不得不知的工程價款計算方法及房地產(chǎn)建筑成本

1、不得不知的工程價款計算方法及房地產(chǎn)建筑成本工程預付款及其計算1.預付備料款的限額預付備料款限額由下列主要因素決定：主要材料(包括外購構(gòu)件)占工程造價的比重;材料儲備期;施工工期。對于施工企業(yè)常年應備的備料款限額，可按下式計算;備料款限額=年度承包工程總值*主要材料所占比重/年度施工日歷天數(shù)*材料儲備天數(shù)一般建筑工程不應超過當年建筑工作量(包括水、電、暖)的30%，安裝工程按年安裝工作量的10%;材料占比重較多的安裝工程按年計劃產(chǎn)值的15%左右撥付。2.備料款的扣回發(fā)包單位撥付給承包單位的備料款屬于預支性質(zhì)，到了工程實施后，隨著工程所需主要材料儲備的逐步減少，應以抵充工程價款的方式陸續(xù)扣回?？劭?/p>

2、的方法：(1)可以從未施工工程尚需的主要材料及構(gòu)件的價值相當于備料款數(shù)額時起扣，從每次結(jié)算工程價款中，按材料比重扣抵工程價款，竣工前全部扣清。其基本表達公式是：T=PM/NT-起扣點，即預付備料款開始扣回時的累計完成工作量金額;M-預付備料款限額;N-主要材料所占比重;P-承包工程價款總額。(2)扣款的方法也可以在承包方完成金額累計達到合同總價的一定比例后，由承包方開始向發(fā)包方還款，發(fā)包方從每次應付給承包方的金額中扣回工程預付款，發(fā)包方至少在合同規(guī)定的完工期前將工程預付款的總計金額逐次扣回。工程進度款的支付(中間結(jié)算)施工企業(yè)在施工過程中，按逐月(或形象進度、或控制界面等)完成的工程數(shù)量計算各

3、項費用，向建設單位(業(yè)主)辦理工程進度款的支付(即中間結(jié)算)。工程進度款支付過程中，應遵循如下要求：1.工程量的確認根據(jù)有關規(guī)定，工程量的確認應做到：(1)承包方應按約定時間，向工程師提交已完工程量的報告。(2)工程師收到承包方報告后7天內(nèi)未進行計量，第8天起，承包方報告中開列的工程量即視為已被確認，作為工程價款支付的依據(jù)。(3)工程師對承包方超出設計圖紙范圍和(或)因自身原因造成返工的工程量，不予計量。2.合同收入的組成(1)合同中規(guī)定的初始收入，即建造承包商與客戶在雙方簽訂的合同中最初商定的合同總金額，它構(gòu)成了合同收入的基本內(nèi)容。(2)因合同變更、索賠、獎勵等構(gòu)成的收入，這部分收入并不構(gòu)成

4、合同雙方在簽訂合同時已在合同中商定的合同總金額，而是在執(zhí)行合同過程中由于合同變更、索賠、獎勵等原因而形成的追加收入。3.工程進度款支付國家工商行政管理總局、建設部頒布的建設工程施工合同(示范文本)中對工程進度款支付作了如下詳細規(guī)定：(1)工程款(進度款)在雙方確認計量結(jié)果后14天內(nèi)，發(fā)包方應向承包方支付工程款(進度款)。按約定時間發(fā)包方應扣回的預付款，與工程款(進度款)同期結(jié)算。(2)符合規(guī)定范圍的合同價款的調(diào)整，工程變更調(diào)整的合同價款及其他條款中約定的追加合同價款，應與工程款(進度款)同期調(diào)整支付。(3)發(fā)包方超過約定的支付時間不支付工程款(進度款)，承包方可向發(fā)包方發(fā)出要求付款通知，發(fā)包方

5、收到承包方通知后仍不能按要求付款，可與承包方協(xié)商簽訂延期付款協(xié)議，經(jīng)承包方同意后可延期支付。協(xié)議須明確延期支付時間和從發(fā)包方計量結(jié)果確認后第15天起計算應付款的貸款利息。(4)發(fā)包方不按合同約定支付工程款(進度款)，雙方又未達成延期付款協(xié)議，導致施工無法進行，承包方可停止施工，由發(fā)包方承擔違約責任。工程價款價差調(diào)整的主要方法1.工程造價指數(shù)調(diào)整法這種方法是甲乙方采用當時的預算(或概算)定額單價計算出承包合同價，待竣工時，根據(jù)合理的工期及當?shù)毓こ淘靸r管理部門所公布的該月度(或季度)的工程造價指工程合同價數(shù)，對原承包合同價予以調(diào)整，重點調(diào)整那些由于實際人工費、材料費、施工機械費等費用上漲及工程變更

6、因素造成的價差，并對承包商給以調(diào)價補償。2.實際價格調(diào)整法在我國，由于建筑材料需要市場采購的范圍越來越大，有些地區(qū)規(guī)定對鋼材、木材、水泥等三大材的價格采取按實際價格結(jié)算的方法。工程承包商可憑發(fā)票按實報銷。這種方法方便而正確。但由于是實報實銷，因而承包商對降低成本不感興趣，為了避免副作用，地方主管部門要定期發(fā)布最高限價，同時合同文件中應規(guī)定建設單位或工程師有權要求承包商選擇更廉價的供應來源。3.調(diào)價文件計算法這種方法是甲乙方采取按當時的預算價格承包，在合同工期內(nèi)，按照造價管理部門調(diào)價文件的規(guī)定，進行抽料補差，在同一價格期內(nèi)按所完成的材料用量乘以價差。也有的地方定期發(fā)布主要材料供應價格和管理價格，

7、對這一時期的工程進行抽料補差。4.調(diào)值公式法建筑安裝工程費用價格調(diào)值公式一般包括固定部分、材料部分和人工部分。但當建筑安裝工程的規(guī)模和復雜性增大時，公式也變得更為復雜。調(diào)值公式一般為：P=Po(ao+a1*A/Ao+a2*B/Bo+a3*C/Co+a4*D/Do+)式中 P-調(diào)值后合同價款或工程實際結(jié)算款;Po-合同價款中工程預算進度款;ao-固定要素，代表合同支付中不能調(diào)整的部分占合同總價中的比重;a1、a2、a3、a4-代表有關各項費用(如：人工費用、鋼材費用、水泥費用、運輸費等)在合同總價中所占比重ao+a1+a2+a3+a4=1;Ao、Bo、Co、Do基準日期與a1、a2、a3、a4對

8、應的各項費用的基期價格指數(shù)或價格;A、B、C、D與特定付款證書有關的期間最后一天的49天前與a1、a2、a3、a4對應的各項費用的現(xiàn)行價格指數(shù)或價格。在運用這一調(diào)值公式進行工程價款價差調(diào)整中要注意如下幾點：(1)固定要素通常的取值范圍在0.15-0.35左右。(2)調(diào)值公式中有關的各項費用，按一般國際慣例，只選擇用量大、價格高且具有代表性的一些典型人工費和材料費，并用它們的價格指數(shù)變化綜合代表材料費的價格變化，以便盡量與實際情況接近。(3)各部分成本的比重系數(shù)，在許多招標文件中要求承包方在投標中提出，并在價格分析中予以論證。(4)調(diào)整有關各項費用要與合同條款規(guī)定相一致。(5)調(diào)整有關各項費用應

9、注意地點與時點。(6)各品種系數(shù)之和加上固定要素系數(shù)應該等于1房地產(chǎn)建筑成本(按建筑平方米算)1、樁基工程(如有)：70100元/平方米;2、鋼筋：4075KG/平方米(多層含量較低、高層含量較高)，合160300元/平方米;3、砼：0.30.5立方/平方米(多層含量較低、高層含量較高)，合100165元/平方米;4、砌體工程：60120元/平方米(多層含量較高、高層含量較低);5、抹灰工程：2540元/平方米;6、外墻工程(包括保溫)：50100元/平方米(以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達3001000元/平方米;7、室內(nèi)水電安裝工程(含消防)：60120元/平方米(按小區(qū)檔次，

10、多層略低一些);8、屋面工程：1530元/平方米(多層含量較高、高層含量較低);9、門窗工程(不含進戶門)：每平方米建筑面積門窗面積約為0.250.5平方米(與設計及是否高檔很大關系,高檔的比例較大),造價90300元/平方米，一般為90150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米;10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30150元/平方米(與小區(qū)檔次高低關系很大，檔次越高，造價越高);11、地下室(如有)：增加造價40100元/平方米(多層含量較高、高層含量較低);12、電梯工程(如有)：40200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關系，一

11、般工程約為100元/平方米;13、人工費：130200元/平方米;14、室外配套工程：30300元/平方米，一般約為70100元/平方米;15、模板、支撐、腳手架工程(成本)：70150元/平方米;16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等(約為總造價的58%：約6090元/平方米;17、臨時設施(生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其它臨時設施(水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房)：3050元/平方米;18、檢測、試驗、手續(xù)、交通、交際等費用：1030元/平方米;19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用(約為10%)：以上各項之和*10%=90180元/平方米;20、上交國家各種

12、稅費(總造價3.33.5%):3370元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。以上沒有算精裝修，一般造價約為10002000元/平方米，高檔小區(qū)可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價一般為5001500元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有300010000元/平方米超高檔裝修(拎包入住)。21、設計費(含前期設計概念期間費用)：15100元/平方米;22、監(jiān)理費：330元/平方米;23、廣告、策劃、銷售代理費：一般30200元/平方米，高者可達500元/平方米以上;24、土地費：一般二線城市市區(qū)(老郊區(qū)地帶)為70100萬/畝，容

13、積率一般為1.02.0，故折算房價為：5251500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價為：15003000元/平方米，核心區(qū)域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高;一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價; 三線城市、縣城等土地單方造價較低，一般為100500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況;25、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100500元/平方米，各地標準都不一樣。結(jié)論：基本建設費是固定的，即使是不收土地款的動遷房，以國家最低標準承建，造價也難以少于1000元/平方米。實際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方 米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在15001800元/平方米左右，檔次越高，造價越