談遲延交付房產(chǎn)證中的舉證責(zé)任

1、談遲延交付房產(chǎn)證中的舉證責(zé)任2006年1刀16日，成都某房地產(chǎn)公司與向某在*樓盤售房部簽訂一份商品房買賣合同， 雙方約定ill賣人將位于武侯區(qū)*路*號(hào)*座1幢1層1號(hào)冏品房ill售給買受人，該冏品房為預(yù) 售商品房。該合同笫八條約定出賣人于2006年12刀31日前將該商品房交付給買受人;笫十五 條約定房屋交付后365日內(nèi)出賣人將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備 案。如因出賣人責(zé)任，出賣人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，將按已付房價(jià)款的每日 0. 01%向買受人支付違約金。隨后雙方還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議約定，如買受人委托出賣 人代為辦理，需按出賣人要求簽署委托書、提交相關(guān)

2、資料，并向出賣人預(yù)付由買受人承擔(dān) 的法定稅、費(fèi)。如買受人房款未支付完畢，則岀賣人將不予i辦助買受人辦理產(chǎn)權(quán)分戶產(chǎn)權(quán)證。合同簽訂后，買受人依照合同約定付清了房款，2006年12月28 賣人向買受人發(fā)出交 房通知，雙方遂于2006年12月31日辦理完交房手續(xù)。但其后，出賣人遲遲不能將房屋產(chǎn)權(quán)證 交給買受人。直至2009年1月10日，出賣人才將房產(chǎn)證辦下來交付給買受人。買受人遂向成 都市*區(qū)人民法院捉起民事訴訟，要求出賣人支付違約金4萬余元并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。在庭審中原告認(rèn)為按照約定被告應(yīng)當(dāng)在2008年1月1 fi前為原告辦理產(chǎn)權(quán)證帖，而遲至 2009年1月10h才予以辦理，已違反了雙方的約定，被告從

3、2008年1月1fi起到2009年1 月10日止違約的天數(shù)為375天，按照合同約定的計(jì)算方式，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約金4萬余元。庭審中，被告對(duì)遲延交付產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)予以認(rèn)可，但對(duì)違約金數(shù)額提出異議，認(rèn)為違約金 過高，要求法院予以調(diào)整。被告提出兩點(diǎn)答辯理由：第一、對(duì)原告計(jì)算違約天數(shù)的起點(diǎn)無異議, 但對(duì)截至點(diǎn)有異議。按照雙方合同約定被告在房屋交付后365日內(nèi)出賣人將辦理權(quán)屬登記需由 出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，而不是將產(chǎn)權(quán)證辦理下來交付給原告，因此只要被告 將需備案的材料交付給產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，被告的違約期限就應(yīng)當(dāng)終止，而被告早在2008年11刀20日就將需要備案的材料交付給料產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，因而，

4、違約期限應(yīng)從2008年1刀1日始至 2008年10月20 fl止。第二、原告雖然遲延受領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證，但并不影響原告的房屋的使用，原告 并沒有什么實(shí)際損失。依照合同法及合同法解釋二的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失 的百分之三十的，可以要求法院適當(dāng)減少。那么本案中違約期限的截止點(diǎn)究竟應(yīng)當(dāng)怎么計(jì)算，違約金是否過高，由誰來承擔(dān)舉證責(zé)任? 這都涉及舉證責(zé)任的分配問題。那么，本案爭議的焦點(diǎn)問題的舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)怎樣分配呢？木案中違約截止期限由被告舉證更為合理。在實(shí)踐中，考慮登記辦證期間，開發(fā)商對(duì)登記 辦證各環(huán)節(jié)具有全局性的了解，且木案中房產(chǎn)證為委托被告辦理，對(duì)于辦證備案登記等事由口 己最為清楚，較原告而言也

5、更有舉證能力如果要讓原告來舉證證明被告提交備案的日期明顯不 公。因此，購房人主張開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任時(shí)，不需要證明是開發(fā)商是在某年某月將 辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的材料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，而只需要證明從收樓至取得房產(chǎn)證 這一期間超過合同約定或法定的辦證期限，就可以推定出賣人遲延履行的期限。此時(shí)，舉證證 明截止期限不是取得房產(chǎn)證這天而是提交備案的日期的責(zé)任轉(zhuǎn)移到開發(fā)商。木案中被告出具了 房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)出具的告知信息單，表明被告已在2008年11月20日將辦理權(quán)屬登記需由出賣人 提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，完成了合同約定的責(zé)任。因此，木案中被告違約的截止期限 應(yīng)為2008年11月20 ho

6、對(duì)于違約金過高的問題，原被告雙方都存在一定的舉證責(zé)任。依據(jù)最高人民法院關(guān)于民 事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第二條規(guī)定當(dāng)事人對(duì)自己提岀的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì) 方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。違約金“過高”的舉證責(zé)任在提岀調(diào)整請(qǐng) 求的一方，通常為將承擔(dān)責(zé)任的違約方。一般情況下，合同一旦簽訂當(dāng)事雙方就應(yīng)當(dāng)履行，如 果違約方提岀合同約定的違約金過分高于造成的損失，則應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)起對(duì)違約損失過高的證 明責(zé)任。但是，違約所造成的損失在計(jì)算和舉證上十分困難，違約金制度本身的一個(gè)重要功能就是 以事先約定的方式免去守約方事后舉證的困難，對(duì)于違約方而言，要知道守約方的損失就更加 困難，如果反而由違約方來對(duì)對(duì)方的損失加以證明，在很大程度上可以說是根本不可能的。因 此，讓違約方承擔(dān)舉證責(zé)任與設(shè)立違約金的立法本意相矛盾，且有違公平原則。正是基于這個(gè) 原因，最高人民法院下發(fā)的關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的討論紀(jì)要（一）第三 十條規(guī)定“違約方請(qǐng)求人民法院調(diào)整違約金數(shù)額的，在提供違約金過高的初步證據(jù)后，舉證責(zé) 任轉(zhuǎn)移至守約方?！边@樣讓讓守約方承擔(dān)一定的舉證責(zé)任是符合公平原則的。同時(shí)，考慮到當(dāng) 事人證明損失和法院認(rèn)定損失的難