“直上青云”住宅小區(qū)可研報告

1、君子何往？直上青云！“直上青云”住宅小區(qū)可行性研究報告目錄一， 項目總論-3二， 市場分析-8三， 項目開發(fā)方案-18四， 投資估算與融資-20五， 財務(wù)評價-24六， 研究結(jié)論與建議-27一，項目總論 1.1項目背景該項目是由南昌市青云譜區(qū)外經(jīng)貿(mào)委提出的“南昌保溫瓶廠及周邊綜合改造項目”。根據(jù)南昌市將青云譜區(qū)打造成為“開放式城市副中心”的戰(zhàn)略目標(biāo)，現(xiàn)擬將南昌保溫瓶廠及周邊地塊進(jìn)行綜合改造開發(fā)。該項目地塊位于京山新街以東、何坊西路以南、井岡山大道以西、三店西路以北，占地面積99.8畝，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地。該項目位于青云譜區(qū)域商務(wù)中心的核心地帶，毗鄰井岡山大道和迎賓大道兩條南昌市城區(qū)南北向

2、的交通主干道，與三店西路商業(yè)街僅一街之隔，周邊商場、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施完善，還有洪都集團(tuán)和江鈴集團(tuán)近20萬人口為依托，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和交通環(huán)境，非常適宜投資商業(yè)、住宅類項目。1.2 項目概況1.2.1 項目名稱：“直上青云”住宅小區(qū)1.2.2 目建設(shè)單位：江西四特天工開發(fā)投資有限公司 1.2.3項目地塊位置及周邊狀況 （1）地塊位置：南昌保溫瓶廠地塊，位于南昌市何坊西路，宗地面積約93.46畝，宗地四至為：東至三店村，南至規(guī)劃路（規(guī)劃路以南為青云譜區(qū)政府宿舍），西至京山新街，北至何坊西路和保溫瓶廠宿舍。該地距離南昌八一廣場約五分鐘車程，屬中心稀缺地塊（2）地塊周邊景觀：a，象湖風(fēng)景區(qū)&#

3、160;  象湖風(fēng)景名位于項目西南部，其規(guī)劃建設(shè)面積6.65平方公里，其中水面面積為4.55平方公里，陸地面積2.1平方公里。 美化了城市環(huán)境，調(diào)節(jié)了城市氣候，提升了城市形象，已成為南昌市的又一大這點。2002年被評為新豫章十景之一“象湖仙蹤”；2005年被評為南昌市人民政府批準(zhǔn)為“市級風(fēng)景名勝區(qū)”2006年被南昌市授予一級四星公園、被市政府評為十大新景觀之一、獲國家建設(shè)部頒布的“中國人居環(huán)境范例獎”2007年被江西省政府批準(zhǔn)為“江西省省級風(fēng)景名勝區(qū)”。b，撫河公園撫河公園以撫河水面為中軸，包括東、西兩岸，北起滕王閣，南至將軍渡閘，全長4.6公里，占地面積68.3公頃，其中綠地面積2

4、8.3公頃，水面面積39.9公頃，由水面、南浦園、里洲園、桃苑園、建設(shè)園構(gòu)成。本項目距撫河公園1.5公里左右。c，梅湖景區(qū)八大山人梅湖景區(qū)位于江西省南昌市青云譜區(qū)境內(nèi)，是以被聯(lián)合國教科文組織評為“中國十大文化藝術(shù)名人”、被鄭板橋譽(yù)為“名滿天下”的一代畫圣八大山人為核心，以傳統(tǒng)文化為主軸，以梅湖生態(tài)美景為紐帶的江南都市歷史文化生態(tài)景 景區(qū)曲水環(huán)繞、綠樹成蔭、如詩如畫，占地面積約3200畝，由水墨丹青區(qū)、文化博覽區(qū)、水鄉(xiāng)風(fēng)情區(qū)、歲寒三友區(qū)、農(nóng)耕休閑區(qū)、梅村思賢區(qū)和綜合娛苑區(qū)七大功能區(qū)組成，內(nèi)有“三館三居二園二街二場二院、一水一道一廊一閣一樓一堂一臺一島一塔和十林”等景點七十余處。（3）項目所屬區(qū)域

5、概況本項目位于南昌市青云譜區(qū)，青云譜區(qū)發(fā)展定位為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心”。青云譜區(qū)將積極優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在創(chuàng)新升級中實現(xiàn)“華麗轉(zhuǎn)身”重點構(gòu)筑五大產(chǎn)業(yè)板塊：a， 以昌南工業(yè)園及周邊為載體的現(xiàn)代物流經(jīng)濟(jì)板塊。將昌南工業(yè)園區(qū)打造成全省獨一無二的特色物流園區(qū)，力爭在三年內(nèi)營業(yè)額達(dá)到200億元。b， 以迎賓大道為主軸的都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，大力支持江鈴集團(tuán)、南昌印鈔公司、江西陽光乳業(yè)等大中型驅(qū)區(qū)企業(yè)做大做強(qiáng)。c， 以井岡山大道和洪都大道以及交匯點為核心的現(xiàn)代商務(wù)經(jīng)濟(jì)帶。把正在建設(shè)的法國家樂福國際購物中心周邊約一平方公里的區(qū)域打造成一個動感都會昌南城。d， 以解放西路、洪城路為主軸，積極引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)，發(fā)

6、展以國貿(mào)廣場、中寰廣場、明珠廣場為代表的樓宇經(jīng)濟(jì)圈。e， 以八大山人梅湖景區(qū)為重點的文化旅游創(chuàng)意板塊。推進(jìn)“一景區(qū)、一岸”建設(shè)，把八大山人梅湖景區(qū)打造成集藝術(shù)培訓(xùn)集中地、主體攝影基地、中國水墨畫名家云集地、文化藝術(shù)品會展及交易地等功能于一體的文化產(chǎn)業(yè)特色品牌。同時以天沐五星級賓館項目、象湖君悅五星級酒店以及湖景公園、大型休閑娛樂設(shè)施等為載體，打造富有水景生態(tài)、休閑娛樂特色的象湖東岸。（4）項目周邊配套設(shè)施：項目地處何坊西路，周邊道路系統(tǒng)達(dá)，交通便利，商業(yè)生活配套齊全。商業(yè)配套，周邊分布著京山農(nóng)貿(mào)市場、好又多超市、好領(lǐng)居超市、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、郵政儲蓄、江西建材市場等一系列

7、商業(yè)設(shè)施。醫(yī)療衛(wèi)生，周邊有江西武警醫(yī)院、南大二附院皮膚?？漆t(yī)院、黃慶仁棧大藥房、電纜廠衛(wèi)生院等。文化教育，有京山小學(xué)、青云譜小學(xué)、青云譜少兒教育活動中心、迎賓中學(xué)分布于其周圍。公共交通，本地公共交通便利，1、15、16、20、224、203、212、236、239等公交路線連接城市各區(qū)域。距坊客運(yùn)站約3分鐘車程，距南昌客運(yùn)站約15分鐘車程，距洪城客運(yùn)站約10分鐘車程。1.2.4 項目規(guī)劃控制要點 下面是項目規(guī)劃控制表 用地性質(zhì)居住、商業(yè)、辦公（兼容旅館業(yè)）容積率2.5建筑密度30%綠地率28%機(jī)動車位宅住2泊位/3戶，公建1泊位/150非機(jī)動車位居住與公建分別集中設(shè)置道路中心標(biāo)高&#

8、160;主出入口方位何坊西路建筑間距多層1：1.1h，高層1：0.8h，具體按南昌市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定退離紅線建筑退何坊西路15米以上，退其他規(guī)劃路5米以上。小戶型比例套型建筑面積90以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積60%必備公共配套設(shè)施按城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范配置其他1、商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計r部分）30%控制；2、必須編制交通評價影響報告書。1.3 可行性研究報告編制依據(jù)（1） 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（2） 南昌市城市拆遷管理條例（3） 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 （4） 住宅設(shè)計規(guī)范（5） 住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（6） 建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7） 城市道路綠

9、化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范（8） 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（9） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（10） 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法1.4 可行性研究結(jié)論1.4.1、本項目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快南昌城市建設(shè)的步伐。1.4.2、通過市場預(yù)測分析，本項目擬建高檔住宅、商務(wù)、辦公市場較好。1.4.3、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項目需求。1.4.4、項目經(jīng)濟(jì)效益良好，財務(wù)分析可行。1.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)思想是：集合國內(nèi)外先進(jìn)的新型住宅理念，采用成熟、先進(jìn)的新型建材和施工方式，依托高新科技技術(shù)，按照國家2a住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的高檔精品居住小區(qū)。

10、項目規(guī)劃建設(shè)方案的總體概況見下表所示：項 目數(shù) 量單 位總征用地62304平方米總建筑面積155760平方米其中：1、住宅建筑面積127620平方米2、商業(yè)、寫字樓面積27600平方米3、其他建筑面積540平方米綠地面積24922平方米道路面積9600平方米綠地率40%容積率2.5建筑密度20.4% 1.6 項目存在問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及南昌的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。南昌市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭

11、日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 二 項目市場分析 2.1 全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.1.1 行業(yè)政策2010年1月7日，國家針對全國房地產(chǎn)價格的居高不下的情況出臺了房地產(chǎn)新政十一條政策，即房地產(chǎn)新政國十一條。2010年 1-2月商品住宅銷售面積增長36.6%，增幅比上年全年回落7.3個百分點；全國70個大中城市新建住宅銷售價格雖然同比上漲13.0%，環(huán)比上

12、漲1.3%，但環(huán)比漲幅比1月份縮小0.4個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅比1月份縮小0.5個百分點，出現(xiàn)了交易量萎縮、房價上漲趨緩的形勢。2010年4月14日國務(wù)院常務(wù)會議決定實行差別化的信貸、稅收和土地政策，堅決遏制住房價格過快上漲。之后于4月17日，國辦又發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)2010年10號），對新的調(diào)控政策進(jìn)一步地細(xì)化、完善，再出組合重拳，部署遏制高房價，房地產(chǎn)新政的實施將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。房地產(chǎn)新政的主要內(nèi)容是：一是采取嚴(yán)厲措施，堅決抑制不合理住房需求；二是合理安排土地供應(yīng)，穩(wěn)定土地價格；三是加大中低收入群體的住房政策支持力度，減輕市場壓

13、力；四是增加住房供給，改善供給結(jié)構(gòu)；五是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范市場秩序。2.1.2 市場供給與需求 今年以來，繼續(xù)向好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來形勢的信心，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快速增長。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2010年1-6月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19747.1億元，同比增長38.1%，增幅同比提高29.8個百分點，比今年1-5月降低0.1個百分點，與同期固定資產(chǎn)投資增幅相比高13.1個百分點，并繼續(xù)領(lǐng)先于固定資產(chǎn)投資增幅狀況，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資擴(kuò)張的意愿較為強(qiáng)烈，但受新政影響，目前處徘徊盤整階段。表 1：2010年1-6月不同用途房地產(chǎn)投資完成額及同比增長單位：億元，

14、%房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增長比重（以投資總額為100）自年初累計去年同期自年初累計去年同期投資完成額19747.114295.438.1100100按工程用途分：住宅13692.310187.934.469.34 71.27 辦公樓845.9529.759.74.28 3.71商業(yè)營業(yè)用房2271.21689.134.511.50 11.82 其他2937.71888.755.514.88 13.21 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2.1.3行業(yè)發(fā)展趨勢國家統(tǒng)計局公布的上半年房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點，環(huán)比下降0.1%。

15、發(fā)改委價格監(jiān)測中心對36個大中城市監(jiān)測的數(shù)據(jù)也表明，6月份，各地集中成交房價基本穩(wěn)定，略有上漲，但是漲幅環(huán)比繼續(xù)下降。與住宅價格低調(diào)下滑不同的是，住宅銷售面積的高調(diào)下探。上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，盡管依然同比增長15.4%，但增幅卻比1-5月回落了7.1個百分點。本報告認(rèn)為，此輪調(diào)控下的房地產(chǎn)市場成交量銳減不是壞事。前期過度成交的部分已經(jīng)明顯透支了實際需求的購買力。一段時期的低迷成交恰好是供求尋找新的平衡點、已經(jīng)購買的住房磨合實際需求的必要過程。特別強(qiáng)調(diào)，需求能力的蓄勢和累積對新的景氣過程是非常必要的。這個過程不要估計太短。不大會在2010年有爆發(fā)式需求產(chǎn)生。下半年來看，沿海

16、特大城市二手房市場的價格調(diào)整同樣是正常過程。這個價格波動恰好可以夯實核心市區(qū)的價格基礎(chǔ)。二級市場的價格向下很難有足夠成交量的配合。少量成交并不能說明價格趨勢。從房地產(chǎn)產(chǎn)品來看，與住宅市場冷清形成鮮明對比的是日漸升溫的商業(yè)地產(chǎn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，辦公樓銷售面積同比增長53.2%，銷售額同比大漲逾九成，達(dá)到91.5%，商業(yè)營業(yè)用房的銷售業(yè)績也是節(jié)節(jié)攀升，銷售面積同比增長41.6%，銷售額同比增長57.1%。北京的寫字樓銷售也是很火爆，上半年，全市寫字樓銷售面積97.1萬平方米，比上年同期增長27.9%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房銷售面積65萬平方米，增長43.2%，而北京上半年的寫字樓投資

17、更是同比增長1.8倍，達(dá)158.1億元。目前，寫字樓相對于比較完善的住宅市場處于起步階段，其投資和銷售的大幅增長都屬于正常的發(fā)展，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，不用擔(dān)心調(diào)控導(dǎo)致住宅投資萎縮，住宅供應(yīng)量下降從而出現(xiàn)新一輪房價上漲的局面。2.2南昌房地產(chǎn)市場分析南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，從2003年到2004年是南昌市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了飛躍的一年，隨后并經(jīng)過了2005年和2006年的健康的發(fā)展，到了2007年出現(xiàn)了高潮。然而隨著世界性經(jīng)融危機(jī)的的影響，自2008年以來，南昌地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展極不穩(wěn)定，2009年冬季遭遇寒冬。2010年后，隨著國家政策的頒布，南昌房地產(chǎn)市場開始回暖。2.2.1 本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀對

18、于南昌樓市的大部分板塊來說，2010年注定是不平靜的：大環(huán)境上面對著史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，小環(huán)境的變化則發(fā)生在板塊與板塊之間。 紅谷灘顯現(xiàn)市中心效應(yīng)，是為“西進(jìn)”。 市中心板塊價格高歌猛進(jìn)，一舉把南昌帶入房價萬元時代；作為“兩核”之一的紅谷灘與市中心板塊距離越拉越近。這不僅表現(xiàn)在價格上，該板塊今年上演的“住退商進(jìn)”也進(jìn)一步奠定了其cbd的地位。新板塊脫離城東板塊獨立，是為“東拓”。 由于配套逐漸成熟以及保利、綠地等眾多房產(chǎn)“大鱷”的進(jìn)駐，原本依附于城東板塊的高新區(qū)也從母體剝離出來，成為了一個獨立的板塊。 不僅如此，青云譜板塊迎來了萬科潤園、朝陽洲多宗土地高價成交、象湖新城熱銷和以往銷量往往

19、集中在幾個板塊不同的是，各區(qū)域板塊在今年都演繹出了自己的精彩。通過種種跡象，我們不難看出，在城市化進(jìn)程中，南昌版圖在不斷擴(kuò)大的同時，組團(tuán)以及板塊的概念更為清晰。 2010年，軌道交通地鐵1號線工程及舊城改造工程是市民最為關(guān)注的熱點。這一年，南昌市迎來了史上最大拆遷量的一年，拆遷戶重新選擇住所；若干年后，貫穿全城的地鐵將拉近城市中心與城市邊緣的距離。還有西客站的建設(shè)、2011年的七城會都將助推南昌各大板塊煥發(fā)勃勃生機(jī)。 2.2.2 本市房地產(chǎn)區(qū)域市場分析紅谷灘板塊：cbd效應(yīng)漸顯關(guān)鍵詞：住退商進(jìn) 城市綜合體 今年是紅谷灘中心區(qū)住宅“掃尾年”。紅谷灘片區(qū)居住焦點轉(zhuǎn)入紅角洲、鳳凰洲乃至片區(qū)邊緣的新建

20、縣。同時，大體量商業(yè)即將投入市場。其中以辦公樓為主，包括部分公寓。紅谷灘“住退商進(jìn)”，但依舊是南昌樓市的焦點和熱點。板塊表現(xiàn)： 隨著配套的逐漸成熟，紅谷灘新區(qū)樓市價值得到進(jìn)一步認(rèn)可，房屋價格穩(wěn)步上升。年初至今，新建商品房價格上漲約1600余元，現(xiàn)均價在8300元 /左右。今年以來，紅谷灘片區(qū)共有大小九塊土地掛牌拍賣使用權(quán)，僅有兩地塊性質(zhì)為住宅用地，其他為地塊用途均為商業(yè)、商務(wù)綜合、商住等。 商業(yè)配套方面，該區(qū)域已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營的較大規(guī)模商業(yè)配套有洪客?。ǖ谝唤謪^(qū)店）、天虹廣場（紅谷灘店）、洪城大廈百貨（紅谷灘店）。人們對即將開業(yè)的洪客隆地中海陽光店，以及預(yù)備在紅谷灘打造大型商業(yè)綜合體的萬達(dá)表示了極

21、大的期待。 高新板塊：新板塊的崛起 關(guān)鍵詞：大鱷入駐 對于高新區(qū)來說，今年絕對是不平凡的一年。保利·東灣國際 、保利艾溪湖住宅項目、綠地城東綜合體的入駐使得高新區(qū)剝離城東板塊母體，以一個新興板塊的形象屹立于南昌樓市，并且成為臥虎藏龍之地。政府參照蘇州工業(yè)園對其進(jìn)行打造的意圖，使其吸引了頂級房企的目光，也成為今后幾年南昌最值得期待的地產(chǎn)板塊之一。板塊表現(xiàn)： 總體來說高新板塊今年房價表現(xiàn)較為平穩(wěn)?，F(xiàn)在均價6000元/左右（包括洋房和高層），從年初至今，漲幅達(dá)到2530%，表現(xiàn)好于往年，也是受到大鱷入駐以及配套逐漸落成的影響。 高新區(qū)是今年土地出讓最為火爆的區(qū)域。今年至今共有約20個地塊掛

22、牌拍賣。土地性質(zhì)工業(yè)、住宅、商業(yè)均有。商業(yè)配套上，該片區(qū)現(xiàn)以社區(qū)商鋪為主。 青云譜板塊：老城注入新活力 標(biāo)簽：文化勢力 平穩(wěn) 青云譜板塊的樓盤并不多：博泰·魏瑪峰尚、恒茂英倫國際、藍(lán)天郡、今年異軍突起的萬科潤園，以及明年將開盤的大型商業(yè)配套悅達(dá)·家樂福。 該板塊的樓盤八仙過海各顯神通，將各自樓盤打造得惹人疼愛，比如英倫國際沿襲恒茂一貫的精工品質(zhì)、魏瑪峰尚出色的園林打造以及萬科潤園依托八大山人梅湖景區(qū)的文化內(nèi)涵打造出的高品質(zhì)物業(yè)。板塊表現(xiàn)： 承應(yīng)南昌大昌南的發(fā)展趨勢，作為南昌南向通道的青云譜板塊也借機(jī)賺了不少眼球。包括萬科、悅達(dá)·家樂福在內(nèi)的地產(chǎn)打造巨擘先后入駐，其

23、發(fā)展?jié)摿σ惨呀?jīng)不可小覷。尤其圍繞八大山人以及梅湖等或“文化”或“景觀”勢力打造，其地產(chǎn)將具有很大的張力。 盡管今年該板塊表現(xiàn)平平，除了萬科潤園外，住宅均價在5300元/左右。但因萬科潤園一騎絕塵房價過萬拉高了房價，所以板塊均價不低。但業(yè)內(nèi)人士估計，該板塊今年漲幅不超過20%。面對今年風(fēng)起云涌的土地市場，青云譜板塊表現(xiàn)很“淡定”。僅有一塊面積為93.46畝的居住、商業(yè)、辦公綜合用地掛牌。 青山湖板塊：湖景房抬高區(qū)域價格 關(guān)鍵詞：房源少 價格高 俗話說：“靠山吃山，靠水吃水?！边@句話同樣適用于樓市。青山湖區(qū)的房子有多貴？關(guān)鍵還看，它與湖靠得有多近。 青山湖區(qū)，作為南昌老城區(qū)的一部分，在城市配套方面

24、相對成熟，同時與市中心的鏈接也相對緊密。在青山湖東北岸，已經(jīng)形成一個以湖景為最大賣點的高檔住宅區(qū)，這些房源的推售，往往撬動整個青山湖板塊的市場。板塊表現(xiàn)： 目前，區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤，有萬科青山湖、香溢花城、滿庭春moma、金域名都、中凱藍(lán)域等近十個項目。其中，靠近青山湖的項目多為高端社區(qū)。以萬科青山湖為例，其聯(lián)排別墅的均價在2.5萬元/左右。目前在售的精裝高層，均價已達(dá)到1.8萬元/。香溢花城的高層，均價也在9000元/。而配套更為完善的金域名都，8月推出的公寓，均價1萬/，未開盤即售罄。青山湖周邊已經(jīng)成為“富人區(qū)”。而離湖略遠(yuǎn)的地區(qū)，房價相對要低得多。 南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，青山湖前三季

25、度的新房銷售總量（含非住宅）為31.25萬，成交3151套。但隨著金域名都、中凱藍(lán)域等樓盤開發(fā)進(jìn)入尾聲，而且目前待售新盤，僅有天御國際公寓這一小體量項目，而土地供應(yīng)方面并沒有太大動作，該區(qū)域明年的銷售體量將有所減少。昌南板塊：價格隨著大盤走 關(guān)鍵詞：水漲船高 昌南板塊的新房銷售，主要面向蓮塘城鎮(zhèn)居民的改善性需求和城市化進(jìn)程中的剛性購房需求，僅有部分樓盤面向全市銷售。隨著南昌市各個區(qū)域房價的攀升，昌南板塊也水漲船高。板塊表現(xiàn)： 南昌縣房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，全縣目前的住宅成交均價為3624.6元/（含象湖板塊），相比于1月的3240.33元/，有較大幅度的提升。 而昌南板塊面向全市銷售的項目并不多

26、，有恒大綠洲、大湖之都、康城、夢里水鄉(xiāng)、璽園)等幾個。其中又以恒大綠洲為主。自今年5月24入市以來，恒大綠洲保持穩(wěn)定的價格，并憑借其品牌優(yōu)勢，累積成交508套。大湖之都、康城、夢里水鄉(xiāng)等樓盤的銷售也比較穩(wěn)健。 近年來，以南昌縣為主的昌南地區(qū)，房價一直趨同于南昌市整體房價的走勢。明年該地區(qū)的樓市走向，也多半會受南昌整體樓市的影響。而昌南客運(yùn)站地位的顯現(xiàn)，以及世界500強(qiáng)華潤集團(tuán)的入駐，該區(qū)域?qū)δ喜姓w樓市的影響也將加大。 新建板塊：板塊效應(yīng)逐漸萎縮 關(guān)鍵詞：“縮水”板塊 樂化組團(tuán)、大昌北經(jīng)過一次次劃分，新建板塊已慢慢縮水，并受紅谷灘等周邊板塊的輻射影響，新建板塊效應(yīng)也正日漸變?nèi)酢０鍓K表現(xiàn)： 一

27、邊是熱鬧的紅谷灘板塊，一邊是有些沉寂的灣里板塊，緊鄰這個板塊的新建板塊大概是冰火兩重天。今年，御湖半山、領(lǐng)秀公館、萊卡小鎮(zhèn)等幾個項目的加推入市，也讓新建板塊顯得有些活躍，但是和相鄰的紅谷灘板塊比較，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如?！鞍鍓K的項目量少，還是比較沉寂，明年的情況變化應(yīng)該不大?！弊菊顿Y咨詢有限公司總經(jīng)理萬彬認(rèn)為，新建板塊被劃分走很多部分，已經(jīng)越來越小了，板塊效應(yīng)也漸漸不明顯。 之前，南昌規(guī)劃委員會提出五大組團(tuán)之一，樂化組團(tuán)將打造依托昌北國際機(jī)場，集空港服務(wù)業(yè)、臨時制造業(yè)、航空物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的對接國際的重要樞紐地區(qū)，同時，新建縣長堎片區(qū)將完全對接紅谷灘新區(qū)，打造大昌北。 京東板塊：正悄然蛻變 關(guān)鍵詞

28、：城市東進(jìn) 品質(zhì)提升 南昌首個準(zhǔn)現(xiàn)房別墅項目，浪琴灣落戶于此；本土知名品牌洪大集團(tuán)又在該板塊推出兩大力作當(dāng)南昌城市“東拓”號角吹響，即使高新區(qū)剝離城東板塊，這里也不失熱鬧，板塊品質(zhì)也在不斷提升，城東或許正在悄然“蛻變”。板塊表現(xiàn)： 城東板塊雖和市中心連成一片，但在產(chǎn)品、價格上還有一定距離。“相對于市中心板塊來說，這里的樓盤檔次要低些，價格也比不上?！蓖碌禺a(chǎn)副總經(jīng)理吳志凌如此評價。老項目世紀(jì)風(fēng)情依然銷售火爆，然而，新項目浪琴灣的入市也給城東帶來了一次品質(zhì)提升。超高別墅項目浪琴灣，以32000萬元/的價格低調(diào)內(nèi)部認(rèn)購，板塊明星實至名歸。 今年，世紀(jì)風(fēng)情、浪琴灣、水榭尚都、東城一品、天香四季花園、

29、洪城·東方國際、洪城·東公館等多個類型項目讓整個城東板塊顯得熱鬧非凡。 “目前，城東的土地供應(yīng)量比較大，而紅谷灘的土地很少，新房供應(yīng)量也正慢慢減少，放眼南昌，自然向東轉(zhuǎn)移?！弊菊顿Y咨詢有限公司總經(jīng)理萬彬表示，依托豐富的自然資源和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)后盾，城東板塊的高端產(chǎn)品將增加，價格也將拉伸。 象湖新城：盡顯輕熟之美 關(guān)鍵詞：配套 契機(jī) 稱其青澀，實已發(fā)展多年；說其成熟，還言之尚早。原生態(tài)的象湖賦予了象湖板塊得天獨厚的優(yōu)美環(huán)境，為象湖新城成為南昌最具潛質(zhì)的人居板塊打下了良好的基礎(chǔ)。 但由于以往的生活配套、商業(yè)配套等設(shè)施的滯后，象湖新城一直處于不溫不火的狀態(tài)。然而，隨著2010年舊城

30、改造全面展開、朝陽新城的深入開發(fā)，象湖新城即將面臨新一輪的發(fā)展契機(jī)，其輕熟魅力也逐漸展開。板塊表現(xiàn)： 象湖板塊的范圍：南隔堤以南，雄溪河以西，贛江以東。根據(jù)南昌市城市發(fā)展總體規(guī)劃和象湖新城的控制性詳細(xì)規(guī)劃，整個象湖新城占地28平方公里。該板塊中的綠地蘭宮、九里象湖城項目已經(jīng)售罄。 截至11月底，象湖新城在售樓盤主要有羅馬象湖壹號、力高國際城、南昌居住主題公園、平安象湖風(fēng)情、江西奧林匹克花園)、偉夢清水灣、保集半島、幸福時光 、景城名郡、南昌小商品城等。今年，幸福時光以1970套的銷售套數(shù)位居榜首。力高國際城、景城名郡等樓盤的銷售情況同樣異?；鸨?。 據(jù)同致數(shù)據(jù)分析，2010年截至11月底，象湖板

31、塊新推加續(xù)推，總體量為73.19萬方，占全市供應(yīng)量的19.2%，與去年相比，相差不大。然而，其價格則從年初的3177元/一路上漲，到11月的4210元/，漲幅達(dá)32.51%。 業(yè)內(nèi)人士分析，2010年舊城改造全面開展帶來了巨大拆遷量，而魅力象湖也被賦予新的契機(jī)。同時，在提高首付比例、加息、限貸等多重壓力下，更多的置業(yè)者選擇了性價比更高的象湖板塊。 另外，作為連接象湖和市中心樞紐的朝陽洲板塊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如火如荼，它的崛起，將在一定程度上帶動整個象湖板塊產(chǎn)品品質(zhì)及整體區(qū)位價值的提升。隨著明年天沐觀湖國際、恒大城和寧波銀億地塊等項目和房企的入市，象湖板塊還將聚集不少人氣。市中心板塊：價格高地供應(yīng)洼

32、地 關(guān)鍵詞：萬元時代 舊城改造 舊城改造，是今年市中心板塊的大事件，大量剛性需求被釋放。而就近安家的習(xí)慣，讓人們自然將眼光投向市中心，但受土地限制，市中心板塊項目量較少，甚至出現(xiàn)“有價無市”的情況，房價自然水漲船高，市中心板塊已經(jīng)邁入“萬元時代”。板塊表現(xiàn)： 據(jù)同致地產(chǎn)統(tǒng)計，截止11月，市中心居住商住用地共成交6宗，除一宗地塊面積達(dá)到93.46畝外，其他5宗地塊面積均低于45畝。而上月剛剛誕生的南昌樓面價“地王”，僅有11.72畝，恰恰佐證了，市中心的“寸土寸金”。 除了土地供應(yīng)量少，市中心板塊的項目量也不多。除去之前的舊項目，今年整個板塊中只有濱江一號 、智通悅藍(lán)山 等為數(shù)不多的幾個新項目入

33、市。 用同致地產(chǎn)副總經(jīng)理吳志凌的話來說，市中心板塊無疑是南昌樓市的價格最高表現(xiàn)。根據(jù)同致地產(chǎn)給出的數(shù)據(jù)，截止11月，市中心板塊每月的新房入市均價幾乎都高于南昌市商品房均價?！?29”新政后的兩個月，市中心板塊的入市均價分別為13747.69元/、10732.77元/。 濱江一號,無疑是整個板塊的絕對焦點。項目熱銷、均價14000元/，也讓其成為板塊中名副其實的明星樓盤。除此之外，智通悅藍(lán)山、金域名都、經(jīng)緯府邸等多個項目均為萬元大盤，可以說，市中心板塊已經(jīng)進(jìn)入“萬元時代”。 市中心板塊項目一直是大家關(guān)注的對象。以央央春天為例，盡管一直未動，卻沒有被人遺忘，經(jīng)常“挑逗”諸多人士的神經(jīng)。據(jù)了解，該項

34、目預(yù)計將于明年5月面市。同樣值得關(guān)注的，有位于佘山路的樟樹林，此類創(chuàng)意地產(chǎn)項目將給老城區(qū)帶來一絲新氣象。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年市中心板塊的土地、新房供應(yīng)量依然較少，價格居高，并且多往高端、商業(yè)項目發(fā)展。2.3 板塊市場分析2.3.1 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)代表特征目前青云譜的代表樓盤主要有藍(lán)天郡、上林春天、水榭花都、魏瑪峰尚、博泰中心城等五個樓盤，這幾大項目在2009年入市價格較高，已接近城中心板塊房價，相比旁邊的象湖板塊則要高出將近3000元每平米，根據(jù)南昌市總體規(guī)劃，青云譜區(qū)被定位為“以產(chǎn)業(yè)為支撐的開放式城市副中心”。隨著世界級五百強(qiáng)家樂福集團(tuán)在江西首個項目家樂福昌南國際購物中心已經(jīng)開工建設(shè)，全國第

35、一品牌萬科地產(chǎn)與本土第一品牌恒茂地產(chǎn)的加入，讓青云譜區(qū)的房地產(chǎn)迎來更大的發(fā)展機(jī)遇，形成規(guī)模與品牌效應(yīng)，提高置業(yè)該區(qū)的吸附力。1. 天集青云明珠天集青云明珠位于青云譜區(qū)東側(cè)，東臨迎賓大道，西接井岡山大道。占地134畝規(guī)劃總建筑面積16萬，其中住宅約為15.7萬，商鋪建筑面積約3000，容積率為1.8，綠化率35%青云明珠近期價格走勢記錄時間銷售均價備注2010-01-14天集青云明珠售罄，目前二手房均價為7600元/平米2009-12-156500元/平米僅剩兩套頂樓平層140大三房在售，均價6500元/平米2009-11-115600元/平米2. 水榭花都水榭花都是天使集團(tuán)在南昌打造的一個高檔

36、住宅小區(qū)，該項目總建筑面積26.6萬平米，約1200多套。占地面積11.9萬平米，在此能享受100%湖視率的純象湖都市全景生活。整個小區(qū)有提條水系貫穿其中，保證園林景觀和象湖景觀的和諧統(tǒng)一，綠化率達(dá)到48%。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫字樓等，滿足高層人士的各種生活需求水榭花都近期價格走勢記錄時間銷售價格備注2010-06-018500元/平米高層140-150三房和170四房在售，均價8500元/平米2010-05-048000元/平米水榭花都高層電梯房在售，均價8000元/平米左右2010-03-197500元/平米高層電梯房在售，戶型為170四房，均價75

37、00元/平米，購房可享9.9折優(yōu)惠3. 祥瑞藍(lán)堡國際公寓祥瑞藍(lán)堡國際公寓是南昌市祥瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在南昌打造的一個住宅小區(qū)，該項目總建筑面積5.8萬平米，約520多套，2.66萬的占地面積，綠化率38.2%。兩棟酒店式公寓為18層，布置在小區(qū)步行路口兩側(cè)，集中設(shè)置90平米一下的小型房；其余為11f或18f住宅布置于地塊邊緣，將中心圍成一個休閑綠島，而各個住宅周圍還布置著點式綠化，輔以園林小品等。小高層和高層的住宅的戶型主要有80-130多的二房和三房等祥瑞藍(lán)堡國際公寓價格走勢記錄時間銷售價格備注2010-08-28基本售罄，目前二手房均價為7650元/2010-04-066500元/平米尾

38、盤現(xiàn)房，在售電梯房房源后折后均價6500元2010-03-025500元/平米2010-01-285500元/平米2.3 項目已擬定位方案不同類型適合的地產(chǎn)因子地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅高檔洋房別墅對公共效能的依賴很強(qiáng)強(qiáng)一般弱對噪音、環(huán)境干擾的依賴強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱對小區(qū)自身配套要求高很高高高小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高建筑質(zhì)量、裝修的要求低一般高很高容積率、綠地率要求無一般低極低對休閑空間、娛樂要求無一般高很高景觀、人文的稀缺要求無一般高很高項目swot分析s-優(yōu)勢1.基地屬風(fēng)水寶地，稀缺之地，升值潛力大2.地屬成熟生活圈，享便利快捷都市生活3.規(guī)劃設(shè)計能力4. 5.客戶就在周邊 w-劣勢1.企業(yè)

39、品牌不支撐大盤操作模式2.地價高昂3.地價高昂的同時拉動房價的上漲，房價自然水漲船高o-機(jī)會該區(qū)域酒店和商業(yè)地產(chǎn)稀缺，填補(bǔ)市場空白t-威脅地價偏高、有一定的市場風(fēng)險；國家宏觀政策和金融政策的波動項目定位方案1、 客戶定位住宅定位：主要為本地原居民、投資客、個體經(jīng)商戶、青云譜區(qū)白領(lǐng)；商業(yè)定位：由于交通較為方便，面向南昌整體市場，特別是青云譜市場。2、 戶型特點戶型多變，選擇較多；功能分區(qū)清晰、采光通風(fēng)好、節(jié)能節(jié)水、保溫隔熱、防塵防噪。具有實用、環(huán)保、高性價比的特點。3、主力戶型面積戶型面積大部分在2房80、90，3房100，4房120。其中，80,90兩種戶型總面積占總住宅面積的60%左右。 4

40、、 項目價格定位 考慮項目的推出時機(jī)，結(jié)合項目具體情況，位于青云譜區(qū)中心地帶，商業(yè)價值較有潛力，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測價格如下（其商業(yè)價格為較理想樂觀的價格）：項目銷售均價住宅8500元/寫字樓12000元/停車位100000元/個底層商鋪10000元/上述定價的最終實現(xiàn)必須有以下重要前提進(jìn)行保障：前提一：工程進(jìn)度要保障樓盤預(yù)（銷）售，同時必須能夠保證完成社區(qū)主要的園林景觀部分。銷售現(xiàn)場以及樣板房均應(yīng)裝修到位。前提二：前期營銷費(fèi)用投入要有保障，要能充分蓄勢。前提三：銷售法律文件需有保障。三 項目開發(fā)方案3.1 規(guī)劃設(shè)計分析設(shè)計風(fēng)格：規(guī)劃結(jié)構(gòu)力圖淡化組團(tuán)模式，采用小區(qū)鄰里住宅群的結(jié)構(gòu)模式，

41、削弱組團(tuán)形態(tài)，規(guī)劃的重點是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動內(nèi)容，精心組織住宅組群。以大面積的綠地為紐帶的機(jī)組合，形成風(fēng)格各異的圍合或半圍合空間。建筑特征：主要是建設(shè)具有現(xiàn)代氣息的現(xiàn)代化公寓，體現(xiàn)現(xiàn)代人快捷明朗的都市生活方式建筑結(jié)構(gòu)：主樓型1/2采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框支剪力墻結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換層在地上第5層，裙房采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。樓型3采用框架結(jié)構(gòu)，樓型4采用磚墻結(jié)構(gòu)。3.2.總平面布置方案3.2.1 戶型選擇住宅：戶 型 分 配 表樓型戶型套內(nèi)面積層數(shù)每層套數(shù)棟數(shù)預(yù)計價格（元/）1兩房80156575002兩房90156580003三房100116690004四房12064410000商

42、業(yè)：每層1200平米，共23層。底下四層建設(shè)為商鋪，其余為寫字間3.2.2 停車位設(shè)置根據(jù)規(guī)劃要求，三戶2車位，車位數(shù)為918個，該部分建設(shè)地下車庫集中設(shè)置。3.3 項目實施進(jìn)度3.3.1 建設(shè)工期參照同類規(guī)模項目世紀(jì)建設(shè)周期和本項目實際工期需要，并參考市場研究部分對項目推出時間的預(yù)測，項目建設(shè)周期確定為3.5年（不包括項目整體拿地時所作的前期工作）。自2011年3月底開始，至2014年8月結(jié)束。項目主要里程碑事件的相應(yīng)時間：項目建設(shè)階段：2011年3月開始動工建設(shè)；2012年7月開始預(yù)售；2014年9月項目竣工交付使用；2015年銷售工作基本完畢。3.3.2 項目實施進(jìn)度計劃考慮到項目建設(shè)規(guī)

43、模和項目推出市場的時間要求，將項目建設(shè)周期分為九個階段： a. 規(guī)劃設(shè)計、報建和施工準(zhǔn)備階段；b. 基礎(chǔ)和地下工程施工階段；c. 主體土建工程階段；d. 設(shè)備安裝工程階段；e. 外裝飾工程階段；f. 室內(nèi)安裝和裝修階段；g. 室外工程和收尾階段?？紤]項目實施的任務(wù)組織形式，可能存在分單項承包情況，各自的實施進(jìn)度安排應(yīng)控制在項目總體實施進(jìn)度以內(nèi)。并相應(yīng)制定各單項更為詳盡的施工組織計劃以保證項目進(jìn)度計劃安排的實現(xiàn)。3.3.3 項目實施進(jìn)度表項目實施進(jìn)度計劃表：實施階段2011年2012年2013年2014年23412341234123abcdefg3.5 營銷方案3.5.1 銷售方法 我們項目對于

44、促銷組合，我們可以采用以下方法：1、報紙:以聯(lián)合為主，版面力求突出、加大。2、電視:強(qiáng)調(diào)視覺與聽覺的立體效果，在黃金時段插播，加強(qiáng)報紙平面效果外的動態(tài)感，并使消費(fèi)者在多重媒體的反復(fù)訴求下，產(chǎn)生相加及相乘的效果。3、說明書:印刷精美，內(nèi)容周詳，充分表達(dá)本案的特點，使消費(fèi)者深入了解本案的特點、特色。4、海報:在區(qū)域內(nèi)，全面而連續(xù)的派發(fā)海報，加強(qiáng)商品印象，告之商品特點，促使目標(biāo)對象采取行動。5、接待中心:布置講求舒適、氣派、精美，配合圖表說明，使客戶得到尊重的接待和怡然自得的自由，并能從容得到本案的良好印象和詳實訊息。3.5.2 銷售計劃表項目合計20112012201320142015多層住宅10

45、0%10%40%30%20%高層住宅100%20%30%40%10%商業(yè)100%30%70%停車位100%20%30%30%20%四 投資估算與融資稅費(fèi)一覽表稅費(fèi)項目稅費(fèi)率稅費(fèi)項目稅費(fèi)率營業(yè)稅5土地增值稅30、40、50、60超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3公益金5企業(yè)所得稅25任意盈余公積金3管理費(fèi)用3不可預(yù)見費(fèi)3銷售費(fèi)用2.5房產(chǎn)稅（按租金）12（一）投資估算、土地費(fèi)用：本項目用地共計93.46畝，出讓單價607萬元/畝，出讓總金額為56730.22萬元，土地出讓契稅=出讓金×3%=1702萬元，開發(fā)商已一次性付清地價款。、前期工程費(fèi)： 本項目前期工程費(fèi)估算

46、見下表：表5-2：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計費(fèi)建安工程費(fèi)×3%520.43042可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×586.73843水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×586.73844通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×1%173.47685場地平整費(fèi)10元/平方米62.304合計929.688、建安工程費(fèi)： 本項目建安工程費(fèi)用估算見下表：建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1高層住宅1350元/平方米116100平方米15673.52多層住宅900元/平方米1152平方米103.683商業(yè)，寫字樓1100元/平方米276003

47、036合計18813.18、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見下表：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)×3%520.43042供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計520.4304、公建配套設(shè)施費(fèi)：本項目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見下表：公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1公共廁所200元/平方米2004幼兒園15032地下停車場40000/個9583832合計3839、開發(fā)期間費(fèi)用：本項目開發(fā)間接費(fèi)用估算見下表開發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建

48、設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)×5%867.3842建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)×469.393供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：0.3t/人，600元/t商業(yè)：0.1t/人，600元/t住宅：75.168商業(yè)：4.144供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：4kva/戶，480元/kva商業(yè)：8kva/百，480元/kva住宅：267.264商業(yè)：105.9846其他建安工程費(fèi)×586.3847合計1475.715、其它費(fèi)用：本項目其他費(fèi)用估算見下表：其他費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)×586.73842竣工檔案保證金3報建手續(xù)費(fèi)4工

49、程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6其他合計86.7384、不可預(yù)見費(fèi)用按前七項和的2%計算得出為1681.88萬元、管理費(fèi)用按至項之和的3%估算得出為2424.89萬元、財務(wù)費(fèi)用本項目的財務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（r= 6.40%）估算本項目自有資金為8000萬元，根據(jù)項目實施進(jìn)度和投資計劃。得出財務(wù)費(fèi)用為818.2萬元、銷售費(fèi)用按銷售收入的2.5%計算得出結(jié)果為3490.95萬元下表為開發(fā)建設(shè)投資費(fèi)用估算表序號項 目金額（萬元）說明投資總額92563.441土地費(fèi)用58432.222前期工程費(fèi)用929.6883建安工程費(fèi)18813.184基建設(shè)施費(fèi)用520.43045公建設(shè)施配套費(fèi)

50、38396開發(fā)期間費(fèi)用1575.7157其他費(fèi)用86.73848不可預(yù)見費(fèi)1681.889管理費(fèi)用2424.8910財務(wù)費(fèi)用384建設(shè)期利息11銷售費(fèi)用3697.5（二）、資金籌措項目總投資92563.44萬元，其中土地費(fèi)用已經(jīng)一次性付清，項目自有資金8000萬元，2011年投入6500萬元，無貸款；2012年上半年投入資金1500萬元，貸款4000萬元，2012年下半年貸款4000萬元 下表為項目資金流動計劃表：（單位：萬元）序號項目建 設(shè) 期20112012上2012下20132014小計1投資1.1分年計劃25%20%15%25%15%100%1.2建設(shè)投資6441.195152.953

51、864.716441.193864.7125764.751.3建設(shè)期利息384384小計2資金籌措2.1自有資金6500150080002.2貸款4000400040002.3預(yù)售回收款20343.633395.451395.4五 財務(wù)分析5.1 盈利能力分析靜態(tài)指標(biāo)：1項目銷售收入：147900萬元項目銷售回款計劃表（單位：萬元）項目合計 2012201320142015多層住宅115201152460834562304高層住宅950401900828512380169504商業(yè)32160964822512停車位91801836275418361836總計147900219963587452956361562項目投資費(fèi)用總額：92563.44萬元3項目靜態(tài)利潤：47054.56萬元4土地增值稅：為銷售收入的3%，得出4437萬元5所得稅：為靜態(tài)利潤的25%，得出10654.39萬元6銷售稅金：為銷售收入的5.5%得出8282萬元最后得出項目最終利潤為3-4-5得出31963.17萬元成本利潤率為50.8%，稅后成本利潤率為34.5%?？煽闯霰卷椖烤哂休^強(qiáng)的可行性。動態(tài)分析現(xiàn)金流量表估算（萬元）合計201120122013201420151現(xiàn)金流入1479