某某商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案

1、海珠灣營(yíng)銷策劃目錄前言4一、廣州市商業(yè)用房情況5二、海珠區(qū)商業(yè)用房情況19三、廣州市部分前期銷售商場(chǎng)調(diào)查25四、廣州主要商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值一覽30五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析34六、建筑設(shè)計(jì)建議41七、商場(chǎng)市場(chǎng)定位46八、主題概念分析49九、經(jīng)營(yíng)模式建議50十、樓層分布建議51十一、目標(biāo)客戶群和潛在的商家建議53十二、營(yíng)銷策略建議54十三、各層售價(jià)建議66十四、操作思路67十五、廣告預(yù)算及計(jì)劃69十六、推廣計(jì)劃73后  語(yǔ)76附件1：柏聯(lián)卡權(quán)益說明書.77附件2：連環(huán)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)說明書.80附件 3 ：無憂花紅計(jì)劃說明書.81 前言所有人都知道“品牌”在市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)中的價(jià)值與

2、意義，很多資料也羅列到了一些品牌令人瞠目結(jié)舌的價(jià)值。對(duì)于我們來說，僅僅知道“品牌很值錢”是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，關(guān)鍵在于掌握“怎樣創(chuàng)建一個(gè)有價(jià)值的品牌”的理論知識(shí)和實(shí)踐技巧，并有了強(qiáng)烈的生存欲望與務(wù)實(shí)的精神去實(shí)施，一步一步地創(chuàng)建一個(gè)真正價(jià)值的品牌。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的到來，以及全球經(jīng)濟(jì)一體化，市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)主體已經(jīng)由“企業(yè)讓位于品牌”這是我們必須明白并接受的事實(shí)。牢記一點(diǎn)：知識(shí)經(jīng)濟(jì)是“品牌的時(shí)代，而不是企業(yè)”的時(shí)代。根據(jù)海珠灣一、二期規(guī)劃首一、二、三、四層為商業(yè)用途，總建面積約 18000 平方米，我司建議把商場(chǎng)部分定名為“金前廣場(chǎng)”。通過對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查分析，現(xiàn)擬定“金前廣場(chǎng)”營(yíng)銷策劃方案

3、。一、廣州市商業(yè)用房情況11商鋪的供應(yīng)及需求情況u商鋪供應(yīng)2000年商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積和登記成交面積與 1999 年相比分別有不同幅度的減少，但商鋪市場(chǎng)的形勢(shì)較為樂觀，消化率較高，成交登記量占批出量的 81% ，進(jìn)入 2001 年，由于預(yù)售條件的提高以及金融支持力度的收緊，商鋪的批準(zhǔn)預(yù)售面積和成交登記面積與 2000 年相比均有所下降，原八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積較去年同期下降 31.7% ，成交登記面積下降 17.4% ，成交登記量占批出量的比例高達(dá) 98% 。u需

4、求情況由此可見，近年來廣州市商鋪的供應(yīng)量呈逐年減少的趨勢(shì)，但需求量卻保持在比較穩(wěn)定的水平上，使消化率逐年遞增，這證明廣州市目前商鋪的銷售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)尚有較大的發(fā)展?jié)摿?。廣州市近年商鋪供求關(guān)系對(duì)比表（區(qū)）年度1998年1999年2000年2001年供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）79.652.9644.2730.23成交量（萬(wàn)平方米）38.8736.7235.8629.61消化率（%）48.8369.348197.9u商鋪的價(jià)格走勢(shì)廣州市商鋪的均價(jià)在近三年來都保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平上。1998年由于商鋪的總供應(yīng)量較大，使供求壓力增大，總體均價(jià)維持在 13079 元/平方米的水平。1

5、999年由于供應(yīng)量的明顯減少造成商鋪的需求大于供給，促使總體均價(jià)攀升至 13472 元/平方米。2000年由于中華廣場(chǎng)、名匯商城、康王商業(yè)城等大型商場(chǎng)的推出，致使供大于求的現(xiàn)象再次出現(xiàn)，以致造成總體均價(jià)下滑至 12685 元/平方米，下降幅度為 5.84% 。2001年，新增供求關(guān)系趨于平衡，價(jià)格再度攀升至 13598 元/平方米，比去年同期增長(zhǎng) 7.2% 。預(yù)計(jì)廣州商鋪供大于求的現(xiàn)狀仍將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，可以預(yù)測(cè)未來幾年商鋪的價(jià)格將徘徊。1.2.廣州市熱點(diǎn)商圈分析u河中心商圈：以持續(xù)強(qiáng)勢(shì)的“鐵三角

6、”（天河城廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)、廣州購(gòu)書中心）為核心，天河中心商圈涵蓋了廣州市的。其輻射圈則走“受眾細(xì)分”路線：石牌崗頂面向青少年電腦愛好者；廣客隆和美居中心則為專業(yè)化的家居市場(chǎng)；時(shí)代廣場(chǎng)及中泰國(guó)際廣場(chǎng)則走中高檔白領(lǐng)路線，附近的高檔寫字樓為他們提供了有力的人流支持。近期的焦點(diǎn)是中泰國(guó)際廣場(chǎng)，占據(jù)火車、地鐵、公交車和“輕軌”總站的“地利”，擁有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)等成熟寫字樓白領(lǐng)一族的“人和”，再加上強(qiáng)勁的廣告攻勢(shì)，引起了不少投資者的興趣。但由于火車東站的改建工程尚未完成，當(dāng)?shù)厝肆鞒煞葺^為復(fù)雜，因此其前景有待觀望。u北京路商圈：作為廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)重地，北京路在一再改革創(chuàng)新中不斷散發(fā)旺盛的商機(jī)。北京路

7、以街鋪唱主角，匯集港澳甚至世界名牌專賣店，再有“廣百”、“新大新”在兩頭壓陣，其消費(fèi)檔次可及中高檔，商鋪的租金也達(dá)到了“天價(jià)”。近來引人矚目的廣百新翼打破了北京路商鋪“只租不售”的慣例，最大的特點(diǎn)是與廣百連通，同層經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，創(chuàng)造一種全新的銷售方式，令散鋪的買家有了一個(gè)“大靠山”，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，故此雖然價(jià)格不菲，但認(rèn)購(gòu)者依然絡(luò)繹不絕。u上九商圈：下九路是全市最大的步行商業(yè)區(qū)，其整體消費(fèi)檔次偏向中低檔，“經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”可謂是上下九的口碑。該商圈向海珠廣場(chǎng)與西門口一帶幅射，主要項(xiàng)目有荔灣廣場(chǎng)、新中國(guó)大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城等。近期大力推售的是康王商業(yè)城，該商場(chǎng)位于中山七路陳家祠地鐵站出口，

8、負(fù)一、負(fù)二層為地下商場(chǎng)，以“環(huán)球旅游式”作為商城的主題概念，融匯五大洲世界風(fēng)情，開創(chuàng)了將旅游和購(gòu)物融為一體的、時(shí)尚的經(jīng)營(yíng)模式。u農(nóng)林下路商圈：農(nóng)林下路以臨街小型商鋪為主打，是廣州青少年追求服裝、飾物時(shí)尚潮流的另一根據(jù)地。該商圈也有王府井大廈和東山百貨大樓兩大傳統(tǒng)商廈駐守，但相對(duì)北京路兩大商廈就顯得比較弱勢(shì)。街鋪以其輕靈小巧、貨物新奇為主。位于農(nóng)林下路與東風(fēng)路交界處的新裕大廈正對(duì)王府井大廈，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，但由于沒有一個(gè)鮮明的經(jīng)營(yíng)定位，銷售一般。 u南西商圈：海珠區(qū)現(xiàn)有人口已突破123萬(wàn)，是一個(gè)商業(yè)繁榮、商圈密集的區(qū)域。江南西是該區(qū)域傳統(tǒng)的商圈，其中國(guó)際超市巨頭之一的家樂福有意入駐此地。在前進(jìn)

9、路與南田路的交界處，投資個(gè)多億、八層高的萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)即將開業(yè)，家樂福將投資數(shù)千萬(wàn)在此搶建超級(jí)市場(chǎng)。而在江南西路與寶業(yè)路的交接口，萬(wàn)平方米的江南城已經(jīng)動(dòng)工，將成為海珠區(qū)內(nèi)一個(gè)較有影響的大型商場(chǎng)。以江南西路為核心，向江南大道、寶崗大道、昌崗路輻射的大江南西商圈正在蓬勃發(fā)展之中。13廣州市商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)u廣州商業(yè)之都廣州是華南地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)之都，商賈往來頻繁，今年以來經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，2001年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總量比上年增長(zhǎng)12.7%，居民消費(fèi)水平更是躍上新臺(tái)階，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額12439億元，比上年同期增長(zhǎng)11%。與此同時(shí)，市政配套等硬件設(shè)施的逐步完善，為商家創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，在此帶動(dòng)下，2001年廣

10、州市商用物業(yè)交投活躍，并且從中可以歸納出以下一些特點(diǎn)：A、零售大鱷搶灘廣州2001年中國(guó)正式入世，將會(huì)逐步對(duì)外資開放零售和批發(fā)業(yè)務(wù)，百貨零售業(yè)開始走出低迷期，步入高速發(fā)展階段，各大中外零售業(yè)不斷進(jìn)行圈地運(yùn)動(dòng)，以搶占廣州的市場(chǎng)份額。百佳繼中旅商業(yè)城店后在天河北再開分店；家樂福租下萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)兩層面積；百盛百貨位于中泰國(guó)際廣場(chǎng)的分店經(jīng)營(yíng)面積達(dá)3萬(wàn)平方米；萬(wàn)佳將在五羊新城、新世界東逸花園和中山八路的荔景廣場(chǎng)設(shè)店；沃爾瑪意屬?gòu)V州大道南；宏城和島內(nèi)價(jià)超市亦加緊設(shè)網(wǎng)鋪點(diǎn)，這些商家所租用的經(jīng)營(yíng)面積動(dòng)輒就成千上萬(wàn)平方米，為商場(chǎng)的租售打下了扎實(shí)基礎(chǔ)，帶來了旺盛的人氣，令資金得以較快地回籠。B、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)旺鋪依然搶手

11、廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域主要集中在北京路和上下九商業(yè)步行街，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的商業(yè)地段已經(jīng)成形，所以現(xiàn)時(shí)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費(fèi)人流量帶給商家足夠的投資信心，自然導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞，如位于北京路的廣百新翼，2001年開售以來取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。C、地鐵上蓋物業(yè)受市場(chǎng)追捧地鐵的開通帶給了人們極大的出行方便，同時(shí)也為商家?guī)砀嗟纳虣C(jī)，見證了天河城火爆的商家紛紛將投資目光再度注視地鐵物業(yè)。期間一批較大規(guī)模的地鐵物業(yè)如中旅商業(yè)城、中華廣場(chǎng)、流行前線、集美居家私廣場(chǎng)等已先后開業(yè)經(jīng)營(yíng)，在租售的則有康王商業(yè)城、恒寶華庭、中泰國(guó)際廣場(chǎng)等大型商城，租售情況普遍理想。D、主題式商

12、場(chǎng)逐漸主走俏主題式商場(chǎng)開始成為商場(chǎng)租售策劃的一個(gè)關(guān)鍵因素，買家投資選擇時(shí)所考慮的因素除了地段、配套、人流等硬性因素外，對(duì)商場(chǎng)的定位亦開始關(guān)注，而主題式概念是商場(chǎng)的一個(gè)重要附加值，也成為增強(qiáng)買家購(gòu)買信心的重要因素，如以“異國(guó)風(fēng)情”包裝的康王商業(yè)城、專做女人生意的洪德女人街等。E、“名店效應(yīng)”成為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)法寶現(xiàn)時(shí)一些商家在商場(chǎng)租售前期率先考慮一些主力名店讓其先進(jìn)場(chǎng)，以達(dá)到旺場(chǎng)的效果，從而帶動(dòng)其他商鋪的租售。在這一方面天河城的成功起了很大的示范作用，繼有中華廣場(chǎng)引入吉之島、中旅商業(yè)城引入百佳超市和萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)引入家樂福。中旅百佳超市的開業(yè)更是引發(fā)大批市民瘋狂排隊(duì)采購(gòu)，一定程度上帶旺中旅商業(yè)城的商鋪?zhàn)馐郏?/p>

13、相信這一方法將會(huì)被更多的商家所沿用。二、海珠區(qū)商業(yè)用房情況2.1 海珠區(qū)概況椐第五次人口普查結(jié)果顯示，海珠區(qū)常住人口由1996年的74萬(wàn)人增加到現(xiàn)在的100萬(wàn)人（包括外來人口則達(dá)123萬(wàn)），短短五年間飚升了26萬(wàn)，而這26萬(wàn)“新河南人”中，八成以上是從珠江北岸各區(qū)跨江而來置業(yè)安居的“老廣州”。“三年一中變”為海珠區(qū)帶來巨大優(yōu)勢(shì)，十二條橋飛架南北，路網(wǎng)改造暢通，內(nèi)環(huán)路橫貫、地鐵二、三號(hào)線即將開通，再加上車輛實(shí)行年票制，都將使“河北”車輛涌入海珠區(qū)，區(qū)內(nèi)人氣更旺盛。市政規(guī)劃的建設(shè)極大促進(jìn)了海珠區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，本區(qū)開發(fā)樓盤總數(shù)量近600個(gè)，建筑面積達(dá)6.67億平方米，是全市在建樓盤最多、建

14、筑面積最大、銷售量最大的區(qū)。2.2海珠區(qū)商業(yè)分布情況目前，海珠區(qū)較為發(fā)達(dá)的商業(yè)集中在江南大道北江南大道中，江南西路，寶崗大道呈“H”型分布向周邊輻射，而鶴洞大橋、人民大橋、解放大橋、海珠橋、海印橋等路橋設(shè)施，為該區(qū)域吸引芳村、荔灣、越秀、東山等城區(qū)的消費(fèi)人流創(chuàng)造了有利的條件。在該區(qū)域較聞名的商業(yè)街有兩條，一條是江南大道北的婚紗專營(yíng)一條街，另一條是江南西商業(yè)街，這兩條商業(yè)街在廣州市都有一定的知名度。同時(shí)海珠區(qū)政府投巨資打造“河南”的三個(gè)商業(yè)區(qū)：n一是在江南大道中和江南西路轉(zhuǎn)角處，建設(shè)一個(gè)面積11.6萬(wàn)平方的江南文化商業(yè)廣場(chǎng)，投資額達(dá)6億元；n二是江南大道中和南田路交界處建設(shè)總建筑面積8萬(wàn)平方的萬(wàn)

15、國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)；n三是在位于寶崗大道與江南西交匯口，建設(shè)10萬(wàn)平方的江南城。另外有一些較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要有以下幾個(gè)大的區(qū)域：區(qū)域經(jīng)營(yíng)行業(yè)江南大道婚紗、電器、服裝、零售工業(yè)大道建材、五金廣州大道南水產(chǎn)、女士用品海印橋南家私、五金、裝飾材料洪德路布匹寶崗大道新港路2.3海珠區(qū)商業(yè)規(guī)劃發(fā)展情況未來“十五”規(guī)劃中，海珠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)將在幾方面實(shí)施：建設(shè)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，培育有特色的區(qū)域商業(yè)區(qū)。主要在江南大道中，江南西路，寶崗大道等道路的交匯口，規(guī)劃建設(shè)三個(gè)各具特色的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，提高該區(qū)商業(yè)的整體內(nèi)涵和檔次。另一個(gè)是建設(shè)廣州國(guó)際商貿(mào)園區(qū)。n發(fā)展地鐵沿線上蓋商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，保持該地段的商業(yè)特色。地鐵2號(hào)線正加快建設(shè)

16、，在海珠區(qū)約有10個(gè)出口站，其中市二宮、江南西、中大、赤崗等地段的網(wǎng)點(diǎn)，宜及早規(guī)劃。n抓好新開路網(wǎng)和新建住宅小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)。2.4海珠區(qū)商業(yè)市場(chǎng)近況2001年海珠區(qū)商鋪市場(chǎng)整體表現(xiàn)并不太理想。批出面積9.10萬(wàn)平方米，比去年大幅增長(zhǎng)105%，占八區(qū)批出總量的30.1%，特別是從第三季度開始供應(yīng)量呈爆炸式增加，而同期廣州市商鋪批出量是大幅削減的，這說明發(fā)展商對(duì)海珠區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)前景充滿信心。但市場(chǎng)反應(yīng)似乎給發(fā)展商潑了一瓢冷水，全年成交面積只有5.2萬(wàn)平方米，比去年同期大減31%，只占八區(qū)成交面積的17.5%，發(fā)展商的熱情和買家的冷淡形成鮮明對(duì)比，海珠區(qū)的商鋪市場(chǎng)形勢(shì)并不令人樂觀。海珠商鋪

17、價(jià)格則呈下降趨勢(shì)，2001年第四季度的成交均價(jià)下降至只有9389元/平方米，全年均價(jià)為10895元/平方米。從供應(yīng)量和成交量的較大差距看，海珠區(qū)未來的商鋪價(jià)格將有較大壓力。 表：2001年海珠區(qū)商鋪市場(chǎng)情況：  面積單位：萬(wàn)平方米  價(jià)格單位：元/平方米2001年1季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度2001年海珠八區(qū)批出面積1.760.094.13.159.130.23成交面積0.90.941.22.165.229.61成交價(jià)格1084115529993593891089513598三、廣州市部分前期銷售商場(chǎng)調(diào)查31廣百新翼發(fā)展商：廣州

18、市廣百新翼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：北京路與西湖路交界處商場(chǎng)規(guī)模：約45000m2，其中負(fù)一、二層銷售。工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)樓（正在裝修）開業(yè)時(shí)間：2002年5月1日推廣主題：進(jìn)駐北京路步行街！進(jìn)駐廣百！推廣措施：8萬(wàn)元首期（余款在開業(yè)前付清）ü利潤(rùn)分成計(jì)劃一次性收取分成（分三、五年），按成交價(jià)每年8%計(jì)，在樓價(jià)中一次性扣除，買家沒有相應(yīng)年限的商鋪使用權(quán)。分期收取分成（分三、五年），按成交價(jià)每年11%計(jì)，開業(yè)一年后收取第一年的分成利潤(rùn)（成交價(jià)的11%），如此類推。買家擁有商鋪使用權(quán)。售    價(jià)：負(fù)一層65000元/m2，負(fù)二層28000-4500

19、0元/m2。32中泰國(guó)際廣場(chǎng)發(fā)展商：廣州市天啟房地產(chǎn)有限公司地理位置：廣州火車東站西側(cè)商場(chǎng)規(guī)模：約100000m2，其中一至四層銷售。工程進(jìn)度：商場(chǎng)已建成，寫字樓和酒店未建。開業(yè)時(shí)間：2001年12月18日推廣主題：國(guó)際口岸物業(yè)典范推廣措施：統(tǒng)一出租計(jì)劃在樓價(jià)中一次性扣除樓價(jià)的30%（作為統(tǒng)一出租四年的租金），買家沒有四年的商鋪使用權(quán)。售    價(jià)：一層60000-92000元/m2，二層40000-50000元/m2三層30000-35000元/m2，四層23000-26500元/m233新裕大廈發(fā)展商：廣州市新裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：農(nóng)林下路8

20、1號(hào)商場(chǎng)規(guī)模：約10800m2，其中一至五層銷售。工程進(jìn)度：現(xiàn)樓開業(yè)時(shí)間：2002年春節(jié)推廣措施：返租計(jì)劃（返還四年租金。每年按樓價(jià)的13%計(jì)，每季      度領(lǐng)取一次。粗略計(jì)算，實(shí)際成交價(jià)約為樓價(jià)的48%。）保租計(jì)劃（發(fā)展商包租四年，買家購(gòu)買時(shí)的成交價(jià)為樓價(jià)的60%，但買家沒有四年對(duì)商鋪的使用權(quán)。）售     價(jià)：一層50000-57000元/m2，二層34000-37600元/m2三層29600-33000元/m2，四層20600-24200元/m2五層11600-15200元/

21、m233康王商業(yè)城發(fā)展商：廣州市地空開發(fā)公司地理位置：地鐵陳家祠站（康王路地下）商場(chǎng)規(guī)模：約48000m2，其中地下一、二層銷售。工程進(jìn)度：正在裝修開業(yè)時(shí)間：2002年8月31日推廣主題：環(huán)球旅游式地鐵商城（設(shè)美國(guó)、中國(guó)、澳洲、法國(guó)、意大     利、泰國(guó)、日本、巴西、瑞士九國(guó)五大洲世界風(fēng)情區(qū)）推廣措施：推出20%樓價(jià)優(yōu)惠（20%的樓款在樓價(jià)中一次性扣除）。售    價(jià)：20000-40000元/m2。四、廣州主要商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值一覽“一鋪可養(yǎng)三代”的商訓(xùn)，在今天充滿變數(shù)的商鋪投資中，并不一定能如期兌現(xiàn)。

22、現(xiàn)在傳統(tǒng)商鋪與現(xiàn)代商場(chǎng)共存，投資商鋪有不少風(fēng)險(xiǎn)，不小心就會(huì)掉進(jìn)投資陷阱。其實(shí)，任何商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)總有某些征象，投資者只要細(xì)心甄別，即可防范。怎么識(shí)別商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)？投資者可使用以下三大武器 武器：從長(zhǎng)線看投資前景 一位十分內(nèi)行的商鋪投資者說，投資商鋪賺不賺錢，不能只看一兩年，最起碼要看到四年之后的發(fā)展情況，天河城廣場(chǎng)起初人氣也不旺，但其地理位置、商業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展規(guī)劃決定了其發(fā)展前景。 從前期市場(chǎng)看，主要在推的商鋪物業(yè)，天河區(qū)有中泰國(guó)際廣場(chǎng)，東山區(qū)有新裕大廈、越秀區(qū)有廣百新翼，荔灣區(qū)有康王商業(yè)城、恒寶華庭、名匯商業(yè)大廈、南方名酒交易中心，海珠區(qū)有萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、百利廣場(chǎng)、南

23、北廣場(chǎng)、海珠書城、海珠城廣場(chǎng)等大型商業(yè)物業(yè)（具體分析詳見列表，下同）。 從發(fā)展前景看，當(dāng)今的開發(fā)商大多是商業(yè)奇才，在選建項(xiàng)目時(shí)，已充分考慮到未來商業(yè)格局變化及發(fā)展前景，在大型商業(yè)物業(yè)中投資商鋪，前景都較為樂觀。武器：從管理看投資回報(bào) 再有發(fā)展前景的商鋪，如果沒有良好的管理，也只是鏡中月，這種例子在其他城市已不勝枚舉。所以現(xiàn)在買鋪者把管理看得和地段同樣重要是十分明智的做法。據(jù)幾家商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商介紹，他們對(duì)大型商業(yè)的管理都十分重視，為了實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的管理，在租售鋪之前，已對(duì)大型商場(chǎng)的管理胸有成竹。投資者一定要問清管理模式，以免投資有誤。  武器：從租售看投資信心

24、0;從商業(yè)物業(yè)租售情況可以看出，開發(fā)商對(duì)物業(yè)本身商業(yè)價(jià)值的信心情況。作為開發(fā)商對(duì)售后物業(yè)能否再一如既往地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是一個(gè)值得業(yè)主關(guān)心考慮的問題。 大型商場(chǎng)不同于街道門面，只要投資者有管理天才亦可經(jīng)營(yíng)，它需要有一個(gè)好的管理模式，使場(chǎng)氣做旺，這實(shí)質(zhì)上并不是一兩個(gè)投資者的事，而是商場(chǎng)管理者要做的工作。 只售不租的商業(yè)物業(yè)，一定要問清開發(fā)商是否組建商場(chǎng)管理公司，如果已組建，表明這家公司對(duì)投資者利益十分看重，在努力為業(yè)主服務(wù)。如果沒有組建什么商業(yè)管理公司，則要防止該物業(yè)一售完，開發(fā)商會(huì)溜之大吉。屆時(shí)，整個(gè)大商場(chǎng)就可能像一盤散沙，再有經(jīng)營(yíng)才能的投資者也會(huì)賠進(jìn)去，這種商鋪一定不

25、能買。 不過，從投資的角度出發(fā)，投資者看好某個(gè)項(xiàng)目后，可以先買下來，再轉(zhuǎn)手。這一決定一定要在投資之前做出判斷。 五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析51競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析海逸花園首層商鋪發(fā)展商：廣州市南聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：美好置業(yè)發(fā)展有限公司地理位置：廣州市海珠區(qū)江南大道中110號(hào)經(jīng)營(yíng)總面積：1.5萬(wàn)平方米首層面積：3750平方米推售范圍：首期第一層商鋪管理費(fèi)：30元/m2實(shí)用率：63.8%裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚施工進(jìn)度：已封頂交鋪時(shí)間：2003年6月已經(jīng)進(jìn)駐名店：暫未定規(guī)劃情況：首四層商鋪交通情況：幾十米處有個(gè)江南大道中站，幾十條公交車線，距離地鐵站不到200米。付款方式：一次性付款9.4折，銀行

26、按揭9.5折，超輕松按揭9.6折銷售熱線：34000519       34000085最高價(jià)：5萬(wàn)元/m2最低價(jià)：8000元/ m2千色精品城發(fā)展商：廣東大東海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司代理商：怡和置業(yè)有限公司地理位置：前進(jìn)路35號(hào)蘭亭穎園首層經(jīng)營(yíng)總面積：1000平方米推售范圍：首一、二層商鋪管理費(fèi)：10/ m2實(shí)用率：一個(gè)地鋪8.2%、二層50%（其余和二層一樣）裝修標(biāo)準(zhǔn)：1、墻大燈箱招牌，大型廣告櫥窗配宣傳廣告。2、首層拋光磚地面，配燈盤天花，獨(dú)立電表。3、復(fù)合木地板，獨(dú)立電表配開關(guān)插座。施工進(jìn)度：首層已有部

27、份營(yíng)業(yè)中，其余10月1日全面開業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐名店：沒有規(guī)劃情況：12層商鋪交通情況：門前有幾十條公交車線，距離地鐵站100米招租熱線：84499445      84499994付款方式：二按一租，管理費(fèi)押金500元水電押金1500元，裝修設(shè)備費(fèi)8000元最高價(jià)：4000元/間最低價(jià)：400元/間藍(lán) 色 快 線發(fā)展商：廣州市南偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：廣州市中地行房產(chǎn)代理有限公司地理位置：廣州市江南大道中73號(hào)占地面積：11547平方米總建筑面積：82520平方米商場(chǎng)面積：12000平方米推售范圍：三層商鋪

28、管理費(fèi)：38/ m2實(shí)用率：56.%交鋪時(shí)間：2002年12月    2002年12月28日正式營(yíng)業(yè)施工進(jìn)度：已進(jìn)行內(nèi)部裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)：地面水泥沙批蕩，天花管線自然鋪排品簡(jiǎn)燈或沖孔天花，墻身乳膠漆粉飾，鋪面統(tǒng)一燈箱電由發(fā)展商制作，預(yù)留冷氣風(fēng)口及多插座電掣，獨(dú)立電表，預(yù)留電話線。已進(jìn)駐名店：麥當(dāng)勞、屈臣氏規(guī)劃情況：負(fù)一層僅一、二層商鋪交通情況：地鐵出口，距離公交車站幾十米銷售噱頭：“地鐵一響，黃金萬(wàn)兩”銷售熱線：84252205     84254630付款方式：租三按一租，一個(gè)月中介費(fèi)，預(yù)交三個(gè)月

29、管理費(fèi)，燈箱費(fèi)2000元/個(gè)萬(wàn) 國(guó) 廣 場(chǎng)發(fā)展商：廣州市藍(lán)田基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商：自銷地理位置：廣州市江南大道中133號(hào)（前進(jìn)路40號(hào)）推售范圍：五樓商鋪管理費(fèi)：38/ m2實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚施工進(jìn)度：首13層已進(jìn)入營(yíng)業(yè)，5樓進(jìn)入裝修，10月1日全面營(yíng)業(yè)交通情況：距離地鐵不到200米，幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來規(guī)劃情況：六層大型商鋪已進(jìn)駐名店：負(fù)一層：電器數(shù)碼世界   負(fù)二層：PANKING一層：C.Y專賣店、豪柏鉆石、名店城二至三層：家樂福、麥當(dāng)勞四層：萬(wàn)國(guó)皇朝家居中心五層：史努比樂園餐廳六

30、層：美食城銷售熱線：84262833            84262822租    價(jià)：120/ m2售    價(jià)：17600/ m2南北廣場(chǎng)發(fā)展商：廣州市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：經(jīng)緯物業(yè)地理位置：寶崗大道中（海珠區(qū)政府對(duì)面）推售范圍：寶崗大道180米臨街現(xiàn)鋪管理費(fèi)：12元/ m2 .月實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚施工進(jìn)度：/交通情況：幾

31、十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來規(guī)劃情況：約20000m2，其中一、二、三層銷售已進(jìn)駐名店：/銷售熱線：/租    價(jià)：/售    價(jià)：一層12100-26000元/m2，二層7940-15900元/m2洪德女人街發(fā)展商：廣州洪德置業(yè)有限公司代理商：民生物業(yè)通地理位置：洪德路165號(hào)推售范圍：3層約1.9萬(wàn)平方米管理費(fèi)：8元/ m2 .月實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚施工進(jìn)度：一期：2002年5月1日，二期：2002年底交通情況：幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來規(guī)劃情況：3層約1.9萬(wàn)平

32、方米已進(jìn)駐名店：/銷售熱線：/租    價(jià)：88元/m2售    價(jià)：二層21017元/m2萬(wàn)樂居發(fā)展商：廣州市前進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：廣州市進(jìn)一物業(yè)代理有限公司地理位置：廣州市前進(jìn)路推售范圍：3層104個(gè)鋪位管理費(fèi)：5.6元/m2實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚施工進(jìn)度：2003年5月交交通情況：幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來規(guī)劃情況：/已進(jìn)駐名店：/銷售熱線：84232980  84233080租    價(jià)：50元/m2售 &

33、#160;  價(jià)：均價(jià)41560元/m2六、建筑設(shè)計(jì)建議6.1裙樓外觀特色處理結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色。在外立面的處理上，尤其注重把握年青人新潮、獵奇之心理趨向。營(yíng)造與別不同，獨(dú)具個(gè)性的設(shè)計(jì)。令到其成為前進(jìn)路獨(dú)樹一幟的建筑。并可成為項(xiàng)目新增的附加值賣點(diǎn)，輿論新聞炒作的題材，年青人談?wù)摰脑掝}。歐陸后現(xiàn)代古典風(fēng)格     立面主要材質(zhì)以大幅落地鋼化玻璃，不銹鋼構(gòu)架及鋁質(zhì)扣板為主。色彩運(yùn)用比較偏冷，強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感。線條表現(xiàn)以直線為主。體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴、通透的感覺。 時(shí)尚風(fēng)格   &#

34、160; 色彩搭配顯得較為鮮艷及明快，裝飾構(gòu)件富于立體與層次上的變化。用材方面比較廣泛，講究玻璃，磚材、鋁扣板、噴涂工藝等靈活搭配。另類風(fēng)格          在立面的設(shè)計(jì)上摻入時(shí)下年輕人較為熱衷的，如NBA，X-GAME極限運(yùn)動(dòng)、漫話題材、科幻等元素。營(yíng)造比較有特色的風(fēng)格。6.2其它設(shè)備建議   在裙樓三層南側(cè)的圓弧位外墻處裝設(shè)一個(gè)大型彩色液晶顯示屏，尺寸約為長(zhǎng)10米*高3米，日常可播放流行歌曲MTV，街舞歌曲，NBA直播等節(jié)目。作為營(yíng)造商場(chǎng)氛圍以及吸引

35、客流的補(bǔ)充手段。6.3室內(nèi)裝修建議建議將較為流行及前衛(wèi)Disco的裝修風(fēng)格及元素引入商場(chǎng)的室內(nèi)設(shè)計(jì)，這種做法在廣州暫時(shí)是唯一及超前的。u地面及室內(nèi)墻身布置通道的地面建議打破一般慣常做法。用材方面可采用透光石材，鋼化玻璃等，底部及墻身裝設(shè)彩色泛光燈，營(yíng)造獨(dú)特的效果。u燈光及聲像設(shè)備商場(chǎng)內(nèi)部可裝置中央音控及燈控系統(tǒng)。燈光的色彩及亮度可以實(shí)行調(diào)節(jié)。在天花板頂上吊掛液晶電視，日常播放流行歌曲MTV。營(yíng)造熱烈的氛圍感覺，有助提高場(chǎng)內(nèi)客人消費(fèi)情緒。6.4銷售條件u完成商場(chǎng)外立面的銷售包裝工程；u完成設(shè)于商場(chǎng)首層的售樓部裝修工程（包含售樓部的內(nèi)部布置，如：項(xiàng)目模型等物料的制作）；u完成設(shè)于商場(chǎng)首層“樣板鋪”

36、的裝修工程，以供配合項(xiàng)目銷售時(shí)使用；u完成大公司的進(jìn)場(chǎng)合同。七、商場(chǎng)市場(chǎng)定位在進(jìn)入二十一世紀(jì)的頭兩年，隨著我國(guó)加入WTO，機(jī)遇與危機(jī)共存的今天，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生明顯的跡象企業(yè)難做，日子難過，本土企業(yè)是越來越多的感嘆。使命實(shí)際總歸還原到行動(dòng)的層面，就是我們提倡“剖析成敗”，促使我們行動(dòng)的是我們的“職業(yè)良心”，如果粉飾經(jīng)營(yíng)風(fēng)云背后的陷阱，告訴每一位老板：你是做得最優(yōu)秀的一個(gè)，這無疑是為老板穿上“皇帝的新衣”，遮住的其實(shí)是致命的丑陋。想營(yíng)銷成功，我們需要的是“打開”的態(tài)度。從本項(xiàng)目的地理位置分析，做商城并不理想，而且規(guī)模不算大，因?yàn)榍坝腥f(wàn)國(guó)、后有東銀，中間正好是斷層段，暫時(shí)無法形成走廊之態(tài)。所以，根據(jù)我

37、們多年的推廣經(jīng)驗(yàn)，除了走“市場(chǎng)差異化道路”外，更關(guān)鍵的是用“逆向思維”來做市場(chǎng)定位。我們經(jīng)過論證后認(rèn)為唯一的出路是：做具有歐陸主題特色的浪漫休閑中檔商城，以此定位來帶動(dòng)廣州商業(yè)的新景象，并先喝頭啖湯。因此我們建議市場(chǎng)定位為：互動(dòng)娛樂區(qū)釋義        近年在廣州年輕人中組建樂隊(duì)（俗話說“夾Band”）頗為流行。但奈何能提供給他們發(fā)揮的場(chǎng)所不多。而本商場(chǎng)正是要為他們提供給他們一展所長(zhǎng)場(chǎng)地，同時(shí)也可利用其制造的明星效應(yīng)吸引相關(guān)的消費(fèi)人流。為此建議在二、三樓的圓弧位專門預(yù)留一個(gè)位置，搭建一小型舞臺(tái)，周圍設(shè)置若干吧臺(tái)及吧

38、凳。每逢周六、日可在此進(jìn)行各種各樣不同種類的表演，例如搖搖大賽等。八、主題概念分析我們決意把                的世界一流享樂主義帶進(jìn)廣州，落戶“金前廣場(chǎng)”就是致勝的法寶。因此，我們建議在商場(chǎng)的布局規(guī)劃中應(yīng)該充分考慮利用空間，除了裝飾風(fēng)格上帶歐式古典味道外，更應(yīng)該安排每層的休閑設(shè)置，讓消費(fèi)者在主題商場(chǎng)吸引前來后在購(gòu)物環(huán)境中感受到一種自由自在的浪漫氛圍中，令大眾留連往返，客源不斷。法國(guó)浪漫風(fēng)情商業(yè)街的主題概念推出后，相信會(huì)令市

39、場(chǎng)產(chǎn)生品牌威力，帶來旋風(fēng)式的傳播效果，讓眾多受眾認(rèn)知廣州終于誕生了一個(gè)真正歐式浪漫休閑主題的商場(chǎng)。商業(yè)街的含義除了建立一個(gè)歐式品味平臺(tái)外，還提示大眾反美的情結(jié)。九、經(jīng)營(yíng)模式建議91經(jīng)營(yíng)模式911低價(jià)賣給財(cái)團(tuán)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)好處：可以馬上回本，保證后續(xù)發(fā)展，但估計(jì)售價(jià)不會(huì)太高；本方案為中策。912引進(jìn)大百貨公司作影響來散賣好處：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)少，可以把剩余部分（約70%面積）順利售出，但要對(duì)該大公司作出短期利益讓步；本方案為上策。913以主題概念來吸引租戶租賃經(jīng)營(yíng)好處：容易招商，但需要著力推廣并投入較大的費(fèi)用，資金沉淀較大；本方案為下策。十、樓層分布建議樓層面積（M2）主題定位主要商品大類說明4F4500快樂

40、yes堡小型電影院書城主題游樂園吉之島百貨4層除了劃分給百貨超市外,剩余部分以快樂yes概念較有特色來吸引消費(fèi)，配置一些年輕人鐘情的項(xiàng)目，以利吸引投資客購(gòu)置。3F4500古典美食天地美食街吉之島百貨主題餐廳由于商城規(guī)模不大，客人往往會(huì)不愿意上樓，所以要通過某大品牌百貨超市駐進(jìn)，吸引人潮上流，但又要考慮面積問題，太少百貨超市不夠規(guī)模，占太大面積又影響銷售資金回籠，因此在3層劃了小部分做百貨超市，在4層劃了大部分面積經(jīng)營(yíng)，3層可劃分大部分面積做美食小檔（或酒樓），以利銷售資金回籠增大。2F4500浪漫名店城肯德基名牌街為了令項(xiàng)目休閑功能突出，必須考慮到聚人的措施。建議二樓租一小部分給肯德基，目的吸

41、引人流。大部分做名店城分析經(jīng)營(yíng)中檔服裝、化妝品、旅行用品等牌子貨，以利與首層相連。1F4500歐式休閑風(fēng)情街銀行法國(guó)名店街本項(xiàng)目首層商鋪沿線較長(zhǎng)，臨街鋪將會(huì)賣出好價(jià)，但考慮到檔次配置問題，建議賣小部分銀行，大部分做法國(guó)名店城分拆經(jīng)營(yíng)中檔服裝、化妝品、旅游用品等牌子貨，以利創(chuàng)出知名度。B1/B2/          十一、目標(biāo)客戶群和潛在的商家建議“金前廣場(chǎng)”目標(biāo)客戶群定位為，還沒有在廣州落地的歐洲的牌子；在廣州準(zhǔn)備擴(kuò)張的其他牌子；珠三角的投資客；海珠區(qū)的生意人，柏聯(lián)集團(tuán)的客戶群。111建議進(jìn)駐歐

42、洲品牌營(yíng)造“法式浪漫風(fēng)情”如：ALFRED DUNHILL、B and F、JESSICA、CHARLES、JOURDAN、GIOVANNI、VALENTION、JAKET、MOISELLE、MISSK、EPISODE、GIADA、等一些國(guó)際知名品牌營(yíng)造高檔再加入中檔品牌如：GIANDANO、FREE BRID、CY、BOSSINS、PATTY、QQ、JESSCO、SWATCH、LAPARCO、SAKET、康尼雅、李寧、無印良品、蕉葉風(fēng)味街、澳門街、等等。     十二、營(yíng)銷策略建議在眾多的物業(yè)推廣中后人

43、正不斷地更新前人的手法與理念，誰(shuí)都想有新的突破，言而在整個(gè)營(yíng)銷過程中，我們認(rèn)為首先是策略為重,如果沒有好的戰(zhàn)略總譜，在營(yíng)銷中就不能有如意的戰(zhàn)術(shù)。創(chuàng)新將會(huì)是我們的首要任務(wù)，如果能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析研究后，準(zhǔn)確地為項(xiàng)目定位，我們相信機(jī)會(huì)是很大的。但關(guān)鍵是如何在主題概念下成功運(yùn)作。本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略除使用新的營(yíng)銷手法體驗(yàn)式娛樂營(yíng)銷外，更關(guān)鍵的重心是：通過“發(fā)展權(quán)益卡”來發(fā)展一批會(huì)員，為推盤造就強(qiáng)勢(shì)人氣，并重點(diǎn)推出連環(huán)優(yōu)惠策略，吸引一大批投資者入市，為開盤創(chuàng)造佳績(jī)。因此，本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略化腐朽為神奇；121建議一：成立專業(yè)服務(wù)中巴車隊(duì)1211金前廣場(chǎng)海珠客運(yùn)站1212金前廣場(chǎng)地鐵市二宮站1213金前廣場(chǎng)大

44、沙頭1214金前廣場(chǎng)中山大學(xué)1215金前廣場(chǎng)文化公園好處：保證人流量，增加投資者信心，容易招商。122建議二：與歐洲某國(guó)行業(yè)協(xié)會(huì)合作目的是推廣法國(guó)風(fēng)情商業(yè)城與歐洲文化傳播。好處：營(yíng)造獨(dú)一無二的效果。 123建議三：與文化局或電影公司合作舉辦一系列活動(dòng)目的是制造新聞話題與提高形象品味。好處：開創(chuàng)與眾不同的推廣手法，產(chǎn)生新鮮感。124建議四：利用明星效應(yīng)建立強(qiáng)勢(shì)品牌目的是要達(dá)到設(shè)定的市場(chǎng)影響效果。好處：速度快。125建議五：利用國(guó)際知名品牌效應(yīng)目的是要讓散戶有投資信心好處：安全。126建議六：二、三、四層運(yùn)用返阻回報(bào)方法目的是要賣得快。好處：吸納大量投資客。127建議七：周邊地區(qū)招商（珠三角）目的

45、是要擴(kuò)大影響力。好處：費(fèi)用相對(duì)較少。 128建議八：巧借海珠區(qū)政府名義目的是要產(chǎn)生“前進(jìn)商業(yè)走廊”效應(yīng)。好處：市場(chǎng)認(rèn)同度高。12 9建議九：首層商場(chǎng)拆分為10-20M2一間，單元售價(jià)總額控制在40-50萬(wàn)元之間。二、三、四商場(chǎng)（除大品牌外）拆分為5-10 M2一間，單元售價(jià)總額控制在20萬(wàn)元左右之間。1210建議十：娛樂營(yíng)銷通過在商場(chǎng)大堂內(nèi)建造一個(gè)長(zhǎng)用的小型舞臺(tái)，長(zhǎng)期舉行娛樂、音樂等文化節(jié)目表演。目的是提高品味與文化氛圍好處：使人流不斷。十三、各層售價(jià)建議“金前廣場(chǎng)”售價(jià)建議：均價(jià)：24000元/M2具體樓層售價(jià)如下：樓層面積（M2）主題定位各層售價(jià)（M2）說明4F4500

46、快樂yes堡均價(jià)：12000三層與四層的差價(jià)為8000元/M23F4500古典美食天地均價(jià)：20000三層與四層的差價(jià)為8000元/M22F4500浪漫名店城均價(jià)：29000二層與三層的差價(jià)為9000元/M21F4500歐式休閑風(fēng)情街均價(jià)：45000首層與二層的差價(jià)為16000元/M2B1/B2/十四、操作思路綜觀上述廣州市商業(yè)分布的情況分析，市場(chǎng)對(duì)投資商鋪的熱潮正從1999年以來的高潮后減弱。另外，海珠區(qū)的商業(yè)環(huán)境并沒有得到很好的改善，但我們相信隨著廣州地鐵二線的開通，將會(huì)得到改善，只可惜這種方位上的改善在市內(nèi)的其他地區(qū)同樣受惠，因此當(dāng)今市內(nèi)某些區(qū)位的相對(duì)集中優(yōu)勢(shì)也會(huì)受到影響。隨著電子商務(wù)的

47、盛行與行業(yè)擴(kuò)大，我們可以預(yù)見本土消費(fèi)的跨區(qū)域行為將會(huì)大大減少，所以可以斷言：昔日獨(dú)大的商業(yè)氛圍環(huán)境將一去不復(fù)返。就海珠區(qū)而言，由于它的區(qū)位特征明顯，從一個(gè)工業(yè)大區(qū)轉(zhuǎn)型為居住大區(qū)，在市政管理能力方面還有所欠缺，整體形象不理想。例如在文化建設(shè)方面、市政建設(shè)方面、商業(yè)建設(shè)方面都相對(duì)落后于其他區(qū)。但海珠區(qū)的居住人口不斷上升，使城市格局正從失衡走向均衡，這是一個(gè)千載難逢的商機(jī)，這個(gè)階段誰(shuí)能占有先機(jī)水就能掘到第一桶金。從目前海珠區(qū)的商業(yè)分布與檔次分析，大部分是以低檔次的批發(fā)式的模式為主，之前的江南西路外，并沒有較有影響商業(yè)龍頭出現(xiàn)。正因如此，萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)就能先拔頭籌、一揮而就，從此也改寫了海珠區(qū)的商業(yè)分布格局

48、，并迅速帶動(dòng)形成了新的前進(jìn)路商業(yè)走廊。根據(jù)以上分析，我們建議借萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)的余風(fēng)，塑造一個(gè)中高檔次的歐式浪漫購(gòu)物商業(yè)城，走的就是市場(chǎng)唯一的差異化經(jīng)營(yíng)路線，只有這樣才能目標(biāo)集中，定位清晰，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。在推廣前先利用明星塑造一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌，并挾某大品牌公司駐進(jìn)的強(qiáng)勢(shì)，另在推廣的時(shí)候采用品牌統(tǒng)治聯(lián)合的手段，一舉把可售面積約70%（除租給百貨公司及肯德基）的主題商鋪賣掉。附表1柏聯(lián)卡權(quán)益說明書附表2連環(huán)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)說明書附表3無憂花紅計(jì)劃說明書十五、廣告預(yù)算及計(jì)劃151廣告預(yù)算“金前廣場(chǎng)”按可售面積的70%總量計(jì)，預(yù)計(jì)售出金額為3億元左右據(jù)此，我司設(shè)定推廣費(fèi)用為2%，即廣告費(fèi)用約占600萬(wàn)元。152計(jì)劃由于本

49、項(xiàng)目商場(chǎng)部分推廣在前，而且金額不非，我們認(rèn)為必須要先塑造一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌才有機(jī)會(huì)獲勝，所以建議邀請(qǐng)香港當(dāng)紅明星作為代言人，為后續(xù)的銷售強(qiáng)勢(shì)到來作好鋪墊，以利一矢中的帶動(dòng)銷售。根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度，我們建議“金前廣場(chǎng)”安排在2003年元旦開售，具體廣告安排如下：n鋪墊期廣告額占10%即60萬(wàn)元 執(zhí)行時(shí)間：2002年11月1日11月30日n內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期廣告額占10%即60萬(wàn)元 執(zhí)行時(shí)間：2002年12月1日12月30日n公開銷售期廣告額占30% 即180萬(wàn)元 執(zhí)行時(shí)間：2003年1月1日1月30日n強(qiáng)銷提升期廣告額占30% 即180萬(wàn)元 執(zhí)行時(shí)間：

50、2003年2月1日3月30日n促銷清貨期廣告額占20% 即120萬(wàn)元 執(zhí)行時(shí)間：2003年4月1日6月30日十六、推廣計(jì)劃編號(hào)主題工作完成時(shí)間責(zé)任人備注1確定商場(chǎng)籌備工作計(jì)劃10月15日2研討商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方案、MD方案10月20日3審定商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方案、MD方案4市場(chǎng)調(diào)研確定可合作的供應(yīng)商目錄10月20日5組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及各部門職責(zé)的劃分10月20日6確定內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司10月20日7人員招聘計(jì)劃的制定10月25日8招商人員到位11月1日9各項(xiàng)人事管理制度、員工手冊(cè)、工資方案的制定11月1日10財(cái)務(wù)預(yù)算的確定11月5日11籌備領(lǐng)導(dǎo)小組人員的確定12招商手冊(cè)的設(shè)計(jì)一制作11月10日13招商

51、信息發(fā)布會(huì)的組織和籌備11月15日14協(xié)助設(shè)計(jì)公司完成商場(chǎng)總體裝修方案11月15日15召開招商說明會(huì)12月1日16各樓層收銀臺(tái)信息點(diǎn)的確定11月20日17網(wǎng)絡(luò)線布局設(shè)計(jì)方案18確定商場(chǎng)的平面布局（庫(kù)房、辦公室、通道、食堂、更衣室、衛(wèi)生間等）19各方面財(cái)務(wù)制度的制定11月25日20意向書、招商合同設(shè)計(jì)及審批11月30日21意向書、招商合同的印制12月5日22與客戶簽定合作意向書12月10日23與客戶簽定招商合同12月20日24管理人員到位12月20日25商場(chǎng)各種購(gòu)物袋的設(shè)計(jì)和制作26商場(chǎng)開盤慶典儀式的策劃及定案12月20日27一線人員的崗前培訓(xùn)工作28更衣柜的到位及更衣室的使用29員工食堂的啟用

52、12月20日30寄售商員工的崗前培訓(xùn)12月25日31商場(chǎng)開盤慶典儀式各項(xiàng)工作的籌備就緒32商場(chǎng)開盤促銷推廣活動(dòng)的策劃方案33客戶裝修方案的確定與審批34客戶入店裝修35組織商品上架、盤點(diǎn)36商場(chǎng)保安人員的專業(yè)培訓(xùn)12月1日37商場(chǎng)辦公設(shè)備和用品的采購(gòu)人員進(jìn)駐前38進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研長(zhǎng)期39與目標(biāo)客戶進(jìn)行洽談 推廣步驟：根據(jù)以上策略及定位，本項(xiàng)目推廣工作易早不易遲，因?yàn)榕c眾多品牌洽談會(huì)占用較長(zhǎng)時(shí)間，所以建議代理公司應(yīng)在10月中進(jìn)行計(jì)劃內(nèi)工作，力求在2003年元旦順利開盤提供保證。n第一步：確定商場(chǎng)風(fēng)格（執(zhí)行時(shí)間：2002年10月15日30日）n第二步：確定市場(chǎng)定位（執(zhí)行時(shí)間：2002年10月15日30

53、日）n第三步：確定推廣策略（執(zhí)行時(shí)間：2002年11月1日15日）n第四步：聯(lián)絡(luò)各商號(hào)及俱樂部（執(zhí)行時(shí)間：2002年11月10日30日）n第五步：鋪墊期推出權(quán)益卡（執(zhí)行時(shí)間：2002年11月15日12月10日）n第六步：廣告創(chuàng)作（執(zhí)行時(shí)間：2002年10月15日10月30日）n第七步：銷售中心裝修（執(zhí)行時(shí)間：2002年10月20日12月20日）n第八步：制作銷售資料（執(zhí)行時(shí)間；2003年11月15日12月30日）n第九步：安排媒體計(jì)劃（執(zhí)行時(shí)間；2002年12月1日12月30日）n第十步：內(nèi)部推廣期推出連環(huán)優(yōu)惠策略（執(zhí)行時(shí)間；2002年12月15日12月30日）n第十一步：開盤（執(zhí)行時(shí)間200

54、3年1月1日）后  語(yǔ)英格蘭有句諺語(yǔ)說：“對(duì)于一艘沒有航向的船來說，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)”。因?yàn)椴邉澯胁煌A段的分工，比如營(yíng)銷策劃、廣告策劃、活動(dòng)策劃等等。在諸多的策劃中，我們認(rèn)為戰(zhàn)略策劃是第一位的，它是項(xiàng)目成功的源頭，是決勝先機(jī)之所在。也就是說，就是為項(xiàng)目運(yùn)作制定出科學(xué)的航海圖，戰(zhàn)略有了總譜，任憑風(fēng)吹浪打都不會(huì)迷失方向。附表1  柏聯(lián)卡權(quán)益說明書一、柏聯(lián)卡由香港柏聯(lián)集團(tuán)有限公司限量發(fā)行，所有客戶均可自愿申請(qǐng)，每人限申請(qǐng)一張。二、申請(qǐng)方式：1、出示本人身份證；2、填寫柏聯(lián)卡申請(qǐng)書。三、申請(qǐng)本卡后，客戶可享受有如下權(quán)益：1、在“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目發(fā)行選鋪籌碼當(dāng)

55、日，憑柏聯(lián)卡可領(lǐng)取精美禮品一份。2、免費(fèi)參加“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼當(dāng)日的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。3、免費(fèi)參加“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目開盤慶典的文藝娛樂活動(dòng)。4、優(yōu)先認(rèn)購(gòu)“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼，并由此獲得優(yōu)先與“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪活動(dòng)之權(quán)利（選鋪順序以籌碼號(hào)為準(zhǔn)）5、客戶認(rèn)購(gòu)“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼后，若在選鋪日成功選鋪，可獲得所選定付款方式優(yōu)惠折扣之外另3%的優(yōu)惠。此外，還享有：A)××專賣店提供的購(gòu)車及售后服務(wù)優(yōu)惠； 柏聯(lián)其他特約商號(hào)優(yōu)惠折扣，包括：××俱樂部、××保齡球館、××美容美發(fā)、××專賣店、××高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、××電影院、××酒樓等50余家商號(hào)優(yōu)惠。6、前100名購(gòu)鋪客戶可參與“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目開盤日的置業(yè)大抽獎(jiǎng)，最高獎(jiǎng)項(xiàng)為所購(gòu)商鋪號(hào)鋪款總額的5%折扣。四、“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼認(rèn)購(gòu)時(shí)間及選鋪時(shí)間，柏聯(lián)集團(tuán)將以信函和電話通知持卡人，并在廣州日?qǐng)?bào)上進(jìn)行公告，在項(xiàng)目選鋪籌碼認(rèn)購(gòu)之前，柏聯(lián)集團(tuán)會(huì)將項(xiàng)