最新中山寫字樓市場調(diào)查報(bào)告.doc

1、中山寫字樓市場調(diào)查分析報(bào)告、前言概括:中山市屬于珠三角中的二線城市，90年代經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依賴于加工業(yè)、制造 業(yè)，市場對商務(wù)辦公場所需求很少，對專業(yè)化辦公場所寫字樓的需求就更少了， 所以早期中山的寫字樓發(fā)展十分緩慢，比較有代表性的早期寫字樓有中懇，益華 和中銀大廈。自從2005年開始中山的第三產(chǎn)業(yè)開始加速發(fā)展，市場對寫字樓的 需求逐步上升，城區(qū)先后建設(shè)新興寫字樓假日廣場，東方大廈，大東裕大廈，華 凱大廈等，加上早期和一些“住改商”小型寫字樓，市場的需求催向于飽和。導(dǎo) 致一些配套和區(qū)位較差的寫字樓空置率上升。但寫字樓的整體配套水平還達(dá)不到 甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)內(nèi)新興高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓只有盛景尚峰和中環(huán)廣場

2、。不過隨著經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展、市場的需求，高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的供應(yīng)會(huì)慢慢上升。中山政府對中心商務(wù)區(qū)cbd規(guī)劃：政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心逐步向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對專業(yè)化寫字樓 的需求會(huì)越來越大。而東區(qū)優(yōu)越的基建基礎(chǔ)，便捷的交通布局和合理的建設(shè)規(guī)劃, 中山市的行政商業(yè)重心亦向該區(qū)域轉(zhuǎn)移，東區(qū)也是中山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的區(qū) 域。2008年，東區(qū)第三產(chǎn)業(yè)業(yè)總收入230.58億元，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)稅收約占全區(qū)稅 收總額的七成。政府的“ 一五”規(guī)劃中明確提出把東區(qū)打造成為區(qū)域核心中央 商務(wù)區(qū)cbd。更加明確了政府對東區(qū)中央商務(wù)區(qū)的推動(dòng)發(fā)展。毫無疑問東區(qū)將 是中山市商業(yè)寫字樓發(fā)展最快的區(qū)域。二、中山寫字樓市場調(diào)查中山的寫字

3、樓分布比較分散。早期的寫字樓如中懇廣場、西苑寫字樓等主要集中在西區(qū)。這些老牌寫 字樓面臨樓宇老化、配套落后、區(qū)域交通不便等問題，逐步走向衰落。得益于政府政策的支持，東區(qū)優(yōu)越的行政配套和交通網(wǎng)絡(luò)，近幾年新興 的寫字樓如中環(huán)廣場、盛景尚峰、頤和中心等全部集中在東區(qū)。東區(qū)也慢慢形成了三個(gè)寫子樓集中區(qū)域：中銀-益華區(qū)域、興中道沿線一 帶和中山路起灣道交匯點(diǎn)。而東區(qū)的寫字樓數(shù)量占了中山寫字樓總數(shù)的70%。項(xiàng)目名稱頤和中心地理位置興中道、假日廣場商圈總建面積m2層高15層主力面積ioo-3oo m2售價(jià)8000 元/itf租金55 %/m2管理費(fèi)3.8 7c/m2實(shí)用率72% 84%興中道旁，附近有市政府

4、，市人大，國土局等機(jī)關(guān)；順著興中道連接中山路，博愛路, 城桂路，孫文東路等中山主要路線；鄰近假日商圈，附近有假日寫字樓，興中寫字樓；附近 有民生銀行，工商銀行，廣發(fā)證券等金融行業(yè)；該區(qū)域行政商務(wù)氣氛濃厚。該項(xiàng)目銷售己經(jīng)大半，剩余面積為500 nf2000濘的大面積為主，有三種類型的公共會(huì) 議室配套。項(xiàng)目名稱盛景尚峰地理位置中山四路，起灣交匯總建面積4.6 萬 nf層高al 座 6f； a2 座22f； a3 座 11f面積區(qū)間120-350 m2售價(jià)只租不售租金85 元/nf管理費(fèi)6 元/nf實(shí)用率80%87%中山四路與起灣道交匯處，位處中山政府規(guī)劃的行政商務(wù)區(qū)；而且該項(xiàng)目硬件配套屬于 高標(biāo)準(zhǔn)

5、水平；附近商業(yè)，寫字樓發(fā)達(dá)；金融，外資銀行進(jìn)駐尚峰；交通便利，5分鐘內(nèi)行程 內(nèi)有酒店，海關(guān)，超市，醫(yī)院。據(jù)了解，該項(xiàng)目銷售完畢，a2座只租不售。a2、a3棟均有副樓作配套服務(wù)區(qū)，面積 達(dá)3000 m2； 22層和4層還設(shè)有大型會(huì)議中心；區(qū)內(nèi)提供2500個(gè)車位。項(xiàng)目名稱中環(huán)廣場地理位置博愛五路、會(huì)展中心總建面積30 萬 nf層高1 座 26f； 2 座 10f；3 座 18f面積區(qū)間200 m2左右；800 m2左右售價(jià)13000元面租金80 元/nf管理費(fèi)6 元/nf實(shí)用率70% 77%i1仁_ri叮：rtfihtnnr戶 illi博愛五路旁，黨校，會(huì)展中心；項(xiàng)目硬件配套屬于中山最高水平，道路

6、連通長江路，南 外環(huán)；已經(jīng)有政府機(jī)關(guān)（中山工商，中山稅務(wù)，產(chǎn)權(quán)交易所等）；大型保險(xiǎn)金融企業(yè)銀行（中 行，建行，人保，人壽）進(jìn)駐；而對面遠(yuǎn)洋城商業(yè)街逐漸興旺；規(guī)劃待建酒店，商場；據(jù)了解最新銷售的1座主要面積570 m2-730 m2,配套設(shè)施也是最高標(biāo)準(zhǔn)的，大堂裝修 豪華；中央空調(diào)，商務(wù)配套區(qū)，雙路供電和一卡通安保系統(tǒng)；提供約10。個(gè)車位。項(xiàng)目名稱大東裕商務(wù)中心2期地理位置博愛五路，人保后面總建面積14145平方米層高17層面積區(qū)間69-150 m2售價(jià)8800 元/nf租金56元河管理費(fèi)5 元/itf博愛五路兩旁，全部計(jì)劃4期，3期已經(jīng)動(dòng)工；介時(shí)將成為一個(gè)綜合商務(wù)區(qū)域，有商場、 酒店、餐飲配套

7、；附近有建設(shè)和工商銀行，人民法院，中國人保，司法局，文化藝術(shù)中心, 港航管理局，交警支隊(duì)；據(jù)了解2期銷售7成以上，但進(jìn)駐率只有3成左右。3期總高28f的雙子星大廈，80% 為開發(fā)商自留物業(yè)，底下8f為購物中心，17f以上為酒店，1016f為對外招商的寫字樓總 面積為moooitf,現(xiàn)正對外招商。3.在租寫字樓項(xiàng)目分析:項(xiàng)目名稱益華大廈地理位置中山二路，歧關(guān)西路交匯層高9層（59層寫字樓）面積區(qū)間130-400出租率超過八成租金60元/nf管理費(fèi)5元/itf實(shí)用率65%作為老牌寫子樓，益華.中銀商圈發(fā)展和影響的范圍越來越大。地處中山三路，歧關(guān)西 路交匯點(diǎn)；建行，中行，廣發(fā)行總部，政府二辦等聚集該

8、區(qū)。商務(wù)氣氛濃厚。但寫字樓設(shè)施也比較老舊，硬件配套也跟不上現(xiàn)今水平；新規(guī)劃前面有新建55層雙子星 益華城，集寫字樓，酒店，公寓，商場于一體，將來該區(qū)寫字樓會(huì)有很大供應(yīng)量。中山四路與起灣道交匯處，位處中山政府規(guī)劃的行政商務(wù)區(qū)；附近商業(yè)，寫字樓發(fā)達(dá); 金融，外資銀行進(jìn)駐尚峰；5分鐘內(nèi)行程內(nèi)有酒店，海關(guān)，超市，醫(yī)院。但硬件配套水平和 進(jìn)駐率也是被調(diào)查的寫字樓中最低的。項(xiàng)目名稱假日廣場地理位置興中道、假日廣場商圈總建面積55000 m2層高7層（47層寫字樓）面積區(qū)間111-503 m2出租率9成以上租金65 元/nf管理費(fèi)3.5-4元河實(shí)用率85%和頤和中心共享該區(qū)位便捷交通，優(yōu)越的行政商業(yè)配套，硬

9、件配套也接近高標(biāo)準(zhǔn)水平。 項(xiàng)目本身就是一個(gè)綜合商場，商業(yè)配套很全面。而且一直受市場的歡迎，進(jìn)駐率以直穩(wěn)定在 8成以上。三、中山寫字樓市場分析: 中山一般寫字樓租金水平在60元/nf左右，主要集中在東區(qū)。高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓盛景尚峰、中環(huán)廣場的租金水平十分突出，比一般寫字樓高出接 近 41%o 像09年推出頤和中心和大東裕2期由于市場需求量逐漸飽和，租金水平下滑。華凱大廈借著盛景尚峰的發(fā)展，租金水平維持在平均水平之上，說明市場寫字 樓區(qū)域化集中形成。寫字樓主力面積分析604863305011750304448314口套數(shù)銷量現(xiàn)在城中主要在售的寫字樓中，以小面積的單位為主，面積一般不大于 200 m2o中

10、環(huán)廣場最新一期推出的面積在800 m2左右，但由于面積偏大，雖然吸 引不少政府或金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，但整體銷量確沒有很大的突破。中山現(xiàn)階段寫字樓市場需求者一般是小型公司為主，所需求的面積一般 在300 nv以下。市場投資者也看好該面積區(qū)間段，使該面積區(qū)間段的寫字樓收追捧。 在售寫字樓中，200 m2以下單位整體銷售率達(dá)到75%以上。3.中山寫字樓供應(yīng)量分析:中山主要在售寫字樓供應(yīng)量對比尚峰a2座 大軍盛期東聳3期 中環(huán)廣場1期供應(yīng)量/平方米320002800024000200001600012000800040000 主要在售寫字樓中，中環(huán)廣場1期還未進(jìn)駐，已知1至4層為政府部門 進(jìn)駐，但整體供應(yīng)量

11、接近30000 m2o尚峰a2座總量為31000 nf,現(xiàn)場了解進(jìn)駐率約3成。而大東裕2、3期 供應(yīng)量達(dá)24000 m2o市場現(xiàn)今供應(yīng)量達(dá)75000 m2以上，加上其他項(xiàng)目的存貨，這個(gè)供應(yīng)量十 分龐大。 還在建的中山國際金融中心，和待建的大東裕4期這兩個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目，中 山寫字樓未來的供應(yīng)量還將保持在較高的水平。4.中山寫字樓配套水平調(diào)查:樓宇配置辦公配套安保系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)通訊頤和中心整棟15f高，其中13-15f 為酒店；4.12f寫字樓;1.3 層為大堂和咖啡廳；大堂 為銷售中心，整體裝修普 通；配備6臺(tái)日立電梯； 沒有中央空調(diào)，空調(diào)需自 行安裝；配備自動(dòng)噴淋及 煙感報(bào)警器、自動(dòng)新風(fēng)循 環(huán)。有三種面

12、積和配置 會(huì)議室，大型地下 停車場。24小時(shí)安保巡邏； 閉路電視監(jiān)控、室 內(nèi)報(bào)警按鈕；電話線、光纖接入；益華大廈9f高其中59f為寫字樓； 新裝修的大堂很寬敞；東 西兩座相連4臺(tái)富菱達(dá)電 梯；空調(diào)自行安裝；配備 自動(dòng)噴淋及煙感報(bào)警器。超大型地下停車場 超過5000個(gè)車位。24小時(shí)安保巡邏；閉路電視監(jiān)控；電話線接入華凱商務(wù)6f高；整體裝修十分破 舊；2臺(tái)電梯；令:調(diào)自行 安裝；自動(dòng)噴淋及報(bào)警系 統(tǒng)。配套地上地下車位 約130個(gè)。24小時(shí)安保巡邏； 閉路電視監(jiān)控；電話線、光纖接入；假日廣場分南北塔，7f高，3.7f為 寫字樓；沒有中央空調(diào)， 空調(diào)需自行安裝；南北塔 各配2臺(tái)西子奧的斯電 梯；配備自

13、動(dòng)噴淋及煙感 報(bào)警器；寫字樓中央為公 共空中花園。有公共會(huì)議室和接 近600個(gè)停車位。24小時(shí)安保巡邏； 閉路電視監(jiān)控、室 內(nèi)報(bào)警按鈕；電話線、光纖接入；尚峰a222f高，其中4f和22f為 會(huì)議室；大堂裝修時(shí)尚豪 華；配備6臺(tái)電梯和1臺(tái) 貨梯；雙回路供電；自由 空間分隔；配備自動(dòng)噴淋 及煙感報(bào)警器、自動(dòng)新風(fēng) 循環(huán)。有公共會(huì)議室；有 獨(dú)立副樓提供商業(yè) 配套，面積3000 m2； 提供2500小車位。24小時(shí)安保巡邏； 閉路電視監(jiān)控、室 內(nèi)報(bào)警按鈕；一卡 通管理系統(tǒng)。電話線、光纖接入；中環(huán)廣場1座總高26f ,均為 570750 rtf大面積戶型； 配備5臺(tái)三菱電梯；大堂 裝修十分豪華大氣；且安

14、 有一卡通系統(tǒng)；雙回路供 電；自由空間分隔；配備 自動(dòng)噴淋及煙感報(bào)警器、 自動(dòng)新風(fēng)循環(huán)。有專屬vip商務(wù)中 心配套；約1000個(gè) 小車位。24小時(shí)安保巡邏； 閉路電視監(jiān)控、室 內(nèi)報(bào)警按鈕；一卡 通系統(tǒng)。電話線、光纖接入；從中各項(xiàng)目的綜合配套分析：華凱商務(wù)這個(gè)項(xiàng)目的整體配套水平最低。而華凱商務(wù)雖然是07年的項(xiàng)目,但項(xiàng)目本身設(shè)計(jì)落后，無論是停車位、辦公配套也明顯不足。像假日廣場、頤和中心的綜合配置水平算是中山標(biāo)準(zhǔn)化的寫字樓配套。只有最新推出市場的尚峰、中環(huán)廣場才可以算得上甲級寫字樓。中山高端寫字樓數(shù)量很少，且處于剛起步階段，未來將會(huì)有更多高端項(xiàng)目的落成。5.中山寫字樓出租率調(diào)查中山個(gè)別寫字樓項(xiàng)目出

15、租率調(diào)查u出租率通過了解：益華大廈和假日廣場由于地理位置優(yōu)越，綜合配套水平亦符合市場需求, 且推出市場時(shí)需求還未飽和，故兩個(gè)項(xiàng)目的出租率都達(dá)到9成。華凱商務(wù)、大東裕1期因?yàn)榈攸c(diǎn)周邊配套未完善和項(xiàng)目本身配置水平低, 管理服務(wù)不到位，出租率較為下降。 09年推出的頤和中心、大東裕2期和10年推出的尚峰地理位置雖然不差, 項(xiàng)目配套水平也很高甚至達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)水平，但由于近年來寫字樓市場需 求量跟不上供應(yīng)量的上升，導(dǎo)致市場消化有壓力，出租率沒有達(dá)到理想 的水平。益華大廈業(yè)態(tài)分布15%8%13%物流運(yùn)輸口管理服務(wù)貿(mào)易 電子 房地產(chǎn) 廣告 金融 其他假日廣場業(yè)態(tài)分布物流運(yùn)輸口證券金融口 it科技貿(mào)易 管理服務(wù)

16、建筑工程口服裝紡織口房地產(chǎn) 保險(xiǎn) 口其他7%58%7%尚峰業(yè)態(tài)分布7%7%7%7%口證券金融電子商務(wù)口物流運(yùn)輸口服裝紡織會(huì)計(jì)事務(wù) 口貿(mào)易 其他中環(huán)廣場業(yè)態(tài)分布14%23%5%10%24%24%口政府單位保險(xiǎn)銀行金融協(xié)會(huì)機(jī)構(gòu)法律事務(wù)其他經(jīng)過走訪調(diào)查：益華大廈、假日廣場的進(jìn)駐企業(yè)中物流運(yùn)輸行業(yè)占多數(shù)，其次是管理服 務(wù)性的企業(yè)，其他行業(yè)分布比較分散。中環(huán)廣場和尚峰這類高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓進(jìn)駐企業(yè)都以高端客戶政府單位、銀 行金融為主。說明高端的服務(wù)行業(yè)逐步集中在新興高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，而一般的寫字樓進(jìn) 駐企業(yè)業(yè)態(tài)開始分散。四、總結(jié)隨著城市化進(jìn)展和商業(yè)經(jīng)濟(jì)水平的提高，中山寫字樓亦開始效仿大城市寫字 樓的發(fā)展進(jìn)程逐步由

17、分散走向集中，市內(nèi)老牌寫字樓從分散到集中向東區(qū)轉(zhuǎn)移， 而政府政策的支持和東區(qū)優(yōu)越的規(guī)劃配套會(huì)將東區(qū)打造成中山的核心商務(wù)區(qū)，更 加推動(dòng)了市場的需求和商業(yè)寫字樓的發(fā)展。東區(qū)的寫字樓也逐步聚集的益華-中銀、興中道沿線、中山路-起灣道交 匯處、還有正在建設(shè)的大東裕博愛路這四個(gè)區(qū)域。而這四個(gè)區(qū)域中益華- 中銀、興中道沿線由于周邊的用地發(fā)展，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Σ蝗缰猩铰?起灣 道交匯處和大東裕博愛路這兩個(gè)新興區(qū)域，而這兩個(gè)區(qū)域也是政府明確 發(fā)展的核心商務(wù)區(qū)域，未來發(fā)展中心的轉(zhuǎn)移和行政配套的逐步落實(shí)也大 大有助于該區(qū)域的發(fā)展。 根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)分析，未來幾年中山寫字樓落成項(xiàng)目有大東裕3、4期和中 山國際金融中心等體量較大的寫字樓，加上現(xiàn)在新興寫字樓出租率低， 存貨量大。所以市場供應(yīng)量還應(yīng)該會(huì)維持在每年60000 nv左右，市場消 化壓力不少。二級市場上可以看到市場上寫字樓的銷售還是以投資客為主，隨著住宅 和股市市場的投資失利，市場的資金開始流向?qū)懽謽?、商鋪等其他投資 市場，一定程度上帶旺了寫字樓的銷售，以頤和中心為例：整個(gè)寫字樓 項(xiàng)目已經(jīng)銷售了接近7成，但實(shí)際觀察出租率不高于15%,租賃市場反應(yīng)平淡還反應(yīng)在新推出的尚峰