南京商品房預(yù)售合同.doc

1、南京市商品房預(yù)售合同附件91、92前期物業(yè)服務(wù)合同臨時(shí)管理規(guī)約寧房預(yù)售合字號(hào)12前期物業(yè)服務(wù)合同甲方：南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；法定代表人：徐益民；住所地：南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城王子樓村108 號(hào)；郵編：210046；聯(lián)系電話乙方：南京新鴻運(yùn)物業(yè)管理有限公司；法定代表人：王中寧；住所地：南京市白下區(qū)漢中路 185 號(hào)鴻運(yùn)大廈；郵編：210029；資質(zhì)等級(jí)：壹級(jí)；證書編號(hào)：建 1040092；聯(lián)系電話根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、 江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例、 南京市物業(yè)管理辦法和相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘

2、乙方對(duì)學(xué)仕風(fēng)華苑（物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。第一章物業(yè)基本情況第一條物業(yè)基本情況 :1、物業(yè)名稱：學(xué)仕風(fēng)華苑；物業(yè)類型：多層住宅、商鋪、社區(qū)中心；座落地址：棲霞區(qū)/ 縣仙林大學(xué)城 312 國(guó)道南側(cè)；占地面積：231390平方米；總建筑面積：329668.96 平方米2、物業(yè)管理區(qū)域四至：東至：仙境路；南至：規(guī)劃道路；西至：規(guī)劃道路；北至：312 國(guó)道。（物業(yè)規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件二）。3第二章服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量第二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位的維修養(yǎng)護(hù)（物業(yè)共用部位明細(xì)見附件三）；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和

3、維修養(yǎng)護(hù)，電梯等特種設(shè)備的專業(yè)維修需另行簽訂合同（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件四）；3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生服務(wù)；4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)服務(wù)；5、車輛停放管理服務(wù)；6、公共秩序維護(hù)、安全防范、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務(wù)；8、物業(yè)檔案資料管理；9、/。第三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方接受業(yè)主委托的其他特約性服務(wù)有：1、家政服務(wù)（費(fèi)用另議）；2、商務(wù)服務(wù)（費(fèi)用另議）；3、房屋中介服務(wù)（費(fèi)用另議）；4、綠化租擺服務(wù)（費(fèi)用另議）；5、/。第四條乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見附件五）。第五條甲方應(yīng)于交鑰匙前 30 天按規(guī)定無償提供具有產(chǎn)權(quán)

4、的、能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房（不含設(shè)備用房）。物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。物業(yè)管理用房建筑面積989平方米，其中：辦公用房989 平方米，位于3F；辦公 用房/平方米，位于/；/用房/平方米，位于/。分期建設(shè)的項(xiàng)目在首期交付時(shí)的物業(yè)管理用房面積，應(yīng)當(dāng)不低于全部項(xiàng)目應(yīng)交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋交付使用過半的，應(yīng)將物業(yè)管理用房全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設(shè)的，甲方應(yīng)當(dāng)事先交付符合要求的物業(yè)管理臨時(shí)用房（物業(yè)管理用房平面圖見附件六）。4第三章服務(wù)費(fèi)用第六條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行以下第1種方式：（一） 包干制1 、物業(yè)

5、服務(wù)費(fèi)用按業(yè)主房屋的建筑面積計(jì)算，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：多層住宅：0.85元 / 月 . 平方米；辦公樓：/元/ 月. 平方米；商業(yè)物業(yè)：/元/ 月. 平方米；/物業(yè)：/元/ 月. 平方米。（實(shí)施普通住宅物業(yè)等級(jí)收費(fèi)的，其物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附件七）2 、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）法定

6、稅費(fèi)；（10）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)；（11）/。3 、包干制服務(wù)費(fèi)不含下列費(fèi)用：（1 ）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備中修、大修和更新、改造費(fèi)用；5（2 ）代收代交的公共能耗費(fèi)；（3 ）停車費(fèi)、停車管理服務(wù)費(fèi)。4 、乙方按照包干制收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，無論盈虧均自行承擔(dān)。（二）酬金制1 、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按業(yè)主房屋的建筑面積計(jì)算，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：多層住宅：/元/月. 平方米；高層住宅：/元/月. 平方米；別墅： /元/ 月. 平方米；辦公樓：/元/ 月. 平方米；商業(yè)物業(yè)：/元/月. 平方米；/物業(yè)：/元/ 月. 平方米。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。2 、乙方在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中，采取以下

7、第種方式先提取酬金：（1 ）乙方按/（每月 / 每季 / 每半年）/元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。（2 ）乙方/（每月 / 每季 / 每半年）按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金/%的比例提取。3 、除酬金以外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用歸業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：（1 ）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；（2 ）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（3 ）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（4 ）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（5 ）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（6）/。4 、物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分由全體業(yè)主承擔(dān)，結(jié)余部分接轉(zhuǎn)至下一年度繼續(xù)使用。

8、5 、對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：（ 1 ）/；（ 2 ）/。6第七條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納1、本合同生效當(dāng)月至出售房屋交付當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方承擔(dān)，房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由業(yè)主承擔(dān)。2、因甲方與購(gòu)房業(yè)主的合同糾紛，導(dǎo)致購(gòu)房業(yè)主拒絕受領(lǐng)房屋、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由甲方承擔(dān)。3、乙方可在購(gòu)房業(yè)主辦理房屋交付使用手續(xù)時(shí)，預(yù)收6個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和 多層住宅 0.85 元/ 月/ 平方米代收代交的分?jǐn)偣材芎馁M(fèi)（屆時(shí)按實(shí)際用量結(jié)算，并予公示），預(yù)收費(fèi)用不得超過六個(gè)月。4、購(gòu)房業(yè)主房屋連續(xù)六個(gè)月以上空置的

9、，須向乙方進(jìn)行書面?zhèn)浒?，乙方?yīng)向業(yè)主按 70收取空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和代收代交的分?jǐn)偣材芎馁M(fèi)。5、因甲方分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境未能到位的，業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可低于本合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的15 % （15%-30%），其差額部分由甲方承擔(dān)。6、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因甲方原因未按時(shí)交給物業(yè)買售人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由甲方全額交納。7、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）按每 6 個(gè)月（每月 / 每季）交納，業(yè)主應(yīng)在（每月第/日 / 每 6 個(gè)月的第1 月第7 日）履行交納義務(wù)。8、本條第 1 款、第 2款、第 5 款規(guī)定由甲方承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)按每半

10、年 （每季 / 每半年）撥付給乙方。9、物業(yè)管理開辦費(fèi)總額104300 元、前期介入服務(wù)費(fèi)186796.6 元由甲方在在乙方全面進(jìn)駐當(dāng)月一次性支付給乙方。第八條乙方應(yīng)于（每半年 / 每年）6 月30 日、12月31 日向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。第九條公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)及其他費(fèi)用按下列方式分?jǐn)偅?、 物業(yè)公共區(qū)域能耗費(fèi)由全體業(yè)主按建筑面積分?jǐn)偂?、單元樓道內(nèi)公共照明電費(fèi)由單元內(nèi)業(yè)主按建筑面積分?jǐn)偂?、二次加壓供水水泵電費(fèi)由非直供水業(yè)主按用水量分?jǐn)偂?、中央空調(diào)運(yùn)行能耗費(fèi)由/、 /、 /分?jǐn)偂?、裝修管理服務(wù)費(fèi)在裝修前交納。6、停車服務(wù)費(fèi)從實(shí)際停車開始交納。7第四章物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與

11、管理第十條 停車場(chǎng)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)如下：1、停車場(chǎng)共用車位和共用部位的維修養(yǎng)護(hù)，要求正常使用；2、停車場(chǎng)配套的設(shè)施、設(shè)備（包括照明、通排風(fēng)、給排水、消防、標(biāo)識(shí)、道閘等系統(tǒng)）的維護(hù)、管理，要求運(yùn)行正常，維修養(yǎng)護(hù)及時(shí)；3、停車場(chǎng)的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，要求干凈、整潔，及時(shí)清除積水、雜物等；4、車輛出入的指引、疏導(dǎo)，要求車輛進(jìn)出、停放有序，專人定時(shí)巡視檢查。5、/；6、/。第十一條停車場(chǎng)服務(wù)收費(fèi)分別采取以下方式：1、停車場(chǎng)屬于全體業(yè)主共有，車位使用人應(yīng)按露天機(jī)動(dòng)車車位150 元/ 個(gè)·月、車庫(kù)機(jī)動(dòng)車位 220 元/ 個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)。乙方從停車費(fèi)用按露天機(jī)動(dòng)車車位 150元

12、/ 個(gè)·月、車庫(kù)機(jī)動(dòng)車車位220元/ 個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)。2、停車場(chǎng)車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購(gòu)置的，車位使用人應(yīng)按露天機(jī)動(dòng)車車/元 / 個(gè)·月、車庫(kù)機(jī)動(dòng)車車60元/ 個(gè)·月、立體機(jī)頂車位/元 / 個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車管理服務(wù)費(fèi)。3、停車場(chǎng)屬于甲方所有，委托乙方管理的立體機(jī)械車位，車位使用人應(yīng)按/ 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)，乙方從停車費(fèi)用按/元 / 個(gè)·月標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)，剩余部分歸甲方所有。4 、公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、檢修等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收費(fèi)。業(yè)主搬家、送貨車

13、和臨時(shí)停車時(shí)間在一小時(shí)內(nèi)的車輛不得收取停車費(fèi)，臨時(shí)停車時(shí)間超過一小時(shí)的車輛按照規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)次收費(fèi)。5 、臨時(shí)停車管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4 元/次。6、停車管理服務(wù)費(fèi)不包括車輛保管、保險(xiǎn)費(fèi)用，停入乙方所管理服務(wù)停車區(qū)域的業(yè)主車輛應(yīng)自行辦理相關(guān)保險(xiǎn)，其中包括搶盜險(xiǎn)等。業(yè)主如有車輛看管要求，應(yīng)與乙方協(xié)商，在甲乙雙方協(xié)商一致的前提下另行簽定車輛看管協(xié)議，車輛看管費(fèi)用按照雙方在車輛看管協(xié)議中約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十二條停車管理服務(wù)費(fèi)主要用于以下開支：1、停車場(chǎng)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；82、 停車場(chǎng)共用車位和共用部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。（業(yè)主自有車位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其自行承擔(dān)）3、 停車場(chǎng)配

14、套的設(shè)施、設(shè)備（包括照明、通排風(fēng)、給排水、消防、標(biāo)識(shí)、道閘等系統(tǒng)）的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；4、停車場(chǎng)的配套的設(shè)施、設(shè)備（包括照明、通排風(fēng)、給排水、消防、道閘等系統(tǒng)）的運(yùn)行能耗費(fèi)用；5、停車場(chǎng)的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費(fèi)用；6、法定稅費(fèi)；7、合理利潤(rùn)。第十三條乙方應(yīng)與停車場(chǎng)車位使用人簽訂書面的停車管理服務(wù)合同，明確車輛基本情況，雙方的權(quán)利義務(wù)、收費(fèi)價(jià)格、管理責(zé)任、管理期限以及違約責(zé)任等內(nèi)容。車位使用人對(duì)車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)另行與乙方簽訂車輛保管合同。第十四條會(huì)所的用途和管理1、本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的會(huì)所屬/（全體業(yè)主 / 甲方）所有，會(huì)所總建筑面積/平方米，會(huì)所首先應(yīng)滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的使用。2、會(huì)所及內(nèi)部規(guī)劃

15、設(shè)計(jì)用途：（1）/；（2）/；（3）/；（4）/；（5）/。3、會(huì)所對(duì)外開放的范圍及服務(wù)對(duì)象：（1）/；（2）/；（3）/。4、會(huì)所出售或出租時(shí)，物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主享有優(yōu)先購(gòu)買或租售權(quán)。5、會(huì)所所有人或使用人保證按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途和約定的對(duì)外開放范圍及服務(wù)對(duì)象使用會(huì)所，需改變會(huì)所規(guī)劃設(shè)計(jì)用途、約定對(duì)外開放范圍及服務(wù)對(duì)象的，需按南京市商品房買賣契約相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。96、會(huì)所所有人委托乙方經(jīng)營(yíng)管理會(huì)所的，其經(jīng)營(yíng)管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由乙方與所有人另行約定。第十五條在本合同期限內(nèi)，乙方經(jīng)營(yíng)管理屬全體業(yè)主所有的物業(yè)的，其經(jīng)營(yíng)收入按下列約定分配：經(jīng)營(yíng)收入扣除相關(guān)經(jīng)營(yíng)支出成本后，剩余費(fèi)用的30%補(bǔ)貼乙方物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，7

16、0%納入專項(xiàng)維修資金。第五章物業(yè)的承接驗(yàn)收第十六條甲方應(yīng)當(dāng)于交付前 30天，通知乙方承接驗(yàn)收物業(yè)， 移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和共用場(chǎng)地、物業(yè)管理用房及有關(guān)資料。乙方應(yīng)當(dāng)會(huì)同甲方對(duì)本合同附件三、附件四規(guī)定的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并簽訂物業(yè)承接驗(yàn)收確認(rèn)書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。（物業(yè)承接驗(yàn)收確認(rèn)書文本見附件八）第十七條乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2、共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4、業(yè)主清冊(cè)

17、（包括業(yè)主姓名、聯(lián)系地址和電話，房屋建筑面積、交付時(shí)間等）；5、/；6、/。第十八條甲方保證交付使用的物業(yè)符合國(guó)家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。如甲方委托乙方代為履行保修責(zé)任的，雙方應(yīng)當(dāng)另行訂立委托協(xié)議。第十九條甲方按下列程序，向乙方辦理承接驗(yàn)收手續(xù)：1、甲方書面通知乙方辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，并提交有關(guān)資料；2、乙方應(yīng)對(duì)提交的資料在 7 日內(nèi)審核完畢，符合要求的，約定驗(yàn)收時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)；3、甲方組織現(xiàn)場(chǎng)交付工作，并會(huì)同乙方和業(yè)主代表對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、共用場(chǎng)地和物業(yè)管理用房等進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)的物業(yè)必須已取得房屋建筑工程竣工驗(yàn)收合格的相關(guān)材料；4、查驗(yàn)中

18、發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)詳細(xì)記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決；105、經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，應(yīng)在7 日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)，甲乙丙三方簽定物業(yè)承接驗(yàn)收確認(rèn)書。第二十條物業(yè)的承接驗(yàn)收，必須符合下列條件：1、建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)的要求建成并滿足規(guī)劃、設(shè)計(jì)的使用功能；2、建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全；3、消防、安全、供電、供氣、給水排水、衛(wèi)生、綠化、道路、電信等主要設(shè)備和設(shè)施正常使用并符合相關(guān)規(guī)定；4、臨時(shí)設(shè)施、施工機(jī)具、建筑構(gòu)件、建筑垃圾、廢料等全部清運(yùn)完畢，室外無架設(shè)臨時(shí)管線；5、施工單位及施工人員已完工退場(chǎng)，不再占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋且臨時(shí)施工用房已拆除；6、綠化已按設(shè)計(jì)要求種植；7、專用

19、的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（車庫(kù)、車棚）已按規(guī)定配置，物業(yè)管理區(qū)域室外道路建成并保持通暢；8、共用區(qū)域垃圾中轉(zhuǎn)站（箱、桶）已按規(guī)定配置；9、物業(yè)管理區(qū)域入口處已設(shè)置平面示意標(biāo)識(shí)；10、共用部位消防設(shè)備設(shè)施及信報(bào)箱、公告欄已按規(guī)定配置；11、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確定；12、物業(yè)管理用房已按規(guī)定落實(shí)。第六章相關(guān)責(zé)任第二十一條甲方相關(guān)責(zé)任：1、業(yè)主大會(huì)成立前，責(zé)成乙方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；2、督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；3

20、、及時(shí)依法履行對(duì)物業(yè)的保修責(zé)任；4、因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)告知相關(guān)業(yè)主和乙方，共同商定施工方案；115、支持和配合乙方做好物業(yè)管理工作和積極參與社區(qū)建設(shè)活動(dòng)；6、監(jiān)督、檢查乙方物業(yè)管理方案、年度管理計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施及各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況；7、成立業(yè)主大會(huì)條件成熟的，應(yīng)書面告知區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；8、負(fù)責(zé)處理因甲方遺留問題引發(fā)的物業(yè)管理糾紛；9、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任；10、另見學(xué)仕風(fēng)華苑前期物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議。第

21、二十二條乙方相關(guān)責(zé)任：1、委派具有崗位資格的人員履行本合同，負(fù)責(zé)對(duì)全體業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。按有關(guān)合同要求參與前期介入，熟悉場(chǎng)地，掌握管網(wǎng)、線路布置及設(shè)施設(shè)備功能，并對(duì)設(shè)計(jì)建設(shè)方案提出優(yōu)化修改建議；2、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主、物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，通過合法有效的方式處理拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題；3、及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；4、督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；5、采取規(guī)勸、制止、報(bào)告、公示等

22、必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為；6、應(yīng)與裝飾裝修房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修管理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間，定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，對(duì)影響房屋外觀，危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益的現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止，勸阻無效的，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告；7、結(jié)合本物業(yè)的實(shí)際情況，編制物業(yè)管理方案、年度管理計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算和決算報(bào)告；8、自本合同終止時(shí)起10 日內(nèi)，向甲方或

23、業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財(cái)務(wù)，不得以合同糾紛等理由拒絕移交；9、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的由乙方承擔(dān)的其他責(zé)任；10、另見學(xué)仕風(fēng)華苑前期物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議。12第七章違約責(zé)任第二十三條 甲方違反本合同的約定，導(dǎo)致乙方的管理服務(wù)無法達(dá)到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由甲方按照合同約定或協(xié)商賠償相關(guān)利益人的損失。第二十四條 乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)給購(gòu)房業(yè)主和物業(yè)使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向相關(guān)利益人支付違約金。第二十五條 甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，乙方可以催交，預(yù)期仍不交納的，乙方按每日萬

24、分之五加收滯納金。第二十六條 乙方違反本合同的約定，擅自超標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，乙方應(yīng)雙倍返還超額部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第二十七條 甲方違反本合同的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成的損失由甲方承擔(dān)。第二十八條以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要，且事先已告知業(yè)主、物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的

25、；5、因甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人未及時(shí)繳納供水、供電、供氣、通訊、有線電視等費(fèi)用而導(dǎo)致服務(wù)中斷或受到影響的；6、業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為，雖經(jīng)乙方采取規(guī)勸、制止、向有關(guān)部門匯報(bào)等措施后，仍未解決，其行為對(duì)其他業(yè)主、物業(yè)使用人產(chǎn)生妨礙和影響的；7、/。13第八章其他事項(xiàng)第二十九條本合同中有關(guān)詞語的含義是：1、業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，即房產(chǎn)權(quán)屬登記冊(cè)記載的權(quán)利人（含商品房預(yù)售登記的權(quán)利人）。2、物業(yè)使用人，是指房屋的實(shí)際使用人或承租人。3、物業(yè)買受人，是指房屋銷售合同中確定的購(gòu)買人。4、物業(yè)，是指房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。5、物業(yè)交付使用，是指物

26、業(yè)買受人收到甲方書面入住通知并已按規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。6、共用部位，是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。7、共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，保障房屋正常使用的，由全體業(yè)主共同擁有的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。8、公共區(qū)域，是指一幢房屋內(nèi)部，由整幢房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的區(qū)域以及整幢房屋外、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的區(qū)域。9、專有部分，是指在構(gòu)造及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處

27、分的物業(yè)部位。第三十條本合同期限自 2008年 9月 2日起至 2012年 7月 30日止；本合同期限內(nèi)，業(yè)主大會(huì)召開，業(yè)主委員會(huì)受全體業(yè)主委托與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止。第三十一條本合同期滿前3月，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長(zhǎng)本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十二條本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，移交給甲方或/代管。第三十三條甲、乙雙方應(yīng)以本合同約定的住所地作為彼此聯(lián)系的通郵地址；業(yè)主的通郵地址以其簽訂的房屋銷售

28、合同所預(yù)留的通郵地址為準(zhǔn)；物業(yè)使用人的通郵地址以甲方或業(yè)主書面?zhèn)浒笧闇?zhǔn)。14本合同所述通知、書面征求意見、/等須以掛號(hào)信方式寄送，有證據(jù)證明該通知、書面征求意見、/已按本合同約定的通訊地址寄出，并經(jīng)過合理的郵遞期限后，即視為對(duì)方已收到該通知。通訊地址的變更須以書面的形式通知對(duì)方，否則不產(chǎn)生變更效力。第三十四條甲方與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂房屋銷售合同，即為對(duì)接受本合同內(nèi)容的承諾。第三十五條本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。第三十六條本合同未盡事宜， 國(guó)家法律法規(guī)和政府文件有規(guī)定的按規(guī)定辦, 沒有規(guī)定的雙方友好協(xié)商。也

29、可另行以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準(zhǔn)。第三十七條 本合同有關(guān)條款與國(guó)家法律法規(guī)相沖突的該條款無效， 但不影響本合同的執(zhí)行。第三十八條本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下第1種方式處理：1、向人民法院提起訴訟；2、/。第三十八條本合同一式捌 份，甲方執(zhí)貳 份，乙方執(zhí)壹 份，向市物管辦等相關(guān)部門備案各一份。甲方（簽章）：乙方（簽章）：法定代表人：法定代表人：2008年9月2日2008年9月2日15附件一：物業(yè)規(guī)劃平面圖16附件二：物業(yè)構(gòu)成明細(xì)類型幢數(shù)數(shù) 量高層住宅多層住宅712460別墅商業(yè)用房商業(yè)用房工業(yè)用房辦公樓地下普通車庫(kù)7163

30、4 輛地下機(jī)械車庫(kù)露天車位413 輛會(huì)所學(xué)校幼兒園其它物管用房合計(jì)建筑面積（平方米）230235.96175264718.5231973.48989329668.9617附件三：物業(yè)共用部位明細(xì)物業(yè)共用部位明細(xì)房屋承重結(jié)構(gòu)；房屋主體結(jié)構(gòu)；公共門廳；公共走廊；公共樓梯間；戶外墻面；屋面；傳達(dá)室。附件四：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)1、綠地約 73000 ；2、道路約 1800 ；3、化糞池約 10 個(gè)；4、污水井約 108 個(gè)；5、雨水井約 90 個(gè)；6、垃圾中轉(zhuǎn)站 1 個(gè)；7、信報(bào)箱 2460 個(gè)；8、消防設(shè)施有中心監(jiān)控室、室內(nèi)外消火栓等；9、變配電房 1 個(gè)；10、公共照明設(shè)施有路燈、走廊燈等；11

31、、監(jiān)控設(shè)施有閉路電視監(jiān)視器、遠(yuǎn)紅外探頭等；12、避雷設(shè)施有；13、共用天線無；14、地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)約停車1634 輛；15、露天停車場(chǎng)約停車413 輛；16、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)及儲(chǔ)藏室約25229.42 ；17、物業(yè)管理服務(wù)用房989 （位置見建設(shè)工程規(guī)劃許可證）；注：以上數(shù)據(jù)最終以設(shè)計(jì)圖紙數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。18附件五：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行南京市普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理1、房屋外觀完好、無違章搭建；2、房屋完好率達(dá) 98%以上；3、墻面整潔、無污漬。二、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理1、零修及時(shí)率 95%以上；2、零修合格率 98%以上；3、建立回

32、訪制度和回訪記錄。三、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生， 垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通1、小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔、垃圾實(shí)行分類收集、生活垃圾日產(chǎn)日清；2、無違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜；3、公共樓梯、走道、地下室無堆放雜物和非法占用。四、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理1、按時(shí)澆水、定時(shí)修剪和殺蟲及施肥；2、葉面整潔無黃葉、枯死。五、車輛停放管理1、機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出小區(qū)必須進(jìn)行記錄；2、機(jī)動(dòng)車輛按指定位置有序擺放；3、/。六、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理1、小區(qū)實(shí)行封閉管理；商業(yè)管理模式另定；192、主出入口實(shí)行 24 小時(shí)安全值班，全天實(shí)行定時(shí)段巡查制；3、無因管理責(zé)任產(chǎn)生的重大火災(zāi)、刑事和交通

33、事故。七、裝飾裝修管理服務(wù)1、與業(yè)主或使用人簽訂裝修管理協(xié)議和防火責(zé)任書；2、及時(shí)采取措施制止違章裝修、打拆承重墻體和破壞外墻；3、及時(shí)采取措施制止違反規(guī)則、私搭、亂建現(xiàn)象。八、物業(yè)檔案資料管理1、房屋資料檔案齊全、管理完善；2、建立業(yè)主入住檔案（樓層、門號(hào)、房號(hào)清晰可查）；3、/。九、其他服務(wù)1、特約服務(wù)（與業(yè)主另行約定）；2、家政和商務(wù)服務(wù)（與業(yè)主另行約定）；20附件六：物業(yè)管理用房平面圖21附件七：物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行一、綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(見合同第三章第六條 )；按等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)五級(jí)執(zhí)行二、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(見合同第三

34、章第六條 )；按等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)五級(jí)執(zhí)行三、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；按等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)五級(jí)執(zhí)行四、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(見合同第三章第六條 )；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)五級(jí)執(zhí)行五、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、公共部位項(xiàng)目按等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三類執(zhí)行。2、電梯項(xiàng)目按等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3、排水系統(tǒng)項(xiàng)目按等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。4、供水系統(tǒng)項(xiàng)目按等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三類執(zhí)行。5、公共照明系統(tǒng)項(xiàng)目按等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三類執(zhí)行。6、消防系統(tǒng)項(xiàng)目等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三類執(zhí)行。7、智能化系統(tǒng)項(xiàng)目按等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三類執(zhí)行。8、避雷系統(tǒng)項(xiàng)目按等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。22附件八：物業(yè)承接驗(yàn)收確認(rèn)書

35、甲方：南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：徐益民住所地：南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城王子樓村108 號(hào)郵編：210046聯(lián) 系 電 話：方：南京新鴻運(yùn)物業(yè)管理有限公司法定代表人：王中寧住所地：南京市白下區(qū)漢中路 185 號(hào)鴻運(yùn)大廈郵編：210029資質(zhì)等級(jí)：壹級(jí)證書編號(hào)：建 1040092聯(lián)系電話據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條、第二十九條等規(guī)定，甲方就乙方承接學(xué)仕風(fēng)華苑（物業(yè)名稱）（座落位置：南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城 312 國(guó)道南側(cè)）的前期物業(yè)管理服務(wù)，辦理物業(yè)承接驗(yàn)收等事宜，共同確認(rèn)如下：一、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)內(nèi)容甲方已于年月

36、日會(huì)同乙方對(duì)物業(yè)下述共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了查驗(yàn)：1、2、3、4、23二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)結(jié)論（查驗(yàn)結(jié)論在下屬中選擇）經(jīng)查驗(yàn)、甲方確認(rèn)，上述物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備完好，乙方同意承接驗(yàn)收。經(jīng)查驗(yàn)、甲乙方確認(rèn)，上述物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備中存在的問題如下：1、2、3、4、經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，就存在的問題確定解決辦法如下：1、2、3、4、三、物業(yè)資料的移交甲方已于年月日，向乙方提供和移交了下列物業(yè)資料（具體清單另附）：1、規(guī)劃圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2、設(shè)施設(shè)備安裝、使用說明、產(chǎn)品合格證明和維護(hù)保養(yǎng)等技

37、術(shù)資料；3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4、甲方（簽章）：乙方（簽章）：法定代表人：法定代表人：年月日年月日24臨時(shí)管理規(guī)約第一章總則第一條為了保障物業(yè)的合理使用，建立物業(yè)區(qū)域內(nèi)良好的公共秩序，營(yíng)造安全、文明、和諧的居住生活和工作環(huán)境，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益和共同利益，根據(jù)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例 、江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例 、南京市物業(yè)管理辦法及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定本臨時(shí)規(guī)約。第二條本臨時(shí)管理規(guī)約作為房屋銷售合同的附件，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂，對(duì)業(yè)主和使用人均具有約束力。第二章物業(yè)基本情況第三條本物業(yè)管理區(qū)域的基本情況：1、物業(yè)名稱：學(xué)仕風(fēng)華苑；物業(yè)類型：多層住宅、商鋪、社區(qū)中心

38、；座落地址：南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城 312 國(guó)道南側(cè)；占地面積：231390平方米；建筑面積：329668.96 平方米。2、本區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)：南京新鴻運(yùn)物業(yè)管理有限公司（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)）3、物業(yè)管理區(qū)域四至：東至：仙境路；南至：規(guī)劃道路；西至：規(guī)劃道路；北至：312 國(guó)道。25（一）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備：1、單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu) （包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、主體結(jié)構(gòu)、杭震結(jié)構(gòu)、共用門廳、共用通道、共用樓梯間、戶外墻面、屋面等。2、單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備，包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、共用

39、天線、共用線路、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、燃?xì)夤艿?、消防設(shè)施、避雷設(shè)施等。3、本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括公共綠地、 道路、路燈、溝渠、池井、共用車庫(kù)、信報(bào)箱、公益性文體設(shè)施、圍墻、給排水管道、水箱、水泵、共用天線、共用線路、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、燃?xì)夤艿?、消防設(shè)施、智能化設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房等。以上共用部位、共用設(shè)施設(shè)備如與商品房銷售合同有不一致的，以商品房銷售合同為準(zhǔn)。第三章 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)第四條業(yè)主的權(quán)利（一）享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)法定權(quán)利。（二）通過業(yè)主大會(huì)對(duì)本物業(yè)實(shí)施自治管理。（三）按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定， 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 監(jiān)

40、督物業(yè)管理企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。（四）提出制定和修改業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。（五）聯(lián)合提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。（六）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)。（七）對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的公共事項(xiàng)向物業(yè)管理企業(yè)提出意見和建議。（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。（十）投訴本物業(yè)區(qū)域內(nèi)裝飾裝修等影響和侵害業(yè)主共同利益的行為。（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第五條業(yè)主的義務(wù)26（一）自覺遵守本臨時(shí)規(guī)約，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和

41、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，并積極配合物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)單位做好物業(yè)管理方面的工作。（二）業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，將本臨時(shí)規(guī)約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件，并將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)及時(shí)與物業(yè)管理企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 業(yè)主出租物業(yè)，約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。（三）按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及物業(yè)管理企業(yè)代收代交的共用水、電等能耗分?jǐn)傎M(fèi)。將原住宅設(shè)計(jì)用途改為非住宅用途的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照本物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的1.8倍計(jì)算；（四）按規(guī)定繳存、使用、續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維

42、修資金；業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或者饋贈(zèng)其物業(yè)時(shí)，所交納的專項(xiàng)維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新。（五）委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自用部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)由委托人另行支付相關(guān)費(fèi)用。（六）業(yè)主大會(huì)的籌備、業(yè)主委員會(huì)的選舉按照南京市業(yè)主大會(huì)導(dǎo)則相關(guān)條款執(zhí)行；業(yè)主應(yīng)積極參加業(yè)主大會(huì)的籌備工作，積極參與業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)。（七）業(yè)主和使用人不得從事相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第四章物業(yè)的使用和維修養(yǎng)護(hù)第六條業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主對(duì)物業(yè)的正常使用。第七條相鄰業(yè)主應(yīng)按照有利于共同生活、和諧相處的原則，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，妥善處理供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、動(dòng)物飼養(yǎng)等方面的問題。第八條業(yè)主和使用人應(yīng)按照房屋銷售合同中約定的和房屋使用說明書中載明的功能使用物業(yè)；合同未約定或約定不一致或房屋使用說明書中未列明的，按照規(guī)劃部門27核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)；業(yè)主和使用人不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。第九條業(yè)主和使用人在本物業(yè)區(qū)域，不得有以下行為：（一） 擅自改變物業(yè)的原設(shè)計(jì)用途；損壞或者擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、建筑外觀（含外墻、