淺論物業(yè)管理前期介入(精選)

1、淺論物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理在一般人眼小無(wú)異于“商品的傳后服務(wù)”。其工作的開(kāi)展往往是業(yè)主入住以后，工 作內(nèi)容則是物業(yè)在使用過(guò)程屮的口常養(yǎng)護(hù)及應(yīng)付各種突發(fā)性i大1素對(duì)物業(yè)造成的損害?，F(xiàn)在看 來(lái)，這種觀念已不完全正確了。這利將物業(yè)管理等同于“售后服務(wù)”的認(rèn)識(shí)。實(shí)際上是將物業(yè) 管理的工作排除在設(shè)計(jì)施工之外。在很人程度上使物業(yè)管理fi后在面對(duì)白己根本不太熟悉的 物業(yè)時(shí)，述要承擔(dān)起開(kāi)發(fā)商及施工單位在前期工作中陽(yáng)下的種種隱患的責(zé)任，這顯然是有損 物業(yè)管理單位利益的，所以物業(yè)管理的介入?yún)紮C(jī)有必要適當(dāng)提前。即要人力提倡推廣物業(yè)管 理的前期介入。bl前一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)日實(shí)丿施前期介入管理，

2、但人多數(shù)的前期介 入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做 前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決開(kāi)發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的很多 問(wèn)題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過(guò) 程。一、物業(yè)的設(shè)計(jì)人是不是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理者，其在判定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè) 管理中，可能出現(xiàn)的問(wèn)題考慮周到。同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、 設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理考試吧企 業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題冇比較清楚的了解，其前期介入可以 從業(yè)主和管理

3、者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，捉出一些合理的建議，使 物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主 使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。從項(xiàng)口設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參打物業(yè)建設(shè)項(xiàng)口的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善 物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。二、物業(yè)的前期介入述應(yīng)積極參與工程丿施工的監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、 設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使川和管理服務(wù)帶 來(lái)的缺憾。物業(yè)管理企業(yè)派出專(zhuān)業(yè)人員入住項(xiàng)目，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管 理的角度提出整改建議，確保了施工

4、屮較少共至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭(zhēng)得 了良好的，硬件條件。盡管建設(shè)項(xiàng)bl都侑監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開(kāi)發(fā)商考試吧往 往只注璽結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)物業(yè)使川過(guò)程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì) 微的質(zhì)量問(wèn)題卻經(jīng)常忽視，|何這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須而對(duì)的，通過(guò) 物業(yè)管理企業(yè)的詢(xún)期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢杏驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為 業(yè)主口后裝修、使用、維修提供了極大的方便。三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)丿施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè) 開(kāi)始投入使川即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服

5、務(wù)。物業(yè)管理公司捉前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使具專(zhuān)心開(kāi)發(fā)建設(shè)。 物業(yè)管理公同可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就 口常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn) 題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及吋指出安裝調(diào)試過(guò)程中，對(duì)給排水、電照、 通暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)屮所存在的問(wèn)題，促使開(kāi) 發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)丿施在投入使川前就能正常運(yùn) 行。物業(yè)管理的前期介入階段是物業(yè)管理單位熟悉物業(yè)實(shí)際情況的過(guò)程，由丁具參與了物業(yè)的 設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，可以對(duì)物

6、業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)以及管域安排做到心屮有數(shù)。由于其對(duì)匸 程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)日后對(duì)能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，在工作中町以做到有的放矢, 同時(shí)，其乂可以有充裕的時(shí)間進(jìn)行物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)，人員的安排，為管理物業(yè)打卜-良好 的基礎(chǔ)。亦收集的各種圖紙等原始資料的基礎(chǔ)上建立完善的檔案文件系統(tǒng)。減輕11示的管理 難度。過(guò)去一般是開(kāi)發(fā)商為業(yè)主選擇物業(yè)管理單位，隨著物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理單 位做出選擇的還是業(yè)主，而且還會(huì)實(shí)行招標(biāo)選聘制度，物業(yè)管理的前期介入也可使業(yè)主對(duì)物 業(yè)管理單位前期工作中的種種表現(xiàn)，對(duì)其業(yè)務(wù)水平和管理能力冇更深入的了解，業(yè)主將以前 期介入的物業(yè)管理單位的業(yè)務(wù)能力作為日后選擇物業(yè)管理單位的重耍證據(jù)。正是由于物業(yè)管 理的詢(xún)期介入，使得物業(yè)管理與物業(yè)的開(kāi)發(fā)建成不再是順成關(guān)系，而是相互滲透。各方之間 不再僅僅是前期業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。后期物業(yè)管理單位與業(yè)主的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系， 而是相互都有了一定制約。業(yè)主為了口身舒適生活的追求，迫使開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理單位嚴(yán)格 規(guī)范操作，物業(yè)管理單位為了使自身工作方便開(kāi)展，對(duì)開(kāi)發(fā)商形成一定約束力，開(kāi)發(fā)商更為 促銷(xiāo)也對(duì)物業(yè)管理單位提岀較高的要求，這種相互制約的關(guān)系最終受益的是業(yè)