福建省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價報告含義模擬試題

1、福建省 2015 年上半年房地產(chǎn)估價師 理論與方法 ： 估價報告含義模擬試題本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分100 分， 60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有1 個事最符合題意）1、 張某以 40 萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營， 其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為 10 年的抵押貸款。如店鋪在第 4 年的租金收入為 5 萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為 3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4 年的利息備付率是。a ： 1.07b： 1.47c： 2.07d： 3.33e:借款合同2、已知某房地產(chǎn)價格為

2、900元/m2時，需求量為100萬m2,當(dāng)價格為1000元/m2時，需求量為90萬m2,則需求價格彈性為 。a 10b 9c 0.9d 0.13、非公物拍賣，收取傭金的比例按照的原則確定。a:同拍賣成交價成正比b:同拍賣成交價成反比c:同拍賣報價成反比d:同拍賣保留價成反比e:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、資本化率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵?。a:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度b:估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度c:估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度d:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度e:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格5、 2009 年 4 月，王某將其住宅出租，月租金收入為 2000 元，其當(dāng)月應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為

3、 _元。a 80b 160c 200d 2406、估價時需了解某地塊單位名稱、地類號和占地面積以及界址點(diǎn)、界址線和界址邊長等，可查閱_而得到這些資料。a 詳細(xì)規(guī)劃圖b.分丘圖c.分幅圖d.宗地圖7、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為_。a 超額利潤b.投資回報c.內(nèi)部收益d.風(fēng)險報酬8、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用年限為 50 年，至今已使用了 6 年；預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益 8 萬元；該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。a 89.74b 91.52c 93.84d 97.229、某宗房地產(chǎn)

4、是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為50年，預(yù)計未來第一年的凈收益為 50 萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，該宗房地產(chǎn)的價格為_萬元。a 833b 2500c 1250d 106710、以下權(quán)利中屬于用益物權(quán)的是。a：抵押權(quán)b:典權(quán)c:建筑物區(qū)分所有權(quán)d:質(zhì)權(quán)e:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、 房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、 摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及【2004 年考題】a:相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施8: 土地的形狀c:組合完成的功能d:立體空間e:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格12、 有一宗房地產(chǎn)總價為 100萬元， 綜合資

5、本化率為 7%， 土地資本化率為6%，建筑物資本化率為 8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為（）萬元（收益可視為無限年） 。a 30b 40c 50d 6013、 _，又稱目標(biāo)市場，是公司決定追求的那部分合格的有效市場。a 商品市場b.生產(chǎn)要素市場c .服務(wù)市場d.潛在市場14、限差公式中，0 02+0 0006s， s 為。a:測量房產(chǎn)數(shù)量b:測量工具數(shù)量c:房產(chǎn)體積d:房產(chǎn)面積e:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為 70 年， 原土地使用者使用 28 年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有年。a ： 20b： 42c： 50d： 70e:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、在房地產(chǎn)抵押估價中，

6、應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括。（2009年試題 ）a:拖欠的建筑工程材料費(fèi)b:拖欠的建筑工人工資c:抵押擔(dān)保債權(quán)d:出租房屋租金e:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、下列費(fèi)用中，不屬于土地費(fèi)用的是_。a. 土地使用權(quán)出讓金b.城市建設(shè)配套費(fèi)c.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)d.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)18、在某商業(yè)臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，總價 為1 200萬元.根據(jù)“四三二一法測”，計算其相鄰臨街深度為45,72 m（gp 150 英尺 ）、臨街寬度20m 的矩形土地的總價為。a ： 1204 萬元b： 1374萬元c： 1404 萬元d： 1536萬元e:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格19、 在

7、互斥的投資選擇中，選擇其中一種投資而非另外一種投資時所放棄的收益，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫做。a:經(jīng)濟(jì)成本b:機(jī)會成本c:會計成本d:補(bǔ)償成本e:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格20、 下列收益乘數(shù)法中， 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率， 但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是。a:毛租金乘數(shù)法b:潛在毛收入乘數(shù)法c:有效毛收入乘數(shù)法d:凈收益乘數(shù)法e:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格21、吸納量是指報告期內(nèi)銷售房屋和_的數(shù)量組合。a 建設(shè)房屋b.維修房屋c.出租房屋d.維護(hù)房屋22、某建筑物的建筑面積為200 nl2,有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元 /m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%,則運(yùn)用直線法計算

8、該建筑物的 現(xiàn)值為 【2004 年考題】a ： 10 2 萬元b： 11 0萬元c： 11 3萬元d： 11 5萬元e:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格23、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為 500x 104m2,預(yù)測銷售量為450x 104m2,平 滑指數(shù)為0.8,則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是_x 104m2。a 475b 600c 450d 49024、下列關(guān)于保險的職能說法有誤的一項(xiàng)是。a :分散危險的職能是指有共同危險損失顧慮的經(jīng)濟(jì)單位和個人將偶然性危險視同必然性危險， 在危險發(fā)生之前就聚集資金， 危險發(fā)生后將這筆資金用于遭受損失的經(jīng)濟(jì)單位和個人，使損失分散給眾人b ：融通資金職能發(fā)揮得

9、越好，保險公司的投資收益越高，就可以彌補(bǔ)負(fù)債業(yè)務(wù)的不足或虧損， 為采取較低的保險費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)， 吸引更多的保險費(fèi)收入創(chuàng)造條件c:在各種保險中，政策保險最能體現(xiàn)分配職能d:保險人參與防災(zāi)防損活動，可以提高社會的防災(zāi)防損能力e:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、 某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售， 持有期的凈收益每年216 萬元， 出售時的價格為 5616 萬元，資本化率為 8，則該寫字樓目前的收益價格為。a ： 4858 萬元b： 5200萬元c： 2700萬元d： 6264 萬元e:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格二、多項(xiàng)選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有2 個或 2 個以上符合題意， 至少有 1 個錯

10、項(xiàng)。 錯選， 本題不得分； 少選， 所選的每個選項(xiàng)得0.5 分）1、 某市房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值減除幅度為30%， 某企業(yè)擁有一房產(chǎn)原值為3800 萬元，則年征收房產(chǎn)稅為_萬元。a 114b 63.84c 31.92d 28.712、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506 元/nf,容積率為1. 5, 土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/nf, 容積率為 2 4，土地使用年限為70 年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8，則下列表述中正確的有。a:乙地塊比甲地塊貴b:甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341. 67元/褶c:甲地塊與乙地

11、塊的樓面地價相等d:甲地塊比乙地塊貴e:乙地塊的70年使用權(quán)樓面價高于340元/褶3、在運(yùn)用成本法時，其中最主要的是要注意。a:應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本b:應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本c:應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進(jìn)行調(diào)整d:應(yīng)在實(shí)際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合供求分析進(jìn)行調(diào)整e:應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合供求分析進(jìn)行調(diào)整4、從開發(fā)商的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有。（2008年試題 ）a: 土地b:勞動力c:資本d:經(jīng)驗(yàn)e:環(huán)境5、對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是_階段的主要任務(wù)。a 投資機(jī)會研究b.初步可行性研究c .詳細(xì)可行性研究d.項(xiàng)目的評估和決策6、建筑物的耐久年限劃

12、分為、15 年以下等五個等級。a ： 100 年以上b： 50 100年c： 40 50年d： 5 40 年e： 1540年7、申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括_。a 書面租賃合同b 房屋所有權(quán)證書c.當(dāng)事人的合法身份證復(fù)印件d.市、縣人民政府規(guī)定的其他文件e.當(dāng)事人的合法身份證件8、某居民樓總建筑面積為5000m2,房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為 500 萬元。 某人擁有該居民樓的一套單元式住宅， 建筑面積為 150m2， 房地總價值為 35 萬元。若按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為 _。a 3%b 3.5%c 7%d 4%9、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表述中，

13、正確的是_。a 企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次b.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入c.銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入d.可分配利潤=稅后利潤-未分配利潤10、按照規(guī)定，租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)绞?、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。a:簽訂b:變更c(diǎn):終止d：執(zhí)行e：遵守11、地基面積較大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁組成。且在梁的交點(diǎn)上豎立柱子，以支承建筑骨架的基礎(chǔ)被稱為_。a 條形基礎(chǔ)b.獨(dú)立基礎(chǔ)c.整體式筏式基礎(chǔ)d.箱形基礎(chǔ)12、下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有。a:房地產(chǎn)買賣b:房地產(chǎn)入股c:房地產(chǎn)繼承d：房地產(chǎn)抵債e:房地

14、產(chǎn)典當(dāng)13、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源有。a:上市b:增發(fā)新股c:發(fā)行企業(yè)債券d：住房抵押貸款e:信用貸款14、下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有。（2009年試題 ）a:差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差b ：差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率c:差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率d ：差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案e:采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案15、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方

15、便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要作用不包括_。a 有助于估價機(jī)構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平b.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛c.有助于保持估價機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性d .有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核16、 按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干子市場， 這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在等方面存在差異。a:投資決策b:規(guī)劃設(shè)計c:工程建設(shè)d:地域范圍e:產(chǎn)品功能17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于（）元/m20a 4800b 5124c 5800d 712418、根據(jù)

16、適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)時，便為最高最佳使用。a:與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)b:達(dá)到規(guī)模遞增c：內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)d:外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)e:外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合19、下列關(guān)于個人住房公積金存款利率的說法中，錯誤的是_。a 職工當(dāng)年存繳的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計算b.上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌公告的6個月整存整取存款利率計算c.職工個人住房公積金存款利率，遇法定存款利率調(diào)整，分段計息d.每年6月30日為職工住房公積金存款的結(jié)息日20、建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的意義_。a 是規(guī)范房地產(chǎn)市場行為、維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的客觀需要b.為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用信息提供服務(wù)c.為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域違法違規(guī)行為提供投訴途徑的管理系統(tǒng)d.是促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要e.是拉動國民經(jīng)濟(jì)增長和保持社會穩(wěn)定的客觀需要21、在測算資本金融資成本時，其資金占用費(fèi)是按_計算的。a 綜合利率b.貸款利率c.折現(xiàn)率d.機(jī)會成本22、確定路線價時，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合_等要