合肥市房產(chǎn)場總結(jié)分析

1、合肥市房產(chǎn)場總結(jié)分析2013年合肥房產(chǎn)市場總結(jié)分析一、城市基本情況1.1城市發(fā)展規(guī)模合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河 4個市 轄區(qū)，長豐、肥東、肥西、廬江4個縣，代管縣級巢湖市，總面積1.14萬平方公里，建成區(qū) 面積360平方公里，位居省會城市第14位；年 末全市常住人口 752萬人（2011年末），其中城 鎮(zhèn)486萬人，農(nóng)村266萬人，城鎮(zhèn)化率為64.6%; 市區(qū)常住人口 355萬人。1.2城市經(jīng)濟發(fā)展情況合肥市GDP趨勢圖合肥市的國內(nèi)生產(chǎn)總值保持著穩(wěn)定的增長速度，到2013年底已到達4661億（預(yù)計），全 國省會城市排名繼續(xù)上升，增長速度也排在由全 國省會城市的前列。合肥成為全國發(fā)展最快的省

2、 會城市，尤其是最近3年，合肥市經(jīng)濟呈現(xiàn)跨越 式發(fā)展。合肥固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資走勢圖合肥市固定資產(chǎn)投資保持高速穩(wěn)定的增長， 2013年預(yù)計固定資產(chǎn)投資超過5000億元，同比 增長27.9%，表明合肥城市建設(shè)的快速發(fā)展。房 地產(chǎn)開發(fā)投資也跟隨城市建設(shè)快速的發(fā)展保持 快速增長，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資1200億元， 同比增長31.3%,房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展。2013年堅持走新型工業(yè)化道路，建立完善 “四大政策體系”，加快發(fā)展與轉(zhuǎn)型發(fā)展同步并 進。推進信息化與工業(yè)化融合發(fā)展， 成為國家級 兩化融合試驗區(qū)和電子信息國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 基地?？偨Y(jié)：2013年合肥經(jīng)濟繼續(xù)保持高速發(fā)展，固定資產(chǎn)禾1房地

3、產(chǎn)開二發(fā)投資者E保|/1p f）1=1-:持較咼增速，同時隨著城了范圍的擴廣大（城市1化進稈加快），人數(shù)量的增多，以及工業(yè)化進程的大力發(fā)展，必將 帶來新一輪的剛性購房需求。1.3城市未來規(guī)劃發(fā)展情況1.3.1定位與職能城市定位：大湖名城、創(chuàng)新都 會主要職能：具有國際影響的國家科學(xué)城；國家重要綜合交通樞紐;長三角乃至全球重要的先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地；跨區(qū)域貿(mào)易流通中心; 國際旅游度假目的地。2013年6月20日上午，合肥市規(guī)劃局正式 對外公布合肥市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略及環(huán)巢湖地區(qū)牛態(tài)保護修復(fù)與旅游發(fā)展規(guī)劃 文本，這個被市民稱為大合肥藍圖的規(guī)戈17p1，最終確定了合肥“ 1331 "市域

4、空間新格局?；?"大湖名城、 創(chuàng)新高地" 這一定位，未來大合肥的發(fā)展目標(biāo)被 歸結(jié)為泛長三角西翼中心城市：具有國際競 爭力的的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地：具有國際影響力的創(chuàng)新 智慧城市；國際知名的大湖生態(tài)宜居城市和休閑 旅游目的地?！?331】“1 "是指優(yōu)化提升主城區(qū)，“ 3" 是指積極發(fā)展巢湖、廬江和長豐三個副中心城 市，另一個“ 3”是指統(tǒng)籌推進新橋臨空產(chǎn)業(yè)基 地、廬南重化工基地和巢北產(chǎn)業(yè)基地，最后的“ 1' 是指創(chuàng)新建設(shè)環(huán)巢湖生態(tài)示范區(qū)。區(qū)域劃分合肥行政區(qū)域劃分為四區(qū)五縣 （市）一廬陽 區(qū)、瑤海區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、肥西縣、肥東縣、 長豐縣、廬江縣、巢湖

5、市，擁有5個開發(fā)區(qū)一一 包括高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)和新站區(qū)。中心城區(qū)劃分八個分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北 區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)。城市重點規(guī)劃區(qū)域濱湖新區(qū)：定位金融、居住為主的濱湖新區(qū)，將以金融 和會展作為經(jīng)濟引爆點。位于合肥濱湖新區(qū)國際 金融后臺服務(wù)基地，總用地面積約 3923畝，總 建筑面積超過500萬平方米，將形成資金密集、 人才聚集、機構(gòu)專業(yè)、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的國 際一流金融后臺服務(wù)基地。根據(jù)濱湖構(gòu)建六大中心的發(fā)展規(guī)劃，濱湖將 建成區(qū)域性旅游會展中心，即依托巢湖的自然和 人文景觀，形成以巢湖風(fēng)景名勝區(qū)為核心，渡江 戰(zhàn)役紀(jì)念館、安徽名人館、創(chuàng)新展示館等文化場 館為內(nèi)

6、涵，新橋國際機場、濱湖國際會展中心為 人氣載體，各類星級酒店、快捷酒店等為基礎(chǔ)服 務(wù)的旅游會展業(yè)的新集群。西南組團：構(gòu)建環(huán)巢湖生態(tài)岸線和紫蓬山國家級的森 林公園，建設(shè)派河、豐樂河等沿線河道景觀工程， 打造現(xiàn)代化大工業(yè)基地、國內(nèi)一流的知名品牌大 學(xué)城區(qū)、大都市新型郊野觀光休閑區(qū)。"推進經(jīng)開區(qū)向南進一步拓展，打造好出口加工區(qū)，推進 肥西縣城新城區(qū)建設(shè)發(fā)展，實現(xiàn)包河工業(yè)園區(qū)的騰籠換鳥，推進茶博城、高鐵站區(qū)等城市重 點地區(qū)地段的建設(shè)，構(gòu)建東大圩區(qū)域性都市農(nóng)業(yè) 休閑旅游中心。”西部組團：不斷完善大蜀山森林公園功能，傾力打造大 蜀山一江淮運河綠色之軸，繼續(xù)提升匡河生態(tài)品 質(zhì)，加強天鵝湖、柏堰湖等

7、市民休閑公園建設(shè)， 完善老城區(qū)配套功能，推進高新區(qū)肥西縣合作園 區(qū)的建設(shè)，全力構(gòu)建先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn) 業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)體系，大力推進科研 集群基地、科研孵化基地、產(chǎn)業(yè)化基地和科技創(chuàng) 新公共服務(wù)和應(yīng)用技術(shù)研發(fā)中心的建設(shè)，積極引 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級。北部組團：加強水源地保護、建設(shè)“五湖連珠”景觀風(fēng) 貌區(qū)，重點提升新站區(qū)中心區(qū)和北城新區(qū)核心 區(qū)，以平板顯示產(chǎn)業(yè)基地為基礎(chǔ)， 重點發(fā)展戰(zhàn)略 新興產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，打造合淮工業(yè)走 廊。北部新城目前吸引了世紀(jì)金源、 恒大等開發(fā) 商，未來會帶來完善的配套，行政區(qū)域更有可能 劃到合肥市。伴隨2013年8月31日阜陽路高架正式通車，已筑起合肥北向“十分

8、鐘生活 圈”；北三環(huán)高速、魏武路等 7條干道橫穿新 區(qū)，京福高鐵、商杭高鐵、合蚌客運專線在區(qū) 內(nèi)設(shè)有北城客運站。湖光新區(qū)巢湖湖光新區(qū)原名“濱湖新區(qū)”。新區(qū)北至 巢湖市淮南鐵路復(fù)線，南至巢湖北岸線，總用地 6.048平方公里，定位為商務(wù)辦公、體育休閑、 文化娛樂等多功能為一體的生態(tài)新區(qū)。濱湖新城 中心區(qū)規(guī)劃范圍東起龜山，西至中埠，南起巢湖 岸線，北至淮南復(fù)線鐵路，規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模約 11平方公里。對外交通規(guī)劃1.341鐵路注意信息更新營，從合肥到北京的時間擁有合武高鐵，合寧 高鐵，淮南鐵路，合九鐵 路，寧西鐵路，京福高鐵 （合肥至蚌埠段于 2012 年10月16日正式開通運 從原來的九個多小時縮

9、短為不足四個小時），合 肥鐵路南環(huán)線。合肥高鐵南站將使合肥鐵路樞紐 客運站形成"三足鼎立"之勢，并成為全國高鐵 樞紐。南站站房已于12年8月開建，預(yù)計2014 年7月建成，2014年10月前有望全線通車，建 成立體換乘樞紐，規(guī)模列華東第二位。1.3.4.2 公路合肥7條公路將升級改造為一級公路，開展 合馬路、合六路、合銅路、合水路、合淮路、合 安路、巢廬路的建設(shè)。合肥市重點建設(shè)的項目近 期有3段。分別為合馬路、合銅路和合六路升級 改造工程。1.3.4.3 機場新橋國際機場服務(wù)于現(xiàn)代化環(huán)湖大都市-合肥，以及淮南、六安、巢湖、桐城等合肥都市 圈城市，并輻射全國大部分地區(qū)。已于

10、2013年 5月30日正式投入使用，為4E級全國樞紐干線 機場。三期全部建成后的合肥新橋國際機場將成 為具備亞洲目前最高飛行區(qū) 4F等級的機場，可 供世界上目前已投入商務(wù)運營的所有飛機起降。1.344客、貨運樞紐南門、北門、西門、東門換乘中心。同時規(guī) 劃新建三處公路客運站，形成完善的公路客運樞 紐系統(tǒng)。結(jié)合對外交通樞紐，形成以合肥貨運總站、 合肥竹西貨運站、合肥新港貨運站、合肥集裝箱 中轉(zhuǎn)站、合肥十里廟貨運站、合肥龍崗貨運站、 合肥雙鳳貨運站、合肥店埠貨運站等八站構(gòu)成公 路貨運主樞紐。市內(nèi)主要交通建設(shè)完成銅陵路高架橋、徽州大道立交、阜陽北 路高架橋、方興大道立交、金寨路右轉(zhuǎn)匝道、合 肥城區(qū)9條

11、高架橋道路，交通狀況將得到極大改 善；完成美丹路（徽州大道）、暢通一環(huán)、北二 環(huán)路、宋斗灣路等合肥多個重點工程的施工；繼 續(xù)155公里環(huán)巢湖旅游大道建設(shè)，將再修 65公 里，以及"派河大橋”、"杭埠河大橋”、"白 石天河大橋”、"兆河大橋”四座標(biāo)志性橋梁的 建設(shè)。軌道交通2012年 6月1日，合肥地鐵1號線正式開 工建設(shè)隨著這條全長28.8km的軌道交通建設(shè)， 合肥正式邁入高速運轉(zhuǎn)的地鐵時代，并將于2016 年年底開通運營。在地鐵一號線開工建設(shè)的同 時，2013年2月19日，地鐵2號線正式動工， 控制性節(jié)點工程潛山路站開始封閉施工，預(yù)計建 設(shè)工期4年零5

12、個月?！?1331 ”市域空間戰(zhàn)略造 打造“南淝河通風(fēng)廊道”基于巢湖保護流域化、生態(tài)化和城市功 能多元化、品質(zhì)化的理念，方案將以合肥城區(qū)大 量增加內(nèi)城和濱水公共綠地，形成以“三環(huán)九 廊”為骨架的濕地綠帶網(wǎng)絡(luò)，強化服務(wù)職能和優(yōu) 化產(chǎn)業(yè)布局。傳承和發(fā)揚環(huán)城公園的精彩，打造 “園城一體、城水交融”的生態(tài)宜居都市。依托濕地綠帶網(wǎng)絡(luò)，以“老城中心、新 城CBD雙心引領(lǐng)，串聯(lián)拓展和優(yōu)化提升商務(wù)辦 公、休閑游憩、科技研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化展示、 高端會展等多種復(fù)合功能空間，形成服務(wù)職能密 集的南北兩扇。方案著重提出保護“南淝河通風(fēng)廊道”，建議在南淝河和十五里河綠廊及其兩側(cè)， 布局CBD商務(wù)中心，公園總部基地，

13、鋼鐵廠遺址 創(chuàng)意文化區(qū)，濱湖CRD南淝河文化、科研、服 務(wù)外包產(chǎn)業(yè)區(qū)，大學(xué)及科技研發(fā)區(qū)，徽派文化展 示園，科學(xué)島，低碳生態(tài)住區(qū)等重要功能空間， 建設(shè)成為合肥最具生態(tài)美景和人文魅力的“名 片空間”。重組產(chǎn)業(yè)空間形成都市區(qū)東西兩翼產(chǎn) 業(yè)新城。東翼以職教城為依托，壯大新站、整合 雙鳳，突出承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；西翼則以大學(xué)城為紐 帶，組合高新區(qū)與經(jīng)開區(qū)，突出自主創(chuàng)新?！皟沙怯呈?zhèn)”旅游新格局對于未來合肥旅游發(fā)展規(guī)劃，方案認(rèn)為 環(huán)巢湖地區(qū)大湖風(fēng)光悠曠，溫泉資源優(yōu)質(zhì)，皖韻 村莊獨特，可以通過功能和空間的創(chuàng)新利用， 構(gòu) 筑“兩城映十鎮(zhèn)”旅游新格局?！皟沙恰敝傅氖呛戏手鞒呛统埠校笆?zhèn)”指的是環(huán)繞巢湖周邊的三河、

14、白山、盛 橋、槐林、散兵、中埠、烔煬、黃麓、中廟、長 臨河等十鎮(zhèn)。在合肥中心城和巢湖城的輻射帶動 下，把三河、白山、散兵、中埠、中廟、長臨河 建成六個特色旅游小鎮(zhèn)，把盛橋、槐林、烔煬、 黃麓建成四個田園風(fēng)貌小鎮(zhèn)。在發(fā)展時序上：近 期在都市區(qū)帶動下，重點優(yōu)化中廟、三河，打造 長臨河；中期在巢湖市帶動下，重點發(fā)展中埠、 散兵。濱湖對于人類有著內(nèi)在的吸引魅力，人類對 大湖更是充滿著偏愛和向往。方案建議合肥樹立"大湖綠都度假天堂”的旅游形象，以"水濱 公有”、“親水為公共權(quán)益”和“保護也是發(fā) 展”等理念，科學(xué)打造巢湖國家旅游度假區(qū)、國 家濕地公園、國家風(fēng)景名勝區(qū)和三河古鎮(zhèn) 5A級

15、旅游景區(qū)、中廟-四頂山核心景區(qū)、巢湖時尚休 閑運動等旅游項目；實現(xiàn)建設(shè)旅游大都市和長三 角休閑度假新天堂的目標(biāo)。肥西小廟鎮(zhèn)和高劉鎮(zhèn)正式并入合肥2013年9月1日，合肥市政府就肥西縣與 蜀山區(qū)部分行政區(qū)域調(diào)整召開新聞發(fā)布會， 根據(jù) 安徽省民政廳關(guān)于同意合肥市蜀山區(qū)與肥西縣 部分行政區(qū)劃調(diào)整的皮膚，正式宣布對蜀山區(qū) 與肥西縣部分行政區(qū)劃實施調(diào)整，肥西縣小廟鎮(zhèn) 整建制劃歸蜀山區(qū)管理，肥西縣高劉鎮(zhèn)委托經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)管理。小廟鎮(zhèn)和高劉鎮(zhèn)具備較好的區(qū)位優(yōu) 勢，加快了并入合肥市區(qū)的步伐。至此，合肥城市“西擴”的步伐有邁進了一 步?！皩⑿R鎮(zhèn)整建制劃轉(zhuǎn)蜀山，高劉轉(zhuǎn)到經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)，小廟和高劉不僅成為蜀山區(qū)和經(jīng)開區(qū)

16、的 組成部分，更作為城市西部組團的重要載體， 努 力建設(shè)成為合肥的西部新城區(qū)，打造成西部地區(qū) 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要增長極?！?。也是推進“合肥 市城市空間1331發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃"的重要舉措。 二、房產(chǎn)市場發(fā)展合肥市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)狀況趨勢圖（萬方新開工面積、住宅竣工面積以及住宅竣工面 積在2011年之后出現(xiàn)較大程度的增長，預(yù)計2-3 年后市場竣工面積將在目前的基礎(chǔ)上有所上升。按照目前的市場施工面積，后期市場供銷兩旺的 市場局面將會依然保持。合肥自2009年-2010年的住宅供應(yīng)量保持 穩(wěn)定，但2011年為房產(chǎn)調(diào)控年，開發(fā)商推盤緩 慢，供應(yīng)量呈現(xiàn)明顯下跌；2012年隨著市場回 暖，供應(yīng)量有所

17、回升，2013年供應(yīng)量和成交量 均表現(xiàn)了較大幅度的增長，成交價格也是在2013 年突破7000元/平米大關(guān)，且保持較為穩(wěn)定的水 平。三、商品房銷售情況3.1合肥2013年樓市特征特征一來自供應(yīng)量。2012年底合肥樓市近 6萬套的存量，再加上2013年的新增供應(yīng)量， 伴隨樓市在2013年初的逐漸回暖，開發(fā)商信心 滿滿，推盤量逐漸增大，市場供應(yīng)進一步增加。強大的市場供應(yīng)量帶來激烈的競爭壓力。特征二來自于購房端。2013年的巨大銷售 量，市場剛需、首改逐漸釋放，強大的購房力量 帶動了市場成交層面的爆發(fā)。市場一改常態(tài)，淡 季不淡，旺季很旺的市場表現(xiàn)給與市場更好的剛 需釋放的動力，日光盤屢見不鮮。201

18、4年雖然改善性和投資性需求仍將持續(xù)存在，但前期積 蓄的已經(jīng)消化的差不多了，后續(xù)需求堪憂。特征三來自于營銷方式。2013年合肥樓市 上演了營銷全武行，各家樓盤紛紛拿出了十八 般兵器.花光心思的抓人眼球。從一開始的項目 調(diào)性開始追求。傳統(tǒng)的營銷方式在繼續(xù)，新的營 銷方式在興起。2013年微博、微信等之類的營 銷手段層出不窮，預(yù)計2014年電子商務(wù)將成為 新的追逐方式。特征四來自于競爭。2013年已經(jīng)是競爭激 烈的一年，各大區(qū)域競爭逐步炙熱化。隨著 2013年的大宗土地出讓，合肥項目的競爭格局 已逐漸外擴，包含早期較為冷淡的區(qū)域，各大開 發(fā)商已經(jīng)積極進入。品牌開發(fā)企業(yè)之間，老項目 新項目之間，投資性

19、產(chǎn)品之間的競爭定然愈演 愈烈。2013年合肥市網(wǎng)上商品房銷售情況銷售量（套）銷售面 積（萬平 米）銷售金 額（億元）銷售均 價（元/平米）住 宅2013年103414103574171632012年753057434916605增長率37%39%51%8%商 業(yè)2013年89337592123552012年6996537112767增長率28%42%30%-3%辦 公2013年9104927580872012年689083617347增長率32%11%23%10%小結(jié):2013年全市商品房成交漲幅明顯，住宅、 商業(yè)、辦公都保持了較大比例的增長。 在樓市政 策較為動蕩的情況下，2013年初樓市整

20、體表現(xiàn) 了淡季不淡，旺季很旺的市場現(xiàn)象，日光盤、開 盤瘋搶等現(xiàn)象頻頻皆是。開發(fā)商不斷的擴大布局 范圍，增加推盤節(jié)奏，搶奪市場客群。3.2住宅市場可售量截止到2013年12月底，合肥市共有 可售住宅類商品房38210套，可售面積413.16 萬訐，同比去年同期可售套數(shù)下降 24.54%,可 售面積下降21.3%，去化周期為5個月。包河 區(qū)濱湖 區(qū)咼新 區(qū)經(jīng)開區(qū)刖區(qū)蜀山區(qū)新站 區(qū)瑤海 區(qū)可售 套數(shù) （套）42795293325033745490481614377996可售 面積 （萬 m2）53.48 5)5.87 3!9.54 4262 60.5)4 40.09)12.7673.12 3所占12

21、%6%6%8%12%22%5%20%比例I I I I I I（單位：套、萬平方）小結(jié)：與2012年年底各區(qū)結(jié)轉(zhuǎn)可售量相比，多個 區(qū)域可售量下降，其中濱湖區(qū)、蜀山區(qū)和政務(wù)區(qū) 等區(qū)域庫存量出現(xiàn)大比例的下滑，蜀山區(qū)下滑比 例高達57% 2013年的火爆市場極度程度的減少 了市場庫存。但伴隨2013年同樣火爆的土地市 場，2014年多個新樓盤也將收入是，房源將會 持續(xù)增加。今年一改常態(tài)，瑤海區(qū)替代蜀山區(qū)成 為合肥存量房的聚集地。住宅市場供應(yīng)量2013年全年合肥市新增供應(yīng)住宅類商品房 90482套，供應(yīng)面積918萬平方，與2012年全 年相比，新增供應(yīng)套數(shù)上漲了 17.3%，新增供應(yīng) 量上漲了 21.

22、9%。住宅市場供應(yīng)量與國家宏觀政策整體形勢 有著密切聯(lián)系，經(jīng)歷2011年房地產(chǎn)政策調(diào)控年 之后，2012年供應(yīng)量出現(xiàn)回暖，2013年供應(yīng)量 則伴隨市場的回暖出現(xiàn)井噴。預(yù)計 2014年房地 產(chǎn)市場化的前提下，供應(yīng)量將會維持市場目前較 熱的局面。小結(jié)：從全年供應(yīng)趨勢來看，2013年除2月份以外，市場整體供應(yīng)較為均衡，并且在13 年底10-12月份出現(xiàn)供應(yīng)高峰。2013年全年市 場淡季不淡，旺季很旺的市場現(xiàn)象致使開發(fā)商對 于市場剛需、首改釋放的現(xiàn)象極具信心，推盤節(jié) 奏加快，推盤量也相對不斷提升，因此整體市場 相對供應(yīng)量較為均衡，進入年底，伴隨個別項目 的大體量集中入市，帶動了整體供應(yīng)量的巨大提 升。

23、同時，在新增供應(yīng)的刺激下，剛需等客戶不 斷釋放，成交量也出現(xiàn)大幅上漲。住宅市場成交量年全年合肥市共銷售了住宅 類商品房103414套，銷售面積1035萬訐，銷售 金額達741億元，全市累計成交均價為7163元/ 能。全市的成交套數(shù)同比 2012年上漲37%成 交面積上漲39%銷售金額上漲51%銷售均價 上漲8%從以上數(shù)據(jù)可以看出，合肥房產(chǎn)市場 在 2013年的成交表現(xiàn)為：成交套數(shù)和面積同比 大幅上漲，銷售均價上漲，市場總體量價齊升。合肥近年住宅成交狀況2013年合肥市住宅類商品房銷售及同比銷售情 況一覽表套數(shù)（套）面積（萬怦）金額（億元）均價（元/m2）2012 年75305743491660

24、52013 年10341410357417163同比變化 情況37%39%51%8%小結(jié)：房地產(chǎn)市場經(jīng)過國五條、錢荒、三中全會 等沖擊，2013年合肥樓市整體呈現(xiàn)量價齊升的 局面。從3月份開始各房企謹(jǐn)慎推盤，試探市場。 隨著剛需逐漸釋放，各大樓盤全面鋪開搶占市場 份額，加速去化，經(jīng)歷金三銀四、金九銀十等黃 金期之外，傳統(tǒng)的淡季市場不淡，且臨近年底， 各大開發(fā)商做最后的沖擊，搶占市場，增加推盤 量，且2013年土地市場火爆，預(yù)計2014年市場 仍會延續(xù)2013年的市場狀況。323.2 2013年初合肥樓市表現(xiàn)較為平淡，但進入金三銀四之后，成交增長較為明顯， 傳統(tǒng)淡季市場成交不淡，月度成交量維持較

25、為平 衡的狀況，金九銀十成交量沒有出現(xiàn)猛增的現(xiàn) 象，與其他月度保持相近的市場局面，進入年底, 市場成交再度迎來井噴的狀況，成交大幅度提 升。各大房企緊抓年底時間段，搶占市場。2013年合肥月度住宅成交量小結(jié)：2013年，合肥市商品住宅月均去化 86萬卅， 同比上漲了 39%市場月度成交較為均衡，僅在 3月份及年底伴隨開發(fā)商推盤量的增長而出現(xiàn)成 交量的上升，市場成交逐步回暖。323.3合肥2013年住宅成交套數(shù)大比例增長，主要由于剛需及首改客群的釋放。2013年合肥住宅成交面積段上圖可以看出70-90平方和90-110平方的兩個面積段成交占到總成交套數(shù)的 63%表明2013年合肥房地產(chǎn)市場以首置

26、和首改性消費群體為主。經(jīng)過近兩年的市場調(diào)控及發(fā)展，有住房需求群體占據(jù)購房主體，合肥市場平穩(wěn)健康發(fā)展。70平方以下的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)激增，大戶型房源量減少，成交量下降。在房地產(chǎn)逐步市場化的前提下，市場還會延續(xù)剛需為主的基調(diào)，針對客戶設(shè)計的新房源，更能滿足市場需求324住宅分區(qū)供應(yīng)和成交量可售套數(shù)一可售面積70 -60504030 -20 -100瑤海區(qū)、濱湖區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)四個城區(qū) 可售量較大，整體相比去年已經(jīng)有很大比例的下 降，伴隨市場的逐步回暖以及 2014年市場的延 續(xù)性，除瑤海區(qū)外，其他城區(qū)的去化壓力逐步減 小。2013年合肥各區(qū)成交走勢合肥2013年商品住宅價格上漲至7163元/ 平米

27、，各區(qū)價格相繼上漲。相比 2012年，2013 年合肥包河區(qū)、濱湖區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)、經(jīng)開 區(qū)、蜀山區(qū)、廬陽區(qū)等多區(qū)全年均價超 過 6800元/平米，其中政務(wù)區(qū)價格最高，達 到8665 元/平米；僅有新站區(qū)均價低 于 6000元/平米，瑤海區(qū)為6235元/平米； 從分區(qū)域成交均價來看，濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)、蜀山 區(qū)高均價皆是因為區(qū)域自身價值較高和區(qū)域內(nèi) 高端項目拉升整體價格。后市預(yù)判1、政策：熱點城市行政性政策仍將強化， 二、三線城市預(yù)計將適當(dāng)放寬從城市層面上看，一線城市和熱點二線城市 限購限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性 需求釋放及抑制投資性需求，仍將是 2014年的 主基調(diào)，城市回歸市場化

28、將是大趨勢，即便短期 內(nèi)限購限貸政策不會在明文上退出，其執(zhí)行層面 的松動也將成為可能。2、投資：新開工增速回升還將持續(xù)，今年土地成交釋放將促明年投資走高2014年隨著行業(yè)整體進入平穩(wěn)運行期，調(diào) 控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強，且 今年房企拿地數(shù)量增多，明年新開工增速回升， 對投資增速有一定支撐作用，預(yù)計 2014年房地 產(chǎn)投資增速將在25%左右。3、市場：一二線城市成交總體看好，房價 上漲格局未變從2013年一二線城市成交增幅對比來看， 二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù) 維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地 產(chǎn)市場成長期內(nèi)的城市更將順勢進入各自的高 增長階段。三線城市：

29、部分城市面臨去庫存壓力， 部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線 城市未來1-2年內(nèi)都將進入階段性盤整狀態(tài)。4、成交：受政策寬松和供應(yīng)擴張的雙重利 好，明年成交量的走勢將會保持 2013年的增長 狀況，房價穩(wěn)步上漲的格局將不會改變。5、安徽市場：通過近期對各大房企的訪談， 14年市場競爭加劇。14年預(yù)計恒大、綠地、海 亮、安徽高速、華南城、世紀(jì)金源目標(biāo)銷售額為 100億元，銷售任務(wù)為80億元以上為碧桂園、萬達、文一，銷售任務(wù)為 40億元以上有萬科、 中海、保利、華潤、國購、金大地等。326合肥2013年成交套數(shù)T0P1（樓盤2013年，品牌房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)，契合市場主流需求，依

30、托品牌效應(yīng)，實現(xiàn)良 好的銷售業(yè)績，成交結(jié)構(gòu)以剛需住宅戶型為主， 品牌開發(fā)商在TOP10份額進一步擴大：全國性品 牌開發(fā)商占有 8席，區(qū)域性龍頭企業(yè)占有 2 席。按照金額排名1-10位排名區(qū)屬項目名 稱套數(shù)銷售面積（萬 平米）總價（萬 元）1濱湖區(qū)萬達文 旅城396440.1429.162政務(wù)區(qū)華潤中 心148322.8321.313政務(wù)區(qū)保利香 檳花園194320.8418.824瑤海區(qū)文云:341330.3516.07河灣5廬陽區(qū)華潤橡 樹灣194421.4615.696經(jīng)濟區(qū)融科城214221.0715.657濱湖區(qū)萬科藍 山158715.4614.728經(jīng)濟區(qū)綠地濱 湖國際 花都2264

31、22.2114.339、_、亠|*咼新區(qū)海亮九 璽244623.0914.2210濱湖區(qū)保利拉 菲公館172118.0513.69按照面積排名1-10位排名區(qū)屬項目名 稱套數(shù)銷售面積（萬 平米）總價（萬 元）1濱湖區(qū)萬達文 旅城396440.1429.162瑤海區(qū)文云341330.3516.07河灣3、_、亠|*咼新區(qū)海亮九 璽244623.0914.224政務(wù)區(qū)華潤中心148322.8321.305經(jīng)濟區(qū)綠地濱 湖國際 花都226422.2114.336廬陽區(qū)華潤橡 樹灣194421.4615.697經(jīng)濟區(qū)融科城214221.0715.653政務(wù)區(qū)保利香檳花園194320.8418.829濱

32、湖區(qū)高速時代城 191819.7113.5910濱湖區(qū)保利拉 菲公館172118.0513.69326合肥競品項目銷售狀況分類樓盤項目總計銷售情況統(tǒng)計其中13年銷售情況名稱區(qū)域總體量（萬平米）面積（萬平米）均價（元/平米）新推（萬平米）套數(shù)面積（萬平米）同比金額（萬元）均價（元/平米）同比高層御湖觀邸經(jīng)濟2622.7557933.135016.54-21.3%369125646-3.53%建業(yè)時光原經(jīng)濟1010.4364854.194434.00-42.8%28376710215.63%著保利拉菲公館濱湖5027.99728219.18172118.0569.6%136943758811.75

33、%淮礦東方藍海濱湖11514.14678312.22110011.59269.5%80800697012.96%觀瀾華庭西南2620.3555437.32149213.3058.93%7594557117.18%潤園經(jīng)開4013.76717211.71124212.13446.0%8799472558.87%新地中心政務(wù)169.03120110.005377.99408.9%96408120725.53%華潤凱旋門政務(wù)7033.33918520.11148322.8397.70%21306093325.23%綠城玫瑰園經(jīng)濟5216.31787212.285549.1366.87%7282079

34、7510.00%置地廣場政務(wù)4216.49872111.797089.86331.7%8904790289.60%萬科金域華府蜀山3422.31101919.357059.2030.88%966881051011.20%琥珀新天地包河1411.5371380.002863.39-20.7%228086738-2.43%琥珀五環(huán)城政務(wù)3618.2971548.51100711.1191.7%8120473075.31%天下錦城包河749.8176705.684745.94108.5%456167686-0.13%別墅綠城玫瑰園經(jīng)濟85.08205102.17261.23-2.72%2549220

35、7461.54%置地柏悅府政務(wù)81.40164780.00160.4636.58%748616387-4.26%中海原山蜀山75.41102791.06381.56-61.1%178471142515.81%海亮蘭郡廬陽84.7396181.77662.15543.6%203909472-44.66%中海嶺湖墅高新97.24107517.314737.57271.8%731639664-8.02%辦公華邦I(lǐng)CC政務(wù)112.3799517.241191.78157.4%186951051421.15%新城國際政務(wù)2012.4484837.771082.3234.2%27056116395.75%

36、安糧東怡金融廣場廬陽1610.02101200.001503.44-37.8%383811116723.53%新地中心政務(wù)174.53120976.431592.9853.24%407171368039.92%置地廣場政務(wù)508.96927713.643174.34-13.8%391749022-4.31%五環(huán)國際政務(wù)81.7085560.0071.0716.06%92178586-0.16%IFC蜀山1512.18110410.00250.82-57.1%115171406526.19%3.3、商業(yè)、辦公市場商辦可售量截止到2013年12月31日，合肥市共有可售商業(yè)類商品房19541套，可售

37、面積230.75萬心可售辦公類商品房13526套，可售面積140.66 萬卅。商辦供應(yīng)量商業(yè)類套數(shù)（套）面積（萬mJ2012 年6719135.712013 年21319177.95同比變化情況217.29%31.12%辦公類套數(shù)（套）面積（萬m）2012 年9747111.782013 年15702165.22同比變化情況61.10%47.81%總結(jié)：合肥商辦市場2013年供應(yīng)量均大幅提升， 主要原因是2012年商辦市場供應(yīng)量相對較低， 加之2013年部分商辦項目大體量的入市帶動整 體供應(yīng)的提升。商辦銷售量商業(yè)類套數(shù)（套）面積（萬m2）金額（億元）均價（元/m2）2012 年699655.8

38、271.26127672013 年893374.7792.3812355同比變化27.69%33.97%29.64%-3.23%情況合肥近幾年商業(yè)供求狀況2009 年2010 年201 丄年2012 年2013 年I供應(yīng)量（萬方）銷售量萬方）銷售均價元/平米辦公類套數(shù)（套）面積（萬怦）金額（億元）均價（元/m2）2012 年689082.6860.7573472013 年910492.2174.578087同比變化 情況32.13%11.54%22.76%10.07%合肥近幾年辦公供求狀況334商辦銷售排行情況2013年合肥商業(yè)市場銷售面積 TOP10排 名銷售面積（萬 平米）項目名稱區(qū)屬均價

39、（元/平米總價（萬 元）18.93京商商貿(mào)城新站區(qū)47004194823.34明發(fā)商業(yè)廣 場107073577932.97金色名郡蜀山區(qū)89472659842.47元一柏莊包河 區(qū)55441371852.39美生濱江 花月包河 區(qū)42991028962.24萬達文旅城濱湖 區(qū)188614216171.99九瓏灣包河 區(qū)53501062581.98琥珀五環(huán)城政務(wù) 區(qū)64201269291.79藍鼎濱湖假日濱湖 區(qū)1998235796101.76金色梧桐瑤海 區(qū)17586310252013年合肥商業(yè)市場銷售金額 TOP10排 名銷售 金額（萬 元）項目名稱區(qū)屬均價（元/平米銷售面積（萬 平米）14

40、4888樂富公寓瑤海 區(qū)374221.20242161萬達文旅城濱湖 區(qū)188612.24341948京商商貿(mào)城新站 區(qū)47008.93435796藍鼎濱湖假日濱湖區(qū)199821.79535779明發(fā)商業(yè)廣 場砂區(qū)107073.34634528合肥汽配城瑤海區(qū)277381.25731025金色梧桐瑤海175861.76區(qū)826598金色名郡蜀山區(qū)89472.97919495藍鼎星河府包河區(qū)157101.241019470華潤橡樹灣175771.112013年合肥辦公市場銷售面積 TOP10排 名銷售面積（萬 平米）項目名稱區(qū)屬均價（元/平米總價（萬 元）15.39濱湖時代廣 場濱湖 區(qū)6352

41、3422524.34置地廣場政務(wù)區(qū)90223917434.18百樂門名品 廣場經(jīng)開區(qū)60122509943.51印象西湖蜀山區(qū)78202744053.43東怡金融廣廬陽1116738381場區(qū)63.18華林家園蜀山區(qū)65642087073.17新華金融廣 場蜀山區(qū)98783126783.04中翔商業(yè)中心包河區(qū)58151766992.98新地中心政務(wù) 區(qū)1368040717102.87蔚藍商務(wù)港政務(wù) 區(qū)11195321622013年合肥辦公市場銷售金額 TOP10排 名銷售 金額（萬 元）項目名稱區(qū)屬均價（元/平米銷售面積（萬 平米）140717新地中心政務(wù) 區(qū)136802.98239174置地

42、廣場政務(wù) 區(qū)90224.34338381東怡金融廣 場111673.43434225濱湖時代廣 場濱湖 區(qū)63525.39532162蔚藍商務(wù)港政務(wù) 區(qū)111952.87631267新華金融廣 場蜀山 區(qū)98783.17727440印象西湖花 園蜀山區(qū)78203.51827056新城國際政務(wù)區(qū)116392.32926706之心城蜀山區(qū)134601.981025099百樂門名品 廣場經(jīng)開區(qū)60124.18總結(jié):商業(yè)：隨著合肥市經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市化步伐 的不斷加快，經(jīng)歷近幾年商業(yè)的發(fā)展，合肥商業(yè) 格局及體系已經(jīng)逐漸完善，商業(yè)地產(chǎn)慢慢成熟。 在城市綜合體形式不斷涌出的情況下。新型的商 業(yè)模式更能吸

43、引客戶的青睞。在大型商業(yè)綜合體 如萬達廣場、之心城等不斷落戶的同時，新的專 業(yè)市場、旅游商業(yè)地產(chǎn)等也不斷的以低價格新方 式?jīng)_擊市場，商業(yè)呈現(xiàn)多元化的市場局面。辦公：合肥目前辦公市場發(fā)展迅速，競爭也逐漸 激烈。傳統(tǒng)的商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)氛圍濃厚，商圈成 熟，但交通不便利，老的辦公產(chǎn)品配套缺失；新 型商務(wù)區(qū)商業(yè)氛圍逐步興起，項目產(chǎn)品配套逐步 領(lǐng)先，交通便利。新老商務(wù)區(qū)競爭態(tài)勢逐漸激烈。 從市場層面來說，占據(jù)絕佳資源的高端寫字樓和 小面積低價格的寫字樓在市場上占據(jù)去化較好 的兩個層面。2013年合肥房企銷售金額 TOP10排 名銷售金 額 （萬元）項目名稱銷售套數(shù)銷售面 積（萬平 米）金額份 額1749800世紀(jì)金源16103152.56