商產(chǎn)運營與操作

1、只限于銷售的商用物業(yè)項目叫只限于銷售的商用物業(yè)項目叫 “地產(chǎn)地產(chǎn)商業(yè)商業(yè)”統(tǒng)一運營的經(jīng)營主題平臺叫統(tǒng)一運營的經(jīng)營主題平臺叫 “商業(yè)地商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)”“地產(chǎn)商業(yè)”類型的物業(yè)項目核心競爭力“商業(yè)地產(chǎn)”類型的主題平臺核心競爭力用物業(yè)管理的觀念經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的組織叫“團伙團伙”用統(tǒng)一運營的理念運營商業(yè)地產(chǎn)的組織叫“團隊團隊”銷售型的物業(yè)項目增值是在銷售完成就已經(jīng)體現(xiàn)出來，銷售型的物業(yè)項目增值是在銷售完成就已經(jīng)體現(xiàn)出來，而一個商業(yè)項目的增值是在開業(yè)之后，通過商業(yè)運營和而一個商業(yè)項目的增值是在開業(yè)之后，通過商業(yè)運營和管理來實現(xiàn)的管理來實現(xiàn)的 商業(yè)地產(chǎn)的運營管理精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和商業(yè)地產(chǎn)的運營管理精髓就

2、是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題平臺上來多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題平臺上來不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)地產(chǎn)，會逐漸從不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)地產(chǎn)，會逐漸從“商業(yè)管理商業(yè)管理”蛻變成蛻變成“物業(yè)管理物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。心競爭力。統(tǒng)一運營的內容和結構關系統(tǒng)一運營的內容和結構關系“統(tǒng)一招商管理”是后序三個統(tǒng)一工作的基礎統(tǒng)一運營的核心理念統(tǒng)一運營的核心理念統(tǒng)一運營的工作從項目規(guī)劃和定位就已經(jīng)開始了，一直到招商、開業(yè)、后續(xù)經(jīng)營管理，是一個無限循環(huán)的工作。所以，單純的“收租觀念”和物業(yè)管理是完全不能滿足商業(yè)地產(chǎn)運營和管理需

3、要的。商業(yè)地產(chǎn)的運營是一個循環(huán)過程既然，商業(yè)地產(chǎn)是圍繞統(tǒng)一運營的核既然，商業(yè)地產(chǎn)是圍繞統(tǒng)一運營的核心進行開發(fā)和建設，今天我們的課程就圍心進行開發(fā)和建設，今天我們的課程就圍繞統(tǒng)一運營來逐一展開繞統(tǒng)一運營來逐一展開 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的組織和程序商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的組織和程序商圈研究業(yè)態(tài)研究競爭研究消費研究規(guī)劃組合品牌組合項目一次定位規(guī)劃設計項目定位論證、確認招商開工建設規(guī)劃設計修正商圈研究商圈研究商圈劃分商圈劃分以經(jīng)營能力劃分以經(jīng)營能力劃分以輻射能力劃分以輻射能力劃分商圈劃分是否準確和細致對后續(xù)商業(yè)業(yè)態(tài)定位產(chǎn)生至關重要的影響所謂業(yè)態(tài)，是指商業(yè)企業(yè)以經(jīng)營重點的不同而采取的經(jīng)營形態(tài)和組織形式 消費者為滿足其需求

4、和欲望，對產(chǎn)品和服務所產(chǎn)生的一種行為和策略過程。指消費者在取得、消費和處置產(chǎn)品或者服務時，所涉及的各項活動。并且包括在行為前、后的決策?！薄捌放朴绊懴M行為過程與商業(yè)促進關系消費行為過程與商業(yè)促進關系關聯(lián)與促進競爭研究競爭研究 競爭態(tài)勢競爭態(tài)勢市場態(tài)勢和發(fā)展趨勢市場態(tài)勢和發(fā)展趨勢競爭對手態(tài)勢競爭對手態(tài)勢自身態(tài)勢的規(guī)劃和檢討自身態(tài)勢的規(guī)劃和檢討我們認識了上述商業(yè)的基本概念、框架我們認識了上述商業(yè)的基本概念、框架和操作程序，接下來我們對商業(yè)定位、規(guī)劃和操作程序，接下來我們對商業(yè)定位、規(guī)劃設計、招商管理、運營以及市場調研的一些設計、招商管理、運營以及市場調研的一些方法與大家進行分享方法與大家進行分享

5、 商業(yè)地產(chǎn)定位的幾個主要因素商業(yè)地產(chǎn)定位的幾個主要因素商圈的輻射能力對業(yè)態(tài)定位產(chǎn)生至關重要的作用業(yè)態(tài)定位與商圈競爭對手要形成互補并創(chuàng)新以實際商圈購買力分析和計算項目建設規(guī)模以實際的消費行為和習慣來確定品牌組合定位以實際消費購買力、商圈發(fā)展態(tài)勢分析檔次定位以購買力計算為依據(jù)參考商業(yè)項目建設規(guī)模定位以購買力計算為依據(jù)參考商業(yè)項目建設規(guī)模定位商圈購買力圈內競爭店分流購買力【】商場面積的保本銷售額單店規(guī)模購買力 3040米/分鐘，顧客購物的步行距離一般不超過50007500米單單店建設規(guī)模不能超過店建設規(guī)模不能超過25000平方米平方米超出這個面積就需考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑

6、等服務型消費場所。交通規(guī)劃交通規(guī)劃外部交通條件和規(guī)劃外部交通條件和規(guī)劃人流動線人流動線 將人流變客流將人流變客流聚客點聚客點公共空間和廣場公共空間和廣場內部組合設計內部組合設計引導人流引導人流建筑外觀建筑外觀地標建筑對價值欲望的滿足地標建筑對價值欲望的滿足良好的交通規(guī)劃設計是帶動巨大人流和旺場的必要條件利用外部交通條件吸引人流利用架空通廊吸引人流外部的交通設計是吸引人流的手法，其內部各商鋪安排組合及服務設施的設計是引導客流的手段，是變人流為客流的第一關鍵點。 平面設計的內容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元有布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提

7、供最多的購物機會。 引導人流經(jīng)過第一間店鋪，核心商店通常安排在樓層的兩端，對引導流起重要作用，被稱為磁極與錨固點； 中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流量集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動。 多個數(shù)層設有餐飲店，但僅設于一端，一是出于衛(wèi)生的考慮，便于管理；二是出于疏散人群的需要，以防入流過度集中不便流動。 設置少量休息座椅等，這些都是引導人流流動的有效手段，講究購物環(huán)境的舒適化，從各方面滿足消費者的心理享受要求。 多個樓層同時吸引人流。內部交通圖例立體分析內部交通圖例立體分析空中停車場交通廊道一般不低于3.9米建筑外觀建筑外觀地標建筑地標建筑對價值欲望的滿足對價值欲望的滿

8、足代言城市形象提升商業(yè)價值滿足虛榮心理公共空間、廣場與聚客關系公共空間、廣場與聚客關系內部公共空間與聚客、分流關系內部公共空間與聚客、分流關系香港太古廣場香港太古廣場公共空間和租售面積之比約為：4：6內部公共空間與聚客、分流關系內部公共空間與聚客、分流關系 餐飲及娛樂休閑設施是商業(yè)規(guī)劃的重要部分，對吸引人流作用非常明顯，也是購物中心體現(xiàn)機能與休閑機能的常用手段。Shopping Mall一般設有電影院（一般有三個放映院以上）和兒童游樂為主題的“冒險樂園”，以及相對集中的餐飲區(qū)。 美食廣場和真冰場規(guī)劃在一起，并留出大量空間，是駐留客戶的重要方法沒有租賃商業(yè)中心將沒有收入 租賃決定商業(yè)中心市場價值

9、 沒有出租空間表示空間閑置，而高空置率通常轉變成購物中心管理與市場行銷頭痛的課題成功的租賃不僅表達商業(yè)中心的現(xiàn)況，且反映市場未來的趨勢：它可以預測市場改變并在空置發(fā)生前已有應對策略。招商租賃是一項引進最強與最佳的承租戶進駐購物中心的招商租賃是一項引進最強與最佳的承租戶進駐購物中心的過程，為達成這一目標，必須對購物中心本身及其既有的業(yè)種過程，為達成這一目標，必須對購物中心本身及其既有的業(yè)種組成先進行了解和分析，在尋找合適的零售商進駐閑置空間前，組成先進行了解和分析，在尋找合適的零售商進駐閑置空間前，必須先了解你所經(jīng)營購物中心的類型是什么？是什么樣的檔次必須先了解你所經(jīng)營購物中心的類型是什么？是什

10、么樣的檔次定位？其主要的客源是什么？定位？其主要的客源是什么？ 在分析之后，你將得出在分析之后，你將得出哪里存在著業(yè)種業(yè)態(tài)組成的落差哪里存在著業(yè)種業(yè)態(tài)組成的落差誰是最適合去彌補這一落差的業(yè)種誰是最適合去彌補這一落差的業(yè)種 哪些零售商進駐最能夠與目前的店家產(chǎn)生最佳的互補效應哪些零售商進駐最能夠與目前的店家產(chǎn)生最佳的互補效應 研究業(yè)種業(yè)態(tài)組成研究業(yè)種業(yè)態(tài)組成 仔細研究購物中心目前的業(yè)種業(yè)態(tài)組成是否能正確反映市場定位： 深入了解購物中心業(yè)種業(yè)態(tài)組合和商品組成是否能夠反映所處市場環(huán)境及其定位 決定購物中心定位是屬高檔次、中層次、工廠直營或其它型式。決定前述組成的運作是否能如預定目標一般順暢 。歸納招商

11、道具內容歸納招商道具內容可出租樓地板面積 停車場出入口和卸貨區(qū)。 停車位數(shù)量 有關本基地土地使用分區(qū)的問題 。 有關本資產(chǎn)的限制，包括招牌限制等有關本資產(chǎn)的限制，包括招牌限制等 停車場的區(qū)位樓層及與購物中心其它部份的關系及其出入口 購物中心剪力墻所在的位置購物中心剪力墻所在的位置 總體描述和內外部交通條件總體描述和內外部交通條件用電量、暖氣通風及空調的使用年齡及狀況 樓層的高度 。 最接近的卸貨區(qū)域 食物零售商的油脂處理槽位置 供水及下水道管線位置 空置空間的形狀 后場空間是與購物中心結合或連接在一起 招商部審計部法務部財務部電子組主力店組服飾組精品組餐飲娛樂組商家商家商家商家商家商家商家商家

12、商家商家適時研究市場適時研究市場對于市場的變化保持敏銳度對于市場的變化保持敏銳度 定期進行市場調查定期進行市場調查 運用市場研究的結論確定哪一類運用市場研究的結論確定哪一類零售商需要增加和減少研究競爭者研究競爭者最近的競爭者最近的競爭者 競爭的焦點所在競爭的焦點所在哪些是您必須要面對的競爭哪些是您必須要面對的競爭 了解承租戶的基本資料和租賃契約摘要以及租約到期日，將此對照其營業(yè)表現(xiàn)，事前計劃哪些店家可能必須離開，而哪些店家將需要重新續(xù)約，例如，摘要分析可以顯示出店面大小是否正確，也就是說就其所經(jīng)營的生意而言大店是否太大或是小店是否太小。在每一租賃契約到期前二年，評估未來可能閑置的營業(yè)空間。如何

13、使競爭者所提供的與你所提供的有所分界如何使競爭者所提供的與你所提供的有所分界市場耕耘作業(yè)市場耕耘作業(yè)先行認識購物中心欲招攬的店家所有人先行認識購物中心欲招攬的店家所有人 盡可能了解可能進駐店家競爭者的動態(tài)，進駐廠家將敬盡可能了解可能進駐店家競爭者的動態(tài)，進駐廠家將敬重你對他們所經(jīng)營行業(yè)專業(yè)上有通盤的了解。重你對他們所經(jīng)營行業(yè)專業(yè)上有通盤的了解。盡可能了解每一可能進駐店家的營業(yè)行為模式盡可能了解每一可能進駐店家的營業(yè)行為模式 建立可能進駐店家名稱總表并將的排序從最優(yōu)到最差建立可能進駐店家名稱總表并將的排序從最優(yōu)到最差 向可能進駐的店家請教他們行業(yè)的問題以便建立個人熱悉向可能進駐的店家請教他們行業(yè)

14、的問題以便建立個人熱悉該行業(yè)所面臨的事情，什么是有效的，及什么是無效的。該行業(yè)所面臨的事情，什么是有效的，及什么是無效的。 當確定購物中心可能進駐的店家后，先進行評估進駐店家的優(yōu)劣當確定購物中心可能進駐的店家后，先進行評估進駐店家的優(yōu)劣次序。為了幫助進次序。為了幫助進步正確澄清哪些店家真正可以進駐而哪些不能，步正確澄清哪些店家真正可以進駐而哪些不能，可經(jīng)由下列觀察：可經(jīng)由下列觀察：各店家的商品擺設與店面布置各店家的商品擺設與店面布置員工質素員工質素人流量人流量商品準備的水平以及商品更替的速度和質量商品準備的水平以及商品更替的速度和質量廣告和行銷廣告和行銷達成租賃協(xié)議達成租賃協(xié)議給予業(yè)主較高租金收入的期待給予業(yè)主較高租金收入的期待 誘使其它承租活動的產(chǎn)生。誘使其它承租活動的產(chǎn)生。 讓參與承租戶自認確有利可圖。讓參與承租戶自認確有利可圖。基本租金基本租金 每一平方米承租空間承租戶所支付的金額每一平方米承租空間承租戶所支付的金額有效租金有效租金 將基本租金及百分比租金將基本租金及百分比租金(以議定的百分比以議定的百分比 的營業(yè)額支付給業(yè)主的營業(yè)額支付給業(yè)主)合并一起計算。合并一起計算。全額租金全額租金 基本租金，百分比租金及其它附加的費用基本租金，百分比租金及其它附加的