深圳市城市更新改造政策解讀和工作步驟流程整理PPT課件

1、四四三三 二二 一一城市更新政策介紹城市更新基本概念城市更新分類解讀城市更新主要程序第1頁/共30頁Part 1 城市更新政策介紹第2頁/共30頁時間名稱2005關于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實施意見 深府200556號 2007關于開展城中村（舊村）改造工作有關事項的通知深府辦2007159號2007關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見深府200775號2008關于推進我市工業(yè)區(qū)升級改造試點項目的意見深府辦200835號2008關于加快推進我市舊工業(yè)區(qū)升級改造的工作方案深府辦200893號2009廣東省政府關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（粵府200978號）2009深圳市城市

2、更新辦法市政府令第211號2010關于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知深規(guī)土(2010)59號2010深圳市人民政府關于深入推進城市更新工作的意見深府2010193號2010拆除重建類城市更新項目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則深規(guī)土20103242010深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）2011城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則（試行）2011深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定2012深圳市城市更新辦法實施細則深府20121號2012關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施深府辦201245號第3頁/共30頁Part 2 城市更新基本概念第4頁/共30頁2.1 城市更新的必要

3、條件城市更新，是指由符合規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和辦法規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：第5頁/共30頁2.2 城市更新的三個途徑綜合整治類功能改變類拆除重建類不改變土地使用權的權利主體和使用期限保留建筑物的原主體結構改善消防設施改善基礎設施和公共服務設施改善沿街立面、環(huán)境整治既有建筑節(jié)能改造不改變建筑主體結構和使用功能改變部分或者全部建筑物使用功能可能改變土地使用權的權利主體可能變更部分土地性質嚴格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施第6頁/共30頁2.3 城市更新單元城

4、市更新單元l拆除重建城市更新單元是為實施以拆除重建類城市更新為主的城市更新活動而劃定的相對成片區(qū)域；l基本單位確定規(guī)劃要求、協(xié)調各方利益、落實城市更新目標和責任的基本管理單位l多個項目一個城市更新單元可包含一個或者多個更新項目第7頁/共30頁2.3 城市更新的規(guī)劃計劃第8頁/共30頁2.3 城市更新的規(guī)劃計劃第9頁/共30頁2.3 城市更新的規(guī)劃計劃l城市更新單元規(guī)劃的制定計劃；l已具備實施條件的拆除重建類和綜合整治類城市更新項目；其中綜合整治類城市更新項目可以單獨制定年度計劃 l相關資金來源等內(nèi)容；城市更新年度計劃第10頁/共30頁Part 3 城市更新分類解讀第11頁/共30頁3.1 綜合

5、整治類城市更新基本不涉及房屋拆建的環(huán)境凈化、美化項目.u不改變建筑主體結構和使用功能；u一般不加建附屬設施，加建的附屬設施應當滿足相關規(guī)范的要求。綜合整治包括哪些內(nèi)容？沿街立面更新環(huán)境綠化美化公共服務設施改造第12頁/共30頁3.1 綜合整治類城市更新由區(qū)政府制定實施方案并組織實施，經(jīng)費來源多元化.綜合整治的實施主體是誰？市政府區(qū)政府權利人其他相關人有關部門批準或者備案經(jīng)費 來源申報涉及改善基礎設施、公共服務設施和市容環(huán)境區(qū)政府制定方案并組織實施第13頁/共30頁3.2 功能改變類城市更新符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，滿足產(chǎn)業(yè)轉型升級的需要.u1、符合城市規(guī)劃；u2、已取得深圳市建設用地規(guī)劃許可證和深圳市

6、建設工程規(guī)劃許可證；u3、已簽訂深圳市土地使用權出讓合同書并付清地價款；u4、涉及有關專業(yè)管理部門審批的，應取得有關部門的審核意見。進行功能改變的條件是什么？第14頁/共30頁3.2 功能改變類城市更新具有以下情形之一的，不得實施功能改變類城市更新:禁止功能改變的情況有哪些？(一)申請將配套服務設施改變功能，改變后無法滿足相關配套要求的(二)申請將文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護要求的(三)申請將危險房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆除重建區(qū)域內(nèi)的建筑物改變功能的(四)建筑物改變使用功能后，不符合建筑結構安全、城市景觀設計，或

7、者公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關技術要求的(五)申請建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的(六)建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，未經(jīng)本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主及同一宗地內(nèi)其他主張與改變功能有利害關系的業(yè)主同意的(七)未經(jīng)評估和無害化治理的污染場地申請改變功能進行二次開發(fā)的第15頁/共30頁3.2 功能改變類城市更新向市規(guī)劃國土部門申請辦理規(guī)劃許可變更和相關手續(xù).如何申請建筑物功能改變？土地使用權人或建筑物業(yè)主遞交申請材料受理申請公示規(guī)劃審批土地部門簽訂土地使用權出讓合同的補充協(xié)議付清地價款規(guī)劃部門收回原深圳市建設工程規(guī)劃許可證重新核發(fā)建設工程規(guī)劃許

8、可證或建筑工程裝飾、裝修許可文件第16頁/共30頁3.2 功能改變類城市更新功能改變后補繳地價怎樣計算？銷售額原有建筑面積部分補繳地價銷售額原土地用途剩余期限的公告基準地價銷售額改變后土地使用權剩余期限的公告基準地價改變功能后的原有建筑面積地價+增加建筑面積地價.改變后的功能和土地使用權剩余期限的市場評估地價標準增加建筑面積部分補繳地價第17頁/共30頁3.3 拆除重建類城市更新所有符合改造條件的建成區(qū)（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）.（一）更新范圍符合更新單元劃定的條件;（二）擬建用途符合法定圖則的基本規(guī)定;（三）業(yè)主改造意愿符合兩個三分之二的條件; 或者經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組

9、織繼受單位股東大會按照有關規(guī)定表決同意。什么樣的片區(qū)能進行拆除重建？第18頁/共30頁業(yè)主說了算，充分發(fā)揮市場的配置作用.誰來決定改造實施的主體？遵循平等自愿的市場原則土地權利人房屋權利人單一權利主體協(xié)議買賣原地和異地安置作價入股合作開發(fā)3.3 拆除重建類城市更新第19頁/共30頁協(xié)議出讓和公開市場招拍掛.采用哪種方式出讓土地？市場主體政府主導簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議補簽土地使用權出讓合同公開招拍掛出讓土地使用權3.3 拆除重建類城市更新第20頁/共30頁3.4 拆除重建地價測算u城中村是指我市城市化過程中依照有關規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設用地指標范圍內(nèi)的

10、建成區(qū)域 。城中村新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。 第21頁/共30頁l現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補繳地價；l超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。 u1993年7月市政府關于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法的通知實施前已經(jīng)形成的居住用途舊屋。舊屋村占地面積建筑面積1建筑面積2此部分按基準地價補繳3.4 拆除重建地價測算第22頁/共30頁u政府關于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定。3.4 拆除重建地價測算

11、工業(yè)區(qū)改造p原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；p原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途p增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。p增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。第23頁/共30頁按照其改造后的功能和土地使用權期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權期限以公告基準地價標準計算的地價。3.

12、4 拆除重建地價測算其他情形用地銷售額補繳地價銷售額原有合法建筑面積地價銷售額改造后應繳地價第24頁/共30頁Part 4 城市更新主要程序第25頁/共30頁4.1 進行城市更新的一般程序業(yè)主簽署改造意愿委托書受托單位申報納入城市更新單元規(guī)劃制定計劃批準納入城市更新年度計劃土地及房屋確權、登記開發(fā)商與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議編制更新單元規(guī)劃草案核發(fā)更新單元規(guī)劃批復核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證核發(fā)改造實施主體批準文件核發(fā)房屋拆遷許可證并完成舊建筑物拆除建設用地報備申請建設用地方案圖建設用地規(guī)劃許可證注銷房地產(chǎn)證制作宗地圖申報改造實施主體核發(fā)施工許可證開工許可證核發(fā)竣工驗收證明繳納地價辦理房地產(chǎn)證入伙簽訂土地使用權出讓合同占建筑總面積2/3以上且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意拆除重建，并提供身份證及房產(chǎn)證復印機以便申報.由拆遷工作完成起36個月完成建設第26頁/共30頁4.2 涉及修改/制定法定圖則的流程受理提出初審意見征求相關部門意見形成審定的規(guī)劃草案審議規(guī)劃草案和公示處理意見審議公示核發(fā)規(guī)劃批復城市更新單元規(guī)劃獲批準后視為已完成法定圖則的修改（或制定）程序納入法定圖則規(guī)土委管理局城市更新科市城市更新辦市規(guī)劃國土委技術委員會規(guī)劃組織編制主體市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術委員會10個工作日內(nèi)45個工作日內(nèi)15個自然日10個工作日內(nèi)市規(guī)劃國