合肥市房產(chǎn)場(chǎng)總結(jié)分析

1、合肥市房產(chǎn)場(chǎng)總結(jié)分析2013年合肥房產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析一、城市基本情況1.1城市發(fā)展規(guī)模合肥市轄瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河 4個(gè)市 轄區(qū)，長(zhǎng)豐、肥東、肥西、廬江4個(gè)縣，代管縣級(jí)巢湖市，總面積1.14萬(wàn)平方公里，建成區(qū) 面積360平方公里，位居省會(huì)城市第14位；年 末全市常住人口 752萬(wàn)人（2011年末），其中城 鎮(zhèn)486萬(wàn)人，農(nóng)村266萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為64.6%; 市區(qū)常住人口 355萬(wàn)人。1.2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況合肥市GDP趨勢(shì)圖合肥市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，到2013年底已到達(dá)4661億（預(yù)計(jì)），全 國(guó)省會(huì)城市排名繼續(xù)上升，增長(zhǎng)速度也排在由全 國(guó)省會(huì)城市的前列。合肥成為全國(guó)發(fā)展最快的省

2、 會(huì)城市，尤其是最近3年，合肥市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)跨越 式發(fā)展。合肥固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資走勢(shì)圖合肥市固定資產(chǎn)投資保持高速穩(wěn)定的增長(zhǎng)， 2013年預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)投資超過(guò)5000億元，同比 增長(zhǎng)27.9%，表明合肥城市建設(shè)的快速發(fā)展。房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也跟隨城市建設(shè)快速的發(fā)展保持 快速增長(zhǎng)，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1200億元， 同比增長(zhǎng)31.3%,房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速發(fā)展。2013年堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，建立完善 “四大政策體系”，加快發(fā)展與轉(zhuǎn)型發(fā)展同步并 進(jìn)。推進(jìn)信息化與工業(yè)化融合發(fā)展， 成為國(guó)家級(jí) 兩化融合試驗(yàn)區(qū)和電子信息國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 基地。總結(jié)：2013年合肥經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速發(fā)展，固定資產(chǎn)禾1房地

3、產(chǎn)開(kāi)二發(fā)投資者E保|/1p f）1=1-:持較咼增速，同時(shí)隨著城了范圍的擴(kuò)廣大（城市1化進(jìn)稈加快），人數(shù)量的增多，以及工業(yè)化進(jìn)程的大力發(fā)展，必將 帶來(lái)新一輪的剛性購(gòu)房需求。1.3城市未來(lái)規(guī)劃發(fā)展情況1.3.1定位與職能城市定位：大湖名城、創(chuàng)新都 會(huì)主要職能：具有國(guó)際影響的國(guó)家科學(xué)城；國(guó)家重要綜合交通樞紐;長(zhǎng)三角乃至全球重要的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地；跨區(qū)域貿(mào)易流通中心; 國(guó)際旅游度假目的地。2013年6月20日上午，合肥市規(guī)劃局正式 對(duì)外公布合肥市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略及環(huán)巢湖地區(qū)牛態(tài)保護(hù)修復(fù)與旅游發(fā)展規(guī)劃 文本，這個(gè)被市民稱為大合肥藍(lán)圖的規(guī)戈17p1，最終確定了合肥“ 1331 "市域

4、空間新格局?；?"大湖名城、 創(chuàng)新高地" 這一定位，未來(lái)大合肥的發(fā)展目標(biāo)被 歸結(jié)為泛長(zhǎng)三角西翼中心城市：具有國(guó)際競(jìng) 爭(zhēng)力的的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地：具有國(guó)際影響力的創(chuàng)新 智慧城市；國(guó)際知名的大湖生態(tài)宜居城市和休閑 旅游目的地?！?331】“1 "是指優(yōu)化提升主城區(qū)，“ 3" 是指積極發(fā)展巢湖、廬江和長(zhǎng)豐三個(gè)副中心城 市，另一個(gè)“ 3”是指統(tǒng)籌推進(jìn)新橋臨空產(chǎn)業(yè)基 地、廬南重化工基地和巢北產(chǎn)業(yè)基地，最后的“ 1' 是指創(chuàng)新建設(shè)環(huán)巢湖生態(tài)示范區(qū)。區(qū)域劃分合肥行政區(qū)域劃分為四區(qū)五縣 （市）一廬陽(yáng) 區(qū)、瑤海區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、肥西縣、肥東縣、 長(zhǎng)豐縣、廬江縣、巢湖

5、市，擁有5個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)一一 包括高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)和新站區(qū)。中心城區(qū)劃分八個(gè)分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北 區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)。城市重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域?yàn)I湖新區(qū)：定位金融、居住為主的濱湖新區(qū)，將以金融 和會(huì)展作為經(jīng)濟(jì)引爆點(diǎn)。位于合肥濱湖新區(qū)國(guó)際 金融后臺(tái)服務(wù)基地，總用地面積約 3923畝，總 建筑面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，將形成資金密集、 人才聚集、機(jī)構(gòu)專業(yè)、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的國(guó) 際一流金融后臺(tái)服務(wù)基地。根據(jù)濱湖構(gòu)建六大中心的發(fā)展規(guī)劃，濱湖將 建成區(qū)域性旅游會(huì)展中心，即依托巢湖的自然和 人文景觀，形成以巢湖風(fēng)景名勝區(qū)為核心，渡江 戰(zhàn)役紀(jì)念館、安徽名人館、創(chuàng)新展示館等文化場(chǎng) 館為內(nèi)

6、涵，新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、濱湖國(guó)際會(huì)展中心為 人氣載體，各類星級(jí)酒店、快捷酒店等為基礎(chǔ)服 務(wù)的旅游會(huì)展業(yè)的新集群。西南組團(tuán)：構(gòu)建環(huán)巢湖生態(tài)岸線和紫蓬山國(guó)家級(jí)的森 林公園，建設(shè)派河、豐樂(lè)河等沿線河道景觀工程， 打造現(xiàn)代化大工業(yè)基地、國(guó)內(nèi)一流的知名品牌大 學(xué)城區(qū)、大都市新型郊野觀光休閑區(qū)。"推進(jìn)經(jīng)開(kāi)區(qū)向南進(jìn)一步拓展，打造好出口加工區(qū)，推進(jìn) 肥西縣城新城區(qū)建設(shè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)包河工業(yè)園區(qū)的騰籠換鳥(niǎo)，推進(jìn)茶博城、高鐵站區(qū)等城市重 點(diǎn)地區(qū)地段的建設(shè)，構(gòu)建東大圩區(qū)域性都市農(nóng)業(yè) 休閑旅游中心。”西部組團(tuán)：不斷完善大蜀山森林公園功能，傾力打造大 蜀山一江淮運(yùn)河綠色之軸，繼續(xù)提升匡河生態(tài)品 質(zhì)，加強(qiáng)天鵝湖、柏堰湖等

7、市民休閑公園建設(shè)， 完善老城區(qū)配套功能，推進(jìn)高新區(qū)肥西縣合作園 區(qū)的建設(shè)，全力構(gòu)建先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn) 業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)體系，大力推進(jìn)科研 集群基地、科研孵化基地、產(chǎn)業(yè)化基地和科技創(chuàng) 新公共服務(wù)和應(yīng)用技術(shù)研發(fā)中心的建設(shè)，積極引 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。北部組團(tuán)：加強(qiáng)水源地保護(hù)、建設(shè)“五湖連珠”景觀風(fēng) 貌區(qū)，重點(diǎn)提升新站區(qū)中心區(qū)和北城新區(qū)核心 區(qū)，以平板顯示產(chǎn)業(yè)基地為基礎(chǔ)， 重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略 新興產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，打造合淮工業(yè)走 廊。北部新城目前吸引了世紀(jì)金源、 恒大等開(kāi)發(fā) 商，未來(lái)會(huì)帶來(lái)完善的配套，行政區(qū)域更有可能 劃到合肥市。伴隨2013年8月31日阜陽(yáng)路高架正式通車，已筑起合肥北向“十分

8、鐘生活 圈”；北三環(huán)高速、魏武路等 7條干道橫穿新 區(qū)，京福高鐵、商杭高鐵、合蚌客運(yùn)專線在區(qū) 內(nèi)設(shè)有北城客運(yùn)站。湖光新區(qū)巢湖湖光新區(qū)原名“濱湖新區(qū)”。新區(qū)北至 巢湖市淮南鐵路復(fù)線，南至巢湖北岸線，總用地 6.048平方公里，定位為商務(wù)辦公、體育休閑、 文化娛樂(lè)等多功能為一體的生態(tài)新區(qū)。濱湖新城 中心區(qū)規(guī)劃范圍東起龜山，西至中埠，南起巢湖 岸線，北至淮南復(fù)線鐵路，規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模約 11平方公里。對(duì)外交通規(guī)劃1.341鐵路注意信息更新?tīng)I(yíng)，從合肥到北京的時(shí)間擁有合武高鐵，合寧 高鐵，淮南鐵路，合九鐵 路，寧西鐵路，京福高鐵 （合肥至蚌埠段于 2012 年10月16日正式開(kāi)通運(yùn) 從原來(lái)的九個(gè)多小時(shí)縮

9、短為不足四個(gè)小時(shí)），合 肥鐵路南環(huán)線。合肥高鐵南站將使合肥鐵路樞紐 客運(yùn)站形成"三足鼎立"之勢(shì)，并成為全國(guó)高鐵 樞紐。南站站房已于12年8月開(kāi)建，預(yù)計(jì)2014 年7月建成，2014年10月前有望全線通車，建 成立體換乘樞紐，規(guī)模列華東第二位。1.3.4.2 公路合肥7條公路將升級(jí)改造為一級(jí)公路，開(kāi)展 合馬路、合六路、合銅路、合水路、合淮路、合 安路、巢廬路的建設(shè)。合肥市重點(diǎn)建設(shè)的項(xiàng)目近 期有3段。分別為合馬路、合銅路和合六路升級(jí) 改造工程。1.3.4.3 機(jī)場(chǎng)新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)服務(wù)于現(xiàn)代化環(huán)湖大都市-合肥，以及淮南、六安、巢湖、桐城等合肥都市 圈城市，并輻射全國(guó)大部分地區(qū)。已于

10、2013年 5月30日正式投入使用，為4E級(jí)全國(guó)樞紐干線 機(jī)場(chǎng)。三期全部建成后的合肥新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)將成 為具備亞洲目前最高飛行區(qū) 4F等級(jí)的機(jī)場(chǎng)，可 供世界上目前已投入商務(wù)運(yùn)營(yíng)的所有飛機(jī)起降。1.344客、貨運(yùn)樞紐南門、北門、西門、東門換乘中心。同時(shí)規(guī) 劃新建三處公路客運(yùn)站，形成完善的公路客運(yùn)樞 紐系統(tǒng)。結(jié)合對(duì)外交通樞紐，形成以合肥貨運(yùn)總站、 合肥竹西貨運(yùn)站、合肥新港貨運(yùn)站、合肥集裝箱 中轉(zhuǎn)站、合肥十里廟貨運(yùn)站、合肥龍崗貨運(yùn)站、 合肥雙鳳貨運(yùn)站、合肥店埠貨運(yùn)站等八站構(gòu)成公 路貨運(yùn)主樞紐。市內(nèi)主要交通建設(shè)完成銅陵路高架橋、徽州大道立交、阜陽(yáng)北 路高架橋、方興大道立交、金寨路右轉(zhuǎn)匝道、合 肥城區(qū)9條

11、高架橋道路，交通狀況將得到極大改 善；完成美丹路（徽州大道）、暢通一環(huán)、北二 環(huán)路、宋斗灣路等合肥多個(gè)重點(diǎn)工程的施工；繼 續(xù)155公里環(huán)巢湖旅游大道建設(shè)，將再修 65公 里，以及"派河大橋”、"杭埠河大橋”、"白 石天河大橋”、"兆河大橋”四座標(biāo)志性橋梁的 建設(shè)。軌道交通2012年 6月1日，合肥地鐵1號(hào)線正式開(kāi) 工建設(shè)隨著這條全長(zhǎng)28.8km的軌道交通建設(shè)， 合肥正式邁入高速運(yùn)轉(zhuǎn)的地鐵時(shí)代，并將于2016 年年底開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。在地鐵一號(hào)線開(kāi)工建設(shè)的同 時(shí)，2013年2月19日，地鐵2號(hào)線正式動(dòng)工， 控制性節(jié)點(diǎn)工程潛山路站開(kāi)始封閉施工，預(yù)計(jì)建 設(shè)工期4年零5

12、個(gè)月?！?1331 ”市域空間戰(zhàn)略造 打造“南淝河通風(fēng)廊道”基于巢湖保護(hù)流域化、生態(tài)化和城市功 能多元化、品質(zhì)化的理念，方案將以合肥城區(qū)大 量增加內(nèi)城和濱水公共綠地，形成以“三環(huán)九 廊”為骨架的濕地綠帶網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化服務(wù)職能和優(yōu) 化產(chǎn)業(yè)布局。傳承和發(fā)揚(yáng)環(huán)城公園的精彩，打造 “園城一體、城水交融”的生態(tài)宜居都市。依托濕地綠帶網(wǎng)絡(luò)，以“老城中心、新 城CBD雙心引領(lǐng)，串聯(lián)拓展和優(yōu)化提升商務(wù)辦 公、休閑游憩、科技研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化展示、 高端會(huì)展等多種復(fù)合功能空間，形成服務(wù)職能密 集的南北兩扇。方案著重提出保護(hù)“南淝河通風(fēng)廊道”，建議在南淝河和十五里河綠廊及其兩側(cè)， 布局CBD商務(wù)中心，公園總部基地，

13、鋼鐵廠遺址 創(chuàng)意文化區(qū)，濱湖CRD南淝河文化、科研、服 務(wù)外包產(chǎn)業(yè)區(qū)，大學(xué)及科技研發(fā)區(qū)，徽派文化展 示園，科學(xué)島，低碳生態(tài)住區(qū)等重要功能空間， 建設(shè)成為合肥最具生態(tài)美景和人文魅力的“名 片空間”。重組產(chǎn)業(yè)空間形成都市區(qū)東西兩翼產(chǎn) 業(yè)新城。東翼以職教城為依托，壯大新站、整合 雙鳳，突出承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；西翼則以大學(xué)城為紐 帶，組合高新區(qū)與經(jīng)開(kāi)區(qū)，突出自主創(chuàng)新。“兩城映十鎮(zhèn)”旅游新格局對(duì)于未來(lái)合肥旅游發(fā)展規(guī)劃，方案認(rèn)為 環(huán)巢湖地區(qū)大湖風(fēng)光悠曠，溫泉資源優(yōu)質(zhì)，皖韻 村莊獨(dú)特，可以通過(guò)功能和空間的創(chuàng)新利用， 構(gòu) 筑“兩城映十鎮(zhèn)”旅游新格局?！皟沙恰敝傅氖呛戏手鞒呛统埠?，“十鎮(zhèn)”指的是環(huán)繞巢湖周邊的三河、

14、白山、盛 橋、槐林、散兵、中埠、烔煬、黃麓、中廟、長(zhǎng) 臨河等十鎮(zhèn)。在合肥中心城和巢湖城的輻射帶動(dòng) 下，把三河、白山、散兵、中埠、中廟、長(zhǎng)臨河 建成六個(gè)特色旅游小鎮(zhèn)，把盛橋、槐林、烔煬、 黃麓建成四個(gè)田園風(fēng)貌小鎮(zhèn)。在發(fā)展時(shí)序上：近 期在都市區(qū)帶動(dòng)下，重點(diǎn)優(yōu)化中廟、三河，打造 長(zhǎng)臨河；中期在巢湖市帶動(dòng)下，重點(diǎn)發(fā)展中埠、 散兵。濱湖對(duì)于人類有著內(nèi)在的吸引魅力，人類對(duì) 大湖更是充滿著偏愛(ài)和向往。方案建議合肥樹(shù)立"大湖綠都度假天堂”的旅游形象，以"水濱 公有”、“親水為公共權(quán)益”和“保護(hù)也是發(fā) 展”等理念，科學(xué)打造巢湖國(guó)家旅游度假區(qū)、國(guó) 家濕地公園、國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)和三河古鎮(zhèn) 5A級(jí)

15、旅游景區(qū)、中廟-四頂山核心景區(qū)、巢湖時(shí)尚休 閑運(yùn)動(dòng)等旅游項(xiàng)目；實(shí)現(xiàn)建設(shè)旅游大都市和長(zhǎng)三 角休閑度假新天堂的目標(biāo)。肥西小廟鎮(zhèn)和高劉鎮(zhèn)正式并入合肥2013年9月1日，合肥市政府就肥西縣與 蜀山區(qū)部分行政區(qū)域調(diào)整召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)， 根據(jù) 安徽省民政廳關(guān)于同意合肥市蜀山區(qū)與肥西縣 部分行政區(qū)劃調(diào)整的皮膚，正式宣布對(duì)蜀山區(qū) 與肥西縣部分行政區(qū)劃實(shí)施調(diào)整，肥西縣小廟鎮(zhèn) 整建制劃歸蜀山區(qū)管理，肥西縣高劉鎮(zhèn)委托經(jīng)濟(jì) 開(kāi)發(fā)區(qū)管理。小廟鎮(zhèn)和高劉鎮(zhèn)具備較好的區(qū)位優(yōu) 勢(shì)，加快了并入合肥市區(qū)的步伐。至此，合肥城市“西擴(kuò)”的步伐有邁進(jìn)了一 步。“將小廟鎮(zhèn)整建制劃轉(zhuǎn)蜀山，高劉轉(zhuǎn)到經(jīng)濟(jì) 開(kāi)發(fā)區(qū)，小廟和高劉不僅成為蜀山區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)

16、的 組成部分，更作為城市西部組團(tuán)的重要載體， 努 力建設(shè)成為合肥的西部新城區(qū)，打造成西部地區(qū) 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極?！?。也是推進(jìn)“合肥 市城市空間1331發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃"的重要舉措。 二、房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展合肥市近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況趨勢(shì)圖（萬(wàn)方新開(kāi)工面積、住宅竣工面積以及住宅竣工面 積在2011年之后出現(xiàn)較大程度的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2-3 年后市場(chǎng)竣工面積將在目前的基礎(chǔ)上有所上升。按照目前的市場(chǎng)施工面積，后期市場(chǎng)供銷兩旺的 市場(chǎng)局面將會(huì)依然保持。合肥自2009年-2010年的住宅供應(yīng)量保持 穩(wěn)定，但2011年為房產(chǎn)調(diào)控年，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)緩 慢，供應(yīng)量呈現(xiàn)明顯下跌；2012年隨著市場(chǎng)回 暖，供應(yīng)量有所

17、回升，2013年供應(yīng)量和成交量 均表現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)，成交價(jià)格也是在2013 年突破7000元/平米大關(guān)，且保持較為穩(wěn)定的水 平。三、商品房銷售情況3.1合肥2013年樓市特征特征一來(lái)自供應(yīng)量。2012年底合肥樓市近 6萬(wàn)套的存量，再加上2013年的新增供應(yīng)量， 伴隨樓市在2013年初的逐漸回暖，開(kāi)發(fā)商信心 滿滿，推盤(pán)量逐漸增大，市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)一步增加。強(qiáng)大的市場(chǎng)供應(yīng)量帶來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。特征二來(lái)自于購(gòu)房端。2013年的巨大銷售 量，市場(chǎng)剛需、首改逐漸釋放，強(qiáng)大的購(gòu)房力量 帶動(dòng)了市場(chǎng)成交層面的爆發(fā)。市場(chǎng)一改常態(tài)，淡 季不淡，旺季很旺的市場(chǎng)表現(xiàn)給與市場(chǎng)更好的剛 需釋放的動(dòng)力，日光盤(pán)屢見(jiàn)不鮮。201

18、4年雖然改善性和投資性需求仍將持續(xù)存在，但前期積 蓄的已經(jīng)消化的差不多了，后續(xù)需求堪憂。特征三來(lái)自于營(yíng)銷方式。2013年合肥樓市 上演了營(yíng)銷全武行，各家樓盤(pán)紛紛拿出了十八 般兵器.花光心思的抓人眼球。從一開(kāi)始的項(xiàng)目 調(diào)性開(kāi)始追求。傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式在繼續(xù)，新的營(yíng) 銷方式在興起。2013年微博、微信等之類的營(yíng) 銷手段層出不窮，預(yù)計(jì)2014年電子商務(wù)將成為 新的追逐方式。特征四來(lái)自于競(jìng)爭(zhēng)。2013年已經(jīng)是競(jìng)爭(zhēng)激 烈的一年，各大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)逐步炙熱化。隨著 2013年的大宗土地出讓，合肥項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局 已逐漸外擴(kuò)，包含早期較為冷淡的區(qū)域，各大開(kāi) 發(fā)商已經(jīng)積極進(jìn)入。品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)之間，老項(xiàng)目 新項(xiàng)目之間，投資性

19、產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)定然愈演 愈烈。2013年合肥市網(wǎng)上商品房銷售情況銷售量（套）銷售面 積（萬(wàn)平 米）銷售金 額（億元）銷售均 價(jià)（元/平米）住 宅2013年103414103574171632012年753057434916605增長(zhǎng)率37%39%51%8%商 業(yè)2013年89337592123552012年6996537112767增長(zhǎng)率28%42%30%-3%辦 公2013年9104927580872012年689083617347增長(zhǎng)率32%11%23%10%小結(jié):2013年全市商品房成交漲幅明顯，住宅、 商業(yè)、辦公都保持了較大比例的增長(zhǎng)。 在樓市政 策較為動(dòng)蕩的情況下，2013年初樓市整

20、體表現(xiàn) 了淡季不淡，旺季很旺的市場(chǎng)現(xiàn)象，日光盤(pán)、開(kāi) 盤(pán)瘋搶等現(xiàn)象頻頻皆是。開(kāi)發(fā)商不斷的擴(kuò)大布局 范圍，增加推盤(pán)節(jié)奏，搶奪市場(chǎng)客群。3.2住宅市場(chǎng)可售量截止到2013年12月底，合肥市共有 可售住宅類商品房38210套，可售面積413.16 萬(wàn)訐，同比去年同期可售套數(shù)下降 24.54%,可 售面積下降21.3%，去化周期為5個(gè)月。包河 區(qū)濱湖 區(qū)咼新 區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)刖區(qū)蜀山區(qū)新站 區(qū)瑤海 區(qū)可售 套數(shù) （套）42795293325033745490481614377996可售 面積 （萬(wàn) m2）53.48 5)5.87 3!9.54 4262 60.5)4 40.09)12.7673.12 3所占12

21、%6%6%8%12%22%5%20%比例I I I I I I（單位：套、萬(wàn)平方）小結(jié)：與2012年年底各區(qū)結(jié)轉(zhuǎn)可售量相比，多個(gè) 區(qū)域可售量下降，其中濱湖區(qū)、蜀山區(qū)和政務(wù)區(qū) 等區(qū)域庫(kù)存量出現(xiàn)大比例的下滑，蜀山區(qū)下滑比 例高達(dá)57% 2013年的火爆市場(chǎng)極度程度的減少 了市場(chǎng)庫(kù)存。但伴隨2013年同樣火爆的土地市 場(chǎng)，2014年多個(gè)新樓盤(pán)也將收入是，房源將會(huì) 持續(xù)增加。今年一改常態(tài)，瑤海區(qū)替代蜀山區(qū)成 為合肥存量房的聚集地。住宅市場(chǎng)供應(yīng)量2013年全年合肥市新增供應(yīng)住宅類商品房 90482套，供應(yīng)面積918萬(wàn)平方，與2012年全 年相比，新增供應(yīng)套數(shù)上漲了 17.3%，新增供應(yīng) 量上漲了 21.

22、9%。住宅市場(chǎng)供應(yīng)量與國(guó)家宏觀政策整體形勢(shì) 有著密切聯(lián)系，經(jīng)歷2011年房地產(chǎn)政策調(diào)控年 之后，2012年供應(yīng)量出現(xiàn)回暖，2013年供應(yīng)量 則伴隨市場(chǎng)的回暖出現(xiàn)井噴。預(yù)計(jì) 2014年房地 產(chǎn)市場(chǎng)化的前提下，供應(yīng)量將會(huì)維持市場(chǎng)目前較 熱的局面。小結(jié)：從全年供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)看，2013年除2月份以外，市場(chǎng)整體供應(yīng)較為均衡，并且在13 年底10-12月份出現(xiàn)供應(yīng)高峰。2013年全年市 場(chǎng)淡季不淡，旺季很旺的市場(chǎng)現(xiàn)象致使開(kāi)發(fā)商對(duì) 于市場(chǎng)剛需、首改釋放的現(xiàn)象極具信心，推盤(pán)節(jié) 奏加快，推盤(pán)量也相對(duì)不斷提升，因此整體市場(chǎng) 相對(duì)供應(yīng)量較為均衡，進(jìn)入年底，伴隨個(gè)別項(xiàng)目 的大體量集中入市，帶動(dòng)了整體供應(yīng)量的巨大提 升。

23、同時(shí)，在新增供應(yīng)的刺激下，剛需等客戶不 斷釋放，成交量也出現(xiàn)大幅上漲。住宅市場(chǎng)成交量年全年合肥市共銷售了住宅 類商品房103414套，銷售面積1035萬(wàn)訐，銷售 金額達(dá)741億元，全市累計(jì)成交均價(jià)為7163元/ 能。全市的成交套數(shù)同比 2012年上漲37%成 交面積上漲39%銷售金額上漲51%銷售均價(jià) 上漲8%從以上數(shù)據(jù)可以看出，合肥房產(chǎn)市場(chǎng) 在 2013年的成交表現(xiàn)為：成交套數(shù)和面積同比 大幅上漲，銷售均價(jià)上漲，市場(chǎng)總體量?jī)r(jià)齊升。合肥近年住宅成交狀況2013年合肥市住宅類商品房銷售及同比銷售情 況一覽表套數(shù)（套）面積（萬(wàn)怦）金額（億元）均價(jià)（元/m2）2012 年75305743491660

24、52013 年10341410357417163同比變化 情況37%39%51%8%小結(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)國(guó)五條、錢荒、三中全會(huì) 等沖擊，2013年合肥樓市整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的 局面。從3月份開(kāi)始各房企謹(jǐn)慎推盤(pán)，試探市場(chǎng)。 隨著剛需逐漸釋放，各大樓盤(pán)全面鋪開(kāi)搶占市場(chǎng) 份額，加速去化，經(jīng)歷金三銀四、金九銀十等黃 金期之外，傳統(tǒng)的淡季市場(chǎng)不淡，且臨近年底， 各大開(kāi)發(fā)商做最后的沖擊，搶占市場(chǎng)，增加推盤(pán) 量，且2013年土地市場(chǎng)火爆，預(yù)計(jì)2014年市場(chǎng) 仍會(huì)延續(xù)2013年的市場(chǎng)狀況。323.2 2013年初合肥樓市表現(xiàn)較為平淡，但進(jìn)入金三銀四之后，成交增長(zhǎng)較為明顯， 傳統(tǒng)淡季市場(chǎng)成交不淡，月度成交量維持較

25、為平 衡的狀況，金九銀十成交量沒(méi)有出現(xiàn)猛增的現(xiàn) 象，與其他月度保持相近的市場(chǎng)局面，進(jìn)入年底, 市場(chǎng)成交再度迎來(lái)井噴的狀況，成交大幅度提 升。各大房企緊抓年底時(shí)間段，搶占市場(chǎng)。2013年合肥月度住宅成交量小結(jié)：2013年，合肥市商品住宅月均去化 86萬(wàn)卅， 同比上漲了 39%市場(chǎng)月度成交較為均衡，僅在 3月份及年底伴隨開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量的增長(zhǎng)而出現(xiàn)成 交量的上升，市場(chǎng)成交逐步回暖。323.3合肥2013年住宅成交套數(shù)大比例增長(zhǎng)，主要由于剛需及首改客群的釋放。2013年合肥住宅成交面積段上圖可以看出70-90平方和90-110平方的兩個(gè)面積段成交占到總成交套數(shù)的 63%表明2013年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)以首置

26、和首改性消費(fèi)群體為主。經(jīng)過(guò)近兩年的市場(chǎng)調(diào)控及發(fā)展，有住房需求群體占據(jù)購(gòu)房主體，合肥市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。70平方以下的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)激增，大戶型房源量減少，成交量下降。在房地產(chǎn)逐步市場(chǎng)化的前提下，市場(chǎng)還會(huì)延續(xù)剛需為主的基調(diào)，針對(duì)客戶設(shè)計(jì)的新房源，更能滿足市場(chǎng)需求324住宅分區(qū)供應(yīng)和成交量可售套數(shù)一可售面積70 -60504030 -20 -100瑤海區(qū)、濱湖區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、蜀山區(qū)四個(gè)城區(qū) 可售量較大，整體相比去年已經(jīng)有很大比例的下 降，伴隨市場(chǎng)的逐步回暖以及 2014年市場(chǎng)的延 續(xù)性，除瑤海區(qū)外，其他城區(qū)的去化壓力逐步減 小。2013年合肥各區(qū)成交走勢(shì)合肥2013年商品住宅價(jià)格上漲至7163元/ 平米

27、，各區(qū)價(jià)格相繼上漲。相比 2012年，2013 年合肥包河區(qū)、濱湖區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)、經(jīng)開(kāi) 區(qū)、蜀山區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)等多區(qū)全年均價(jià)超 過(guò) 6800元/平米，其中政務(wù)區(qū)價(jià)格最高，達(dá) 到8665 元/平米；僅有新站區(qū)均價(jià)低 于 6000元/平米，瑤海區(qū)為6235元/平米； 從分區(qū)域成交均價(jià)來(lái)看，濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)、蜀山 區(qū)高均價(jià)皆是因?yàn)閰^(qū)域自身價(jià)值較高和區(qū)域內(nèi) 高端項(xiàng)目拉升整體價(jià)格。后市預(yù)判1、政策：熱點(diǎn)城市行政性政策仍將強(qiáng)化， 二、三線城市預(yù)計(jì)將適當(dāng)放寬從城市層面上看，一線城市和熱點(diǎn)二線城市 限購(gòu)限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性 需求釋放及抑制投資性需求，仍將是 2014年的 主基調(diào)，城市回歸市場(chǎng)化

28、將是大趨勢(shì)，即便短期 內(nèi)限購(gòu)限貸政策不會(huì)在明文上退出，其執(zhí)行層面 的松動(dòng)也將成為可能。2、投資：新開(kāi)工增速回升還將持續(xù)，今年土地成交釋放將促明年投資走高2014年隨著行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期，調(diào) 控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開(kāi)工意愿較強(qiáng)，且 今年房企拿地?cái)?shù)量增多，明年新開(kāi)工增速回升， 對(duì)投資增速有一定支撐作用，預(yù)計(jì) 2014年房地 產(chǎn)投資增速將在25%左右。3、市場(chǎng)：一二線城市成交總體看好，房?jī)r(jià) 上漲格局未變從2013年一二線城市成交增幅對(duì)比來(lái)看， 二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù) 維持，其中昆明、長(zhǎng)春、合肥、長(zhǎng)沙等處于房地 產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)期內(nèi)的城市更將順勢(shì)進(jìn)入各自的高 增長(zhǎng)階段。三線城市：

29、部分城市面臨去庫(kù)存壓力， 部分近兩年市場(chǎng)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)快速上漲的三線 城市未來(lái)1-2年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤(pán)整狀態(tài)。4、成交：受政策寬松和供應(yīng)擴(kuò)張的雙重利 好，明年成交量的走勢(shì)將會(huì)保持 2013年的增長(zhǎng) 狀況，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的格局將不會(huì)改變。5、安徽市場(chǎng)：通過(guò)近期對(duì)各大房企的訪談， 14年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。14年預(yù)計(jì)恒大、綠地、海 亮、安徽高速、華南城、世紀(jì)金源目標(biāo)銷售額為 100億元，銷售任務(wù)為80億元以上為碧桂園、萬(wàn)達(dá)、文一，銷售任務(wù)為 40億元以上有萬(wàn)科、 中海、保利、華潤(rùn)、國(guó)購(gòu)、金大地等。326合肥2013年成交套數(shù)T0P1（樓盤(pán)2013年，品牌房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)，契合市場(chǎng)主流需求，依

30、托品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)良 好的銷售業(yè)績(jī)，成交結(jié)構(gòu)以剛需住宅戶型為主， 品牌開(kāi)發(fā)商在TOP10份額進(jìn)一步擴(kuò)大：全國(guó)性品 牌開(kāi)發(fā)商占有 8席，區(qū)域性龍頭企業(yè)占有 2 席。按照金額排名1-10位排名區(qū)屬項(xiàng)目名 稱套數(shù)銷售面積（萬(wàn) 平米）總價(jià)（萬(wàn) 元）1濱湖區(qū)萬(wàn)達(dá)文 旅城396440.1429.162政務(wù)區(qū)華潤(rùn)中 心148322.8321.313政務(wù)區(qū)保利香 檳花園194320.8418.824瑤海區(qū)文云:341330.3516.07河灣5廬陽(yáng)區(qū)華潤(rùn)橡 樹(shù)灣194421.4615.696經(jīng)濟(jì)區(qū)融科城214221.0715.657濱湖區(qū)萬(wàn)科藍(lán) 山158715.4614.728經(jīng)濟(jì)區(qū)綠地濱 湖國(guó)際 花都2264

31、22.2114.339、_、亠|*咼新區(qū)海亮九 璽244623.0914.2210濱湖區(qū)保利拉 菲公館172118.0513.69按照面積排名1-10位排名區(qū)屬項(xiàng)目名 稱套數(shù)銷售面積（萬(wàn) 平米）總價(jià)（萬(wàn) 元）1濱湖區(qū)萬(wàn)達(dá)文 旅城396440.1429.162瑤海區(qū)文云341330.3516.07河灣3、_、亠|*咼新區(qū)海亮九 璽244623.0914.224政務(wù)區(qū)華潤(rùn)中心148322.8321.305經(jīng)濟(jì)區(qū)綠地濱 湖國(guó)際 花都226422.2114.336廬陽(yáng)區(qū)華潤(rùn)橡 樹(shù)灣194421.4615.697經(jīng)濟(jì)區(qū)融科城214221.0715.653政務(wù)區(qū)保利香檳花園194320.8418.829濱

32、湖區(qū)高速時(shí)代城 191819.7113.5910濱湖區(qū)保利拉 菲公館172118.0513.69326合肥競(jìng)品項(xiàng)目銷售狀況分類樓盤(pán)項(xiàng)目總計(jì)銷售情況統(tǒng)計(jì)其中13年銷售情況名稱區(qū)域總體量（萬(wàn)平米）面積（萬(wàn)平米）均價(jià)（元/平米）新推（萬(wàn)平米）套數(shù)面積（萬(wàn)平米）同比金額（萬(wàn)元）均價(jià)（元/平米）同比高層御湖觀邸經(jīng)濟(jì)2622.7557933.135016.54-21.3%369125646-3.53%建業(yè)時(shí)光原經(jīng)濟(jì)1010.4364854.194434.00-42.8%28376710215.63%著保利拉菲公館濱湖5027.99728219.18172118.0569.6%136943758811.75

33、%淮礦東方藍(lán)海濱湖11514.14678312.22110011.59269.5%80800697012.96%觀瀾華庭西南2620.3555437.32149213.3058.93%7594557117.18%潤(rùn)園經(jīng)開(kāi)4013.76717211.71124212.13446.0%8799472558.87%新地中心政務(wù)169.03120110.005377.99408.9%96408120725.53%華潤(rùn)凱旋門政務(wù)7033.33918520.11148322.8397.70%21306093325.23%綠城玫瑰園經(jīng)濟(jì)5216.31787212.285549.1366.87%7282079

34、7510.00%置地廣場(chǎng)政務(wù)4216.49872111.797089.86331.7%8904790289.60%萬(wàn)科金域華府蜀山3422.31101919.357059.2030.88%966881051011.20%琥珀新天地包河1411.5371380.002863.39-20.7%228086738-2.43%琥珀五環(huán)城政務(wù)3618.2971548.51100711.1191.7%8120473075.31%天下錦城包河749.8176705.684745.94108.5%456167686-0.13%別墅綠城玫瑰園經(jīng)濟(jì)85.08205102.17261.23-2.72%2549220

35、7461.54%置地柏悅府政務(wù)81.40164780.00160.4636.58%748616387-4.26%中海原山蜀山75.41102791.06381.56-61.1%178471142515.81%海亮蘭郡廬陽(yáng)84.7396181.77662.15543.6%203909472-44.66%中海嶺湖墅高新97.24107517.314737.57271.8%731639664-8.02%辦公華邦I(lǐng)CC政務(wù)112.3799517.241191.78157.4%186951051421.15%新城國(guó)際政務(wù)2012.4484837.771082.3234.2%27056116395.75%

36、安糧東怡金融廣場(chǎng)廬陽(yáng)1610.02101200.001503.44-37.8%383811116723.53%新地中心政務(wù)174.53120976.431592.9853.24%407171368039.92%置地廣場(chǎng)政務(wù)508.96927713.643174.34-13.8%391749022-4.31%五環(huán)國(guó)際政務(wù)81.7085560.0071.0716.06%92178586-0.16%IFC蜀山1512.18110410.00250.82-57.1%115171406526.19%3.3、商業(yè)、辦公市場(chǎng)商辦可售量截止到2013年12月31日，合肥市共有可售商業(yè)類商品房19541套，可售

37、面積230.75萬(wàn)心可售辦公類商品房13526套，可售面積140.66 萬(wàn)卅。商辦供應(yīng)量商業(yè)類套數(shù)（套）面積（萬(wàn)mJ2012 年6719135.712013 年21319177.95同比變化情況217.29%31.12%辦公類套數(shù)（套）面積（萬(wàn)m）2012 年9747111.782013 年15702165.22同比變化情況61.10%47.81%總結(jié)：合肥商辦市場(chǎng)2013年供應(yīng)量均大幅提升， 主要原因是2012年商辦市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較低， 加之2013年部分商辦項(xiàng)目大體量的入市帶動(dòng)整 體供應(yīng)的提升。商辦銷售量商業(yè)類套數(shù)（套）面積（萬(wàn)m2）金額（億元）均價(jià)（元/m2）2012 年699655.8

38、271.26127672013 年893374.7792.3812355同比變化27.69%33.97%29.64%-3.23%情況合肥近幾年商業(yè)供求狀況2009 年2010 年201 丄年2012 年2013 年I供應(yīng)量（萬(wàn)方）銷售量萬(wàn)方）銷售均價(jià)元/平米辦公類套數(shù)（套）面積（萬(wàn)怦）金額（億元）均價(jià)（元/m2）2012 年689082.6860.7573472013 年910492.2174.578087同比變化 情況32.13%11.54%22.76%10.07%合肥近幾年辦公供求狀況334商辦銷售排行情況2013年合肥商業(yè)市場(chǎng)銷售面積 TOP10排 名銷售面積（萬(wàn) 平米）項(xiàng)目名稱區(qū)屬均價(jià)

39、（元/平米總價(jià)（萬(wàn) 元）18.93京商商貿(mào)城新站區(qū)47004194823.34明發(fā)商業(yè)廣 場(chǎng)107073577932.97金色名郡蜀山區(qū)89472659842.47元一柏莊包河 區(qū)55441371852.39美生濱江 花月包河 區(qū)42991028962.24萬(wàn)達(dá)文旅城濱湖 區(qū)188614216171.99九瓏灣包河 區(qū)53501062581.98琥珀五環(huán)城政務(wù) 區(qū)64201269291.79藍(lán)鼎濱湖假日濱湖 區(qū)1998235796101.76金色梧桐瑤海 區(qū)17586310252013年合肥商業(yè)市場(chǎng)銷售金額 TOP10排 名銷售 金額（萬(wàn) 元）項(xiàng)目名稱區(qū)屬均價(jià)（元/平米銷售面積（萬(wàn) 平米）14

40、4888樂(lè)富公寓瑤海 區(qū)374221.20242161萬(wàn)達(dá)文旅城濱湖 區(qū)188612.24341948京商商貿(mào)城新站 區(qū)47008.93435796藍(lán)鼎濱湖假日濱湖區(qū)199821.79535779明發(fā)商業(yè)廣 場(chǎng)砂區(qū)107073.34634528合肥汽配城瑤海區(qū)277381.25731025金色梧桐瑤海175861.76區(qū)826598金色名郡蜀山區(qū)89472.97919495藍(lán)鼎星河府包河區(qū)157101.241019470華潤(rùn)橡樹(shù)灣175771.112013年合肥辦公市場(chǎng)銷售面積 TOP10排 名銷售面積（萬(wàn) 平米）項(xiàng)目名稱區(qū)屬均價(jià)（元/平米總價(jià)（萬(wàn) 元）15.39濱湖時(shí)代廣 場(chǎng)濱湖 區(qū)6352

41、3422524.34置地廣場(chǎng)政務(wù)區(qū)90223917434.18百樂(lè)門名品 廣場(chǎng)經(jīng)開(kāi)區(qū)60122509943.51印象西湖蜀山區(qū)78202744053.43東怡金融廣廬陽(yáng)1116738381場(chǎng)區(qū)63.18華林家園蜀山區(qū)65642087073.17新華金融廣 場(chǎng)蜀山區(qū)98783126783.04中翔商業(yè)中心包河區(qū)58151766992.98新地中心政務(wù) 區(qū)1368040717102.87蔚藍(lán)商務(wù)港政務(wù) 區(qū)11195321622013年合肥辦公市場(chǎng)銷售金額 TOP10排 名銷售 金額（萬(wàn) 元）項(xiàng)目名稱區(qū)屬均價(jià)（元/平米銷售面積（萬(wàn) 平米）140717新地中心政務(wù) 區(qū)136802.98239174置地

42、廣場(chǎng)政務(wù) 區(qū)90224.34338381東怡金融廣 場(chǎng)111673.43434225濱湖時(shí)代廣 場(chǎng)濱湖 區(qū)63525.39532162蔚藍(lán)商務(wù)港政務(wù) 區(qū)111952.87631267新華金融廣 場(chǎng)蜀山 區(qū)98783.17727440印象西湖花 園蜀山區(qū)78203.51827056新城國(guó)際政務(wù)區(qū)116392.32926706之心城蜀山區(qū)134601.981025099百樂(lè)門名品 廣場(chǎng)經(jīng)開(kāi)區(qū)60124.18總結(jié):商業(yè)：隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市化步伐 的不斷加快，經(jīng)歷近幾年商業(yè)的發(fā)展，合肥商業(yè) 格局及體系已經(jīng)逐漸完善，商業(yè)地產(chǎn)慢慢成熟。 在城市綜合體形式不斷涌出的情況下。新型的商 業(yè)模式更能吸

43、引客戶的青睞。在大型商業(yè)綜合體 如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、之心城等不斷落戶的同時(shí)，新的專 業(yè)市場(chǎng)、旅游商業(yè)地產(chǎn)等也不斷的以低價(jià)格新方 式?jīng)_擊市場(chǎng)，商業(yè)呈現(xiàn)多元化的市場(chǎng)局面。辦公：合肥目前辦公市場(chǎng)發(fā)展迅速，競(jìng)爭(zhēng)也逐漸 激烈。傳統(tǒng)的商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)氛圍濃厚，商圈成 熟，但交通不便利，老的辦公產(chǎn)品配套缺失；新 型商務(wù)區(qū)商業(yè)氛圍逐步興起，項(xiàng)目產(chǎn)品配套逐步 領(lǐng)先，交通便利。新老商務(wù)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)逐漸激烈。 從市場(chǎng)層面來(lái)說(shuō)，占據(jù)絕佳資源的高端寫(xiě)字樓和 小面積低價(jià)格的寫(xiě)字樓在市場(chǎng)上占據(jù)去化較好 的兩個(gè)層面。2013年合肥房企銷售金額 TOP10排 名銷售金 額 （萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)銷售面 積（萬(wàn)平 米）金額份 額1749800世紀(jì)金源16103152.56