房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材1、土地用途包括哪些種類(lèi)？     答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。    農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 2、 如何了解土地來(lái)源及性質(zhì)？     答：對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從房地產(chǎn)證中了解；對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)

2、出讓合同書(shū)中了解。3、 什么是合作建房？     答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。4、什么是土地使用權(quán)出讓?zhuān)?#160;    答：土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵干钲谑腥嗣裾耘馁u(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。5、各類(lèi)用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？     答：根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

3、(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其它用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。6、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？     答：土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議三種方式。7、在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？     答：根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例，有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止：(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿(mǎn)；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無(wú)合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門(mén)依法作出的沒(méi)

4、收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷(xiāo)的；(六)市政府根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。8、如何了解地價(jià)是否交清？     答：對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取房地產(chǎn)證的，說(shuō)明地價(jià)已經(jīng)交清；    對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門(mén)出具的地價(jià)款交清證明；對(duì)分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書(shū)中了解地價(jià)的分期付款額度。9、在什么情形下，主管部門(mén)可以無(wú)償收回土地使用權(quán)？     答：根據(jù)深圳市土地

5、使用與收回條例的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門(mén)或派出機(jī)構(gòu)可以無(wú)償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿(mǎn)的；（二）土地使用者死亡而無(wú)合法承繼人的；（三）人民法院或主定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷(xiāo)的；(六)市政府根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。10、什么是違法建筑？     答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門(mén)批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。11、哪些屬于違法建筑？     答：

6、根據(jù)深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定的規(guī)定，違法建筑包括：（一）占用已規(guī)劃為公共場(chǎng)所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；（二）不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)建設(shè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會(huì)或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；（五）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過(guò)市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑；（六）擅自改變工業(yè)廠(chǎng)房、住宅和其它建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的臨時(shí)建筑；（八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其它建筑。12、建設(shè)工程竣工后，是否必須取得規(guī)劃驗(yàn)收許可

7、證？    答：建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個(gè)人持建筑工程竣工測(cè)繪報(bào)告向原審批部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不予核發(fā)規(guī)劃驗(yàn)收許可證，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，不得投入使用。13、什么情況下不予核發(fā)規(guī)劃驗(yàn)收許可證？     答：根據(jù)深圳市城市規(guī)劃條例的規(guī)定，有下列情形之一的，不予進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收：（一）擅自變更建筑設(shè)計(jì)（包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備的容量）的；（二）未拆除原建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)明應(yīng)拆除的建筑物或構(gòu)筑物的；（三）未拆除用地范圍內(nèi)的臨時(shí)設(shè)施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合建

8、設(shè)工程規(guī)劃許可證要求的。14、對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所（地）的使用有哪些規(guī)定？     答：根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)節(jié)的規(guī)定，凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的為住宅區(qū)居民提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地），未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，一律不得挪作他用。15、某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說(shuō)“一邊報(bào)建，一邊加建”，這樣做可以嗎？產(chǎn)權(quán)有保證嗎？    答：不可以。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報(bào)主管部門(mén)批準(zhǔn)并對(duì)原建筑工程規(guī)劃許可證進(jìn)行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續(xù)，將會(huì)被認(rèn)定為違法建筑。因此，其產(chǎn)權(quán)沒(méi)有保證

9、。16、什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)？     答：當(dāng)房屋按套（單元）計(jì)算面積時(shí)，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率（%）。17、什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？     答：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。18、什么是建筑容積率？     答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。19、什么是綠地率？     答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠

10、地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。20、什么是綠化覆蓋率？     答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。21、什么是商品房預(yù)售？     答：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。22、房地產(chǎn)預(yù)售許可證包含哪些內(nèi)容？     答：房地產(chǎn)預(yù)售許可證包括下列內(nèi)容：（一）預(yù)售許可證編號(hào)；（二）發(fā)展商名稱(chēng)；（三）項(xiàng)目名稱(chēng)；（四）項(xiàng)目

11、坐落地點(diǎn)；（五）土地使用權(quán)出讓合同書(shū)號(hào)、地塊編號(hào)；（六）房地產(chǎn)證編號(hào)、棟數(shù)；（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類(lèi)建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；（九）附注內(nèi)容等。23、當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預(yù)售許可證？    答：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。24、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？     答：商品房預(yù)售需具備以下條件：（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門(mén)有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證

12、書(shū)；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。25、什么是商品房現(xiàn)售？     答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。26、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？     答：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

13、企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；(二)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。27、在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？     答：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者

14、投資回報(bào)的承諾；不得出現(xiàn)返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。28、發(fā)展商銷(xiāo)售商品房有哪些方式？     答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷(xiāo)售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房。29、銷(xiāo)售代理委托書(shū)包含哪些內(nèi)容？     答：由委托人出具給代理人的委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。30、發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買(mǎi)方查閱、復(fù)印或摘抄？     答：在新版深圳市房地產(chǎn)賣(mài)買(mǎi)合同（預(yù)售）中已約定，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方提供查

15、閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：（一）賣(mài)方與深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局簽訂的深地合字（ ） 號(hào)土地使用權(quán)出讓合同書(shū)及 號(hào)補(bǔ)充協(xié)議或者房地產(chǎn)證；（二）房地產(chǎn)預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證；（三）主管部門(mén)批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶(hù)平面圖及房屋面積測(cè)繪報(bào)告。31、對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？     答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。32、購(gòu)房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎？     答：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

16、符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。33、在什么情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？     答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，并按專(zhuān)項(xiàng)

17、驗(yàn)收部門(mén)提出的意見(jiàn)整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。34、在交付時(shí)，與樣板房不一致時(shí)該如何處理？     答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。35、在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？     答：在房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定，向買(mǎi)受人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)。36

18、、商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？     答：因轉(zhuǎn)讓人的過(guò)錯(cuò)，不能按約定的時(shí)間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導(dǎo)租金。造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。    轉(zhuǎn)讓人超過(guò)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定時(shí)間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同，但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外。37、發(fā)展商能否為買(mǎi)方改名？    答：根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，禁止房地產(chǎn)企業(yè)擅自更改已生

19、效房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的受讓人姓名（名稱(chēng)）。38、公共開(kāi)放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎？     答：公共開(kāi)放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開(kāi)辟出的全天開(kāi)放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場(chǎng)地空間，如公共綠地、停車(chē)場(chǎng)等。公共開(kāi)放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。39、小業(yè)主如何查詢(xún)所購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)是否在銷(xiāo)售許可范圍內(nèi)？    答：可以在網(wǎng)站上了解項(xiàng)目的預(yù)售審批情況。但在要求發(fā)展商出示房地產(chǎn)預(yù)售許可證的同時(shí)，還需留意該許可證的內(nèi)容，因?yàn)閷?duì)某些分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主管部門(mén)會(huì)依據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度情況分期發(fā)放許可證，也有一些許可證只對(duì)某一綜合樓的某些樓層批

20、準(zhǔn)預(yù)售。因此在購(gòu)買(mǎi)前必須認(rèn)真核對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱(chēng)等是否與許可證上所注明的內(nèi)容相符。40、小業(yè)主該如何辨別發(fā)展商是否一房多賣(mài)？     答：商品房銷(xiāo)售管理辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。    深圳已于2001年3月1日起施行新版深圳市房地產(chǎn)賣(mài)買(mǎi)合同（預(yù)售）標(biāo)準(zhǔn)文本，并實(shí)行網(wǎng)上交易，實(shí)現(xiàn)了商品房預(yù)售的即時(shí)備案，可以有效防止一房多賣(mài)情況的發(fā)生。41、購(gòu)房時(shí)，什么時(shí)候簽訂預(yù)售合同？什么時(shí)候簽訂現(xiàn)售合同？    

21、 答：在購(gòu)買(mǎi)尚未竣工交付使用但已取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證的房地產(chǎn)時(shí)，簽訂預(yù)售合同；當(dāng)購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時(shí)，簽訂現(xiàn)售合同。42、房地產(chǎn)預(yù)售合同主要包括哪些內(nèi)容？     答：商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷(xiāo)售方式；(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差

22、異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一)解決爭(zhēng)議的方法；(十二)違約責(zé)任；(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。43、售樓廣告、售樓書(shū)、樣板房等所列示的內(nèi)容是否應(yīng)當(dāng)在合同中約定？     答：在新版深圳市房地產(chǎn)賣(mài)買(mǎi)合同（預(yù)售）中已約定，除買(mǎi)賣(mài)雙方另有約定外，賣(mài)方所作的售樓廣告、售樓書(shū)、樣板房視為該合同的組成部分，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。44、當(dāng)發(fā)生合同糾紛時(shí)，如何處理？     答：在新版深圳市房地產(chǎn)賣(mài)買(mǎi)合同（預(yù)售）中已約定，當(dāng)發(fā)生合同糾紛時(shí)，由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可選擇下列方式之一解決：（一）向深圳市仲裁

23、委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；（二）向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)深圳分會(huì)申請(qǐng)仲裁；（三）依法向人民法院起訴。45、在什么情況下，可以變更或解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同？     答：根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例的規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的， 可以變更或者解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同：(一)經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國(guó)家利益和他人合法權(quán)益的；(二)因不可抗力致使房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行或者不能全部履行的；(三)因一方違約，使房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同履行成為不必要的；(四)出現(xiàn)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定的變更或者解除合同條件的。    雙方協(xié)商變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)訂立

24、書(shū)面協(xié)議。    一方當(dāng)事人根據(jù)上述第(二)、(三)、(四)項(xiàng)的規(guī)定要求變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。    因變更或者解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同致使一方當(dāng)事人遭受損失的，有過(guò)錯(cuò)的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。46、受讓人不能按時(shí)付款時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？     答：現(xiàn)售房地產(chǎn)的受讓人不按約定期限給付價(jià)款的， 應(yīng)當(dāng)比照中國(guó)人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定支付違約金；因受讓人過(guò)錯(cuò)造成轉(zhuǎn)讓人損失的，受讓人除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。受讓人超過(guò)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定時(shí)間九十日仍不給付價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人有權(quán)解除合

25、同，但受讓人與轉(zhuǎn)讓人另有約定的除外。    預(yù)售房地產(chǎn)的受讓人不按期給付價(jià)款的，按下列規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任:(一)受讓人給付的金額達(dá)應(yīng)付價(jià)款百分之五十以上的，受讓人應(yīng)當(dāng)比照中國(guó)人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定向轉(zhuǎn)讓人支付延期付款違約金；(二)受讓人給付的金額不足應(yīng)付價(jià)款百分之五十的，轉(zhuǎn)讓人可要求受讓人支付違約金。受讓人超過(guò)合同約定時(shí)間九十日仍不給付應(yīng)付價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人有權(quán)解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。47、在簽訂正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后，購(gòu)房者退房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？     答：按規(guī)定，在雙方簽訂正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，買(mǎi)賣(mài)雙方必須按合同條款履行合同

26、。如果發(fā)展商違約，并符合合同中有關(guān)退房的約定，購(gòu)房者不但不需要承擔(dān)責(zé)任，還可追究發(fā)展商的違約責(zé)任；如果發(fā)展商沒(méi)有違約，購(gòu)房者想退房，在沒(méi)有取得發(fā)展商同意的情況下，可能會(huì)被要求按合同依法追究違約責(zé)任并沒(méi)收定金。因此，購(gòu)房者在簽訂正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)慎重行事。48、在簽訂正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后，發(fā)展商由于某種原因未能將房地產(chǎn)售予購(gòu)房者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例的規(guī)定，發(fā)展商在簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，不得再將合同標(biāo)的房地產(chǎn)售予其他購(gòu)房者，否則屬于發(fā)展商違約。由此造成購(gòu)房者遭受損失的，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。49、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)，如果購(gòu)買(mǎi)了屋頂花園，為何在辦理房地產(chǎn)證時(shí)

27、卻沒(méi)有反映出來(lái)？     答：現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定，屋頂空間是一個(gè)公共空間，是不能銷(xiāo)售的，它不符合房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定，所以在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。購(gòu)房者只能從所簽訂的購(gòu)房合同中體現(xiàn)其對(duì)屋頂?shù)氖褂脵?quán)利，但其產(chǎn)權(quán)并未得到現(xiàn)行法律、法規(guī)的保障。50、現(xiàn)售商品房該簽訂哪類(lèi)合同？    答：現(xiàn)售商品房簽訂深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）。51、交付使用后，如對(duì)房屋質(zhì)量存有疑問(wèn)時(shí)，該如何處理？    答：商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)

28、，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。52、辦理房地產(chǎn)按揭需繳納哪些費(fèi)用？    答：辦理房地產(chǎn)按揭一般需要包括下列費(fèi)用：（1）賣(mài)買(mǎi)合同公證費(fèi)（自愿），按成交價(jià)的3計(jì)收，由公證處收??；（2）按揭合同公證費(fèi)，按貸款額的3計(jì)收，由公證處收??；（3）保險(xiǎn)費(fèi)，按成交價(jià)的1計(jì)收，由保險(xiǎn)公司收??；（4）律師費(fèi)，一般為5001000元，由律師事務(wù)所收取；（5）按揭手續(xù)費(fèi)，一般為100元，視貸款銀行而定。53、二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓包括哪些稅費(fèi)內(nèi)容？    答：（1）銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅，按銷(xiāo)售價(jià)的5%，售方

29、繳納，稅務(wù)部門(mén)收?。唬?）城市建設(shè)維護(hù)稅，按銷(xiāo)售價(jià)的0.05%，售方繳納，稅務(wù)部門(mén)收??；（3）印花稅，按銷(xiāo)售價(jià)的0.05%，另每證貼花5元，雙方繳納，國(guó)土部門(mén)代收；（4）企業(yè)所得稅，按所得額的15%，售方繳納，稅務(wù)部門(mén)收?。唬?）登記費(fèi)，個(gè)人50元，單位80元，買(mǎi)方繳納，國(guó)土部門(mén)收??；（6）契稅，按銷(xiāo)售價(jià)的1%，買(mǎi)方繳納，國(guó)土部門(mén)代收。54、有哪些行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?#160;   答：下列行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?1)以房地產(chǎn)作為出資與他人成立法人企業(yè)的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)并以產(chǎn)權(quán)分成的；(3)收購(gòu)或者合并企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)

30、利人所有的；(4)以房地產(chǎn)抵債的；(5)國(guó)有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)拔；(6)非父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為。 55、有哪些行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?#160;   答：下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?1)共有人之間對(duì)共有房地產(chǎn)的分割；(2)國(guó)家機(jī)關(guān)、由財(cái)政拔款的事業(yè)單位與其下屬的機(jī)構(gòu)之間的房地產(chǎn)行政調(diào)拔。56、已辦理按揭的樓花能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)?#160;    答：正在按揭的房地產(chǎn)經(jīng)銀行、發(fā)展商及買(mǎi)賣(mài)雙方同意后可以轉(zhuǎn)讓。    （1）如買(mǎi)方愿為賣(mài)方付清銀行的剩余欠款，則由銀行出具注銷(xiāo)樓花按揭證

31、明書(shū)，按樓花轉(zhuǎn)讓處理；（2）如由買(mǎi)方分期付款，則由銀行和發(fā)展商出具同意由買(mǎi)方分期付款的說(shuō)明書(shū)，并重新簽訂按揭合同，產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)注銷(xiāo)原樓花按揭，按樓花轉(zhuǎn)讓辦理后，在合同上加蓋新的樓花按揭專(zhuān)用章。57、樓花是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)?#160;    答：樓花可以背書(shū)轉(zhuǎn)讓?zhuān)丛谠?gòu)房合同后附上轉(zhuǎn)讓的有關(guān)內(nèi)容，并經(jīng)公證處公證，產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)在辦理轉(zhuǎn)移備案登記后，在原合同上加蓋背書(shū)轉(zhuǎn)讓專(zhuān)用章，并填寫(xiě)受讓方的有關(guān)內(nèi)容。    樓花背書(shū)轉(zhuǎn)讓按三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納稅費(fèi)。58、二手樓買(mǎi)賣(mài)需要繳納哪些費(fèi)用？     答：（

32、1）銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅，按銷(xiāo)售價(jià)的5%，售方繳納，國(guó)土部門(mén)代收；（2）城市建設(shè)維護(hù)稅，按銷(xiāo)售價(jià)的0.05%，售方繳納，國(guó)土部門(mén)代收；（3）印花稅，按銷(xiāo)售價(jià)的0.05%，另每證貼花5元，雙方繳納，國(guó)土部門(mén)代收；（4）售方為企業(yè)的，繳納企業(yè)所得稅，按所得額的15%，售方繳納，稅務(wù)部門(mén)收??；售方為個(gè)人的，繳納個(gè)人所得稅，按所得額的20%，售方繳納，國(guó)土部門(mén)代收；（5）登記費(fèi)，個(gè)人50元，單位80元，買(mǎi)方繳納，國(guó)土部門(mén)收?。唬?）契稅，按銷(xiāo)售價(jià)的1%，買(mǎi)方繳納，國(guó)土部門(mén)代收。59、商品房銷(xiāo)售時(shí)，以什么計(jì)量單位作為計(jì)價(jià)方式？     答：商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也

33、可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。60、商品房的計(jì)價(jià)方式是否可以自由選擇？     答：從2002年10月1日起，商品房的計(jì)價(jià)方式只能選擇按套（總價(jià)）計(jì)價(jià)或按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。 61、商品房建筑面積如何計(jì)算？     答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。62、何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？     答：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)

34、算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。63、有些房地產(chǎn)的竣工面積與預(yù)售面積不一致，其原因主要有哪些？     答：其產(chǎn)生的原因大致可概括為：（1）建筑物的某部分改變?cè)O(shè)計(jì)；（2）施工過(guò)程中，建筑物的某部分未按原設(shè)計(jì)施工；（3）施工錯(cuò)誤或施工誤差過(guò)大；（4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變；（5）正常的施工誤差和測(cè)量誤差也可能引起實(shí)測(cè)的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。64、業(yè)主如對(duì)已購(gòu)房地產(chǎn)的面積有

35、疑問(wèn)時(shí)，該如何處理？    答：在預(yù)售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測(cè)繪資料和建筑設(shè)計(jì)圖，根據(jù)圖上尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購(gòu)房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。    在竣工入伙后，可按相關(guān)規(guī)范自行實(shí)測(cè)，如仍存疑問(wèn)，可要求進(jìn)行重新測(cè)量。65、業(yè)主如何知道已取得的建筑面積是屬于預(yù)售面積還是竣工面積？     答：凡提供使用的建筑面積資料均以份為單位，每份資料的封面上均在顯著位置標(biāo)明“預(yù)售面積”且加蓋的公章為“深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)業(yè)務(wù)專(zhuān)用章”的，為預(yù)售面積；標(biāo)明“竣工面積”且加蓋的公章為“深圳市規(guī)劃與國(guó)

36、土資源局竣工專(zhuān)用章”的，為竣工面積。66、按建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，發(fā)生面積差異時(shí)如何處理？     答：按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時(shí)的處理方式。    在新版深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）中已約定，交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以?xún)?nèi)（含1%）的，為允許的合理差異，買(mǎi)賣(mài)雙方相互不退、不補(bǔ)；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以上、5%以?xún)?nèi)（含5%）的，按購(gòu)房時(shí)的單位價(jià)格

37、，實(shí)行多退少補(bǔ)；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上的，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，買(mǎi)方要求解除合同的，賣(mài)方應(yīng)在10日內(nèi)退還買(mǎi)方交付的購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)款5%的違約金；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上（不含5%）的，經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商不解除合同的，按購(gòu)房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。67、成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？     答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。68、什么是套內(nèi)房屋使用面積？     答：套內(nèi)房屋使用

38、面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。69、什么是套內(nèi)墻體面積？     答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影

39、面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。    目前深圳市的執(zhí)行規(guī)定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計(jì)入與其相鄰的套內(nèi)建筑面積或外墻內(nèi)側(cè)的公用建筑面積中；（2）分戶(hù)建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積（電梯井除外）之間的隔墻，以墻中線(xiàn)為界分別計(jì)取分戶(hù)套內(nèi)建筑面積的邊長(zhǎng)和公用面積的邊長(zhǎng)；（3）電梯井（不含其周?chē)钠渌妹娣e）與套內(nèi)建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線(xiàn)為界分別計(jì)取邊長(zhǎng)；（4）套內(nèi)建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面積全部計(jì)入套內(nèi)建筑面積。    本處所指的“其他公用面積” 包含了電梯

40、井周邊的過(guò)道、走廊，也包含了建筑物外墻外側(cè)的陽(yáng)臺(tái)、走廊、檐廊、雨蓬、車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)、騎樓等。70、什么是套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積？     答：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。71、房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？     答：共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 

41、;   共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。    獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。72、按套內(nèi)建筑面積售房，房?jī)r(jià)是如何計(jì)算的？     答：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套(單元)或整層出售的，以套(單元)或整層內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“套內(nèi)建筑面積”)計(jì)算房?jī)r(jià)；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。預(yù)售時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房者提供經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的房屋建筑平面圖。（2）房地產(chǎn)

42、開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已建成的商品房以及二、三級(jí)市場(chǎng)的各類(lèi)房屋交易，實(shí)行總價(jià)交易，房?jī)r(jià)可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對(duì)公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。實(shí)行總價(jià)銷(xiāo)售的房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應(yīng)向購(gòu)房者提供房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的房屋建筑平面圖。73、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的權(quán)屬屬于誰(shuí)？     答：應(yīng)在購(gòu)銷(xiāo)合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。74、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，發(fā)生面積差異時(shí)，如何處理？    

43、 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)與購(gòu)房者在購(gòu)銷(xiāo)合同中按如下原則約定交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積與原計(jì)價(jià)面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為±06以?xún)?nèi)（含本數(shù)）的，購(gòu)銷(xiāo)雙方不作任何補(bǔ)償；（二）差異值為±06以上（不含本數(shù)）至±3以?xún)?nèi)（含本數(shù)）的，購(gòu)銷(xiāo)雙方按購(gòu)銷(xiāo)合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；（三）差異值超過(guò)±3以上（不含本數(shù)）的，購(gòu)房者可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。選擇退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購(gòu)房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算）。75、實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房，物業(yè)管理費(fèi)的收取是否會(huì)改變？

44、60;   答：由于物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按“建筑面積”制定的，物業(yè)管理部門(mén)按“建筑面積”收取物業(yè)管理費(fèi), 實(shí)行“套內(nèi)建筑面積”售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注有“建筑面積”，因此，物業(yè)管理費(fèi)收取沒(méi)有改變。76、什么是房屋的基底面積？    答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。77、什么是房屋的建筑面積？    答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以?xún)?nèi)水平投影面積之和。 78、什么是房屋的公用建筑面積？     答：房屋的公用建筑面積是指建

45、筑物主體內(nèi)、戶(hù)門(mén)以外可使用的面積，包括層高超過(guò)2.2米的單車(chē)庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門(mén)廳、電梯及機(jī)房、門(mén)斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。79、從事房產(chǎn)測(cè)繪的機(jī)構(gòu)有哪些？    答：深圳市目前從事房產(chǎn)測(cè)繪的機(jī)構(gòu)是深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)及中隊(duì)。80、購(gòu)房的建筑面積包括哪些部分？    答：房屋的建筑面積包括套內(nèi)(單元)建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。81、什么叫房地產(chǎn)登記？     答：房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)

46、權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的一種法律制度。它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項(xiàng)基本制度。82、房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容？     答：房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記，包括對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、登記、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的記載。83、有哪些情形的房地產(chǎn)不予或暫緩登記？    答：有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可作出暫緩登記的決定：(一)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；(二)涉及違法用地、違章建

47、筑事項(xiàng)，未經(jīng)處理或正在處理之中的；(三)受理申請(qǐng)后發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)文件需要修正或補(bǔ)正的；(四)發(fā)生深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例第二十條第一款(二)、(三)、(四)、(五)項(xiàng)情形而需暫緩登記的(即房地產(chǎn)權(quán)利受到司法機(jī)關(guān)或市政府沒(méi)收、查封等限制的)；(五)法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其它事由。84、房地產(chǎn)登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？答：1988年1月3日之前政府無(wú)償劃拔用地仍按原規(guī)定執(zhí)行，即：(1)住宅 50年；(2)教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、交通、特殊用地 50年；(3)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ) 30年；(4)商業(yè)、金融業(yè)用地 20年；(5)種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地 20年。 &#

48、160;  1988年1月3日之后、凡通過(guò)有償方式與國(guó)土局簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書(shū)的土地，其土地使用最高年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：（1）居住用地 70年；（2）工業(yè)用地 50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年；（5）綜合或者其他用地 50年。85、什么叫“確權(quán)”？    答：確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放權(quán)利證書(shū)等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過(guò)程。86、房地產(chǎn)證主要記載哪些內(nèi)容？ 

49、60;   答：現(xiàn)在所發(fā)的房地產(chǎn)證，主要記載業(yè)主所購(gòu)房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容。如權(quán)利人名稱(chēng)、身份證號(hào)；土地的權(quán)屬來(lái)源、宗地號(hào)、土地等級(jí)、用途、使用年限；房地產(chǎn)的名稱(chēng)、棟號(hào)、房號(hào)、建筑面積、建購(gòu)價(jià)款等。87、什么叫房地產(chǎn)初始登記？    答：房地產(chǎn)初始登記是指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的土地使用權(quán)及其建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的第一次登記。 88、什么叫房地產(chǎn)抵押？    答：房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地