紅谷灘總部基地項(xiàng)目開發(fā)及經(jīng)營計(jì)劃

1、江西奧林匹克花園紅谷灘總部基地 項(xiàng)目開發(fā)&經(jīng)營計(jì)劃綱要 紅谷灘總部基地項(xiàng)目部 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 受政府導(dǎo)向影響巨大受政府導(dǎo)向影響巨大, ,在開發(fā)實(shí)施過程中即要滿足政府的在開發(fā)實(shí)施過程中即要滿足政府的硬性要求硬性要求, ,并且要達(dá)到項(xiàng)目利潤最大化。最終形成本項(xiàng)目的以下主張并且要達(dá)到項(xiàng)目利潤最大化。最終形成本項(xiàng)目的以下主張. . 前前 言言 古語有云:”上兵伐謀,謀定而動(dòng)”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入資金大,存在風(fēng)險(xiǎn)也大,因此,項(xiàng)目通過全盤謀劃在進(jìn)行可以盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),達(dá)到最大效益。第一章 總部基地分析第一章 總部基地分析1、政策簡析第一章 總部基地分析2、行業(yè)背景簡析房地產(chǎn)行業(yè)在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)仍

2、將是中國國民生活中的熱門消費(fèi)點(diǎn)，此舉無須質(zhì)疑。12月初溫家寶在政府工作會(huì)議中提出了加快城市化進(jìn)程。行業(yè)競爭者面對(duì)市場不斷推薦出新的項(xiàng)目，以及國民產(chǎn)生出的洶涌購買力，必將推動(dòng)或改變企業(yè)對(duì)內(nèi)、對(duì)外的經(jīng)營策略，盡力避免同質(zhì)化、克隆化、拿來化的行為出現(xiàn)。競爭方式層出不窮，硬性的傳統(tǒng)資金優(yōu)勢(shì)必將讓道于軟性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、人性化的管理。第一章 總部基地分析3、總部基地簡介第一章 總部基地分析第二章 項(xiàng)目現(xiàn)狀與周邊市場狀況簡析總部基地，一個(gè)大型公建集合群以寫字樓為主市政對(duì)此抱有良好預(yù)期希望打造南昌乃至中部區(qū)域的總部經(jīng)濟(jì)這或許就是總部基地名稱的由來但就南昌這個(gè)正在發(fā)展的城市而言總部經(jīng)濟(jì)無疑是一個(gè)需要時(shí)間去實(shí)現(xiàn)的計(jì)

3、劃攤開南昌地圖可以看到各類型的寫字樓物業(yè)分布在各個(gè)區(qū)域其中不乏“總部”駐扎但大部分寫字樓空置嚴(yán)重第二章 項(xiàng)目現(xiàn)狀與周邊市場狀況簡析項(xiàng)目現(xiàn)狀與周邊市場狀況簡析如上圖所述，可見總部基地一期四家開發(fā)項(xiàng)目的地理位置。由于各項(xiàng)目緊靠一起，因此在未來的銷售與運(yùn)營過程中，本案不僅僅要與紅谷灘區(qū)域內(nèi)各寫字樓辦公項(xiàng)目存在競爭，更主要是與總部基地一期金九、博能、恒盛的博弈。因此， 在這方面的差異化及自身形象的提升至關(guān)重要。第二章 項(xiàng)目現(xiàn)狀與周邊市場狀況簡析項(xiàng)目現(xiàn)狀與周邊市場狀況簡析金久博能恒盛本案新建縣1、金久A座層高說明：裙樓一三層為5.4M 塔樓為3.3M B座層高說明：裙樓一三層為5.4M 塔樓為3.3M分

4、析：分析：作為總部基地第一個(gè)開始前期內(nèi)部銷售的項(xiàng)目，在未做宣傳的情況下采用關(guān)系營銷對(duì)外以均價(jià)3000元/平方米消化完畢（裙樓商業(yè)部分除外）。第二章 項(xiàng)目現(xiàn)狀與周邊市場狀況簡析項(xiàng)目現(xiàn)狀與周邊市場狀況簡析總部基地寫字樓項(xiàng)目2、博能A座層高說明：裙樓一層為5.4M、二三層為4.2M 標(biāo)準(zhǔn)層四六層為4.2M、七十九層為3.6M、二十二十一層為4.5M B座層高說明：裙樓一層為5.4M、二三層為4.2M 標(biāo)準(zhǔn)層四十三層為4.2M （架空層不算層數(shù)）分析：分析：作為上市公司，自身需要一定面積的辦公場所，因此部分銷售博能會(huì)采取高姿態(tài)形象進(jìn)行市場亮相。總部基地寫字樓項(xiàng)目3、恒盛A座層高說明：裙樓一三層為5.4

5、M 標(biāo)準(zhǔn)層四層二十層為3.6MB座層高說明：裙樓一三層為5.4M 標(biāo)準(zhǔn)層四一十三層為3.3M分析：分析：由于內(nèi)部股東較多，有可能會(huì)快速去化，走低價(jià)策略?？偛炕貙懽謽琼?xiàng)目4、二期萍鋼總部基地二期第一個(gè)總部項(xiàng)目，預(yù)計(jì)明年中旬開工建設(shè)分析：分析：萍鋼總部員工人數(shù)高達(dá)200余人，另外其附屬連帶行業(yè)等完全可以將其整個(gè)辦公面積去化。總部基地寫字樓項(xiàng)目1、紅谷灘已售、在售寫字樓a、海航白金匯 總建面： 6087 戶型面積：37-200 均價(jià)：4600-7800元/b、紅谷經(jīng)典 總建面：31234 戶型面積：44-67 均價(jià)：3980-4580元/C、紅谷現(xiàn)代城 總建面：50226 戶型面積：70-180

6、均價(jià)：4860-5000元/（開盤5100元/）d、中航國際 總建面：80000 戶型面積：90-280 均價(jià)：9000-9500元/e、西雅圖國際會(huì)館 總建面：23500 戶型面積：30-150 均價(jià)：3780-5600元/（保留三層） 分析：分析：綜觀紅谷灘已售及在售寫字樓，中航依靠其八一橋頭堡優(yōu)勢(shì)以及自身品牌；海航依靠其冠名品牌、酒店管理營銷方式。不論是在售價(jià)還是在去化速度上遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他寫字樓。紅谷灘區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目2、即將推出寫字樓a、聯(lián)發(fā)廣場甲級(jí)寫字樓面積約8萬，主體高度超過170米，5A級(jí)智能化標(biāo)準(zhǔn)單元分割合理實(shí)用 。2010年中旬推出，只租不賣。紅谷灘區(qū)域?qū)懽謽?、即將推出寫字樓

7、b、洪客隆國際金融中心 金融中心寫字樓設(shè)置14層，寫字樓面積為27450，單層面積1830/層 。地下設(shè)置三層，面積為38208，為地下停車場(配置700個(gè)停車位)及設(shè)備間等，地面另配置有約75個(gè)停車位。 紅谷灘區(qū)域?qū)懽謽?、即將推出寫字樓c、綠地中央廣場5A寫字樓，配合公寓，高檔住宅，酒店；樓高超過180米。綠地集團(tuán)戰(zhàn)略合作伙伴：英國洲際酒店集團(tuán)、美國豪生酒店集團(tuán)、美國萬豪酒店集團(tuán)。 紅谷灘區(qū)域?qū)懽謽?、即將推出寫字樓d、新地中心樓高180米以上，寫字樓面積36900，得天獨(dú)厚的江景資源及區(qū)域位置。該地塊凈面積約14948平方米，位居紅谷灘新區(qū)行政商務(wù)中心（CBD），面向百余米外的贛江，與滕

8、王閣夾江而峙，緊鄰市政府、市委等行政機(jī)關(guān)，以及南昌市新建的著名的市內(nèi)休閑噴泉廣場秋水廣場。 紅谷灘區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?、明年將是紅谷灘中心區(qū)域辦公、商業(yè)年，近40萬平米的體量寫字樓將涌現(xiàn)；2、項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊，以高端項(xiàng)目為主導(dǎo)，吹響寫字樓集結(jié)號(hào)；3、品牌成為各方博弈的一個(gè)重要籌碼；4、高端項(xiàng)目都將出現(xiàn)以5星酒店以及大型商業(yè)的配套推出。第二章 項(xiàng)目現(xiàn)狀與周邊市場狀況簡析項(xiàng)目現(xiàn)狀與周邊市場狀況簡析第三章 總部項(xiàng)目的市場定位和目標(biāo)客戶1 1、市場定位、市場定位 根據(jù)未來 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 的先天綜合環(huán)境，所處區(qū)域的地理優(yōu)勢(shì)及其他諸多有利因素，經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目的反復(fù)認(rèn)證，建議擬將本案定位為面向中、高等收入的

9、中小企業(yè)和在當(dāng)?shù)亟?jīng)商、學(xué)習(xí)、工作的白領(lǐng)階層以及生意人。產(chǎn)品定位以符合其買家的經(jīng)濟(jì)能力、社會(huì)地位、強(qiáng)調(diào)高升值潛力之心理特征，強(qiáng)調(diào) 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 所帶給他（她）們的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、星級(jí)酒店式服務(wù)、高性價(jià)比物業(yè)、物有超值的辦公環(huán)境、較高的升值潛力等訴求，通過各種媒體宣傳，著力實(shí)著力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目以下特征及內(nèi)容：現(xiàn)項(xiàng)目以下特征及內(nèi)容：企業(yè)孵化基地、創(chuàng)業(yè)搖籃企業(yè)孵化基地、創(chuàng)業(yè)搖籃高投資回報(bào)、升值潛力巨大高投資回報(bào)、升值潛力巨大酒店式管理、酒店式服務(wù)酒店式管理、酒店式服務(wù)第三章 總部項(xiàng)目的市場定位和目標(biāo)客戶二、目標(biāo)客戶的鎖定二、目標(biāo)客戶的鎖定 總部總部 的推廣和銷售工作，可采取集中一點(diǎn)的市場策略，鎖定特定的目

10、標(biāo)的推廣和銷售工作，可采取集中一點(diǎn)的市場策略，鎖定特定的目標(biāo)消費(fèi)群，并針對(duì)他（她）們的消費(fèi)特征、習(xí)慣、品位、文化背景、社會(huì)身消費(fèi)群，并針對(duì)他（她）們的消費(fèi)特征、習(xí)慣、品位、文化背景、社會(huì)身份、心理和物質(zhì)等需求個(gè)性，全面整合產(chǎn)品，確保適銷對(duì)路。份、心理和物質(zhì)等需求個(gè)性，全面整合產(chǎn)品，確保適銷對(duì)路。市場鎖定范圍，以全市場鎖定范圍，以全市市為中心，針對(duì)中小企業(yè)集中地、各大市場，常規(guī)坐為中心，針對(duì)中小企業(yè)集中地、各大市場，常規(guī)坐銷為主體，輔助關(guān)系營銷、直銷為配合，同時(shí)加強(qiáng)針對(duì)政府企事業(yè)單位自銷為主體，輔助關(guān)系營銷、直銷為配合，同時(shí)加強(qiáng)針對(duì)政府企事業(yè)單位自身身“小金庫小金庫”的潛在消費(fèi)力。的潛在消費(fèi)力。

11、第三章 總部項(xiàng)目的市場定位和目標(biāo)客戶第四章 總部項(xiàng)目的產(chǎn)品簡析一、項(xiàng)目基本概況一、項(xiàng)目基本概況 本案位于總部項(xiàng)目西南角，總建筑面積 5萬余平米，其中A座寫字樓23648.1，B座酒店式公寓9379.4，裙樓商業(yè)9733.2。 以酒店式管理、酒店式服務(wù)于本案各項(xiàng)物業(yè)，充分展示本案的人性化服務(wù)，區(qū)別于以往寫字樓辦以酒店式管理、酒店式服務(wù)于本案各項(xiàng)物業(yè)，充分展示本案的人性化服務(wù)，區(qū)別于以往寫字樓辦公的冰冷感。公的冰冷感?？偛宽?xiàng)目總部項(xiàng)目簡介：簡介：第四章 總部項(xiàng)目的產(chǎn)品簡析1、項(xiàng)目面積指標(biāo)、項(xiàng)目面積指標(biāo)第四章 總部項(xiàng)目的產(chǎn)品簡析棟號(hào)指標(biāo)A樓B樓商業(yè)合計(jì)一層二層三層總建筑面積23648.19379.4

12、2947.93507.63277.742760.7平層面積1272.3（4-18F）1228.7（19-20F）1053.1（21-22F）937.7（4-11F）938.9（12-13F）2、預(yù)計(jì)項(xiàng)目個(gè)體數(shù)量、預(yù)計(jì)項(xiàng)目個(gè)體數(shù)量A、酒店式公寓：120套；B、寫字樓：約209套C、商鋪：約30間；D、LOFT；約38套。 共有數(shù)量397套第四章 總部項(xiàng)目的產(chǎn)品簡析二、建筑設(shè)計(jì)二、建筑設(shè)計(jì)第四章 總部項(xiàng)目產(chǎn)品簡析1.建筑屋頂采用退臺(tái)式，強(qiáng)調(diào)屋頂?shù)膶哟胃?，凸出建筑的在此區(qū)域的獨(dú)特性2.將建筑中斷原較大體量，進(jìn)行分解，使建筑變得挺拔，同時(shí)增加了中間縫類似玻璃幕墻做法，使原有單一的手法賦予變化3.將原建

13、筑單一的一層為單位的尺度局部進(jìn)行改變，以兩層為單位，使建筑的體量錯(cuò)落變化，不失尺度感的同時(shí)又增加變化性4.注重新古典風(fēng)格建筑三段式的變化，加強(qiáng)建筑三段建筑節(jié)點(diǎn)細(xì)部的設(shè)計(jì)三、格局分析三、格局分析第四章 總部項(xiàng)目產(chǎn)品簡析大堂商鋪一層格局第四章 總部項(xiàng)目產(chǎn)品簡析二、三層格局LOFT裙樓商業(yè)第四章 總部項(xiàng)目產(chǎn)品簡析A棟寫字樓格局三、格局分析三、格局分析第四章 總部項(xiàng)目產(chǎn)品簡析1、考慮到自身商務(wù)、健身館配套以及對(duì)面學(xué)校因素，將一樓設(shè)置為商業(yè)，可使一樓利潤最大化，同時(shí)保留棟與棟之間裙樓部分（二、三樓）作為重點(diǎn)商家（金融類）的招商；2、二、三層層高5.4米，以孵化基地形式可進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)劃分，采用LOFT形式有

14、利于銷售以及提升產(chǎn)品賣點(diǎn)；3、A棟寫字樓單套建筑面積115左右，適合中小企業(yè)辦公，戶型更規(guī)整實(shí)用；4、B棟酒店式公寓，以一房一廳為主打產(chǎn)品，輔以單間套型，每層約12套。第五章 開發(fā)順序及銷售順序一、開發(fā)順序一、開發(fā)順序第五章 開發(fā)順序及銷售順序二期一期三期二、開發(fā)實(shí)施計(jì)劃二、開發(fā)實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目工程計(jì)劃總工期為本項(xiàng)目工程計(jì)劃總工期為30個(gè)月，個(gè)月，2009年年9月動(dòng)工，月動(dòng)工，2010年年6月開始發(fā)月開始發(fā)售，預(yù)計(jì)售，預(yù)計(jì)2011年銷售完畢。年銷售完畢。第五章 開發(fā)實(shí)施計(jì)劃三、工程進(jìn)度計(jì)劃三、工程進(jìn)度計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱開始日期完成日期備注1打樁施工20059-5-12009-6-152地下一、二層

15、施工2009-12-12010-3-123B棟主體施工2009-3-152010-8-204A棟主體施工2009-3-152010-11-20總部主體工程進(jìn)度計(jì)劃表總部主體工程進(jìn)度計(jì)劃表第五章 開發(fā)實(shí)施計(jì)劃四、策略措施與風(fēng)險(xiǎn)防范四、策略措施與風(fēng)險(xiǎn)防范1、加強(qiáng)組織結(jié)構(gòu)建設(shè)，堅(jiān)持規(guī)范化管理， 以工程安全為核心，貫穿工程項(xiàng)目全過程。同 時(shí)，全面實(shí)施目標(biāo)、進(jìn)度、質(zhì)量、投資及合同管理、信息管理化。2、加強(qiáng)同監(jiān)理單位、施工單位及時(shí)溝通，全面實(shí)行過程管理精品化戰(zhàn)略，在塑造好工程形象的同時(shí)，迎接市場挑戰(zhàn)。3、建立職位、職能、職權(quán)、職責(zé)管理模式，充分挖掘技術(shù)潛力，對(duì)施工圖嚴(yán)格審核，盡 量減少圖紙的變更。4、加強(qiáng)

16、對(duì)技術(shù)、專業(yè)管理的培訓(xùn)和交流，強(qiáng)化組織紀(jì)律性，提高服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)效益。5、加強(qiáng)合同、信息、資料的管理，減少簽證和工作量。6、嚴(yán)格按照或執(zhí)行施工規(guī)范和建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例進(jìn)行實(shí)施工程管理，減少返工量。7、保證實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制目標(biāo)，認(rèn)真履行審核施工組織設(shè)計(jì)工作，落實(shí)進(jìn)度控制措施，確保 每期工程按時(shí)竣工。第五章 組團(tuán)劃分及開發(fā)實(shí)施計(jì)劃第六章 總部項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)簡析 市場競爭的無情性和殺傷力迫使競爭對(duì)手必須贏得人無我有，人有我特、人特我新的優(yōu)勢(shì)，弱化弱勢(shì)，方可贏得消費(fèi)者，進(jìn)而確立不敗之地。因此，深入挖掘產(chǎn)品內(nèi)在優(yōu)勢(shì)并通過這些優(yōu)勢(shì)提升出產(chǎn)品的綜合素質(zhì)， 方能達(dá)到令客戶滿意的境界，從而取悅于更多的消費(fèi)者，最終形

17、成良好的口碑效應(yīng)，為集團(tuán)下一個(gè)項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和積累出豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。第六章第六章 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 的優(yōu)劣勢(shì)簡析的優(yōu)劣勢(shì)簡析1 1、優(yōu)勢(shì)、優(yōu)勢(shì) a、總部基地的政府號(hào)召力總部基地的政府號(hào)召力（總部基地項(xiàng)目是政府牽臺(tái)唱戲的主導(dǎo)項(xiàng)目 單獨(dú)一個(gè)項(xiàng)目不足與5A類項(xiàng)目抗衡，合起來將掀起寫字樓熱潮）； b、江西奧林匹克的品牌號(hào)召力；、江西奧林匹克的品牌號(hào)召力； c、修改后的建筑外觀，外部構(gòu)件增添了本案的建筑優(yōu)勢(shì)；修改后的建筑外觀，外部構(gòu)件增添了本案的建筑優(yōu)勢(shì)； d d、酒店品牌及灑店式運(yùn)營與管理模式增加項(xiàng)目附加值；、酒店品牌及灑店式運(yùn)營與管理模式增加項(xiàng)目附加值； e e、具有極高的升值空間，同比于高端產(chǎn)

18、品，價(jià)格將成為本案的優(yōu)勢(shì)；、具有極高的升值空間，同比于高端產(chǎn)品，價(jià)格將成為本案的優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析2 2、劣勢(shì)、劣勢(shì) a、項(xiàng)目規(guī)模體量小，不足以成為5A級(jí)寫字樓； b、地段相對(duì)偏遠(yuǎn)； c、周邊配套缺乏； e、停車位不足。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析3 3、機(jī)會(huì)、機(jī)會(huì) a、明年紅谷灘將進(jìn)入寫字樓時(shí)代，紅谷灘的辦公氛圍將會(huì)日益高漲； b、碟子湖大道即將貫通，出行交通線路形成； c、各項(xiàng)目及政府將合力打造總部基地； d、規(guī)劃中的小學(xué)與本案一路之隔，可以很大程度上提升一樓商業(yè)價(jià)值； e、引進(jìn)的中體貝利健身館，也為本案商業(yè)的業(yè)態(tài)形式更加豐富，有利于后期商業(yè)銷售價(jià)值的提升。項(xiàng)目項(xiàng)

19、目SWOTSWOT分析分析4 4、威脅、威脅 a、2010年紅谷灘預(yù)計(jì)將推出40余萬平米寫字樓，競爭激烈； b、總部基地自身項(xiàng)目毗鄰過近，易形成價(jià)格戰(zhàn)； c、國家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響（抑制高房價(jià)）； d、金融政策將直接影響客戶購買力。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析結(jié)論結(jié)論綜上所述，本案明年將會(huì)遭遇同類產(chǎn)品的激烈競爭；因此，堅(jiān)持走差異化道路，利用品牌優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)自身的運(yùn)營服務(wù)模式才能脫穎而出。相比總部基地其它項(xiàng)目，本案具備品牌、建筑立面、酒店式管理、服務(wù)等優(yōu)勢(shì)；相比紅谷灘其它同類產(chǎn)品，本案具備價(jià)格、政府導(dǎo)向、升值空間等優(yōu)勢(shì)。第七章 項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)的選擇、控制及執(zhí)行策略一、準(zhǔn)備購期一、準(zhǔn)備購期20

20、09年12月30日至2010年3月16日，共60天 本階段主要采用政府宣傳為主導(dǎo)，宣傳總部項(xiàng)目，為項(xiàng)目正式上市做好鋪墊。本階段主要采用政府宣傳為主導(dǎo)，宣傳總部項(xiàng)目，為項(xiàng)目正式上市做好鋪墊。 第七章 項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)的選擇、控制及執(zhí)行策略二、預(yù)熱期二、預(yù)熱期2010年3月17日至2010年5月15日，共90天 。為了有效地保證強(qiáng)銷期內(nèi)的目標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，要求公司策劃部門，應(yīng)提前進(jìn)入銷售策略的準(zhǔn)為了有效地保證強(qiáng)銷期內(nèi)的目標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，要求公司策劃部門，應(yīng)提前進(jìn)入銷售策略的準(zhǔn)備階段，認(rèn)真深入市場，走訪銷售第一線，并時(shí)刻保持與外部合作單位的經(jīng)常性溝通和聯(lián)備階段，認(rèn)真深入市場，走訪銷售第一線，并時(shí)刻保持與外部合作

21、單位的經(jīng)常性溝通和聯(lián)系。如：廣告公司、媒體制作公司、政府各級(jí)相關(guān)部門的往來與跟進(jìn)等。同時(shí)并針對(duì)目標(biāo)系。如：廣告公司、媒體制作公司、政府各級(jí)相關(guān)部門的往來與跟進(jìn)等。同時(shí)并針對(duì)目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的接受情況，調(diào)整制定銷售策略和廣告訴求點(diǎn)。客戶對(duì)本項(xiàng)目的接受情況，調(diào)整制定銷售策略和廣告訴求點(diǎn)。第七章 項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)的選擇、控制及執(zhí)行策略三、銷售期三、銷售期2010年年5月月16日至日至2011年年10月月30日日 ，歷時(shí)，歷時(shí)1 1年半。年半。本案將對(duì)銷售物業(yè)進(jìn)行四個(gè)階段劃分：酒店式公寓、寫字樓、本案將對(duì)銷售物業(yè)進(jìn)行四個(gè)階段劃分：酒店式公寓、寫字樓、LOFTLOFT、商鋪；不同階段采用不同的宣傳方式以及營

22、銷策略。商鋪；不同階段采用不同的宣傳方式以及營銷策略。第七章 項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)的選擇、控制及執(zhí)行策略四、掃盤期四、掃盤期20112011年年1111月月20112011年年1212月，共歷時(shí)兩個(gè)月左右。月，共歷時(shí)兩個(gè)月左右。（注：隆重推介保留單位，并利用價(jià)差及客戶買漲不買跌的心理需求因素，再（注：隆重推介保留單位，并利用價(jià)差及客戶買漲不買跌的心理需求因素，再次激活市場，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化要求）。次激活市場，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化要求）。掃盤期的銷售成果預(yù)測：掃盤期的銷售成果預(yù)測：利用售房規(guī)律中的最后一次銷售高峰，借用樓盤整體形象和環(huán)境的出現(xiàn)、力爭利用售房規(guī)律中的最后一次銷售高峰，借

23、用樓盤整體形象和環(huán)境的出現(xiàn)、力爭將剩下的銷售單位全部售出將剩下的銷售單位全部售出. .第七章 項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)的選擇、控制及執(zhí)行策略五、銷控計(jì)劃的編制與構(gòu)成五、銷控計(jì)劃的編制與構(gòu)成A A：先期利用酒店品牌借力以及酒店式公寓的低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，吸引客戶參入：先期利用酒店品牌借力以及酒店式公寓的低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，吸引客戶參入下定購買。下定購買。B B、通過酒店式公寓的銷售勢(shì)頭推出寫字樓物業(yè)，并將起價(jià)單位放在此時(shí)、通過酒店式公寓的銷售勢(shì)頭推出寫字樓物業(yè)，并將起價(jià)單位放在此時(shí)推出，以利于廣告效果的實(shí)現(xiàn)。推出，以利于廣告效果的實(shí)現(xiàn)。C C、LOFTLOFT物業(yè)后續(xù)跟進(jìn)，且價(jià)格相對(duì)要高，以彌商業(yè)變更的差價(jià)。物業(yè)后續(xù)跟進(jìn)，

24、且價(jià)格相對(duì)要高，以彌商業(yè)變更的差價(jià)。D D、最后推出商鋪，通過自身物業(yè)客戶以及投資客，實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤最大化。、最后推出商鋪，通過自身物業(yè)客戶以及投資客，實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤最大化。第七章 項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)的選擇、控制及執(zhí)行策略六、起價(jià)與付款方式六、起價(jià)與付款方式A A：酒店式公寓：酒店式公寓43004300元元/ /平方米，寫字樓為平方米，寫字樓為40004000元元/ /平方米，平方米，LOFTLOFT辦公辦公60006000元元/ /平方平方 米，商業(yè)米，商業(yè)1000010000元元/ /平方米。平方米。B B、均按上述要求實(shí)現(xiàn)均價(jià)、均按上述要求實(shí)現(xiàn)均價(jià) 不得隨意打折不得隨意打折 。C C、付款方式首期

25、、付款方式首期50%50%，按揭，按揭50%50%，時(shí)間最長，時(shí)間最長1010年；一次性付款年；一次性付款9.89.8折，按揭折，按揭9.99.9折折 折后達(dá)折后達(dá)到上述均價(jià)到上述均價(jià) 。第七章 項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)的選擇、控制及執(zhí)行策略備注：相關(guān)營銷推廣報(bào)告在下階段呈報(bào)備注：相關(guān)營銷推廣報(bào)告在下階段呈報(bào)第八章 總部項(xiàng)目廣告推廣 合理的媒體組合和科學(xué)的制定廣告推廣計(jì)劃的確十分重要。但廣告絕對(duì)不合理的媒體組合和科學(xué)的制定廣告推廣計(jì)劃的確十分重要。但廣告絕對(duì)不是萬能的。我們很難想象，即使在市區(qū)的每一個(gè)角落都打上是萬能的。我們很難想象，即使在市區(qū)的每一個(gè)角落都打上“總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目”的宣的宣傳廣告，也不可能

26、出現(xiàn)銷售現(xiàn)場被擠爆的現(xiàn)象。這是為什么呢？第一：消費(fèi)者傳廣告，也不可能出現(xiàn)銷售現(xiàn)場被擠爆的現(xiàn)象。這是為什么呢？第一：消費(fèi)者買的是產(chǎn)品，而不是看中廣告費(fèi)用增加在產(chǎn)品上的價(jià)格；第二，廣告的風(fēng)險(xiǎn)效買的是產(chǎn)品，而不是看中廣告費(fèi)用增加在產(chǎn)品上的價(jià)格；第二，廣告的風(fēng)險(xiǎn)效果一般常常難于預(yù)測，即：到底什么樣的廣告投入才能達(dá)到預(yù)期銷售成果或?qū)嵐话愠３ｋy于預(yù)測，即：到底什么樣的廣告投入才能達(dá)到預(yù)期銷售成果或?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤；最后是，把錢用在產(chǎn)品的營造上、一步一個(gè)腳印、踏踏實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤；最后是，把錢用在產(chǎn)品的營造上、一步一個(gè)腳印、踏踏實(shí)實(shí)的做好產(chǎn)品，有效地控制好工程進(jìn)度、工程質(zhì)量及環(huán)境營造，并務(wù)實(shí)的做到實(shí)的

27、做好產(chǎn)品，有效地控制好工程進(jìn)度、工程質(zhì)量及環(huán)境營造，并務(wù)實(shí)的做到從無形象做到有形象從無形象做到有形象這點(diǎn)很重要。因?yàn)?，產(chǎn)品才是能減輕我們營銷工作負(fù)這點(diǎn)很重要。因?yàn)?，產(chǎn)品才是能減輕我們營銷工作負(fù)擔(dān)和壓力的最有效途徑。擔(dān)和壓力的最有效途徑。因此，本方案建議：因此，本方案建議：“總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目”的廣告推廣及預(yù)算應(yīng)遵循以下方針和原則，的廣告推廣及預(yù)算應(yīng)遵循以下方針和原則，并圍繞下列方針和原則，客觀地制定一系列階段性推廣活動(dòng)。并圍繞下列方針和原則，客觀地制定一系列階段性推廣活動(dòng)。第八章第八章 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 廣告推廣廣告推廣一、廣告推廣目標(biāo)一、廣告推廣目標(biāo)準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期以政府為主導(dǎo)，極力促使政府營造總

28、部基地大勢(shì)頭。以政府為主導(dǎo)，極力促使政府營造總部基地大勢(shì)頭。預(yù)熱期預(yù)熱期以品牌樹品牌，通過江奧以及酒店品牌樹立本案品牌實(shí)力。以品牌樹品牌，通過江奧以及酒店品牌樹立本案品牌實(shí)力。銷售期銷售期不同物業(yè)階段宣傳不同物業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)高升值空間不同物業(yè)階段宣傳不同物業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)高升值空間尾盤期尾盤期利用各種促銷活動(dòng)推出保留單位，使本項(xiàng)目和本產(chǎn)品在莞城留下良好的口碑，并為公司下一利用各種促銷活動(dòng)推出保留單位，使本項(xiàng)目和本產(chǎn)品在莞城留下良好的口碑，并為公司下一個(gè)項(xiàng)目打下良好的基礎(chǔ)，從而積累系列品牌形象。個(gè)項(xiàng)目打下良好的基礎(chǔ)，從而積累系列品牌形象。第八章第八章 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 廣告推廣廣告推廣二、廣告推廣原則

29、二、廣告推廣原則廣告推廣應(yīng)遞循廣告推廣應(yīng)遞循“精精”、“廣廣”、“實(shí)實(shí)”、“快快”的四大原則。的四大原則。所謂“精精”，指產(chǎn)品廣告推廣形式精，媒體選擇精，且搭配合理；所謂“廣廣”，指產(chǎn)品推廣有效輻射區(qū)域相對(duì)于全城的范圍廣，目標(biāo)消費(fèi)群體受眾面廣；所謂“實(shí)實(shí)”，指產(chǎn)品推廣的內(nèi)容真實(shí)，可信度高，形象實(shí)在（即：摸得著、看得見、買得值）。所謂“快快”，指產(chǎn)品推廣速度快，產(chǎn)品傳達(dá)信息快，服務(wù)速度快。第八章第八章 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 廣告推廣廣告推廣三、廣告推廣策略三、廣告推廣策略A：打開知名度（利用政府極力打造總部基地的決心，以政府為媒介高調(diào)宣傳總部基地。）B：了解企業(yè)、產(chǎn)品（利用售樓書、戶外廣告、報(bào)媒、產(chǎn)

30、品展示展覽、終端展示效果介紹、口碑等效應(yīng)快速將產(chǎn)品流入南昌市場）；C：加深印象（配合“江奧”系列無形資產(chǎn)；利用“XX酒店”的管理模式管理本小區(qū)、購房配送酒店服務(wù)內(nèi)容，區(qū)別于其它寫字樓服務(wù)功能。除此之外，還需要策劃一系列的促銷活動(dòng)，并利用DM單張、現(xiàn)場POP效應(yīng)，達(dá)到綜合銷售目的）。D、廣告推廣目的（促進(jìn)銷量、指名購買）。E、推廣體育精神第八章第八章 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 廣告推廣廣告推廣四、廣告推廣的創(chuàng)意、設(shè)計(jì)及要求四、廣告推廣的創(chuàng)意、設(shè)計(jì)及要求無論是預(yù)熱期、銷售期，還是掃盤期的宣傳，都要細(xì)致，把握市場脈搏，找準(zhǔn)切入點(diǎn)。創(chuàng)無論是預(yù)熱期、銷售期，還是掃盤期的宣傳，都要細(xì)致，把握市場脈搏，找準(zhǔn)切入點(diǎn)。

31、創(chuàng)意必須具備品牌意識(shí)，跳出普通的邏輯思維慣勢(shì)，精心設(shè)計(jì)一個(gè)理念，圍繞這個(gè)理念大做意必須具備品牌意識(shí)，跳出普通的邏輯思維慣勢(shì)，精心設(shè)計(jì)一個(gè)理念，圍繞這個(gè)理念大做文章，重磅出擊，以樹立文章，重磅出擊，以樹立 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 這個(gè)品牌為戰(zhàn)略方針，將這個(gè)品牌為戰(zhàn)略方針，將 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 的銷售、品牌理的銷售、品牌理念通過傳播媒體灌輸?shù)较M(fèi)者頭腦中去，從而營造出一個(gè)市場，領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)市場，為提升綜念通過傳播媒體灌輸?shù)较M(fèi)者頭腦中去，從而營造出一個(gè)市場，領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)市場，為提升綜合品牌形象和無形資產(chǎn)的積累及不斷拓展市場，做強(qiáng)做大企業(yè)，在政界、地產(chǎn)界和社會(huì)上合品牌形象和無形資產(chǎn)的積累及不斷拓展市場，做強(qiáng)做大企

32、業(yè)，在政界、地產(chǎn)界和社會(huì)上留下口碑創(chuàng)造良好的條件。同時(shí)最終為留下口碑創(chuàng)造良好的條件。同時(shí)最終為“筑城集團(tuán)筑城集團(tuán)”整體價(jià)值的提升起到推進(jìn)與增值作用。整體價(jià)值的提升起到推進(jìn)與增值作用。第八章第八章 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 廣告推廣廣告推廣五、廣告推廣計(jì)劃的安排五、廣告推廣計(jì)劃的安排 廣告推廣計(jì)劃原則上分三個(gè)階段，按步驟進(jìn)行，即初期（準(zhǔn)備期）、中期（正式銷售期）、后期（掃盤期）。同時(shí)也是廣告的集中投入期、保持期及維持期。初期初期此時(shí)項(xiàng)目只是處于一種導(dǎo)入、介紹、對(duì)市場的摸底和試探階段。為快速建立產(chǎn)品知名度，以最優(yōu)惠的促銷折扣和付款折扣，吸引買家介入，并對(duì)促銷活動(dòng)作一定的頻率安排。初期，在有效的時(shí)間內(nèi)盡可能

33、達(dá)到高潮。中期中期為高頻度的廣告投入（但媒體組合必須合理，必須實(shí)用或滿足于南昌當(dāng)?shù)厝说牧?xí)俗及達(dá)到廣告的真正效果），因其知名度的衰退期較長，所以對(duì)維持中期銷售依然發(fā)揮作用。另外，我們應(yīng)集中有限的資金和項(xiàng)目推廣的預(yù)算，把目標(biāo)放在廣告最有可能出現(xiàn)的地點(diǎn)，逐漸擴(kuò)大規(guī)模，并利用“推介會(huì)”形成的口碑效應(yīng)，大面積和大幅度地在有效區(qū)域內(nèi)派發(fā)DM單張，以及售樓現(xiàn)場中懸掛POP旗等-這些花錢少，而效率極高的媒體進(jìn)行組合推廣。后期后期媒體的安排應(yīng)注意轉(zhuǎn)移策略，我們推出的是產(chǎn)品，而不是媒體工具本身。因此有效的廣告結(jié)果應(yīng)出現(xiàn)在購買循環(huán)內(nèi)。此階段應(yīng)多以促銷活動(dòng)為主，并采取贈(zèng)送大屏彩電、冰箱、簡單裝修、送家私、送空調(diào)等形式

34、活動(dòng)，激發(fā)購買者對(duì)保留單位和尾盤進(jìn)行落定，并圓滿完成銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤，達(dá)到社會(huì)效應(yīng)。第八章第八章 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 廣告推廣廣告推廣第九章 總部項(xiàng)目運(yùn)營分析一、引進(jìn)酒店管理服務(wù)模式的必要性一、引進(jìn)酒店管理服務(wù)模式的必要性 2010 2010年是紅谷灘寫字樓年，眾多寫字樓將登堂亮相，競爭異常激烈，為求不泯然于眾，年是紅谷灘寫字樓年，眾多寫字樓將登堂亮相，競爭異常激烈，為求不泯然于眾，需走差異化道路。需走差異化道路。 產(chǎn)品大同小異，無法從根本上去尋求差異化；進(jìn)行包裝、增加附加值使其鶴立雞群；前產(chǎn)品大同小異，無法從根本上去尋求差異化；進(jìn)行包裝、增加附加值使其鶴立雞群；前車可鑒，海航白金匯采用酒

35、店運(yùn)營模式，使其在價(jià)格上遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于同類產(chǎn)品。車可鑒，海航白金匯采用酒店運(yùn)營模式，使其在價(jià)格上遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于同類產(chǎn)品。 因此，本案也可借鑒其中部分模式，但不同于其過分強(qiáng)調(diào)高檔酒店。本案將更多采用酒因此，本案也可借鑒其中部分模式，但不同于其過分強(qiáng)調(diào)高檔酒店。本案將更多采用酒店管理模式，提供更多的服務(wù)內(nèi)容，使寫字樓更具人性化店管理模式，提供更多的服務(wù)內(nèi)容，使寫字樓更具人性化, ,從而提升本案的品質(zhì)與價(jià)格。從而提升本案的品質(zhì)與價(jià)格。第九章第九章 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 運(yùn)營分析運(yùn)營分析二、創(chuàng)業(yè)推介會(huì)二、創(chuàng)業(yè)推介會(huì) 利用公司資源舉辦個(gè)人、企業(yè)的創(chuàng)業(yè)會(huì)；通過本項(xiàng)目牽線搭橋，為想創(chuàng)業(yè)者提供機(jī)會(huì)與利用公司資源舉辦個(gè)人、

36、企業(yè)的創(chuàng)業(yè)會(huì)；通過本項(xiàng)目牽線搭橋，為想創(chuàng)業(yè)者提供機(jī)會(huì)與辦公場所，最終達(dá)到銷售本案的目的。辦公場所，最終達(dá)到銷售本案的目的。 CEPACEPA的商家資源的商家資源+ +本案的寫字樓空間本案的寫字樓空間+ +創(chuàng)業(yè)者的激情創(chuàng)業(yè)者的激情= =小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新、成長小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新、成長第九章第九章 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 運(yùn)營分析運(yùn)營分析三、酒店式服務(wù)內(nèi)容三、酒店式服務(wù)內(nèi)容 賓館式總機(jī)系統(tǒng)賓館式總機(jī)系統(tǒng) 全套室內(nèi)清潔服務(wù)全套室內(nèi)清潔服務(wù) 電話送餐、宴會(huì)預(yù)定服務(wù)電話送餐、宴會(huì)預(yù)定服務(wù) 境外收視境外收視 干干/濕洗滌衣物濕洗滌衣物 代租服務(wù)代租服務(wù) 貴重物品托管貴重物品托管 郵政代遞服務(wù)郵政代遞服務(wù) 等等第

37、九章第九章 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 運(yùn)營分析運(yùn)營分析四、運(yùn)營模式四、運(yùn)營模式酒店運(yùn)營方式酒店運(yùn)營方式:1、酒店自身經(jīng)營，對(duì)本案其它客戶提供有償服務(wù)；、酒店自身經(jīng)營，對(duì)本案其它客戶提供有償服務(wù)； 優(yōu)勢(shì)：風(fēng)險(xiǎn)完全由酒店承擔(dān)優(yōu)勢(shì)：風(fēng)險(xiǎn)完全由酒店承擔(dān) ，無費(fèi)用；，無費(fèi)用； 提升項(xiàng)目附加值提升項(xiàng)目附加值 劣勢(shì)：物業(yè)需保留，不利于快速回籠資金；招商難度大。劣勢(shì)：物業(yè)需保留，不利于快速回籠資金；招商難度大。2、采用酒店冠名，聘請(qǐng)運(yùn)營公司進(jìn)行運(yùn)營、采用酒店冠名，聘請(qǐng)運(yùn)營公司進(jìn)行運(yùn)營 優(yōu)勢(shì)：風(fēng)險(xiǎn)由運(yùn)營公司承擔(dān)優(yōu)勢(shì)：風(fēng)險(xiǎn)由運(yùn)營公司承擔(dān) ； 劣勢(shì)：前期支付費(fèi)用；劣勢(shì)：前期支付費(fèi)用； 物業(yè)需保留，不利于快速回籠資金；物業(yè)需

38、保留，不利于快速回籠資金；3、提供酒店式管理、酒店式服務(wù)、提供酒店式管理、酒店式服務(wù) 優(yōu)勢(shì)：無需保留物業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)由物業(yè)公司承擔(dān)；優(yōu)勢(shì)：無需保留物業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)由物業(yè)公司承擔(dān)； 劣勢(shì)：后期物業(yè)管理無法監(jiān)控劣勢(shì)：后期物業(yè)管理無法監(jiān)控第九章第九章 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 運(yùn)營分析運(yùn)營分析建議采用第3種方式，可以快速回籠資金；如果在后期能夠與高檔酒店品牌達(dá)成意向，可采用第1種。第十章 總部項(xiàng)目工作安排一、主要工程時(shí)間計(jì)劃一、主要工程時(shí)間計(jì)劃1、地下室、地下室 時(shí)間：時(shí)間：2009年年12月月-2010年年3月月2、主體建筑、主體建筑 時(shí)間：時(shí)間：2010年年3月月-2010年年11月月3、外裝飾、外裝飾 時(shí)間：時(shí)間

39、：2010年年9月月-2011年年7月月4、內(nèi)裝飾、內(nèi)裝飾 時(shí)間：時(shí)間：2010年年10月進(jìn)場月進(jìn)場5、水電安裝、水電安裝 時(shí)間：時(shí)間：2009年年11月月-2011年年7月月6、管線、馬路、管線、馬路 時(shí)間：時(shí)間：2011年年6月月-2011年年9月月第十章第十章 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 工作時(shí)間安排工作時(shí)間安排二、工程需確定的主要分包項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二、工程需確定的主要分包項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃1、電梯、電梯 （2010年年1月確定品牌廠家）月確定品牌廠家）2、人防、人防 （2010年年1月確定并進(jìn)場）月確定并進(jìn)場）3、消防、消防 （2010年年1月確定并進(jìn)場）月確定并進(jìn)場）4、園林、園林 （2011年年5月前進(jìn)場）月前進(jìn)場）5、智能化系統(tǒng)（、智能化系統(tǒng)（2010年年2月前確定）月前確定） 第十章第十章 總部項(xiàng)目總部項(xiàng)目 工作時(shí)間安排工作時(shí)間安排三、營銷主要工作時(shí)間計(jì)劃三、營銷主要工作時(shí)間計(jì)劃1、推廣公司或代理公司確定、推廣公司或代理公司確定 （ 時(shí)間：時(shí)間：2010年年2月中旬前）月中旬前）2、項(xiàng)目推廣定位、項(xiàng)目推廣定位 （ 時(shí)間：時(shí)間：2010年年3月