都市桃源鄉(xiāng)村游景區(qū) (綜合型環(huán)保生態(tài)示范園) 項目建議書

1、都市桃源項目建議書都 市 桃 源(綜合型環(huán)保生態(tài)示范園)項目建議書 目 錄前言1一、項目概況2二、項目總體規(guī)劃設(shè)想7三、可行性分析論證（一）項目建設(shè)的必要性與重要意義8（二）xx旅游行業(yè)市場分析11（三）旅游房地產(chǎn)市場析18（四）項目選址地的資源條件分析24（五）項目定位與主題27（六）項目的優(yōu)勢與機遇分析29（七）目標(biāo)客戶市場定位及細(xì)分31（八）項目經(jīng)濟(jì)（投入產(chǎn)出）分析31（九）投資風(fēng)險分析33（十）結(jié)論36 前 言2009年12月xx市委通過了關(guān)于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要，明確了xx市鄉(xiāng)村，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)。而于09年制訂的xx市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（2009-2020年則提

2、出了“要把xx建設(shè)成為中國中西部極具影響力的旅游勝地和中轉(zhuǎn)中心；以娛樂休閑為特色、以楚漢文化和湖湘文化為內(nèi)涵的世界級旅游目的地和復(fù)合型國際化旅游城市。”因此抓住長、株、潭融城建設(shè)兩型社會之契機，在緊鄰xx市區(qū)的周邊縣市選擇地理條件好、生態(tài)環(huán)境優(yōu)、交通便利通暢的鄉(xiāng)村結(jié)合城鄉(xiāng)一體化與旅游業(yè)發(fā)展的具體要求，搶占先機，進(jìn)行休閑產(chǎn)業(yè)開發(fā)無疑是非常必要的也是刻不容緩的。xx縣黃興鎮(zhèn)是xx市確定的“鄉(xiāng)村游景區(qū)”具有不可多得的人文與自然景觀及交通優(yōu)勢。帶休閑產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)性質(zhì)的“都市桃源”即是專門為其量身打造的開發(fā)項目。項目概況（一）項目名稱：都市桃源（二）項目主題：都市桃源國際生態(tài)休閑渡假福地（三）項目宗旨：

3、示利于民、顯績于政、和諧發(fā)展、富民強政（四）項目性質(zhì)：集旅游接待、居家養(yǎng)生、休閑、購物、教育培訓(xùn)、村民集中安置及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)推廣于一體的綜合開發(fā)項目（五）項目建設(shè)的目的與目標(biāo).目的：抓住機遇、不靠不等、彎道超車、趕超先進(jìn).目標(biāo)：通過精心策劃、招商引資開發(fā)及經(jīng)營管理將項目地打造成：a、xx市重要旅游景點與游客集散地；b、湖南省對外展示湖湘文化的窗口；c、現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)創(chuàng)意發(fā)展（旅游開發(fā)與生態(tài)居住相結(jié)合，房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營相結(jié)合，建設(shè)資金與土地使用權(quán)結(jié)合）的成功范例；d、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民主要的就業(yè)創(chuàng)收基地（五）項目建設(shè)首選地址xx縣黃興鎮(zhèn)打卦嶺村（具體位置詳見策劃方案）（六）項目用地面積與開發(fā)模式項目首期

4、用地面積約1350畝；其中山坡地約1050畝（經(jīng)政府立項統(tǒng)征，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后對外招商引資開發(fā)），在項目地范圍內(nèi)夾雜的農(nóng)田、水庫、山塘約300畝，采用使用權(quán)流轉(zhuǎn)（租賃）或參股合作的方式，發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)，同時起美化環(huán)境襯托項目之作用。）（七）分項建設(shè)內(nèi)容1.產(chǎn)權(quán)式旅游度假（酒店）村，（內(nèi)含主樓、綜合配套樓、獨立式小樓等）2.農(nóng)民新村（鄉(xiāng)村式家庭旅館群含住宿樓、小鋪面、小菜園、小作坊等）3.休閑產(chǎn)業(yè)論壇（會議酒店）4.湖湘名人紀(jì)念園（湖湘文化研究中心）5.休閑娛樂城（影視、演出、酒吧、ktv、網(wǎng)吧等）6.湖南旅游商品展銷中心7.瀟湘美食城（小吃街、茶樓、酒館）8.中華康體養(yǎng)生中心（中老年康體養(yǎng)

5、生研究所）9.職校（專業(yè)培訓(xùn)中心）10.后勤服務(wù)中心（辦公、后勤樓、職員公寓、幼兒園、診所、超市等）11.現(xiàn)代高效生態(tài)農(nóng)莊（花果、瓜菜、養(yǎng)殖）12.綠色能源開發(fā)（沼氣、太陽能、風(fēng)能）（八）計劃投資規(guī)模及建設(shè)周期1.計劃投資總額：9.8億元（不含二次裝修費及設(shè)備購置）。其中：（1）建設(shè)用地成本費：2億元（用地面積按1000畝，單價按20萬/畝計算）（2）房屋建設(shè)費：4.8億元（總規(guī)容積率按0.45，建設(shè)用地容積率按0.6，建設(shè)總面積按40萬計算）（3）配套設(shè)施建設(shè)費：2億元（三通一平，旅游景點及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)）（4）其他費用：1.0億元（前期調(diào)研、策劃及開辦費、企管費、報建費及營銷廣告費）2.建設(shè)

6、周期：項目建設(shè)總周期4年。其中：（1）前期準(zhǔn)備階段1年（設(shè)計、報批、辦理、用地手續(xù)，三通一平工程及園林基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）（2）主體工程建設(shè)期2年（）配套工程建設(shè)期1年（九）項目效益1、社會經(jīng)濟(jì)效益（1）可解決3000-5000人就業(yè)；（2）每年可培養(yǎng)專業(yè)技能人員6000-8000人；（3）可帶動項目地周邊的農(nóng)民加快致富速度；（4）為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展起到示范推動作用。2、國民經(jīng)濟(jì)效益（1）建設(shè)期間，平均每年為xx縣增加gdp在5億元以上；（2）建設(shè)期間帶給xx縣財稅收入（土地出讓金，報建費，建筑稅等）2億元左右；（3）出讓房屋產(chǎn)權(quán)可為國家?guī)礓N售稅及預(yù)征所得稅約2億元；（4）建設(shè)期間帶給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的征地

7、補償及勞務(wù)收入等預(yù)計接近1億元；（5）項目全面建成，進(jìn)入正常運營期，其經(jīng)營效果預(yù)計；年接待旅游集散、觀光、休閑購物的人數(shù)500萬人次（含長株潭城市居民節(jié)假日來此游玩），年經(jīng)營收入大于30億元；年利稅10億元。（十）項目參與單位1、土地現(xiàn)有權(quán)屬單位xx縣黃興鎮(zhèn)打卦嶺村打卦嶺村地處黃興鎮(zhèn)東北部，與干杉鄉(xiāng)接壤。南隔本鎮(zhèn)藍(lán)田村，與瀏陽河相鄰。全村土地總面積15750畝，其中耕地面積6千多畝，另有山塘水庫幾百畝，其余都為低丘坡（林）地；現(xiàn)有農(nóng)戶1475戶，總?cè)丝?478人；年人均收入1.1萬多元，主要為農(nóng)業(yè)與副業(yè)（工程承包、房屋土地租賃、打工）收入為主。2、項目策劃單位xx宏業(yè)投資管理咨詢有限公司，xx

8、宏業(yè)投資管理咨詢有限公司是由有著較為豐富的旅游房地產(chǎn)及高效農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的海南湘寧實業(yè)有限公司根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，于2009年在xx市注冊成立的以開展房地產(chǎn)投資咨詢、策劃、管理、營銷為主營業(yè)務(wù)的服務(wù)性公司。公司成立以來，已成功策劃了xx市雨花區(qū)圭塘村兩安用地開發(fā)項目（用地面積200多畝、已于09年底完成調(diào)規(guī)、變性等相關(guān)手續(xù)）；韶山市“韶山紅色旅游文化園”項目（用地面積1千多畝，已完成總規(guī)劃設(shè)計）；參與策劃了瀏陽市“全國老年產(chǎn)業(yè)星城生態(tài)示范園”項目（用地面積控規(guī)1萬畝，一期工程已立項。）3、投資主體單位湖南華劍實業(yè)有限公司湖南華劍實業(yè)有限公司創(chuàng)立于2003年8月，湖南省內(nèi)著名的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一

9、，是一家涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、節(jié)能住宅、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游區(qū)開發(fā)和大宗產(chǎn)品銷售等領(lǐng)域的綜合性民營企業(yè)。堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是華劍獲得成功的基石。華劍致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。華劍旗下的湖南華劍實業(yè)有限公司被湖南省銀行業(yè)協(xié)會評為“aa級信用企業(yè)”、 湖南中歐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被稅務(wù)部門評為“納稅二十強”、 湖南華泰農(nóng)林科技有限公司被質(zhì)量監(jiān)督部門評為“消費者信得過單位”。 4、技術(shù)支持與建設(shè)參與單位上海修文生物工程有限公司（益益久集團(tuán)）該公司由留美博士徐修文于1999年在上海浦東注冊設(shè)立（同時在

10、上海孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)創(chuàng)建了占地200畝的立體種養(yǎng)殖生態(tài)示范園）。該公司主要從事微生物的研究和應(yīng)用，2000年被認(rèn)定為上海市高新技術(shù)企業(yè)并于2002年度獲得上海市首批最具競爭力科技企業(yè)的稱號。其研究與應(yīng)用的成果先后多次獲得國內(nèi)外權(quán)威機構(gòu)的認(rèn)證與表彰。本項目有該公司的介入、可確保項目建成投入使用后，環(huán)境不受污染，現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展并起到示范推廣作用。二、項目總體規(guī)劃設(shè)想（一）、規(guī)劃指導(dǎo)思想全面落實科學(xué)發(fā)展觀，以“社會主義新農(nóng)村”和“兩型社會”建設(shè)要求為指導(dǎo)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮黃興鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，通過產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，對項目地域空間進(jìn)行科學(xué)合理的布局，開發(fā)“都市桃源”景區(qū)

11、，建設(shè)湖南(xx)游客集散中心，建設(shè)以產(chǎn)權(quán)式度假和鄉(xiāng)村式家庭旅館群為核心的綜合社區(qū)，打造長株潭都市圈內(nèi)的“都市桃源”。（二）、規(guī)劃理念以人為本，生態(tài)優(yōu)先，鄉(xiāng)村旅游，度假休閑；復(fù)合產(chǎn)業(yè)，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展（三）、總體目標(biāo)1、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展與新農(nóng)村建設(shè)綜合示范：加快建立農(nóng)旅合一、旅游與地產(chǎn)結(jié)合、景區(qū)開發(fā)與旅游運營、以城帶鄉(xiāng)的長效機制，探索土地流轉(zhuǎn)和整體性開發(fā)模式，提高土地利用效益，率先建立城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)、設(shè)施的一體化，城鄉(xiāng)生態(tài)與文明交融的綜合示范窗口。2、生態(tài)休閑度假特色宜居小區(qū)：形成富有黃興文化底蘊、典雅美觀、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的古村景觀；建筑風(fēng)格統(tǒng)一、環(huán)保節(jié)能、古樸與現(xiàn)代融合、湖湘文化和丘陵特色明顯的鄉(xiāng)村風(fēng)貌。3

12、、湖南黃金旅游帶的重要節(jié)點：著眼全國，打造生態(tài)山水和人文資源交融的“世外桃源文化走廊”、“湖湘名人文化名片”，使其成為長韶瀏平紅色旅游帶上重要節(jié)點。4、xx市的重要游客集散地，利用區(qū)位優(yōu)勢，吸引大型旅游團(tuán)隊集散與休整，帶進(jìn)部分客流。（四）功能分區(qū)及總平面布置（詳見策劃方案）三、可行性分析論證（一）項目建設(shè)的必要性與重要意義1.項目背景與由來美國著名的未來學(xué)家甘哈曼宣告：21世紀(jì)是以休閑活動為中心世紀(jì)！世界范圍內(nèi)的旅游休閑蓬勃興起；尤其隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，法定節(jié)假日增多（每年115天），休假制度的推行，旅游度假休閑迅猛發(fā)展，前景十分廣闊。隨著快速城市化與綜合國力的提高，我

13、國城市居民人口大量增加，城里人可自由支配收入和閑暇時間（每年約1/3時間）不斷增加，用于旅游的時間和金錢越來越充裕。與此同時生活節(jié)奏加快，職場競爭激烈，超常工作壓力等使越來越多的都市人處于亞健康狀態(tài)。久居都市的人們希望通過外出旅游來放松自己，十分向往城市之外的自然風(fēng)光、田園野趣。另外，隨著旅游者的成熟，人們對旅游的要求不再是純粹的觀光，而是希望獲得更深層次的體驗。傳統(tǒng)的觀光旅游已無法滿足旅游者的需求。旅游者希望到有山有水、環(huán)境幽雅、空氣清新、配套服務(wù)齊全的鄉(xiāng)野度假、療養(yǎng)，在觀賞自然美景的同時，放松身心、健體養(yǎng)生。因此，健康的休閑養(yǎng)生旅游已成為當(dāng)代人生活的一種時尚。以“新農(nóng)村、新旅游、新體驗、新

14、風(fēng)尚”理念為指導(dǎo)，發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游是解決“三農(nóng)”問題、全面建設(shè)小康社會、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化、建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要突破口。以“農(nóng)家樂”為代表的鄉(xiāng)村旅游順應(yīng)旅游業(yè)由“觀光型”向“體驗型”轉(zhuǎn)型的要求，基本順應(yīng)了“休閑時代”的社會需求，發(fā)展十分火爆，增加了農(nóng)民收入，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)發(fā)展，部分改變農(nóng)村面貌。全國各地農(nóng)民發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的積極性很高。xx先后榮獲“中國最具幸福感城市”、“中國十佳休閑宜居生態(tài)城市”，被美國福布斯雜志公布為“中國大陸最具適合發(fā)展旅游業(yè)的城市”之一。在“中部崛起戰(zhàn)略”、長株潭城市群為“資源節(jié)約型和環(huán)境友好型國家綜合實驗改革配套區(qū)”以及“xx城鄉(xiāng)一體化”的大背景下，xx市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃

15、（20092020年）確立了“將xx市建設(shè)世界級旅游目的地和復(fù)合型國際化旅游城市”等宏偉目標(biāo)，并將“黃興鎮(zhèn)鄉(xiāng)村旅游區(qū)”建設(shè)列為重點。xx縣黃興鎮(zhèn)打卦嶺村委會反應(yīng)迅速積極出外招商引資，擬大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游?，F(xiàn)經(jīng)“xx宏業(yè)投資管理咨詢有限公司”策劃與邀請，湖南華劍實業(yè)有限公司對該公司針對該地域進(jìn)行量身打造的屬于休閑產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)性質(zhì)的“都市桃源”項目之創(chuàng)意十分看好。在進(jìn)行深入考察與探討與論證并共同商議后，決定聯(lián)手合作共同開發(fā)本項目。2、項目建設(shè)的必要性與重要意義（1）社會主義新農(nóng)村建設(shè)的需要建設(shè)社會主義新農(nóng)村，是黨中央按照科學(xué)發(fā)展觀作出的重大決策。對社會主義新農(nóng)村的普遍要求“生產(chǎn)發(fā)展，生活富裕，鄉(xiāng)風(fēng)文

16、明，村容整潔，管理民主”這20個字，其中“生產(chǎn)發(fā)展”、“生活富?！笔墙?jīng)濟(jì)和物質(zhì)層面上的要求。加快發(fā)展鄉(xiāng)村旅游業(yè)，突出地區(qū)特色的旅游優(yōu)勢和品牌；有利于拓寬農(nóng)民創(chuàng)收渠道、增加農(nóng)民就業(yè)機會；以旅助農(nóng)，城鄉(xiāng)互動，促進(jìn)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于擴(kuò)大農(nóng)副產(chǎn)品的銷售渠道，優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強農(nóng)民的市場意識；有利于改善地方基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，提高村民文明素質(zhì)，促進(jìn)農(nóng)村文化市場繁榮。（2）“兩型社會”建設(shè)的需要2007年12月長株潭城市群獲批為“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)。資源節(jié)約型社會是指整個社會經(jīng)濟(jì)建立在節(jié)約資源的基礎(chǔ)上，建設(shè)節(jié)約型社會。環(huán)境友好型社會是一種人與自然和諧共生的社會形態(tài)，其核心

17、內(nèi)涵是人類的生產(chǎn)和消費活動與自然生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。就是要深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，從各自實際出發(fā)，根據(jù)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)的要求，全面推進(jìn)各個領(lǐng)域的改革，在重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，盡快形成有利于能源資源節(jié)約和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的體制機制，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，切實走出一條有別于傳統(tǒng)模式的工業(yè)化、城市化發(fā)展新路，為推動全國體制改革、實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展與社會和諧發(fā)揮示范和帶動作用。本項目以高科技為支撐，在項目內(nèi)大力推行環(huán)保節(jié)能技術(shù)，營造優(yōu)美宜人的生態(tài)環(huán)境。全面采用太陽能、生物工程技術(shù)、節(jié)能建筑技術(shù)、水處理技術(shù)、垃圾高效

18、降解技術(shù)等；大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，促進(jìn)人與環(huán)境和諧發(fā)展，起到示范帶動作用。（3）推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的需要2009年12月xx市委通過了關(guān)于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要，指出“城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”是把城市和農(nóng)村作為一個有機整體，促進(jìn)城市與農(nóng)村資源優(yōu)化配置和轉(zhuǎn)化利用，推動城市與農(nóng)村之間統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和共同發(fā)展的過程。推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展事關(guān)全局、事關(guān)根本、事關(guān)未來，既是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的根本出路、縮小城鄉(xiāng)之間差距的根本舉措、實現(xiàn)城鄉(xiāng)共同繁榮的根本途徑，又是加快新型工業(yè)化進(jìn)程的必然要求、提高區(qū)域城市化水平的必經(jīng)階段、推進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)的必由之路。鄉(xiāng)村發(fā)展休閑旅游為城市居民提供了休閑消費場所，為城市居民

19、供給了優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品；城市居民在農(nóng)村的消費，增加了農(nóng)民的收入。城鄉(xiāng)互補，城鄉(xiāng)互動，加強了都市與鄉(xiāng)村的血肉聯(lián)系，真實地推動城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。（二）xx旅游行業(yè)市場分析1.國內(nèi)旅游市場高速發(fā)展休閑度假和養(yǎng)老健身是21世紀(jì)兩個世界性課題。許多未來學(xué)家對新世紀(jì)發(fā)展前景作了不少描述，一個共同的特點，就是強調(diào)休閑娛樂業(yè)。美國學(xué)者甘哈曼的第四次浪潮宣告：21世紀(jì)進(jìn)入“第四次浪潮”，這次浪潮以休閑活動為中心。因而旅游業(yè)的發(fā)展具有廣闊的市場前景。中國是世界上最大的國內(nèi)旅游市場，據(jù)統(tǒng)計2009年國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)20億人次，國內(nèi)旅游收入已過萬億元，國內(nèi)旅游業(yè)收入的增長超過了gdp的增長。2009年中國旅游業(yè)收入預(yù)計將占

20、國內(nèi)生產(chǎn)總值的3%。京津冀、長江三角洲、珠江三角洲市場是國內(nèi)主要客源產(chǎn)出地，出游率高，人均消費水平高出全國平均水平。旅游正在成為我國居民的日常消費項目。按世界上國際旅游收入與國內(nèi)旅游收入19的比例，我國國內(nèi)旅游市場目前還僅開發(fā)了1/4，隨著國內(nèi)旅游規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大和旅游消費水平的不斷提高，世界旅游及旅行理事會預(yù)測，未來10年中國旅游業(yè)將保持年均10.4%的增長速度。到2010年，國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)17.8億人次，旅游業(yè)總收入將達(dá)12260億元人民幣，占gdp的7%。到2015年國內(nèi)旅游人數(shù)可達(dá)26億人次以上，旅游業(yè)總收入可達(dá)2萬億元人民幣左右。到2020年我國國內(nèi)旅游人次數(shù)將達(dá)到19.82億人次

21、，大致相當(dāng)于每個國民一年出游1.5次，國內(nèi)旅游收入將達(dá)到30436.6億元，相當(dāng)于2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值的8.7%左右，僅國內(nèi)旅游的貢獻(xiàn)就足以確立旅游業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。2.xx旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢xx是首批中國歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市，素有“楚漢重鎮(zhèn)”、“偉人故里”、“屈賈之鄉(xiāng)”、“快樂之都”等美譽。全市共有地文景觀、人文景觀、水域風(fēng)光、生物景觀、古建筑和休閑購物等旅游資源8個大類（占國家8個大類的100%）、29個亞類（占國家31個亞類的94%）、91個基本類型（占國家基本類型的59%）。近10多年來，xx旅游業(yè)取得了長足的進(jìn)步，旅游業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率逐年上升，旅游收入相當(dāng)于gdp中的比重穩(wěn)

22、定在10%以上，在第三產(chǎn)業(yè)中的比重一直保持在20%以上。特別是今年，市委、市政府確定2009年為“xx市旅游業(yè)發(fā)展年”，作出“突出把旅游業(yè)培育成消費熱點”的戰(zhàn)略部署，攻堅克難，逆勢而上，有效化解了金融危機對旅游業(yè)的不利影響，促使旅游經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了平穩(wěn)增長。預(yù)計全年共接待國內(nèi)外游客3893.3萬人次，實現(xiàn)旅游總收入354.9億元，同比分別增長18.1%、18.2%。其中，入境旅游共接待游客57.78萬人次,實現(xiàn)入境旅游收入45026.3萬美元，同比分別增長5.2%、6.2%，居中部六省省會城市之首。旅游產(chǎn)業(yè)體系更加完善。全市現(xiàn)有國家a級旅游景區(qū)19個，其中4a級旅游景區(qū)8個，3a級旅游景區(qū)9個；全國

23、農(nóng)業(yè)旅游示范點5個，全省農(nóng)業(yè)旅游示范點4個，全省工業(yè)旅游示范點1個，全省茶業(yè)旅游示范點1個；星級飯店85家，其中五星級10家，四星級17家，日住宿接待能力超過13萬人；旅行社174家，其中組團(tuán)社13家；星級農(nóng)莊124家，其中五星級20家，四星級24家，三星及三星級以下80家，農(nóng)家樂1500多家。xx先后榮獲“中國最具幸福感城市”、“中國十佳休閑宜居生態(tài)城市”，被美國福布斯雜志公布為“中國大陸最適合發(fā)展旅游業(yè)的城市”之一。xx旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展來勢喜人。但是與旅游業(yè)發(fā)達(dá)城市相比，與旅游資源先天稟賦相比，與人民群眾的期盼相比，仍有一定的差距，在加強規(guī)劃管理、促進(jìn)集約發(fā)展等方面有待進(jìn)一步加強。規(guī)劃的編制和

24、實施，對于貫徹落實國務(wù)院提出把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的要求，提升xx旅游業(yè)在促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展及拉動內(nèi)需等方面作用，推動xx市旅游業(yè)的繁榮和可持續(xù)發(fā)展，將xx打造成為全國著名的旅游目的地和熱點旅游城市具有重要的現(xiàn)實意義。3.xx鄉(xiāng)村休閑旅游存在的問題以“農(nóng)家樂”為代表的鄉(xiāng)村休閑旅游自上世紀(jì)90年代開始，xx縣和望城縣發(fā)揮鄰近大城市的區(qū)位優(yōu)勢得到快速發(fā)展，其中黃興鎮(zhèn)依托現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游成為全國“農(nóng)家樂”的示范點。農(nóng)家樂旅游是以“吃農(nóng)家飯、品農(nóng)家菜、住農(nóng)家屋、干農(nóng)家活、享農(nóng)家樂、購農(nóng)家品”為主要內(nèi)容的一種新興旅游活動，它凸現(xiàn)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游自然

25、、純樸、寧靜的主題。滿足了人們走出城市、親近自然的心理。但多年的發(fā)展也存在一些問題：（1）缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。沒有將鄉(xiāng)村旅游納入?yún)^(qū)域旅游開發(fā)的大系統(tǒng)，進(jìn)行統(tǒng)籌安排，甚至出現(xiàn)了遍地開花和重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，是導(dǎo)致資源開發(fā)的形式單一、水平不高、檔次低下、特色不強，從而缺乏對客源市場的吸引力的主要原因。（2）基礎(chǔ)設(shè)施落后。許多基礎(chǔ)設(shè)施仍然適應(yīng)不了游客的需要，例如，道路、停車場、洗手間、工具室、電話亭等公共設(shè)施簡陋、設(shè)備不足；客房、餐廳茶樓等主要食宿設(shè)施條件差，衛(wèi)生狀況和設(shè)施設(shè)備條件難以讓人接受，難以留住游客。（3）資金短缺，投入不足。雖說鄉(xiāng)村旅游投資相對較少，見效較快，但并不是說不需要資金，尤其是建設(shè)上規(guī)模、

26、上檔次的鄉(xiāng)村旅游區(qū)，既需完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，又需對外宣傳促銷，必須有一定的資金保證。但目前在我國興辦旅游景點的熱潮中，人們的投資熱點是開發(fā)規(guī)模較大、資源品位較高的景區(qū)以及建主題公園，很少有人去投資鄉(xiāng)村旅游。（4）人才與管理滯后。鄉(xiāng)村旅游景點管理滯后，服務(wù)質(zhì)量不高。具體表現(xiàn)為：一是衛(wèi)生狀況不好，存在“臟、亂、差”現(xiàn)象；二是亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，破壞了古建筑、古村落的古樸風(fēng)格，形成強烈的視覺反差；三是少數(shù)景點游覽線路組織不好，標(biāo)志不明顯，有的還要走回頭路；四是有的景點工商戶太多，濃厚的鄉(xiāng)村文化氛圍或宜人的自然風(fēng)光被花哨的商業(yè)氣息所沖淡，讓旅游者找不到“返璞歸真”、“回歸自然”的感覺；五是管理與經(jīng)營體制不

27、健全，從行業(yè)管理上看，管理力度不夠，并缺乏相應(yīng)的政策法規(guī)，大多數(shù)“農(nóng)家樂”協(xié)會也形同虛設(shè)，許多開發(fā)和經(jīng)營行為得不到應(yīng)有的規(guī)范。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要原因就是缺乏專業(yè)管理人才。沒有專業(yè)管理人員的統(tǒng)一管理，會使本來就很松散的鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營者更加松散；沒有專業(yè)管理人員的點撥和引導(dǎo)，也很難加快鄉(xiāng)村旅游向前發(fā)展的速度。（5）產(chǎn)品與效益問題。首先，目前我國鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品單一，未形成系列，產(chǎn)品雷同，品位不高，難于滿足旅游市場日趨多層次、多樣化和高文化品位的旅游需求；其次，產(chǎn)品粗糙，深度開發(fā)不夠。許多鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品只是表層開發(fā)，缺乏創(chuàng)新設(shè)計和深度加工，文化品位不高，特色不明顯。第三，我國鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品參與性不足，難于提高

28、旅游者旅游感受。由于產(chǎn)品單一，檔次不高，經(jīng)營管理不善，服務(wù)質(zhì)量不高等多方面原因，導(dǎo)致我國鄉(xiāng)村旅游效益不明顯，而負(fù)面影響則有所加劇。4、xx旅游未來發(fā)展的目標(biāo)與布局2009年末出臺了xx市旅游業(yè)發(fā)展2009-2010年規(guī)劃中，結(jié)合xx市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀，確定了以下九個方面內(nèi)容。（1）xx市旅游業(yè)發(fā)展中長期目標(biāo)。通過規(guī)劃的實施，達(dá)成以下幾個目標(biāo)。一是總目標(biāo)。規(guī)劃期內(nèi)，將xx市建設(shè)成為湖南省旅游業(yè)的核心和樞紐，全國旅游熱點城市，中國中西部極具影響力的旅游勝地和中轉(zhuǎn)中心；建設(shè)成為以山、水、洲、城為依托，以娛樂休閑為特色，以楚漢文化和湖湘文化為內(nèi)涵的世界級旅游目的地和復(fù)合型國際化旅游城市。二是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

29、。到2020年，xx市年接待旅游者突破5700萬人次，全市旅游總收入達(dá)1519億元，相當(dāng)于全市g(shù)dp總量的16.06%，使旅游業(yè)成為xx市國民經(jīng)濟(jì)的重要戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。三是旅游區(qū)目標(biāo)。到2020年，xx市5a級旅游區(qū)達(dá)到3個（岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、劉少奇紀(jì)念館、馬王堆漢文化旅游區(qū)）；4a級旅游區(qū)達(dá)到12個（銅官窯文化園、湖南第一師范、石燕湖生態(tài)旅游區(qū)、溈山宗教文化旅游區(qū)、灰湯溫泉度假旅游區(qū)、洗心禪佛教文化旅游區(qū)、黑麋峰生態(tài)旅游區(qū)、黃興鎮(zhèn)鄉(xiāng)村旅游區(qū)、楊開慧故里紅色文化旅游區(qū)、善化歷史文化旅游區(qū)、湖湘文化園、千龍湖生態(tài)旅游區(qū)）。四是社會目標(biāo)。通過規(guī)劃的實施，提供80萬個就業(yè)崗位，為本地人民的致富奔小康

30、鋪平道路；大力提高農(nóng)村的精神面貌；為弘揚湖湘文化，提升市民素質(zhì)，建設(shè)文明城市做出更大的貢獻(xiàn)，更為促進(jìn)和諧社會的形成提供積極影響。五是城市目標(biāo)。創(chuàng)建“中國最佳娛樂旅游城市”，建設(shè)成泛珠“92”區(qū)域的重要旅游城市、中國中西部地區(qū)的中心旅游城市，建設(shè)成最適宜人居的綜合性城市。六是環(huán)境目標(biāo)。景區(qū)環(huán)境質(zhì)量100%達(dá)標(biāo)；生態(tài)環(huán)境和文物古跡得到保護(hù)，生態(tài)人居環(huán)境得到改善，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境和旅游業(yè)的和諧發(fā)展。 （2）xx市旅游業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略。規(guī)劃期內(nèi)，xx市將大力實施“六大戰(zhàn)略”:一是項目建設(shè)戰(zhàn)略。實現(xiàn)以重點旅游項目建設(shè)帶動區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展。二是增長極戰(zhàn)略。通過資金、物資、能量、信息、人才的聚集形成增長極 ，以增長

31、輻射帶動周邊旅游業(yè)發(fā)展。三是大旅游戰(zhàn)略。結(jié)合旅游統(tǒng)計、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、市場促銷等，建設(shè)大旅游區(qū)、構(gòu)建大交通、宣傳大文化、組織大旅游統(tǒng)計指標(biāo)體系，形成以城市為核心的大旅游吸引物。四是旅游品牌戰(zhàn)略。打好漢文化、紅色文化、湖湘文化、現(xiàn)代農(nóng)耕文化品牌，打造文化之都，其次是作好影視、歌廳、酒吧、卡通、餐飲、休閑等文化品牌，將xx市建設(shè)成為中國的“娛樂之都”。五是區(qū)域合作戰(zhàn)略。在加強與周邊旅游區(qū)合作的同時，進(jìn)一步加強和中部六省區(qū)以及泛珠“9+2”區(qū)域旅游區(qū)的合作，實現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的雙贏。六是城市旅游戰(zhàn)略。積極開發(fā)城市的旅游功能，進(jìn)一步增加城市的影響力和輻射力，健全城市旅游體系，推動xx城市旅游的發(fā)展。（3）未來x

32、x市旅游空間總體布局。通過對xx市旅游資源空間聚集度和xx市旅游發(fā)展現(xiàn)狀和旅游趨勢分析，確定了xx市旅游空間布局 “一心，三帶，四組團(tuán)”格局，并明確了各區(qū)域的發(fā)展思路和發(fā)展重點。一心：xx市都市區(qū)范圍，總面積1450平方公里；三帶：瀏陽河旅游帶，湘江旅游帶，溈水風(fēng)光帶；四組團(tuán)：文家市紅色觀光旅游組團(tuán)、花明樓-灰湯紅色觀光度假旅游組團(tuán)、黑麋峰生態(tài)旅游組團(tuán)、開慧-社港歷史文化觀光度假旅游組團(tuán)。（4）規(guī)劃期內(nèi)xx市旅游產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略。結(jié)合xx市的主要旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及發(fā)展現(xiàn)狀，提出了未來xx市旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和內(nèi)容、旅游產(chǎn)品開發(fā)的重點和專項產(chǎn)品、旅游精品線路的規(guī)劃設(shè)計等。確定了在鞏固和提升觀光游、度

33、假游、鄉(xiāng)村游、會展與商務(wù)游等傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)品前提下，大力推進(jìn)生態(tài)游、自駕車游、體育游、休學(xué)游等高端特色旅游產(chǎn)品的發(fā)展方向；規(guī)劃設(shè)計了“1159旅游精品發(fā)展戰(zhàn)略”，即“一條黃金旅游帶”、“一個精品旅游目的地”、“五條特色精品旅游線”、“九條區(qū)內(nèi)精品旅游線”。（5）xx旅游形象及營銷策略。結(jié)合xx市的歷史人文環(huán)境及旅游資源特色，確立了xx市旅游形象：極具人文底蘊的歷史文化名城，最具休閑特色的現(xiàn)代娛樂之都。進(jìn)一步提出了“快樂之都，多情xx”等系列形象鮮明的xx市旅游宣傳口號，確立了以旅游媒介地、客源地、目的地為主要營銷目的地的“三地營銷”戰(zhàn)略，提出了“二次”營銷的理念和實施辦法，總體定位于跳出傳統(tǒng)旅游

34、目的地營銷的概念，著力于城市營銷，向國內(nèi)外展示xx的風(fēng)采和魅力，形成xx旅游的優(yōu)質(zhì)品牌。（三）旅游房地產(chǎn)市場分析1、旅游房地產(chǎn)總體概況隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的逐漸提高，旅游和房產(chǎn)兩大“高溫產(chǎn)業(yè)”催生的“度假房產(chǎn)”逐漸浮出水面。依托著強勁增長的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，度假投資型房產(chǎn)正展示著休閑度假房產(chǎn)行業(yè)的魅力。全國各地度假投資型房產(chǎn)掀起了一輪新的房產(chǎn)熱潮。據(jù)了解，深圳的“萬科棠樾境界行館”于2009年12月5日開盤，推出96套高層單位，戶型90-130平米，開盤即售罄，第二天臨時加推36套也全部售完，現(xiàn)在又推出第二批僅剩的稀缺單位。從棠樾境界行館的火熱，足以看出高端度假投資型房產(chǎn)的市場潛力。熱

35、銷的背后表現(xiàn)得是資源、原生態(tài)環(huán)境、配套和品質(zhì)優(yōu)勢于一體的高端產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品也決定了它在市場中的保值抗跌性。無論是投資者、開發(fā)者還是居住者，衡量休閑度假地產(chǎn)的價值，一定是從生態(tài)環(huán)境、資源優(yōu)勢、人文氛圍、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域配套、物業(yè)服務(wù)等幾個大方面綜合而言。隨著候鳥式休閑方式的興起，深圳的休閑度假地產(chǎn)也逐步發(fā)展。尤其在深圳，很大一部分富人早已不拘泥于滿足“城市之家”和郊區(qū)裝修奢華的別墅，在社會壓力和工作壓力日益繁重的今天，他們更重視能讓身心真正得到放松的 “度假之居”。度假之余還可以投資更是甚好。2009年末，海南被批準(zhǔn)為“國際旅游島”以來，海南省委省政府基于獨特的區(qū)位、資源、環(huán)境優(yōu)勢，借鑒國際旅游

36、業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的成功經(jīng)驗，不失時機地提出把房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)緊密結(jié)合發(fā)展旅游房地產(chǎn)，海南的旅游房地產(chǎn)從此步入持續(xù)快速健康的發(fā)展軌道，成為旅游業(yè)發(fā)展的重要支柱，并不斷推動海南旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級。目前海南全省已建成旅游飯店多家，其中五星級及按五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的飯店有多家，正在建設(shè)的五星級飯店家。希爾頓、喜來登、萬豪等多家國外頂級管理公司已進(jìn)入海南，全省四、五星級飯店外籍管理人員占到以上。博鰲、神州半島、石梅灣、清水灣、海棠灣七八個高水準(zhǔn)的旅游地產(chǎn)項目在海南東海岸靚麗呈現(xiàn)。此外，大量休閑度假村、高爾夫球場、旅游景區(qū)主題休閑公園等休閑度假類房地產(chǎn)的建成，吸引了大量的旅游度假人群進(jìn)入，推動海南旅游從以低端游客為主向

37、高端游客為主轉(zhuǎn)型，由大眾消費市場向中高檔消費市場轉(zhuǎn)移。       據(jù)不完全統(tǒng)計，僅以產(chǎn)權(quán)酒店模式出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)項目，已在幾年內(nèi)由幾家發(fā)展至 600 多家，并遍布全國主要商務(wù)城市，如上海、北京、杭州、天津等地出現(xiàn)的以投資理財為主的商業(yè)經(jīng)營型產(chǎn)權(quán)酒店，即各類產(chǎn)權(quán)式旅游星級酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等；以及在海南三亞、浙江千島湖、安徽黃山、北戴河等著名旅游風(fēng)景區(qū)出現(xiàn)的以異地房產(chǎn)投資為主的投資消費類休閑度假第二住所，如度假公寓、別墅等。2、旅游房地產(chǎn)概念紅火，正值青春期旅游業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)相比，投資低回報穩(wěn)定

38、，風(fēng)險較小。地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險行業(yè)，受金融業(yè)及土地政策的影響較大；而旅游業(yè)特別是生態(tài)旅游行業(yè)，前期投資完成后，在保護(hù)好生態(tài)環(huán)境的前提下，后期投入很少，并且可獲得較長時期的投資回報。特別是在經(jīng)過最初幾年后，后期的增長可望幾何性的爆發(fā)。有地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，與旅游項目的長線投資開發(fā)不同，房地產(chǎn)項目一般是3至5年為一個周期，投入巨額資金之后要求運轉(zhuǎn)快，馬上就得見效益，因而難度也越來越大。隨著國家政策對房地產(chǎn)的打壓，競爭激烈，許多地產(chǎn)商紛紛試水旅游業(yè)。目前，涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，其中既包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括合生地產(chǎn)、天鴻集團(tuán)、萬科集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商、開

39、發(fā)商、旅游企業(yè)。旅游地產(chǎn)的經(jīng)營模式已被各大郊區(qū)大盤靈活應(yīng)用。這種所謂“泛地產(chǎn)時代的經(jīng)營模式”，把旅游作為房地產(chǎn)開發(fā)的墊腳石，通過旅游項目把生地做成熟地乃至旺地，以此帶旺房地產(chǎn)的生意。旅游開發(fā)如今已是房地產(chǎn)商手中的一張王牌，通過營造一種休閑度假的氣氛來提升樓盤的品位、概念。例如，作為廣州后花園的清遠(yuǎn)，一股蓬勃興起的生態(tài)旅游熱催旺了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)式酒店。清遠(yuǎn)的廣州后花園酒店是2001年率先在珠三角推出的產(chǎn)權(quán)式酒店，位于清遠(yuǎn)北部石角鎮(zhèn)一片青山綠水間，距離廣州僅幾十公里。最近，清遠(yuǎn)又推出5幢造型別致的產(chǎn)權(quán)式酒店，全部按照國際生態(tài)度假模式建設(shè)，據(jù)悉，其擁有的300多套房間業(yè)已被認(rèn)購一空。值得一提的是，攜手國際

40、酒店管理公司投資度假休閑商務(wù)酒店，已在地產(chǎn)界日漸升溫。據(jù)稱，這一模式是香港大地產(chǎn)商們慣用的，包括香港新世界地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)，酒店都是其重要的一塊業(yè)務(wù)，地產(chǎn)商這幾年也開始投入商務(wù)酒店的開發(fā)。旅游地產(chǎn)被看好，更主要的原因在于國內(nèi)旅游房地產(chǎn)市場已經(jīng)日漸成熟以及交通的改善。飛機班車化、城際高速列車公交化，交通便捷，城際距離正變短或消失，是旅游地產(chǎn)興起的客觀外部條件。去年，曾在海南遭遇敗績的旅游地產(chǎn)品種“產(chǎn)權(quán)式酒店”在全國各大城市悄然興起。專家分析指出，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，一方面造就了具有消費能力的族群，另一方面培育了這批人的超前消費觀念，發(fā)展旅游地產(chǎn)已經(jīng)擁有了扎實的市場基礎(chǔ)。業(yè)內(nèi)資深人士表示，目前開

41、發(fā)商對旅游房地產(chǎn)的認(rèn)識范疇已經(jīng)超越了過去的傳統(tǒng)認(rèn)識。有開發(fā)商認(rèn)為，第二居所、異地購房同樣也屬于旅游地產(chǎn)的范疇，因為現(xiàn)在普通住宅也可以用來度假，度假的地產(chǎn)也可以變成當(dāng)?shù)匾恍┖廊A住宅。據(jù)有關(guān)住宅市場的調(diào)查統(tǒng)計，大都市郊區(qū)高檔住宅的購買者多是出于“休閑加投資”的目的而解囊的。3、旅游房產(chǎn)分類：1、商業(yè)經(jīng)營型旅游房產(chǎn)：分布在主要商務(wù)和旅游城市的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等。 2、休閑度假消費類旅游房產(chǎn)：分布在著名旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)以及海濱城市等地區(qū)，如各類度假公寓、別墅等。旅游房地產(chǎn)開發(fā)、投資價值比較旅游房產(chǎn)分類 產(chǎn)品細(xì)分使用價值 開發(fā)價值

42、（開發(fā)商） 投資價值（投資機構(gòu)或個人） 消費類旅游房產(chǎn) 各類分時度假酒店物業(yè) 休閑度假消費 保留物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過銷售使用權(quán)獲得經(jīng)營回報和物業(yè)增值 不具備投資價值 投資消費類旅游房產(chǎn) 度假公寓、度假別墅、養(yǎng)老公寓等 度假居住 銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)獲取房地產(chǎn)開發(fā)利潤 房產(chǎn)增值休閑度假 投資類旅游房產(chǎn) 旅游星級酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假酒店等 商業(yè)經(jīng)營 整體轉(zhuǎn)讓獲取開發(fā)利潤、持有一定時期獲取經(jīng)營利潤和物業(yè)增值、零售獲取房地產(chǎn)開發(fā)利潤 經(jīng)營收益物業(yè)增值 4、xx房地產(chǎn)市場概況2008年，受全球性金融風(fēng)暴影響，xx房地產(chǎn)市場步入調(diào)整。市委、市政府果斷出臺了一系列穩(wěn)定市場的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴(kuò)大需求

43、并舉，通過強化政府對市場的引導(dǎo)與監(jiān)管，我市房地產(chǎn)市場在年末開始出現(xiàn)回暖跡象。預(yù)計全年全市（含郊縣）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約478億元，與去年同期相比增長約14%，占全市固定資產(chǎn)投資比例約25%；全年商品房施工面積約4447萬，其中新開工面積約1631萬，竣工面積約687萬，與去年同期比分別增長約34%、48%、30%。全年全市（含郊縣）累計批準(zhǔn)預(yù)售1829萬，同比增長29%；實現(xiàn)商品房銷售面積950萬，銷售金額338億元，與去年同期相比分別減少27%和17%。2008年全市商品房均價為4285元/，其中，商品住宅平均售價為3906元/；商品房非住宅平均售價為6503元/。2009年商品房均價已超過

44、4500元/。旅游休閑房產(chǎn)還處于空白狀態(tài)，已有一些較強實力的開發(fā)商在進(jìn)行初步嘗試。 5、產(chǎn)權(quán)式度假房產(chǎn)的客戶市場分析據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，美國人有三分之一時間用于休閑旅游，三分之一收入用于休閑消費，全美國有三分之一土地面積主要作為休閑用途。在歐美發(fā)達(dá)國家，每年12次固定的長假，加上每周兩天的休息，使許多中產(chǎn)階級家庭在擁有第一住所的同時，還在風(fēng)景優(yōu)美、氣候適宜的旅游度假區(qū)購置第二住所專用于休閑度假。在歐美國家，擁有休閑度假第二住所已成為中產(chǎn)階級人士及家庭恢復(fù)身心健康，追求時尚消費的主流生活方式。      休閑度假公寓/別墅一般分布

45、在著名旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)，海濱城市等區(qū)域，要求周邊生活、娛樂、休閑、健身等配套設(shè)施齊全，交通便利；使用功能上基本接近第一住所，要求有獨立廚房，觀景陽臺等；服務(wù)管理上，一方面投資者是用于休閑度假，要求較高的服務(wù)品質(zhì)；另一方面，投資者只是在較為固定的假期里使用，在物業(yè)空置的大部分時間里需要有專業(yè)的管理公司提供對外租賃服務(wù)，因此休閑度假公寓/別墅一般都由專業(yè)酒店管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營。休閑度假公寓/別墅以酒店模式對外經(jīng)營，其主要目標(biāo)市場是以中產(chǎn)階級人士帶薪休閑度假、蜜月度假、休閑養(yǎng)生等中長期休閑度假客源為主。通過專業(yè)酒店管理公司的管理，其物業(yè)品質(zhì)也將得到了極大的提升，使投資者在享受高品質(zhì)休閑度假的同時

46、，也將使物業(yè)的增值、保值得到保障。       根據(jù)中國社科院2001年“當(dāng)代中國社會結(jié)構(gòu)變遷研究”課題組的研究，中國中產(chǎn)階級人數(shù)在當(dāng)時還只占中國內(nèi)地適齡人口的4.1%。而2006年中國社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社推出的中國中產(chǎn)階級調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，中國中產(chǎn)階級在社會中所占比例已達(dá)到了11.9%。從中國中產(chǎn)階級目前主要集中在北京、上海、廣州、深圳以及長三角和珠三角等部分城市來看，中產(chǎn)階級的形成和中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分。2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海、廣州和北京的人均gdp已基本達(dá)到10000美元以上，均已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家以上水平。 

47、     相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，中國中產(chǎn)階級年齡主要在30-45歲之間，受過良好教育，文化程度以大學(xué)為主，職業(yè)構(gòu)成主要包括：國家公務(wù)人員、企業(yè)中高層管理人員、知識型中小企業(yè)主和專業(yè)技術(shù)人員。所謂專業(yè)技術(shù)人員主要包括：律師、it業(yè)工程師、高級職稱的專家教授、傳播出版業(yè)精英人士、有一定資歷的演藝人員等等。        中國新生中產(chǎn)階級在固定住所、私家汽車等消費得到滿足后，將趨向于追求更高品質(zhì)的生活方式，投資休閑度假第二住所既能滿足他們休閑度假的需求，也能為他們在休閑度假的同時，通過

48、物業(yè)的增值積聚更多的財富。這也是目前中國海南三亞、浙江千島湖、安徽黃山、北戴河等著名旅游風(fēng)景區(qū)的休閑度假公寓/別墅受到廣大投資者追捧的主要原因。     中國雖然地大物博，自然資源極其豐富，但人均占地面積卻極其有限，因此，休閑度假公寓/別墅從資源的稀缺性來看，具有極高的房產(chǎn)投資價值。若從現(xiàn)在開始，中國中產(chǎn)階級人數(shù)每年增加一個1%，那么，到2020年左右，中國中產(chǎn)階級人數(shù)就可以占總?cè)丝诘?8%。由此可見，隨著中國中產(chǎn)階級人口的快速增長，休閑度假公寓/別墅的市場需求在中國具有廣闊的發(fā)展前景。（四）項目選址地的資源條件分析黃興鎮(zhèn)地處瀏陽河畔，緊鄰省會xx，北接機場高速和

49、黃興大道，南連黃柏大橋，與榔梨、江背、干杉接壤，美麗的瀏陽河九曲回腸在這里彎過了三道灣，連綿60里。黃興鎮(zhèn)是距離xx市區(qū)最近的東郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。瀏陽河上三座大橋?qū)腰S興鎮(zhèn)與xx市區(qū)連為一體。京珠高速、上瑞高速兩條交通大動脈擦身而過，距黃花國際空港8公里，距雨花區(qū)新址5公里，距省政府新治8公里，距黃興大橋東側(cè)的武廣快速鐵路xx客運站咫尺之遙；鎮(zhèn)內(nèi)泉沿（泉塘至沿江山，總長14公里，黃興大道的南延線）、樹新（樹木嶺至新沖子，總長6.2公里）兩線公路南北縱橫，藍(lán)田大道、古城大道、金桂大道東西交織，全鎮(zhèn)11個村主干公路全部實現(xiàn)硬化提質(zhì)，構(gòu)成了鎮(zhèn)域發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；規(guī)劃建設(shè)的xx市三環(huán)線從鎮(zhèn)內(nèi)

50、縱橫而過，區(qū)位、交通優(yōu)勢得天獨厚。1、深厚的文化底蘊4600年前新石器時代，瀏陽河畔先民就在鹿芝嶺月亮山繁衍生息，在此出土的70余件石器均被中國歷史博物館珍藏。1050年前，被稱之為“江南平遙”的龍喜縣城建造于此，明朝正德皇帝曾巡游龍喜，現(xiàn)保存有江南地區(qū)唯一的龍喜古縣衙。鎮(zhèn)政府所在地接駕嶺和鹿芝嶺、打卦嶺仍然印證著龍喜縣城的一派繁華。近代更有王學(xué)謙、徐特立等一代宗師開壇講學(xué)留下一段千古佳話。1983年5月23日，黃興鎮(zhèn)因共青團(tuán)和群眾文化工作成績出色名列全國先進(jìn)，受到時任團(tuán)中央書記處書記的胡錦濤同志親臨視察。 2、豐富的人文資源辛亥革命的元勛、偉大的民主革命家黃興，其故居座落在我鎮(zhèn)黃興新村涼塘，

51、 1988年，黃興故居被國務(wù)院認(rèn)定為全國重點文物保護(hù)單位，目前，黃興故居三期工程已經(jīng)完工，不久一個占地500畝，集愛國主義教育、旅游觀光、商貿(mào)休閑于一體的紀(jì)念園區(qū)將落成。共和國大將、中國人民解放軍裝甲兵司令員、國防部副部長許光達(dá)也出生在黃興鎮(zhèn)光達(dá)村蘿卜沖子組，其故居接待中心不日將向世人開放，而仙人市仙人弈棋的傳說，獅子山爛排灣的故事，老人們講來依舊美麗神奇。3、舒適的生態(tài)環(huán)境，秀美的自然風(fēng)光黃興鎮(zhèn)是xx地區(qū)無公害放心菜主要供應(yīng)地，同時也是瀏陽河百里花木走廊的前沿窗口，全國最大水培蔬菜觀光園 “綠世界”與中南五省最大的氣調(diào)果蔬保鮮庫華中氣調(diào)果蔬保鮮公司等知名涉農(nóng)企業(yè)落戶于此。黃興鎮(zhèn)被瀏陽河三面環(huán)

52、繞，站在沿江山向東望去，30公里的瀏陽河風(fēng)光帶如五龍捧圣，山水相映、綠色田園風(fēng)景美不勝收。近年來，黃興鎮(zhèn)依托自然生態(tài)優(yōu)勢，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游，聞名全省的黃興農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游區(qū)已年接待游客達(dá)到38萬人次，2005年黃興鎮(zhèn)被確定為湖南省農(nóng)業(yè)旅游示范點，為創(chuàng)建國家級農(nóng)業(yè)旅游示范區(qū)奠定了堅實的基礎(chǔ)。4、區(qū)位交通優(yōu)勢作為中國第五大經(jīng)濟(jì)圈長株潭城市群中的黃興新型城鎮(zhèn)，其區(qū)位交通優(yōu)勢相當(dāng)明顯。l 黃興鎮(zhèn)與xx區(qū)僅一河之隔；l 與雨花區(qū)政府新治、省政府新治距離5公里左右；l 三座橫跨瀏陽河的大橋與市區(qū)相連，三環(huán)線穿鎮(zhèn)而過；l 與株洲市只一鄉(xiāng)之隔；l 四周有京珠高速、長永高速、機場高速、黃株高速、遠(yuǎn)大路、319和

53、107國道。5、廣闊的發(fā)展前景昔日的“化工之鄉(xiāng)”已具備“城市東花園”的雛形，未來幾年，隨著黃興大橋、長株高速、xx三環(huán)線的建設(shè)，黃興鎮(zhèn)交通區(qū)位更加明顯，黃興鎮(zhèn)將迎來發(fā)展建設(shè)的高潮，以省級全面小康示范村藍(lán)田新村和鹿芝嶺村為核心的黃興科教文化旅游產(chǎn)業(yè)小區(qū)已初具規(guī)模，國內(nèi)外許多投資商紛至沓來，已有全國小星星幼兒英語培訓(xùn)中心及動畫制作基地惠天科技公司、中保集團(tuán)保險職業(yè)學(xué)院、xx商貿(mào)旅游學(xué)院、星沙旅游開發(fā)公司等落戶小區(qū)，按照黃興鎮(zhèn)確定的發(fā)展目標(biāo)定位：全國重點鎮(zhèn)、城市東花園、生態(tài)示范區(qū)，黃興鎮(zhèn)將以修好黃興大橋，拉通光達(dá)大道，建設(shè)黃興新城為行動綱領(lǐng)，通過五到十年的努力，使全鎮(zhèn)人平收入超萬元，財政稅收過億元，

54、基本實現(xiàn)小康目標(biāo)，打造出鎮(zhèn)域內(nèi)20平方公里由八個功能區(qū)、兩條風(fēng)光帶組成的全省、全國一流的開放、富裕、秀美的山水園林新型城鎮(zhèn)。（五）項目定位與主題xx既是國家批準(zhǔn)設(shè)立的“兩型社會建設(shè)試驗區(qū)”又是“長株潭經(jīng)濟(jì)一體化”的核心主導(dǎo)城市，同時也是國內(nèi)主要的旅游目的地與湖南旅游集散地。黃興鎮(zhèn)是xx城的東南門戶。項目選址地東、南兩個方向緊靠城市三環(huán)路（繞城高速），東南角為連通地區(qū)主干道光達(dá)路（東西走向）與黃興大道（南北走向）的出入口，西距xx南站（武廣高鐵）10余公里，離東北方向的黃花機場（年旅客流量為中部五省的總和）不到10公里，車程均在10分鐘內(nèi)。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。項目地地形為低丘山坡地，中間夾帶小水庫

55、，山塘、稻田、菜地、居住人口少（幾十戶），生態(tài)環(huán)境與建設(shè)條件俱佳。針對以上有利條件，本項目擬從以下幾個方面進(jìn)行創(chuàng)意突破：1、設(shè)計打造以接待外地旅游客源入住過夜為主，以吸引城鎮(zhèn)居民節(jié)假日前來休閑娛樂為輔的新型旅游服務(wù)（集散）中心。2、開發(fā)方式采用產(chǎn)權(quán)式度假村的作法，瞄準(zhǔn)高端人群，意在為社會的成功人士提供一條投資途徑，同時也有利于開發(fā)商快速回收投資后輕裝上陣搞好后期運營及擴(kuò)大再投資。3、項目中旅游接待設(shè)施的開發(fā)方式中，含有“鄉(xiāng)村式家庭旅館群”的提法，其意在探討一種將當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就地安置并幫助其創(chuàng)收的新拆遷模式，其設(shè)想為：在項目用地范圍內(nèi)劃定一塊區(qū)域，按照度假村的要求統(tǒng)一設(shè)計，建設(shè)農(nóng)民拆遷戶的安置房，然

56、后再按家庭旅館的形式將他們的多余閑置房間納入到度假村的統(tǒng)一經(jīng)營管理之中。此舉措施既能長期有效地增加農(nóng)民的收入，又能加大日后運營商在節(jié)假日及旅游旺季時的接待能力。4、將現(xiàn)代高科技的生物工程技術(shù)應(yīng)用于生活污水處理與穿插在居住環(huán)境中的生態(tài)型種養(yǎng)業(yè)、從而營造出一個既美化了環(huán)境又能創(chuàng)造很好的經(jīng)濟(jì)效益，最終將本開發(fā)項目建設(shè)成為一個能在全國城鄉(xiāng)結(jié)合部起示范推廣作用的現(xiàn)代桃源。5、針對分時度假市場，通過打造中高端的“家庭旅館群”和產(chǎn)權(quán)式度假酒店等，面向大都市圈，提供分時休閑度假場所。“5+2”的作息時間，其中兩天可以在本項目內(nèi)度過，放松身心，享受田園之樂。6、挖掘項目的人文歷史背景，打出“名人故里、成長福地”

57、口號，吸引國共兩黨的名人雅士來此休閑養(yǎng)生、養(yǎng)老。充分利用投資商的人脈資源，重點吸引全球華人。（六）項目的優(yōu)勢與機遇分析1、優(yōu)勢 （strength）1） 地理位置項目地處xx市“東花園”黃興鎮(zhèn)，深厚的文化底蘊，優(yōu)越地理區(qū)位，快速便捷的交通，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境是旅游房產(chǎn)的理想之地。周邊暫時沒有類似本項目的大型項目，可謂獨此一家。2）開發(fā)和經(jīng)營理念新穎策劃商、投資商等具有獨到的旅游房地產(chǎn)開發(fā)理念，將房產(chǎn)投資、休閑度假、生態(tài)觀光旅游與投資理財概念有機結(jié)合；未來經(jīng)營上，將產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)部分出售給投資者，部分自營，并加入農(nóng)民家庭旅館群，宣傳形象統(tǒng)一，經(jīng)營運作統(tǒng)一。同時，大量的高端客戶投資者也將為酒店帶來相當(dāng)規(guī)模的市場客源，并在銷售