浦東塘橋酒店式公寓價格建議PPT課件

1、全市酒店式公寓市場分析全市酒店式公寓市場分析全市量價走勢板塊比較板塊價格定位第1頁/共35頁全市酒店式公寓市場分析2010全市酒店式公寓量價走勢2010年全市酒店式公寓新增供應量約為81636平方米，累計成交95906平方米，供求比為1:1.17，供應相對不足。價格總體保持上揚態(tài)勢第2頁/共35頁全市酒店式公寓市場分析供應方面，10月、11月市場酒店式公寓出現(xiàn)一波集中推量，這主要于9月底新政的出臺有關，由于新政的打擊范圍僅限于商品住宅市場，對商辦性質的酒店式公寓是一波利好，投資酒店式公寓產(chǎn)品被看好。成交方面，成交起伏較大，成交主要集中在1月、3月和11月，特別是11月成交量達到一個高峰，一方面

2、是由于下半年供應量的增加，另一方面酒店式公寓不在調控限購令打壓的范圍之內。價格方面，在4-5月以及8-9月有兩次下降，前一次是由于4月新政的影響，全市樓市整體低迷；第二次主要是酒店式公寓后續(xù)供應不足，大部分樓盤屬于尾盤銷售造成的。第3頁/共35頁全市酒店式公寓市場分析后市預計新增推量：天之驕子：90000平米東方藍海國際廣場 ：10000平米IMAGO我格廣場：約30000平米天之驕子東方藍海IMAGO我格廣場短期來看，全市酒店式公寓產(chǎn)品后市推量并不大預計供應總量在130000平米左右第4頁/共35頁全市酒店式公寓市場分析天之驕子所屬板塊： 張江板塊 主力戶型： 30-80平米 物業(yè)類型： 酒

3、店式公寓建筑類型：小高層 所屬板塊：張江板塊綠化率：35容積率：2.0產(chǎn)權年限：40年東方藍海所屬板塊： 五角場板塊 主力戶型： 80-150平米 物業(yè)類型： 寫字樓,酒店式公寓建筑類型：小高層 、多層、高層所屬板塊：五角場板塊綠化率：25容積率：3.5產(chǎn)權年限：50年IMAGO我格廣場所屬板塊：武寧路板塊樓盤位置：武寧路99號物業(yè)類型： 寫字樓,酒店式公寓 建筑類型：小高層 、多層、高層所屬板塊：武寧板塊第5頁/共35頁內環(huán)內酒店式公寓市場價格在30000-40000元/平米板塊價格比較分析五角場板塊鉑宮：26000元/平米四川北路板塊旭園：31000元/平米不夜城板塊中心鉑庭：28000元

4、/平米陸家嘴板塊東晶公寓：29000元/平米（簡裝）人民廣場板塊海怡大廈：36000元/平米（二手）高橋板塊樂非天地：23000元/平米周康板塊樂非天地：23000元/平米南翔板塊駿豐嘉峰匯：19000元/平米南京西路板塊駿豪國際：40000元/平米內環(huán)內區(qū)域徐家匯板塊兆豐帝景苑：42000元/平米第6頁/共35頁板塊價格比較分析目前塘橋板塊內酒店式公寓產(chǎn)品無供應、無成交；塘橋板塊屬于內環(huán)內板塊，其酒店式公寓產(chǎn)品價格應在30000-40000元/平米之間；項目擁有無可復制的江景資源，區(qū)位優(yōu)勢明顯，提升了板塊產(chǎn)品價值；塘橋板塊酒店式公寓：無供應、無成交第7頁/共35頁板塊價格定位板塊市場比較不夜

5、城板塊南京西路板塊人民廣場板塊四川北路板塊徐家匯板塊陸家嘴板塊內環(huán)內板塊酒店式公寓價格30000-40000元/平米塘橋板塊塘橋板塊酒店式公寓的價格范圍因確定在30000-40000元/平米之間第8頁/共35頁項目價格建議第9頁/共35頁本案價值屬性地鐵沿線（軌道交通四號線塘橋站）稀缺地段（浦東塘橋板塊，內環(huán)內）江景資源（緊鄰黃浦江）三大價值屬性對本案酒店式公寓產(chǎn)品的價格確定具有重要影響項目價格建議項目價值屬性梳理第10頁/共35頁項目價格建議類似屬性案例價格系數(shù)得到本項目價格系數(shù)項目靜態(tài)價格注：塘橋板塊內目前無在售可比較案例，所以無法用傳統(tǒng)的市場比較法來定價。而本案價格的確定受自身三大價值屬

6、性影響較大，故采用價格系數(shù)法來定價。價格系數(shù)法第11頁/共35頁定價體系建立：選取項目同為內環(huán)內項目；由于內環(huán)內項目均為軌道交通線網(wǎng)絡所覆蓋，因此系數(shù)建立主要依據(jù)江景資源；3000030000元/ /平米為基數(shù)，選取擁有江景的旭園和遠離江景的中心鉑庭；4000040000元/ /平米為基數(shù)，選取擁有江景的兆豐帝景苑和遠離江景的駿豪國際；用板塊內靠近公園項目和遠離公園項目進行價格比較，從而找出一定的價格系數(shù)，最終得出本項目與其他項目的價格系數(shù)，得出本項目的靜態(tài)價格。項目價格建議第12頁/共35頁項目價格建議項目：旭園選取原則：擁有江景資源價格：當前31000元/平米項目：中心鉑庭選取原則：遠離江

7、景資源價格：當前28000元/平米靠近江景：31000元/平米遠離江景：28000元/平米=1.1價格系數(shù)制定130000元/平米基數(shù)檔酒店式公寓產(chǎn)品的價格系數(shù)為1.1第13頁/共35頁項目價格建議價格系數(shù)制定2項目：兆豐帝景苑選取原則：擁有江景資源價格：當前42000元/平米項目：駿豪國際選取原則：遠離江景資源價格：當前40000元/平米靠近江景：42000元/平米遠離江景：40000元/平米=1.0540000元/平米基數(shù)檔酒店式公寓產(chǎn)品的價格系數(shù)為1.05第14頁/共35頁項目價格建議價格系數(shù)制定本項目價格系數(shù)得出：即 （1.1+1.05）/2=1.075本項目價格定位系數(shù)相成法本項目價

8、格定位為：價格基數(shù) X 價系數(shù)數(shù)，即本項目的靜態(tài)價格為37500元/平米（精裝）（30000+40000）1.0752=37625元/平米第15頁/共35頁市場數(shù)據(jù)附件全市成交活躍熱點項目浦東區(qū)域酒店式公寓項目浦東區(qū)域辦公市場成交情況中心鉑庭、駿豐嘉峰匯樂非天地、萬富匯、瑞景公寓塘橋板塊住宅市場成交情況第16頁/共35頁全市成交活躍熱點項目中心鉑庭樓盤名稱中心鉑庭位置閘北天目中路520號占地面積18622平方米 建筑面積14000平方米均價28000元/平米容積率2.73綠化率17.3%主力戶型37-90平方米開盤時間2010.03.06交房時間2010-12-31 開發(fā)商上海北苑房地產(chǎn)開發(fā)有

9、限公司 物業(yè)管理公司上海建菱物業(yè)管理有限公司第17頁/共35頁全市成交活躍熱點項目建筑面積：97平方米戶室功能間：一室兩廳兩衛(wèi)戶型簡評：獨立套件設計，保證了主人的私密性；南向雙陽臺，拓展視野，增加房間采光面積建筑面積：46平方米戶室功能間：一室兩廳戶型簡評：各戶室功能間之間分區(qū)明顯，設計緊湊；分布在樓層中部，無法實現(xiàn)南北通透50平方米的小戶型和90平方米的中戶型增加購買選擇余地，滿足不同購房者的需求第18頁/共35頁全市成交活躍熱點項目中心鉑庭量價走勢中心鉑庭3月開盤，共推出356套，去化352套，去化率高達98.9中。目前尾盤在售。熱賣原因：市場緊缺；投資增值保值；不在調控限購范圍之內。中心

10、鉑庭成交價量一覽表面積（平方米）均價（元/平方米）第19頁/共35頁全市成交活躍熱點項目駿豐嘉峰匯樓盤名稱駿豐嘉峰匯位置嘉定滬宜公路139號占地面積68377平方米 建筑面積186078平方米 均價18964元/平米容積率1.80綠化率40%主力戶型1房63平，2房76平開盤時間2010-10-10交房時間2011-12開發(fā)商駿豐嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司主恩物業(yè)第20頁/共35頁全市成交活躍熱點項目 10月開盤，10月新增供應量26843平米，其中10月推出56套，去化56套，去化率100；二期推出58套，目前尾盤在售，僅剩余2套左右大戶型房源。 之所以出現(xiàn)熱賣，一方面由于價格較低，另一方

11、面是由于酒店式公寓不在限購令范圍內，投資客戶增加。駿豐嘉峰匯量價走勢第21頁/共35頁浦東區(qū)域酒店式公寓項目樂非天地樓盤名稱樂非天地位置浦東楊高北路528號占地面積3552平方米建筑面積14902平方米 均價23000元/平米容積率4.40綠化率23%主力戶型38-80平方米開盤時間2010.11.13交房時間2011年9月開發(fā)商上海通豪置業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理公司上海福諾物業(yè)管理有限公司外高橋，雙軌，4.5米挑高38-80平方米精裝 復式酒店公寓第22頁/共35頁浦東區(qū)域酒店式公寓項目突出了酒店式公寓戶型面積小，設計緊湊的特點但樓層的整體設計使戶室無法實現(xiàn)南北通透建筑面積：38平方米戶室功

12、能間：1室1廳1衛(wèi)1廚（A戶型）戶型分析：各功能間分布合理，設計緊湊，達到空間利用最大化；位于建筑中間位置，無法實現(xiàn)南北通透，采光效果差。建筑面積：80平方米戶室功能間：3室2廳2衛(wèi)1廚(B戶型)戶型分析：80m2做三房已相當緊湊，雙衛(wèi)生間的設計更使得空間利用得到最高效率；雖然雙陽臺設計，但樓層的整體設計使其無法實現(xiàn)南北通透。BAA第23頁/共35頁浦東區(qū)域酒店式公寓項目面積41.8776.4195.93286.98327.59237.37124.0137.34均價20721239322078421700214042146121287218422010/11/162010/11/172010/

13、11/182010/11/192010/11/202010/11/212010/11/232010/11/26190001950020000205002100021500220002250023000235002400024500050100150200250300350樂非天地成交價量一覽表表面積均價面積（平方米）均價（元/平方米）11月開盤至今，推出約203套房源，銷售29套，去化率為14.3，銷量極佳。第24頁/共35頁浦東區(qū)域酒店式公寓項目萬富匯樓盤名稱萬富匯位置浦東板泉路1567號占地面積16221平方米建筑面積31345平方米均價23000元/平米容積率1.23綠化率23%主力戶型

14、38-80平方米開盤時間2010.10.16交房時間2010年12月開發(fā)商上海恒大集團 物業(yè)管理公司錦之嘉酒店管理公司城市核心，世博三林，6號線直達 45-51平方米精裝小戶型第25頁/共35頁浦東區(qū)域酒店式公寓項目客廳臥室陽臺衛(wèi)生間廚房廚房衛(wèi)生間客廳臥室戶型面積分為43平方米和45平方米兩類戶型單一，選擇余地不足第26頁/共35頁浦東區(qū)域酒店式公寓項目面積8652177392492746 1375 35813821525840043132861724247434312922845176428647854289均價2541828499282752472627806256672607427299

15、2558424405282642304025175272272716424549269564211726390268072492726993225113009725982277894103225542239593360410.1710.1810.19 10.2 10.2110.2210.2310.2410.2510.2610.2710.2810.29 10.3 10.3111.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.09 11.1 11.1111.1211.1311.1411.150500010000150002000025000300003500040

16、0004500002004006008001000120014001600萬富匯日成交價量一覽表面積均價面積（平方米）均價（元/平方米）10月開盤，推出約200套房源，截止11底銷售141套，去化率為70.5，短短一個多月內銷量極佳。第27頁/共35頁浦東區(qū)域酒店式公寓項目瑞景公寓樓盤名稱瑞景公寓位置浦東康士路1弄占地面積17939平方米 建筑面積31345平方米均價20000元/平米容積率2.35綠化率28.9%主力戶型71245平方米開盤時間2010.10.30交房時間現(xiàn)房開發(fā)商上海周康房地產(chǎn)有限公司瑞物業(yè)管理公司景商務苑物業(yè)有限公司周浦核心地段，現(xiàn)房銷售，菜單式裝修第28頁/共35頁浦東

17、區(qū)域酒店式公寓項目轉角為軸外樓梯凸顯半圍合感以轉角為軸，連接建筑，在整體布局上呈現(xiàn)一定的圍合感；外樓梯的設計雖然節(jié)省了空間，但安全系數(shù)較低第29頁/共35頁浦東區(qū)域酒店式公寓項目建筑面積77.06192.1270.09364.41192.19170.771.39成交均價789849992855717436185597787180322010/11/42010/11/52010/11/92010/11/112010/11/152010/11/242010/11/26050001000015000200002500030000050100150200250300350400瑞景公寓成交價量一覽表建

18、筑面積成交均價均價（元/平方米）10月底開盤至今，銷售情況良好。第30頁/共35頁浦東區(qū)域辦公市場成交情況板塊成交面積()成交套數(shù)成交價格陸家嘴4664638套42540金橋1652226218269外高橋23883115312洋涇板塊1777611728365花木197828932812浦東辦公市場(2010.1-11月成交數(shù)據(jù))第31頁/共35頁浦東區(qū)域辦公市場成交情況板塊樓盤面積開盤時間成交套數(shù)成交價格陸家嘴太平金融大廈1716010-02-102437000二十一世紀中心大廈395809-12-31219828浦江雙輝大廈 2150709-12-31847748高寶金融大廈402109-05-16460687金橋禹洲燕海國際大廈640308-12-1711220980金橋中環(huán)大廈516206-07-127419175森晟世洋國際大廈324306-01-12;5515254洋涇證大源深金融大廈159