《有關(guān)項(xiàng)目商業(yè)策劃書(shū) 》

1、有關(guān)工程商業(yè)籌劃書(shū)商業(yè)籌劃書(shū)不需要太長(zhǎng)，合作伙伴或者投資者希望看到用最少的字寫(xiě)成的包含大量信息的商業(yè)方案書(shū)，篇幅在15-20頁(yè)就差不多了。下面是工程商業(yè)籌劃書(shū)，歡送參閱。一、籌劃的總體思路1. 全面把握：首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤(pán)策略的全面把握之上的，全面掌握別人犯下的錯(cuò)誤，防止重蹈覆轍-先求不敗而后求全勝。2. 工程對(duì)接：強(qiáng)調(diào)對(duì)工程所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深化的調(diào)查與研究，并對(duì)工程的資源優(yōu)勢(shì)和優(yōu)勢(shì)進(jìn)展判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)形式與工程自身進(jìn)展完美對(duì)接。3. 創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)工程都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高程度，通過(guò)在將來(lái)領(lǐng)域的積極開(kāi)拓，不僅為工程自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可以為地

2、產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。二、 工程背景1.用地概述l 地塊位于蘇州市朝陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)安西路南側(cè)，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長(zhǎng)安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進(jìn)深112.78米，最小進(jìn)深61.99米,地塊占地11692.59合17.53畝。2.工程規(guī)劃商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開(kāi)間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85l住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32l辦公形式：可自由間隔式寫(xiě)字樓布局

3、，約22791.36l停車形式：地上81個(gè)，地下326，合407個(gè)車位地下兩層停車布局，約13691.36。l建筑密度：42%l綠地率：25%l容積率：4.5l3.規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)?蘇州世景國(guó)際方案設(shè)計(jì)說(shuō)明?略4.用地紅線圖略三、工程資源分析、工程目的的界定-效益和品牌1. 工程銷售按目的方案順利完成第一階段銷售必須成功，以順利渡過(guò)工程風(fēng)險(xiǎn)期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開(kāi)發(fā)資金。l總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤(rùn)目的的合理實(shí)現(xiàn)。l2. 工程對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)工程的拉動(dòng)和奉獻(xiàn)。借助工程運(yùn)作的成功，蘇州世景置業(yè)開(kāi)展確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。l綜合提升世景置業(yè)開(kāi)展的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力

4、。l四、核心目的-樹(shù)立品牌原理：到達(dá)商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的游戲規(guī)那么，需要有品牌時(shí)代的語(yǔ)言與消費(fèi)者對(duì)話，這種全新的溝通語(yǔ)言與游戲規(guī)那么，就是"房地產(chǎn)品牌語(yǔ)言與品牌運(yùn)營(yíng)規(guī)那么"。品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌效勞，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要學(xué)會(huì)塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì)運(yùn)用"房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)"的規(guī)那么消費(fèi)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。品牌經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反響給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)展維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。所謂三贏是指開(kāi)發(fā)商企業(yè)價(jià)值、

5、消費(fèi)者客戶價(jià)值、工程所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過(guò)對(duì)樓盤(pán)潛在價(jià)值、開(kāi)發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光輝閃耀、區(qū)域能量引爆。最終到達(dá)財(cái)富涌流、社會(huì)進(jìn)步的全新場(chǎng)面。五、工程開(kāi)發(fā)總建議1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好工程的業(yè)態(tài)組合。2. 通過(guò)前期銷售與招商的同步進(jìn)展，引進(jìn)眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理概念，對(duì)工程精心包裝。4. 通過(guò)超常規(guī)宣傳，通過(guò)工程營(yíng)銷進(jìn)展造勢(shì)炒作，讓該工程的開(kāi)發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。5. 通過(guò)適

6、當(dāng)靈敏劃分商鋪面積來(lái)控制"總價(jià)"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門(mén)坎，使工程積聚大量的潛在客戶群。6. 充分利用工程三部分所形成的“生態(tài)鏈形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。六、工程的swot分析1. 工程優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越，商圈人氣興隆l世景國(guó)際位于蘇州市中心地帶，屬于長(zhǎng)安路頂級(jí)商業(yè)中心向商旅娛樂(lè)中心過(guò)渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過(guò)500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利。可以說(shuō)是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具開(kāi)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。商業(yè)配套完善，商業(yè)活動(dòng)便捷l由長(zhǎng)安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽(yáng)區(qū)最為成熟的商業(yè)活動(dòng)區(qū)，其中會(huì)聚的商業(yè)、酒店、娛樂(lè)等均在整個(gè)蘇州市具絕對(duì)

7、代表性。隨著近年來(lái)來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步開(kāi)展，居民生活程度的不斷進(jìn)步，大規(guī)模新型商業(yè)工程的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。屬于三位一體的商業(yè)工程形式，開(kāi)發(fā)潛力宏大l工程集商場(chǎng)、投資型公寓、寫(xiě)字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)、旅游居住與商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。2. 工程優(yōu)勢(shì)周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。ll 雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近工程如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀，容易造成客戶的比照心理，為后期銷售招商增加壓力。l 目前蘇州高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給量較大，如黃金大廈、國(guó)貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等工程。且朝陽(yáng)地區(qū)的高檔寫(xiě)

8、字樓租賃情況不理想，中小型寫(xiě)字樓因租金優(yōu)勢(shì)較被市場(chǎng)認(rèn)可。l 目前市場(chǎng)上寫(xiě)字樓投資回報(bào)率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購(gòu)置意向不強(qiáng)。3. 時(shí)機(jī)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展利好因素l長(zhǎng)安路地位的提升，與其說(shuō)是近年來(lái)各開(kāi)發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說(shuō)是蘇州市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步開(kāi)展、核心商業(yè)圈多元化開(kāi)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長(zhǎng)安路為軸的格局。而中心路與長(zhǎng)安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)l目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已日漸成熟，該工程的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的開(kāi)展趨勢(shì)。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給-需求，便可以搶占“先機(jī)。工

9、程連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化l本工程對(duì)面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級(jí)商務(wù)娛樂(lè)場(chǎng)所，而左邊不超過(guò)500米又是蘇州市幾大著名商場(chǎng)的聚集地，因此如何結(jié)合工程自身開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，能完善和補(bǔ)充市場(chǎng)缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作本錢(qián)，實(shí)現(xiàn)本工程物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使開(kāi)展商充分兌現(xiàn)效益。中心城市的建立會(huì)聚了人氣l隨著政府開(kāi)展“開(kāi)展中心城市力度加大，朝陽(yáng)區(qū)對(duì)“五區(qū)三縣的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來(lái)人氣的上升，而本工程開(kāi)發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)“，為增加工程開(kāi)發(fā)的平安性打下良好的根底。4. 風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)因素l可對(duì)形成直接影響的超大型工程在本工程開(kāi)發(fā)周期內(nèi)都將面市時(shí)，例如即將開(kāi)售的珠玉島大廈和被譽(yù)為“蘇州地

10、王的黃金國(guó)際工程已于十二月18日舉行奠基儀式。這些工程均體量宏大、且都是集商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓及住宅于一體。同期上市必將對(duì)本工程產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，各類型競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化開(kāi)場(chǎng)，已引起許多開(kāi)發(fā)商的重視，按我們的開(kāi)發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開(kāi)發(fā)商都明晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性的重要性或迅速模擬。那時(shí)，本工程還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。自身因素l與本工程一墻之隔的華美商城及長(zhǎng)安路的其他大型商場(chǎng)已經(jīng)有強(qiáng)烈的比照，假設(shè)本工程沒(méi)能在工程定位、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見(jiàn)的。5. 綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本工程的優(yōu)優(yōu)勢(shì)比較，時(shí)機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的方法就是尊重市

11、場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與工程有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的本錢(qián)、利潤(rùn)，到達(dá)科學(xué)的"投入產(chǎn)業(yè)比"，追求產(chǎn)品供給-需求的完善性，使工程到達(dá)預(yù)期的市場(chǎng)期望值。從目前各熱銷的房地產(chǎn)工程以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表如今：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩兀肆髁看?、道路暢通、可以留住行人和有穩(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素;二是新的商業(yè)形式和經(jīng)營(yíng)理念，蘇州當(dāng)前的商業(yè)形式開(kāi)場(chǎng)從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的"商業(yè)步行街"、"一站式購(gòu)物

12、"的大賣場(chǎng)等新的經(jīng)營(yíng)管理形式所帶來(lái)的影響是不言而喻的;同時(shí)隨著市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公寓及中高檔寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)工程的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開(kāi)場(chǎng)逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本工程要立于市場(chǎng)不敗之地的關(guān)鍵就是如何開(kāi)發(fā)出合適區(qū)域今后開(kāi)展的商業(yè)形式和引入先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念。三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對(duì)消費(fèi)及投資者的有效引導(dǎo)，還有商業(yè)工程的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商業(yè)工程的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。七、市場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)現(xiàn)本工程市場(chǎng)時(shí)機(jī)將包括對(duì)商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂(lè)等多元的需求構(gòu)成，市

13、場(chǎng)時(shí)機(jī)有以下幾部分構(gòu)成：1.常規(guī)市場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)現(xiàn)l “傳統(tǒng)都市區(qū)域自然形成的不動(dòng)產(chǎn)需求自用和投資，商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。工程位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級(jí)商業(yè)地段向頂級(jí)商務(wù)地段過(guò)渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求可以得到最大化的表達(dá)。市區(qū)內(nèi)類比高水準(zhǔn)的綜合性多功能商業(yè)工程有效供給缺乏形成的差異性顯示需求。l2.新生代市場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)現(xiàn)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)和社會(huì)環(huán)境變化帶來(lái)的需求。l城市建立和開(kāi)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價(jià)值和格局變化帶來(lái)對(duì)本區(qū)域的新需求。l新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實(shí)需求。l3. 創(chuàng)造市場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)現(xiàn)l 新投資方式創(chuàng)造的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。目前蘇州市民的投資意識(shí)很濃，就這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)

14、我們注意差異化投資，就工程本身可以從前期的招商工作開(kāi)場(chǎng)，進(jìn)展統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本工程在投資理念方面有較大的提升。l 新經(jīng)營(yíng)方式創(chuàng)造的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。目前不少商鋪經(jīng)營(yíng)的靈敏性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氣氛的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們?cè)趧?chuàng)造市場(chǎng)的新型不動(dòng)產(chǎn)品種提供了時(shí)機(jī)與空間。l 新?tīng)I(yíng)銷策略創(chuàng)造的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)銷策略主要以房屋預(yù)售登記認(rèn)購(gòu)為主，到開(kāi)盤(pán)后集中簽約。而我們?cè)谠敿?xì)運(yùn)作中可以將一些新的操盤(pán)手法融入其中。4. 延伸價(jià)值l "新都市主義"規(guī)劃觀念的延伸價(jià)值?？疾煨露际兄髁x的城市建立理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后

15、，都蘊(yùn)含著一個(gè)極其重要的思想，即人文關(guān)心。無(wú)論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對(duì)交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建立主張，都強(qiáng)調(diào)要滿足人的需求，尊重人性開(kāi)展。新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建立應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢(shì)，建筑設(shè)計(jì)適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的場(chǎng)面。對(duì)于本工程而言，應(yīng)相當(dāng)重視"新都市主義"的規(guī)劃觀念及延伸價(jià)值。l "藝術(shù)化"建筑設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值。建筑不等于藝術(shù)，因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)首先考慮的是不同工程的詳細(xì)要求，建筑必須有功能性，它牽涉到構(gòu)造、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。建筑藝術(shù)價(jià)值觀的演變分為五個(gè)階段：1實(shí)用建筑學(xué)階段，追求適用、鞏固、美觀的建筑;2藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為"凝固的音樂(lè)"3機(jī)器建筑學(xué)階段，把建筑看作"住人的機(jī)器"4空間建筑學(xué)階段，認(rèn)識(shí)到"空間是建筑的主角