昆山千燈市場(chǎng)報(bào)告

1、蘇州迪賽·全程戰(zhàn)略伙伴 昆山千燈市場(chǎng)月度市場(chǎng)報(bào)告昆山千燈房地產(chǎn)市場(chǎng)月度市場(chǎng)分析報(bào)告（2010年2月份）蘇州迪賽研展部謹(jǐn)呈佑林集團(tuán)目 錄一、政策法規(guī)二、昆山土地市場(chǎng) 三、昆山房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（一）2月昆山市場(chǎng)信息速遞 （二）昆山宏觀市場(chǎng)分析（三）花橋、陸家房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（四）千燈房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析四、3月新推房源預(yù)告 五、總結(jié)一、政策法規(guī)（一）、房地產(chǎn)政策1、中行總行下發(fā)通知,將首套房最優(yōu)惠利率由7折升至8.5折迪賽點(diǎn)評(píng)：在信貸緊縮的大背景下，出臺(tái)不足一年半的7折信貸優(yōu)惠利率在特別時(shí)期下逐漸有可能被取消，雖然目前各家銀行反響不一，但是多家銀行跟進(jìn)可能性較大；隨著信貸政策收緊的風(fēng)聲日甚一

2、日，2010年前期的信貸規(guī)模將持續(xù)收緊，收緊對(duì)象預(yù)計(jì)將不僅局限于個(gè)人房貸一塊，將擴(kuò)大至房地產(chǎn)開發(fā)貸款等項(xiàng)目。2月份，自中行率先取消首套房房貸利率7折優(yōu)惠后，多家銀行也紛紛跟進(jìn)。據(jù)bankrate銀率網(wǎng)最新發(fā)布的2月房貸市場(chǎng)報(bào)告中采集的信息表明，目前中行、招行、光大、北京農(nóng)商行、盛京銀行和南京銀行6家銀行將首套房的最低優(yōu)惠利率調(diào)整為8.5折，廣發(fā)銀行調(diào)整為8折。雖然少數(shù)銀行還是可以辦理“首套房”貸款利率7折優(yōu)惠，但是與2009年相比難度有所增加。3、成都某商業(yè)銀行總部發(fā)文將首套房貸首付比例提至三成迪賽點(diǎn)評(píng)：目前除工行政策較松外，其它中小商業(yè)銀行已經(jīng)收緊信貸，將首套房貸款底線原則性規(guī)定為首付3成，

3、利率8.5折。深滬兩地商業(yè)銀行對(duì)房貸收緊政策的執(zhí)行上領(lǐng)先其它區(qū)域。主要原因在于國家今年嚴(yán)格控制信貸量，避免通貨膨脹以及高信貸帶來的房地產(chǎn)泡沫。目前房貸政策城市樓市晴雨表，兩會(huì)的議題大部分直指高房價(jià)，房地產(chǎn)不僅僅是經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的一部分，而且逐漸演變成為社會(huì)熱點(diǎn)問題。二、昆山土地市場(chǎng)（一）、昆山土地出讓信息1、10年2月土地出讓信息（不含工業(yè)用地）地塊編號(hào)地塊位置土地面積（)用途出讓年限容積率建筑密度起始價(jià)（元/）出讓時(shí)間昆地（2010）掛字第3號(hào)開發(fā)區(qū)朝陽路南側(cè)、樾河路東側(cè)14578辦公402.5-3.030%-50%27002010年03月18日昆地（2010）掛字第9號(hào)開發(fā)區(qū)丁岸河?xùn)|側(cè)、合興路南

4、側(cè)9859商住40、703.0-3.625%-35%45002010年03月18日昆地（2010）掛字第10號(hào)開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路北側(cè)、環(huán)城東路西側(cè)（a10、a11）9206辦公406.5-7.225%-35%15002010年03月18日昆地（2010）掛字第11號(hào)開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路北側(cè)、夏駕河?xùn)|側(cè)（a14a15）14801辦公403.5-4.230%-45%15002010年03月18日合計(jì)484442、10年2月土地出讓性質(zhì)圖本月出讓4宗商業(yè)住宅土地，共計(jì)48444，環(huán)比上月減少635233.4平米，其中三宗辦公用地，一宗商住混合用地。（二）昆山土地成交信息1. 10年2月土地成交信息（不含工業(yè)用

5、地）地塊位置面積（）用途容積率建筑密度起始價(jià)（元/）競(jìng)得樓面價(jià)（元/）競(jìng)得人成交時(shí)間錦溪鎮(zhèn)錦東路北側(cè)、同周路東側(cè)163929.50住宅1.0-1.530%12751303上海長甲置業(yè)有限公司2010-2-24陸家鎮(zhèn)孔巷路北側(cè)、富榮路東側(cè)63492.90商住1.4-1.830%15071616昆山市恒強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-2-9淀山湖鎮(zhèn)淀興路北側(cè)、淀山湖世紀(jì)大酒店東側(cè)8236.50商業(yè)1.0-2.050%26991575昆山市淀山湖房屋開發(fā)有限公司2010-2-2周市鎮(zhèn)迎周路兩側(cè)、新塘河南側(cè)292140.40商住1.0-1.735%18001559上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-2-

6、1合計(jì)527799.32、10年2月土地出讓成交分析 本月成交的4宗商業(yè)住宅土地，共計(jì)527799.3，環(huán)比上月增加1宗，成交面積增加360798.6平米，增幅68.36%。本月成交住宅中包括一宗純住宅用地，兩宗商住混合用地以及商業(yè)用地。三、昆山房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（一）、2月樓盤信息速遞【商廈領(lǐng)里廣場(chǎng)】2010年2月6日，位于玉山鎮(zhèn)的商廈領(lǐng)里廣場(chǎng)盛大開盤，4964都市首席全裝爵士小公寓，均價(jià)5800元/平米，此次開出的第一棟全裝小公寓，兩天內(nèi)定購逾半。后續(xù)房源預(yù)計(jì)3、4月份開盤，價(jià)格在6000元/m²左右。（二）昆山宏觀市場(chǎng)分析1、昆山樓市2010年2月市場(chǎng)情況2月適逢春節(jié)假日，昆山樓

7、市成交量有較大幅度下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2月份春節(jié)假期期間，昆山樓市全市共實(shí)現(xiàn)商品房成交1287套，與1月份環(huán)比減少3954套，降幅高達(dá)75%。同比去年2月跌近21%。出現(xiàn)這種情況的原因除了受傳統(tǒng)春節(jié)樓市淡季，開發(fā)商調(diào)整了銷售計(jì)劃，減少了推盤量的影響。此外，銀行貸款繼續(xù)收緊，優(yōu)惠逐步取消等政策也在一定程度上影響了成交。去年下半年開始，昆山房價(jià)有明顯上漲，購房者在半年多的時(shí)間里基本上每周都看到價(jià)格有所調(diào)整，此番成交量的大幅下跌不能意味著房價(jià)馬上會(huì)下調(diào)，但不可忽視的是現(xiàn)在市場(chǎng)上已出現(xiàn)濃重觀望氣氛。1) 昆山月度成交情況 2010年2月昆山樓市全市共實(shí)現(xiàn)成交1287套，環(huán)比1月份減少3954套，減幅為75%

8、，同比09年2月份相比減少342套，減幅為21%。2) 昆山各板塊成交情況分析本月成交主力區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)、花橋鎮(zhèn)和玉山鎮(zhèn)。其中花橋以490套榮登冠軍寶座，環(huán)比上月減少1142套，減幅70%；開發(fā)區(qū)以402套位居第二，環(huán)比上月減少945套，減幅70%，獲得成交量季軍的是玉山鎮(zhèn)，本月成交191套，環(huán)比減少621套，減幅76%。千燈本月僅成交34套，環(huán)比減少191套，減幅85%。3) 2010年2月、1月成交量對(duì)比圖區(qū)域2月成交量2010年1月成交量增長增長率玉山鎮(zhèn)191812-621-76%開發(fā)區(qū)4021347-945-70%花橋鎮(zhèn)4901632-1142-70%巴城鎮(zhèn)29182-153-84%周市

9、鎮(zhèn)74816-742-91%張浦鎮(zhèn)37131-94-72%陸家鎮(zhèn)1342-29-69%千燈鎮(zhèn)34225-191-85%南部水鄉(xiāng)1754-37-69%昆山12875241-3954-75%1、昆山2010年2月份昆山樓市各區(qū)域成交量環(huán)比1月份均出現(xiàn)不同幅度的下跌；2、2月昆山各區(qū)域中，玉山、開發(fā)區(qū)、花橋以及千燈環(huán)比上月分別減少621套、945套、1142套及191套，環(huán)比1月份減幅分別為76%、70%、70%及85%，各區(qū)域環(huán)比跌幅中周市鎮(zhèn)的成交量環(huán)比降幅最大達(dá)91%。4) 昆山2月樓盤成交龍虎榜top102010年2月昆山樓盤成交排行榜top10排名項(xiàng)目總建（萬）預(yù)售總套數(shù)已售套數(shù)（套）1月均

10、價(jià)（元/）2月均價(jià)（元/）產(chǎn)品類型成交量（套）1鑫苑國際花園603575304886008300高層2162世貿(mào)東壹號(hào)903291299668007200多層、高層1513上海?；▓@161748100480008000高層1254陽光鑫品4.553005300高層735蓬曦園浣花新村5.428521853005300高層496南城親水佳苑251106445004700多層、小高層267云山詩意18102488478007800小高層248中航城361913159775007800高層239常發(fā)香城灣321256978無房源在售8100高層2110雙星疊座1280564450005000高層20

11、2月昆山各區(qū)域成交-排行榜top10中，玉山鎮(zhèn)占4個(gè)，成交267套，其中花橋占3個(gè)，成交362套；開發(fā)區(qū)、張浦和周市鎮(zhèn)各占一個(gè)項(xiàng)目。花橋鎮(zhèn)的鑫苑國際花園以216套的銷量領(lǐng)跑全市，上海裕花園和常發(fā)香城灣分別銷售125套和21套。玉山鎮(zhèn)的世茂東壹號(hào)自開盤屢次創(chuàng)下熱銷場(chǎng)面，2月陸續(xù)推出高層，共簽約151套，再次領(lǐng)跑區(qū)域樓市，中大·陽光鑫品以73套的成績位列第四名，雙星疊座20套位居第十位，后兩個(gè)項(xiàng)目均為春節(jié)前新開項(xiàng)目，以中小戶型產(chǎn)品為主。（三）、花橋、陸家房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析排名項(xiàng)目總建（萬）預(yù)售總套數(shù)已售套數(shù)（套）1月均價(jià)（元/）2月均價(jià)（元/）產(chǎn)品類型本月成交量（套）花橋1鑫苑國際花園60

12、3575304886008300高層2162上海?；▓@161748100480008000高層1253常發(fā)香城灣321256978無房源在售8100高層21陸家1佳茂緣商務(wù)廣場(chǎng)6.269033756005700高層32青春雅居2633923308商鋪20000商鋪20000多層、小高層商業(yè)13東景苑8114188839003900多層、商業(yè)04博雅景園13.254053938003800多層、小高層0分析：（1）花橋和陸家2月分別成交490套和13套，分別環(huán)比下降1142和29套，環(huán)比跌幅70%和69%。（四）、千燈房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（一）、千燈市場(chǎng)樓盤樓盤名稱2010-2-32010-3-3預(yù)

13、售總套數(shù)增加簽約可售套數(shù)新增房源新增簽約簽約總量泰極國際花園套數(shù)（套）352700345面積（）/泰極國際花園二期套數(shù)（套）4361000426面積（）/晶藍(lán)上城套數(shù)（套）15083130151195面積（）/清華名城套數(shù)（套）8878103806面積（）/東恒翠園套數(shù)（套）3304400286面積（）/秦峰廣場(chǎng)一期套數(shù)（套）24814500103面積（）/地安國際花園套數(shù)（套）8351001825面積（）/泰極國際花園一期套數(shù)（套）230500225面積（）/恒豐時(shí)代廣場(chǎng)套數(shù)（套）3602700333面積（）/上郡花園(別墅公寓）套數(shù)（套）116559802567面積（）/大唐花苑（別墅）套

14、數(shù)（套）164501159面積（）/玉榮廣場(chǎng)二期套數(shù)（套）40512700278面積（）/玲瓏家園套數(shù)（套）345600339面積（）/大唐花苑（商品房）套數(shù)（套）7488501663面積（）/人和家園套數(shù)（套）451600445面積（）/恒升花苑套數(shù)（套）3964900347面積（）/浦園套數(shù)（套）1490119001371面積（）/卿峰麗景花園三期套數(shù)（套）45410801346面積（）/華強(qiáng)陽光都城套數(shù)（套）169599001596面積（）/陽光新城花園套數(shù)（套）1410 91001319面積（）/ /憶江南花園套數(shù)（套）1383503103面積（）/（二）、千燈市場(chǎng)2月樓盤成交龍虎榜t

15、op52010年2月千燈樓盤成交排行榜top5排名項(xiàng)目名稱總建（萬）預(yù)售套數(shù)可售套數(shù)1月均價(jià)2月均價(jià)2月成交套數(shù)1晶藍(lán)上城18.95150831370007000152清華名城21.5688781450045003憶江南花園9.3138356600660033上郡花園14.511655944900490024地安國際花園17.183510650065001卿峰麗景花園三期17454108480048001分析：（1）千燈區(qū)域2月份成交量34套，環(huán)比1月份成交量225套減少191套，減幅85%。（2）春節(jié)期間，昆山樓市推盤量較前期有大幅度下降，在售項(xiàng)目不像09年有開發(fā)商系列優(yōu)惠以及政府補(bǔ)貼等優(yōu)惠

16、措施，于是在這個(gè)傳統(tǒng)淡季樓市里，昆山成交量出現(xiàn)積聚下降。（3）3月份樓市將集中推盤，預(yù)計(jì)將有12個(gè)項(xiàng)目推出新房源，預(yù)計(jì)3月將有新的一波成交高潮出現(xiàn)。四、3月新推房源預(yù)告 區(qū)域樓盤名稱開盤時(shí)間價(jià)格（元/）產(chǎn)品玉山鎮(zhèn)世貿(mào)東壹號(hào)3月6號(hào)推出40套高層，3月中旬將推出1期c區(qū)景觀樓王6#樓及多層剩余全部房源預(yù)計(jì)均價(jià)7200小高層玉山鎮(zhèn)世貿(mào)碟湖灣預(yù)計(jì)在10年3月份推出高層房源預(yù)計(jì)起價(jià)8500高層玉山鎮(zhèn)珠江御景預(yù)計(jì)10年3月推出3號(hào)樓和4號(hào)樓精裝修房源待定高層千燈鎮(zhèn)晶藍(lán)上城預(yù)計(jì)在10年3月份推出酒店式公寓和商鋪預(yù)計(jì)均價(jià)8800-9000高層玉山鎮(zhèn)中航城預(yù)計(jì)在10年3月份推出新房源待定高層玉山鎮(zhèn)新城域預(yù)計(jì)在

17、10年3月份推出新房源預(yù)計(jì)均價(jià)7000高層周市鎮(zhèn)琨城帝景園10年3月份推出110的高層房源待定高層千燈鎮(zhèn)蒲園預(yù)計(jì)在10年3月份推出新房源，主力戶型88待定高層五、2月昆山市場(chǎng)總結(jié)1、成交量分析: 2月份成交繼續(xù)延續(xù)元月份的下跌勢(shì)頭，成交成交1287套，環(huán)比跌幅75%。其它各個(gè)區(qū)域均出現(xiàn)全面下跌，跌幅從69%-91%不等。其中成交量最大的花橋鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)分別從月成交千套的大關(guān)上跌落，本月該兩大成交大戶僅成交490套和402套，環(huán)比跌幅均為70%。除開發(fā)區(qū)、玉山鎮(zhèn)和花橋鎮(zhèn)成交達(dá)上百套外，其它六鎮(zhèn)區(qū)成交僅為兩位數(shù)。2、區(qū)域簡析：花橋鎮(zhèn)憑借區(qū)位和軌道優(yōu)勢(shì)，在2月份成交中住宅和商業(yè)均有較大的銷售成績，主要項(xiàng)目有鑫苑國際花園、上海?；▓@和常發(fā)香城灣以及商業(yè)項(xiàng)目中的花橋中茵國際商務(wù)廣場(chǎng)和亞太廣場(chǎng)。開發(fā)區(qū)主要推動(dòng)成交項(xiàng)目有世貿(mào)東壹號(hào)、隆祺麗景國際及中航城項(xiàng)目。玉山鎮(zhèn)主要成交項(xiàng)目有中大·陽光鑫品和雙星疊座，產(chǎn)品