鎮(zhèn)江地區(qū)規(guī)劃面積

1、一、概述1范圍本規(guī)范適用于商品房銷售活動中各類房屋銷售面積的測量與計算。2引用文獻本規(guī)范引用下列文獻：GBJ96-1986住宅建筑設(shè)計規(guī)范：建設(shè)部建房1995517號商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則：CH5001-1991房產(chǎn)測量規(guī)范。使用本規(guī)范時，應(yīng)注意使用上述引用文獻的現(xiàn)行有效版本。3定義本規(guī)范采用以下定義：3.1商品房銷售面積商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。3.2整幢房屋建筑面積整

2、幢房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。3.3套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。3.4套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。3.5套內(nèi)墻體面積商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護和承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半讓入套仙墻體面積。非共用墻

3、墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。3.6陽臺建筑面積陽臺建筑面積系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。3.7套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積系指套仙各陽臺建筑面積之和。3.8共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)產(chǎn)共同占有或共同使用的建筑面積。3.9共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。3.10應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之和。二、測量要求4房屋邊長測量慶連續(xù)測量兩次取平均值（中數(shù)），兩次測量讀數(shù)之差（較差）不超過表1規(guī)定。表1 單位：m ±0.0005L（L1

4、0） 鋼卷尺 ±0.001L（L10） 兩次測量讀婁數(shù)之差 L被測邊長 手持式測距儀 0.005 5房屋分段邊長之和與房屋總邊長之差不超過（1）式規(guī)定：（略）6商品房面積測量標(biāo)準(zhǔn)不確定度U（中誤差）如（2）式所示。商品房面積測量標(biāo)準(zhǔn)不確定度：（略）三、測量項目與測量設(shè)備7測量項目如表2所示表2代號 測量項目 1 套內(nèi)使用面積 2 套內(nèi)陽臺建筑面積 3 套內(nèi)墻體面積 4 套內(nèi)建筑面積 5 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e6 套房銷售面積 7 整幢商品房的建筑面積8用于商品房面積測量的設(shè)備如表3所示，也可選用不低于表3給同技術(shù)指標(biāo)要求的其它測量設(shè)備。上述測量設(shè)備須經(jīng)法定計量檢定機構(gòu)檢定合格且在有效期

5、內(nèi)方可使用。表3序號測量設(shè)備名稱 主要技術(shù)指標(biāo) 1 鋼卷尺 示值誤差：±（0.30.2L）mm 式中：以米為單位的被測距離值 2 刻度直角鋼尺 測量面垂直度：0.5mm/500mm 示值誤差：±0.48mm 3 手持式測距儀 測量范圍：（0-140）m 擴展不確定度：5mm（P=95） 4 經(jīng)緯儀 2級 5 拉力計 測量范圍：（0-100）N 四、測量方法與面積計算9測量前準(zhǔn)備9.1商品房測量前應(yīng)參照購房協(xié)議實地調(diào)查，對分戶權(quán)界線及房屋公用共有部位進行確認，按附錄1對計入建筑面積的部位進行確認。9.2房屋面積測量平面草圖應(yīng)實地繪制，樓房要分層繪制。盡量按幾何圖形分塊，并編寫

6、序號。房屋面積測量平面草圖是房屋面積測量與計算的原始依據(jù)，其式樣見附錄5。10測量點位的選取10.1套內(nèi)房屋邊長測量測點一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的兩個長邊、兩個短邊的1/6和5/6位置，兩測點應(yīng)保持水平。房屋邊長較長時，應(yīng)適當(dāng)增加測點數(shù)。10.2墻體厚度測量測點一般取距地面1.2m±0.2m的高度，距門（窗）框（左、右兩點）0.2m位置。10.3陽臺邊長測量陽臺邊長測量選點參照10.1，陽臺的長、寬每邊選取兩個測量點。10.4整幢建筑物外圍尺寸測量測點一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1.2m±0.2m的高度緊貼墻面的水平位置。當(dāng)無法選取上述測點的

7、位置時，可選取盡可能靠近上述測點位置為測量點位，或用刻度直角鋼尺在被測長度的兩個端面的延長線上選取等效測量點位。室內(nèi)分段測量之和（含墻身厚度）與房屋外廓的全長的差值滿足第5條要求時，應(yīng)以房屋外廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段測量的數(shù)據(jù)按比例配賦。超差需進行復(fù)測。11測量方法與面積計算11.1套內(nèi)使用面積以矩形房屋測量為例：用鋼卷盡（或測距儀）測量套內(nèi)各矩形房間長邊、短邊的邊長，在每個測點上，使測量線與被測量邊保持平行，連續(xù)測量兩次，兩次測量值之差應(yīng)不超過表1規(guī)定。取連續(xù)兩次測量值的平均值作為一個測量點的測量值，以各測點的測量的平均值分別作為長邊和短邊的邊長測量結(jié)果。讀數(shù)精確到0.001m。套內(nèi)房間邊長測量時，

8、對已進行墻面裝飾的，應(yīng)加上裝飾面厚度。裝飾面厚度可參考結(jié)構(gòu)設(shè)計施工總說明或地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)圖集說明，按墻面材料種類、原料配比計算。套內(nèi)第i個矩形房間的使用面積公式（略）套內(nèi)使用面積公式（略）11.2套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積2為套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。其中矩形陽臺建筑面積按11.1測量方法測量陽臺圍護結(jié)構(gòu)的長、寬，對有共用墻體的，應(yīng)計算一半墻體面積。11.3套內(nèi)墻體面積靠近門窗部位的墻體厚度可直接測量，其他無法直接測量的，測量墻體的內(nèi)外尺寸，計算差值求得。對于已進行墻面裝飾的，需減去裝飾面厚度。對于磚墻結(jié)構(gòu)，按設(shè)計圖紙的標(biāo)準(zhǔn)說明，取實測值最接近的設(shè)計值作為墻體厚度；對于其他不屬于標(biāo)準(zhǔn)厚度的墻體，

9、按實測值計算。各墻體長度乘以墻體厚度得出各墻體面積。套內(nèi)墻體面積3為共用墻體面積的一半與全部非共用墻體面積之和。11.4套內(nèi)建筑面積11.4.1套內(nèi)建筑面積4應(yīng)為11.1、11.2和11.3測量結(jié)果之和。412311.4.2套內(nèi)建筑面積還可用下述方法測得。沿各套建筑結(jié)構(gòu)外圍，用鋼卷盡（或測距儀）測量各部分的長邊、短邊，按11.3的方法測量和計算出各外墻墻體厚度。再分別計算出長邊平均值與其兩端墻體厚度一半的差值、短邊平均值與其兩端墻體厚度一半的差值，則兩差值的乘積與各套內(nèi)陽臺建筑面積之和即為各被測套內(nèi)建筑面積4。11.5各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e11.5.1共有建筑面積應(yīng)參照上述有關(guān)測量方法進行測

10、量。11.5.2共用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t和方法見附錄2。11.5.3各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e4的計算a.多層商品住宅樓中各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e共有建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）各套內(nèi)建筑面積之和各套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e各套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）b.多功能綜合樓中各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e本幢房屋共有建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）幢內(nèi)各功能區(qū)建筑面積之和本功能區(qū)獨用的共有建筑面積本功能共分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（功能區(qū)） 本功能共內(nèi)各套建筑面積之和同功能區(qū)內(nèi)某戶（套）同功能區(qū)內(nèi)某套建筑面積×分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（功能區(qū)）1

11、1.6套（單元）房銷售面積套房銷售面積6應(yīng)為套內(nèi)建筑面積4與本套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e5之和。64511.7整幢商品房建筑面積測量整幢商品房建筑面積7時，用鋼卷盡在房屋外側(cè)勒腳以上處測量房屋外圍的兩個長邊、兩個短邊，應(yīng)符合10.4的要求。當(dāng)測量距離大于30m時，在鋼卷尺零刻線端鉤上拉力計，當(dāng)拉力計示值達到50N時，訊取邊長測量值。測量時現(xiàn)場溫度與檢定時溫度相差±15以上，應(yīng)按下式進行溫度修正。（略）若用激光測距儀測量房屋外圍邊長時，測距儀的前沿要緊貼被測邊長的起點，激光束投射到位于被測邊末端面的目標(biāo)板上，并使光束兩端在同一水平面。在高海拔地區(qū)使用手持式激光測距儀，空氣折射率對被測距離的修

12、正量計算公式見附錄4。11.8非矩形房屋面積的測量與計算非矩形房屋面積測量與計算按附錄3進行。五、測量結(jié)果的處理12.1分?jǐn)傁禂?shù)保留到小數(shù)點后4位以上。12.2所有面積計算過程中保留到小數(shù)點后3位。所有面積計算結(jié)果保留到小數(shù)點后2痊，單位為平方米。12.3商品房銷售面積測量結(jié)果按附錄6格式出具測量報告。附錄附錄1商品房建筑面積計算商品房建筑面積系指層高在2.20m以上（含2.20m）的房屋外墻（或柱外圍）水平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面至樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。1計算全部建筑面積的范圍1.1永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計算建筑

13、面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。1.2自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.20m以上部位的上口外圍水平投影面積計算。1.3穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門在、大廳，不論其高度，均一層計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。1.4樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等房屋的自然層計算。1.5突出房屋屋面，有圍護結(jié)構(gòu)且層高在2.20m以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。1.6封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。1.7屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按呼層水平投影面積總和計算。1.8建筑物墻外有頂蓋和柱的

14、走廊、檐廊，按其柱外圍水平投影面積計算。1.9房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投晾面積計算。1.10凈高在2.05m以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。1.11有柱雨蓬或有維護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。1.12玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。1.13屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。1.14位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超過2.20m以上部位的水平投影面積計算。（應(yīng)具備通風(fēng)，采光條件）。2計算一半建筑面積的范圍2.1與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無

15、柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。2.2獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。2.3未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。2.4無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計算。3不計算建筑面積的范圍3.1層高在2.20m以下的房屋，凈高在2.05m以下的地下室和半地下室。3.2突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。3.3房屋之間無上蓋的架空通廊。3.4無柱的雨蓬。3.5建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。3.6騎樓、過街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋底層

16、用作街巷通行的部分。3.7房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。3.8消防、檢修等用途的室外爬梯。3.9構(gòu)筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池、罐、地下人防干、支線等。4商品房建筑面積計算的內(nèi)容如有變化，以建設(shè)部的現(xiàn)行有效文本為準(zhǔn)。附錄2共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎?應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e1.1各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。1.2套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。2不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e2.1從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.2供出徂或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?.3幢外的用作公共休憩的設(shè)施或架空層。3產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計算分?jǐn)偂?.2無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)面積比例進行計算分?jǐn)偂?共有建筑面積