房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)知識與實務輔導講義筆記

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)知識與實務輔導講義筆記第一章 房地產(chǎn)概論一、房地產(chǎn)：指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的結合體。（也稱為不動產(chǎn)）土地的地表范圍，指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。（地上空間的高度以飛機的飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所及為限。） 建筑物：既包括房屋也包括構筑物。（廣義）單指房屋（狹義）房屋是指有基礎、墻、頂、門、窗，起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們在里面居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物。 構筑物：指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物。 其他土地定著物：指附屬于土地或建筑物，從而成為土地或

2、建筑物的從物，應在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉讓而轉讓的物，但當事人另有約定的除外。實物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。權益：指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權利、利益和收益。區(qū)位：指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀，外部配套設施等。房地產(chǎn)的重要性：是因為人們的各種生活、生產(chǎn)活動都需要空間，而房地產(chǎn)正是由于提供這種空間而為人們所必需。有助于增加歸屬感和使社會趨向穩(wěn)定。 房地產(chǎn)的性質：資源、財產(chǎn)、資產(chǎn)、生活資料、生產(chǎn)資料、生產(chǎn)要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投資品等多種性質。房地產(chǎn)的特性：

3、不可移動，獨一無二，壽命長久，供給有限（有限性和不可再生性），價值量大，用途多樣，相互影響，易受限制（政府對房地產(chǎn)的限制是通過管制權、征收權、征稅權和充公權來實現(xiàn)的），難以變現(xiàn)（不可移動、獨一無二、價值最大）和保值增值（房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢總是上升的）等特性。房地產(chǎn)分類：1、按房地產(chǎn)用途分類：居住，辦公，商業(yè)，旅館業(yè)，餐飲，體育和娛樂，工業(yè)，農(nóng)業(yè)，特殊用途，綜合用途2、按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類：生地（不具有城市基礎設施的土地）。毛地（具有一定基礎設施的土地）。熟地（具有較完整的城市基礎設施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。在建工程（指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)）

4、?，F(xiàn)房（指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內的土地）。3、按房地產(chǎn)實物形態(tài)分類：土地，建筑物，土地和建筑物綜合體，房地產(chǎn)的局部，未來狀況下的房地產(chǎn)（期房：指目前尚未建造完成而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內的土地為標的房地產(chǎn)），已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)和過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)（例如：正在經(jīng)營的游樂場、碼頭），整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)（例如，一個企業(yè)中的土地和房屋）4、按房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益分類：收益性房地產(chǎn)，非收益性房地產(chǎn)5、按房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式分類：銷售，出租，營業(yè)，自用。二、我國目前房地產(chǎn)權利：所有權，建設用地使用權

5、，宅基地使用權，土地承包經(jīng)營權，地役權，抵押權（統(tǒng)稱為他項權利），租賃權（屬于債權）債權：是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務關系無關的人作為或者不作為。物權：是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權又有債權的，優(yōu)先保護物權;有兩個以上物權的，優(yōu)先保護先設立的物權，但法律另有規(guī)定的除外。自物權：是對自已的物依法享有的權利。他物權：是在他人的物上依法享有的權利，是對所有權的限制。在他物權中，建設用地使用權，宅基地使用權，土地承包經(jīng)營權，地役權屬于用益物權。抵押權屬于擔保物權。用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。擔保物權是

6、就他人的擔保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。房地產(chǎn)所有權（一級職能）：指房地產(chǎn)所有權人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有，使用，收益和處分（包括出賣、贈與、出租、抵押）的權利。占有，使用，收益和處分四項基本權能（二級職能），構成所有權完整的權能結構。所有權的特性：完全性，整體性，恒久性，彈力性，絕對性。所有權的分類：1、單獨所有：指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有和共同共有。2、共有：指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權。按份共有，共同共有。3、建筑物區(qū)分所有權：指業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。房地產(chǎn)他項權利：1、建設用地使用權：指

7、建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構造物及其附屬設施。（出讓，劃撥，其它）建設用地使用權實質上是利用空間的權利。物權法第一百三十六條規(guī)定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立?！币虼艘蛔谕恋氐目臻g，可以分割為很多個三維立體“空間塊”，分別成為獨立的“物”，可以分別出讓、轉讓等。例如，國家在出讓建設用地使用權時可以將讓人對空間享有的權利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下10M至地上80M的建設用地使用權出讓給甲公司建造寫字

8、樓，地下20M至地下40M的建設用地使用權出讓給乙公司建造商場。與此相似，取得一定范圍內的空間的建設用地使用權人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉讓、租賃給他人或者用它作價入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有獨立的經(jīng)濟價值。如，建設用地使用權人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂或外墻出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地直停車場。2、宅基地使用權：指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。3、土地承包經(jīng)營權：指土地承包經(jīng)營權人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權人從事種

9、殖業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。4、地役權：指房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益地權利。最典型的是地役通行權，例如，甲乙兩單位相鄰，甲單位原有一個東門，為了解決本單位職工上下班通行的方便，想開一個西門，但必須借用乙單位的道路通行。于是，甲乙兩單位約定，甲單位身乙單位支付使用費，乙單位允許甲單位的職工通行，為此雙方達成書面協(xié)議，在乙單位的土地上設立了通行地役權。5、抵押權。6、租賃權。三、房地產(chǎn)市場：所交換的商品是房地產(chǎn)的市場，交換包括買賣、互換、租賃等。 房地產(chǎn)市場的基本要素：1、存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，2、存在著提供房地產(chǎn)商品的賣方和具有購買欲

10、望與購買能力的買方。3、交換價格符合買賣雙方的利益要求。只有同時具備了這三個條件，實際的交易行為才能發(fā)生。房地產(chǎn)市場的作用：具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提高房地產(chǎn)使用效益等作用。當供不應求時，價格上漲；當供過于求時，價格下跌。當成交量放大時，反映市場趨熱；當成交量萎縮時，反映市場趨冷。特點：1、交易只能是房地產(chǎn)權利的轉移。2、交易對象非標準化。3、一個城市為一個市場。4、容易出現(xiàn)壟斷和投機。5、較多受法律、法規(guī)、政策等措施影響和限制。6、一般人非經(jīng)常參與。7、交易金額較大。8、交易程序較復雜。9、廣泛。房地產(chǎn)市場的參與者包括交易雙方，為交易雙方提供服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和其他專業(yè)

11、服務機構，以及對交易等行為進行管理的行政主管部門和行業(yè)自律管理組織。 1、賣方：主要包括土地擁有者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋所有權人。在房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中，有五類企業(yè)受開發(fā)商委托直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)建設和維護：規(guī)劃設計單位；勘察設計單位；建筑設計單位；建筑施工企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)。2、買方：消費者（購買者和承租人）。3、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。4、其他專業(yè)服務機構（金融機構、律師事務所、會計師事務所和房地產(chǎn)估價機構）。5、房地產(chǎn)市場的管理者（職能：管理、監(jiān)督、服務）。開發(fā)商從購買房地產(chǎn)開發(fā)用地開始，就不斷與政府的土地管理、發(fā)改委、城市規(guī)劃、建設管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以取得立項、規(guī)劃意見以

12、及國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、市政設施和配套設施使用許可、商品房預售許可證、商品房銷售許可證。房地產(chǎn)市場的分類：1、按房地產(chǎn)流轉次數(shù)分類：一級市場（即建設用地使用權的出讓）。二級市場（即建設用地使用權出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營）。三級市場（即投入使用后的房地產(chǎn)交易以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式）2、按房地產(chǎn)交易方式分：買賣市場和租賃市場。房地產(chǎn)市場競爭：指在房地產(chǎn)市場上交易各方為自己利益最大化而進行的努力。房地產(chǎn)市場結構也稱市場類型是根據(jù)同一市場上競爭程度的不同來劃分。1、完全競爭市場是競爭不受任何阻礙和干擾的市場。具備以下條件：、所買賣的商品具有同質性，

13、不存在差別。、有相當多的買者和賣者，他們都是價格的接受者。、市場信息完全。、買者和賣者都可以自由進出市場。、買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預。2、壟斷競爭市場是既有壟斷又有競爭，以競爭為主的市場。特點：賣者和買者都較多；產(chǎn)品存在差異；市場信息比較完全。3、寡頭壟斷市場是少數(shù)幾個生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額占該市場的絕大部分或者全部的市場。4、完全壟斷市場是由一個賣者或一個買者控制的市場。特點：只有一個賣者，而買者很多；產(chǎn)品無相近的替代品；新生產(chǎn)者不能進入市場。房地產(chǎn)市場周期：即經(jīng)過一段時間的上漲之后，預示著可能會下跌，上跌到一定程度之后，預示著可能會上漲。1、上升期。在這一時期，需求不斷增加

14、，房屋供不應求。需求增加主要是實質性的消費需求的增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟復蘇、收入增加等時期。（消費需求夾雜著投資需求增加的時期）主要特征：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格上漲。2、高峰期。實質性的消費需求在上升期基本上得到滿。（投資需求夾雜著消費需求增加的時期）主要特征：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大。3、衰退期。價格上升到頂點，期望通過價格差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲得利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。主要特征：新房銷售困難；投資者紛紛設法將自己的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；房屋空置率上升。4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再生產(chǎn)或

15、很少產(chǎn)生。主要特征：市場極為蕭條，交易量很??；房地產(chǎn)開發(fā)項目開工率低；房地產(chǎn)泡沫：指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中的快速上漲，從而價格遠離價值。形成的原因：1、群體的非理性預期。2、過度的投機炒作。對房地產(chǎn)價格看漲的共同預期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎。購買房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類：消費需求，投資需求，投機需求，跟風需求。判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場價格是否持續(xù)，越來越高地背離其理論價格。簡單的衡量指標有房價與房租之比，入住率。房價與房租之比120倍左右。四、房地產(chǎn)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理的行業(yè)。（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)中介服務，物業(yè)管

16、理和其他房地產(chǎn)活動。）地位：是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)。作用：1、為各種生產(chǎn)和生活活動提供不可缺少的物質條件。2、可以擴大內需，拉動投資增長、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。3、可以帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4、可以改善居民居住條件。5、可以加快城市基礎設施建設和改變落后的城市面貌。6、有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，改善投資環(huán)境，加快改革開放。7、可以擴大就業(yè)。8、可以增加稅收和財政收入。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關系。區(qū)別：建筑業(yè)是以建筑產(chǎn)品生產(chǎn)為對象的物質生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務和管理等多種性質屬第三產(chǎn)業(yè)。聯(lián)系：對象都是房地產(chǎn)。第二章 我國土地基本制度一、我國現(xiàn)行土

17、地所有制的性質是社會主義公有制。土地公有制是我國土地制度的基礎和核心，也是我國社會主義制度的重要經(jīng)濟基礎。形式：全民所有制，勞動群眾集體所有制。二、土地管理制度 1、土地登記制度：國家依照法定程序將土地的權屬關系、面積、用途、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地的權屬，加強政府對于土地的管理，保護權利人合法權益的制度。土地登記以宗地為單位，擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者應當分宗申請登記，兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應當分別登記。 2、國有土地有償使用制度（20世紀80年代）。我國國有土地供給實行有償使用和劃撥兩種方式。國有土地有償使用方式包括國有土

18、地使用權出讓、國有土地租賃、國有土地使用權作價出資或者授權經(jīng)營。特征：堅持城市土地國家所有制；土地有償使用的形式多樣化；雙軌并存，經(jīng)營性用地全面實行有償使用；強化有形市場建設和專業(yè)化的中介服務。 3、土地用途管制制度（1998年）。特點：帶有明顯的強制性；需要多部門協(xié)作；各級人民政府是實行的主體。土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途，尤其是耕地。農(nóng)用地轉為建設用地必須經(jīng)有批準權的人民政府核準。三、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國有土地使用制度：行政劃撥，無償、無限期、無流動的土地使用制度。弊?。号懦獾刈庖?guī)律、市場對土地利用的調節(jié)作用；土地大量浪費；增值得不到回收。改革過程：1、收取場地使用費或土地使用費。（

19、1979年7月1日）2、開展土地使用權有償出讓和轉讓試點。3、制定地方性的土地使用權有償出讓和轉讓法規(guī)。4、修改憲法和土地管理法。5、制定全國性的土地使用權有償出讓和轉讓法規(guī)。四、國有建設用地使用權的設立 1、劃撥：指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。劃撥范圍：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的項目；法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用地。特征：除法律、法規(guī)規(guī)定外，沒有使用期限的限制；除法律、法規(guī)規(guī)定外，不得進行轉讓、出租、抵押；必須經(jīng)核準并按法定程序辦理手續(xù)。 2、出讓：指國家將國

20、有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。出讓方式：招標，拍賣，掛牌，協(xié)議出讓。物權法第137條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。物權法第149條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 土地使用者需要改變建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣

21、人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。出讓合同條款：當事人的名稱和住所，土地界址、面積等，建筑物、構筑物及其附屬設施占用空間，土地用途，使用期限，出讓金等費用及其支付方式，解決爭議的辦法。國有建設用地租賃是指國家將國有建設用地租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。（期限：短期不超過5年，最長不得超過法律規(guī)定的出讓最高年限。）五、國有建設用地使用權的流轉 物權法第143條規(guī)定：“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或

22、者抵押，但法律規(guī)定的除外。”流轉的方式：出售，互換，出資，贈與，抵押。國有建設用地使用權流轉的規(guī)定：建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。第三章 我國房屋基本制度一、我國城鎮(zhèn)房屋所有制是多種所有制并存，住宅以城鎮(zhèn)居民私有為主。按所有制結構分：全民所有制房產(chǎn)；集體所有制房產(chǎn)；私人所有制房產(chǎn)；外資及中外合資房產(chǎn)。按房屋產(chǎn)別分：直管公產(chǎn)

23、；單位自管公產(chǎn)；私產(chǎn)；其他產(chǎn)。按產(chǎn)權占有形式分：單獨所有房產(chǎn)；共有房產(chǎn)；二、城鎮(zhèn)住房制度改革進程：1、城鎮(zhèn)住房制度改革的控索和試點階段。2、城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進和配套改革階段。3、城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實施階段。4、城鎮(zhèn)住房制度改革的進一步深化和突破階段?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的核心是通過全面建立住房保障制度、改進完善住房供應體系，實現(xiàn)城鎮(zhèn)住房的社會化和商品化，最終達到“人人享有適當?shù)淖》俊暗纳鐣l(fā)展目標。1、投資主體多元化。2、以經(jīng)濟適用住房為核心的住房供應體系。3、住房分配的貨幣化。4、社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理。5、以個人、家庭為主體的住房消費商品化。三、住房的供應體系 1、

24、廉租住房。我國政府于1998年提出建立的構想，2003年進行了修訂，于2007年11月進一步完善了廉租住房制度。廉租住房制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。廉租住房的保障方式實行貨幣補貼和實物配租等結合。保障對象：是城市低收入住房困難家庭。低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租房轉租、或者改變用途。保障標準：根據(jù)當?shù)丶彝テ骄》克?、財政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結構等因素，以戶為單位確定廉租房保障面積標準。程序：申請、受理、審核、公示及登記、輪候、簽約。保障資金：年度財政預算安排的保障資金。住房公積金增值收益余額。土地出讓凈收益中安排的保障資金。政府的廉租住房租金收

25、入。社會捐贈及其方式籌集的資金。廉租住房來源：政府新建、收購的住房；騰退的公有住房；社會捐贈的住房；其他渠道籌集的住房。廉租住房建設應當堅持經(jīng)濟、適用原則，提高規(guī)劃設計水平，滿足基本使用功能，采取配套建設與相對集中建設相結合的方式。單套的建筑面積應當控制在50以內。 2、公共租賃住房：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價格，主要面各低收入住房困難家庭出租的具有保障性質的住房。對象：那些沒有資格享受社會保障房、卻又買不起商品房的群體，即所謂“夾心層“。剛參加工作的年輕人或剛歸國的海個留學人才。 3、經(jīng)濟適用房：政府提供優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面各城市低收入住房困難家庭供

26、應，具有保障性質的政策性住房。是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。供應對象：城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。必須符合的條件：具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合最低標準；無房或現(xiàn)居面積低于政府規(guī)定的困難標準。申請的程序：申請、審核及公示，輪候。經(jīng)濟適用房建設按照政府組織協(xié)調、市場運作的原則，采取項目法人招標的方式，單套建筑面積應當控制在60左右。購買經(jīng)濟適用房不滿5年，不得直接上市交易，滿5年的上市轉讓需按差價向政府交納土地收益等相關價款，政府可優(yōu)先收回。4、限價商品房。5、市場價商品房。四、住房公積金。特點：強制性，互助性，保障性作用：有利于籌集建房資金。促進住房消費

27、的增長，活躍住房消費市場。推進住房分配貨幣化進程，提高職工買房的支付能力。有利于引導居民調整不合理的家庭生活消費結構，抑制通貨膨脹。住房公積金的管理機構：住房公積金管理委員會，住房公積金管理中心。住房公積金管理的基本原則：住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運行、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督。目的：保障住房公積金規(guī)范管理和安全運作，實現(xiàn)住房公積金的保值、增值，維護住房公積金所有人的合法權益。住房公積金的存款利率：職工當年繳存的住房公積金按結息日掛牌公告的活期存款利率計息；上年結轉的按結息目掛牌公告的3個月整存整取存利率計息。職工住房公積金自存入職工住房公積金個人帳戶之日起計息，按年結息，本息

28、逐年結轉。每年6月30日為結息日。有下列情形之一的職工可以提取公積金：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；戶口遷移所在的市、縣或者出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的。住房公積金貸款每筆期限最長不超過30年，并不得長于借款人法定離休或者退休以后的5年。共同借款的，貸款期限最長不超過30年，并不得長于其中最年輕者法定離休或者退休以后的5年。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。（包括：開發(fā)投資決策，取得土地，項目立項，規(guī)劃設計，土地開發(fā)，房屋建造，竣工驗收，

29、商品房銷售，交付使用。）特點：開民位置的固定性；開發(fā)市場的區(qū)域性；開發(fā)過程的時序性；受法規(guī)政策的影響；開民資金的巨大性；開發(fā)周期的較長性（單項開發(fā)一般需23年，綜合性一般需45年，大規(guī)模項目需10年以上）；開民投資的高風險和高回報性；開發(fā)投資的保值增值性。（保值增值性體現(xiàn)在：A由于土地的稀缺性，資源有限，致使土地價值不斷上升。B一塊生地開發(fā)成熟地，隨著基礎設施的建設和環(huán)境的改善會使土地的價值大幅提高。C隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)需求量的增加，房產(chǎn)價格總體也呈上升直爭勢。D當通貨膨脹、銀行存款利率下調較低時，投資房地產(chǎn)具有明顯的保值增值作用。）按開發(fā)對象分：土地開發(fā)，房屋開發(fā)，房

30、地產(chǎn)綜合開發(fā)按開發(fā)主體分：獨資開發(fā)，合資開發(fā)，合資合作和個體投資開發(fā)按開發(fā)區(qū)域分：新區(qū)開發(fā)，舊區(qū)開發(fā)按開發(fā)規(guī)模分：單項開發(fā)，成片開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的程序：投資機會的選擇，決策分析，前期工作，建設和租售四個階段。每個階段的工作內容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，其中有些是交叉進行的。（例如，在項目可行性研究期間，投資融資活動就著手進行了；在工程建設初期階段，工程投資達到項目投資額的一定比例時，商品房預售就可以開始了。）二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。按經(jīng)營管理對象分：專門從事土地和城市基礎設施開發(fā)；專門從事地上建筑物開發(fā)建設；進行土地和地上建筑物綜合開發(fā)。按注冊資金

31、來源分：外資、內資。按企業(yè)所有制分：公有制，非公有制按開發(fā)經(jīng)營范圍分：全國性，區(qū)域性按企業(yè)功能分：專營，兼營，項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立：具備以下條件1、有自己的名稱和組織機構，2、有固定的場所，3、有符合國務院規(guī)定的注冊資本，4、有足夠的專業(yè)技術人員，5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。資質等級：一級開發(fā)資質：注冊資金不低于5000萬；從事房地產(chǎn)開發(fā)5年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬以上；連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100；上一年房屋建筑施工面積大于15萬以上；有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人，持有資格證

32、書的專職會計人員不得少于4人；工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱；具有完善的質量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質量事故。二級開發(fā)資質： 注冊資金不低于2000萬；從事房地產(chǎn)開發(fā)3年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬以上；連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100；上一年房屋建筑施工面積大于10萬以上；有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人，持有資格證書的專職會計人員不得少于4人；工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱；具有完善的質量保證體系，商

33、品房銷售中實行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質量事故。三級開發(fā)資質：注冊資金不低于800萬；從事房地產(chǎn)開發(fā)2年以上；房屋建筑面積累計竣工5萬以上；連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100；有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人；工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱；具有完善的質量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質量事故。四級開發(fā)資質：注冊資金不低于100萬；從事房地產(chǎn)開發(fā)1年以上；已竣工建筑工程質量合格率達100；有職稱的建筑、結構、財務

34、、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人；工程技術負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱、財務負責人應具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；商品房銷售中實行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質量事故。三、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策：開發(fā)投資機會鑒別和和項目選擇；初步要行性研究；可行性研究（房地產(chǎn)市場分析、項目財務評價、經(jīng)濟社會評價；四、房地的開發(fā)前期準備：在投資決策和項目立項后至建設工程開工這段時間。1、獲取建設用地使用權。2、征地拆遷補償安置。3、開發(fā)場地工程勘測。（是開發(fā)建設項目得以實現(xiàn)的關鍵環(huán)節(jié)之一，是開發(fā)建設前期工作的重要組成部分。內容包括：地形勘察，工

35、程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調查。程序：承接勘察任務，搜集已有資料，現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要，出工前準備，野外調查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。）4、規(guī)劃設計。（基本要求：使用要求，環(huán)境，安全，經(jīng)濟，施工，美觀。規(guī)劃設計主要控制性指標：建筑容積率指項目規(guī)劃建設用地范圍內總建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比值；建筑高度；建筑密度指規(guī)劃地塊內各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率；居住人口密度指單位建設用地上容納的居住人口數(shù)，單位為“人/公頃”，即居住人口密度建設用地內的總人口數(shù)/地塊面積×100；綠地率；建筑后退。建筑設計。住宅建筑的平立面設計（合理確定層高和層數(shù)

36、，正確設計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積）；住宅結構設計；住宅建筑裝修和室內設備的設計；規(guī)劃設計管理與審批。建設項目選址；建設用地規(guī)劃管理（核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證;臨時建設和臨時用地的管理）；建設工程規(guī)劃管理（建筑管理，道路管理，管線管理審定設計方案，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證）。5、建設工程招投標。（方式：公開招標，邀請招標，協(xié)議招標）6、辦理開工手續(xù)。（申請施工許可證應具備條件：（用地批準，建設工程規(guī)劃許可，施工現(xiàn)場具備施工條件，確定施工企業(yè)，施工圖紙已審查，具體措施已落實，監(jiān)理已委托，建設資金已落實，其它規(guī)定。）7、制定建設施工方案（施工組織與協(xié)調計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方

37、案，基礎設施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判及簽約等）8、施工現(xiàn)場臨時三通一平（供水，供電，臨時道路）五、房地產(chǎn)開發(fā)建設。1、施工建設管理（主體建筑，配套工程，基礎設施）2、工程建設的進度、成本與質量管理。（主要任務：組織管理，費用管理，進度管理，質量管理，合同管理。工程進度管理：客觀進度計劃，總進度計劃，單位工程進度計劃。工程成本控制：直接費用監(jiān)測分析，間接費用監(jiān)測分析。工程質量控制。）3、工程建設監(jiān)理。（工程進度監(jiān)理，工程質量監(jiān)理，工程合同監(jiān)理）4、工程竣工驗收與交付使用。第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀一、房地產(chǎn)經(jīng)紀指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構，為促成委托人與他

38、人達成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)交易相關信息和專業(yè)服務并收取傭金等服務費用的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主要參與者：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、經(jīng)紀機構、委托人、交易相對人、交易資金監(jiān)管機構、銀行、主管部門。房地產(chǎn)經(jīng)紀的對象：即各種類型的房地產(chǎn)。 （商業(yè)用房、寫字樓、工房）房地產(chǎn)交易方式：買賣、互換、租賃房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的目的：促成委托人與他人達成房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內容：提供房地產(chǎn)交易相關信息，促成委托人與他人訂立交易合同，調查房地產(chǎn)狀況，代收代付相關稅費，代辦抵押貸款，代辦房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的方式：代理，居間房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的費用：傭金、延伸服務收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性：房地產(chǎn)的獨一無二、價

39、值量大等特性，房地產(chǎn)的質量、功能、產(chǎn)權復雜，房地產(chǎn)市場存在嚴重的信息不充分和信息不對稱，以及房地產(chǎn)交易復雜、交易雙方難以相互信任等，使得房地產(chǎn)交易者需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構為其提供房地產(chǎn)交易相關信息和專業(yè)服務。作用：提供交易信息，降低交易成本，提高交易效率，保障交易安全，維護交易秩序，優(yōu)化資源配置。按經(jīng)紀對象分：二手房經(jīng)紀、新建房屋經(jīng)紀按交易對象分：買賣經(jīng)經(jīng)，租賃經(jīng)紀按經(jīng)紀服務方式分：代理業(yè)務，居間業(yè)務按經(jīng)紀對象使用性質分：住宅，非住宅按經(jīng)紀服務內容分：經(jīng)紀基本業(yè)務，經(jīng)紀延伸業(yè)務房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別：在房地產(chǎn)居間業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以接受一方或同時接受相對兩方委托人的委托，向

40、一方或相對兩方委托人提供居間服務并收取服務費用，居間立場中立、公正，不偏向任何一方。在房地產(chǎn)代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通常只難接受一方委托人的委托，以委托人的名義，代表委托人的利益，承辦代理事務并向委托人收取服務費用。房地產(chǎn)中介服務機構應當具備以下條件：1、有自己的名稱和組織機構，2、有固定的服務場所，3、有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費，4、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員，5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格的種類：職業(yè)資格考試和注冊制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀人：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理

41、從業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)理注冊證書，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理房地產(chǎn)經(jīng)紀有關事和的專業(yè)人員。房地產(chǎn)職業(yè)資格證書考試：已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格并具備以下條件者，、取得大專學歷,工作滿6年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿3年；、取得大學本科學歷,工作滿4年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿2年；、取得雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年；、取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年；、取得博士學位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年。考試科目：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)經(jīng)紀概論、房地產(chǎn)經(jīng)紀實務、房地產(chǎn)經(jīng)紀相關知識。申請注冊的人員必須具備以下條件：取得房地

42、產(chǎn)經(jīng)幻人執(zhí)業(yè)資格證書;無犯罪記錄;身體健康，能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人崗位上工作；經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構考核合格。房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為3年。注冊有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，應于注冊期滿前3個月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權利：依法發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構；承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構關鍵崗位；指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務；經(jīng)所在機機構授權訂立經(jīng)紀合同；要求委托人提供與交易有關的資料；有權拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務并獲得合理報酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務：遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則；不得同時受聘于兩個或兩個以上機構執(zhí)

43、行業(yè)務；保障委托人的權益；為委托人保守商業(yè)秘密；按受行政主管部門的監(jiān)督和檢查；接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構：指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等條件，依法設立并到工商登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)服務機構。按業(yè)務類型分為：以租售代理、居間業(yè)務為重點的實業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構；以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢業(yè)務為重點的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構；管理型房地主經(jīng)紀機構；全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。四、房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為對象的交易。特點：實物不發(fā)生空間位移；交易活動主要在區(qū)域市場內進行；交易存在多層次性；買賣和租賃方式并存；二手房市場和新

44、房市場同樣發(fā)達；對中介服務依賴程度高；與金融的關聯(lián)性大；受法規(guī)政策約束強。1、房地產(chǎn)轉讓：指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者共他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。（房地產(chǎn)權利人是指房屋所有人和建設用地使用權人）。房地產(chǎn)轉讓的條件：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓城市房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：取得土地使用權證；完成開發(fā)投資總額的25以上；轉讓時房屋已經(jīng)建成的，應當持有房屋所有權證書。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，按照國務院的規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。不得轉讓的房地產(chǎn)：以出讓方式取得的未辦理土地使用權證的；司法機關和行政機關依法裁定、查封的房地產(chǎn)；依法收回土地使用權的；共有房地

45、產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。 2、新建商品房銷售包括新建商品房預售和新建商品房現(xiàn)售。預售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，由買受人支付定金或者房價款的行為。新建商品房買賣的基本流程：預購人尋找中意樓盤；預購人查詢該樓盤的基本情況；與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售合同；辦理預售合同備案手續(xù)；商品房竣工后，辦理初始登記，交付房屋；與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書；辦理交易過戶、登記領取房產(chǎn)證書手續(xù)。新建商品房預售條件：取得土地使用權證；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；工程建設總投資25以上，并以確定施工

46、進度和竣工交付日期；取得商品房預售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可應提交證件：商品房預售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書；土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；工程建設總投資比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關于施工進度說明；商品房預售方案。 預售許可證辦理的程序：受理，審核，許可，公示?，F(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售的條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和資質證書；取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實；配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件；物

47、業(yè)管理方案已經(jīng)落實。商品房買賣合同應當明確的主要內容：當事人名稱或者姓名和住所 ；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設備標準承諾；配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權登記有關事宜；解決爭議的方法；違約責任；雙方約定的其他事項；3、二手房買賣：指房屋所有權人將其房屋依法通過買賣轉讓給他人的行為。流程：購房人或賣房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等渠道尋找交易對象；買賣雙方簽訂房屋買賣合同；辦理交易過戶登記。4、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權以后

48、，經(jīng)過一定的投入和開發(fā)建設活動，達到房地產(chǎn)轉讓條件但尚未完成全部建設任務時，將房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設的行為。轉讓的實質性要件：轉讓人和受讓人都應當具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，但受讓方并非為經(jīng)營開發(fā)的，受讓人可不受經(jīng)營資格的限制；轉讓的項目依法得到批準，并且達到轉讓條件；轉讓合同合法有效。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓應提交下列材料到建設行政主管部門辦理備案登記：01、轉讓申請表；02、轉讓方和受讓方各自的申請轉、受讓的文件；03、項目立項；04、建設工程選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；05、原土地使用權出讓合同及國有土地使用權證；06、已進行投資開發(fā)的證明條件；07、規(guī)劃設計

49、總平面圖；08、涉及房屋拆遷的，需提供拆遷安置情況說明；09、受讓方的上資產(chǎn)負債表、損益表，同時還需提供銀行的資信證明；010、雙方的開發(fā)資質證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；011、雙方簽訂的轉讓合同；012、受讓方對轉讓項目后的工程建設進度計劃和管理方案，及資金落實證明；013、雙方已辦理土地使用權變理登記手續(xù)的證明；014、其他需要提供的材料。房屋租賃：指房屋所有權人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。特點：轉移的權利不同；價值實現(xiàn)形式不同；資產(chǎn)形態(tài)轉化的時間不同。有下列情形的房屋不得出租：01、未取得房屋所有權證。02、司法機關裁定、查封的房屋。03、共有房屋未

50、經(jīng)共有人同意的。04、權屬有爭議的。05、屬違法建筑的。06、不符合安全標準的。07、已抵押，未經(jīng)抵押人同意的。08、不符合主管部門有關規(guī)定的。09、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。房地產(chǎn)抵押：指債務人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權的擔保，當債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務流程：1、二手房經(jīng)紀業(yè)務流程：搜集房源、客源信息；接待顧客；簽訂委托合同；房源與客源信息配對；實地查看房屋；商議交易價格；協(xié)助訂立交易合同；協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶；提供延伸服務；結算房地產(chǎn)經(jīng)

51、紀服務費及其他相關費用；售后服務。2、新建商品房樓盤代理為務流程：搜集銷售代理項目信息；制定營銷策劃方案；簽訂銷售代理合同；完善項目營銷策劃方案；準備銷售；開始銷售；持續(xù)銷售；尾盤銷售；結算傭金及其他有關費用。3、新建商品房銷售業(yè)務流程：接待顧客；帶看現(xiàn)場；購買洽談；協(xié)助訂立商品房買賣合同；協(xié)助結算成交價款和辦理抵押貸款；售后服務。第六章 房地產(chǎn)估價一、房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構根據(jù)估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運用估價方法，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動。房地產(chǎn)估價要素：1、估價當事人。估價師、估價機構（主體）、估價委托人（對

52、象）。2、估價目的：一個房地產(chǎn)項目中估價委托人對估價報告的預期用途。3、估價對象：被估價房地產(chǎn)、估價標的4、估價時點：（價值時間）一個房地產(chǎn)估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。5、價值類型：市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值。6、估價依據(jù)：指一個房地產(chǎn)估價項目中估價所依據(jù)的相關法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標準。7、估價假設：指一個房地產(chǎn)估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。8、估價原則：獨立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳

53、利用原則；估價時點原則；替代原則；謹慎原則。9、估價程序：指完成一個房地產(chǎn)估價項目所需做的各項工作按照它們之間的內在聯(lián)第排列的先后次序。獲取估價業(yè)務；受理估價委托；制定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查看估價對象；分析估價對象價值；測算估價對象價值；判斷估價對象價值；撰寫估價報告；撰寫估價報告；內部審核估價報告；交付估價報告；估價資料歸檔。10、估價方法：采用科學的方法進行嚴謹?shù)臏y算，不能單憑估價師的經(jīng)驗進行主觀判斷。市場法、成本法、收益法。11、估價結果：指估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業(yè)結論。房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要：1、國有建設用地使用權出讓的需要；2、房地產(chǎn)轉讓的需要；3、房

54、地產(chǎn)抵押貸款的需要；4、房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰?、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。（還有：房地產(chǎn)分割、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)爭議調處和司法鑒定，以及企業(yè)對外投資、合資、合作，分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權轉讓、清算等經(jīng)濟行為。）二、房地產(chǎn)價格：是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物。房地產(chǎn)價格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。房地產(chǎn)價格的特征：01、房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格雙有使用代價的租金。02、受區(qū)位影響很大。03、實質上是房地產(chǎn)權益的價格。04、形成的時間通常較長。05、房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。房地產(chǎn)價格的構成：1、土地取得成本：是指取

55、得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必要的支出。（取得途徑：通過市場購買取得；通過征收集體土地取得；通過城市房屋拆遷取得。）2、開發(fā)成本：指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等。（勘察設計和前期工程費；基礎設施建設費；公共服務設施建設費；商品房建筑安裝工程費；其他工程費。）3、管理費用：指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費。4、銷售費用：指預售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)完成的房地產(chǎn)所必要的費用。（包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設費、銷售人員費用或銷售代理費。）5、投資利息：指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或實

56、現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費用應計算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續(xù)費。6、銷售稅費：指預售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)應當由賣方繳納的稅費。（兩稅一費：營業(yè)稅、城市維護建設稅，教育費附加。）7、開發(fā)利潤：是由銷售收入（售價）減去各項成本、費用和稅金后的余額。房地產(chǎn)價格和價值的主要種類：01、使用價值和交換價值；02、投資價值和市場價值；03、原始價值、賬面價值和市場價值；04、成交價格、市場價格、市場價值和評估價值；05、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價；06、基準地價、標定地價和房屋重置價格；07、土地價格、建筑物價格和房地價格；08、總價格、單位價格和樓面地價；09、

57、實際價格和名義價格；010、現(xiàn)房價格和期房價格；011、起價、標價、成交價和均價；012、保留價、起拍價、應價和成交價。房地產(chǎn)價格的主要影響因素：1、人口因素。01、人口數(shù)量：房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關系非常密切。當人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲，而當人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格也就會下落。02、人口素質：人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然辦求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求，從而導致房地產(chǎn)價格升高。03、家庭人口規(guī)模：指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。2、居民收入因素：居民收入的真

58、正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導致房地產(chǎn)價格上漲。3、物價因素4、利率因素：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降；利率下降，房地產(chǎn)價格會上升。5、房地產(chǎn)稅收國素：增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升，相反會使房地產(chǎn)價格下降。6、城市規(guī)劃因素7、交通管制因素。三、房地產(chǎn)估價原則：獨立、客觀、公正原則（基本原則）；合法原則；最高最佳使用原則；估價時點原則；替代原則（普適技術原則）；謹慎原則（特殊原則）。四、房地產(chǎn)估價程序：指完成一個房地產(chǎn)估價項目需要做的各項工作按照它們之間的內在聯(lián)系排列出的先后次序?；境绦颍?1、獲取估價業(yè)務；02、受理估價委托；03、擬定估價作業(yè)方案（擬采用的估價技術路線和估價方法；擬調查搜集的資料及其來源渠道；預計所需要的時間、人