我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的成本控制分析-

1、我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的成本控制分析 摘 要當前房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，購房者意識越來越高，需求正在不斷變化和要求越來越高，已經(jīng)從以前單一的居住空間，擴展到功能配套完善的舒適性居住社區(qū)。房地產(chǎn)開啟進入精細化耕作時代，專業(yè)化分工越來越細，專業(yè)化水平越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)中的各項管控方式越來越嚴密、精細，房地產(chǎn)凈利潤率正在逐步降低，回歸到社會正常利率水平，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加集約化管理，實現(xiàn)開發(fā)成本費用的精確控制，以達到利潤最大化。在購房者要求越來越高的情況下，成本的精準控制并不是成本越低越好，而是一方面根據(jù)房地產(chǎn)該項目的定位和相對應的對標項目成本進行合理匹配，匹配的成本空間范圍內(nèi)把成本做到合理

2、的相對較低值；另一方面實現(xiàn)目標成本對各開發(fā)階段、過程項目的精準控制。從整體意義上降低項目的開發(fā)成本,從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益,提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的科學性。本文就如何在房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程使用科學的項目管理方法及完備的成本控制體系來降低開發(fā)成本的問題進行了探討,著重研究了怎樣將價值鏈分析理論、掙值管理方法、工作分解結構原理以及精益生產(chǎn)思想應用到開發(fā)項目管理中去,以實現(xiàn)從開發(fā)項目前期決策、設計階段、建設設階段、銷售階段到物業(yè)管理階段的全過程成本控制分析。關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 成本控制 措施 II目 錄中文摘要11.引言22.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的種類和內(nèi)容22.1土地開發(fā)成本22.2房屋

3、開發(fā)成本22.3配套設施的開發(fā)成本23. 房地產(chǎn)開發(fā)項目階段構成33.1房地產(chǎn)開發(fā)決策階段33.2房地產(chǎn)開發(fā)設計階段33.3房地產(chǎn)開發(fā)招標階段43.4房地產(chǎn)開發(fā)施工階段43.5房地產(chǎn)開發(fā)竣工結算階段43.6 房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段43.7 房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理階段54.房地產(chǎn)項目開發(fā)階段中的各項成本費用控制分析54.1目標成本控制方法54.2動態(tài)控制管控辦法54.3集約管理實現(xiàn)成本精確控制64.4房地產(chǎn)主要開發(fā)階段的成本控制方法64.41項目決策階段：“正確的決策是成功的開始” 64.42 項目設計階段：“設計適用、美觀、經(jīng)濟的產(chǎn)品”84.43 房地產(chǎn)開發(fā)階段招標階段84.44 房地產(chǎn)開發(fā)階段招標階

4、段95.有效控制成本費用的幾點措施105.1以利潤為基準、以品牌為目標，緊跟對標項目，合理控制成本105.2政策、建立科學的目標成本控制管理，將目標成本前置，準確測算、亦步亦趨、事前定價105.3加強全局成本控制策略，實現(xiàn)集約化系統(tǒng)管理、動態(tài)反饋、及時結算的方法135.4重視開發(fā)過程中容易被忽略的重要環(huán)節(jié)；136.總結13參考文獻141.引言隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)新一輪調控的實施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想進一步擴大利潤空間，提升企業(yè)的市場競爭力和凈利潤率，除了市場的推廣和開拓之外，降低開發(fā)成本、進行嚴格的成本費用控制也成為一個關鍵因素。成本管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本

5、控制等一系列科學管理行為的總稱。一般包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的種類和內(nèi)容2.1土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)無法逃避的事實。項目開發(fā)離不開土地的開發(fā)，這里主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地時所發(fā)生的各項費用支出。2.2房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各種房屋的成本，包括商品房、出租房等所發(fā)生的各項費用支出。2.3配套設施的開發(fā)成本配套設施的開發(fā)成本。這是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。本文以著名房地產(chǎn)公司萬科為例,說明

6、其成本控制的分類。萬科房地產(chǎn)控制成本組成分為九大類型：一是土地獲得價款，主要是指開發(fā)使用權發(fā)生的所有費用。一般包括土地出讓金、合作款項、拆遷補償、紅線外市政費用等；二是開發(fā)前期準備費用，是指取得土地開發(fā)使用權后，在項目開前期的費用，一般包括設計費、報批費用、三通一平費用、臨時設施費用等；三是主體建筑工程費，是指開發(fā)過程中的建筑費用，包括基礎費用、結構與粗裝修費用、門窗工程費用、公共部位裝修費用、室內(nèi)精裝修費用等；四是主體安裝工程費，是指項目開發(fā)過程中的安裝費用，包括室內(nèi)水電安裝費用、電梯安裝費用、消防系統(tǒng)費用、智能化系統(tǒng)費用等；五是社區(qū)管網(wǎng)工程費，是指項目管網(wǎng)配套費，主要包括室外給排水費用、采

7、暖費用、燃氣費用、電氣與高低壓費用等；六是園林環(huán)境工程費，是指景觀費用，包括道路廣場、園林綠化、小區(qū)圍墻、景觀照明、零星設施費用等；七是配套設施費，主要是指項目內(nèi)為業(yè)主服務的各項配套設施費用，擺闊會所費用、學校費用、物業(yè)用房、垃圾轉運站等其他配套設施的費用等，；八是開發(fā)間接費，是指項目開發(fā)直接相關，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的費用支出以前項目營銷設施建筑費用等，主要包括工程管理費、資本化利息、營銷設施建造費和物業(yè)完善費用等；九是期間費用，主要包括公司管理費和營銷的相關費用等。萬科集團通過有效的方式將成本進行分解，標準化運營，得到了良好的結果。3.我國房地產(chǎn)開發(fā)的項目階段構成3.1房地產(chǎn)開發(fā)決策

8、階段項目決策階段主要是包括項目論證和產(chǎn)品策劃兩個方面。項目論證就是在拿地的時候對土地的信息進行可行性研究，論證其開發(fā)的價值，可能付出的成本和開發(fā)的方向。產(chǎn)品策劃主要是在拿地的時候，對該地塊產(chǎn)品市場定位、屬性、業(yè)態(tài)、開發(fā)周期、運營分析、銷售推進策略等進行有效分析。該決策階段成本環(huán)節(jié)應高度重視，項目成功與否、是否贏利，這個階段起到了關鍵的作用。該階段成本控制不僅只表現(xiàn)在降低成本方面,還表現(xiàn)在提高資源的利用效率方面,用有限資源創(chuàng)造出更多的價值,或改變資源的用途，生產(chǎn)利潤總額更高的產(chǎn)品都是現(xiàn)實選擇。故此, 決策環(huán)節(jié)的成本控制是關系到項目投資成敗的決策，項目投資決策成敗直接關系到項目將來發(fā)生的實際成本。

9、房地產(chǎn)開發(fā)投資的綜合性、投資額大、建設周期長和涉及面廣等特點使房地產(chǎn)投資決策難免出現(xiàn)失誤，所以對一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如何建立科學的決策機制，正確規(guī)避決策中的各種風險，成了成本控制的關鍵。3.2房地產(chǎn)開發(fā)設計階段項目開發(fā)設計階段是根據(jù)產(chǎn)品策劃的方向進行深一步規(guī)劃設計，實際上就是對策劃進行落實，落實到該地塊的實際情況和產(chǎn)品之間的關系，使得該地塊的價值得以最大化實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)設計由主要分規(guī)劃設計、方案設計、初步設計、施工圖設計和其他專項設計這幾個主要的階段。研究結果表明,設計階段對投資的影響程度高達70%-90%。設計階段工作水平的高低,設計質量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響

10、到項目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟效益的高低?？刂品慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的建設工程成本,首先應從設計開始,因為設計是工程項目付諸實施的龍頭,是控制基本建設投資規(guī)模,提高經(jīng)濟效益的關鍵。3.3房地產(chǎn)開發(fā)招標階段房地產(chǎn)開發(fā)招標階段主要是指在項目設計完成后，項目應推進招標以完成工程實施的主體的確定。好的設計是需要適合這個項目的工程施工單位來完成的。項目推行工程招投標制對降低工程造價，使工程造價得到合理的控制具有非常重要的影響。這個階段成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。做好招標工作對以下四個方面有重要的意義：第一，推行招標投標制基本上形成了由市場定價的價格確定機制，使工程造價趨于合理，有利于節(jié)約投資，提高投資效

11、益；第二，推行招標投標制能夠不斷降低社會平均勞動消耗水平，使工程造價得到有效的控制，更為合理；第三，推行招標投標制有利于供求雙方更好的選擇，使工程造價更加符合價值基礎；第四，推行招標投標制有利于規(guī)范價格行為，使公開，公正的原則得以貫徹?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取的招標方式主要有兩種：一是綜合評標方法，二是合理的最低價中標辦法。無論是那種辦法，招好標，一方面既能為公司成本，另一方面也能為工程的實施找到一個好的執(zhí)行者。3.4房地產(chǎn)開發(fā)施工階段房地產(chǎn)開發(fā)的施工階段是指項目在推進建設中的過程環(huán)節(jié)。在組織施工管理過程中，主要包含建安成本和其他費用兩大部分，其中建安成本所占比例最大，也是變數(shù)最多的部分，建安

12、成本控制對象是工程項目，它是工程項目施工過程中各種耗費的總和，它從項目中標簽約開始到竣工驗收，每個環(huán)節(jié)都離不開成本控制工作，其主要涉及的費用有人工費用、材料費用、其他費用等。3.5房地產(chǎn)開發(fā)竣工結算階段房地產(chǎn)開發(fā)的竣工結算階段主要是指工程款的結算和履約保證金的結算等；該階段主要的核心是在工程實施階段產(chǎn)生的各種費用進行結算。而結算最主要的就是依據(jù)。根據(jù)招標的原則和實際工程中產(chǎn)生的費用（包括不可預見的費用）按照憑據(jù)合理結算，通俗的說法就是既不要多付錢出去，又不能虧了人家。該階段的主要難點就是找到憑據(jù)對此進行整理和確認。3.6房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段房地產(chǎn)開發(fā)的銷售階段主要包含：銷售準備、銷售過程、交付前

13、和交付期四個階段。在這四個階段中最需要控制的就是銷售準備階段的花費，主要是銷售宣傳和各項活動的的各種花費相對較多，以中海投資重慶某項目為例，銷售費用占據(jù)了總成本的12%，這個是很驚人的一個數(shù)據(jù)，所以控制好銷售的各個階段的費用，做到花有所值，重點突破，節(jié)約成本。3.7房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理階段物業(yè)成本管理是物化勞動（材料和設備等生產(chǎn)資料）和活勞動的耗費。物業(yè)成本構成 主要包含:營業(yè)成本：直接人工、直接材料費、間接費用（未必單列）。期間費用（經(jīng)營管理費用）：管理費用和財務費用，可以包括上述間接費用。物業(yè)管理成本的分類：按經(jīng)濟性質或內(nèi)容分為見營業(yè)成本、期間費用和經(jīng)營管理費用 ；按照與業(yè)務量的關系劃分：固

14、定成本、變動成本、半固定或半變動成本；按照計算依據(jù)不同劃分：目標、定額、計劃、實際；按照與決策的關系劃分：邊際成本（計算最優(yōu)）、差異成本、機會成本（衡量用途）、估計成本、沉沒成本（有關決策）、可緩成本、可免成本、附加價值成本。成本估算方法主要包括：物業(yè)管理服務成本：人工費、辦公費、物業(yè)公用部位與公用設備的日常運行和維護費、保安費、清潔衛(wèi)生費、綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、保險費及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用； 專項維修基金不計入物業(yè)管理服務支出或成本；物業(yè)管理費用的構成：包干制（物業(yè)管理服務成本、法定稅費、利潤），薪酬制（物業(yè)管理服務支出+酬金）。合理控制物業(yè)成本就是對房地產(chǎn)開發(fā)的后期保障，

15、意義重大。4我國房地產(chǎn)開發(fā)階段中的各項成本費用控制分析總體來說房地產(chǎn)各階段成本控制的主要辦法包含以下三個方面，將這三個方面進行有效的結合，實施管理，意義重大。4.1目標成本控制方法目標成本控制方案是指制定目標成本，將目標成本按規(guī)范的成本結構樹層層分解，再通過將預算計劃落到各個部門與行動上，把目標變成可行性的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施，使成本控制在預算范圍之內(nèi)。4.2動態(tài)控制管控辦法動態(tài)成本控制管控辦法就是在投資預算的基礎上制定目標成本，作為項目成本控制的基線，隨著項目的推進深入，無論是個各個階段還是各專項目標費用完成的情況下進行原來計

16、劃和目前實際成本進行比對，超出目標時，對目標成本進行調整。隨著項目的推進，成本動態(tài)發(fā)生變動，當動態(tài)成本與目標成本發(fā)生較大差異時，必須分析產(chǎn)生的原因，并修訂目標成本，防止成本失控。4.3集約管理實現(xiàn)成本精確控制房地產(chǎn)企業(yè)是一個綜合開發(fā)的企業(yè)，集約管理是對投資決策、規(guī)劃設計管理、招投標、工程建設管理、房屋銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，綜合集中起來進行系統(tǒng)控制，在關鍵環(huán)節(jié)，以成本價值為軸線，同時進行系統(tǒng)規(guī)劃與控制，以克服原來顧此失彼、前后不銜接等弊端。總之成本控制戰(zhàn)略是企業(yè)戰(zhàn)略管理和成本運營控制的相結合，一方面必須結合企業(yè)自身的特點和管理模式，確立成本控制的戰(zhàn)略指導思想，根據(jù)戰(zhàn)略指導思想確定戰(zhàn)略控制目標，依

17、據(jù)戰(zhàn)略控制目標，再建立戰(zhàn)略控制體系和運行標準；另一方面，宏觀的體系和標準建立以后，還必須根據(jù)實踐操作的需要，在微觀上確立正確的目標成本控制方法和動態(tài)監(jiān)控方法，宏觀的指導與微觀的實踐相結合，才能確保目標成本的實現(xiàn)。招商置地是家以房地產(chǎn)開發(fā)為主的合資有限公司，其股東分別是招商蛇口和香港置地。從公司的董事會到管理委員會再到總經(jīng)理以及下邊的各個部門，公司為了控制成本，實施成本控制戰(zhàn)略，從組織和制度規(guī)范方面建立一整套運營控制體系。為了全程控制成本，我們在成本費用產(chǎn)生的末端均落實了具體的崗位和落實人員，并將標準和流程細化、簡化，以方便操作人員執(zhí)行，在實際執(zhí)行中，末端的控制人員或部門只要根據(jù)目標成本和測算標

18、準，采用目標成本法，實施動態(tài)控制，并將實際成本變動情況及時反饋給股東成本控制中心，股東成本控制中心就可以分析出各個環(huán)節(jié)成本的發(fā)生情況，并及時調整控制策略，然后再通知執(zhí)行控制的部門和人員執(zhí)行，企業(yè)內(nèi)部基本做到了組織、制度和人員的有效統(tǒng)一，運作流程的規(guī)范、高效。在長嘉匯和公園大道兩個項目上都起到了很好的控制，其中長嘉匯項目成本減少20%，公園大道項目減少16%。4.4房地產(chǎn)主要開發(fā)階段的成本控制方法4.41項目決策階段：“正確的決策是成功的開始”建立科學的評價指標體系一是要規(guī)劃評價指標主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公共設施配套、交通等因素。 第二，設計方案評

19、價指標要考慮性價比、產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟性、采光、通風、環(huán)保、格調、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調、使用功能等因素。 第三，市場定位評價指標是以房地產(chǎn)市場調查資料和市場預測結果為基礎，就租售價格、租售率、租售對象、物業(yè)管理費等建立評價指標。 第四，經(jīng)濟評價指標需要考慮財務評價和綜合評價。綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度，分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻，判斷項目的經(jīng)濟合理性。 以香港置地和龍湖地產(chǎn)為例，二者在重慶聯(lián)合拿下“江與城”項目進行開發(fā)。綜合考慮到以上指標所包含的因素，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本都有直接或間接的影響。在建筑密度是指建筑基底面積占總用地面積的百分比，

20、和它反映用地合理性情況方面進行充分的考慮和測算。加強容積率這一重要指標的考量和劃分，使得各個地塊的開發(fā)周期和策略和容積率進行匹配。適當提高建筑平均層數(shù)和建筑密度，控制適當?shù)慕ㄖ莘e率，減少房地產(chǎn)開發(fā)項目的單位造價。同時節(jié)約用地，從而能有效降低整個項目的建設資金。 技術與經(jīng)濟相結合，做好規(guī)劃方案的優(yōu)選。要真正有效的控制工程造價，在完成市場調查研究后，必須結合項目的實際情況，在滿足使用功能和生產(chǎn)要求的前提下，將技術和經(jīng)濟有機結合，進行設計多方案比較，力求在技術先進條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理基礎上的技術先進。 “江與城”項目在開發(fā)時候采取方案優(yōu)選的原則，修改了15輪方案。對策劃中提出的各種可供選擇

21、的開發(fā)經(jīng)營方案，都要進行經(jīng)濟分析和計算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對這些方案進行比選。再進行可供比較方案，最終獲得了較好的經(jīng)濟價值。 提高項目抵御風險的能力。開發(fā)商應在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策和市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制?？刂仆恋馗偱膬r格。土地成本(約占項目總成本的30一35左右)，主要指土地獲得階段形成的各種費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程

22、中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此，控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本分析要準確，在土地招投標中制定競買策略與技巧，做到以最小的代價和風險獲取最大的收益來打敗競爭對手。 總之,在這個階段運用合理的科學的制度，選好方案，盡可能降低各方面成本，同時進行充分的市場調查分析，采取多樣化組合投資，提前與租戶、客戶簽訂租約或預售合同等降低房地產(chǎn)開發(fā)投資風險，運用保險、非保險手段轉嫁風險等。4.42 項目設計階段：“設計適用、美觀、經(jīng)濟的產(chǎn)品”設計階段主要有以下四個方面可以降低成本：第一方面是加強設計階段的經(jīng)濟論證。設計階段是工程建設的重要環(huán)節(jié),它決定整個

23、工程項目的規(guī)模、建筑方案、結構方案，設計方案優(yōu)化與否,直接影響著房產(chǎn)項目工程總造價,影響著工程建設的綜合效益。在方案比較時,可以采用成本一效益分析方法,在滿足工程結構以及使用功能的前提下,依據(jù)經(jīng)濟指標選擇設計方案。第二方面是實行限額設計。所謂限額設計,就是按照批準的設計任務書和投資估算,在保證功能要求的前提下, 控制初步設計以及按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。 同時,各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資額控制設計,嚴格控制設計中不合理的設計變更, 保證工程竣工結算不突破總投資額。限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資,也決不是簡單地將投資砍一刀,而是包含了尊重科學,尊重事實,實事求是

24、,精心設計和保證設計科學性的實際內(nèi)容。投資分解和工程量的控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。第三方面是實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法。房產(chǎn)項目普遍實行了招投標制。設計的招投標制對提高設計水平,促進良性競爭起到了很好的作用。推行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法,可以促使設計單位和設計人員不僅在建筑造型、使用功能上動腦筋,而且要在如何降低工程造價上下功夫。第四方面是要加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看,設計方案的不足或缺陷加以克服時,所花費的代價最小,可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核

25、管理工作,以求得提高設計質量,避免將設計的不足帶到施工階段,減少不必要的浪費。招商置地在設計階段專門成立成本評估審核部門，建立限額設計制度，并對設計院對進行限額設計，實行設計監(jiān)理制度，充分保證了設計的經(jīng)濟性。4.43房地產(chǎn)開發(fā)招標階段房地產(chǎn)開發(fā)項目推行工程招投標制對降低工程造價，使工程造價得到合理的控制具有非常重要的影響。在招標過程中成本控制，應注意加強以下幾個方面：第一方面招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉包，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。 第二方面做好招標文件的編制工作，造價

26、管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”。 第三方面合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為開發(fā)商應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。第四方面做好合同的簽定工作。應按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起

27、索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。第五方面通過招標選擇監(jiān)理單位。好的監(jiān)理隊伍不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟效益關，控制工程成本的支出。招商置地嚴格按照制定的招投標管理規(guī)定執(zhí)行，對于壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協(xié)調，最大程度降低工程造價。要求施工合同談判人員至少應包括工程、成本兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容概念應消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等出包工程嚴禁擅自轉包，通過這些手段有效的

28、控制了招標成本的變化。4.44房地產(chǎn)開發(fā)施工階段采用全面控制、目標控制和動態(tài)控制的原則對施工各個過程進行有效的監(jiān)管。主要可以分為三個方面：一方面是技術措施控制成本。采取技術措施是在施工階段充分發(fā)揮技術人員的主觀能動性，對標書中主要技術方案作必要的技術經(jīng)濟論證，以尋求較為可靠的方案，從而降低工程成本，包括采用新材料、新技術、新工藝節(jié)約能耗、提高機械化等。第二方面是組織措施控制工程成本。明確項目部機構設置與人員的配備，明確項目部、公司、施工隊之間的責權利關系。要明確成本控制者及任務，項目經(jīng)理是成本控制的第一責任人，是成本控制的主要執(zhí)行者，他對項目部、公司及施工隊整體利益負責。 第三方面是采取經(jīng)濟措

29、施控制工程成本。經(jīng)濟措施主要包括對人工費用、材料費用、機械費用等的控制。萬科集團推行“六管一控”、“五個環(huán)節(jié)”的辦法特別對工程質量與監(jiān)理、工程進度款、工程材料及設備管理進行有效管理，達到了預期的目的，走上了國內(nèi)最大房地產(chǎn)企業(yè)的道路。5有效控制成本費用的幾點措施5.1以利潤為基準、以品牌為目標，緊跟對標項目，合理控制成本房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的最根本目的也是為了實現(xiàn)利潤。品牌是房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略資源,直接貢獻于企業(yè)的當期利潤和后續(xù)利潤。就成本管理而言,利潤可以成為通用的管理基準。利潤可分當期利潤和后續(xù)利潤,與利潤有關的過程包括利潤形成過程、利潤變現(xiàn)過程和后續(xù)利潤的儲備過程 ( 企業(yè)的后續(xù)利潤儲備可以理

30、解成企業(yè)戰(zhàn)略資源核心能力的儲備過程 )。對利潤的分類控制和過程管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的有效途徑。好的企業(yè)品牌可明顯節(jié)約營銷成本。由于成本支出和企業(yè)品牌之間存在作用與反作用的影響關系，故以利潤為基準而以品牌為目標就構成了房地產(chǎn)成本控制標準的雙重理念。5.2建立科學的目標成本控制管理，將目標成本前置，準確測算、亦步亦趨、事前定價以開發(fā)階段和設計階段的成本管理為例：目標成本確定這一環(huán)節(jié)，首先應關注設計階段決策的管理程序及決策過程的規(guī)范性。在約定的操作流程中內(nèi)控制度是否健全，是否存在著有效執(zhí)行的監(jiān)督機制，把握項目成本確定的合理性，詳細而科學地進行分解，排除目標水分，是這一環(huán)節(jié)的審計要點。在實際運

31、營中以目標成本為最高限額，全力降低運營成本。因房地產(chǎn)開發(fā)項目本身具有不可重復這一特殊性，即產(chǎn)品的單件性、地理位置的唯一性、結構設計的復雜性、使用功能的多樣性、材料選擇的差異性等，這些因素使得項目成本的確定復雜多變，難以簡單參照其他樓盤的成本水平來生搬硬套。項目建設管理的不同階段對成本確定的影響不同，以往的經(jīng)驗總結顯示，初步設計階段，影響項目成本的可能性為75%95%;技術設計階段影響項目投資的可能性為35%75%;施工圖設計與項目施工階段影響項目投資的可能性則為5%35%。很顯然，控制目標成本的關鍵就在于設計，要想有效的控制目標成本就應把工作重點轉移到建設前期，尤其是抓住設計這個關鍵階段。規(guī)劃

32、設計階段成本控制的措施：加強設計階段的經(jīng)濟性論證和限額設計。因此在項目運作之初加入項目組，參與設計單位的招投標，了解并掌握開發(fā)商與設計單位所確定的項目定位成本。實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法。確保初步設計總概算不超過可行性研究報告估算，施工圖預算不超過初步設計概算。具體地說，審計人員可以以項目成本估算是否以設計方案選擇和進行初步設計為依據(jù)。要加強設計出圖前的審核工作：技術設計和施工圖設計是否以設計預算為依據(jù);目標成本的相應項目是否以施工圖預算或建安工程承包合同價、分解后的子目標成本為計算依據(jù)，加以判斷相關本確定的合理性。通過合理的預測對工程項目總成本水平和降低成本的可能性進行分析，

33、這也是目標成本確定審計的關鍵所在。在設計方案上，明確要求設計單位應遵循限額設計原則，優(yōu)化設計，在同樣滿足功能要求的前提下，采用技術先進，經(jīng)濟合理的優(yōu)化設計方案，切實抓住設計這一關鍵環(huán)節(jié)。經(jīng)過上述各個環(huán)節(jié)的審計介入，有助于審計人員提出切實、合理的預防性和建設性的意見，真正達到事前控制的目的，以確保項目決策和設計階段成本確定的合理性和客觀性。我國著名房地產(chǎn)企業(yè)中海地產(chǎn)就在設計階段進行了很好的控制成本。以下是中海地產(chǎn)業(yè)務標準文件設計階段成本控制要點。一方面在規(guī)劃設計階段，經(jīng)過以下設計要求限制。密度分析：結合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷售利潤、土地價值最大化。路網(wǎng)布

34、置：道路設計滿足消防及道路交通相關規(guī)范，消防道路盡量避開非人防車庫，路網(wǎng)應合理簡潔，山地路網(wǎng)標高要和整體地勢綜合考慮做土方平衡。停車布置、人防布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車效率、成本等因素選定停車方式 ） 土地利用：地面露天車位最大化，適當考慮半地下停車、地下停車，嚴控地下停車配比。地下室：地下室宜集中設置，地下室外輪廓線應盡量規(guī)整，盡量減小線積比，減少建造成本?？刂频叵率腋叨燃奥裆睿ㄆ胀ǖ叵萝噹鞂痈?.8m，半地下車庫層高3.5m）。地下車庫設置應避免單面停車、車庫跨度模數(shù)要合理(三輛車柱間距8.4m，兩輛車柱間距6.8m)。地下車庫停車率=地下車庫總面積/停車位總數(shù)。普通無人防地下車庫

35、停車率35/輛。（計算時，地下車庫總面積應扣除地下商業(yè)面積、贈送業(yè)主的面積以及規(guī)劃要求的自行車位、摩托車位面積以及換熱站、生活給水泵房、物業(yè)用房、小區(qū)集中變電站等與地下車庫無關的或甲方特殊要求的設備用房，但應包括坡道、疏散和人行出入口、風機房消防設備用房和地下車庫的小型供電設備用房。）含人防地下室且人防面積不大于50%的情況下應控制在38/輛?？刂撇豢射N售的公建及配套建設面積：不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉讓經(jīng)營的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。提升附加值而多建的面積，要結合市場銷售價格估算建設的必要性，“虛報面積”而招致的政策風險需要注意避免。通過業(yè)態(tài)分析和市場調查合理確定商

36、業(yè)面積。綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團大小，組團出入口布置相對集中，減少管理人員。應結合項目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費用最小的原則確定場地標高。“因地制宜”動土量最小。盡可能使場地土方挖填平衡。降低排水坡度；考慮市政接入口位置。山地建筑除考慮土方量以外設計需要盡可能減少擋土墻，護壁等的設計。土方平衡需要在具體的工程實施前，應根據(jù)現(xiàn)場的等高線圖以及擬修建建筑的標高圖紙，估算出整個項目的的土方挖填工程量，以及大概擋土墻，護坡成本。總圖規(guī)劃，綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時辦公室、施工生活區(qū)、項目臨水、臨電、臨時道路、樣板區(qū)）重復建設。結合地形情況控制

37、土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎深度。比選邊坡支護方。確定基礎選型及地基處理方式，應根據(jù)地勘報告，提供多種方案經(jīng)濟對比，進行成本測算和工期影響分析，綜合確定最終的基礎形式。確定主體結構方案：應考慮技術經(jīng)濟指標等方面的比選，確定經(jīng)濟合理的結構方案。結構方案應盡可能的避免超限審查，縮短設計周期降低建造成本。確定建筑贈送面積大小：嚴控別墅項目贈送地下車庫與地下室面積，應該結合地形及建設成本、預售價確定贈送面積大小（會形成半地下部分可以不計容積率，但應注意控制成本）。嚴控其它形式的贈送面積，包括通過凹陽臺贈送房間、通過中空贈送房間等。建筑設計合理利用場地地形地貌：利用原有地形的起伏關系完成山水造型。

38、避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補水費用項優(yōu)化工作。確定合理的層高：應結合規(guī)范、銷售、成本等因素確定層高。一般情況下，普通住宅層高3m，別墅層高3.3m。窗地比控制。外墻裝飾設計：應根據(jù)項目定、成本、施工難度等因素確定外墻做法（成本上：平涂>質感涂料>外墻磚>石材）。第二方面是在施工圖設計階段：土方工程：爭取設計一次到位，減少動土次數(shù)，重點控制挖運方數(shù)量。擋土支護工程：優(yōu)化設計，給出擋土支護的經(jīng)濟指標值。 樁基工程：對樁基設計再次優(yōu)化，考慮樁基檢測成本及檢測效率，制定經(jīng)濟指標值。結構主體工程: 應進行結構布置優(yōu)化，在滿足設計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，