深圳萬科金色半山住宅項目產(chǎn)品價值手冊頁產(chǎn)品分析PPT課件

1、1產(chǎn)品價值手冊的位置與作用：產(chǎn)品價值手冊的位置與作用：報批報建項目定位產(chǎn)品建議規(guī)劃設計成本測算項目施工銷售物業(yè)服務工程采購客服產(chǎn)品價值手冊1、統(tǒng)一思想：萬科、代理公司、廣告公司、其他合作方。2、營銷策略的依據(jù)。3、銷售物料制作和現(xiàn)場包裝的依據(jù)。4、銷售說辭的依據(jù)。第1頁/共52頁2產(chǎn)品價值手冊的思路與方法：產(chǎn)品價值手冊的思路與方法：產(chǎn)品產(chǎn)品1.區(qū)域價值2.周邊配套3.小區(qū)環(huán)境4.房屋單體外延產(chǎn)品外延產(chǎn)品( (服務服務) )實質(zhì)產(chǎn)品實質(zhì)產(chǎn)品（功能）（功能）核心產(chǎn)品核心產(chǎn)品（精神）（精神）競品競品客戶客戶第2頁/共52頁320102010年年3 3月月3131日日萬科萬科. .金色半山產(chǎn)品價值手冊

2、金色半山產(chǎn)品價值手冊第3頁/共52頁4目目 錄錄壹壹. .項目價值項目價值貳貳. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值叁叁. .客戶價值客戶價值第4頁/共52頁5項目位置：金色半山位于羅湖與坂田交界處，是萬科項目位置：金色半山位于羅湖與坂田交界處，是萬科20102010年在深圳中軸線上的年在深圳中軸線上的新地鐵物業(yè)。項目分一期開發(fā)，新地鐵物業(yè)。項目分一期開發(fā)，5 5棟板樓復式，棟板樓復式，6 6棟點式平層，共棟點式平層，共1111棟住宅。棟住宅?？傉济妫嚎傉济妫?.26.2萬萬總建面：總建面：9.99.9萬萬住宅建面：住宅建面：9.69.6萬萬商業(yè)建面：商業(yè)建面：100010009 9班幼兒園：班幼兒園：240

3、02400容積率：容積率：1.551.55總戶數(shù)：總戶數(shù)：782782戶戶綠化率：綠化率：40%40%最大樓間距：最大樓間距：110110米米最小樓間距：最小樓間距：43.843.8米米（一）基本指標介紹（一）基本指標介紹壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第5頁/共52頁61.1.地鐵：地鐵：項目毗鄰地鐵項目毗鄰地鐵5 5號線楊美站，號線楊美站，4 4站到達站到達“亞洲第一站亞洲第一站”深圳北站（從深圳北站約深圳北站（從深圳北站約2020分鐘到達香港，約分鐘到達香港，約3030分鐘到達廣州），分鐘到達廣州）， 7 7站到達大學城（大學城站），站到達大學城（大學城站）， 9 9站站到達福田中心區(qū)（少年宮

4、），到達福田中心區(qū)（少年宮），1010站到達羅湖中心區(qū)（老街站到達羅湖中心區(qū)（老街 ）。）。（二）交通價值（二）交通價值壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值深圳北站大學城少年宮老街第6頁/共52頁72.2.自駕車到達項目：自駕車到達項目：1 1）紅嶺路沿線客戶：）紅嶺路沿線客戶：在清平快速龍景出口下，轉(zhuǎn)入布龍路（西行）后約500米，右轉(zhuǎn)至龍頸坳路，前行300米后即可到達本項目。2 2）福田客戶：）福田客戶：在南坪快速布龍出口下，前行約500米后，向右經(jīng)小出口（有2米限高標志）掉頭至立交橋下，然后直行過紅綠燈，右轉(zhuǎn)逆行30米，進入龍頸坳路，前行300米后即可到達本項目。3 3）坂田客戶：）坂田客戶：沿坂田

5、北路，在坂田北路與布龍路交匯處轉(zhuǎn)至布龍路（東行），前行約2公里，遇到紅綠燈左轉(zhuǎn)過橋，右轉(zhuǎn)逆行30米，進入龍頸坳路，前行300米后即可到達本項目。4 4）布吉客戶：）布吉客戶：從布吉路，轉(zhuǎn)入布龍路（西行，路右邊有萬科金色半山路旗和戶外廣告牌），右轉(zhuǎn)至龍頸坳路，前行300米即可達到本項目。（二）交通價值（二）交通價值壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值福田客戶福田客戶羅湖客戶羅湖客戶坂田客戶坂田客戶布吉客戶布吉客戶第7頁/共52頁83.3.自駕車從項目出發(fā)：自駕車從項目出發(fā)：1）從清平快速經(jīng)紅嶺路直達羅湖中心區(qū)；2）從南坪快速經(jīng)梅觀路和彩田路直達福田中心區(qū)。 4.4.公交：公交：1 1）E8E8路公交線路：

6、路公交線路：楊美站-萬象城（6站）。2 2）項目將引進公交站點，線路參考：）項目將引進公交站點，線路參考：金色半山-坂田小學-楊美站-清平快速-紅嶺路-大劇院-鹿丹村。（二）交通價值（二）交通價值壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第8頁/共52頁91.1.周邊為住宅用地。周邊為住宅用地。2.2.東面為政府法定生態(tài)控制線。東面為政府法定生態(tài)控制線。3.3.項目南面、東面均可眺望銀湖山景。項目南面、東面均可眺望銀湖山景。4.4.與布龍路地勢高差十余米。與布龍路地勢高差十余米。（三）周邊環(huán)境（三）周邊環(huán)境2.12.1萬平萬平米米2.32.3萬平米萬平米1.21.2萬萬平米平米金色半山，金色半山，6.26.2

7、萬萬住宅用地，住宅用地，5 5萬萬住宅用地，住宅用地，2.22.2萬，萬，住宅用地，住宅用地，2.32.3萬萬壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第9頁/共52頁101.1.周邊配套：周邊配套：項目500米內(nèi)有楊美菜市場、美家福和鑫華盛兩家百貨超市；楊美站規(guī)劃建成居住區(qū)級商業(yè)中心。2.2.社區(qū)配套：社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)配備有華潤萬家、面點王、萬湘樓、銀行ATM機等。3.3.醫(yī)療配套：醫(yī)療配套：項目1公里左右，規(guī)劃有500床位綜合醫(yī)院1所。4.4.教育配套：教育配套：項目規(guī)劃有9班幼兒園，項目500米內(nèi)規(guī)劃有3所學校：立培小學（正在使用）、坂田中小學（已建成，2010年9月投入使用）和深圳第六高級中學（已規(guī)

8、劃）。（四）配套資源（四）配套資源坂田坂田學校學校第六高級第六高級中學中學500500床位床位綜合醫(yī)院綜合醫(yī)院百貨和菜百貨和菜市場市場壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第10頁/共52頁111.1.龍頸坳路：龍頸坳路：已列入市政規(guī)劃，為布龍路到達項目主形象路，目前展示為項目專屬林蔭大道，道路保留了許多原生態(tài)的喬木。2.2.項目入口：項目入口：阿爾罕布拉宮風格的中軸水系，兩邊是高大的銀海棗和老人葵，周邊是極具西班牙風情的半山商業(yè)街。（五）項目主入口（五）項目主入口壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第11頁/共52頁121.1.小區(qū)容積率小區(qū)容積率1.551.55，具備豪宅居住舒適性。，具備豪宅居住舒適性。2.2

9、.園林綠化率園林綠化率40%40%，有老人葵、銀海棗、大王椰、鳳凰木等，有老人葵、銀海棗、大王椰、鳳凰木等2020多種植物。多種植物。3.3.最大樓間距超過最大樓間距超過110110米，最小樓間距米，最小樓間距4040多米，視野開闊。多米，視野開闊。4.4.項目配備有項目配備有 600600平米中央泳池、兒童泳池、按摩池、中軸及點式園林水景等。平米中央泳池、兒童泳池、按摩池、中軸及點式園林水景等。容積率：容積率：上品雅園上品雅園3.53.5龍岸龍岸2.02.0溪山溪山2.72.7水榭春天水榭春天3.443.44上塘道上塘道3.03.0潛龍曼海寧潛龍曼海寧4.94.9荔山公館荔山公館3.23.2

10、周邊儲備用地周邊儲備用地2.52.5（六）園林綠化（六）園林綠化壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值樓間距：樓間距：1#1#無對視無對視2#2#無對視無對視3#11#3#11#：110110米米4#11#4#11#：106.8106.8米米5#7#5#7#：48.948.9米米5#7#5#7#：45.645.6米米7#8#7#8#：46.146.1米米8#9#8#9#：45.145.1米米10#11#10#11#：43.843.8米米第12頁/共52頁13（七）建筑風格（七）建筑風格壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值類別類別特色特色建筑造型建筑造型選取典型的西班牙城市風格，大量運用四坡頂、大型景觀陽臺、特色線腳

11、等建筑元素，以其多元化的建筑形態(tài)，呈現(xiàn)莊重的建筑氣息。建筑單體建筑單體小區(qū)內(nèi)板式、點式高層住宅以簡捷明快的幾何線條勾勒大面積綠玻、大塊面的立面造型，并細致地在外立面色彩、材質(zhì)等各方面凸顯本案與眾不同的個性。建筑色彩建筑色彩營造了一種清新典雅的情調(diào)。暖色調(diào)的屋頂和墻面，散發(fā)出高貴、優(yōu)雅的生活韻味；花崗巖飾面、局部噴涂等多種外墻飾面手法的應用使建筑的外立面層次豐富，趣味盎然。庭院庭院西班牙洋房風格，底TOWN擁有花園和庭院（西班牙稱作Patio），豐富了家庭的生活與交流空間。入戶花園強調(diào)自然的景觀享受，而“圍合庭院”創(chuàng)造了多處半私密空間，重在強調(diào)人們之間的情感交流氛圍。軸線軸線以西側(cè)主入口為起點的

12、景觀主軸上，匯聚了多處景觀，小區(qū)大門前的LOGO形象墻是整體景觀的開篇，同時也給業(yè)主們帶來強烈的歸屬感。帶狀的噴泉水景結(jié)合兩側(cè)高大整齊的棕櫚樹，引導人們穿過主入口廣場，進入水景中庭。600多平米泳池區(qū)域容納了兒童池、成人池和按摩池，是一個迷你型的體驗勝地。西班牙風格的手西班牙風格的手工藝術工藝術從門窗、鐵藝及外墻體施工工藝，到必不可少的紅陶土筒瓦、STUCCO手工抹灰墻等，每一個細節(jié)都精雕細琢，同時保持有非常親和的視覺感和良好的生態(tài)性。項目為西班牙建筑風格，主要表現(xiàn)在六個方面：西班牙城市風格的建筑造型，簡項目為西班牙建筑風格，主要表現(xiàn)在六個方面：西班牙城市風格的建筑造型，簡潔明快的建筑單體，清

13、新典雅的建筑色彩，西班牙洋房風格的庭院，匯聚多處景潔明快的建筑單體，清新典雅的建筑色彩，西班牙洋房風格的庭院，匯聚多處景觀的軸線設計，西班牙風格的手工藝術。觀的軸線設計，西班牙風格的手工藝術。第13頁/共52頁141.1.社區(qū)規(guī)模：社區(qū)規(guī)模：項目共11棟住宅，規(guī)劃戶數(shù)782戶，低密度居住形態(tài)。 2. 2. 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：小區(qū)1-4號樓2梯3戶；5、6號樓2梯4戶；7-11號樓2梯9戶。3.3.高層景觀：高層景觀：項目南面、東面可眺望銀湖山景，內(nèi)部園林可看600平米游泳池，25000平米的園林綠化。（八）社區(qū)規(guī)模與產(chǎn)品類型（八）社區(qū)規(guī)模與產(chǎn)品類型壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第14頁/共52頁

14、151.1.項目規(guī)劃項目規(guī)劃750750個車位，車位比個車位，車位比1 1：0.960.96，采取人車分流，保證小區(qū)安全、安靜。，采取人車分流，保證小區(qū)安全、安靜。2.2.地下停車：地下停車：1-9號樓設500個地下車位。3.3.地上停車：地上停車：小區(qū)內(nèi)周邊道路設250個地上停車位，共計750個車位。（九）停車方式（九）停車方式壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第15頁/共52頁161.1.萬科集團：萬科集團：萬科是中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，具有22年住宅開發(fā)經(jīng)驗，中國房地產(chǎn)行業(yè)第一個國家認定的馳名商標。從1988到2009年，萬科在30多個城市，開發(fā)了200多個項目，為20多萬家庭提供了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)

15、品和服務。2.2.深圳萬科：深圳萬科：深圳是萬科集團的發(fā)源地，深圳萬科同樣具有22年的住宅開發(fā)經(jīng)驗，連續(xù)11年榮獲深圳市房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)排名第一。截止2009年，深圳萬科共計開發(fā)了20多個項目，為2.8萬家庭提供了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務。3.3.萬科金色系列：萬科金色系列：金色家園、金域藍灣、金域華府等都屬于金色系列產(chǎn)品，它們占有城市繁華核心、交通便捷、配套完善，為業(yè)主提供高品質(zhì)的樓盤和物業(yè)服務，具有很好的保值、增值功能。（十）萬科品牌（十）萬科品牌壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第16頁/共52頁17（十一）萬科物業(yè)（十一）萬科物業(yè)1.1.萬科物業(yè)：萬科物業(yè)：萬科物業(yè)成立于1992年，為國家建設部首批認定

16、的物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)，2009年公司被評為全國物業(yè)管理企業(yè)綜合實力第一名。2.2.產(chǎn)品和服務：產(chǎn)品和服務：在全國30多個城市，為20萬家庭提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務，服務面積3000多萬平米，深圳萬科物業(yè)為2.8萬家庭提供了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務。3.3.金色半山金色半山“3G”3G”服務：服務：萬科物業(yè)結(jié)合多年物業(yè)服務經(jīng)驗，引進“3G”服務理念，主要由 “綠色”、“金色系黃金般服務”、“品位”三大元素構成，即為顧客創(chuàng)造價值的同時營造綠色環(huán)保的生活空間，為顧客創(chuàng)造身心愉悅的居家空間，倡導高品位的生活格調(diào)。壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第17頁/共52頁181.1.含義：含義：“全面家居解決方案”顛覆了從小區(qū)、單

17、體到戶型的產(chǎn)品導向設計流程，它首先深入研究家庭生活需求，之后對廚房設備、收納系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等進行全方位改革，進而進行戶型設計、單體設計和小區(qū)規(guī)劃，真正做到客戶導向。2.2.三大優(yōu)勢：三大優(yōu)勢：1 1）減少時間、精力浪費：）減少時間、精力浪費：入伙即入住，省卻了毛坯房裝修期的空置，以及個人裝修的勞力費神。2 2）高性價比：）高性價比：通過集中采購，用同樣的價格選擇優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供高性價比的產(chǎn)品。3 3）完善的售前、售后服務：）完善的售前、售后服務：在交付給客戶前，萬科內(nèi)部進行3輪檢查，2輪施工整改；交付客戶后，通過專業(yè)物管服務，全面解決裝修后顧之憂。 3.3.金色半山部品配置：金色半山部品

18、配置：圣像沙比利木板、摩恩衛(wèi)浴、歐普燈具、西蒙的開關插座。（十二）萬科全面家居解決方案（十二）萬科全面家居解決方案壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第18頁/共52頁191.1.地勢：地勢：小區(qū)整體地勢較高，與布龍路有15米高差。2.2.小區(qū)內(nèi)部高差：小區(qū)內(nèi)部高差：小區(qū)坐北朝南，北高南低（北面海拔為126米，南面為119米，有7米高差 ）、東高西低，正所謂左有青龍護架，右有白虎盤踞，前有朱雀爭鳴，后有玄武納氣，形成風水學上富貴之勢。3.3.朝向：朝向：小區(qū)大門坐東北向西南，為寅山申向，住在這里的人可以財貴兩旺。4.4.山水：山水：小區(qū)南面和東面有銀湖山，小區(qū)內(nèi)部配合有大量水景，整體布局有山有水。5.5

19、.財運：財運：小區(qū)有貴人峰、旺財峰、科甲峰，為在這里居住的人設定了良好的人際關系和財運，為業(yè)主仕途和孩子學業(yè)奠定了堅實基礎，是一塊風水寶地。（十三）風水（選講）（十三）風水（選講）壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第19頁/共52頁20底底TOWNTOWN產(chǎn)品主要價值點（產(chǎn)品主要價值點（140140送至送至170170，4 4房，送地下室、花園）：房，送地下室、花園）：1.總價約400萬，獨門入戶，有天有地，具有稀缺性。2.產(chǎn)品附加值高，可售136平米，使用面積170平米，另贈送80平米花園和57平米地下室。3.板式結(jié)構，南北通透，采光通風性好。4.此戶型尚配有家庭廳、影音室、4個衛(wèi)生間。5.客廳7米

20、面寬。（十四）戶型價值（十四）戶型價值壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第20頁/共52頁21復式產(chǎn)品主要價值點（復式產(chǎn)品主要價值點（136136送至送至151151，4 4房，送入戶花園）：房，送入戶花園）：1.功能分區(qū)明確，真正做到動靜分離。2.產(chǎn)品附加值高，贈送約10平米的入戶花園上空面積、7平米的景觀陽臺。3.板式結(jié)構，南北通透，采光通風性好，部分樓層可以看銀湖山景和園林景觀。4.主臥開間約4米，面積約22平米。5.樓上、樓下次臥均配有陽光房。6.3個洗手間，人性化設計，照顧到全家人的需求。7.萬科全面家居解決方案，省心、放心。（十四）戶型價值（十四）戶型價值壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第21頁

21、/共52頁22128128平米產(chǎn)品主要價值點（平米產(chǎn)品主要價值點（1-4#1-4#，128128送至送至141141）：）：1.南北通透，三面采光通風，可欣賞園林中軸景觀。2.樓間距近100米，視野開闊。3.高得房率、實用率，有13平米的景觀大陽臺。4.主臥有衣帽間和洗手間，并可與書房連成大主臥。5.設置有兒童房，面積約15平米。6.萬科全面家居解決方案，省心、放心。（十四）戶型價值（十四）戶型價值壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第22頁/共52頁238989平米產(chǎn)品主要價值點（平米產(chǎn)品主要價值點（1-4#1-4#，8989送至送至106106）：）：1.南北通透，采光通風性好，可欣賞園林景觀。2.

22、樓間距約110米，視野開闊。3.高得房率、實用率，有近7平米的景觀陽臺。4.主臥有衣帽間和洗手間。5.廚房面積約8平米，方正實用。6.萬科全面家居解決方案，省心、放心。 （十四）戶型價值（十四）戶型價值壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第23頁/共52頁249393平米產(chǎn)品主要價值點（平米產(chǎn)品主要價值點（5-6#5-6#，9393送至送至113113）：）：1.南北通透，采光通風性好，可欣賞園林景觀。2.樓間距約50米，視野開闊。3.高得房率、實用率，有近10平米的景觀陽臺。4.主臥約26平米，有衣帽間和洗手間。5.萬科全面家居解決方案，省心、放心。 （十四）戶型價值（十四）戶型價值壹壹. .產(chǎn)品價值

23、產(chǎn)品價值第24頁/共52頁258585平米產(chǎn)品主要價值點（平米產(chǎn)品主要價值點（5-6#5-6#，8585送至送至9191）：）：1.南北通透，采光通風性好，可欣賞園林景觀。2.樓間距約50米，視野開闊。3.高得房率、實用率，有近7平米的景觀陽臺。4.戶型方正，緊湊實用。5.萬科全面家居解決方案，省心、放心。 （十四）戶型價值（十四）戶型價值壹壹. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第25頁/共52頁26目目 錄錄壹壹. .項目價值項目價值貳貳. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值叁叁. .客戶價值客戶價值第26頁/共52頁27羅湖羅湖20102010年在售年在售6 6盤，項目首置產(chǎn)品的競品為荔山公館，首改、再改盤，項目首置產(chǎn)

24、品的競品為荔山公館，首改、再改1 1和再改和再改2 2無競品。無競品。（一）競品介紹（一）競品介紹貳貳. . 產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第27頁/共52頁28龍坂龍坂20102010年在售年在售1515盤，項目首置、首改競品主要為水榭春天、曼海寧和上塘道，盤，項目首置、首改競品主要為水榭春天、曼海寧和上塘道，再改再改1 1和再改和再改2 2競品主要為龍岸、溪山和第五園。競品主要為龍岸、溪山和第五園。（一）競品介紹（一）競品介紹貳貳. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值第28頁/共52頁29從從7 7大競品當中，選取水榭春天、荔山公館和龍岸三個典型樓盤與半山進行對比，大競品當中，選取水榭春天、荔山公館和龍岸三個典型樓盤與

25、半山進行對比，分析項目相對競品的產(chǎn)品價值。分析項目相對競品的產(chǎn)品價值。（一）競品介紹（一）競品介紹貳貳. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值上塘道上塘道第五園第五園金色半山金色半山荔山公館荔山公館水榭春天水榭春天龍岸龍岸溪山溪山曼海寧曼海寧第29頁/共52頁30（一）競品介紹（一）競品介紹貳貳. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值用地面積9.2建筑面積28.5容積率3.2綠化率53%總戶數(shù)1740車位比1:1.08項目位置龍崗布吉羅崗路與榮華路交匯處 周邊配套會所、小學、幼兒園、銀行、商業(yè)街地鐵3號、5號線主力戶型73兩房和88三房，少量118三房、143和170四房主力客群首置客戶當前均價17000元；總價在120-300

26、萬左右核心賣點各項生活、教育、交通配套齊全。景觀資源好。三山一公園環(huán)抱（荔枝山、文章山、求水山、圍嶺公園）主力戶型以兩房、小三房為主，總價低，容易被市場接受7575兩房兩廳一衛(wèi)，間隔方正實用，兩房兩廳一衛(wèi)，間隔方正實用，陽臺面積較大陽臺面積較大8888三房兩廳一衛(wèi)，間隔方正，浪費面積三房兩廳一衛(wèi)，間隔方正，浪費面積少，干濕功能分區(qū)明確少，干濕功能分區(qū)明確荔山公館項目基本情況荔山公館項目基本情況主力戶型主力戶型第30頁/共52頁31（一）競品介紹（一）競品介紹貳貳. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值用地面積8.6萬建筑面積37萬容積率3.44綠化率35%總戶數(shù)2796車位比1：0.67項目位置龍華人民路和規(guī)劃

27、路富國路交匯處東南側(cè) 資源配套華潤萬家、民治中學、幼兒園、恒安醫(yī)院、地鐵4號線紅山站出口處 主力戶型以66兩房，83-85三房為主，有部分120大三房主力客群首置和首改客戶價格均價1.7萬-2萬/核心賣點水榭品牌優(yōu)勢距離福田較近，只隔一條福龍路，加上地鐵4號線的支持，交通十分便利項目基本以中小戶型為主，總價較低，容易被市場所接受6666兩房兩廳一衛(wèi)，戶型間隔方正，但房、兩房兩廳一衛(wèi)，戶型間隔方正，但房、廳的空間較小，沒有贈送面積廳的空間較小，沒有贈送面積8989三房兩廳兩衛(wèi)，功能分區(qū)明確，南三房兩廳兩衛(wèi)，功能分區(qū)明確，南北對流，沒有贈送北對流，沒有贈送水榭春天項目基本情況水榭春天項目基本情況主

28、力戶型主力戶型120120三房兩廳兩衛(wèi)，傳統(tǒng)的三三房兩廳兩衛(wèi)，傳統(tǒng)的三房布局，南北對流，沒有贈送面房布局，南北對流，沒有贈送面積積第31頁/共52頁32（一）競品介紹（一）競品介紹貳貳. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值用地面積9.9萬建筑面積22.7萬容積率1.97綠化率30%總戶數(shù)2404車位比1：1項目位置寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)民治街道布龍公路南側(cè)梅觀高速公路東側(cè) 資源配套會所、小學、幼兒園、銀行、商業(yè)街地鐵3號、5號線主力戶型力戶型以124三房、156 和165四房，少量220聯(lián)排別墅主力客群改善性客戶價格高層均價23000元/，聯(lián)排別墅4萬-7萬/核心賣點高層住宅視野開闊，可遠看山景，沒遮擋高層贈送面積達到

29、40%，空間寬闊臨湖別墅可看人工湖景整個項目極顯檔次，定位龍坂片區(qū)的最高端社區(qū)124124三房兩廳兩衛(wèi)，贈送面積達三房兩廳兩衛(wèi)，贈送面積達到到4040156156四房兩廳兩衛(wèi)，贈送面積達到四房兩廳兩衛(wèi)，贈送面積達到5555，可利用成，可利用成6 6房的空間房的空間金光華龍岸項目基本情況金光華龍岸項目基本情況主力戶型主力戶型第32頁/共52頁33（二）相對優(yōu)勢（二）相對優(yōu)勢貳貳. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值金色半山在項目層面具有三個相對優(yōu)勢：交通便利、低容積率、萬科品牌和萬科金色半山在項目層面具有三個相對優(yōu)勢：交通便利、低容積率、萬科品牌和萬科物業(yè)。物業(yè)。項目項目相對優(yōu)勢相對優(yōu)勢金色半山金色半山VSVS

30、荔山公館荔山公館1.交通更為便利，項目立地鐵5號線楊美站約500米，從清平直達羅湖中心區(qū)，從南坪直達福田中心區(qū)；2.項目容積率是荔山公館的0.48倍；3. 項目主入口和形象路更顯豪宅氣質(zhì)，荔山公館入口處有大量農(nóng)民房，環(huán)境嘈雜；4.萬科品牌更值得信賴，萬科物業(yè)更加貼心放心。金色半山金色半山VSVS水榭春天水榭春天1.項目容積率是水榭春天的0.45倍；2.項目主入口和形象路更顯豪宅氣質(zhì)；3.萬科品牌更值得信賴，萬科物業(yè)更加貼心放心；4.車位更加寬裕，免除找車位的煩惱。金色半山金色半山VSVS龍岸龍岸1.交通更為便利，項目離地鐵5號線楊美站約500米，從清平直達羅湖中心區(qū)，從南坪到達福田中心區(qū)；2.

31、萬科品牌更值得信賴，萬科物業(yè)更加貼心放心；3.外部私密性更好，無農(nóng)民房困擾，龍岸南面有華南物流，私密性和安靜度差。第33頁/共52頁34（二）相對優(yōu)勢（二）相對優(yōu)勢貳貳. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值1.1.戶型層面三個相對優(yōu)勢：南北通透，樓間距大，全面家居解決方案。戶型層面三個相對優(yōu)勢：南北通透，樓間距大，全面家居解決方案。2.2.首推復式產(chǎn)品尚有創(chuàng)新產(chǎn)品優(yōu)勢，動靜區(qū)分明確，功能齊備。首推復式產(chǎn)品尚有創(chuàng)新產(chǎn)品優(yōu)勢，動靜區(qū)分明確，功能齊備。項目項目相對優(yōu)勢相對優(yōu)勢金色半山金色半山VSVS荔山公館荔山公館首置產(chǎn)品：首置產(chǎn)品：南北通透，樓間距大，空間利用率高，全面家居解決方案。金色半山金色半山VSVS水榭春

32、天水榭春天首置產(chǎn)品：首置產(chǎn)品：南北通透，樓間距大，空間利用率高，全面家居解決方案。首改產(chǎn)品：首改產(chǎn)品：南北通透，樓間距大，贈送率高，空間利用率高，全面家居解決方案。金色半山金色半山VSVS龍岸龍岸再改再改1 1產(chǎn)品：產(chǎn)品：復式產(chǎn)品，動靜分區(qū)更加明顯，3個洗手間，全面家居解決方案。再改再改2 2產(chǎn)品：產(chǎn)品：為總價較低的別墅產(chǎn)品，贈送送地下室和花園，產(chǎn)品附加值高。第34頁/共52頁35（二）相對優(yōu)勢（二）相對優(yōu)勢貳貳. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值綜上，金色半山有五大相對優(yōu)勢：綜上，金色半山有五大相對優(yōu)勢：1.1.交通便利：交通便利：萬科2010年在深圳中軸線上的新地鐵物業(yè)項目，在地鐵5號線楊美站旁， 從清

33、平快速經(jīng)紅嶺路直達羅湖中心區(qū)；從南坪快速經(jīng)梅觀路和彩田路直達福田中心區(qū)。 2.2.低容積率：低容積率：容積率1.55，園林綠化率約40%，600平米游泳池、兒童泳池和按摩池，十多處院落空間，南北通透，最大樓間距約110米。3.3.萬科品牌和萬科物業(yè)：萬科品牌和萬科物業(yè)：萬科是中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，具有22年住宅開發(fā)經(jīng)驗，在30多城市，開發(fā)了200多個項目，為20多萬家庭提供了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和物業(yè)服務。4. 4. 復式創(chuàng)新產(chǎn)品：復式創(chuàng)新產(chǎn)品：全新居住體驗，動靜區(qū)分明確，功能齊備，兼具別墅格局和高層視野。5.5.全面家居解決方案：全面家居解決方案：減少時間、精力浪費；高性價比；完善的售前、售后服

34、務。第35頁/共52頁36目目 錄錄壹壹. .項目價值項目價值貳貳. .產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值叁叁. .客戶價值客戶價值第36頁/共52頁37金色半山金色半山坂田坂田布吉布吉清平快速清平快速紅嶺路紅嶺路（一）首置客戶（一）首置客戶叁叁. .客戶價值客戶價值1.1.主要工作區(qū)域：主要工作區(qū)域：國貿(mào)地王商圈、福田中心區(qū)、東門。2.2.主要行業(yè)：主要行業(yè)：金融貿(mào)易、IT行業(yè)、公務員群體、個體經(jīng)營者。3.3.主要職位：主要職位：以職員為主，其次為個體經(jīng)營者和中層管理人員。4.4.家庭收入：家庭收入：主要為10-20萬和20-30萬。東門東門國貿(mào)國貿(mào)地王地王商圈商圈南坪快速南坪快速福田福田中心中心區(qū)區(qū)梅林梅林

35、彩田彩田景田景田皇崗皇崗華強華強園嶺園嶺八卦嶺八卦嶺筍崗筍崗清水河清水河黃貝嶺黃貝嶺洪翠洪翠第37頁/共52頁38（一）首置客戶（一）首置客戶叁叁. .客戶價值客戶價值根據(jù)居住狀態(tài)、關注重點和家庭生命周期，金色半山對首置客戶的主要價值為：根據(jù)居住狀態(tài)、關注重點和家庭生命周期，金色半山對首置客戶的主要價值為：交通便利，教育配套齊全，南北通透，采光通風性好，物業(yè)管理好，全面家居解交通便利，教育配套齊全，南北通透，采光通風性好，物業(yè)管理好，全面家居解決方案。決方案?？蛻籼卣骺蛻籼卣魇字每蛻羰字每蛻舭肷娇商峁┊a(chǎn)品：85送至91（5-6#前），總價120-160萬，首付25-35萬。居住狀態(tài)居住狀態(tài)居住

36、區(qū)域居住區(qū)域居住地點以國貿(mào)地王商圈、洪翠區(qū)域、清水河、梅林和布吉為主。居住面積居住面積主要為70-90，其次為70以下和120-150。居住樓齡居住樓齡主要為6-10年，其次為3-6年和10年以上。滿意之處滿意之處主要為交通便利、生活配套方便，其次為戶型較為方正。不滿意之處不滿意之處最主要為居住面積太小，其次為周邊環(huán)境嘈雜、治安不好，物業(yè)管理不好。關注重點關注重點項目層面項目層面主要關注區(qū)位交通、價格、生活和教育配套。小區(qū)層面小區(qū)層面主要關注超市、幼兒園和餐飲店，其次為藥店、ATM機、24小時便利店和游泳池。戶型層面戶型層面主要關注朝向、安靜度和采光通風。半山關注點半山關注點主要為萬科品牌和萬

37、科物業(yè)，其次為區(qū)域交通、周邊環(huán)境和戶型。家庭生命家庭生命周期周期年齡年齡主要為26-35歲。家庭結(jié)構家庭結(jié)構夫妻、夫妻+小孩兩種情況為主孩子年齡孩子年齡暫無小孩居多，有小孩的家庭孩子在0-6歲之間。購房次數(shù)購房次數(shù)主要為沒有購房經(jīng)驗和1次購房。第38頁/共52頁39（一）首置客戶（一）首置客戶叁叁. .客戶價值客戶價值客戶語錄：客戶語錄：1）關鍵是價格不要太貴；2）總不能老租房子住，結(jié)婚一定要有自己的房子?？蛻纛愋涂蛻纛愋褪字每蛻裟挲g特征年齡特征27歲左右家庭情況家庭情況有男朋友。經(jīng)濟實力經(jīng)濟實力家庭年收入10-20萬左右。生活方式生活方式習慣去華強北茂業(yè)附近逛街現(xiàn)居住條件現(xiàn)居住條件住在鹿丹村

38、，租房。置業(yè)動機置業(yè)動機結(jié)婚，最近關注御河堤。工作特征工作特征在國貿(mào)從事金融貿(mào)易，職員。喜好喜好喜歡讀商報、看深圳衛(wèi)視和湖南衛(wèi)視、上網(wǎng)易。項目關注點項目關注點價格、交通、升值潛力、物業(yè)管理、樓間距/通風/采光等。配套關注點配套關注點藥店、餐飲店、ATM機、超市、24小時便利店。金色半山關注點金色半山關注點價格。第39頁/共52頁40金色半山金色半山坂田坂田布吉布吉清平快速清平快速紅嶺路紅嶺路（二）首改客戶（二）首改客戶叁叁. .客戶價值客戶價值1.1.主要工作區(qū)域：主要工作區(qū)域：國貿(mào)地王商圈、福田中心區(qū)、華強。2.2.主要行業(yè)：主要行業(yè)：主要為個體經(jīng)營者、金融貿(mào)易，其次為IT行業(yè)、公務員群體、

39、制造加工和房地產(chǎn)行業(yè)。3.3.主要職位：主要職位：主要為個體經(jīng)營者和部門經(jīng)理，其次為職員和高層管理人員。4.4.家庭收入：家庭收入：主要為20-30萬和30-40萬。東門東門國貿(mào)國貿(mào)地王地王商圈商圈南坪快速南坪快速福田福田中心中心區(qū)區(qū)梅林梅林彩田彩田景田景田皇崗皇崗華強華強園嶺園嶺八卦嶺八卦嶺筍崗筍崗清水河清水河黃貝嶺黃貝嶺洪翠洪翠第40頁/共52頁41（二）首改客戶（二）首改客戶根據(jù)居住狀態(tài)、關注重點和家庭生命周期，金色半山對首置客戶的主要價值為：根據(jù)居住狀態(tài)、關注重點和家庭生命周期，金色半山對首置客戶的主要價值為：交通便利，園林景觀，樓間距大，南北通透，采光通風性好，全面家居解決方案。交通

40、便利，園林景觀，樓間距大，南北通透，采光通風性好，全面家居解決方案。客戶特征客戶特征首改客戶首改客戶半山可提供產(chǎn)品：89送至106(1-4#后)，93送至113（5-6#后），總價180-220萬，首付50-80萬。居住狀態(tài)居住狀態(tài)居住區(qū)域居住區(qū)域主要為國貿(mào)地王商圈、園嶺和福田中心區(qū)，其次為梅林、皇崗、筍崗、清水河、黃貝嶺片區(qū)，以及龍華、坂田和布吉片區(qū)。居住面積居住面積主要為70-90，其次為70以下和120-150。居住樓齡居住樓齡主要為6-10年，其次為1-6年和10年以上。滿意之處滿意之處主要為交通便利、生活配套方便，其次為戶型較為方正。不滿意之處不滿意之處最主要為居住面積太小，周邊環(huán)境

41、嘈雜、治安不好，物業(yè)管理，其次為戶型差、樓間距太小和采光不好。關注重點關注重點項目層面項目層面主要為區(qū)位交通、價格、生活和教育配套，其次為升值潛力、物業(yè)管理和周邊環(huán)境。小區(qū)層面小區(qū)層面主要關注超市、餐飲店、24小時便利店，其次為幼兒園、游泳池、藥店和ATM機。戶型層面戶型層面主要關注安靜度、朝向、采光通風和景觀，其次關注私密性和層高。半山關注點半山關注點主要為萬科品牌，其次為升值潛力、區(qū)位、交通、價格和周邊環(huán)境。家庭生命家庭生命周期周期年齡年齡主要為31-35歲，其次為26-30歲、36-45歲。家庭結(jié)構家庭結(jié)構主要為夫妻+孩子，其次為夫妻、單身以及老人+夫妻+孩子。孩子年齡孩子年齡有小孩居多

42、，有小孩的家庭孩子主要在0-3歲和6-12歲。購房次數(shù)購房次數(shù)主要為1次購房經(jīng)驗，其次為無購房經(jīng)驗和有2次購房經(jīng)驗。叁叁. .客戶價值客戶價值第41頁/共52頁42（二）首改客戶（二）首改客戶叁叁. .客戶價值客戶價值客戶語錄：客戶語錄：1）清水河居住還可以，主要是受臭氣影響較大，想要換個環(huán)境好的地方居住；2）今年內(nèi)想要小孩，同時也要考慮教育配套的問題；3）萬科的品牌還是不錯的，一般都會去看看，但價格都蠻高的，不過都具有一定的升值潛力；4）上下班時間控制在30分鐘左右車程的范圍都可以接受啦?？蛻纛愋涂蛻纛愋褪赘目蛻裟挲g特征年齡特征30歲左右家庭情況家庭情況夫妻兩人住在一起，今年想要1個小孩。經(jīng)

43、濟實力經(jīng)濟實力家庭年收入20-30萬左右。生活方式生活方式擁有一輛標致車，習慣在家附近加油，習慣去萬象城及附近逛街。現(xiàn)居住條件現(xiàn)居住條件住在清水河的雅士居，樓齡6年左右，居住面積70-90平米，交通較為便利，但周邊環(huán)境太差。置業(yè)動機置業(yè)動機生小孩，希望改善目前的生活環(huán)境。工作特征工作特征政府公務員，在國貿(mào)地王片區(qū)工作。喜好喜好喜歡讀商報、看深圳衛(wèi)視、聽音樂頻率。項目關注點項目關注點教育和生活配套、交通、物業(yè)管理和升值潛力。配套關注點配套關注點幼兒園、餐飲店、藥店、超市和游泳池。金色半山關注點金色半山關注點萬科品牌和萬科物業(yè)，但感覺有些遠。第42頁/共52頁43金色半山金色半山坂田坂田布吉布吉清

44、平快速清平快速紅嶺路紅嶺路（三）再改（三）再改1 1客戶客戶叁叁. .客戶價值客戶價值1.1.主要工作區(qū)域：主要工作區(qū)域：國貿(mào)地王商圈、福田中心區(qū)、華強、洪翠。2.2.主要行業(yè)：主要行業(yè)：主要為個體經(jīng)營者、IT行業(yè)和教育行業(yè)。3.3.主要職位：主要職位：主要為個體經(jīng)營者和中高層管理人員。4.4.家庭收入：家庭收入：主要為50萬以上，其次為30-40萬。東門東門國貿(mào)國貿(mào)地王地王商圈商圈南坪快速南坪快速福田福田中心中心區(qū)區(qū)梅林梅林彩田彩田景田景田皇崗皇崗華強華強園嶺園嶺八卦嶺八卦嶺筍崗筍崗清水河清水河黃貝嶺黃貝嶺洪翠洪翠第43頁/共52頁44根據(jù)居住狀態(tài)、關注重點和家庭生命周期，金色半山對首置客戶

45、的主要價值為：根據(jù)居住狀態(tài)、關注重點和家庭生命周期，金色半山對首置客戶的主要價值為：交通便利，復式創(chuàng)新產(chǎn)品，南北通透，采光通風性好，萬科品牌和萬科物業(yè)。交通便利，復式創(chuàng)新產(chǎn)品，南北通透，采光通風性好，萬科品牌和萬科物業(yè)。（三）再改（三）再改1 1客戶客戶叁叁. .客戶價值客戶價值客戶特征客戶特征再改再改1 1客戶客戶半山可提供產(chǎn)品：128送至140（1-4#前），136送至151（復式），總價250-300萬，首付70-90萬。居住狀態(tài)居住狀態(tài)居住區(qū)域居住區(qū)域主要為國貿(mào)地王商圈，其次為福田、園嶺和彩田，還有部分住在坂田和洪翠片區(qū)。居住面積居住面積主要為90-120，其次為70-90和120-1

46、50。居住樓齡居住樓齡主要為3-10年，其次為1-3年和10年以上。滿意之處滿意之處主要為交通便利、生活配套方便，其次為戶型較為方正。不滿意之處不滿意之處主要為周邊環(huán)境嘈雜、治安不好，其次為交通堵塞、居住面積太小、戶型差和小區(qū)物業(yè)管理差。關注重點關注重點項目層面項目層面主要為區(qū)位交通、價格，其次為教育生活配套、品牌和物業(yè)管理、升值潛力和戶型設計。小區(qū)層面小區(qū)層面主要關注超市、幼兒園、游泳池、24小時便利店，其次為餐飲店、藥店和ATM機。戶型層面戶型層面主要關注采光通風、朝向、安靜度和景觀，其次關注私密性、風水和主臥。半山關注點半山關注點主要為萬科品牌，其次為升值潛力、社區(qū)規(guī)模和物業(yè)管理，區(qū)位交

47、通、價格，戶型和周邊環(huán)境。家庭生命家庭生命周期周期年齡年齡主要為31-40歲，其次為41-45歲。家庭結(jié)構家庭結(jié)構主要為夫妻+孩子，其次老人+夫妻+孩子以及夫妻兩人。孩子年齡孩子年齡主要為3-6歲，其次為0-3歲、暫無小孩和6-12歲，還有部分12歲以上。購房次數(shù)購房次數(shù)主要為1次和2次購房經(jīng)驗，其次為3套房及以上。第44頁/共52頁45客戶語錄：客戶語錄：1）在這邊居住還是挺好的，生活配套很成熟，環(huán)境也比較好，就是戶型不行；2）買房的話，戶型、通風采光等一定要好；3）周邊環(huán)境也要好，像現(xiàn)在住這里的環(huán)境就不錯；4）我老公老說萬科的股票，他對萬科的房子也比較感興趣，有新盤都會去看看?？蛻纛愋涂蛻?/p>

48、類型再改1客戶年齡特征年齡特征36-40歲家庭情況家庭情況夫妻+小孩，小孩6-12歲左右。經(jīng)濟實力經(jīng)濟實力家庭年收入30-40萬。生活方式生活方式開奧迪A4，經(jīng)常在家附近加油，習慣去金光華和東門購物。現(xiàn)居住條件現(xiàn)居住條件住在彩田村，70-90平米兩房。置業(yè)動機置業(yè)動機改善居住面積和戶型。工作特征工作特征在華強北工作，為個體經(jīng)營者。喜好喜好喜歡讀商報、看深圳衛(wèi)視、聽生活頻率。項目關注點項目關注點戶型設計、價格、開發(fā)商品牌、周邊環(huán)境、樓間距/通風/采光等。配套關注點配套關注點超市、24小時便利店、干洗店、美發(fā)店、藥店。金色半山關注點金色半山關注點萬科品牌、物業(yè)管理、升值潛力。（三）再改（三）再改1

49、 1客戶客戶叁叁. .客戶價值客戶價值第45頁/共52頁46金色半山金色半山坂田坂田布吉布吉清平快速清平快速紅嶺路紅嶺路（四）再改（四）再改2 2客戶客戶叁叁. .客戶價值客戶價值1.1.主要工作區(qū)域：主要工作區(qū)域：國貿(mào)地王商圈、福田中心區(qū)、華強。2.2.主要行業(yè)：主要行業(yè)：金融貿(mào)易、公務員群體和IT行業(yè)。3.3.主要職位：主要職位：個體經(jīng)營者和高層管理人員。4.4.家庭收入：家庭收入：50萬以上。東門東門國貿(mào)國貿(mào)地王地王商圈商圈南坪快速南坪快速福田福田中心中心區(qū)區(qū)梅林梅林彩田彩田景田景田皇崗皇崗華強華強園嶺園嶺八卦嶺八卦嶺筍崗筍崗清水河清水河黃貝嶺黃貝嶺洪翠洪翠第46頁/共52頁47根據(jù)居住

50、狀態(tài)、關注重點和家庭生命周期，金色半山對首置客戶的主要價值為：根據(jù)居住狀態(tài)、關注重點和家庭生命周期，金色半山對首置客戶的主要價值為：交通便利，底交通便利，底TOWNTOWN產(chǎn)品送地下室和花園，南北通透，采光通風性好，萬科品牌產(chǎn)品送地下室和花園，南北通透，采光通風性好，萬科品牌和萬科物業(yè)。和萬科物業(yè)。叁叁. .客戶價值客戶價值（四）再改（四）再改2 2客戶客戶客戶特征客戶特征再改再改2 2客戶客戶半山可提供產(chǎn)品：140送至170（底TOWN），總價400萬，首付120-150萬。居住狀居住狀態(tài)態(tài)居住區(qū)域居住區(qū)域主要為國貿(mào)地王商圈，其次為坂田、洪翠、彩田和梅林。居住面積居住面積主要為90-120，其次為120-150。居住樓齡居住樓齡主要為3-6年，其次為6年以上。滿意之處滿