信陽ZZ物業(yè)管理有限公司管理大綱

1、信陽和美物業(yè)管理有限公司管理大綱 第一條 為了加強管理，完善各項工作制度，促進公司發(fā)展壯大，提高經(jīng)濟效益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定，特制訂本管理細(xì)則。 第二條 公司全體員工都必須遵守公司章程，遵守公司的規(guī)章制度和各項決定、經(jīng)律。 第三條 公司的財產(chǎn)屬股東所有。公司禁止任何組織、個人利用任何手段侵占或破壞公司財產(chǎn)。 第四條 公司禁止任何所屬機構(gòu)、個人損害公司的形象、聲譽。 第五條 公司禁止任何所屬機構(gòu)、個人為小集體、個房地產(chǎn)E網(wǎng) 人利益而損害公司利益或破壞公司發(fā)展。 第六條 公司通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性和提高全體員工的技術(shù)、管理、經(jīng)營水平，不斷完善公司的經(jīng)營、管理體系，實行

2、多種形式的責(zé)任制，不斷壯大公司實力和提高經(jīng)濟效益。 第七條 公司提倡全體員工刻苦學(xué)習(xí)科學(xué)技術(shù)文化知識，公司為員工提供學(xué)習(xí)、深造的條件和機會，努力提高員工的素質(zhì)和水平，造就一支思想和業(yè)務(wù)過硬的員工隊伍。 第八條 公司鼓勵員工發(fā)揮才能，多作貢獻。對有突倍訊易 出貢獻者，公司予以獎勵、表彰。 第九條 公司為員工提供平等的競爭環(huán)境和晉升機會，鼓勵員工積極向上。 第十條 公司倡導(dǎo)員工團結(jié)互助，同舟共濟，發(fā)揚集體合作和集體創(chuàng)造精神。 第十一條 公司鼓勵員工積極參與公司的決策和管理，歡迎員工就公司事務(wù)及發(fā)展提出合理化建議，對作出貢獻者公司予以獎勵、表彰。 第十二條 公司尊重員工的辛勤勞動，為其創(chuàng)造良好的工作

3、條件，提供應(yīng)有的待遇，充分發(fā)揮其知識為公司多養(yǎng)殖之家 作貢獻。 第十三條 公司為員工提供收入、福利保證，并隨著經(jīng)濟效益的提高而提高員工各方面的待遇。 第十四條 公司實行“按勞取酬”、“多勞多得、定崗定薪”的分配制度。 第十五條 公司推行崗位責(zé)任制，實行考勤、考核制度，端正工作作風(fēng)和提高工作效率，反對辦事拖拉和不負(fù)責(zé)任的工作態(tài)度。 第十六條 公司提倡厲行節(jié)約，反對鋪張浪費；降低消耗，增加收入，提高效益。第十七條 維護公司紀(jì)律，對任何人違反公司章程和各項制度的行為，都要予以追究。 和美物業(yè)服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。 追求目標(biāo)以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)

4、，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。一、物業(yè)管理要點1、運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。2、人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽。3、 結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。 為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、三個重點、四項措施”的管理方針。 一、一種模式 針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證

5、，點點滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。追求的目標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。  二、三個重點 1、完善服務(wù)、誠信待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)主至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善

6、的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住（工作）環(huán)境。2、環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)內(nèi)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為小區(qū)內(nèi)所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。3、安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓

7、共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險品進入小區(qū)內(nèi)，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。 三、四項措施 1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如管理規(guī)章主度及操作規(guī)程、員工手冊等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、

8、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。3、時刻有這多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓(xùn)上崗再培訓(xùn)再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。四、公共設(shè)施設(shè)備管理 1、管理目標(biāo)保證設(shè)備運行正常，無重大管理責(zé)任事故。2、管理措施（1）制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。（2）配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。（3）設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。（4）建立供電、供水的管理制度，供配

9、電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。（7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。（8）制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。（9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池

10、、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。（10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，小區(qū)內(nèi)范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 五、安全管理 1、管理目標(biāo)（1）確保小區(qū)內(nèi)內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。（2）維護好小區(qū)內(nèi)內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進入。（3）有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。2、建立交互式聯(lián)動治安

11、網(wǎng)絡(luò)（1）在小區(qū)內(nèi)設(shè)立流動崗哨，實行24h值班巡邏制。做到2h巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。（2）遇到有緊急情況或其他治安需要，管理部通過對講機下達指令，巡邏人員可在1分鐘 3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。（3）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理部安全管理指導(dǎo)員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。3、緊急情況下的應(yīng)急措施（1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。（2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進行。（3）發(fā)生案件時，立即上報并維護現(xiàn)場，協(xié)

12、助共安機關(guān)調(diào)查破案。（4）管理部主任應(yīng)在突發(fā)時間發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。 六、裝修管理 1、日常裝修管理（1）管理部安排人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、嚴(yán)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。（2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。（3）安全管理員24h值班，控制人員進出并做好相應(yīng)記錄。（4）裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋袋清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。2、裝修安全管理（1）安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。（2）與業(yè)戶

13、和施工隊負(fù)責(zé)人簽定安全責(zé)任書。（3）裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。（4）需要進行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。（5）安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。（6）發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。（7）業(yè)主施工時間按小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定執(zhí)行，不得影響住戶的正常生活。下列時段之外時間不允許切割、敲打等出現(xiàn)噪音的施工行為：上午時間：8:0012:00；下午：夏季15:0019:00；冬季：14:0018:00 。（8）、乙方應(yīng)將建筑裝修垃圾，倒放在小區(qū)

14、指定地點，由物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一清除外運，業(yè)主付垃圾清運費。（9）、乙方安裝太陽能、空調(diào)等設(shè)施，必須先申請，經(jīng)物業(yè)管理中心同意后方可安裝。（10）、原則上不準(zhǔn)安裝防盜窗、網(wǎng)。特殊情況確需安裝的，由業(yè)主提出申請，經(jīng)物業(yè)管理中心同意。材料、質(zhì)量、規(guī)格、色澤必須按物業(yè)管理中心統(tǒng)一要求施工，防盜窗、網(wǎng)一律平裝不得突出。未按物業(yè)管理中心要求施工的，物業(yè)管理中心有權(quán)組織人員予以拆除，損失由業(yè)主自負(fù)。為保持小區(qū)整體外觀，窗外一律不準(zhǔn)安裝雨搭。業(yè)主如不按上述執(zhí)行，物業(yè)管理中心有權(quán)停水停電。3、業(yè)主裝修施工過程中，禁止下列行為1、擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；隨意增加樓面負(fù)荷；2、擅自改變房間設(shè)計用途；3、擅自擴

15、大門窗尺寸；4、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施、降低節(jié)能效果；5、擅自改變水、電管線；破壞或拆改廚房、衛(wèi)生間的防水層及水、電、氣等配套設(shè)備；6、擅自亂搭亂建，損壞他人及公共利益；7、其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。8、嚴(yán)禁業(yè)主安裝電視衛(wèi)星接收器。物業(yè)管理中心發(fā)現(xiàn)有以上情況出現(xiàn)，有權(quán)禁止施工。4、業(yè)主施工過程中，有下列行為的，必須經(jīng)過物業(yè)管理中心（物業(yè)管理中心會同項目土建工程師現(xiàn)場勘查，決定能否更改）書面同意：1、搭建建筑物、構(gòu)建物2、改變住宅外墻面，在非承重墻外墻上開門、窗；3、拆改供水、供氣管道。七、消防管理 1、消防組織機構(gòu)的建立（1）管理部負(fù)責(zé)建立消防安全小組。（2）管理部主任為消防安

16、全負(fù)責(zé)人。（3）管理部其他人員為義務(wù)消防員。（4）保安管理主管為專職安全監(jiān)督員。（5）日常巡視保安管理員為兼職消防巡視員。（6）管理部負(fù)責(zé)制定組織機構(gòu)圖及人員職責(zé)。2、建立各項消防制度（1）消防檢查制度。（2）專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在安全檢查記錄中，該記錄每周由管理部主任審核。（3）兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填寫消防安全檢查登記表。（4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時采取整改措施，做到隱患不過夜。（5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放整改通知，限期整改，并跟蹤驗證。（6

17、）管理部制定動火審批制度，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。3、防火措施（1）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理部每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。（2）嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理部安排施工。（3）嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭等。（4）不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。（5）不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。（6）嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。（7）公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。（8）配備火警時刻的必須

18、器材，如：應(yīng)急照明燈、干粉滅火器等。4、消防知識培訓(xùn)（1）對業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過業(yè)戶須知、管理公約傳達到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。（2）管理部內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理條例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。（3）管理部主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認(rèn)可。（4）在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，有各組自行在活動記錄中登記并整改。（5）保安在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。5、消防設(shè)備管理（1

19、）管理部負(fù)責(zé)建立消防檔案。（2）管理部對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識進行設(shè)計，編制消防設(shè)備標(biāo)識登記。消防設(shè)備標(biāo)識由管理部主任指定專人實施，并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。（3）制定設(shè)備管理制度，對消防設(shè)備進行檢查和維護。6、消防演習(xí)（1）小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理部每次制定的消防演習(xí)方案并報政府消防部門。（2）消防演習(xí)后，管理部主任編制消防演習(xí)報告。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。八、車輛管理為確保小區(qū)車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服務(wù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。1、小區(qū)停車場實行日夜24h值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時進出、停放。2

20、、本小區(qū)停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區(qū)的出入證進入停車場。3、車輛進入：車輛進入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進入。4、車輛停放：車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固

21、定車位，車主按類使用車位。5、駛離：車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。6、管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進入停車場，嚴(yán)格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實停車場內(nèi)車輛與登記記錄相符，并列簽字交接。7、停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。九、保潔人員管理條例1、以爭創(chuàng)一流的服務(wù)為宗旨，為小區(qū)業(yè)主提供一個衛(wèi)生、整潔、優(yōu)雅的生活環(huán)境。2、

22、服從管理、愛崗敬業(yè)，樹立不怕臟，不怕累的勤勞吃苦精神。3、注重提高自身綜合素質(zhì)，樹立良好的職業(yè)道德觀，在小區(qū)內(nèi)不要大聲喧嘩，嚴(yán)禁講臟話、粗話，時刻注重自身形象。4、全體保潔人員要無條件的服從總公司臨時性安排的工作，出色的完成本職工作。5、上班時間必須統(tǒng)一著裝，樹立良好的公司形象。6、嚴(yán)格遵守上班時間的基本規(guī)定沒有到下班時間，任何人不得提前離崗。7、小區(qū)內(nèi)垃圾桶每周至少要擦洗一次，以確保設(shè)施清潔衛(wèi)生，桶內(nèi)垃圾要每天清理一次，確保無異味。8、負(fù)責(zé)保潔整個小區(qū)的責(zé)任人，早7：30分上午11：00，下午2：005：30。確保小區(qū)內(nèi)無煙頭、果皮、紙屑及其它雜物，建筑垃圾要隨時拉走，要做到全天跟蹤保潔。9

23、、對負(fù)責(zé)各樓邊的保潔，必須確保樓梯、護手、欄桿、干凈無灰塵。10、全體保潔人員每月要對西苑小區(qū)進行兩次徹底的打掃、保潔等工作任何人不得例外。11、全體保潔人員要做到有事請假、嚴(yán)禁無故曠工或中途無故脫崗不進行保潔等工作。（如有發(fā)現(xiàn)罰款50元）12、全體保潔人員應(yīng)具有高度的責(zé)任感和安全意識，每次打掃完成后都必須認(rèn)真檢查，各自的衛(wèi)生區(qū)。確保地面整潔無雜物。13、凡違反以上管理條例者，視情節(jié)將給予罰款、辭退等處理。十、保安管理條例（一）、管理守則1、遵紀(jì)守法、以確保安全為天職。2、愛崗敬業(yè)、按時上下班、服從管理、聽從指揮。3、遵守公司一切規(guī)章制度和員工守則。4、維護公司聲譽，注重提高自身綜合素質(zhì)。（二

24、）、保安人員職責(zé)范圍及要求。1、凡值班期間，不得進行娛樂活動，不得脫離指定的工作崗位；嚴(yán)禁酗酒后上崗造成不良影響。2、負(fù)責(zé)大門內(nèi)外清潔衛(wèi)生，按時鎖好樓道門。3、按時完成總公司交給的其它臨時性工作。4、要及時冷靜處理突發(fā)事件。做到遇事及時上報，不要與小區(qū)居民和小區(qū)來的客人發(fā)生正面沖突。5、交接班時要清理好現(xiàn)有物品清理好現(xiàn)有物品，明確責(zé)任。6、對外出的大件物品要嚴(yán)格檢查并做好登記，對進入小區(qū)裝貼小廣告的要嚴(yán)加防患管理。對出入車輛實行出入證制度和登記制度。禁止載有易燃易爆、有毒、有害及其它污染物品車輛進入小區(qū)。嚴(yán)禁大車（70噸以上含70噸）進入小區(qū)。（三）、保安人員精神面貌和著裝要求：1、保安人員在

25、上崗執(zhí)勤、巡邏時必須穿著統(tǒng)一的治安服裝。2、服裝要保持干凈整潔，袖口及褲腿不得卷起來，不準(zhǔn)赤腳或者穿拖鞋上崗。3、在值班、巡邏時精神要飽滿、語言要規(guī)范，時刻要牢記文明禮貌用語，不準(zhǔn)講臟話、粗話。嚴(yán)禁一切不利有損自身形象及公司形象的言行舉止。4、嚴(yán)禁在巡邏、執(zhí)勤時抽煙及酒后上崗。（四）、凡有下列情形之一的將給予罰款、辭退等處理。1、違法亂紀(jì)，監(jiān)守自導(dǎo)者；2、有損公司形象者；3、工作出現(xiàn)人為事故者；4、故意損壞單位財務(wù)者；5、遇到重大事故不匯報者；6、無故曠工者；7、不按時上班，經(jīng)批評屢教不改者；8、無故不接收領(lǐng)導(dǎo)安排的零時性工作者；9、酒后上崗造成不良影響者；10、留人在門衛(wèi)室住宿者；十一、人事

26、管理第一節(jié) 總則 第一條 為進一步完善人事管理制度，根據(jù)國家有關(guān)勞動人呈法規(guī)、政策及公司章程之規(guī)定，制定本制度。 第二條 公司執(zhí)行國家在關(guān)勞動保護法規(guī)，在勞動人呈部門規(guī)定的范圍內(nèi)有權(quán)自行招收員工，全權(quán)實行勞動工資和人事管理制度。 第三條 公司對員工實行合同化管理。所有員工都必須與公司簽訂聘（雇）用合同。員工與公司的關(guān)系為合同關(guān)系，雙方都必須遵守合同。 第四條 總公司辦公室，負(fù)責(zé)公司的人事計劃、員工的培訓(xùn)、獎懲、勞動工資、勞保福利等項工作的實施，并辦理員工的考試錄取、聘用、商調(diào)、解聘、辭職、辭退、除名、開除等各項手續(xù)。第二節(jié) 編制及定編 第五條 公司各職能部門、下屬部門、企業(yè)，用人實行定員、定崗

27、。 第六條 公司職能及部門及下屬部門、企業(yè)的設(shè)置、編制、調(diào)整或撤銷，由部門經(jīng)理提出方案，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。 第七條 下屬部門、企業(yè)屬下機構(gòu)的設(shè)置、編制、調(diào)整或撤銷，由經(jīng)理提出方案，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。 第八條 因工作及生產(chǎn)，業(yè)務(wù)發(fā)展需要、各部門、企業(yè)需要增加用工的，必須按六、七條之規(guī)定，履行手續(xù)后方準(zhǔn)實施。特殊情況必須提前聘用員工的，一律報總經(jīng)理審批。 第九條 下屬部門、企業(yè)需雇用臨時工人的，必須提前7天作出計劃報辦公室審批，批準(zhǔn)后由辦公室統(tǒng)一向總經(jīng)理申請指標(biāo)，按核準(zhǔn)的指標(biāo)及指定的地點雇用臨時工。嚴(yán)禁無指標(biāo)雇用臨時工。 第十條 辦公室負(fù)責(zé)編制年度用工計劃及方案，供總經(jīng)理參考。第三節(jié) 員工的聘

28、（雇）用 第十一條 各部門、下屬公司、企業(yè)對聘（雇）用員工應(yīng)本著精簡原則，可聘可不聘的堅決不聘，無才無德的堅決不聘，有才無德的堅決不聘，真正做到按需錄用，擇才錄用，任人唯賢。 第十二條 公司聘用的員工，一律與公司簽訂聘用合同。 第十三條 公司聘用的員工，一律脫離原級職別，由公司按照需要和受聘人的實際才能予以聘任。 第十四條 各級員工的聘任程序如下： 1.副總經(jīng)理、總理經(jīng)助理、總會計師等高級職員，部門主任（科長）及下屬公司、企業(yè)經(jīng)理，由總經(jīng)理聘任； 2 .部門副主任（副部長）、下屬公司、企業(yè)副經(jīng)理及會計人員，由總經(jīng)理聘任； 3.其他員工，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由辦公室及下屬公司、部門經(jīng)理聘任。 上述程

29、序也適用于各級員工的解聘及續(xù)聘。 第十五條 各部門、下屬公司、企業(yè)確需增加員工的，按如下原則辦理。 1.先在本部門、本公司、企業(yè)內(nèi)部調(diào)整； 2.內(nèi)部無法調(diào)整的，報請勞動人事部在公司系統(tǒng)內(nèi)調(diào)配。 3.本系統(tǒng)內(nèi)無法調(diào)配的，由用人部門提出計劃，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由勞動人事部進行招聘。 第十六條 新聘（雇）員工，用人單位和受聘人必須填寫“雇用員工審批表”和“員工登記表”，由用人單位簽署意見，擬定工作崗位，經(jīng)勞動人事部審查考核，符合聘雇條件者，試用期為1-3個月。 第十七條 新員工正式上崗前，必須遞交畢業(yè)證、身份證、職稱證復(fù)印件，由辦公室進行備檔管理。 新員工上崗前必須培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括學(xué)習(xí)公司章程及規(guī)章

30、制度、了解公司情況、學(xué)習(xí)崗位業(yè)務(wù)知識等，培訓(xùn)由辦公室和用人單位共同負(fù)責(zé)。 第十八條 員工試用期滿15天前，由用人單位作出鑒定，提出是否錄用的意見，經(jīng)勞動人事部審核后，報總經(jīng)理審批。批準(zhǔn)錄用者與公司簽訂聘訂聘（雇）用合同；決定不錄者試用期滿解聘。 第十九條 臨時工由各下屬公司、企業(yè)在上級核準(zhǔn)的指標(biāo)內(nèi)雇用。報辦公室備案。第四節(jié) 工資、待遇 第二十條 公司全權(quán)決定所屬員工的工資、待遇。 第二十一條 公司執(zhí)行總經(jīng)理批準(zhǔn)實行的工資系統(tǒng)列。 第二十二條 公司按照“按勞取酬、多勞多得、定崗定薪”的分配原則，根據(jù)員工的崗位、職責(zé)、能力、貢獻、表現(xiàn)、工作年限、文化高低等情況綜合考慮決定其工資。 第二十三條 員工

31、的工資，由決定聘用者依照前條規(guī)定確定，由辦公室行文通知財務(wù)部門發(fā)放。 第二十四條 公司鼓勵員工積極向上，多做貢獻。員工表現(xiàn)好或貢獻大者，所在單位可將材料報監(jiān)察部及有關(guān)部門審核，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后予加薪獎勵。第二十五條 公司按照國家有關(guān)規(guī)定為員工辦養(yǎng)老保險。第二十六條 公司執(zhí)行國家勞動保護法規(guī)，員工享有相應(yīng)的勞保待遇。 第二十七條 員工的獎金由公司、下屬部門、企業(yè)根據(jù)實際效益按有關(guān)規(guī)定提取、發(fā)放。 第二十八條 請假 1、請假人應(yīng)填寫“請假條”由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。2、部門經(jīng)理或科長批假權(quán)利為2天、2天以上由分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)、4天以上由總經(jīng)理批準(zhǔn)。第六節(jié) 辭職、辭退、開除 第二十九條 公司有權(quán)辭退不合格的員

32、工。員工有辭職的自由。但均須按本制度規(guī)定履行手續(xù)。 第三十條 試用人員在試用期內(nèi)辭職的應(yīng)向部門經(jīng)理提出辭職并填寫辭職申請表由部門經(jīng)理批準(zhǔn)，到辦公室辦理辭職手續(xù)。 用人單位辭退試用期人員，須填報“辭退員工審批表”，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后到辦公室辦理辭退手續(xù)。 第三十一條 員工與公司簽訂聘（雇）用合同后，雙方都必須嚴(yán)格履行合同。員工不得隨便辭職，用人單位不準(zhǔn)無故辭退員工。 第三十二條 合同期內(nèi)員工辭職的，必須提前1個月向公司提出辭職報告，由用人單位簽署意見，經(jīng)原批準(zhǔn)聘（雇）用的領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，由辦公室經(jīng)予辦理辭職手續(xù)。 第三十三條 公司員工要求辭職離開本公司，必須經(jīng)部門經(jīng)理同意并填寫“辭職申請表”，報總經(jīng)理

33、審批后，才能按程序辦理相關(guān)手續(xù)。 第三十四條 員工未經(jīng)批準(zhǔn)而自行離職的，公司不予辦理任何手續(xù)；給公司造成損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。 第三十五條 員工或用人單位認(rèn)為其現(xiàn)工種不適合的，可向辦公室申請在公司內(nèi)部調(diào)換另一種工作。在調(diào)換新工作半年后仍不能擔(dān)任工作的，公司有權(quán)予以解聘、辭退。 第三十六條 員工必須服從組織安排，遵守各項規(guī)章制度，凡有違反并經(jīng)教育不改者，公司有權(quán)予以解聘、辭退。 第三十七條 公司對辭退員工持慎重態(tài)度。用人單位無正當(dāng)理由不得辭退合同期未滿的員工。確需辭退的，必須填報“辭退員工審批表”，提出辭退理由，經(jīng)辦公室核實，對符合聘用的領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，通知被辭退的員工到辦公室辦理辭退手續(xù)。未辦公室

34、核實和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的，不得辭退。 第三十八條 辭退員工，必須提前1個月通知被辭退者。 第三十九條 聘（雇）用期滿，合同即告終止。員工或公司不續(xù)簽聘（雇）用合同的，到辦公室辦理終止合同手續(xù)。 第四十條 員工嚴(yán)重違反規(guī)章制度、后果嚴(yán)重或者違法犯罪的，公司有權(quán)予以開除。 第四十一條 員工辭職、被辭退、被開除或終止聘（雇）用，在離開公司以前，必須交還公司的一切財物、文件及業(yè)務(wù)資料，并移交業(yè)務(wù)渠道。否則，辦公室不予辦理任何手續(xù)，給公司造成損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。 第四十二條 公司員工，按其在公司的工齡計算每年發(fā)給其1個月工資。不滿1年的按1年計。第七節(jié) 附則 第六一條 公司屬下各公司、企業(yè)的人事管理，均適用本

35、制度。 第六二條 本制度由辦公室負(fù)責(zé)執(zhí)行。考勤管理制度1、0 為加強公司職工考勤管理，特制定本規(guī)定。2、0 本規(guī)定適用于公司總部、項目部、銷售處或參照執(zhí)行或另行規(guī)定，各企業(yè)自定的考勤管理規(guī)定須由公司企業(yè)管理副總經(jīng)理審核簽發(fā)。3、0 員工正常冬季工資時間為上午8：00至11：30分，下午14：00至17：30分，夏季正常工作時間為上午8：00-11：30分，下午15：00-18：30分。員工應(yīng)提前15分鐘到達，上班時間一到，準(zhǔn)時投入工作狀態(tài)。各部門與此上班時間相沖突，各部門（科長）有權(quán)根據(jù)實際情況調(diào)整上班時間（報辦公室審批方可執(zhí)行）。4、0 公司職工一律實行上下班簽到登記制度。5、0 所有員工上

36、下班均需親自簽到，任何人不得代理他人或由他人代理打卡，違犯此條規(guī)定者，代理人罰款50元，被代理人罰款100元。6、各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)將“員工出勤”遞交給辦公室主任，由辦公室主任報至財務(wù)科，財務(wù)科依據(jù)此表核發(fā)工資及填報員工考核表。7、所有人員須先到各部門簽到后，方能外出辦理各項業(yè)務(wù)。特殊情況需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不辦理批準(zhǔn)手續(xù)者，按遲到或曠工處理。8、上班時間開始后5分鐘至30分鐘到班者，按遲到論處，超過30分鐘以上者，按曠工半日論處。提前30分鐘以內(nèi)下班者按早退論處，超過30分鐘者按曠工半天論處。9、員工外出辦理業(yè)務(wù)前須向本部門負(fù)責(zé)人申明外出原因及返回公司時間，否則按外出辦私事處理。10、上班時間外出

37、辦私事者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即扣除當(dāng)月工資10%，并給予警告1次的處分。11、員工1個月內(nèi)遲到、早退累計達3次者扣發(fā)工資50%，達5次者扣發(fā)工資100%，并給予1次警告處分。12、員工無故曠工半日者，扣發(fā)當(dāng)月工資50%，并給予1次警告處分。每月累計3天曠工者，扣除當(dāng)月工資，并給予記過1次處分；無故曠工達1星期以上者，給予除名處理。13、保安上下班做應(yīng)做好工作的交接。由交班人員填寫“交接單”接班人員認(rèn)證落實填寫情況是否屬實并簽字。14、夜班：必須保證一人在小區(qū)內(nèi)巡視，如發(fā)現(xiàn)夜班睡崗現(xiàn)象，給辭退處理。15、 職工因公出差，須事先填寫“出差登記表”，出差人員由部門經(jīng)理申報總經(jīng)理批準(zhǔn)；各部門經(jīng)理出差由總經(jīng)理批

38、準(zhǔn)。到達出差地后，應(yīng)及時與公司取得聯(lián)系。出差人員應(yīng)于出差前先辦理出差登記手續(xù)并交至辦公室備案。凡過期或未填寫出差登記表者按曠工處理，不予報銷出差費用，特殊情況須報總經(jīng)理審批。十二、崗位職責(zé)（1）物業(yè)管理部職能1、向企業(yè)管理中心負(fù)責(zé)。2、起草、制訂有關(guān)物業(yè)管理發(fā)展的各項策劃方案，呈報主管副總經(jīng)理。3、協(xié)助制定公司物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。4、負(fù)責(zé)協(xié)助公司所有物業(yè)維護保養(yǎng)項目可行性研究工作。5、協(xié)調(diào)所屬各部門的工作關(guān)系以及與政府相關(guān)職能部門的公共關(guān)系。6、協(xié)助主管副總經(jīng)理審核公司物業(yè)維護保養(yǎng)項目的預(yù)算方案。7、協(xié)助主管副總經(jīng)理適時主持例會及對外接待事宜。8、協(xié)助主管副總經(jīng)理做好年度、季度、月度物業(yè)維護保養(yǎng)

39、報表及費用支出預(yù)算的審核與控制。9、協(xié)助主管副總經(jīng)理處理各種突發(fā)及投訴事件。（二）物業(yè)公司副經(jīng)理職能1、直接上級：企業(yè)管理經(jīng)理2、本職工作：負(fù)責(zé)物業(yè)公司的全面工作3、工作責(zé)任：（1）負(fù)責(zé)制訂物業(yè)公司各項工作的操作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)檢查、協(xié)調(diào)、督導(dǎo)各部門的工作。（2）制定物管部的年、季、月度工作計劃、行政費用，草擬公司年度物業(yè)維護保養(yǎng)工作計劃。（3）根據(jù)以上計劃指標(biāo)，負(fù)責(zé)制定相應(yīng)的實施方案和措施，在確保完成計劃指標(biāo)的同時，能有效地合理調(diào)用資金。（4）協(xié)助總公司辦公室制定本部門各崗位職責(zé)，各項工作操作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)，招聘、培訓(xùn)、考核本部門員工。（5）領(lǐng)導(dǎo)和督促物業(yè)管理員對管區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、園林

40、綠化、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、治安保衛(wèi)、交通管理、費用收支等各項工作實施全面的管理，完成公司下達的各項經(jīng)濟指標(biāo)和任務(wù)，爭創(chuàng)文明小區(qū)。（6）督促下屬員工按時催收和合理使用管理費，不得向客戶亂攤派、亂收費，搞好與業(yè)主的關(guān)系，豐富業(yè)主的文化娛樂生活。（7）對內(nèi)搞好與各部門的工作協(xié)調(diào)，對外搞好與派出所、供電、供水等有關(guān)部門的關(guān)系，爭取各方面的理解和支持。（8）監(jiān)督管區(qū)內(nèi)業(yè)主要求與投訴的處理情況，使所轄本部全體員工逐步樹立“科學(xué)管理、規(guī)范運作、客戶至上、服務(wù)第一”的意識，為客戶提供一個舒適環(huán)境和滿意的服務(wù)。（9）完成上級領(lǐng)導(dǎo)臨時交代的工作。（三）物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)（1）、依據(jù)小區(qū)的整體規(guī)劃情況

41、，制定小區(qū)整體管理的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；（2）、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開。（3）、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；（4）、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；（5）、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。（6）、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；（7）、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；（8）、合理處理小區(qū)

42、內(nèi)突發(fā)事件并及時上報公司經(jīng)理。（9）、完成領(lǐng)導(dǎo)交給的臨時性任務(wù)。（四）物業(yè)管理員崗位職責(zé) （1）、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。（2）、負(fù)責(zé)管理管理轄區(qū)內(nèi)清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。（3）、全面掌握轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。（4）、協(xié)調(diào)總公司送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。（5）、參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月計劃。（6）、負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。（7）、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。（8）、認(rèn)真完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的零時性工作。（五）物業(yè)清潔員崗位職責(zé)

43、 1、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。2、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。3、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各區(qū)域的垃圾收集工作。4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（六）保安科長崗位職責(zé)(1)、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；(2)、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；（3）、嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；（4）、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；（5）、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都

44、能做到“二懂、三會、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。（6）、負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；（7）、 定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責(zé)，組織處理；（8）、 負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；（9）、 負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。（七）保安崗位職責(zé) (1)、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。(2)、負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。(3)、負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進出管理。(4)、模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。(5)、熟悉本崗位職責(zé)和工作