商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引

1、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引銀監(jiān)發(fā)200457號(hào)2004年09月02日第一章 總 則第一條 為提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，根據(jù)有關(guān)銀行監(jiān)管法律法規(guī)和銀行審慎監(jiān)管要求，制定本指引。第二條 本指引所稱房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款。主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。本指引所稱土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷(xiāo)售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。個(gè)人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)、建造和

2、大修理各類(lèi)型住房的貸款。商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購(gòu)置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類(lèi)型房產(chǎn)的貸款。第二章 風(fēng) 險(xiǎn) 控 制第三條 商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)政策及其不同類(lèi)型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)，明確不同類(lèi)型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理以及中介機(jī)構(gòu)的選擇等內(nèi)容。商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要對(duì)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等予以關(guān)注，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理及內(nèi)控制度。第四條 商業(yè)銀行應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)控流程，確保工作人員遵守上述風(fēng)險(xiǎn)政策及不同類(lèi)型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)。第五條 商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)化分工，按照申請(qǐng)的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定各自的職業(yè)道德

3、標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，明確相應(yīng)的權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)。第六條 商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)內(nèi)部職能部門(mén)和分支機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行年度專項(xiàng)稽核，并形成稽核報(bào)告?；藞?bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（一）內(nèi)部職能部門(mén)和分支機(jī)構(gòu)上年度發(fā)放貸款的整體情況；（二）稽核中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)；（三）內(nèi)部職能部門(mén)和分支機(jī)構(gòu)對(duì)上次稽核報(bào)告中所提建議的整改情況。第七條 商業(yè)銀行對(duì)于介入房地產(chǎn)貸款的中介機(jī)構(gòu)的選擇，應(yīng)著重于其企業(yè)資質(zhì)、業(yè)內(nèi)聲譽(yù)和業(yè)務(wù)操作程序等方面的考核，擇優(yōu)選用，并簽訂責(zé)任條款，對(duì)于因中介機(jī)構(gòu)的原因造成的銀行業(yè)務(wù)損失應(yīng)有明確的賠償措施。第八條 商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評(píng)估體系，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)予以關(guān)注。第九條 商業(yè)銀行應(yīng)

4、建立完善的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)分析平臺(tái)，對(duì)所發(fā)放貸款的情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，并及時(shí)對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行整理分析，保證貸款信息的準(zhǔn)確性、真實(shí)性、完整性，以有效監(jiān)控整體貸款狀況。第十條 商業(yè)銀行應(yīng)逐筆登記房地產(chǎn)貸款詳細(xì)情況，以確保該信息可以準(zhǔn)確錄入銀行監(jiān)管部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)或信貸登記咨詢系統(tǒng)，以利于各商業(yè)銀行之間、商業(yè)銀行與社會(huì)征信機(jī)構(gòu)之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。第三章 土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理第十一條 商業(yè)銀行對(duì)資本金沒(méi)有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的借款人不得發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。第十二條 商業(yè)銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款時(shí)，應(yīng)對(duì)土地的整體情況調(diào)查分析，包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測(cè)繪情況

5、、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃是否相符等。第十三條 商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門(mén)及相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場(chǎng)發(fā)育狀況、土地的未來(lái)用途及有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃等方面的政策和研究，實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。第十四條 商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款設(shè)立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金專戶，加強(qiáng)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)收益的監(jiān)控。第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理第十五條 商業(yè)銀行對(duì)未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款。第十六條 商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不

6、低于35%。第十七條 商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，應(yīng)建立嚴(yán)格的貸款項(xiàng)目審批機(jī)制，對(duì)該貸款項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，以確保該項(xiàng)目符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，確認(rèn)該項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性。第十八條 商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核：包括企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級(jí)等基本背景，近三年的經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)狀況，以往的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況，與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)等。對(duì)資質(zhì)較差或以往開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)審慎發(fā)放；對(duì)經(jīng)營(yíng)管理存在問(wèn)題、不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營(yíng)記錄的，貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。對(duì)于依據(jù)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司

7、，應(yīng)根據(jù)其自身特點(diǎn)對(duì)其業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)狀況，以及股東及關(guān)聯(lián)公司的上述情況以及彼此間的法律關(guān)系等進(jìn)行深入調(diào)查審核。第十九條 商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保，確保擔(dān)保真實(shí)、合法、有效。第二十條 商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實(shí)后，可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，防止貸款挪作他用。同時(shí)，積極采取措施應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的項(xiàng)目自身的變化、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的變化、建筑施工企業(yè)的變化等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止違規(guī)使用貸款情況。第二十一條 商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款使用情況，防止用流

8、動(dòng)資金貸款為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目墊資。第二十二條 商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售款進(jìn)行監(jiān)控，在收回貸款本息之前，防止將銷(xiāo)售款挪作他用。第二十三條 商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)情況，確保對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。第二十四條 商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險(xiǎn)。第二十五條 商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注國(guó)家政策及市場(chǎng)的變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響，利用市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制、區(qū)域市場(chǎng)分類(lèi)的指標(biāo)體系，建立針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度和風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型的階段監(jiān)測(cè)方案，并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。第五章 個(gè)人住房貸款

9、的風(fēng)險(xiǎn)管理第二十六條 商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格遵照相關(guān)個(gè)人住房貸款政策規(guī)定，不得違反有關(guān)貸款年限和貸款與房產(chǎn)價(jià)值比率等方面的規(guī)定。第二十七條 商業(yè)銀行制定的個(gè)人住房貸款申請(qǐng)文件應(yīng)包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產(chǎn)表、借款人現(xiàn)住房情況、借款人購(gòu)房貸款資料、擔(dān)保方式、借款人聲明等要素。第二十八條 商業(yè)銀行應(yīng)確保貸款經(jīng)辦人員向借款人說(shuō)明其所提供的個(gè)人信息（包括借款人所提交的所有文件資料和個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債情況）將經(jīng)過(guò)貸款審核人員的調(diào)查確認(rèn)，并要求借款人據(jù)此簽署書(shū)面聲明。第二十九條 商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)貸款審核人員確認(rèn)后的所有相關(guān)信息以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的形式記錄存檔。上述相關(guān)信息包括個(gè)人信息的確認(rèn)、銀行對(duì)申請(qǐng)人償還

10、能力、償還意愿的風(fēng)險(xiǎn)審核及對(duì)抵押品的評(píng)估情況（具體內(nèi)容參見(jiàn)附件2）。第三十條 商業(yè)銀行的貸款經(jīng)辦人員對(duì)借款人的借款申請(qǐng)初審?fù)夂?，?yīng)由貸款審核人員對(duì)借款人提交文件資料的完整性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性及合法性進(jìn)行復(fù)審。第三十一條 商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來(lái)行業(yè)發(fā)展對(duì)收入水平的影響；應(yīng)通過(guò)借款人的收入水平、財(cái)務(wù)情況和負(fù)債情況判斷其貸款償付能力；應(yīng)通過(guò)了解借款人目前居住情況及此次購(gòu)房的首付支出判斷其對(duì)于所購(gòu)房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素，并據(jù)此對(duì)貸款申請(qǐng)做整體分析。第三十二條 商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)每一筆貸款申請(qǐng)做內(nèi)部的信息調(diào)查，包括了解借款人在本行的

11、貸款記錄及存款情況。第三十三條 商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)對(duì)包括借款人的聘用單位、稅務(wù)部門(mén)、工商管理部門(mén)以及征信機(jī)構(gòu)等獨(dú)立的第三方進(jìn)行調(diào)查，審核貸款申請(qǐng)的真實(shí)性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產(chǎn)、負(fù)債情況、信用記錄等。商業(yè)銀行對(duì)自雇人士（即自行成立法人機(jī)構(gòu)或其他經(jīng)濟(jì)組織，或在上述機(jī)構(gòu)內(nèi)持有超過(guò)10%股份，或其個(gè)人收入的主要來(lái)源為上述機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)收入者）申請(qǐng)個(gè)人住房貸款進(jìn)行審核時(shí)，不能僅憑個(gè)人開(kāi)具的收入證明來(lái)判斷其還款能力，應(yīng)通過(guò)要求其提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對(duì)帳單、財(cái)務(wù)報(bào)表、稅單證明和實(shí)地調(diào)查等方式，了解其經(jīng)營(yíng)情況和真實(shí)財(cái)務(wù)狀況，全面分析其還款能力。第三十四條 對(duì)以個(gè)人身份申請(qǐng)的商業(yè)用房貸款，如借款

12、人是自雇人士或公司的股東、董事，商業(yè)銀行應(yīng)要求借款人提供公司財(cái)務(wù)報(bào)表，業(yè)務(wù)資料并進(jìn)行審核。第三十五條 商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各地市場(chǎng)情況的不同制定合理的貸款成數(shù)上限，但所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過(guò)80%。第三十六條 商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）。房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入所有債務(wù)與收入比的計(jì)算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額）/月均收入上述計(jì)算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請(qǐng)人自身的可支配收入，即單一申請(qǐng)

13、為申請(qǐng)人本人可支配收入，共同申請(qǐng)為主申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人的可支配收入。但對(duì)于單一申請(qǐng)的貸款，如商業(yè)銀行考慮將申請(qǐng)人配偶的收入計(jì)算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實(shí)，同時(shí)對(duì)于已將配偶收入計(jì)算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計(jì)入。第三十七條 商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)調(diào)查非國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期居住借款人在國(guó)外的工作和收入背景，了解其在華購(gòu)房的目的，并在對(duì)各項(xiàng)信息調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上評(píng)估借款人的償還能力和償還意愿。第三十八條 商業(yè)銀行應(yīng)區(qū)別判斷抵押物狀況。抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買(mǎi)賣(mài)交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性評(píng)估，可根據(jù)各行實(shí)際情況選擇內(nèi)部評(píng)估，但要由具有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)

14、業(yè)資格的專業(yè)人士出具意見(jiàn)書(shū)，或委托獨(dú)立的具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于精裝修樓盤(pán)以及售價(jià)明顯高出周邊地區(qū)售價(jià)的樓盤(pán)的評(píng)估要重點(diǎn)關(guān)注。對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。第三十九條 商業(yè)銀行在對(duì)貸款申請(qǐng)做出最終審批前，貸款經(jīng)辦人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。對(duì)于借款人遞交的貸款申請(qǐng)表和貸款合同需有貸款經(jīng)辦人員的見(jiàn)證簽署。商業(yè)銀行應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢擬抵押房屋的權(quán)屬狀況，決定發(fā)放抵押貸款的，應(yīng)在貸款合同簽署后及時(shí)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。第四十條 商業(yè)銀行對(duì)未完全按照前述要求發(fā)放的貸款，應(yīng)有專門(mén)的處理方法，除將發(fā)放原因和理由記錄存檔外，還應(yīng)密切關(guān)注及監(jiān)控該筆貸款的還款記錄。第四十一條 商業(yè)銀行應(yīng)建立逾期貸款的催收系統(tǒng)和催收程序。應(yīng)將本行內(nèi)相關(guān)的個(gè)人信用資料包括逾期客戶名單等實(shí)行行內(nèi)共享。第六章 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管措施第四十二條 銀監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)定期對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款發(fā)放規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量、償付狀況及催收情況、風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部貸款審核控制進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并確定監(jiān)管重點(diǎn)。第四十三條 銀監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)根據(jù)非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管情況，每年至少選擇兩家商業(yè)銀行，對(duì)房地產(chǎn)貸款的下列事項(xiàng)進(jìn)行全面或者專項(xiàng)檢查：（一）貸款質(zhì)