論我國農(nóng)村宅基地法律制度建立策略

1、論我國農(nóng)村宅基地法律制度建立策略新中國成立之初我國是一個人口眾多的農(nóng)業(yè)大國， 迄今為止依然是一個農(nóng)民人口眾多的不完全工業(yè)化國家。農(nóng) 村宅基地是農(nóng)村集體組織按照一定標準，無償分配給集成員 體用于建造住房的集體所有土地，這是我國特有的一項土地 制度。新中國成立以后，國家積極引導和實施土地改革，在 "土改”中農(nóng)民仍具擁有土地的所有權(quán)，當然包括宅基地所 有權(quán)。自1962年“高級農(nóng)業(yè)合作社”開始，中國農(nóng)村土地 才開始集體所有的道路，并逐漸的在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)集體所 有。這為現(xiàn)有的'宅基地”制度奠定了基礎(chǔ)。一我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地法律制度1. 我國1982年憲法規(guī)定：“城市的土地屬于國家 所

2、有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以 外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。2. 我國土地管理法第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村 村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過 省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。3. 中華人民共和國土地管理法實施條例第六條規(guī)定: 依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、 構(gòu)筑物等附著物導致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地 的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記 申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更 登記。4. 2007年10月1日起施行的中華人民共和國物權(quán)法 第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依

3、法對集體所有的土 地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓， 適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅 基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。第一百五十五條已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消 滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。5. 中華人民共和國土地管理法規(guī)定，宅基地屬于集 體所有，不能轉(zhuǎn)讓、買賣、出租和抵押。二、我國農(nóng)村宅基地法律制度的弊端1缺乏宅基地使用權(quán)的強制登記制度，導致轉(zhuǎn)讓方與受 讓方的權(quán)利義務(wù)不夠明確，產(chǎn)生糾紛。尤其在土地征收征用 及房屋拆遷補償及補償

4、費用方面表現(xiàn)尤為突出。2農(nóng)村宅基地的使用權(quán)規(guī)定不夠合理，理論上為無償無 期限，這從長遠來看不利于土地的保護與合理利用。3. 我國法律雖未規(guī)定禁止農(nóng)民買賣房屋，但卻規(guī)定了城 鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購買宅基地。宅基地的轉(zhuǎn)讓，既涉及農(nóng)民 權(quán)益保護，又涉及農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定，需要慎重對待。 但是對宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制太多了 一點，不利于保護農(nóng) 民權(quán)益。隨著城市化的發(fā)展，一些農(nóng)戶離開農(nóng)村，到城市工 作、生活，農(nóng)村人口逐步減少，住房如果只能轉(zhuǎn)讓給本集體 內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶，將使轉(zhuǎn)讓難度越來越 大；無疑與城市化的進程是不相符的其次，城鎮(zhèn)居民分配 住房，是一種福利和社會保障，那么農(nóng)民分配宅基地，

5、也同 樣具有福利性和社會保障性。城鎮(zhèn)居民可以自由出售自己的 住房，并且所出售的價款比農(nóng)村房產(chǎn)要高得多，農(nóng)民卻不能 自由出售自己的房屋就存大很大的弊端了。4. 農(nóng)村房屋在繼承與贈與中有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的 規(guī)定不夠明確。繼承人或受遺贈人在取得房屋所有權(quán)繼而取 得宅基地使用權(quán)后，當其擁有私人所有權(quán)的房屋因天災人禍 而滅失時，如地震、火災、洪水等導致房屋倒塌，或房屋因 年久失修成為危房需要拆除時，這時房屋不復存在，其宅基 地使用權(quán)也就不再存在，受讓方是否有權(quán)重建存在著法律上 的障礙。三、我國農(nóng)村宅基地法律制度的完善1建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的強制登記制度農(nóng)村宅基地 使用權(quán)要流轉(zhuǎn)就一定要規(guī)定宅基地使用權(quán)的

6、登記制度。這一 制度的建立可以使農(nóng)村宅基地使用權(quán)人的權(quán)利得到明確，同 時在宅基地使用權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)時，其過戶登記可以使流轉(zhuǎn)雙方 的權(quán)利得到明確的界定，同時也保障了農(nóng)村房屋交易的安全 及善意第三人的利益。農(nóng)村宅基地的登記制度可以參照城市 建設(shè)用地制度。2明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)期限我國土地管理法規(guī) 定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)巫啟賢。之一規(guī)定不僅造成土地資源 的浪費，而且容易產(chǎn)生農(nóng)村宅基地使用權(quán)糾紛。因此明確規(guī) 定宅基地使用權(quán)限十分必要。參照城市的國有土地上的住房 使用權(quán)期限是70年，農(nóng)村宅基地使用權(quán)也可以設(shè)定為70年, 同時可以參照物權(quán)法第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用 權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。宅地基使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù) 期，也可以規(guī)定農(nóng)民自己申請續(xù)期。3法律禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地，但并不明確禁 止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村的住房從而取得宅基地使用權(quán)。可以通 過繳納一定的使用費等條件允許城鎮(zhèn)居民獲得農(nóng)村宅基地 的使用權(quán)。同時，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在此必須發(fā)揮好監(jiān)督管 理的作用，以便于使宅基地得到合法的使用。4可以允許農(nóng)民將房屋進行抵押貸款的擔保。雖然我國 的農(nóng)村保障體系尚不完全成熟，但開放農(nóng)村宅基地使用權(quán)的 流轉(zhuǎn)和抵押是大勢所趨?？梢赃@樣規(guī)定，如果農(nóng)民未能如期 歸還貸款，提供貸款的金融機構(gòu)必須將房屋作價拍賣取得其 價款，同時，將宅基地的使用權(quán)歸還原所在集體經(jīng)濟組織。參考文獻：1 張奇.農(nóng)