海門市正大國際三期案名建議PPT課件

1、證大國際城三期推盤及案名建議證大國際城三期推盤及案名建議第1頁/共28頁客戶客戶/前言前言 鑒于證大國際城三期年后即將動工，而整個方案設(shè)計還處于擴初階段，本次針對三期所做的推盤策略主要以綱要性的方向性內(nèi)容為主，更多的是戰(zhàn)略性的探討，后續(xù)的戰(zhàn)術(shù)性闡述尚需三期擴初完成之后，因此，本次提報以期通過年前的大致戰(zhàn)略梳理，為年后三期的營銷推廣工作拋磚引玉。第2頁/共28頁客戶名稱客戶名稱市場提點推廣方式推廣方式核心訴求不明顯，缺少項目特質(zhì)。以報廣電視及SP為主；PR活動在效果顯現(xiàn)較為明顯推案方式推案方式多頻次，每次中少量推出；注重所推產(chǎn)品間的相互促進；持續(xù)營造項目熱點銷售方式銷售方式低開高走，或平開高走的

2、策略；通過不同產(chǎn)品間相互促進帶動銷售去化的速度，注重銷控手段價格制定價格制定價格走勢相對平穩(wěn)，全年價格增幅大概在10%左右，價格策略階段性較強海門的推盤印象海門的推盤印象第3頁/共28頁客戶客戶/基于以上對海門市場推盤的認識，我們再切入三期。第4頁/共28頁客戶客戶/三期項目現(xiàn)狀小高層，小高層，240240套左右套左右房源，房源，3 3萬平米左右萬平米左右花園洋房，四組團，花園洋房，四組團，預估預估180180套房源左右，套房源左右，2.62.6萬平米左右萬平米左右第5頁/共28頁客戶客戶/三期產(chǎn)品應該如何推盤？三期產(chǎn)品應該如何推盤？區(qū)域市場不成熟，小高層產(chǎn)品需要激活類別墅產(chǎn)品洋房對別墅至公寓

3、的有效過度海門市場借鑒以滿庭芳的高舉高打，帶動三期產(chǎn)品滿庭芳房源較多洋房類產(chǎn)品先期入市，試探小高層市場推盤思路第6頁/共28頁客戶客戶/總體營銷策略強勢蓄水原則強勢蓄水原則欲為強勢市場，必先蓄之高峽欲為強勢市場，必先蓄之高峽將本項目的概念及產(chǎn)品做足、做透，在做到充分市場探測與準備的同時，積累最大的客戶基礎(chǔ)、豐富的客戶資源，為后期銷售打好基礎(chǔ)、做好準備。產(chǎn)品中心原則產(chǎn)品中心原則未來新區(qū)、藝術(shù)建筑、中心人物、中心生活未來新區(qū)、藝術(shù)建筑、中心人物、中心生活充分利用本案所具有的升值潛力、產(chǎn)品規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)勢，深度挖掘?qū)嵸|(zhì)性賣點與產(chǎn)品內(nèi)涵，創(chuàng)意性的產(chǎn)品概念營造及推出，形成鮮明的市場亮點。在遵循以上推盤思路

4、的同時，我們還應明確在遵循以上推盤思路的同時，我們還應明確第7頁/共28頁客戶客戶/因此，我們的銷售策略：市場供大于求，推盤少量多頻次，視具體情況制定價格幅度市場供大于求，推盤少量多頻次，視具體情況制定價格幅度 大盤所在區(qū)域不成熟，尚需人口導入及產(chǎn)業(yè)方面的引入大盤所在區(qū)域不成熟，尚需人口導入及產(chǎn)業(yè)方面的引入 本案三期產(chǎn)品以公寓為主，產(chǎn)品需要過度，區(qū)域地塊小高層需激活本案三期產(chǎn)品以公寓為主，產(chǎn)品需要過度，區(qū)域地塊小高層需激活 為后期銷售做一定的鋪墊為后期銷售做一定的鋪墊 連環(huán)式共進連環(huán)式共進滿庭芳引導洋房去化，洋房促進小高層去化滿庭芳引導洋房去化，洋房促進小高層去化 第8頁/共28頁客戶客戶/推

5、案原則：推案原則：利潤最大化原則：利潤最大化原則：促進三期產(chǎn)品能達到穩(wěn)開高走的策略，一方面讓客產(chǎn)生升值的感受，另一方面也進一步促進利潤最大化市場引導原則：市場引導原則：充分考慮到小高層市場在該區(qū)域尚待花園洋房這一過度產(chǎn)品激活，花園洋房先期入市，試探小高層市場，平穩(wěn)提升該區(qū)域?qū)Υ水a(chǎn)品的接受度。產(chǎn)品互動及相互促進原則：產(chǎn)品互動及相互促進原則：聯(lián)系到二期還有部分產(chǎn)品推出，通過先期推出花園洋房這一類型做別墅至小高層公寓房的過度，以達到產(chǎn)品雙向擠壓的效果我們的推案策略：第9頁/共28頁客戶客戶/一、08.7月開盤，花園洋房，過度別墅至公寓，激活小高層及市場試探(3.1期)二、08.9月份開盤，洋房+小高

6、層產(chǎn)品（適量），小高層入市試探(3.2期)三、09.11月份開盤（洋房+小高層），洋房位置優(yōu)，提升價格(3.3期)四、09.2月份開盤，小高層市場相對成熟，最好的位置，提升價格(3.4期)推案策略3.13.23.33.4機動機動五、高層小戶型，先期蓄水，宜采用機動方式推出，拉伸銷售第10頁/共28頁客戶客戶/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計銷售計劃工程節(jié)點三期動工樣板區(qū)樣板房展示三期銷售節(jié)點開盤68套推86套推70套108套 224套套推案面積85001210095001100030100房源8-10#11-13#,3#2/14/15#1#期段準備期蓄水期強銷期機

7、動目的主推滿庭芳去化三期蓄水節(jié)奏性強銷，產(chǎn)品互相促進均價38004000、30004200、32003835.8803835.8804 4銷售率60%70%70%80%80%實際銷售額2584 3616 3037 9236.89236.8總銷售額3230323045204520379637961154611546滿庭芳銷售節(jié)點推34套推54套推48套136136套套推案面積850013500120003400034000房源C區(qū)左C區(qū)右+A部分臨水D區(qū)+A區(qū)剩余臨水期段持續(xù)期目的節(jié)奏性強銷節(jié)奏性強銷，頂三期價格均價5200550058005530.88 5530.88 銷售率80%50%50%

8、70%70%實際銷售額3094 5198 4872 13163.513163.5總銷售額4420442074257425696069601880518805全年推案面積6410064100全年推案套數(shù)360360套套全年實際銷售額2240022400全面總銷額3035130351第11頁/共28頁客戶客戶/明確了推案策略，我們的銷售線：08.08.1 13 36 64 45 59 98 87 7121209.109.1111110102 23 34 4蓄水期蓄水期3 3期準備期期準備期 在整體銷售階段化分上我們遵循的是循序漸進、由淺入深的銷售原則。先對客戶做最大范圍、最大面積的圍攻，之后在針對

9、每期不同房源，對蓄水客戶逐步引導、分流、篩選，在開盤前形成對推案房源的強勢蓄水，明確每期推案房源的準意向客戶，保證每期推案順利去化。在前期開盤后，考慮到大盤前期以穩(wěn)當先，所以我們預留了1-2個月左右的強勢蓄水期，針對每期推案房源意向客戶做明確的房源動線引導，保證每期房源擁有充足的客戶量，確保去化。2 2滿庭芳滿庭芳銷售持續(xù)期銷售持續(xù)期3 3期強銷持續(xù)期期強銷持續(xù)期二期：二期：0808年年1 1月、月、4 4月、月、9 9月，滿庭芳推量月，滿庭芳推量三期：三期：0808年年7 7月開盤；月開盤；0808年年9 9月、月、1111月、月、0909年年2 2月，三期推量月，三期推量第12頁/共28頁

10、客戶客戶/我們的價格如何制定：三、未來市場發(fā)展預判定價依據(jù)定價依據(jù)一、成本估算；二、周邊包括在售、已售、將售競爭個案在內(nèi)所有樓盤的現(xiàn)行銷售價格情況；必須參考 有一定參考價值 有一定參考價值 中南世紀城洋房07年4500元/平米 第13頁/共28頁客戶客戶/以成本估算為參考以成本估算為參考區(qū)域的不成熟性區(qū)域的不成熟性 后續(xù)市場的不確定因子后續(xù)市場的不確定因子小高層不確定因素，區(qū)域小高層市場需激活小高層不確定因素，區(qū)域小高層市場需激活花園洋房的類別墅性質(zhì)，作為產(chǎn)品的過渡花園洋房的類別墅性質(zhì)，作為產(chǎn)品的過渡 以低開策略，平穩(wěn)入市以低開策略，平穩(wěn)入市平價入市策略，帶動小高層產(chǎn)品平價入市策略，帶動小高層

11、產(chǎn)品初步價格預測：初步價格預測：小高層入市價格：小高層入市價格：30003000元元/ /平米平米花園洋房入市價格：花園洋房入市價格：38003800元元/ /平米平米第14頁/共28頁客戶客戶/我們的推廣策略：形象先導形象先導產(chǎn)品力訴求產(chǎn)品力訴求生活境界提升生活境界提升第15頁/共28頁客戶客戶/我們的推廣手段：我們的推廣手段：第16頁/共28頁客戶客戶/階段劃分階段劃分第一階段：準備期第一階段：準備期時間：時間：08.03-08.0508.03-08.05三期擴初完成效果圖等設(shè)計三期定位概念提煉及VI應用三期營銷推廣建議公寓房客戶會的成立方案物業(yè)銷售道具（樓書、單頁等）設(shè)計制作售樓處內(nèi)部設(shè)

12、計調(diào)整方案第17頁/共28頁客戶客戶/第二階段：形象導入及蓄第二階段：形象導入及蓄水期水期時間：時間：08.05-08.0708.05-08.07售樓處調(diào)整完畢圍墻、戶外看板等的應用及更新報紙、雜志及電視宣傳片的發(fā)布公寓客戶會的成立預定工作的配合第18頁/共28頁客戶客戶/報紙及電視等的產(chǎn)品信息及銷售信息等的發(fā)布樣板房及樣板區(qū)的公開及展示SPPR活動及房展會等的跟進第三階段：銷售期第三階段：銷售期時間：時間：08.07-09.0308.07-09.03第19頁/共28頁客戶客戶/我們的公關(guān)策略：證大客戶會成立證大客戶會成立準備期、導入期、蓄水期：準備期、導入期、蓄水期：第20頁/共28頁客戶客

13、戶/銷售期：銷售期：公關(guān)策略三期樣板房及樣板區(qū)體驗活動三期樣板房及樣板區(qū)體驗活動第21頁/共28頁客戶客戶/案名建議案名建議第22頁/共28頁客戶客戶/方向一：沿用詞牌名，需具有一定現(xiàn)代感及力度方向一：沿用詞牌名，需具有一定現(xiàn)代感及力度 江城子江城子借蘇軾先生的江城子，整個詞牌名富有豪放的氣魄聯(lián)系到了項目的區(qū)位條件等西江月西江月借辛棄疾的西江月，整個詞牌名富有氣勢聯(lián)系到了項目的區(qū)位條件等第23頁/共28頁客戶客戶/方向二：現(xiàn)代感強，具有力度感方向二：現(xiàn)代感強，具有力度感創(chuàng)世園創(chuàng)世園“創(chuàng)世”充分體現(xiàn)了產(chǎn)品在海門的新度整個案名具有較強的時代感，具有一定的力度青庭青庭一個“庭”字，充分體現(xiàn)了大氣之質(zhì)“青”字展現(xiàn)了三期產(chǎn)品的景觀特色整個案名給人以品質(zhì)生活的感受第24頁/共28頁客戶客戶/方向三：導入中加合作的概念方向三：導入中加合作的概念中加紅中加紅從色調(diào)上下文章，“中國紅”與加拿大的“紅雪楓”“紅河谷”相結(jié)合極具符號感，后期的視覺應用會有較大的發(fā)揮空間奧運年，中國紅的國際情懷，具有力度感及民族感中加一品中加一品“一”，通藝、誼、益等，充分展