宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響

1、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響摘要：隨著房地產(chǎn)投資的急劇增溫和房價的持續(xù)攀升， 高房價成了老百姓詬病的話題。特別是國家接二連三出臺的 限購政策、利率的上調(diào)和存款準備金率的上調(diào)，都透露出國 家對于打壓房價不合理上漲的堅定決心。在此形勢之下，有 必要用宏觀經(jīng)濟調(diào)控來控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。筆者通過 金融政策對房地產(chǎn)業(yè)影響分析、政府調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)的 影響及房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對對策幾方面來論述了宏觀調(diào)控政策 對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)發(fā)展宏觀調(diào)控政府調(diào)控銀行1. 金融政策對房地產(chǎn)業(yè)影響分析房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè) 繁榮必不可少的條件。1. 1銀行的利息加息會增加房地產(chǎn)企業(yè)的

2、融資成本，但對于不同的房地 產(chǎn)企業(yè)來說，影響也不盡相同。負債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不 同以及資金實力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對 于那些負債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營業(yè)績較差的房地產(chǎn) 企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營要面臨強大的壓力。加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸 或部分提前還貸。而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅 度讓消費者的還貸成本增加了許多。房價在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房價增長將趨于 平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟發(fā) 展的成效上需要相當長的一段時間。加息對于購房者來說意 味著購房支出的增加，這實際上是政府在削減對貸款購房者 的支持力度，降低其購買

3、力。而購買力的降低必然會減少對 房地產(chǎn)需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而 控制過高的房價，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房價回歸理性。1.2存款準備金率政策根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，上調(diào)法定存款準備金率會對貨幣供應(yīng) 總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當提高存款準備金率時，貨幣乘數(shù)減小。 銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以 一定比率減少。在市場上加息的呼聲很高的情況下，央行選 擇了連續(xù)兩次上調(diào)存款準備金率的緊縮方式，這種方式直接 作用于商業(yè)銀行，效果更直接也更有效。受準備金率變化影 響較大的行業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)。由于國內(nèi)信托等其它融資渠道 尚在完善及發(fā)展中，目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對銀行貸款的依存 度仍然較高

4、。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款， 其所投入的自有資金不能低于開發(fā)項目總投資的30%,按這 一比例計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的資金中60%-70%左右由 銀行貸款構(gòu)成，因此，存款準備金率的提升將增加房地產(chǎn)企 業(yè)的資金成本。此次央行再次提高存款準備金率表達了央行 繼續(xù)收縮銀根的政策導(dǎo)向，在心理上對房地產(chǎn)業(yè)投資將起到 一定的制約作用。2. 政府的調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響2. 1 土地供給政策沒有土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。 在我國當前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者， 政府的土地供給政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運行有決定性 影響。土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計劃。土地供

5、應(yīng)計劃 對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著，因為房地產(chǎn) 開發(fā)總是伴隨著對土地的直接需求，政府土地供應(yīng)計劃所確 定土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和結(jié)構(gòu), 對房地產(chǎn)開發(fā)商2. 2地價政策雖然房地產(chǎn)價格主要取決于市場供求關(guān)系，但由于地價 對房地產(chǎn)價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以 政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用、投 資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價 格。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量，靈活運用協(xié)議、掛牌、招 標、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預(yù)， 都可以對地價進行有效的調(diào)控。2. 3稅收政策房地

6、產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之 -o正確運用稅收政策杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政 府土地受益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn) 業(yè)政策，進而對抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地 產(chǎn)市場交易行為等方面起到明顯的作用。3. 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對對策3. 1轉(zhuǎn)換市場機制，開拓資金資源渠道資金是房地產(chǎn)開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的 融資活動來滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場多元化的機會。尋求銀行 以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融 資或再融資，可緩解房地產(chǎn)項目資金需要壓力。投資決策理 性化 投資規(guī)模理性化，不可盲目

7、做大。根據(jù)企業(yè)自身的資金 實力，認真進行市場調(diào)研，正確進行目標市場定位，合理安排 投資規(guī)模。投資結(jié)構(gòu)理性化。認真接受政府指導(dǎo)，吃準市場 趨向，適應(yīng)中低收入者需求，多開發(fā)中低價位住房。投資領(lǐng)域 理性化，積極參與城市建設(shè)用地的拓展和全面整理。土地開 發(fā)、土地拓展、土地整理，在地產(chǎn)業(yè)上是一個非常值得探索 的領(lǐng)域。投資區(qū)域多樣化，不要盲目集中城區(qū)。城市化進程 中小城鎮(zhèn)建設(shè)，對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個可開拓的新市場。多 元化融資渠道銀根收緊和房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻提高，無 疑對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 可以轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑，運用兼并重組、聯(lián)合、股東置 換、利用民間資本或外資參股等形式

8、資本運作，盤活現(xiàn)有資 產(chǎn)，做大做強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為新一輪的發(fā)展打下堅實的 基礎(chǔ)。3. 2走聯(lián)合開發(fā)，合作經(jīng)營，集中和規(guī)?；缆贩康禺a(chǎn)業(yè)作為一個高投入，高風(fēng)險的行業(yè)，特別需要房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行規(guī)?；?、集團化經(jīng)營，以提高其抗風(fēng)險的 能力。3. 3改善經(jīng)營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力 房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部機制，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營管理。 從長遠放眼，做好項目的長期規(guī)劃，提高企業(yè)開發(fā)效率，提 高創(chuàng)新能力，把觀念由做“項目”、做"產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到做“企 業(yè)”上來。經(jīng)營管理科學(xué)化管理出效率，要求開發(fā)商練好內(nèi) 功，做好自己的產(chǎn)品。練內(nèi)功主要著重大力提高管理人員素 質(zhì)，努力提高資金經(jīng)營效率，合理安排建設(shè)周期。注重品牌戰(zhàn) 略在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的市場行為往往成為決定企業(yè) 命運的關(guān)鍵因素。企業(yè)應(yīng)當承擔一定的社會責任，對消費者 負責，遵紀守法，照章納稅，以規(guī)范的市場行為建立良好的公 眾形象，從而贏得市場。房地產(chǎn)業(yè)已進入品牌競爭的時代。 在品牌創(chuàng)業(yè)階段，競爭的重心以從單個樓盤間的較量，變成 企業(yè)間實力的比拼。品牌是一種無形資產(chǎn)，更是一個整體概 念，除有形產(chǎn)品外，還包括附加產(chǎn)品，即消費者購房所得到的 附加服務(wù)和附加利益?？傊挥心切┚哂衅放苾?yōu)勢并且經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)企 業(yè)，才會贏得更大的發(fā)展機遇不斷創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)單位和 家庭由于經(jīng)濟實力的不同而對房地產(chǎn)包括住宅具有不同層 次的需求，同時隨