違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定的合同是否有效

1、_違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定的合同是否有效？案情介紹1998 年 10 月，原告甲經(jīng)審批取得某塊國(guó)有土地的使用權(quán)并依法取得了土地使用權(quán)證， 1999 年 10 月甲在該土地上建造商住樓三層三間，但未領(lǐng)取過(guò)房屋所有權(quán)證。同月，甲與被告乙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定價(jià)款為30 萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，甲在乙付清房款后將房屋交付給乙占有和使用，并一同交付了土地使用權(quán)證。乙未辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)，也未申請(qǐng)領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。2000 年 8 月，因房地產(chǎn)大幅度漲價(jià)， 該房估價(jià)已達(dá) 50 萬(wàn)元，甲向乙提出要求增加房款， 遭乙拒絕，甲遂向法院起訴，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、返還房屋。一審法院審理后認(rèn)為：雙方簽訂的合同因違反城市房地

2、產(chǎn)管理法第37 條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而無(wú)效，雙方應(yīng)各自返還從對(duì)方取得的財(cái)產(chǎn)。故判決由甲返還30 萬(wàn)元房款及按銀行同期貸款利率計(jì)算的利息，房屋歸甲所有。二審法院審理后認(rèn)為：該房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反法律禁止性規(guī)定，屬無(wú)效合同。合同無(wú)效后，當(dāng)事人雙方除互相返還財(cái)產(chǎn)外，應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)因合同無(wú)效造成的損失。鑒于本案中雙方均有過(guò)錯(cuò)且房屋已大幅增值，故損失數(shù)額可把房屋增值部分 (20 萬(wàn)元 )作為計(jì)算依據(jù)。遂判決由乙返還房屋給甲，甲返還房款30 萬(wàn)元并賠償損失 10 萬(wàn)元。評(píng)析本案涉及房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及無(wú)效合同的處理問(wèn)題。無(wú)效合同是相對(duì)有效合同而言的，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在

3、內(nèi)容上違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益而不具備法律效力的合同。-可編輯修改 -_無(wú)效合同具有違法性特征， 因此對(duì)此類合同應(yīng)實(shí)行國(guó)家干預(yù)，其本身具有不得履行性。通常認(rèn)為，無(wú)效合同是絕對(duì)無(wú)效、 當(dāng)然無(wú)效和自始無(wú)效的。 我國(guó)合同法第 52 條規(guī)定： “有下列情形之一的，合同無(wú)效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 ”該條第 5 項(xiàng)明確地規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效的合同，具體判斷時(shí)應(yīng)考慮：（1）應(yīng)以法律、行政法

4、規(guī)的規(guī)定為判斷合同效力的依據(jù)。 對(duì)這一問(wèn)題最高人民法院頒布的司法解釋作出了具體規(guī)定。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法 若干問(wèn)題的解釋（一）第 4 條規(guī)定： “合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)， 不得以地方性法規(guī)、 行政規(guī)章為依據(jù)。 ”（2）只有違反了法律、 行政法規(guī)中的強(qiáng)制性規(guī)定才能導(dǎo)致合同無(wú)效。法律規(guī)范有強(qiáng)制性規(guī)定和任意性規(guī)定的區(qū)分。 所謂任意性規(guī)范， 是指當(dāng)事人可以通過(guò)約定排除其適用的規(guī)范； 強(qiáng)制性規(guī)范是指命令當(dāng)事人應(yīng)為或不得為一定行為的規(guī)范。違反法律、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同依法應(yīng)被確認(rèn)為無(wú)效， 而不屬于違反

5、法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同都應(yīng)為有效合同。 法律之所以作出如此規(guī)定，主要是考慮鼓勵(lì)當(dāng)事人的交易活動(dòng)， 防止行政權(quán)力對(duì)民事活動(dòng)的不正當(dāng)干預(yù)。結(jié)合本案的具體情況，認(rèn)定該合同為無(wú)效合同是符合合同法的有關(guān)規(guī)定的。本案原告甲雖經(jīng)審批取得國(guó)有土地的使用權(quán)并依法取得了土地使用權(quán)證，但在該土地上建造爭(zhēng)議房屋后并未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。 對(duì)于未取得房屋所有權(quán)證書(shū)的房屋買(mǎi)賣(mài)， 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 作出了明確規(guī)定， 該法第 37 條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”城市房-可編輯修改 -_地產(chǎn)管理法屬于行政法規(guī)是無(wú)疑的，其第37 條的規(guī)定屬?gòu)?qiáng)制性規(guī)定也是確定的。據(jù)此，可以認(rèn)定本案原

6、告與被告所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反了我國(guó)行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效。合同被宣告無(wú)效后， 還涉及當(dāng)事人責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。 合同法第 58 條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！庇纱丝梢?jiàn)，合同被宣告無(wú)效后的法律后果主要包括：（ 1）返還財(cái)產(chǎn)。合同被確認(rèn)無(wú)效以后，合同當(dāng)事人因無(wú)效合同之履行獲得另一方的財(cái)產(chǎn)就失去了法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)將此財(cái)產(chǎn)返還給對(duì)方當(dāng)事人，對(duì)方當(dāng)事人也有權(quán)要求其返還。 返還財(cái)產(chǎn)就是要消除無(wú)效合同所造成的影響，使財(cái)產(chǎn)恢復(fù)到合同訂立前的狀

7、態(tài)，包括單方返還和雙方返還。（2）折價(jià)補(bǔ)償。因無(wú)效合同取得對(duì)方當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)的當(dāng)事人，在不能返還或沒(méi)有必要返還財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行折價(jià)， 以金錢(qián)對(duì)對(duì)方當(dāng)事人予以補(bǔ)償。 （3）賠償損失。根據(jù)合同法的規(guī)定，因一方或雙方的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)效，并因此造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 一般在學(xué)理上認(rèn)為這種賠償責(zé)任應(yīng)屬于一種締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任。無(wú)效合同導(dǎo)致的損失與有效合同導(dǎo)致的違約損失不同：在違約損失中， 可得利益的損失屬于損失的范圍， 而無(wú)效合同本來(lái)就不具有法律效力，當(dāng)事人不可能據(jù)此獲得預(yù)期利益，因而不應(yīng)賠償預(yù)期利益的損失。通常認(rèn)為因締約過(guò)錯(cuò)所造成的損失為信賴?yán)娴膿p失， 即當(dāng)事人因信賴合同成立和有效，但合同未成立或無(wú)效而遭受的損失。本案中，被告當(dāng)初花費(fèi)30 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的房屋現(xiàn)已增值到50 萬(wàn)元，其中的 20 萬(wàn)元應(yīng)為預(yù)期利益的損失。只有在合同有效的情況下，基于違約請(qǐng)求方-可編輯修改 -_可考慮該部分損失的賠償。 本案原告與被告所簽訂的房屋