現(xiàn)階段我國發(fā)展分時(shí)度假的條件分析

1、  現(xiàn)階段我國發(fā)展分時(shí)度假的條件分析      內(nèi)容 摘要：分時(shí)度假作為一種新興的休閑方式在國外得到迅速 發(fā)展 ，成為一種大眾產(chǎn)品。近年來，國內(nèi)的 企業(yè) 界和學(xué)術(shù)界也大多認(rèn)為應(yīng)該大力提倡和發(fā)展，并做了一些嘗試。但是筆者通過 分析 和對比 研究 ，發(fā)現(xiàn)我國現(xiàn)階段發(fā)展分時(shí)度假的條件還不成熟，如 法律 和保障體系的不完善、房地產(chǎn)發(fā)展的不規(guī)范、總體消費(fèi)水平不高、帶薪休假制度沒有建立、居民的消費(fèi)觀念尚待進(jìn)一步培育等 問題 。在這種背景下，發(fā)展分時(shí)度假應(yīng)該循序漸進(jìn)，謹(jǐn)慎為之。關(guān)鍵詞：分時(shí)度假 旅游 房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)酒店自上個(gè)世紀(jì)60年代以來，分時(shí)度假

2、(timeshare)在西方已經(jīng)經(jīng)歷了近40多年的發(fā)展歷程，我國也于1987年以南油度假村引進(jìn)分時(shí)度假方式銷售酒店產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，正式接受了這一概念。1997年泰慕賽爾休閑產(chǎn)業(yè) 網(wǎng)絡(luò) 有限公司成立，標(biāo)志著分時(shí)度假正式進(jìn)入我國。但是分時(shí)度假，在我國近20年的發(fā)展過程中，也出現(xiàn)了很多問題，各種關(guān)于消費(fèi)者的投訴甚至起訴分時(shí)度假銷售公司的文章也不時(shí)地見諸報(bào)端。2003年3月，在中央電視臺3·15晚會上“揭穿三大跨國騙局分時(shí)度假夢一場”，使分時(shí)度假再度成為國人矚目的焦點(diǎn)。本文從分時(shí)度假業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展背景入手，通過對我國居民的總體消費(fèi)水平、房地產(chǎn)市場、旅游發(fā)展模式和信用法律保障體系以及人們的消費(fèi)觀念

3、等方面的分析和思考，希望能為政府決策和企業(yè)經(jīng)營提供 理論 上的 參考 和建議。分時(shí)度假的產(chǎn)生與發(fā)展（一）分時(shí)度假的概念關(guān)于分時(shí)度假的概念，不同的學(xué)者給出了不同的表述方式，但基本涵義是一致的。比較權(quán)威的是來自歐盟分時(shí)度假指令（european union timeshare directive）中所闡述的分時(shí)度假定義：所有的有效期在3年以上，規(guī)定消費(fèi)者在按某一價(jià)格付款后，將直接或間接獲得在1年的某些特定時(shí)段（這一期限要在1周以上）使用某項(xiàng)房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用，即將交付使用或?qū)⒔ǔ傻捻?xiàng)目。通俗地說，就是酒店或度假村將其某住宿單元在一年內(nèi)劃分為52份，出售其中的51份(余下一

4、周用來維護(hù)和維修)，消費(fèi)者可以根據(jù)自己的實(shí)際需要購買其中的一份，然后在約定的時(shí)期內(nèi)（一般為20-40年）每年享用這一住宿單元，而不需再付房費(fèi)。從飯店產(chǎn)品的角度來看，分時(shí)度假產(chǎn)品的性質(zhì)可用圖1來表示。由此可見，分時(shí)度假產(chǎn)品是介于飯店產(chǎn)品和房地產(chǎn)產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。（二）分時(shí)度假產(chǎn)生與發(fā)展背景分時(shí)度假產(chǎn)品最早出現(xiàn)在20世紀(jì)60年代法國的superdevoluy滑雪勝地。在歐洲出現(xiàn)后不久，分時(shí)度假的概念就傳到了美國，當(dāng)時(shí)美國的房地產(chǎn)業(yè)正在迅猛發(fā)展，由于無序競爭造成了大量房產(chǎn)的閑置，為了解決該問題，美國引進(jìn)了分時(shí)度假的理念。在其后的近20年的時(shí)間里，一直保持了兩位數(shù)的增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同時(shí)期其他服務(wù)行

5、業(yè)的增長率。但由于營銷策略的欺騙性，分時(shí)度假名聲一直不太好。20世紀(jì)70年代，分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最明顯標(biāo)志就是：交換概念的出現(xiàn)。1974年，rci(resort condominiums international)公司成立，成為 目前 世界上最大的分時(shí)度假交換企業(yè)。1976年ii(interval international)公司成立。20世紀(jì)80年代開始，許多大的飯店企業(yè)開始加盟分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)，如：馬里奧特（marriott）、希爾頓（hilton）、凱悅（hyatt）、喜達(dá)屋（starwood）等。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，出現(xiàn)了點(diǎn)數(shù)制并迅速得到推廣。1990年，迪斯尼（disney）公司率先

6、推出了點(diǎn)數(shù)制，這大大促進(jìn)了分時(shí)度假產(chǎn)品在全球的發(fā)展。目前，迪斯尼、希爾頓、馬里奧特、凱悅、環(huán)球等公司都采用了點(diǎn)數(shù)制。所謂的點(diǎn)數(shù)制，是指顧客購買的已不再是某處房產(chǎn)一段時(shí)間的使用權(quán)，而是購買一定的點(diǎn)數(shù)，以所購買的點(diǎn)數(shù)來選擇消費(fèi)標(biāo)價(jià)已折合成點(diǎn)數(shù)的住宿和娛樂等產(chǎn)品。進(jìn)入新世紀(jì)，分時(shí)度假業(yè)得到進(jìn)一步的發(fā)展，出現(xiàn)了點(diǎn)數(shù)俱樂部和全球點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)。時(shí)至今日，在發(fā)達(dá)國家，可以說分時(shí)度假已經(jīng)成為一種大眾旅游產(chǎn)品。在美國，目前大約2000000人擁有分時(shí)度假產(chǎn)品，并且估計(jì)每年還會新增250000300000人，現(xiàn)在該產(chǎn)品的平均入住率是87%左右。（三）與分時(shí)度假相關(guān)的概念最早是20世紀(jì)60年代亞歷山大·奈特

7、（alexander nette）首先開發(fā)出了度假所有權(quán)制度（vacation ownership）也稱分時(shí)度假（timeshare）、休閑房地產(chǎn)（recreational property）。國內(nèi)與分時(shí)度假相關(guān)和相近的概念有旅游房地產(chǎn)、時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、景觀房產(chǎn)等，這些概念的含義不盡相同，限于篇幅這里不再贅述。發(fā)展分時(shí)度假的相關(guān)問題根據(jù) 文獻(xiàn) 和相關(guān)報(bào)道，不難發(fā)現(xiàn)企業(yè)界對發(fā)展分時(shí)度假業(yè)的態(tài)度幾乎是一致的：認(rèn)為我國目前應(yīng)該提倡和發(fā)展這一產(chǎn)業(yè)。他們似乎對發(fā)展分時(shí)度假特別感興趣，不少人認(rèn)為這是解決房產(chǎn)空置的最佳途徑，也有人認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新。比如：中房集團(tuán)董事長孟曉蘇博士在2002年就認(rèn)為

8、，我國推行“分時(shí)度假”的條件已經(jīng)成熟，并且通過分時(shí)度假的形式銷售房屋對國家 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展、購買者和房屋銷售者都有好處。學(xué)術(shù)界對現(xiàn)階段我國發(fā)展分時(shí)度假的態(tài)度雖然沒有企業(yè)界那么明朗，但總體也是支持的。絕大部分學(xué)者在分析了分時(shí)度假的優(yōu)缺點(diǎn)后，隨即給出了解決對策。當(dāng)然也有不同的聲音。如萬眾投資有限公司總經(jīng)理曾云鷹在2005年接受記者采訪時(shí)說：“我很看好它的未來，但現(xiàn)在不看好，現(xiàn)在做還是太超前了，需要領(lǐng)先市場，但領(lǐng)先太多了是不行的，只能領(lǐng)先半步，領(lǐng)先一步都不行。第一個(gè)吃螃蟹的往往是烈士，接著吃下去的才會是勇士”。我國現(xiàn)階段發(fā)展分時(shí)度假的限制條件分時(shí)度假的發(fā)展和其他事物一樣，都有其有利條件和不利條件，帶來

9、的后果也都有其積極的和消極的兩個(gè)方面。關(guān)于有利條件和積極結(jié)果，很多學(xué)者已經(jīng)做過充分的分析，在這里，筆者就不想再做重復(fù)工作，只想就分時(shí)度假目前在我國發(fā)展的限制條件和消極后果作一下較為詳細(xì)地分析。（一）總體消費(fèi)水平的制約2005年，我國全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到182321億元，比上年增長9.9%，增速略有下降（圖2）。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2005年gdp總額和人口總數(shù) 計(jì)算 而得，雖然gdp絕對數(shù)較大，但人均只有13944元，按升值之后的人民幣匯率，不考慮價(jià)格上漲因素計(jì)算，也只有大約不到1740美元，橫向相比這個(gè)數(shù)額是不高的。專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，人均gdp達(dá)到3000美元，度假需求才會普遍產(chǎn)生。再

10、看我國居民的恩格爾系數(shù)和基尼系數(shù)，到2005年，城鎮(zhèn)和 農(nóng)村 居民家庭的恩格爾系數(shù)分別為36.7和45.5，剛剛步入小康，但還不是真正意義上的全面小康。世界銀行 發(fā)展 報(bào)告中的 中國 基尼系數(shù)， 目前 已擴(kuò)大至0.458。人均收入差距還是很大的，并且已經(jīng)超過國際警戒線，即使考慮到我國的國情，這個(gè)數(shù)也已經(jīng)接近國際警戒線。在這樣一種大的 經(jīng)濟(jì) 背景下，恐怕真正能消費(fèi)得起度假 旅游 的人不會太多，這些不多的人當(dāng)中又會有多少人會購買分時(shí)度假產(chǎn)品，不容樂觀。（二）旅游業(yè)發(fā)展模式的制約改革開放以來，我國的旅游業(yè)開始得到大發(fā)展，但由于我國特殊的國情，決策者們制定了完全不同于西方的有中國特色的發(fā)展旅游的路子，

11、其模式為：入境旅游國內(nèi)旅游出境旅游，但沒有給出具體的時(shí)間表。時(shí)至今日，通過觀察和 研究 可以發(fā)現(xiàn)，從上個(gè)世紀(jì)70年代末到1999年為第一個(gè)階段，為國家賺取了大量的外匯，旅游資源和旅游基礎(chǔ)設(shè)施得到了提高和改善。從1999年開始至今為第二個(gè)階段，國家大力提倡發(fā)展國內(nèi)旅游，現(xiàn)正開展得如火如荼。而進(jìn)入第三個(gè)階段，有待時(shí)日。到2005年末，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的中國公民出國旅游目的地國家和地區(qū)總數(shù)達(dá)到了117個(gè)，但是出境旅游還沒有真正大規(guī)模地發(fā)展起來，分時(shí)度假之所以能在國外尤其是歐美得到快速發(fā)展，主要得益于上個(gè)世紀(jì)90年代點(diǎn)數(shù)制的出現(xiàn)和進(jìn)入新世紀(jì)以來點(diǎn)數(shù)制 網(wǎng)絡(luò) 的興起。另一方面， 現(xiàn)代 分時(shí)度假的發(fā)展是建立在

12、全球范圍內(nèi)的交換系統(tǒng)的基礎(chǔ)之上的。如果一個(gè)旅游者購買了一定的點(diǎn)數(shù)，而只限制其在國內(nèi)選擇度假地，恐怕這不是真正意義上的分時(shí)度假。并且，我國的出境旅游者的旅游目的還主要是以觀光為主，由于時(shí)間和價(jià)格 問題 ，度假旅游還是一種奢侈品，更不用說分時(shí)度假了。（三）房地產(chǎn)市場發(fā)展的不規(guī)范的制約許多學(xué)者根據(jù)美國的經(jīng)驗(yàn)，大力提倡在國內(nèi)也通過分時(shí)度假這樣一種形式來消化閑置房地產(chǎn)，這種觀點(diǎn)是值得商榷的。在上個(gè)世紀(jì)70年代的美國，確實(shí)有大量的房產(chǎn)空置，再加上石油危機(jī)的打擊，于是在歐洲產(chǎn)生后沒有得到很好發(fā)展的分時(shí)度假在美國卻大行其道。而在我國就不同了，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到真正的發(fā)展是在1998年之后，至今只有幾年的時(shí)間，

13、整個(gè)行業(yè)還處在非常幼稚的階段，當(dāng)然也存在著許多幼稚產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題。從國家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8。一方面，房產(chǎn)大量空置，另一方面，消費(fèi)者對過高的房價(jià)負(fù)擔(dān)不起，許多年輕購房者紛紛淪為“房奴”。所以說，我國目前的房屋空置不是說房子建得多了賣不出去，而是一種“相對過?！保績r(jià)虛高，地產(chǎn)泡沫的存在是這種“過?！碑a(chǎn)生的重要原因。假設(shè)誠如學(xué)界和業(yè)界所提倡的觀點(diǎn)，即通過發(fā)展分時(shí)度假來消化這1.23億平方米的住房，那么對我國目前的不正常的房地產(chǎn)市場無疑是火上澆油。所以，通過分時(shí)度假的方式銷售房產(chǎn)只會使虛高的房價(jià)更高，只會使買不

14、起房子的老百姓負(fù)擔(dān)更加沉重，這也不符合國家構(gòu)建 社會 主義和諧社會的長期發(fā)展目標(biāo)。（四）信用制度的制約分時(shí)度假產(chǎn)品價(jià)格高昂，國際市場的平均價(jià)格為8000美元左右，再加上消費(fèi)期較長，一般為2040年，所以銷售商、開發(fā)商的信用至關(guān)重要。我國現(xiàn)在正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，信用制度特別是 企業(yè) 信用制度沒有真正確立，開發(fā)商、銷售商信用觀念淡薄，打著分時(shí)度假的旗號非法集資，惡意圈錢的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益。很多酒店和房產(chǎn)商只圖眼前利益，并沒有一個(gè)長期規(guī)劃，所以銷售后出現(xiàn)很多管理和服務(wù)上的問題。甚至有的根本就沒有打算長期做下去，分時(shí)度假在他們那里只是一個(gè)用來銷售產(chǎn)品的幌子。再加上我國目前的企業(yè)壽

15、命周期又較短，缺乏相應(yīng)的保障體系，這讓絕大部分消費(fèi)者望而卻步。而在國外，分時(shí)度假是和信托緊密相聯(lián)系的。由此，缺乏信用和信托的保障，分時(shí)度假很難得到大的發(fā)展。（五） 法律 法規(guī)政策的制約關(guān)于分時(shí)度假的行業(yè)歸屬問題，到現(xiàn)在仍在爭論中，主要有兩種劃分 方法 ，一是歸入房地產(chǎn)業(yè)，一是歸入旅游業(yè)。目前，沒有專門的針對分時(shí)度假的法律法規(guī)，遇到問題和糾紛只能參照與之有關(guān)的法律法規(guī)。首先，可以說在我國的法律規(guī)范內(nèi)，推行分時(shí)度假的企業(yè)在打擦邊球。我國商品房銷售管理辦法第十二條明確規(guī)定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。而分時(shí)度假的生產(chǎn)者和銷售者正是將產(chǎn)品分割出售的，這不免有違規(guī)的嫌疑，但是他們卻宣稱，他們賣給

16、消費(fèi)者的只是“時(shí)權(quán)”而非“產(chǎn)權(quán)”，這種“時(shí)權(quán)”既不是房屋買賣，也不是房屋租賃，而是權(quán)利轉(zhuǎn)讓。現(xiàn)行法律對其也是無可奈何。其次，我國的旅游法至今尚未出臺，對于分時(shí)度假的開發(fā)商和銷售商，只能用中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和會員卡管理試行辦法對其進(jìn)行監(jiān)管；對于旅游者在旅游購買旅游產(chǎn)品過程中合法權(quán)益受到的損害只能參照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法和有關(guān)的規(guī)定、辦法、甚至通知。再次，雖然國家正在放松出境旅游的限制，出境旅游目的國也在不斷增加，但在具體操作過程中，出境旅游在簽證、換匯、滯留時(shí)間等方面還有一定的制約因素。最后，我國還沒有建立起帶薪休假制度。雖然目前我國已經(jīng)有“五一”、“十一”和“春節(jié)”三個(gè)長假，但是分時(shí)度

17、假的基本單位是一周，加上往返的 交通 時(shí)間，與長假持續(xù)時(shí)間是不合拍的，所以必須要有比長假更長一點(diǎn)的時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)，最好的辦法就是實(shí)行帶薪休假。（六）居民的消費(fèi)觀念消費(fèi)習(xí)慣的制約我國居民向有“量入為出”的消費(fèi)觀念，這和西方尤其是美國“今天花明天的錢”的觀念完全不同。近年來，雖然我國政府一再降息以拉動內(nèi)需，但我國的城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額卻持續(xù)增長（圖3），除了社會保障體系的不完善以及人們的心理預(yù)期因素外，這和廣大居民的消費(fèi)觀念不無關(guān)系。分時(shí)度假是一種“先付費(fèi)，后消費(fèi)”的特殊產(chǎn)品，在現(xiàn)今的消費(fèi)環(huán)境下，出現(xiàn)消費(fèi)者持幣觀望的情形也就不足為怪了。再者，改革開放以后雖然我國的旅游業(yè)得到了迅速發(fā)展，但現(xiàn)在占

18、統(tǒng)治地位的仍然是觀光旅游，度假旅游還沒有真正發(fā)展起來，更不用說分時(shí)度假了。即使現(xiàn)在已經(jīng)購買了分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者，其首要目的是投資而不是度假。另外，根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，有36.8%的人表示對分時(shí)度假不了解，47.4%的人表示一般，13.2%的人表示比較了解，只有2.6%的人表示非常了解。需要說明的是這一調(diào)查的調(diào)查對象大部分來自浙江和上海兩地，占了86%。一個(gè)消費(fèi)者連產(chǎn)品都不了解談何購買。觀念和習(xí)慣是一時(shí)很難改變，所以分時(shí)度假公司要花費(fèi)巨大的營銷費(fèi)用也就不難理解了。結(jié)論與討論通過以上六個(gè)方面的 分析 ，筆者認(rèn)為：現(xiàn)階段在我國放開發(fā)展分時(shí)度假的條件尚不成熟，還存在許多限制條件和約束因素，應(yīng)該循序漸進(jìn)，謹(jǐn)慎發(fā)展。在有條件的地區(qū)和城市，可以在國家和相關(guān)職能部門的監(jiān)管下進(jìn)行適度發(fā)展，對已經(jīng)在宣傳和銷售分時(shí)度假產(chǎn)品的企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)管理和政策指導(dǎo)；企業(yè)在進(jìn)入這一行業(yè)前應(yīng)進(jìn)行細(xì)致的市場調(diào)研和可行性分析。唯有此，才能使這一行業(yè)有一個(gè)良好的開端，從而為分時(shí)度假在我國的進(jìn)一步發(fā)展和繁榮打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 參考 文獻(xiàn) ：1.劉艷紅