國際建材城可行性分析報告

1、國際建材城可行性分析報告目 錄 第一章項目概況 一、 項目名稱 二、 項目承辦單位 三、 湖州的概況 四、 項目的總體構想 第二章市場現(xiàn)狀與本項目的優(yōu)勢 一、 項目提出的背景 二、 項目的審批文件 三、 建材、家居用品市場現(xiàn)狀及可行性依據(jù) 四、 本項目的特點和優(yōu)勢 五、 市場預測 第三章項目用地及建筑面積 一、 項目用地 二、 項目建筑面積 第四章供求預測 一、 房地產行業(yè)發(fā)展分析 二、 競爭現(xiàn)狀和主要競爭者 三、 市場供需預測 四、 營銷組織 第五章風險揭示 第六章項目進程 第七章交易平臺 第八章技術經(jīng)濟分析 第九章組織機構和定員 第十章投資估算及資金來源 第十一章財務分析 第十二章可行性分

2、析結論 第一章 項目概況 一、 項目名稱：湖州億豐國際建材城（籌） 二、 項目承辦單位：億豐置業(yè)（湖州）有限公司 億豐置業(yè)（湖州）有限公司是由香港億豐國際投資集團發(fā)展有限公司于2005年5月20日投資成立的外商獨資企業(yè)。香港億豐國際投資集團發(fā)展有限公司始建于1996年，注冊資本2億元港幣，是一家綜合型投資集團公司，公司業(yè)務范圍以房地產開發(fā)、進出口貿易為主，國際項目投資，打造商貿物流平臺為主。經(jīng)過近八年的滾動發(fā)展，累計資產28億元港幣。香港億豐憑借先進的管理理念、豐富的管理經(jīng)驗，本著“以人為核心、以科技為先導、以市場為導向”的發(fā)展宗旨，憑借人才優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，在市場投資領域不斷開拓，獲

3、得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 20世紀末，隨著祖國大陸經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，城市建設步入發(fā)展的快車道，公司股東會決定投資重心向大陸傾斜，并于1997年在上海成立安盛建材有限公司，并逐步形成了以投資興辦商貿平臺為支柱產業(yè)，立足上海，面向華東；以上海為中心，沿我國東部沿海經(jīng)濟地帶向南向北發(fā)展。以“點線面”相對合，形成公司的產業(yè)鏈。 于2002年8月，公司在江蘇昆山成立昆山億豐投資發(fā)展有限公司，并以國有商業(yè)用地拍賣的形式獲得土地230畝，投資3.5億元投資興建了昆山億豐裝飾城，一期裝飾城項目已于2003年11月正式對外營業(yè)，目前經(jīng)營狀況良好。二期數(shù)碼城正在建設中，預計2005年9月建成并投入使用。 于2

4、003年6月在上海金山成立上海歐港置業(yè)發(fā)展有限公司，并斥資8億元，規(guī)劃用地600畝，傾力打造上海金山化工城，首期開發(fā)192畝，預計2005年9月建成投入使用。 于2004年6月在江蘇南通成立億豐置業(yè)（南通）有限公司，注冊資本1000萬美元，是江蘇省建設廳批準成立的二級資質開發(fā)企業(yè)。2004年7月以國有商業(yè)綜合用地使用權出讓的方式獲得土地320畝，投資8億元人民幣興建億豐（如皋）國際商貿城。預計2005年底完工并面向市場。 香港億豐國際投資集團發(fā)展有限公司崇尚“以人為本”，打造了一個優(yōu)秀的管理團隊，目前集團公司現(xiàn)有在職員工2500人，其中中層以上管理人員150人，博士22人，占15%，碩士、學士

5、105人，占70%。 香港億豐國際投資集團發(fā)展有限公司秉承“客戶為先、誠信實用、團隊協(xié)作、管理制度、著眼未來”的管理理念，憑借雄厚的資本實力、優(yōu)秀的管理團隊、良好的經(jīng)營業(yè)績、穩(wěn)健的經(jīng)營作風、嚴謹?shù)耐顿Y策略、先進的投資理念、全面的增值服務以及基金管理的發(fā)展模式，已使我們逐漸成為中國創(chuàng)業(yè)投資的領先者。 億豐（如皋）國際商貿城，坐鎮(zhèn)如皋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)黃金角，財富大道環(huán)城西路與振興路交界處，建筑面積28萬平方米，總投資8億元人民幣，由美國himalay建筑設計集團參照國際理念提綱設計，集商鋪、寫字樓、住宅為一體，融商業(yè)零售、批發(fā)、餐飲、休閑文化、商務辦公以及綜合服務等多項功能于一體。主營家居建材、汽車

6、配件、五金機電、數(shù)碼家電、文體玩具、輕工小商品等項目，致力于打造如皋首席商業(yè)財富地標，構筑如皋氣勢宏偉，規(guī)模最大的商業(yè)建筑航母。 三、 湖州的概況 湖州地處浙江省北部、太湖南岸。東鄰上海150公里，南距杭州90公里，是蘇浙皖的交匯之地，總面積5817平方公里，人口257萬，是一座具有2300年歷史的江南古城。邁入新世紀的湖州正以前所未有的速度在發(fā)展，逐步成為太湖流域一座現(xiàn)代化大城市。在中國長江三角洲地區(qū)中，湖州是一座重要的對外開放城市，是國務院確定的以上海浦東開發(fā)開放為龍頭“先行規(guī)劃，先行發(fā)展”的15個城市中的一個。全市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，綜合實力明顯增強，人民生活已經(jīng)實現(xiàn)小康目標。

7、湖州市堅持“接軌大上海、融入三角洲”的戰(zhàn)略取向，逐步把湖州打造成為上海的“后花園”、“菜園子”和“加工園”。湖州以全面建設小康社會為導向，以城鄉(xiāng)一體化為重要途徑，推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展。到2007年率先初步實現(xiàn)現(xiàn)代化，規(guī)劃末期建設成為全市基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的示范區(qū)。形成以城帶鄉(xiāng)、以鄉(xiāng)促城、互為資源、互為市場、相互服務的城鄉(xiāng)一體的框架。 四、 項目的總體構想 本項目總體構想是：以信息為帶動主線建設，以綠色建材、家居用品采購中心為主導項目，以會展、信息中心和現(xiàn)代物流基地作技術保證。同時進行商住公寓等配套工程建設。 本項目將以湖州獨特的地理位置等有利條件，以承辦單位的行業(yè)背景在國內外的影響，在整合串聯(lián)華東地區(qū)

8、建材、裝飾材料市場的基礎上，突破地域限制，營造國際建材、家居用品營銷總部基地，形成全國乃至國際上最有影響的、最權威的、綜合性的、長年不落幕的家居用品展示中心、采購中心、價格中心、新產品推廣中心和現(xiàn)代物流配送中心。形成中國家居文化教育的博覽中心。 第二章 市場現(xiàn)狀與本項目的優(yōu)勢 一、 項目提出的背景 該項目由億豐置業(yè)（湖州）有限公司獨資興辦，場地位于湖州市開發(fā)區(qū)西南分區(qū)，西塞山路與二環(huán)西路交界（江南車城西側），進行商貿綜合市場開發(fā)管理、房地產開發(fā)銷售，并辦理了相關的立項申報手續(xù)。 億豐置業(yè)（湖州）有限公司通過湖州國土資源局公開掛牌出讓的形式取得該地塊。 二、目的審批文件 2005年3月11日，浙

9、江省人民政府浙府資湖字（2005）00037號批復：同意香港億豐國際投資集團發(fā)展有限公司在浙江省湖州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)獨資興辦億豐置業(yè)（湖州）有限公司。 三、 建材、家居用品市場現(xiàn)狀及可行性的依據(jù) 1、國民經(jīng)濟建設、人民生活息息相關。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，國民收入的穩(wěn)步提高，建材、家居用品的社會需求量，每年以12%15%的增量在增長。2003年，全國市場需求總量在1萬億元人民幣左右，其中長三角地區(qū)約600億元，促使建材、家居用品市場得到了快速發(fā)展。到目前為止，全國約有三千家，且發(fā)展勢頭仍然強勁。 2、全國建材、家居用品市場，除了占不到3%的零售業(yè)的超市自營市場外，普遍存在市場建設簡陋、設施不

10、全、布局混亂、經(jīng)營管理不規(guī)范、營銷方式落后、信息化程度低、經(jīng)營者素質參差不齊商品質量和價格難以控制、市場環(huán)境差等問題，難以做到公平、公正、公開交易。湖州的情況略好一些，但仍存在的問題，大致與全國情況雷同。 3、該地建材、家居裝飾用品市場都是地域性市場，尚沒有形成一個立足區(qū)域、輻射周邊的中心市場。 4、裝飾用品的出口前景看好，但目前國內還沒有一個相對集中的常年對外展示的窗口和交易平臺。 以上這些情況，為本項目提供了較充分的建設依據(jù)和發(fā)展空間。 四、 本項目的特點和優(yōu)勢 本項目在經(jīng)營構思、市場定位、功能設置、管理技術以及建設條件等方面，與現(xiàn)有市場有很大的不同和優(yōu)勢。 1、經(jīng)營構思上，本項目突破地域

11、市場的概念、突破內外貿分割的現(xiàn)狀，形成一個全國性的、國際性的建材、家居用品市場。 2、在市場定位上，本項目將成為國內集團采購、大工程項目采購、大型零售市場、營銷商進貨采購和國際采購的基地。 3、在功能設置上，本項目將集展示窗口、采購交易、信息服務、國際貿易、配送物流、會展服務等為一體的多功能的綜合性市場。并配套建設建材物流、商住公寓。 4、在管理技術上，本項目將采用規(guī)范化的管理，信息智能力化的技術，做到規(guī)范、高效、低成本。 5、承辦單位的經(jīng)濟實力以及在行業(yè)中的成功經(jīng)驗，是本項目能取得成功的基本保證。 同時，承辦單位的行業(yè)背景以及在國內外的影響，能最有效的吸引國內著名建材、家居用品生產企業(yè)，國外

12、著名品牌企業(yè)的營銷總部聚集成市。 五、 市場預測 湖州億豐國際建材城項目的興建，通過高標準、高品位的開發(fā)建設，力爭與湖州的城市發(fā)展相配套。該項目的建成將成為“長三角”乃至全國最重要、專業(yè)化程度最高的建材裝飾材料、數(shù)碼電子產品的物流集散地。 本項目將采用智能化、信息化、網(wǎng)絡化技術，提高科技含量，體現(xiàn)現(xiàn)代商務、現(xiàn)代物流的高效、經(jīng)濟、安全、文化、舒適的特點，使項目具有現(xiàn)代氣息、行業(yè)特點、整體和諧、成為全國乃至世界著名的建材裝飾城的經(jīng)典。 第三章 項目用地、建筑面積 一、 項目用地：本項目總用地面積為56301m2。 二、 建筑面積：總建筑面積為102324m2 ,建筑容積率為1.73。其中營業(yè)用房及

13、辦公用房為57348m2,住宅房37849m2,分為三大功能區(qū)。其他7127m2(地下室4674m2,自行車庫2453m2) 1、 商務辦公中心。建筑面積20784m2,其功能為：商務辦公、培訓中心。 2、 采購交易中心：采購交易中心是本項目核心項目，建筑面積36564m2。其功能為：商品展示、采購、商務交易。分為綜合城、國際城以及陶瓷、玻璃、家居、地板、木材、門窗型材、涂料、燈具、石材、五金工具、傳統(tǒng)建材等專業(yè)采購交易區(qū)。 3、 住宅房：建筑面積37849m2,主要為入駐公司、企業(yè)員工提供住宿條件。 第四章 供求預測 一、 房地產行業(yè)發(fā)展分析 由于綠色建材、家居市場的發(fā)展基本取決于房地產行業(yè)

14、，所以有必要先分析房地產行業(yè)的發(fā)展情況。 1993年國家實施宏觀調控，整個房地產行業(yè)進入了調整期。經(jīng)過5年左右時間的休整，特別是1997年宏觀經(jīng)濟“軟著陸”之后，經(jīng)濟增長率下降，并出現(xiàn)通貨緊縮趨勢。為了啟動經(jīng)濟增長，從1998年起國家開始鼓勵房地產業(yè)發(fā)展，采取了諸如減免稅費、降低地價、降息以減少房地產開發(fā)成本等多種政策措施來啟動內需、促進住房消費。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，居民住房由過去的實物分配變?yōu)樨泿呕峙?，集團購買逐步退出市場，加速推動住房自有化也有效地調動了個人購房的積極性。目前城鎮(zhèn)住房商品化已經(jīng)達到了95%以上，90%的住房都是由個人或家庭買房。 在國家政策支持下，房地產業(yè)在199

15、8年后一直保持穩(wěn)定增長勢頭，住房投資和消費呈現(xiàn)雙景氣狀態(tài)。全國空置商品房在連續(xù)幾年上升后，2000年首次出現(xiàn)下降。2002年全國商品房建設和銷售情況繼續(xù)保持較快的增長速度；存量市場開始啟動，并帶動增量市場的發(fā)展；房地產價格穩(wěn)中有升；房地產市場供求基本平衡。在2001年房地產投資和銷售分別增長20%和30%的基礎上，2002年房地產開發(fā)完成投資2670億元人民幣，占固定資產投資的17.2%。中國商品住宅開發(fā)投資連續(xù)保持增長，2002年全國商品住宅開發(fā)投資達3318.7億元，比上年增長25.8%；2003年1至2月，商品住房開發(fā)投資又比去年同期增長31.7%。據(jù)國家計委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中

16、城市房地產市場調查，2002年房地產市場銷售呈現(xiàn)良好態(tài)勢，各類房屋銷售價格有不同程度的上漲。 “十五”期間，我國開始全面建設小康社會，城鎮(zhèn)化進程將加快，住宅與房地產業(yè)也面臨著搞好結構調整、提升產業(yè)素質、實現(xiàn)結構優(yōu)化升級的有史以來最好的發(fā)展機遇。隨著我國現(xiàn)代化建設的加快，城市化進程也將加快步伐，國家建設部預計未來10年，我國城鎮(zhèn)人口將增加到6億多。新增人口需要購買住房，原有的人員需要增加居住面積，再加上舊城改造等因素，全國城鎮(zhèn)將新增住房6570億平方米。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)達國家的經(jīng)驗，人均gdp達到8000美元時，將出現(xiàn)住房增長的高潮期，我國人均住房面積會達到3035平方米。目前，深圳的人均居住面積才1

17、7平方米多一點，可見我國房地產市場潛力很大、前景很好，預計我國的房地產業(yè)尤其是住宅建設今后20年將保持興旺。有專家從城市化發(fā)展、按低速提高居住水平、住房折舊拆除重建等三方面來預測，21世紀的前20年，平均每年需新建住房3.56億至4.19億平方米。而2000年我國住宅新開工面積僅為2.3億平方米，差距很大。雖然短期已出理投資過熱現(xiàn)象，但這意味著21世紀的前20年，我國的住宅建設的投資額和住房消費仍將持續(xù)快速發(fā)展，繼續(xù)成為國民經(jīng)濟的增長點和消費熱點。 由于國家僅靠積極財政政策拉動經(jīng)濟不是長久之計（有擠也效應，而且政府投資效率不高），大力促進內需是當務之急。而房地產業(yè)與其他產業(yè)關聯(lián)程度高，其發(fā)展會

18、創(chuàng)造對其他產業(yè)產品的需求，約為房地產業(yè)的自身需求的二倍左右。房地產業(yè)在前20年對我國gdp增長的貢獻已經(jīng)大大高于其他行業(yè)，成為貢獻最大的行業(yè)。房地產業(yè)的發(fā)展，不但改善了群眾生活，推動了城市化進程，而且拉動了建材、建筑、裝飾、物業(yè)管理等多項產業(yè)，促進產業(yè)機構的調整，促進了就業(yè)。所以在我國目前經(jīng)濟發(fā)展階段，住房是比汽車更好的經(jīng)濟拉動器，政府對房地產業(yè)還會采取扶持政策。 宏觀經(jīng)濟政策直接影響國內的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產企業(yè)的經(jīng)營狀況，其中利率政策對房地產行業(yè)影響最大。利率政策直接影響房地產開發(fā)企業(yè)界的資金成本和投資收益，房地產行業(yè)的負債率高，資金密集，對利率的變化非常敏感。目前一年期存款利率已下調至2

19、%以下，而且利率很可能再下降，無疑還會促進房地產業(yè)的投資和消費。 二、 競爭現(xiàn)狀和主要競爭者 伴隨著房地產業(yè)務的發(fā)展，商貿企業(yè)迅猛發(fā)展，“湖州億豐國際綠色建材、家居用品購物廣場”將高標準地建設、開發(fā)綠色建材、家居、輕工、電器等產品系列，力爭成為湖州地區(qū)品種和品牌最齊全的商貿企業(yè)，“湖州億豐國際建材城”將以更大的規(guī)模、更好的服務和更低的價格向周邊地區(qū)輻射，“湖州億豐國際建材城”保證產品質量可靠、價格優(yōu)惠、性價比最高、各種配套服務周到齊全，從而具備更強的競爭力。 三、 市場供需預測 隨著外商投資力度的加大和政府招商引資的政策傾向，為湖州的房地產市場提供了廣闊的發(fā)展空間，高級住宅和公寓群的建設，加上

20、城市化建設步伐的加快，人們生活水平的不斷提高，無疑給“湖州億豐建材城”提供了良好商機。 四、 營銷組織 億豐置業(yè)（湖州）有限公司借鑒香港億豐國際投資集團發(fā)展有限公司國際知名銷售平臺的成功經(jīng)驗，加大在媒體和網(wǎng)絡上的廣告投入；同時依托原有客戶資源，盡可能將老客戶帶到湖州投資興業(yè)；另外采用較低的租金、一家時間內免租等營銷的手段來促銷?！昂輧|豐國際綠色建材、家居用品購物廣場”將成立市場策劃部負責廣告投入和媒體宣傳等市場營銷活動，招商部負責聯(lián)系、接洽和服務新老客戶。 第五章 風險提示 1、 政策性風險：目前中央對全國各地各類商貿企業(yè)發(fā)展過多的情況表示關注，并準備進行一定的清理。所以本項目也可能具有一定

21、政策性風險。 2、 經(jīng)營性風險：項目的起步階段，有賴于當?shù)馗骷壊块T在工作上的大力配合，特別是公用設施建設部門和公安消防部門。如果公用設施建設滯后或政府部門不配合，將會影響到項目的招商和經(jīng)營，很可能會產生難以預測的各種經(jīng)營性風險。 3、 市場風險：在房地產發(fā)展長期看好的情況下，由于近期房地產發(fā)展出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，也不排除近一兩年會進行一定調整，這們也可以會面臨一定市場風險。 第六章 項目進程 為了縮短施工總工期和提高投資效益，開發(fā)公司將采用“立體交叉、平行作業(yè)”的施工組織方略。即：在基地開發(fā)進行到部分主道路基本完成后，立即開始進行地面建筑的開工；幾幢倉庫或商鋪可安排穿插施工，形成有節(jié)奏的流水作業(yè)，可

22、大大提高速度和降低費用。 2005年8月20日前 辦完所有項目審批手續(xù) 2006年5月30日前 完成初步設計方案 2006年7月30日前 完成勘探 2006年7月30日前 完成打樁土建開工 2007年2月28日底 工程完工 第七章 交易平臺 湖州作為蘇浙皖地區(qū)的結合處和長三角15個中心城市之一，發(fā)展朝陽產業(yè)具有區(qū)位、交通、人文、產品、輻射等諸多優(yōu)勢，獨特的地理位置優(yōu)勢，為加快湖州的城市化進程提供了條件，“湖州億豐國際建材城”將打造信息平臺，通過設立企業(yè)網(wǎng)站，加強信息溝通，為網(wǎng)上交易創(chuàng)造條件，以便營造完美的物流環(huán)境，為湖州的經(jīng)濟發(fā)展、吸引外資加入、加速城市化進程貢獻力量。 第八章 技術經(jīng)濟分析

23、“湖州億豐國際建材城”完成開發(fā)后，可獲利850萬美元，創(chuàng)稅655萬美元，投資利潤率334%；股本利潤率85%。投入經(jīng)營后容納國內外建材行業(yè)500多家廠商入駐，年獲利150萬美元，上繳稅收120萬美元，實日均人流量在3000人左右，可帶動周邊第三產業(yè)的發(fā)展。 “湖州億豐國際建材城”的興建一定能夠活躍地方經(jīng)濟，為創(chuàng)造良好的經(jīng)濟秩序、維護地方穩(wěn)定起到良好的促進作用。 第一，“湖州億豐國際建材城”的興建符合十屆全國人大一次會議的有關精神，當前國家著力創(chuàng)造寬松環(huán)境，強力刺激消費需求增長。要千方百計擴大城鄉(xiāng)就業(yè)，大力支持民營經(jīng)濟和社區(qū)服務業(yè)的發(fā)展，為項目的發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。 第二，勞動密集型產業(yè)向

24、高科技行業(yè)轉化的過程中，我國勞動力明顯過剩，“湖州億豐國際建材城”的興建，為勞動就業(yè)創(chuàng)造了條件，能夠為當?shù)卣峁┙?000個再就業(yè)機會。 第三，為國家創(chuàng)造出豐厚的財政稅收?！昂輧|豐國際建材城”的興建，憑借雄厚的經(jīng)濟實力和對市場需求的敏感度，通過不斷引進先進的管理經(jīng)驗，能夠為社會創(chuàng)造良好的物質財富和精神財富。 第四，隨著民間資本積累的不斷膨脹，“湖州億豐國際建材城“的興建能夠改善地方金融市場融資環(huán)境，為金融市場創(chuàng)造良好的經(jīng)濟秩序。 第五，“湖州億豐國際建材城“的興建能夠激發(fā)當?shù)厥袌龌盍?，帶動周邊相關產業(yè)的蓬勃發(fā)展，并且為擴大內需提供強有力的保障。 第九章 組織機構和定員 一、 組織機構 企業(yè)

25、實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制 董事會由七人組成，總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理1人，由董事會聘選。 下設開發(fā)部、招商部、財務部、綜合部等四個部門，各部門設經(jīng)理1人，根據(jù)中華人民共和國工會法建立工會組織，依法維護職工的合法權益。 二、 勞動定員及時性職工來源 企業(yè)總職工人數(shù)100人，其中： 1、管理人員6人，正副總經(jīng)理各1人，部門經(jīng)理4人。 2、一般職工94人。 3、薪資待遇： 職位 定員 薪資標準（美元） 總經(jīng)理 1 400 副總經(jīng)理 1 380 部門經(jīng)理 4 350 一般職工 94 150 公司月度工資總額16280美元，月平均工資162.8美元。年工資總額19.536萬美元，具體職工福利待遇視公司的經(jīng)營情況而定。 4、職工來源 公司職員通過向社會公開招聘，擇優(yōu)錄用。 第十章 投資估算及資金來源 一、 投資總額及注冊資本 企業(yè)總投資2500萬美元，注冊資本1000萬美元。 二、 投資構成 1、 土地560萬美元 2、 建筑安裝工程費1808萬美元 3、 其他132萬美元 合計：2500萬美元 三、 資金來源 企業(yè)所需資金由香港億豐國際集團投資發(fā)展有