【商業(yè)地產(chǎn)】無錫順馳理想城市度營(yíng)銷報(bào)告230PPT

1、順馳理想城市順馳理想城市20062006年度營(yíng)銷報(bào)告年度營(yíng)銷報(bào)告一場(chǎng)沒有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)一場(chǎng)沒有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)前線偵察前線偵察【市場(chǎng)【市場(chǎng)/ /競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)/ /客源客源】戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略分析【問題【問題/ /機(jī)遇機(jī)遇/ /時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)】戰(zhàn)役戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)役戰(zhàn)術(shù)【推廣目標(biāo)【推廣目標(biāo)/ /推廣計(jì)劃】推廣計(jì)劃】后方補(bǔ)充后方補(bǔ)充【商業(yè)建議】【商業(yè)建議】行軍路線圖行軍路線圖一線布署一線布署【銷售策略】【銷售策略】攻城第一部：前線偵察攻城第一部：前線偵察【我們面臨怎樣的【我們面臨怎樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀？】【我們要重視的【我們要重視的競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)態(tài)！】【我們的【我們的客源客源從哪里來？從哪里來？】惠山新城主要項(xiàng)目分布示意圖惠山新城主

2、要項(xiàng)目分布示意圖名園錫澄公路錫澄公路惠山大道惠山大道政和大道政和大道惠惠 源源 路路文惠路堰新路吳吳 韻韻 路路欣惠路錫澄高速錫澄高速輕軌（規(guī)劃）加州洋房行政中心天力廣場(chǎng)塞維拉中央商務(wù)區(qū)金惠路復(fù)地公園城理想城市金都花園 清水灣時(shí)代廣場(chǎng)錫宜高速百大一期百大二期南環(huán)路中建項(xiàng)目北06年預(yù)計(jì)推案10萬方上半年預(yù)計(jì)推案5萬方一期預(yù)計(jì)推案5萬方總建面積90萬方樓盤名樓盤名體量（平米）體量（平米）產(chǎn)品產(chǎn)品地段資源分屬地段資源分屬產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)復(fù)地公園城復(fù)地公園城5353萬萬多層、小高層、多層、小高層、高層、聯(lián)體別墅高層、聯(lián)體別墅無顯著資源無顯著資源缺乏亮點(diǎn)缺乏亮點(diǎn)加洲洋房加洲洋房2222萬萬小高層、多層、

3、小高層、多層、情境洋房情境洋房行政中心行政中心產(chǎn)品單一產(chǎn)品單一特色顯著特色顯著金都花園金都花園4242萬萬多層、小高層和高層多層、小高層和高層行政中心行政中心產(chǎn)品無競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品無競(jìng)爭(zhēng)力名園名園1212萬萬多層、聯(lián)排、獨(dú)棟多層、聯(lián)排、獨(dú)棟無顯著資源無顯著資源產(chǎn)品無競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品無競(jìng)爭(zhēng)力華廈華廈清水灣清水灣1010萬萬多層、小高層、多層、小高層、疊加、獨(dú)立式別墅疊加、獨(dú)立式別墅無顯著資源無顯著資源突出水景突出水景天力廣場(chǎng)天力廣場(chǎng)1515萬萬商業(yè)廣場(chǎng)、商務(wù)中心商業(yè)廣場(chǎng)、商務(wù)中心和酒店公寓和酒店公寓 無顯著資源無顯著資源商業(yè)、酒店商業(yè)、酒店百大項(xiàng)目百大項(xiàng)目4444萬萬多層多層惠山大道惠山大道普通產(chǎn)品普通產(chǎn)品

4、綠地項(xiàng)目綠地項(xiàng)目7070萬萬未知未知惠山大道惠山大道未知未知中建項(xiàng)目中建項(xiàng)目9090萬萬未知未知惠山大道惠山大道未知未知理想城市理想城市100100萬萬小高層、多層、小高層、多層、情境洋房情境洋房惠山大道惠山大道合計(jì)合計(jì)458458萬萬主要樓盤體量分布示意圖主要樓盤體量分布示意圖供應(yīng)供應(yīng)0606年在建面積達(dá)年在建面積達(dá)150150萬平米，待開工面積萬平米，待開工面積250-300250-300萬平米，萬平米，近近500500萬平米體量需要在萬平米體量需要在3-53-5年內(nèi)開發(fā)完畢，供需失衡嚴(yán)重；年內(nèi)開發(fā)完畢，供需失衡嚴(yán)重；產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品線較為豐富，以小高層居多，產(chǎn)品的部分抗性進(jìn)一步產(chǎn)品線較為豐富

5、，以小高層居多，產(chǎn)品的部分抗性進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。v區(qū)域前景區(qū)域前景區(qū)域不斷調(diào)整、變化、成熟發(fā)展帶來的契機(jī)；區(qū)域不斷調(diào)整、變化、成熟發(fā)展帶來的契機(jī)；v 交通道路交通道路交通主干道開通，改善區(qū)域形象的利好影響；交通主干道開通，改善區(qū)域形象的利好影響；三大市場(chǎng)思考三大市場(chǎng)思考區(qū)域區(qū)域三大市場(chǎng)思考三大市場(chǎng)思考競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)v無序競(jìng)爭(zhēng)無序競(jìng)爭(zhēng) 0606年后調(diào)控時(shí)期，區(qū)域市場(chǎng)無序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)加劇；年后調(diào)控時(shí)期，區(qū)域市場(chǎng)無序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)加??；v競(jìng)爭(zhēng)受壓競(jìng)爭(zhēng)受壓 各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手從不同側(cè)面瞄準(zhǔn)本項(xiàng)目，形成夾擊攻勢(shì)；各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手從不同側(cè)面瞄準(zhǔn)本項(xiàng)目，形成夾擊攻勢(shì)；v客源瓶頸客源瓶頸區(qū)域缺乏實(shí)質(zhì)性的支柱產(chǎn)業(yè)，不利于快速

6、導(dǎo)入成熟客源；區(qū)域缺乏實(shí)質(zhì)性的支柱產(chǎn)業(yè)，不利于快速導(dǎo)入成熟客源；v 客源缺失客源缺失供需嚴(yán)重失衡下有限客源爭(zhēng)奪與外部客源的積極開拓；供需嚴(yán)重失衡下有限客源爭(zhēng)奪與外部客源的積極開拓；三大市場(chǎng)思考三大市場(chǎng)思考客源客源一、區(qū)域矛盾一、區(qū)域矛盾惠山區(qū)域知名度不斷提升和認(rèn)可度較差之間的矛盾惠山區(qū)域知名度不斷提升和認(rèn)可度較差之間的矛盾二、競(jìng)爭(zhēng)矛盾二、競(jìng)爭(zhēng)矛盾4040萬常住人口和萬常住人口和3-53-5年近年近500500萬平米開發(fā)體量之間的矛盾萬平米開發(fā)體量之間的矛盾四大矛盾界定四大矛盾界定三、客源矛盾三、客源矛盾“混水摸魚混水摸魚”的利好性和的利好性和“無魚、少魚可摸無魚、少魚可摸”之間的之間的矛盾矛盾

7、四、發(fā)展主軸矛盾四、發(fā)展主軸矛盾行政中心和交通主干道區(qū)域主導(dǎo)地位之爭(zhēng)的矛盾行政中心和交通主干道區(qū)域主導(dǎo)地位之爭(zhēng)的矛盾四大矛盾界定四大矛盾界定一、區(qū)域矛盾一、區(qū)域矛盾惠山新城地位惠山新城地位區(qū)域概念認(rèn)同，市場(chǎng)知名度較高區(qū)域概念認(rèn)同，市場(chǎng)知名度較高空間距離感、生活方式不認(rèn)同空間距離感、生活方式不認(rèn)同發(fā)展差距導(dǎo)致市區(qū)歸屬感不強(qiáng)發(fā)展差距導(dǎo)致市區(qū)歸屬感不強(qiáng)房產(chǎn)三大板塊中先天優(yōu)勢(shì)最弱房產(chǎn)三大板塊中先天優(yōu)勢(shì)最弱區(qū)域缺少美譽(yù)度，對(duì)外區(qū)客源吸引力較弱二、競(jìng)爭(zhēng)矛盾二、競(jìng)爭(zhēng)矛盾過量供應(yīng)下的無序競(jìng)爭(zhēng)過量供應(yīng)下的無序競(jìng)爭(zhēng)0606年區(qū)域在建面積年區(qū)域在建面積150150萬平米萬平米待開工面積待開工面積250-300250

8、-300萬平米萬平米區(qū)域區(qū)域4040萬常住人口萬常住人口供需狀態(tài)嚴(yán)重失衡供需狀態(tài)嚴(yán)重失衡亟待提高的區(qū)域認(rèn)可度亟待提高的區(qū)域認(rèn)可度競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析本項(xiàng)目本項(xiàng)目“惠山第一大盤惠山第一大盤”的品牌知名度已然確立的品牌知名度已然確立作為其他項(xiàng)目作為其他項(xiàng)目“靶心靶心”地位悄然樹立地位悄然樹立 盡管各個(gè)項(xiàng)目都會(huì)以本項(xiàng)目作為進(jìn)攻目標(biāo)盡管各個(gè)項(xiàng)目都會(huì)以本項(xiàng)目作為進(jìn)攻目標(biāo)但近期對(duì)本項(xiàng)目近但近期對(duì)本項(xiàng)目近7 7萬方的余房萬方的余房真正形成一定威脅的是加州洋房和復(fù)地公園城真正形成一定威脅的是加州洋房和復(fù)地公園城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目去化對(duì)比分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目去化對(duì)比分析項(xiàng)目名稱05年推案量05年銷售量剩余量銷售時(shí)長(zhǎng)月均去化理

9、想城市10.1萬方3.2萬方6.9萬方4.5個(gè)月0.71萬方公園城5.8萬1.8萬方2萬方6個(gè)月0.33萬方加州洋房1.9萬方1.4萬方0.5萬方0.7個(gè)月2萬方加州洋房以其產(chǎn)品特殊性暫拔頭籌本項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)去化仍占據(jù)區(qū)域優(yōu)勢(shì)地位板塊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目板塊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目加州洋房加州洋房 項(xiàng)目總建面積21.7萬方，容積率1.49，綠化率40.1%。規(guī)劃有35棟4-5層退臺(tái)式群院花園洋房，6棟11+1小高層和4棟18+1高層電梯群院洋房。一期建面6.4萬方。紅色為普通多層公寓，黃色為情景洋房一期二期三期 以“無錫從來沒有過”等較為直白的廣告來吸引崇尚新鮮但不一定時(shí)尚的人群，通過外部景觀等諸方面的直接感觸來弱

10、化其他方面的缺憾，整體突出“情景化”，以強(qiáng)化產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)力。情景洋房產(chǎn)品房型情景洋房產(chǎn)品房型144-150平米140-145平米高層電梯洋房產(chǎn)品房型高層電梯洋房產(chǎn)品房型92-99平米113-120平米加州洋房銷售分析加州洋房銷售分析 12月24日正式推出項(xiàng)目1-22號(hào)樓中的120余套情景洋房，價(jià)格37004200元/平米，以及50余套普通公寓，價(jià)格2800元/平米起。目前可享受60元/平米的優(yōu)惠折扣，此外一次性付款9.7折，按揭9.8折。拉大一樓和其他樓層的價(jià)差，保證其他房源的平均合理去化。 目前共已去化130余套，以退臺(tái)式情景洋房為主，市場(chǎng)反應(yīng)接受度較好。 客源主要以堰橋當(dāng)?shù)丶爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居多，

11、年齡多為30-40之間，在熱銷當(dāng)中包括部分的投資客源。特色產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力成為一期逆市行銷取勝法寶價(jià)差策略保證房源均衡去化但產(chǎn)品面的相對(duì)單一必將成為其后期軟肋板塊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目板塊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目復(fù)地公園城復(fù)地公園城項(xiàng)目總平圖一期總平圖第一波第二波第三波 一期總建面積約12萬方，目前已推出5.8萬方，其中去化1.8萬方。第一批多層房源推出174套，目前還有少量余房可售；第二批房源11月5日推出三棟高層，兩梯三戶帶入戶花園，共151套，開盤售出十余套，價(jià)格較前期上漲150元/平米，產(chǎn)品價(jià)差約50元/平米，價(jià)格范圍在3300-3800元/平米之間，均價(jià)約3500元/平米12月推出三棟板式高層共142套，價(jià)格制

12、定維持原有水平，僅售出一套。板塊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目板塊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目復(fù)地公園城復(fù)地公園城用途總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)多層住宅17412945小高層住宅40139高層住宅25316237合計(jì)467146321板塊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目板塊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目復(fù)地公園城復(fù)地公園城產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)，小高層產(chǎn)品去化較難缺少樣板展示區(qū)較好示范作用售樓處現(xiàn)場(chǎng)捕捉客戶能力較強(qiáng)06年產(chǎn)品線和策略線將做大修改力圖打造區(qū)域名盤概念加強(qiáng)三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，以跑量為主板塊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目板塊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目復(fù)地公園城復(fù)地公園城06年二期一期剩余06年上半年主要以一期剩余的3萬方和05年已推未售的近4萬方為主；全年推案量大約10萬方左右；一期產(chǎn)品以小高層和多層為主

13、，二期將作產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整；產(chǎn)品類型覆蓋聯(lián)排、疊加、多層、小高層、商業(yè)。復(fù)地公園城客源策略復(fù)地公園城客源策略05年以惠山為主，周邊為輔06年鞏固惠山，聯(lián)動(dòng)二手房中介積極向周邊及市區(qū)擴(kuò)展項(xiàng)目客源對(duì)比分析項(xiàng)目客源對(duì)比分析理想城市：理想城市：u 市區(qū)客源和長(zhǎng)安客源分別接近四成，江陰、堰橋客源相對(duì)較少；u 年齡層中一半為30-40歲，25-30歲人群接近三成；u 私營(yíng)業(yè)主占一半比例，購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)；u 消費(fèi)者對(duì)小高層產(chǎn)品存在一定抗性；復(fù)地公園城：復(fù)地公園城：u 以江陰南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)、堰橋及惠山下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，市區(qū)客源較少；u 江陰客源以私營(yíng)業(yè)主居多，堰橋客源則以區(qū)域公務(wù)員為主；u 年齡層以30-45歲居多。 u

14、理想城市項(xiàng)目在上層客源的占有上已處于優(yōu)勢(shì)地位；u 市區(qū)消費(fèi)者及年輕人群對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可度較高；u 交通改善利于加強(qiáng)對(duì)市區(qū)客源的引導(dǎo)；u 對(duì)惠山周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部客源以及江陰客源的挖掘力度不夠，維護(hù) 現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)的情況下，應(yīng)加大對(duì)這部分客源的獲??；客源差異三、客源矛盾三、客源矛盾有限客源和外拓渠道有限客源和外拓渠道0606年區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇年區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇群雄割據(jù)局面加大，對(duì)手群起夾擊項(xiàng)目群雄割據(jù)局面加大，對(duì)手群起夾擊項(xiàng)目市場(chǎng)局面更為渾然無序，形勢(shì)不容樂觀市場(chǎng)局面更為渾然無序，形勢(shì)不容樂觀亂世出英雄，混水好摸魚關(guān)鍵問題混水之下有魚可摸嗎？有足夠的魚可摸嗎？混水之下有魚可摸嗎？有足夠的魚可摸嗎？區(qū)域有限客源不斷

15、被搶占、瓜分和蠶食區(qū)域有限客源不斷被搶占、瓜分和蠶食積極外拓客源成為制勝點(diǎn)積極外拓客源成為制勝點(diǎn)市區(qū)成熟客源對(duì)大盤的支撐性尤為重要市區(qū)成熟客源對(duì)大盤的支撐性尤為重要2006，決勝市區(qū)客源全市客源導(dǎo)向分析全市客源導(dǎo)向分析 惠山新城則主要吸引惠山周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源和少部分市區(qū)北部的中端消費(fèi)人群，以及部分鄰近下屬城市客源。4城市中心、副中心太湖新城惠山新城新區(qū)惠山新城目前在售項(xiàng)目客源構(gòu)成惠山新城目前在售項(xiàng)目客源構(gòu)成80%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及園區(qū)客戶及園區(qū)客戶10-15%外地客戶外地客戶（周邊城市如江陰居多）（周邊城市如江陰居多）510市區(qū)客戶市區(qū)客戶區(qū)域現(xiàn)有客源分析區(qū)域現(xiàn)有客源分析 市場(chǎng)需求以自住型、改善型

16、需求為主，投資市場(chǎng)格局尚未完全形成，投資型客源市場(chǎng)需求以自住型、改善型需求為主，投資市場(chǎng)格局尚未完全形成，投資型客源 有待進(jìn)一步挖掘。有待進(jìn)一步挖掘。 市區(qū)客源不足，區(qū)域內(nèi)初級(jí)有限客源難以持續(xù)支撐供應(yīng)量不斷加大的市場(chǎng)；市區(qū)客源不足，區(qū)域內(nèi)初級(jí)有限客源難以持續(xù)支撐供應(yīng)量不斷加大的市場(chǎng)； 新城規(guī)劃發(fā)展對(duì)周邊鄰近城市形成吸引，客群范圍進(jìn)一步擴(kuò)展。新城規(guī)劃發(fā)展對(duì)周邊鄰近城市形成吸引，客群范圍進(jìn)一步擴(kuò)展。區(qū)域現(xiàn)有客源特征分析區(qū)域現(xiàn)有客源特征分析客源層次初級(jí)化，客源層次初級(jí)化，70-80%70-80%為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源年齡層次年輕化，客源結(jié)構(gòu)缺乏多樣性年齡層次年輕化，客源結(jié)構(gòu)缺乏多樣性產(chǎn)業(yè)人群購(gòu)

17、買不強(qiáng)產(chǎn)業(yè)人群購(gòu)買不強(qiáng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及園區(qū)有購(gòu)買力的人群沒有得到更為有效挖掘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及園區(qū)有購(gòu)買力的人群沒有得到更為有效挖掘市區(qū)客源明顯不足，小高層產(chǎn)品面臨抗性市區(qū)客源明顯不足，小高層產(chǎn)品面臨抗性消費(fèi)者購(gòu)房裙帶效應(yīng)和羊群心理明顯，體現(xiàn)傳統(tǒng)居住習(xí)慣消費(fèi)者購(gòu)房裙帶效應(yīng)和羊群心理明顯，體現(xiàn)傳統(tǒng)居住習(xí)慣市區(qū)客源缺乏的主要原因市區(qū)客源缺乏的主要原因 交通配套、生活商業(yè)設(shè)施不夠完善交通配套、生活商業(yè)設(shè)施不夠完善 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展起步階段區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展起步階段 市區(qū)消費(fèi)者對(duì)新城規(guī)劃發(fā)展概念認(rèn)知不夠，缺乏一定的認(rèn)同度市區(qū)消費(fèi)者對(duì)新城規(guī)劃發(fā)展概念認(rèn)知不夠，缺乏一定的認(rèn)同度 超過無錫人二十分鐘的心理臨

18、界距離超過無錫人二十分鐘的心理臨界距離 無錫及惠山新城產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加上市政規(guī)劃發(fā)展的實(shí)無錫及惠山新城產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加上市政規(guī)劃發(fā)展的實(shí)現(xiàn)，將會(huì)給區(qū)域?qū)氪罅康娜丝?，客源缺乏的瓶頸將得以打破?，F(xiàn)，將會(huì)給區(qū)域?qū)氪罅康娜丝?，客源缺乏的瓶頸將得以打破。區(qū)域供應(yīng)量不斷加大，區(qū)域內(nèi)有限客源難以支撐區(qū)域供應(yīng)量不斷加大，區(qū)域內(nèi)有限客源難以支撐繼續(xù)深挖周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主這批有效客源，囊括鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買力繼續(xù)深挖周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主這批有效客源，囊括鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買力通過市政配套、交通的改觀加大對(duì)市區(qū)客源的吸引通過市政配套、交通的改觀加大對(duì)市區(qū)客源的吸引展示無錫和新城的發(fā)展規(guī)劃吸引鄰近城市客源，形成廣泛的輻射市場(chǎng)展示

19、無錫和新城的發(fā)展規(guī)劃吸引鄰近城市客源，形成廣泛的輻射市場(chǎng)潛在客源的有效開發(fā)挖掘成為項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵潛在客源的有效開發(fā)挖掘成為項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵客群變化客群來源鄰近城市客源本地客源市區(qū)客源園區(qū)、新城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目潛在客源分析項(xiàng)目潛在客源分析江陰客源周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源分析周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源分析堰橋鎮(zhèn)堰橋鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)：為紡織、制衣產(chǎn)業(yè)為主產(chǎn)業(yè)：為紡織、制衣產(chǎn)業(yè)為主江陰市霞客鎮(zhèn)江陰市霞客鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)：小型工廠、私營(yíng)企業(yè)產(chǎn)業(yè)：小型工廠、私營(yíng)企業(yè) 玉祁鎮(zhèn)、前洲鎮(zhèn)玉祁鎮(zhèn)、前洲鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)：冶金、機(jī)械、軟紡，經(jīng)濟(jì)實(shí)力為無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)前列產(chǎn)業(yè)：冶金、機(jī)械、軟紡，經(jīng)濟(jì)實(shí)力為無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)前列周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路交通便捷、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、居民普遍富裕，購(gòu)買力比較周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路

20、交通便捷、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、居民普遍富裕，購(gòu)買力比較旺盛。久居鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對(duì)都市感的品位生活心存向往是這部分消費(fèi)者的直旺盛。久居鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對(duì)都市感的品位生活心存向往是這部分消費(fèi)者的直接動(dòng)因。接動(dòng)因。市區(qū)客源市區(qū)客源 市區(qū)購(gòu)買力有限的普通職工家庭市區(qū)購(gòu)買力有限的普通職工家庭 市區(qū)將要結(jié)婚的年輕家庭市區(qū)將要結(jié)婚的年輕家庭周邊區(qū)域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源周邊區(qū)域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源 江陰市霞客鎮(zhèn)的私營(yíng)業(yè)主江陰市霞客鎮(zhèn)的私營(yíng)業(yè)主 玉祁鎮(zhèn)、前洲鎮(zhèn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主玉祁鎮(zhèn)、前洲鎮(zhèn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主新城、園區(qū)客源新城、園區(qū)客源 本區(qū)域內(nèi)的原有居民、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主本區(qū)域內(nèi)的原有居民、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主 本區(qū)域內(nèi)

21、的本區(qū)域內(nèi)的企業(yè)中高級(jí)管理者本區(qū)域內(nèi)的本區(qū)域內(nèi)的企業(yè)中高級(jí)管理者部分投資型客源部分投資型客源 市區(qū)部分投資商人市區(qū)部分投資商人 江陰部分投資商人江陰部分投資商人項(xiàng)目潛在客源定位項(xiàng)目潛在客源定位惠山周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)江陰(尤其是南部)市區(qū)(尤其是北部)久居鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對(duì)都市感的品位生活心存向往創(chuàng)業(yè)、投資、生活，拉近與無錫城市的距離價(jià)格吸引、新城生活趨使、高性價(jià)比吸引項(xiàng)目潛在客源購(gòu)買分析項(xiàng)目潛在客源購(gòu)買分析對(duì)這部分目標(biāo)消費(fèi)群來說，城市化的生活，近距離的感受，居住生活對(duì)這部分目標(biāo)消費(fèi)群來說，城市化的生活，近距離的感受，居住生活品質(zhì)的大幅提高，是他們對(duì)新生活的追求，本項(xiàng)目正要提供給他們一品質(zhì)的大幅提高，是他們對(duì)新生活

22、的追求，本項(xiàng)目正要提供給他們一種既不同于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、又不同于市中心的新都市生活。種既不同于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、又不同于市中心的新都市生活。項(xiàng)目潛在目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)物業(yè)產(chǎn)品的偏好表現(xiàn)：項(xiàng)目潛在目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)物業(yè)產(chǎn)品的偏好表現(xiàn)： 具有生態(tài)概念的居住環(huán)境具有生態(tài)概念的居住環(huán)境 具有城市功能的生活模式具有城市功能的生活模式 產(chǎn)品具有較高的性價(jià)比產(chǎn)品具有較高的性價(jià)比 對(duì)品牌度較為認(rèn)可對(duì)品牌度較為認(rèn)可對(duì)惠山的看法和認(rèn)可存在積極轉(zhuǎn)變的可能市區(qū)客源眼中的惠山：市區(qū)客源眼中的惠山： 污染較重、偏遠(yuǎn)的農(nóng)村、交通不便、生活配套缺乏；污染較重、偏遠(yuǎn)的農(nóng)村、交通不便、生活配套缺乏； 新城規(guī)劃起點(diǎn)高，未來建設(shè)會(huì)很好，城市感逐步增強(qiáng)；新城規(guī)劃起

23、點(diǎn)高，未來建設(shè)會(huì)很好，城市感逐步增強(qiáng)； 大盤開發(fā)較多，產(chǎn)品選擇面廣，價(jià)格相對(duì)易于接受；大盤開發(fā)較多，產(chǎn)品選擇面廣，價(jià)格相對(duì)易于接受；一、一、市區(qū)客源對(duì)小高層產(chǎn)品接受度較高，有效導(dǎo)入這部分人市區(qū)客源對(duì)小高層產(chǎn)品接受度較高，有效導(dǎo)入這部分人 群利于引導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目小高層產(chǎn)品去化；群利于引導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目小高層產(chǎn)品去化；二、二、市區(qū)客源的持續(xù)、有效導(dǎo)入，才可以從根本上解決區(qū)域市區(qū)客源的持續(xù)、有效導(dǎo)入，才可以從根本上解決區(qū)域 客源局限性的問題；客源局限性的問題；三、三、開拓市區(qū)和江陰等外區(qū)客源的同時(shí)，堅(jiān)守惠山區(qū)域客源開拓市區(qū)和江陰等外區(qū)客源的同時(shí)，堅(jiān)守惠山區(qū)域客源 也將是基礎(chǔ)之戰(zhàn)。也將是基礎(chǔ)之戰(zhàn)?？驮粗疇?zhēng)客源之

24、爭(zhēng)四、發(fā)展主軸矛盾四、發(fā)展主軸矛盾惠山大道帶來的利好惠山大道帶來的利好一條交通干道改變、成就一個(gè)區(qū)域的發(fā)展一條交通干道改變、成就一個(gè)區(qū)域的發(fā)展太湖大道太湖大道 新區(qū)新區(qū)蠡湖大道蠡湖大道 濱湖濱湖惠山大道的開通能否繼續(xù)演繹帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展惠山大道的開通能否繼續(xù)演繹帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展惠山大道惠山大道 惠山惠山？惠山大道的交通動(dòng)線功能惠山大道的交通動(dòng)線功能新區(qū)政府行政中心核心功能新區(qū)政府行政中心核心功能誰更能成為未來惠山發(fā)展的切實(shí)主軸地位？誰更能成為未來惠山發(fā)展的切實(shí)主軸地位？在因交通受阻而緩慢發(fā)展的惠山，其明顯作用和地位不言而喻在因交通受阻而緩慢發(fā)展的惠山，其明顯作用和地位不言而喻本項(xiàng)目作為惠山大道連接市區(qū)

25、的第一站本項(xiàng)目作為惠山大道連接市區(qū)的第一站偏離政務(wù)中心的劣勢(shì)因交通得以反補(bǔ)偏離政務(wù)中心的劣勢(shì)因交通得以反補(bǔ)對(duì)市區(qū)客源的吸引存在極大的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)對(duì)市區(qū)客源的吸引存在極大的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)惠山大道帶來板塊發(fā)展新契機(jī)交通主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn)u 借助政府大力打造板塊之勢(shì)，共同提升區(qū)域美譽(yù)度，迅速樹立借助政府大力打造板塊之勢(shì)，共同提升區(qū)域美譽(yù)度，迅速樹立“我即板我即板 塊，板塊即我塊，板塊即我”的概念；的概念；u 借助順馳已有的品牌知名優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化本項(xiàng)目在板塊的領(lǐng)袖地位；借助順馳已有的品牌知名優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化本項(xiàng)目在板塊的領(lǐng)袖地位；u 利用產(chǎn)品便于任意組合推出的優(yōu)勢(shì)攻擊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的相對(duì)單一局面；利用產(chǎn)品便于任意組合

26、推出的優(yōu)勢(shì)攻擊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的相對(duì)單一局面；u 注重差異化競(jìng)爭(zhēng)，搶占入市時(shí)機(jī)，攔截競(jìng)爭(zhēng)客源；注重差異化競(jìng)爭(zhēng)，搶占入市時(shí)機(jī)，攔截競(jìng)爭(zhēng)客源；應(yīng)對(duì)之策應(yīng)對(duì)之策板塊競(jìng)爭(zhēng)板塊競(jìng)爭(zhēng)u 強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)展示，以品牌和品質(zhì)打造全市性項(xiàng)目，有效外拓客源；強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)展示，以品牌和品質(zhì)打造全市性項(xiàng)目，有效外拓客源；u 充分利用惠山大道的開通利好，強(qiáng)化惠山大道第一站概念，加強(qiáng)和市區(qū)的充分利用惠山大道的開通利好，強(qiáng)化惠山大道第一站概念，加強(qiáng)和市區(qū)的 互動(dòng)，以大盤產(chǎn)品和價(jià)格雙重優(yōu)勢(shì)吸引市區(qū)客源；互動(dòng)，以大盤產(chǎn)品和價(jià)格雙重優(yōu)勢(shì)吸引市區(qū)客源；u 充分發(fā)揮順馳獨(dú)有的中介門店優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大銷售渠道，更大范圍捕捉客群。充分發(fā)揮順馳獨(dú)有的中介門

27、店優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大銷售渠道，更大范圍捕捉客群。應(yīng)對(duì)之策應(yīng)對(duì)之策外拓客源外拓客源攻城第二部：戰(zhàn)略分析攻城第二部：戰(zhàn)略分析【項(xiàng)目的【項(xiàng)目的問題點(diǎn)問題點(diǎn)在哪里？在哪里？】【針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有的【針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有的機(jī)遇機(jī)遇有哪些？】有哪些？】【銷售與推廣的【銷售與推廣的時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)如何安排？】如何安排？】問題問題機(jī)遇機(jī)遇時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)四大分析【版塊】【產(chǎn)品】【推廣】【銷售】四大提升【品牌領(lǐng)袖化】【社區(qū)差異化】【配套示范化】【產(chǎn)品創(chuàng)新化】一個(gè)原則【天時(shí)地利人和】二個(gè)階段【上半年與下半年】【項(xiàng)目的【項(xiàng)目的問題點(diǎn)問題點(diǎn)在哪里？在哪里？】四大分析【版塊】【產(chǎn)品】【推廣】【銷售】版塊惠山新城濱湖新城新區(qū)知名度高，認(rèn)可度低；起點(diǎn)高，成

28、熟度低知名度高，認(rèn)可度低；起點(diǎn)高，成熟度低1 1、市區(qū)人群對(duì)版塊的居住屬性認(rèn)可度較低，認(rèn)為污染較重，環(huán)境較差。、市區(qū)人群對(duì)版塊的居住屬性認(rèn)可度較低，認(rèn)為污染較重，環(huán)境較差。2 2、市區(qū)人群對(duì)版塊的抗性集中在對(duì)交通、配套等生活必備條件的不信任。、市區(qū)人群對(duì)版塊的抗性集中在對(duì)交通、配套等生活必備條件的不信任。3 3、版塊規(guī)劃雖然起點(diǎn)較高，但目前無強(qiáng)有力的引擎支撐，成熟度嚴(yán)重不足。、版塊規(guī)劃雖然起點(diǎn)較高，但目前無強(qiáng)有力的引擎支撐，成熟度嚴(yán)重不足。定位資源城市次副中心北部居住中心城市副中心行政中心/高尚居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)人群居住區(qū)【版塊問題】階段成長(zhǎng)培育期認(rèn)可度由培育期轉(zhuǎn)向成熟期成熟期山水資源差，

29、產(chǎn)業(yè)資源一般，教育資源一般，交通資源一般，規(guī)劃完善山水資源優(yōu)，教育資源優(yōu)，行政中心資源強(qiáng)大，交通資源較優(yōu)，產(chǎn)業(yè)資源差山水資源差，產(chǎn)業(yè)資源強(qiáng)大，交通資源較好較差較高一般項(xiàng)目理想城市加州洋房公園城創(chuàng)新不足，體驗(yàn)較弱創(chuàng)新不足，體驗(yàn)較弱1 1、多層中規(guī)中矩，但部分戶型存在硬傷，如頂層總價(jià)過高，、多層中規(guī)中矩，但部分戶型存在硬傷，如頂層總價(jià)過高，e e、f f、g g戶型戶型設(shè)計(jì)不合理。設(shè)計(jì)不合理。2 2、情景洋房有創(chuàng)新，但對(duì)創(chuàng)新點(diǎn)宣傳不夠，樣板體驗(yàn)上未將產(chǎn)品亮點(diǎn)放大。、情景洋房有創(chuàng)新，但對(duì)創(chuàng)新點(diǎn)宣傳不夠，樣板體驗(yàn)上未將產(chǎn)品亮點(diǎn)放大。3 3、小高層作為市場(chǎng)抗性產(chǎn)品，蓄水不足，體驗(yàn)不夠，產(chǎn)品也無亮點(diǎn)。、小

30、高層作為市場(chǎng)抗性產(chǎn)品，蓄水不足，體驗(yàn)不夠，產(chǎn)品也無亮點(diǎn)。產(chǎn)品產(chǎn)品特征多層、情景洋房、小高層群院花園洋房、加州花園洋房多層、小高層產(chǎn)品線全面，多層、小高層中規(guī)中矩，情景洋房有創(chuàng)新，但樣板體驗(yàn)不足，且對(duì)創(chuàng)新點(diǎn)宣傳不夠。產(chǎn)品一般，但現(xiàn)場(chǎng)樣板體驗(yàn)極強(qiáng)，產(chǎn)品宣傳上贏得先機(jī)。大眾化產(chǎn)品，宣傳上并不討巧，現(xiàn)場(chǎng)包裝上過于超前，無樣板體驗(yàn)?！井a(chǎn)品問題】后勁不足，針對(duì)性不夠后勁不足，針對(duì)性不夠1 1、初期品牌登陸十分成功，但后期對(duì)品牌與項(xiàng)目的挖掘后勁不足，宣傳點(diǎn)、初期品牌登陸十分成功，但后期對(duì)品牌與項(xiàng)目的挖掘后勁不足，宣傳點(diǎn)較為單一，尤其在情景洋房與小高層蓄水階段配合不夠。較為單一，尤其在情景洋房與小高層蓄水階段

31、配合不夠。2 2、對(duì)情景洋房產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)的市場(chǎng)教育不夠深入全面，使加州洋房搶占了洋、對(duì)情景洋房產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)的市場(chǎng)教育不夠深入全面，使加州洋房搶占了洋房的先機(jī)。房的先機(jī)。3 3、小高層推廣嚴(yán)重不足，即未消除產(chǎn)品抗性，也未為產(chǎn)品推出造勢(shì)。、小高層推廣嚴(yán)重不足，即未消除產(chǎn)品抗性，也未為產(chǎn)品推出造勢(shì)。【推廣問題】時(shí)間時(shí)間5月6月7月8月9月10月11月12月推廣內(nèi)容推廣內(nèi)容階段階段房展會(huì)亮相品牌登陸與亮相d1d9多層蓄水與銷售開盤時(shí)臨時(shí)加推3棟情景洋房四大創(chuàng)意街區(qū)，六大生活理想12棟洋房銷售產(chǎn)品線生活線x11x14小高層銷售春季房展會(huì)大盤形象惠山巡演/置業(yè)聯(lián)動(dòng)/大客戶挖掘示范區(qū)開放產(chǎn)品說明會(huì)/開盤多元社區(qū)

32、/老客戶回饋/鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演業(yè)主回饋/秋季房展會(huì)/10%首付情景洋房樣板區(qū)開放/小高層開盤四面圍攻，客源不足四面圍攻，客源不足1 1、由于項(xiàng)目入市較早，在知名度領(lǐng)先的情況下，成為后起項(xiàng)目的眾矢之的，、由于項(xiàng)目入市較早，在知名度領(lǐng)先的情況下，成為后起項(xiàng)目的眾矢之的，無論從產(chǎn)品還是價(jià)格上都受到后起項(xiàng)目的打壓；無論從產(chǎn)品還是價(jià)格上都受到后起項(xiàng)目的打壓；2 2、經(jīng)過一段熱銷期后，現(xiàn)場(chǎng)客源嚴(yán)重不足，現(xiàn)場(chǎng)人氣不夠。、經(jīng)過一段熱銷期后，現(xiàn)場(chǎng)客源嚴(yán)重不足，現(xiàn)場(chǎng)人氣不夠?！句N售問題】時(shí)間時(shí)間5月6月7月8月9月10月11月12月去化去化產(chǎn)品產(chǎn)品房展會(huì)亮相品牌登陸與亮相d1d9多層，q1q3情景洋房（9月17日開盤）q

33、4q12情景洋房（10月黃金周開盤）x11x14小高層多層推出322套，去化183套洋房推出176套，去化80套推出218套，剩余211套【針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的【針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的機(jī)遇機(jī)遇有哪些？】有哪些？】四大提升【品牌領(lǐng)袖化】【產(chǎn)品創(chuàng)新化】【社區(qū)生活化】 【配套示范化】提升一：【品牌領(lǐng)袖化】理想城市加州洋房加州洋房行政中心行政中心城中央城中央清水灣清水灣公園城公園城百大春城百大春城惠山大道惠山大道通往市區(qū)通往市區(qū)（路況較好）（路況較好）通往市區(qū)通往市區(qū)（路況較差）（路況較差）提升品牌，做惠山新城的領(lǐng)袖者提升品牌，做惠山新城的領(lǐng)袖者利用惠山大道開通，而我們又是惠山大道上距市區(qū)最近的樓盤的利用惠山大道開

34、通，而我們又是惠山大道上距市區(qū)最近的樓盤的契機(jī)，將品牌知名度上升為品牌認(rèn)可度，搶占區(qū)域高地，建立非契機(jī)，將品牌知名度上升為品牌認(rèn)可度，搶占區(qū)域高地，建立非我莫屬的品牌高度。我莫屬的品牌高度。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：惠山大道第一城惠山大道第一城既然這是一場(chǎng)你死我活的爭(zhēng)奪，做領(lǐng)袖者才是跳出競(jìng)爭(zhēng)、贏得勝利的唯一出路?；萆酱蟮赖谝怀腔萆酱蟮赖谝怀侨绾谓庾x？如何解讀？地理位置上的第一城地理位置上的第一城 【惠山大道的第一個(gè)樓盤】項(xiàng)目規(guī)模上的第一城項(xiàng)目規(guī)模上的第一城 【超百萬方項(xiàng)目絕對(duì)大盤】規(guī)劃定位上的第一城規(guī)劃定位上的第一城 【開放街區(qū)式規(guī)劃，以造城為起點(diǎn)】生活配套上的第一城生活配套上的第一城【配套突破社區(qū)功能

35、需要面向城市開放】提升二：【產(chǎn)品創(chuàng)新化】創(chuàng)新之上，創(chuàng)造價(jià)值創(chuàng)新之上，創(chuàng)造價(jià)值對(duì)已推出的小高層以個(gè)性簡(jiǎn)裝增加產(chǎn)品附加值，未推出的小高層對(duì)已推出的小高層以個(gè)性簡(jiǎn)裝增加產(chǎn)品附加值，未推出的小高層在面積適度的前提下，以偷面積、創(chuàng)造空中庭院的方式創(chuàng)造亮點(diǎn)。在面積適度的前提下，以偷面積、創(chuàng)造空中庭院的方式創(chuàng)造亮點(diǎn)。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：產(chǎn)品增值，產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品增值，產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)新與附加值永遠(yuǎn)是增加產(chǎn)品價(jià)值的不二出路，但產(chǎn)品的創(chuàng)新與附加值最終是為生活方式服務(wù)的，這一點(diǎn)很重要?！緞?chuàng)新之上，創(chuàng)造生活】【創(chuàng)新之上，創(chuàng)造生活】x11x11x14x14x1x1x5x5x6x6x10x10宜家小高層宜家小高層活力城居小活力城居小

36、高層高層空中庭院小空中庭院小高層高層個(gè)性簡(jiǎn)裝個(gè)性簡(jiǎn)裝性價(jià)比取勝性價(jià)比取勝可變空間可變空間增值取勝增值取勝空中庭院空中庭院情境取勝情境取勝x11x11x14x14宜家小高層宜家小高層個(gè)性簡(jiǎn)裝個(gè)性簡(jiǎn)裝風(fēng)格：宜家的簡(jiǎn)約舒適風(fēng)格，裝修成本低廉但個(gè)性時(shí)尚，以設(shè)計(jì)和風(fēng)格的突出彌補(bǔ)裝修的簡(jiǎn)單和低廉；方式：選取x11、x14整棟或整單元進(jìn)行簡(jiǎn)裝試驗(yàn)，如效果明顯則推廣至其他樓棟；人群：購(gòu)房資金有限，追求性價(jià)比同時(shí)講求生活質(zhì)量的客群裝修成本的分配：裝修成本的分配：重點(diǎn)裝修部分：廚房、衛(wèi)生間次要裝修部分：小面積地板、小型家具補(bǔ)充裝修部分：裝飾品使小成本的裝修價(jià)值放大的途徑使小成本的裝修價(jià)值放大的途徑1、通過設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)

37、空間的最大化利用，如墻面、角落等的運(yùn)用2、通過小的情趣空間的設(shè)計(jì)增加裝修品質(zhì)3、小成本裝飾品的利用4、色彩的豐富感廚房與衛(wèi)生間是裝修的重點(diǎn)廚房與衛(wèi)生間是裝修的重點(diǎn)色彩的豐富彌補(bǔ)低成本帶來的單調(diào)色彩的豐富彌補(bǔ)低成本帶來的單調(diào)個(gè)性設(shè)計(jì)使小個(gè)性設(shè)計(jì)使小空間變大，大空空間變大，大空間變情趣；對(duì)墻間變情趣；對(duì)墻角、墻面的最大角、墻面的最大化利用是小戶型化利用是小戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。小裝飾品增加情趣感小裝飾品增加情趣感x1x1x5x5活力城居小高活力城居小高層層可變空間可變空間增值取勝增值取勝控制面積：沿街不宜面積過大，建議控制在120平米以內(nèi)。增值空間：100平米2房1廳變110平米3房2廳改造

38、前房型：2房1廳1衛(wèi)1花園銷售面積：約100平米改造后房型：3房2廳1衛(wèi)實(shí)際使用面積：約110平米可隔斷為近10平米的臥房或小書房改造前房型：南北廳優(yōu)點(diǎn)：南北通風(fēng)好改造后房型：全南向橫廳優(yōu)點(diǎn)：空間更氣派大方x6x6x10x10空中庭院小高空中庭院小高層層空中庭院空中庭院情境取勝情境取勝舒適面積：3房為主的戶型設(shè)計(jì)，可出現(xiàn)部分31房空中庭院：以空中庭院改變小高層無天無地的狀況，在獲贈(zèng)一定空間之外，又營(yíng)造了無比優(yōu)雅的情趣生活。湖濱一號(hào)金地格林小城湖濱一號(hào)金地格林小城空間利益最大化：實(shí)際面積銷售面積景觀資源最大化：八角窗、空中花園、大面積落地窗，納景入室外立面線條豐富：錯(cuò)層陽臺(tái)、八角窗、轉(zhuǎn)角窗錯(cuò)落變

39、化特色空中庭院270度觀景窗建議改為大面積落地窗（可參考金地格林小城）建議改為大面積落地飄窗轉(zhuǎn)角采取樓層錯(cuò)落式排布（可參考金地格林小城）大面積落地窗單雙層錯(cuò)落式陽臺(tái)大面積落地觀景窗轉(zhuǎn)角錯(cuò)落式觀景陽臺(tái)【樣板房建議】【樣板房建議】由于小高層產(chǎn)品區(qū)域接受度較低，建議在x11x14組團(tuán)、 x6x10組團(tuán)各選取兩套房型進(jìn)行樣板房包裝。樣板房及景觀樣板段樣板房及景觀樣板段看房通路看房通路建議在簡(jiǎn)裝修推廣的建議在簡(jiǎn)裝修推廣的x11x11、x14x14內(nèi)選內(nèi)選擇兩套戶型進(jìn)行樣板房包裝，將簡(jiǎn)擇兩套戶型進(jìn)行樣板房包裝，將簡(jiǎn)裝修方案的個(gè)性風(fēng)格直觀展示。裝修方案的個(gè)性風(fēng)格直觀展示。x11x11x14x14宜家小高層宜

40、家小高層個(gè)性簡(jiǎn)裝個(gè)性簡(jiǎn)裝風(fēng)格取勝風(fēng)格取勝x14x14樣板房建議點(diǎn)滴空間，皆有情趣樣板房建議點(diǎn)滴空間，皆有情趣x11x11樣板房建議麻雀雖小，五臟俱全樣板房建議麻雀雖小，五臟俱全樣板房及景觀樣板段樣板房及景觀樣板段看房通路看房通路建議選擇較高樓層的一整層兩套建議選擇較高樓層的一整層兩套進(jìn)行樣板房包裝。進(jìn)行樣板房包裝。包裝的重點(diǎn)在空中庭院的情趣性包裝的重點(diǎn)在空中庭院的情趣性上。上。x6x6x10x10空中庭院小高空中庭院小高層層空中庭院空中庭院情境取勝情境取勝x10x10樣板房風(fēng)格建議一以現(xiàn)代的名義享受樣板房風(fēng)格建議一以現(xiàn)代的名義享受x10x10樣板房風(fēng)格建議二樣板房風(fēng)格建議二空中庭院的極致風(fēng)景空

41、中庭院的極致風(fēng)景x10x10樣板房風(fēng)格建議收藏地中海的風(fēng)情與陽光樣板房風(fēng)格建議收藏地中海的風(fēng)情與陽光提升二：【社區(qū)差異化】為社區(qū)造魂，以街區(qū)生活形成項(xiàng)目差異化為社區(qū)造魂，以街區(qū)生活形成項(xiàng)目差異化利用利用0505年成功建立的大盤形象，進(jìn)一步挖掘和展示惠山大道第一年成功建立的大盤形象，進(jìn)一步挖掘和展示惠山大道第一城的街區(qū)生活內(nèi)涵，營(yíng)造豐富的街區(qū)生活感受，形成區(qū)別于其他城的街區(qū)生活內(nèi)涵，營(yíng)造豐富的街區(qū)生活感受，形成區(qū)別于其他項(xiàng)目的個(gè)性所在。項(xiàng)目的個(gè)性所在。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：從街區(qū)到街區(qū)生活從街區(qū)到街區(qū)生活惠山新城的大盤很多，但敢于做城的大盤不多，我們之所以有勇氣造城，在于我們的社區(qū)有魂，這是我們最重要

42、的資源街區(qū)街區(qū)大盤大盤街區(qū)生活街區(qū)生活創(chuàng)新街區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新街區(qū)產(chǎn)品全面街區(qū)配套全面街區(qū)配套20052005年年20062006年年重點(diǎn)落在我們重點(diǎn)落在我們是大盤，我們是大盤，我們有什么？有什么？重點(diǎn)落在街區(qū)有什么？為什么要住到街區(qū)去？重點(diǎn)落在街區(qū)有什么？為什么要住到街區(qū)去？街區(qū)生活究竟怎樣？街區(qū)產(chǎn)品有何不同？街區(qū)生活究竟怎樣？街區(qū)產(chǎn)品有何不同？提升三：【配套示范化】強(qiáng)化配套引擎，以示范消除抗性強(qiáng)化配套引擎，以示范消除抗性利用交通、教育、商業(yè)、生態(tài)的強(qiáng)化與逐步落實(shí)，從實(shí)處消除客利用交通、教育、商業(yè)、生態(tài)的強(qiáng)化與逐步落實(shí)，從實(shí)處消除客戶尤其是市區(qū)客戶的疑慮和抗性，真正實(shí)現(xiàn)生活城的理想。戶尤其是市區(qū)客戶

43、的疑慮和抗性，真正實(shí)現(xiàn)生活城的理想。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：領(lǐng)先一步，示范生活領(lǐng)先一步，示范生活配套不貴于多而貴于精，不在于規(guī)模而在于領(lǐng)先，要建立市場(chǎng)信心，成就惠山大道第一城，就必須在配套上領(lǐng)先一步交通引擎交通引擎【惠山大道【惠山大道/ /城市公交線城市公交線/ /社區(qū)巴士】社區(qū)巴士】商業(yè)引擎商業(yè)引擎【商業(yè)街招商【商業(yè)街招商/ /商業(yè)街包裝商業(yè)街包裝】教育引擎教育引擎【學(xué)校啟動(dòng)【學(xué)校啟動(dòng)/ /特色幼兒園落實(shí)特色幼兒園落實(shí)/ /獎(jiǎng)學(xué)金計(jì)劃】獎(jiǎng)學(xué)金計(jì)劃】理想生活全面示范理想生活全面示范交通引擎交通引擎【惠山大道【惠山大道/ /城市公交線城市公交線/ /社區(qū)巴士】社區(qū)巴士】惠山大道開通惠山大道開通（圍繞惠山

44、大道第一城組織強(qiáng)勢(shì)宣傳）（圍繞惠山大道第一城組織強(qiáng)勢(shì)宣傳）3月理想大道開街理想大道開街社區(qū)巴士落實(shí)社區(qū)巴士落實(shí)（落實(shí)社區(qū)巴士車次、時(shí)間、地點(diǎn)等）（落實(shí)社區(qū)巴士車次、時(shí)間、地點(diǎn)等）8月城市公交線落實(shí)城市公交線落實(shí)（除（除601601外，盡可能再落實(shí)外，盡可能再落實(shí)2 2條公交線路）條公交線路）10月交通引擎強(qiáng)化交通引擎強(qiáng)化消除交通抗性消除交通抗性以惠山大道、社區(qū)巴士、城市公交線的落實(shí)與宣傳，形成市區(qū)到理想城市的完善交通網(wǎng)絡(luò)，并盡可能穿越理想大道，在理想城市內(nèi)部形成城市公交樞紐，形成本案強(qiáng)有力的交通優(yōu)勢(shì)，消除市區(qū)客源的交通抗性。售樓處售樓處公交站點(diǎn)公交站點(diǎn)社區(qū)巴士休息站社區(qū)巴士休息站重點(diǎn)集中在一個(gè)

45、區(qū)域重點(diǎn)集中在一個(gè)區(qū)域社區(qū)巴士的作用如何強(qiáng)化？社區(qū)巴士的作用如何強(qiáng)化？1 1、線路：兩條線路環(huán)線巴士惠山市區(qū)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)巴士、線路：兩條線路環(huán)線巴士惠山市區(qū)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)巴士環(huán)線巴士主要負(fù)責(zé)將周邊各區(qū)客戶送至市區(qū)外展處，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)巴士主要將客戶從市區(qū)送往現(xiàn)場(chǎng)，增開一條環(huán)線巴士是為了最大程度挖掘全市性客源。2 2、運(yùn)行時(shí)間：、運(yùn)行時(shí)間：未來的社區(qū)巴士建議為24小時(shí)運(yùn)行，晚間運(yùn)行間隔時(shí)間可加長(zhǎng)，但保證無論何時(shí)小區(qū)居民都可以由市區(qū)回到家中。3 3、站點(diǎn)包裝：、站點(diǎn)包裝：在點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的巴士依靠站建議設(shè)置社區(qū)巴士休息站，休息站除等待巴士的功能外，還可增加休閑功能，等車的同時(shí)可購(gòu)買飲料、閱讀雜志，甚至聽聽音樂，讓等車也變成一種

46、享受。外觀獨(dú)立小巧外觀獨(dú)立小巧內(nèi)部可設(shè)休息椅、書報(bào)架內(nèi)部可設(shè)休息椅、書報(bào)架8月商業(yè)街開賣前，落實(shí)理想大道開街、商業(yè)街包裝，同時(shí)開始進(jìn)行商業(yè)招商。1 1、功能：、功能：必須將社區(qū)基本生活必須具備的配套功能先落實(shí)，如菜場(chǎng)、超市、小型餐飲等，至少完成部分品牌店的招商及簽約。在此基礎(chǔ)之上再盡可能落實(shí)其他具城市功能的配套，如中型超市、大型餐飲、電影院等；2 2、包裝：、包裝：商業(yè)街開賣時(shí)盡可能將理想大道開出一部分，商業(yè)街立面應(yīng)有一定的特色與品質(zhì)感，如招商無法完成，則建議用假店招進(jìn)行包裝，并將某一個(gè)廣場(chǎng)作為重點(diǎn)包裝對(duì)象。可參考未來域做法。商業(yè)引擎商業(yè)引擎【商業(yè)街招商【商業(yè)街招商/ /商業(yè)街包裝商業(yè)街包裝】

47、教育引擎教育引擎【學(xué)校啟動(dòng)【學(xué)校啟動(dòng)/ /特色幼兒園落實(shí)特色幼兒園落實(shí)/ /獎(jiǎng)學(xué)金計(jì)劃】獎(jiǎng)學(xué)金計(jì)劃】【學(xué)校簽約】【學(xué)校簽約】年底之前，敦促區(qū)政府落實(shí)學(xué)校啟動(dòng)事宜，盡可能使該學(xué)校有一定特色，只要確定學(xué)校啟動(dòng)的時(shí)間表，就可以展開宣傳?！居變簣@簽約】【幼兒園簽約】年底之前，落實(shí)幼兒園的品牌和特色，只需與品牌幼兒園簽約，即可配合學(xué)校啟動(dòng)展開宣傳，強(qiáng)化教育啟動(dòng)的效果?！惊?jiǎng)學(xué)金計(jì)劃】【獎(jiǎng)學(xué)金計(jì)劃】制取銷售額的一定比例成立“順馳理想城市獎(jiǎng)學(xué)金”，對(duì)于社區(qū)學(xué)?；蛴變簣@的優(yōu)秀學(xué)生給予獎(jiǎng)勵(lì)，每年在社區(qū)住戶子女中評(píng)選出若干名優(yōu)秀學(xué)生，給予獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)學(xué)金計(jì)劃的發(fā)布可結(jié)合學(xué)校的開工奠基同時(shí)成立。配套學(xué)校啟動(dòng)配套學(xué)校啟動(dòng)獎(jiǎng)

48、學(xué)金計(jì)劃發(fā)布獎(jiǎng)學(xué)金計(jì)劃發(fā)布特色幼兒園落實(shí)特色幼兒園落實(shí)教育引擎強(qiáng)化教育引擎強(qiáng)化消除生活抗性消除生活抗性20062006年，理想生活全面示范年，理想生活全面示范3 3月月惠山大道開通惠山大道開通8 8月月理想大道開街理想大道開街社區(qū)巴士落實(shí)社區(qū)巴士落實(shí)1010月月1212月月示范學(xué)校奠基示范學(xué)校奠基幼兒園品牌落實(shí)幼兒園品牌落實(shí)獎(jiǎng)學(xué)金啟動(dòng)獎(jiǎng)學(xué)金啟動(dòng)示范示范交通引擎交通引擎強(qiáng)化交通引擎強(qiáng)化交通引擎強(qiáng)化強(qiáng)化交通引擎交通引擎示范示范教育引擎教育引擎商業(yè)街包裝商業(yè)街包裝商業(yè)街招商商業(yè)街招商商業(yè)街開賣商業(yè)街開賣示范示范商業(yè)引擎商業(yè)引擎城市公交車城市公交車落實(shí)落實(shí)【銷售與推廣的【銷售與推廣的時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)如何安排？

49、】如何安排？】一個(gè)原則【天時(shí)地利人和】二個(gè)階段【上半年與下半年】一個(gè)原則一個(gè)原則【天時(shí)地利人和】【天時(shí)地利人和】天時(shí)天時(shí)地利地利人和人和利用事件利用事件借勢(shì)推廣借勢(shì)推廣產(chǎn)品錯(cuò)位產(chǎn)品錯(cuò)位現(xiàn)場(chǎng)感染現(xiàn)場(chǎng)感染充足蓄水充足蓄水口碑延續(xù)口碑延續(xù)二個(gè)階段二個(gè)階段【上半年與下半年】【上半年與下半年】項(xiàng)目理想城市加州洋房公園城產(chǎn)品洋房成交價(jià)可能繼續(xù)上漲到達(dá)4500價(jià)格產(chǎn)品特色上半年加推洋房，下半年有可能推出小高層和高層上半年多層小高層洋房均有，下半年為小高層上半年推剩余小高層，下半年推出約10萬平米多層、聯(lián)排及少量小高層多層3650，洋房4300，小高層36003500左右，略低于理想城市，06年不排除有打價(jià)格

50、戰(zhàn)的可能洋房較有特色，06年新推產(chǎn)品將有創(chuàng)新延續(xù)加州風(fēng)情，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感強(qiáng)06年新推的產(chǎn)品將會(huì)有一定殺傷力結(jié)論產(chǎn)品：上半年整合，下半年創(chuàng)新產(chǎn)品：上半年整合，下半年創(chuàng)新上半年整合三種產(chǎn)品同時(shí)銷售，以多層帶動(dòng)小高層，洋房自然去化；上半年整合三種產(chǎn)品同時(shí)銷售，以多層帶動(dòng)小高層，洋房自然去化；下半年主力推出小高層，洋房依靠?jī)r(jià)差去化；下半年主力推出小高層，洋房依靠?jī)r(jià)差去化；推廣：上半年抓大，下半年捉小推廣：上半年抓大，下半年捉小上半年重點(diǎn)解決區(qū)域抗性，下半年重點(diǎn)解決產(chǎn)品抗性；上半年重點(diǎn)解決區(qū)域抗性，下半年重點(diǎn)解決產(chǎn)品抗性；品牌：上半年積累，下半年發(fā)力品牌：上半年積累，下半年發(fā)力上半年建立品牌領(lǐng)袖力，下半年依

51、托領(lǐng)袖地位發(fā)力上半年建立品牌領(lǐng)袖力，下半年依托領(lǐng)袖地位發(fā)力銷售：上半年防御，下半年攻擊銷售：上半年防御，下半年攻擊上半年以多層形成防御，下半年以小高層集中攻擊上半年以多層形成防御，下半年以小高層集中攻擊攻城第三部：一線布署攻城第三部：一線布署【銷售策略銷售策略如何制定？】如何制定？】【周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)分析【周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)分析 】【問題點(diǎn)及解決辦法】【問題點(diǎn)及解決辦法】【推案策略【推案策略 】【銷售策略【銷售策略 】【周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)分析復(fù)地公園城】【周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)分析復(fù)地公園城】現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：0505年在市場(chǎng)上推出了多層及小高層年在市場(chǎng)上推出了多層及小高層其中多層基本售完，小

52、高層銷售情況不佳其中多層基本售完，小高層銷售情況不佳 多層小高層小高層動(dòng)態(tài)：動(dòng)態(tài)：1 1、產(chǎn)品、產(chǎn)品 上半年主力推廣剩余產(chǎn)品，并且做二期的修改方案上半年主力推廣剩余產(chǎn)品，并且做二期的修改方案 下半年主力推廣二期產(chǎn)品，以多層及聯(lián)排為主下半年主力推廣二期產(chǎn)品，以多層及聯(lián)排為主2 2、上半年銷售策略、上半年銷售策略 以降價(jià)銷售小高層為主以降價(jià)銷售小高層為主 在價(jià)格基本不動(dòng)的情況下，贈(zèng)送實(shí)物：裝修、家電、汽車等在價(jià)格基本不動(dòng)的情況下，贈(zèng)送實(shí)物：裝修、家電、汽車等 重點(diǎn)爭(zhēng)取市區(qū)客戶，并且可能與市區(qū)的中介店聯(lián)合銷售重點(diǎn)爭(zhēng)取市區(qū)客戶，并且可能與市區(qū)的中介店聯(lián)合銷售 二期二期【周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)分析加州洋房

53、】【周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)分析加州洋房】現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：推出推出171171套花園洋房，到上周止已售出套花園洋房，到上周止已售出138138套套 動(dòng)態(tài)：動(dòng)態(tài)：1 1、產(chǎn)品、產(chǎn)品 上半年推花園洋房上半年推花園洋房 下半年主力推廣小高層和高層下半年主力推廣小高層和高層 2 2、上半年銷售策略、上半年銷售策略 洋房?jī)r(jià)格上揚(yáng)，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化洋房?jī)r(jià)格上揚(yáng)，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化 小高層和高層將采用低價(jià)策略，比我們低大約小高層和高層將采用低價(jià)策略，比我們低大約200200元元 春節(jié)后到年末將計(jì)劃春節(jié)后到年末將計(jì)劃1515個(gè)左右的個(gè)左右的spsp活動(dòng)，基本目的是最大化爭(zhēng)取市區(qū)客戶活動(dòng)，基本目的是最大化爭(zhēng)取市區(qū)客戶 【周邊

54、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)分析周邊其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手】【周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)分析周邊其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手】動(dòng)態(tài)：動(dòng)態(tài)：周邊其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略幾乎一致，在產(chǎn)品相似但品牌、規(guī)模不周邊其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略幾乎一致，在產(chǎn)品相似但品牌、規(guī)模不如我們的情況下，采用價(jià)格策略，均價(jià)最起碼比我們要低如我們的情況下，采用價(jià)格策略，均價(jià)最起碼比我們要低200200元，元，個(gè)別產(chǎn)品更是低過個(gè)別產(chǎn)品更是低過500500元。元?！締栴}點(diǎn)及解決辦法問題點(diǎn)【問題點(diǎn)及解決辦法問題點(diǎn)】問題點(diǎn)：?jiǎn)栴}點(diǎn)：從理想城市現(xiàn)場(chǎng)到周邊的各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，站在銷售的角度上，本產(chǎn)品面從理想城市現(xiàn)場(chǎng)到周邊的各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，站在銷售的角度上，本產(chǎn)品面臨著三個(gè)問題：臨著三個(gè)問題：1

55、1、產(chǎn)品問題、產(chǎn)品問題 從全年看，周邊各類產(chǎn)品都有，我們?nèi)绾闻c他們形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) 同類型產(chǎn)品，我們?nèi)绾翁岣吒?jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取產(chǎn)品差異化 2 2、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 周邊產(chǎn)品，除了加洲洋房的洋房外，幾乎無一例外都比我們價(jià)格低 3 3、客源爭(zhēng)奪、客源爭(zhēng)奪 惠山項(xiàng)目客源主要來自本區(qū)域、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、無錫市區(qū)。隨著惠山大 道的開通，以及地緣性客戶的減少，爭(zhēng)奪無錫市區(qū)的客戶成為所有爭(zhēng)奪無錫市區(qū)的客戶成為所有 項(xiàng)目新一輪客戶爭(zhēng)奪的核心。項(xiàng)目新一輪客戶爭(zhēng)奪的核心。 解決辦法：解決辦法：1 1、推案順序、推案順序 通過不同時(shí)期的推案主題，形成相同時(shí)間段內(nèi)，我們的產(chǎn)品類別不同， 以區(qū)隔市場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)。 2 2、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品

56、創(chuàng)新 通過提高產(chǎn)品附加值，以及增加緊湊型產(chǎn)品的方式，形成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。3 3、價(jià)格策略、價(jià)格策略 在單價(jià)基本不變的情況下，通過價(jià)格杠桿及總價(jià)策略，形成競(jìng)爭(zhēng) 4 4、客源開拓、客源開拓 針對(duì)市區(qū)客戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、江陰客戶做開拓，以促進(jìn)產(chǎn)品的銷售 【問題點(diǎn)及解決辦法解決辦法【問題點(diǎn)及解決辦法解決辦法】【推案策略推案順序【推案策略推案順序】上半年下半年復(fù)地公園城高層少量多層多層聯(lián)排部分小高層加州洋房洋房小高層高層其他個(gè)案小高層少量多層別墅多層小高層理想城市主推多層輔推小高層自然去化洋房主推小高層輔推洋房自然去化多層一、剩余產(chǎn)品分析：一、剩余產(chǎn)品分析：1 1、洋房、洋房 剩余96套，體量不大，做為全年

57、的銷售指標(biāo)來說，消化掉這部分產(chǎn)品 應(yīng)該說問題不大； 從價(jià)格、樣板段、樣板房和業(yè)務(wù)執(zhí)行來說，我們和加洲洋房比較并不 占優(yōu)勢(shì)，此時(shí)短兵相接容易兩敗俱傷； 隨著加洲洋房的銷售進(jìn)度及價(jià)格的上揚(yáng)，年中到下半年我們的產(chǎn)品優(yōu) 勢(shì)就體現(xiàn)出來了，此時(shí)再加力推廣也不遲?！就瓢覆呗酝瓢皋k法【推案策略推案辦法】2 2、小高層、小高層 剩余211套，體量很大; 由于對(duì)產(chǎn)品的固有抗性及缺少蓄水時(shí)間，導(dǎo)致產(chǎn)品積壓； 同期推出將面臨公園城的優(yōu)惠競(jìng)爭(zhēng)，前景并不看好； 公園城小高層產(chǎn)品面積過大，基本在130-150平方米之間，而理想城市 的面積控制不錯(cuò)，大小面積均有； 可采用在年中集中推廣的方式，一方面由公園城先進(jìn)行市場(chǎng)教育，我

58、 們可以坐享其成；一方面有一段時(shí)間對(duì)小高層進(jìn)行蓄水，利于接下來 的推廣。3 3、多層、多層同期市場(chǎng)上多層很少，該產(chǎn)品又是大眾接受度最高的產(chǎn)品；多層剩余體量也不小，共計(jì)271套，應(yīng)在周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)出現(xiàn)產(chǎn)品真空時(shí)迅速去化，不僅能解決資金問題，還能在市場(chǎng)上形成快速銷售的良好形象。二、上半年推案辦法：二、上半年推案辦法：1 1、主推多層、主推多層 余房139套，同時(shí)推出； d10d14共計(jì)132套，屬于未入市產(chǎn)品，建議3-4月各推二個(gè)單元，5月 再推一個(gè)單元，至于先后順序均可； 139套的余房中，主力推三房產(chǎn)品，小面積及二房產(chǎn)品或者不推或者加 價(jià)推。2 2、次推小高層、次推小高層 主要以推小高層的二房及

59、小面積的為主，可推xg11和xg13；由于公園城小高層主推的是大面積，這樣我們?cè)谙嘟姆秶鷥?nèi)用多層去吸引客戶；用小高層二房在客層上及總價(jià)上吸引客戶； 多層的小面積不推，可由現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)將客戶引導(dǎo)到小高層上去。 3 3、自然去化洋房、自然去化洋房 留到下半年，在周邊市場(chǎng)上無競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品時(shí)，再推出以取得利潤(rùn)最大化。 三、下半年推案辦法：以小高層為主三、下半年推案辦法：以小高層為主由于關(guān)于產(chǎn)品部分的建議前面已經(jīng)提報(bào)過了，并且產(chǎn)品也還未定，這里就不多敘述了；主導(dǎo)思想就是大面積產(chǎn)品以產(chǎn)品創(chuàng)新取勝；小面積產(chǎn)品以緊湊型、低總價(jià)來與周邊低價(jià)抗衡。 【銷售策略價(jià)格及付款【銷售策略價(jià)格及付款】?jī)r(jià)格：價(jià)格：就現(xiàn)行的價(jià)格來，

60、問題不大，可稍稍提高多層三、四樓的價(jià)格，由原來價(jià)差200-250元上調(diào)到250-300元；另外多層的六樓如在四月份前的銷售還是不理想，建議做樣板與后期的小高層共同推廣。 付款方式：付款方式：針對(duì)小高層產(chǎn)品：首付3萬元簽約，余款發(fā)展商提供2年免息分期貸款；3萬元更具像化，比10%首付更易讓消費(fèi)者感覺到實(shí)惠。 【銷售策略增加客源的三個(gè)方向【銷售策略增加客源的三個(gè)方向】市區(qū)客源：市區(qū)客源：1 1、形象上：確立惠山第一盤、形象上：確立惠山第一盤2 2、核心競(jìng)爭(zhēng)力：解決市區(qū)客源的后顧之憂、核心競(jìng)爭(zhēng)力：解決市區(qū)客源的后顧之憂 包裝街區(qū)概念 包裝商業(yè)配套 在無錫市內(nèi)安排往返社區(qū)巴士3 3、現(xiàn)場(chǎng)包裝、現(xiàn)場(chǎng)包裝