定制住宅模式整理和分析

1、定制住宅（別墅或者高檔住宅）等整理思考和分析一、定制住宅概念背景：定制住宅這個(gè)概念最開始誕生于美國(guó)，在國(guó)外采取的形式一般是購(gòu)房者個(gè) 人置地之后，聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司來(lái)為自己量身訂造圖紙，最后再聘請(qǐng)施工單位來(lái)建筑施工。在中間的設(shè)計(jì)過(guò)程中，購(gòu)房者可以通過(guò)與設(shè)計(jì)人員的不斷交流與溝 通，來(lái)完善設(shè)計(jì)圖紙，將自身的理念通過(guò)專業(yè)人員的技術(shù)支持融入到未來(lái)的別墅 產(chǎn)品之中去。由于國(guó)外國(guó)情跟中國(guó)國(guó)情不同，城市化進(jìn)程、生活方式、土地權(quán)利 等不同，在中國(guó)引進(jìn)住宅定制化模式中有很多改變。定制住宅這個(gè)概念其實(shí)不新鮮，在中國(guó)的很多其它城市如北京、上海等， 早在2000年左右就開始有部分城市實(shí)施，但目前把定制做成規(guī)?；暮孟襁€

2、沒(méi) 有，定制住宅主要還停留在營(yíng)銷噱頭方向。概念闡述：住宅定制（custom hom®又稱定制化住宅，這一概念最早由美國(guó) 提出，是一種面向高端人群的主流高端住宅產(chǎn)品， 經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展已形成一個(gè) 成熟的住宅市場(chǎng)，并已擁有相當(dāng)數(shù)量的專做定制住宅的建造商。別墅定制：就是有針對(duì)性地設(shè)計(jì)、建造具有相當(dāng)個(gè)人色彩的別墅類 型物業(yè)，這種產(chǎn)品具有極強(qiáng)的不可復(fù)制或難以復(fù)制的特點(diǎn)。別墅定制的另外一種解釋是，為居住者量身定制獨(dú)一無(wú)二、經(jīng)濟(jì)節(jié)能、生態(tài)環(huán)保、美觀宜居的新型 住宅。二、別墅定制化模式（一）一般模式1、原創(chuàng)式：規(guī)劃出每戶獨(dú)立的用地面積和占地面積，由主人在圈定的地塊內(nèi)自 行設(shè)計(jì)，確定材料工藝，施工建設(shè)

3、。比較困難的是外立面需要與整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格相對(duì)和諧和統(tǒng) 2、訂單式選制式：由消費(fèi)者在開發(fā)商提供的方案中挑選最喜歡的外立面設(shè)計(jì)和戶型設(shè)計(jì) 及預(yù)算后，提出修改意見，交由開發(fā)商建造，建好后收取總造價(jià)10% 15%的服務(wù)費(fèi)。全程服務(wù)式：為客戶提供全方位的建房服務(wù)，從選取風(fēng)水寶地、房屋結(jié)構(gòu)的個(gè) 性化設(shè)計(jì)、到雕琢房型平面、投資測(cè)算、生產(chǎn)施工、安裝、內(nèi)裝修和房屋建好后 的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)、遠(yuǎn)程管理服務(wù)等。3、先訂單后原創(chuàng)：規(guī)劃出每戶獨(dú)立的占地面積和建筑面積，客戶可以從種類繁 多的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品中直接選取符合他個(gè)人需求或者家庭需求的別墅，客戶可以選擇中意的戶型，如果沒(méi)有在提供的戶型中選出滿意戶型， 可自己提供圖紙，由

4、開發(fā)商 協(xié)助建造。（二）國(guó)內(nèi)定制模式從國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的定制化別墅產(chǎn)品形式上看，可以分為規(guī)模定制和功能定制兩大 類。1、規(guī)模定制：其核心是產(chǎn)品品種的多樣化和定制化的增加而不相應(yīng)增加成 本，具優(yōu)點(diǎn)是提供戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。目前房地產(chǎn)的這種規(guī)模定制還是通過(guò)菜 單式選擇的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商可以通過(guò)提供幾種乃至幾十種的別墅風(fēng)格與戶型 結(jié)構(gòu)圖，客戶可以通過(guò)排列組合來(lái)實(shí)現(xiàn)上百種的別墅任選 。這樣對(duì)于開發(fā)商和購(gòu) 房者來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)可以接受的定制方式。2、功能性定制：這種定制方式在很多別墅項(xiàng)目中均有體現(xiàn)。 它和大規(guī)模的 定制所不同的是購(gòu)房者是在標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上追求個(gè)人化空間設(shè)計(jì)， 例如在戶型 內(nèi)部方面。某些購(gòu)房者可能

5、因?yàn)樽陨砩钌瞎ぷ魃系男枰?在購(gòu)買自己的別墅產(chǎn) 品時(shí)，會(huì)對(duì)產(chǎn)品做出部分改動(dòng)與調(diào)整， 使之更是適應(yīng)自己的需要。從一定意義上 說(shuō)，這是功能的定制和強(qiáng)化。3、原創(chuàng)性定制：這種定制可以說(shuō)是別墅定制的最高端， 可以讓客戶自主地 參與從選址，到設(shè)計(jì)，乃至確定材料工藝等全方位的別墅建造過(guò)程 。這種定制模 式突破了別墅市場(chǎng)中貫用的“一買一賣”的簡(jiǎn)單模式，回歸到別墅作為終極居住 的原本。但是，現(xiàn)實(shí)中這種定制別墅的方式，因其土地資源稀缺、工藝流程繁瑣、 設(shè)計(jì)建造成本昂貴等客觀因素的制約，廣泛的普及還不成熟。(三)具體半定制操作模式(1)開發(fā)商整體項(xiàng)目圈地劃界(2)項(xiàng)目整體規(guī)劃及項(xiàng)目概念營(yíng)造(3)設(shè)計(jì)定制別墅設(shè)計(jì)

6、菜單、功能模塊以備客戶任意選擇(4)在高端媒介發(fā)布廣告，尋找有定制需求客戶(5)接待客戶，為客戶展示項(xiàng)目全景(6)告訴客戶我們可以為他提供什么樣的定制別墅(7)客戶了解別墅定制服務(wù)流程(8)客戶提出自己的定制期望(9)設(shè)計(jì)師為其提供設(shè)計(jì)方案(10)簽訂定制別墅合約(11)在項(xiàng)目?jī)?nèi)選擇地塊并設(shè)置界線(12)客戶交付土地費(fèi)用(13)與客戶商定建筑外觀、園林風(fēng)景設(shè)計(jì)圖(14)客戶認(rèn)可并支付首期建筑施工費(fèi)用(15)開始基礎(chǔ)建筑施工(16)第二、三期建筑施工及費(fèi)用支付 (17)毛胚房竣工、園林營(yíng)造完畢(四)定制化住宅操作困難分析流程圖解注：考慮到提供定制菜單選擇化渠道， 不能只是在用傳統(tǒng)的售樓部紙質(zhì)版來(lái)

7、選擇，必須借助線上渠道大力傳播推廣，這個(gè)涉及到定制菜單程序的開發(fā)。三、定制住宅推出的目的和優(yōu)劣勢(shì)分析目的：a、提升產(chǎn)品品質(zhì)、滿足客戶個(gè)性要求、促進(jìn)項(xiàng)目銷售，促進(jìn)銷售是定制 化開發(fā)追求的終級(jí)目標(biāo)。b、提升物業(yè)的產(chǎn)品附加值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；g 提升開發(fā) 商自我的客戶服務(wù)水平，增加顧客交付價(jià)值。d、提升公司行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力，有利于形成公司核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加公司的長(zhǎng)期利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)：a、跟隨時(shí)代的發(fā)展和趨勢(shì)，滿足客戶個(gè)性化的需求，從而促進(jìn)項(xiàng)目的銷 售。b、開發(fā)資金壓力相對(duì)小，因?yàn)槭嵌ㄖ?，客戶需要付的定制金額比較多，減 輕資金壓力; 劣勢(shì)：a、操作流程比較麻煩；b、需要嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)、成本、時(shí)效等因素； c、 容易出現(xiàn)客

8、戶紛爭(zhēng)，因?yàn)榭蛻舯旧韺?duì)定制抱有較高的期待，一旦出現(xiàn)定制質(zhì)量和 效果不如意的時(shí)候，紛爭(zhēng)較多。四、定制住宅范圍和適用性分析（相對(duì)柳州）在中國(guó)由于土地政策的限制，在城市里面實(shí)現(xiàn)完全的別墅定制模式相對(duì)比較困 難，另外由于各個(gè)城市發(fā)展水平，客戶對(duì)于定制需要和所達(dá)到的水平是不一樣的， 像柳州這種三線城市，初步試水，客戶的接受程度如何，就不得而知。如果確實(shí)需要實(shí)施，最好是選擇半定制的模式，提供庭院、戶型、裝修等方案 供客戶進(jìn)行排列組合的選擇，比較好實(shí)施。此種模式的實(shí)施需要開發(fā)商前期做足準(zhǔn)備， 在前期就提供系列定制方案，另外 在定制宣傳和人員培訓(xùn)上都要提前準(zhǔn)備，否則戰(zhàn)線就會(huì)拉得比較長(zhǎng)。如果房開公司實(shí)力較強(qiáng)，擁

9、有比較好的地塊，另外從公司戰(zhàn)略方向考慮，實(shí)施 定制化住宅，對(duì)以后開發(fā)項(xiàng)目，絕對(duì)可以提升競(jìng)爭(zhēng)力。定制公寓：比較少，主要是針對(duì)公寓戶型格局小改動(dòng)或者是裝修風(fēng)格以及面積等 定制。定制別墅：目前市場(chǎng)上多為針對(duì)別墅實(shí)行定制， 或者是高端洋房，因?yàn)閯e墅總價(jià) 高，另外別墅或者高端住宅類的客戶對(duì)于個(gè)性化的需求比較多， 而且別墅或高端 住宅總價(jià)高，利潤(rùn)高。定制商鋪：柳南萬(wàn)達(dá)商家客戶資源多，提前鎖定一些大客戶，需求面積較大的， 按照商家要求來(lái)定制。五、國(guó)內(nèi)定制住宅一些案例（一）北京頤和高爾夫莊園模式：針對(duì)業(yè)主的個(gè)性需求一對(duì)一定制，頤和高爾夫莊園首創(chuàng)出八大定制步驟， 首先進(jìn)行景觀風(fēng)水選擇，再進(jìn)行家庭成員生活空間和家

10、庭共有生活空間的個(gè)性定 制，接著再進(jìn)行五大風(fēng)格建筑立面定制、家族符號(hào)定制、情境園林定制，最后進(jìn)行家具定制和低碳環(huán)保生態(tài)定制定制生活服務(wù)菜單：富豪圈層個(gè)性化的定制生活也應(yīng)運(yùn)而生。 在頤和高爾夫莊園， 開發(fā)商為業(yè)主量身定制的個(gè)性化生活涉及方方面面，包括私人定制飛機(jī)服務(wù)，可停放使用自己的私家游艇，法拉利、阿斯頓馬丁等世界名車試駕服務(wù)，pardalv等高級(jí)服裝定制服務(wù)，廣州首個(gè)路虎城央越野基地，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場(chǎng)以及頂級(jí)家族俱樂(lè)部、莊園夜宴、世界品鑒之旅、私人管家服務(wù)、全球理財(cái)服 務(wù)平臺(tái)等定制配套服務(wù)。四大設(shè)計(jì)要素：1、擁有中西結(jié)合的外立面，“盒子”狀的內(nèi)部空間，可對(duì)平面布局進(jìn) 行隨心調(diào)整。2、

11、采用鋼柱結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，取消了間隔墻體的設(shè)計(jì)，三面通透，可實(shí)現(xiàn)“百 倍空間”、“百變戶型”。3、廣州中軸線的城央常住別墅，將成為置業(yè)家族的傳世居所。4、山地別墅，立體空間變化豐富。七大定制空間：1、3-10米的高度，層高可根據(jù)業(yè)主需要自由選擇。2、高達(dá)20-30米的大開間面寬，可隨意調(diào)整平面功能，臥室數(shù)量可從5 個(gè)調(diào)整為20個(gè)，非常靈活。3、無(wú)論是室內(nèi)恒溫泳池、私家空中泳池、自動(dòng)澆灌系統(tǒng)、智能化照明 還是地?zé)峥照{(diào)，全部預(yù)留空間給予業(yè)主選擇。4、通過(guò)對(duì)太陽(yáng)能、山地風(fēng)能、地?zé)崮艿某浞掷?，部分別墅可不用外 電，便能滿足日常生活的設(shè)備、設(shè)施、照明電能的消耗。5、多樣化個(gè)性立面材料的使用，讓業(yè)主能夠擁有屬于

12、自己家族符號(hào)的 特殊材料。6、利用山地的天然退層，在2樓或3樓都能夠有天然土地花園，部分 私人臥室還擁有獨(dú)有的花園，一棟獨(dú)立別墅有十幾個(gè)花園。7、莊園式私家會(huì)所功能自由轉(zhuǎn)換，各種各樣的會(huì)所可在大開間的別墅 內(nèi)任意切割。（二）遠(yuǎn)大預(yù)制裝備式建筑別墅啟用微商營(yíng)銷模式：別墅定制通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，微商營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)銷售，遠(yuǎn)大 bhouse建立了基于pc 端和移動(dòng)端的電子商務(wù)平臺(tái)，用戶通過(guò) pc和移動(dòng)端即可在線了解產(chǎn)品、完成在 線預(yù)約展館參觀、在線預(yù)訂、在線簽約、在線支付、在線報(bào)修與投訴等一系列流 程。（具體說(shuō)明：據(jù)了解，在 bhouse平臺(tái)，信息數(shù)據(jù)均可查可控，大到交易支 付，小到每一塊pc板的生產(chǎn)狀態(tài)、安裝情況

13、和銷售動(dòng)態(tài)。這些數(shù)據(jù)將成為bhouse 平臺(tái)不斷改進(jìn)的依據(jù)，如產(chǎn)品在哪個(gè)區(qū)域會(huì)更有市場(chǎng)，就會(huì)相應(yīng)增加微商的數(shù)量。 產(chǎn)品在哪個(gè)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生問(wèn)題，就會(huì)針對(duì)該環(huán)節(jié)及時(shí)提出解決方案。同時(shí)，客戶 購(gòu)買產(chǎn)品后，將開放產(chǎn)品生產(chǎn)安裝全過(guò)程，用戶登陸移動(dòng)端即可實(shí)時(shí)查詢訂單狀 態(tài)，并對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。同時(shí)要求所有款項(xiàng)必須由客戶支付至bhouse賬號(hào)和第三方監(jiān)管賬號(hào)，嚴(yán)禁微商接觸交易款）定制產(chǎn)品說(shuō)明：精裝售價(jià)75萬(wàn)元的別墅新品，遠(yuǎn)大推出的別墅產(chǎn)品屬于預(yù)制裝 備式建筑。所謂預(yù)制裝備式建筑，構(gòu)件全部在工廠完成預(yù)制，在現(xiàn)場(chǎng)利用高強(qiáng)度 螺栓連接而成。以推出的住宅面積約285平方米的別墅為例，四室三廳四衛(wèi)一廚 一陽(yáng)臺(tái)。主體部分由44塊pc構(gòu)件組成，在客戶下單完成定制后，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安 裝，30天即可完成精裝交付。此種模式門檻與問(wèn)題：比如，遠(yuǎn)大售賣的別墅針對(duì)農(nóng)村市場(chǎng)，移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)的覆蓋以