江西某家生態(tài)農(nóng)園建設(shè)規(guī)劃書

1、窗體頂端江西鳳凰山莊（生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑養(yǎng)生旅游度假山莊）項目可行性研究報告1、 項目名稱江西鳳凰山莊二、項目地址江西*縣向塘鎮(zhèn)梁家渡行政村梁西自然村域內(nèi)。項目地內(nèi)有山地一處，古稱鳳凰山。三、項目內(nèi)容根據(jù)項目區(qū)自然地形地貌、資源的分布狀況，結(jié)合旅游市場需求實際，本著因地制宜、文化為魂、錯位發(fā)展的原則，將本項目建設(shè)成為以農(nóng)耕文化體驗為主要內(nèi)容，集田園旅游觀光、農(nóng)耕體驗、農(nóng)家餐飲、鄉(xiāng)野休閑、郊野養(yǎng)生于一體的多功能復(fù)合型生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑養(yǎng)生旅游度假山莊，使園區(qū)成為*市民乃至域外游客投身自然懷抱、體驗農(nóng)耕文化、找回童年記憶、獲得身心健康的全國知名休閑農(nóng)業(yè)旅游景區(qū)，成為*市和江西省的“悠游”經(jīng)典景區(qū)。從功能上，一

2、是打造成本地及周邊城鎮(zhèn)居民的第三生活空間，成為人們觀光旅游、感受農(nóng)耕文化、豐富農(nóng)業(yè)知識、體驗農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動與農(nóng)民生活、享用農(nóng)業(yè)成果、利用田園休閑度假的場所和農(nóng)業(yè)深層次開發(fā)的樣板。二是充分利用鳳凰溝風(fēng)景區(qū)的社會認(rèn)知，發(fā)揮其邊際效應(yīng)，與鳳凰溝風(fēng)景區(qū)形成明顯反差、集聚成片的景群，更好地滿足游客的需要。從文化上，打造成傳播寶玉石文化、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的體驗中心，弘揚中國農(nóng)業(yè)文明。從品牌上，通過循序開發(fā)，日臻完善，打造成*鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)旅游新名片；江西省著名、全國知名的休閑農(nóng)業(yè)旅游目的地；江西省AAAA級鄉(xiāng)村旅游點；國家AAAA級旅游景區(qū)。四、項目背景近年來，隨著人們生活水平的不斷提高和城市生活節(jié)奏的加快

3、以及競爭的日益激烈，人們渴望在原始古樸的鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境中放松自己，越來越多的人有著強(qiáng)烈的回歸大自然的愿望。另外我國城市居民與農(nóng)村的千絲萬縷的血緣聯(lián)系，加之過去“上山下鄉(xiāng)”的歷史經(jīng)歷，尋根的潛意識驅(qū)使他們尋找一個恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)與方式重新體驗過去生活，休閑農(nóng)業(yè)旅游恰恰以其返璞歸真的體驗吸引了大量的消費群體，成為一種新的休閑旅游度假時尚，發(fā)展勢頭迅猛，并受到政府和社會各個部門的鼎力支持。本項目正是在此背景下提出的，區(qū)內(nèi)地形平坦開闊，有山有水，交通便利，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資源豐富。優(yōu)越的基礎(chǔ)條件和市場需求、休閑農(nóng)業(yè)的蓬勃發(fā)展之勢為本項目的建設(shè)帶來無際的發(fā)展機(jī)遇和廣闊的發(fā)展空間。五、項目環(huán)境情況項目位于江西省*縣向塘鎮(zhèn)

4、梁家渡行政村梁西自然村域內(nèi)。東鄰撫河，北部緊靠316、320國道和浙*鐵路，距向塘火車站6公里，距*火車站28公里。離*市游客集散中心不到20公里，交通極為便利；南部與江西省蠶桑茶葉研究所（江西省鳳凰溝風(fēng)景區(qū)）接壤，周邊旅游資源豐富；西部與G60滬昆高速相望，有黃馬高速公路出口，從園區(qū)上高速公路只有3公里。項目處在*縣重點打造的“兩江生態(tài)農(nóng)業(yè)走廊”上，電力及公路通訊等基礎(chǔ)設(shè)施均已具備，可和*市及省內(nèi)的旅游資源形成優(yōu)勢互補(bǔ)，共同發(fā)展的格局。向塘鎮(zhèn)是江西省最大的建制鎮(zhèn)，擁有優(yōu)越的地理條件，被譽(yù)為*市的“南大門”，既可以直接承接區(qū)域中心城市和縣城的輻射帶動，又有利于快速全面融入*昌城市發(fā)展體系。向塘

5、素以中國*最大的交通樞紐重鎮(zhèn)而聞名全國，316、320、105國道和G60滬昆高速公路穿境而過，滬昆鐵路、在建的杭南長高鐵溝通東西，京九鐵路飛架南北，在建的向莆鐵路連接*經(jīng)濟(jì)區(qū)。它地扼浙、*、粵交通要沖，從向塘到長江三角洲、珠江三角洲、*地區(qū)只要6-8小時，江南最大的貨運編組站向西貨運編組站也坐落在境內(nèi)，獨特的區(qū)位，強(qiáng)勢的交通，使向塘成為全國“承東啟西、南北貫通”戰(zhàn)略要地和連通港、澳的重要節(jié)點。六、項目規(guī)模項目規(guī)劃用地總面積約3260畝。由316國道通往G60滬昆高速的連接公路（藍(lán)園公路）橫穿東西，使項目規(guī)劃區(qū)分為南北片區(qū)，其中南部片區(qū)約3000畝，北部片區(qū)約260畝。項目區(qū)水庫、山地較多，水

6、庫900余畝，山地1450余畝，低洼田750余畝，耕地140余畝，水塘20余畝，土地大多屬荒地或未利用地，用于開發(fā)建設(shè)的潛力較大。項目區(qū)南高北低，南部片區(qū)以山地、水庫、低洼田為主，北部片區(qū)以耕地、水塘為主，區(qū)內(nèi)土地肥沃，水質(zhì)優(yōu)良，草茂林豐，自然景觀較好，是人們放松心情、陶冶性情、愉悅身心的好地方。七、項目開發(fā)計劃本項目由江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)。開發(fā)原則：項目開發(fā)按“整體規(guī)劃、分期建設(shè)；總體包裝、專業(yè)運營”的原則進(jìn)行。開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃上，主要分為“生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、休閑養(yǎng)生區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)”。旅游風(fēng)景區(qū)設(shè)在項目區(qū)內(nèi)的唯一山地上：鳳凰山。風(fēng)景區(qū)內(nèi)主要有鳳凰山、藏寶洞、日月潭、紅谷

7、灣、寶石灘等主要景點。山莊的主要設(shè)施賓館安排在進(jìn)場的顯著位置，其他休閑、娛樂設(shè)施圍繞賓館建設(shè)，農(nóng)業(yè)種植業(yè)項目安排在現(xiàn)有耕地上，養(yǎng)殖業(yè)項目安排在項目區(qū)邊緣處，林地深處，與旅游區(qū)遠(yuǎn)離，以避免相互影響。各區(qū)域相對獨立或天然隔離，水、電、路按旅游和生產(chǎn)需要進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)置。加強(qiáng)休閑度假區(qū)消防及救生等設(shè)施建設(shè)。八、項目策劃體驗生活與勞動已成為旅游的熱點和時尚，許多游客到旅游地不僅是為了欣賞獨特的景觀，而且還希望自己能夠親自參加勞動，體驗生活的樂趣。策劃中將強(qiáng)調(diào)旅游體驗性、參與性、娛樂性和知識性的緊密結(jié)合，項目設(shè)計盡可能地把休閑、旅游及生產(chǎn)過程變成可參與性的操作，給游客提供盡量多的直接體驗的活動和機(jī)會，比如參

8、加探寶、耕作、播種、采收、加工、烹調(diào)等，讓游客在深度參與體驗享受農(nóng)村生活的樂趣，留下美好的記憶。文化是旅游的靈魂，本項目堅決杜絕粗制濫造，而要充分挖掘農(nóng)耕文化的內(nèi)涵，通過文化景觀的設(shè)計、文化設(shè)施的配置、文化活動的表演等方面加以演繹，展現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的魅力，滿足游客獵奇心理，使其從中獲得知識和美的享受，提升景區(qū)的文化品位，以實現(xiàn)景觀資源的高水*用。特色是旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力就愈大?！俺赞r(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、干農(nóng)家活”的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村旅游模式消費者已經(jīng)司空見慣，因而本項目要力求做到區(qū)域不同構(gòu)、產(chǎn)品不同質(zhì)，突出濃厚的農(nóng)耕文化特色，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢。適度、合理、科學(xué)地開發(fā)農(nóng)業(yè)觀光資源，合理

9、地劃分功能區(qū)和強(qiáng)調(diào)景觀元素、色彩、材質(zhì)與建筑主休協(xié)調(diào)，有序地確定景觀空間及游覽線路，科學(xué)的劃定旅游容量，兼顧當(dāng)前與長遠(yuǎn)利益，協(xié)調(diào)人與自然多方面的關(guān)系，保護(hù)區(qū)域的生命力和多樣性，走可持續(xù)發(fā)展之路。根據(jù)規(guī)劃區(qū)資源賦存情況，依托地形對項目進(jìn)行依山就勢建設(shè)，維持鄉(xiāng)野特色。動靜區(qū)隔：主要通過植物對大眾風(fēng)光娛樂區(qū)與休閑度假區(qū)時行分隔與過渡，實現(xiàn)旅游品質(zhì)的保證。滾動發(fā)展:根據(jù)市場需求，給予分區(qū)塊開始和配套安排，一期著重打造精品，樹立品牌，為后期開發(fā)建設(shè)奠定堅實基礎(chǔ)。布局結(jié)構(gòu):根據(jù)項目地形地貌條件，結(jié)合項目地發(fā)展思路，在充分考慮項目特色、可操作性、開民建設(shè)的合理性以及延續(xù)性的基礎(chǔ)上，把整個項目的功能劃分為“一

10、心三塊八區(qū)”?！耙恍摹庇慰头?wù)中心；“三塊”農(nóng)耕文化體驗板塊、田園風(fēng)光旅游板塊、休閑養(yǎng)生度假板塊；“八區(qū)” 傳統(tǒng)農(nóng)耕文化展示區(qū)、農(nóng)耕記憶體驗區(qū)、漁夫魚樂區(qū)、畜禽歡樂區(qū)、蔬果觀賞采摘區(qū)、山頂休閑娛樂區(qū)、濱水農(nóng)家別墅度假區(qū)、寶石灘風(fēng)景區(qū)。一心游客服務(wù)中心:位置位于北部260畝區(qū)域內(nèi)。功能：展示形象、服務(wù)游客。項目設(shè)計：景觀大門:入口大門的設(shè)計起著形象展示和宣傳推介的作用，本項目景觀大門要營造田園生活氣息，讓游人回歸自然的期盼情感得以釋放，可以依據(jù)“耕讀傳家”或者“漁樵耕讀”創(chuàng)意主題來設(shè)計景觀大門。節(jié)氣廣場:節(jié)氣廣場由二十四節(jié)氣等分而成的交叉形鋪地和十二生肖小雕塑圍合而成，既暗喻一年十二月份、二十四

11、節(jié)氣風(fēng)調(diào)雨順，農(nóng)業(yè)豐收，又突出休閑園樸實的特色。生態(tài)停車場:在景區(qū)大門入口區(qū)建生態(tài)停車場，面積3000平方米；種植喬木遮擋陽光，鋪嵌入草磚，體現(xiàn)生態(tài)性。另在農(nóng)家別院、生態(tài)餐廳旁建小型停車場，面積1000平方米。繞區(qū)小溪：沿著北部260畝區(qū)域地塊的界限，修建成環(huán)繞的小水渠（小溪），渠水接現(xiàn)有的*撫總干渠的分支水，并與區(qū)內(nèi)的3個水塘（依大小分別命名為湖、塘、池）連通，形成互通循環(huán)，構(gòu)成水繞通暢之格局。旅游輔助設(shè)施：主要包括售票處、旅客集散中心、導(dǎo)覽圖趣味指示牌等為游客提供基本便利服務(wù)。三塊之一（農(nóng)耕文化體驗板塊）：位置位于北部260畝區(qū)域內(nèi)。功能：體驗農(nóng)事活動，感悟農(nóng)耕文化。項目設(shè)計：傳統(tǒng)農(nóng)耕文化

12、展示區(qū)：以展覽的方式展示傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村勞作方式、農(nóng)耕文化等，融知識性、科學(xué)性、休閑性于一體，游客可進(jìn)入農(nóng)耕文化記憶館，尋找日漸談出記憶的蓑衣、打谷機(jī)等等，通過眼看、耳聽，從中了解農(nóng)耕變革的發(fā)展歷程，無論是忘掉了過去的父母，還是不知道過去的青少年，都能在品味農(nóng)耕文化中增長知識，修養(yǎng)身心。生產(chǎn)用具廳：展示耕作工具、澆灌工具、收割脫粒工具、晾曬工具、運輸工具、儲存工具、編織工具、量器工具、捕撈工具等。生活用具廳：展示飲食用具、臥室用具、納涼、取暖用具等。作坊廳：展示傳統(tǒng)鄉(xiāng)村的豆腐作坊、榨油作坊、鐵匠作坊、木匠作坊、篾匠作坊、棉匠作坊面貌。農(nóng)舍廳：有代表性的全面展示一戶農(nóng)家生活起居的全貌。農(nóng)耕記憶體驗區(qū)：

13、充分利用規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有的良好的農(nóng)耕地，挖掘鄉(xiāng)村農(nóng)耕文化，成為自然、生態(tài)和傳統(tǒng)文化的體驗中心，為游客提供采摘、種植、手工藝學(xué)習(xí)與制作、釣魚等農(nóng)事體驗活動，使得游客融入大自然，體驗農(nóng)事活動的無窮樂趣。格子菜地你的地盤你做主：采取會員制，會員繳納一定的會費，租種給會員，每個格子菜地樹立標(biāo)注會員信息的牌子，租下的土地一定時間就是會員的，格子菜地用來做什么，怎么玩可以全憑會員自己的創(chuàng)意，可以圈養(yǎng)土雞，種菜或者其它都可以，格子菜地的日常管理可以委托園區(qū)專業(yè)工作人員負(fù)責(zé)。自耕田：準(zhǔn)備一些農(nóng)具、農(nóng)事服飾、種子、種苗等，讓游客參與趕牛犁地、播種栽苗、澆、施肥、松土除草等農(nóng)事作業(yè)、體驗農(nóng)耕生活的辛酸勞累，感悟“手把青

14、秧插滿田，低頭便是水中天;身心清靜方為道，退步原來是向前”。編藝館：用于草編、竹編、藤編等手工藝的學(xué)習(xí)、制作場所，游客可以DIY，將自制作品帶走，同時展示和銷售工匠編制好的竹編、藤編、草編亦等手工藝成品。農(nóng)工坊：區(qū)內(nèi)水碓、磨坊、油坊、豆腐坊、牛車和木制茶機(jī)、織布機(jī)，游客可以參觀舂米，制茶等農(nóng)耕過程，也可親自參與車水、舂米、磨面、榨油、制茶、打豆腐等農(nóng)活，感受其中的無限樂趣。菜棚餐廳：打破了傳統(tǒng)的就餐方式，顧客可以自己動手，想吃什么菜就隨時去摘，農(nóng)家灶房讓游客盡展高超廚藝。農(nóng)家別院和生態(tài)餐廳：將區(qū)內(nèi)的大水塘挖深建成小湖，挖出的泥土在湖的北面堆成小山丘?？可矫婧ㄔO(shè)獨立2棟中高檔休閑山莊農(nóng)家別院，

15、建筑面積10000平方米。獨擁“采菊東籬下，悠然見*”的田園美景，供都市居民享受“卸甲歸田”的休閑生活。另外配備會議娛樂設(shè)施、休憩標(biāo)間設(shè)施（床位100張），利用休閑山莊距離省會*市比較近的區(qū)位優(yōu)勢，建成集會議、娛樂為一體的會議娛樂中心，承接80100人左右的中小型會議，可滿足周邊中小型會議的需要。在農(nóng)家別院旁建設(shè)生態(tài)餐廳，建筑面積400平方米。生態(tài)餐廳營造輕松民間的用餐環(huán)境，提供可供選擇的多種餐飲品種，四季時令蔬菜，農(nóng)家特色菜肴。農(nóng)家美食物PK賽：由各個村推薦農(nóng)民參賽者現(xiàn)場制作，邀請現(xiàn)場觀眾組成評審團(tuán)，現(xiàn)場評審，投票選出“農(nóng)家巧廚娘”和“十佳農(nóng)家菜”等。農(nóng)活PK賽：組織游客進(jìn)行挑水、插秧、擔(dān)米

16、等農(nóng)活競賽。漁夫魚樂區(qū)：垂釣池塘：置多個垂釣池塘，開挖多個養(yǎng)魚池，養(yǎng)殖多品種的淡水魚，主要分為鯽魚池、鯉魚池、草魚池、青魚池等大小不一的池塘，供垂釣和銷售，并搭建各式垂釣臺，方便游客釣魚休閑。釣魚比賽：組織釣魚比賽，釣友在一起切磋釣魚技術(shù)。渾水摸魚：將魚、黃鱔等放入水田中，游客可下田摸魚，展現(xiàn)游客的摸魚技巧，定于挑戰(zhàn)性和趣味性。網(wǎng)魚、罩魚：將魚蝦放養(yǎng)于現(xiàn)有改造后的水渠中（*撫總干渠的支流），提供網(wǎng)魚、罩魚的工具，體驗別樣捕魚的樂趣。養(yǎng)釣美國牛蛙：選擇5畝田地為飼養(yǎng)田，人工放養(yǎng)美國牛蛙，既可供游客觀賞、釣購，又可作為休閑山莊的一道美味佳肴清蒸（紅燒）美國牛蛙。畜禽歡樂區(qū)：家禽散養(yǎng)：劃出專門區(qū)域放

17、養(yǎng)雞、鴨、鵝等畜禽，喂食谷糠等家產(chǎn)品原料，保證原汁原味和營養(yǎng)價值，供游客觀賞和購買。寵物飼養(yǎng)：給消費者提供小雞、小鴨、小鵝飼養(yǎng)，帶回也可以，或者由專門工作人員幫助飼養(yǎng)。趣味運動會：組織游客進(jìn)行趕豬入圈、趕鴨回巢、隨時抓雞等農(nóng)味十足的比賽，增添趣味性，聚集人氣。三塊之二(田園風(fēng)光旅游板塊):位于北部260畝區(qū)域內(nèi)。功能：打造生態(tài)化、景觀化、藝術(shù)化的觀光旅游。項目設(shè)計：創(chuàng)意田園區(qū)：特色水稻：種植熒光稻、彩色稻、香稻、糯米稻等罕見的特色水稻。旱稻：種一小塊旱稻，這對于見慣了水稻的南方人也是很新奇的。八卦農(nóng)田：圍攏一塊正八邊形的農(nóng)田，八卦田整整齊齊八只角，把田分成八丘，八卦田的中間堆砌猶如太極圖形的土

18、丘，八丘田上分別種不同的莊稼，一年四季，八種莊稼呈現(xiàn)不同的顏色。稻草人：鼓勵游客自己用廢棄的稻草動手制作稻草人，在稻田邊安放造型各異的稻草人，恫嚇飛鳥啄食稻麥，還可點綴景觀，增加田園情趣。稻草垛：用各類農(nóng)產(chǎn)品配合稻草垛堆成五谷豐登的現(xiàn)象。稻文化：設(shè)置一些與水稻有關(guān)的文化標(biāo)牌，如“鋤禾日當(dāng)午，汗滴禾下土”、“稻花香里說豐年，聽取蛙聲一片”等。奇異瓜果園：測定當(dāng)?shù)貧夂?、土壤條件，種植在體量、造型、色彩等方面奇特的瓜果，比如特長絲瓜、超*瓜、迷你冬瓜、黑苦瓜等，集觀賞性、食用性、科普性于一體，開闊游客眼界，營造觀賞興奮點。四季花果園：建設(shè)花果園和葡萄等藤本果樹長廊，使其連續(xù)延伸，形成春品櫻桃、夏嘗枇

19、杷、李、梨、葡萄、柑橘，形成四季花果常鮮的四季花果園，推出有關(guān)花果旅游活動，舉辦水果“自摘”活動。編藝材料植物園：用于種植各類竹、草、藤等編藝材料植物。*月色：利用現(xiàn)有*，設(shè)置水上廊亭和相關(guān)休憩設(shè)施，修葺駁岸，方便游客觀荷、賞荷、攝影、繪畫。三塊之三(休閑養(yǎng)生度假探險尋寶板塊):位于南部3000畝的區(qū)域內(nèi)，是（遠(yuǎn)期）二期開發(fā)的重點。功能：休閑娛樂，養(yǎng)生度假。項目設(shè)計：探險尋寶區(qū)：將成為人們觀光旅游、感受寶石文化、豐富寶石文化知識、體驗探寶、尋寶、藏寶的樂趣，享用由此帶來無價的快樂成果。沙山休閑娛樂區(qū)：主要包括滑沙、歡快草坪、野外燒烤等參與、體驗、刺激性項目?；常豪蒙襟w現(xiàn)有的細(xì)膩沙質(zhì)土壤，設(shè)

20、置10條滑道，游客從沙山頂飛馳而下，有驚無險，感受速度刺激，運動的同時領(lǐng)略美麗的田園風(fēng)光。歡樂草坪：大地構(gòu)景，讓當(dāng)?shù)氐囊盎ㄒ安萆L起來，形成景觀獨特的土生原生態(tài)草坪，在這樣的原生態(tài)草地中的草類植物種類是多樣的，能為當(dāng)?shù)氐睦ハx、鳥類等生物提供良好的生存條件，具有很好的保護(hù)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)的功能。野外燒烤：選擇開闊無草木安全區(qū)域，提供燒烤工具和原材料，供游客進(jìn)行燒烤、野餐活動。濱水休閑度假區(qū)：片區(qū)內(nèi)依山傍水（水庫）的良好的生態(tài)小環(huán)境自成一體形成了養(yǎng)生度假的有利條件，因而要突破傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村休閑項目，跳出農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)樘飯@生活方式，將其建設(shè)成為環(huán)境幽雅、水清氣新的休閑旅游佳境，最大程度地滿足度假需求。農(nóng)家小院

21、“田園牧歌”鄉(xiāng)野宜居群：根據(jù)地形變化臨水建筑鄉(xiāng)野宜居群，接待來園區(qū)休閑度假的游客，為其提供各種服務(wù)設(shè)施和良好環(huán)境條件。鄉(xiāng)野宜居屋建設(shè)成為獨棟或聯(lián)排式建筑，以*派建筑風(fēng)格為主。建設(shè)500棟風(fēng)格各異的，各具特色的農(nóng)家小院，每棟300平方米左右。配備廚房設(shè)施，提供以家庭、小群體游客來分時度假、休閑養(yǎng)生、異地養(yǎng)老。依據(jù)環(huán)境優(yōu)美，配套服務(wù)設(shè)施齊全，安保措施健全，保證游客住得舒心、放心。休閑會所：建設(shè)12棟生態(tài)古樸的休閑會所，配備齊全的養(yǎng)生、健身設(shè)施設(shè)備，滿足接待中小型會議、企業(yè)培訓(xùn)、團(tuán)體游客休閑娛樂需要。觀景木屋：在區(qū)內(nèi)錯落建設(shè)少量觀景木屋，供游客觀景、休憩所需，增添度假區(qū)別致、自然的恬靜氛圍。水上娛樂

22、：依托項目區(qū)水庫，建設(shè)一個小碼頭，購置游艇、木船、碰碰船、水球等水上運動設(shè)備，建設(shè)一個水上運動休閑中心。九、項目定位主題形象定位：通過對自身資源、發(fā)展目標(biāo)以及與周邊旅游點的對比分析，山園的發(fā)展主題為“感受農(nóng)耕文化，找回失去記憶”，旅游形象定位為：農(nóng)耕天下，快樂老家。悠然山莊，慢活天地。尋寶探險、刺激過癮。形象宣傳口號：感受農(nóng)耕文化、找回失去記憶！悠游鳳凰山莊，稻香農(nóng)耕情！戰(zhàn)略定位：以市場需求為導(dǎo)向，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，突出體現(xiàn)“感覺農(nóng)耕文化，找回失去記憶”特色主題，展示鄉(xiāng)村休閑魅力，通過科學(xué)規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計，有序開發(fā)，借力文化的提升、休閑的帶動和度假的升級，打造成市民參與體驗家事活動的

23、“農(nóng)耕休閑山莊”和“都市農(nóng)夫、悠游族”的農(nóng)業(yè)休閑基地，樹立*城郊休閑農(nóng)業(yè)旅游的新典范。理念定位：項目將演繹有關(guān)“自然農(nóng)法”、“悠然生活”、“第三空間”等提升居民幸福指數(shù)的美麗創(chuàng)想和理念。（1）自然農(nóng)法；中國古代農(nóng)業(yè)就體現(xiàn)了自然農(nóng)法的思想，老子第二十五章寫道：人法地，地法天，天法道，道法自然。即自然界中人、地、天的關(guān)系。這三個因素中是缺一不可的，所以農(nóng)業(yè)必須遵循自然規(guī)律，也就是自然農(nóng)法。1931年日本岡田茂吉先生發(fā)表了詩歌“從一片朽葉領(lǐng)略自然輪回的法則”，歌頌了大自然的意志?！巴恋厥俏镔|(zhì)，物質(zhì)由土地產(chǎn)生又回歸土地”，這種閃爍著環(huán)境科學(xué)尤其是生態(tài)學(xué)中以生命為中心的物質(zhì)循環(huán)法則的光輝思想就是自然農(nóng)法

24、的基本點。自然農(nóng)法對我們發(fā)展休閑旅游農(nóng)業(yè)很有啟示，一方面，我們可以按照自然農(nóng)法生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)天然農(nóng)產(chǎn)品，另一方面我們可以對自然農(nóng)法進(jìn)行外延拓展，增加一些特色體驗項目；自然動力：比如水車、風(fēng)車、地?zé)?、馬幫、人工發(fā)電、太陽能等。自然林法：比如植物的原地嫁接與盆景造型，飛機(jī)播種以及一些吸引鳥類棲居的措施。自然綠化：比如在小徑路邊和濕地邊緣撒播混合好的鮮花種子，形成自然綠化景觀。自然放養(yǎng)：比如在林地自然放養(yǎng)兔子、山雞、松鼠，在水田中自然放養(yǎng)黃鱔、泥鰍，在小溪中自然放養(yǎng)觀賞魚苗等。自然美容：比如推出天體日光浴，種植皂角樹提取洗發(fā)液原料，用糙米的淘米水沐浴，火山土泥浴等。自然加工：比如用傳統(tǒng)方法去除谷殼，用碾槽

25、粉碎食材佐料，手工制作布鞋及鞋墊，傳統(tǒng)方法釀酒及窖藏等。（2）悠然生活；悠然生活即“樂活生活、慢生活”?！皹坊睢笔且粋€西方傳來的新興生活型態(tài)族群，由音譯LOHAS而來，意為以健康及自給自足的形態(tài)過生活?！敖】?、快樂、環(huán)保、可持續(xù)”是樂活的核心理念。“慢生活家”卡爾·霍諾指出，“慢生活”不是磨蹭，也不是懶惰，而是讓速度的指標(biāo)“撤退”，讓生活變得細(xì)致。這是相對于當(dāng)前社會匆匆忙忙的快節(jié)奏生活而言的另一種生活方式，這里的“慢”是一種意境，一種回歸自然、輕松和諧的意境?！奥睢迸c個人資產(chǎn)的多少并沒有太大關(guān)系，也不用擔(dān)心會助長你的懶惰，影響你的事業(yè)，因為慢是一種健康的心態(tài)，是一種積極的奮斗，是

26、對人生的高度自信，是一種高智、隨性、細(xì)致、從容的應(yīng)對世界的方式。它只會讓你更高效，更優(yōu)雅，更接近幸福。如何讓生活慢下來呢？可以慢運動（SLOW Motion，如慢跑、太極、瑜珈、跳舞、高爾夫、釣魚）、慢設(shè)計（SLOW Design）、慢食（SLOW Food）、慢寫（SLOW Up）、慢愛（SLOW Love）、慢游（SLOW Tourism）而將身心融入大自然，回歸田野，是實現(xiàn)慢生活的一個途徑。（3）第三空間；“第三空間”是一個舶來詞，也稱第三生活空間，其含義是，人們除家庭和辦公之外的第三個經(jīng)常光顧的地方，多為酒吧、咖啡館、私人俱樂部、度假地等。它像家和辦公室一樣重要而不可或缺，人們在這里進(jìn)

27、行社交活動、敘舊、放松或消遣。山園將成為*市及周邊城鎮(zhèn)居民的第三空間的重要選擇。市場定位：休閑農(nóng)業(yè)旅游項目在起步階段，一般以近郊旅游為主，客源為附近城市居民，客源區(qū)域相對較狹小，隨著項目開發(fā)不斷跟進(jìn)和完善以及持續(xù)的宣傳促銷和項目品牌的逐步建立，中遠(yuǎn)程的游客也會漸漸被吸引，本項目位于*市近郊區(qū)，基于此，其客源市場定位是：依托*市，吸納湘*，輻射長三角和珠三角，影響全中國，與*市周邊其它景區(qū)形成有機(jī)整體，互為補(bǔ)充，走錯位發(fā)展之路。根據(jù)園區(qū)的特點、定位、發(fā)展目標(biāo)以及旅游市場需求動向，按旅游目睥劃分，可將其專項客源市場細(xì)分為以下幾類：（1）白領(lǐng)還鄉(xiāng)體驗市場；由有休閑需求的商務(wù)人員、公司職員、政府工作人

28、員組成的中青年群體，通過親歷春耕秋收的農(nóng)事活動，加深對農(nóng)耕文明認(rèn)識，找回失去的鄉(xiāng)村記憶。（2）銀發(fā)歸鄉(xiāng)養(yǎng)生市場；由有保健、養(yǎng)老需求的老年人組成的群體。田園原始自然的生態(tài)環(huán)境、清新的空氣、未受污染的綠色食品，為久居喧囂都市的老年人提供了一個放慢腳步，休閑養(yǎng)生的好去處。（3）“知青”下鄉(xiāng)求知市場；由城市中對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)存在好奇和強(qiáng)烈求知欲的青少年組成的群體，通過到休閑山莊游玩，見識很多城市中不曾見過的東西，滿足了好奇心和求知欲，體驗躬耕之樂、農(nóng)耕之苦，鍛煉體質(zhì)，磨礪意志。品牌定位：（1）江西最大的農(nóng)家樂；（2）江西首個全天候體驗式度假區(qū)；（3）江西創(chuàng)新型綠色生活度假村；（4）江西首個有機(jī)品質(zhì)生活倡導(dǎo)者

29、。通過系列形象包裝及系統(tǒng)推廣，最終定向形成項目品牌的價值為：江西最大的、首席的、品質(zhì)保障的、有機(jī)品質(zhì)生活倡導(dǎo)者，是休閑、體驗農(nóng)家樂的代名詞。十、項目主要功能區(qū)的建設(shè)規(guī)模根據(jù)項目定位和策劃，項目開發(fā)主要側(cè)重以下功能區(qū)的建設(shè)：（1）餐飲住宿區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地100畝，新建一座建筑面積5000平米。功能及風(fēng)格：集住宿、餐飲、娛樂等功能為一體的賓館；賓館設(shè)計風(fēng)格各異的包廂，聘請?zhí)厣珡N師掌勺，游客可以按自己的口味選擇農(nóng)村土味、山林野味等特色菜。（2）休閑廣場、生態(tài)停車場規(guī)模：廣場預(yù)計占地48畝，建設(shè)主客共享式休閑廣場；生態(tài)停車場預(yù)計占地50畝，先規(guī)劃建設(shè)面積10000平方米，按照生態(tài)停車場標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，分設(shè)出

30、入口、大小車停車分區(qū)，有專人值管。（3）農(nóng)家小院度假區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地600畝；功能及風(fēng)格：利用項目區(qū)環(huán)境優(yōu)美，景觀豐富的有利條件，建500幢風(fēng)格各異，各具特色的農(nóng)家小院，每棟300平方米，打造一個高端休閑度假區(qū)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，功能齊全，一年四季鮮花不斷，瓜果飄香。（4）垂釣休閑區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地200畝，功能及風(fēng)格：利用項目區(qū)現(xiàn)有水面，建設(shè)一個面積為200畝垂釣區(qū)，放養(yǎng)鯉魚、鯽魚、草魚、青魚、甲魚、小龍蝦等各種魚類，可同時容納數(shù)百名游客垂釣娛樂。（5）蔬果采摘區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地100畝。功能及風(fēng)格：區(qū)內(nèi)栽種桃樹、*、柑橘樹、柚子樹、板栗樹等果樹，并新建20000平面溫室大棚，按照特色農(nóng)業(yè)、有機(jī)

31、農(nóng)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)栽種各類瓜果蔬菜，保證游客一年四季都可采摘到新鮮瓜果蔬菜。（6）養(yǎng)殖區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地200畝。功能及風(fēng)格：區(qū)內(nèi)山地、水塘較多，可以獨辟一塊為特種水產(chǎn)、農(nóng)家雞、鴨、鵝、孔雀、野雞等特種畜禽的養(yǎng)殖觀賞區(qū)。養(yǎng)殖同采摘區(qū)結(jié)合，采取立體可循環(huán)方式產(chǎn)品，產(chǎn)品既可向游客出售，又可為餐飲提供食材。（7）水上娛樂區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地600畝。功能及風(fēng)格：依托項目區(qū)水庫，建設(shè)一個小碼頭，購買游艇、木船、碰碰船、水球等水上運動器材，建設(shè)一個水上運動休閑中心。（8）戶外休閑觀賞區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地200畝。功能及風(fēng)格：依托項目區(qū)內(nèi)小山，修建涼亭、步道、座椅，栽種桃花、櫻花、海棠花、梅花、杜鵑、桂花等各類觀賞花木，使

32、游客在不同季節(jié)都可欣賞時令花卉，令游客身心愉悅，流連忘返。（9）農(nóng)耕農(nóng)藝實踐區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地150畝。功能及風(fēng)格：項目區(qū)內(nèi)辟出一片菜地和一片水田 ，并配套好相關(guān)設(shè)施、器材，作為游客農(nóng)藝實踐基地。（10）戶外運動娛樂區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地380畝。功能及風(fēng)格：項目區(qū)根據(jù)游客不同年齡、性別、性格等特點。引進(jìn)設(shè)置一批野戰(zhàn)、探險、蹦極、騎馬、射擊等戶外運動項目，吸引游客前來體驗。（11）探險尋寶旅游風(fēng)景區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地100畝。功能及風(fēng)格：項目區(qū)普及和傳播寶玉石文化知識、尋找寶玉石、集寶玉石加工、鑒賞、收藏于一體的多功能復(fù)合型原生態(tài)大自然探險尋寶旅游。使風(fēng)景區(qū)成為*市和江西省內(nèi)外的“悠游”經(jīng)典景區(qū)。（12）

33、沙山休閑娛樂區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地100畝。主要建設(shè)滑沙等刺激性項目。（13）綜合區(qū)：包含區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要有2公里進(jìn)村路面硬化，村內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)、供電設(shè)施配套建設(shè)，通信設(shè)施建設(shè)、停車場及員工宿舍1000平方米。十一、項目建設(shè)開發(fā)進(jìn)度本項目建設(shè)分兩期進(jìn)行，第一期建設(shè)周期為2年，第二期建設(shè)周期2年。第一期工程：1、2011年第四季度為項目建設(shè)前期工作準(zhǔn)備階段，主要完成項目建設(shè)地的征用、租用手續(xù)及項目建設(shè)地的勘測、總體規(guī)劃、委托相應(yīng)有資質(zhì)設(shè)計單位設(shè)計。2、2012年第1季度項目正式實施，首期工程為園林土地平整及苗木栽種、溫室大棚、旅游設(shè)施建設(shè)項目，即：賓館（含餐飲）、停車場、大門、廣場，工期約8個月。3、

34、水上樂園、垂釣區(qū)建設(shè)于2012年9月份動工建設(shè),其他游樂設(shè)施同期建設(shè)。4、2013年主要建設(shè)農(nóng)家小院及其他掃尾零星工程， 12月全部工程竣工驗收，并交付使用。第二期工程：2014年2015年主要建設(shè)沙山休閑娛樂項目（含滑沙、歡樂草坪等），濱水休閑度假項目（含休閑會所、觀景木屋、水上娛樂設(shè)施、拓展運動設(shè)施等），鳳凰山風(fēng)景區(qū)（含探險尋寶沙灘、尋寶洞等），計劃2年完成建設(shè)。十二、項目的社會效益項目的開發(fā)與運營，將產(chǎn)生以下社會效益：（1）壯大旅游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析*縣作為江西的首府首縣，全國百強(qiáng)縣，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快車道，但旅游業(yè)發(fā)展較慢，旅游景點分散、規(guī)模小、游客少、效益低，年旅游綜合收入占

35、國民經(jīng)濟(jì)的比重低，這些都與*縣的地位不相符。項目建成后可以重新整合*縣旅游資源，做大、做強(qiáng)*縣旅游品牌，提高旅游產(chǎn)業(yè)所占比重，豐富人們的文化娛樂生活方式。項目稅收大部分為營業(yè)稅和所得稅，屬于地方稅收，可以擴(kuò)大地方收入規(guī)模，增加地方財政收入，促進(jìn)地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（2）促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升產(chǎn)業(yè)化水平分析項目的生態(tài)農(nóng)業(yè)這一部分，將按產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營模式運作，品種上以名、優(yōu)、新、特為主，起輻射示范作用，引領(lǐng)周邊群眾自發(fā)調(diào)整種、養(yǎng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和品種結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。項目產(chǎn)業(yè)化效益凸現(xiàn)后，可引導(dǎo)群眾進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，組建各種類型農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社，改變過去農(nóng)民單兵作戰(zhàn)的方式，抱團(tuán)闖市場，提高抗擊市場

36、風(fēng)險能力，提升當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。（3）帶動農(nóng)戶及農(nóng)民增收效果分析項目建成后，因游客的增多，人氣的提升，可帶動周邊農(nóng)戶發(fā)展小型農(nóng)家樂，向游客出售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品即增加農(nóng)民收入，又可對項目實行有效補(bǔ)充。項目區(qū)農(nóng)民即可去項目單位務(wù)工增收，也可借機(jī)自主創(chuàng)業(yè)。經(jīng)測算，項目區(qū)農(nóng)民人均純收入可增加1200元以上。（4）帶動就業(yè)分析項目可直接安排就業(yè)員工800余人，年人均勞務(wù)增收2.2萬元，間接帶動農(nóng)戶500戶（約2000人）從業(yè)。隨著項目的發(fā)展，游客的增多，還可帶動項目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、交通運輸、飲食服務(wù)等行業(yè)發(fā)展，為社會創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會和增收途徑。十三、SWOT分析（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅分析）優(yōu)勢分析（1）政策

37、優(yōu)勢：國家為支持旅游業(yè)發(fā)展、調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)及增加農(nóng)民收入出臺了一系列文件；有關(guān)部門制訂了旅游業(yè)及生態(tài)環(huán)境農(nóng)業(yè)發(fā)展中短期規(guī)劃等，從政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向上，為項目建設(shè)和實施提供了政策層面的保障。早在2007年3月國家旅游局與農(nóng)業(yè)部簽署了關(guān)于促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的合作協(xié)議，決定共同推進(jìn)鄉(xiāng)村旅游工作?！笆晃濉逼陂g，在全國范圍內(nèi)共同組織實施了鄉(xiāng)村旅游“百千萬工程”，建成具有鄉(xiāng)村旅游示范意義的100個縣，1000個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和10000個村，使鄉(xiāng)村旅游項目得到了明顯提升和完善，基本形成了種類豐富、檔次適中的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品體系，以及特色突出、發(fā)展規(guī)范的鄉(xiāng)村旅游格局，滿足了人們生活水平提高

38、后對旅游消費的新需求。2011年8月23日農(nóng)業(yè)部頒布了全國休閑農(nóng)業(yè)“十二五”規(guī)劃，為休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供了堅實的政策保障和財政傾斜，農(nóng)業(yè)部和國家旅游局將持續(xù)開展全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣、示范創(chuàng)建活動，在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建和諧社會的大背景下，迎來了休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的又一高潮。在國家政策大力扶助發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的形勢下，江西省先后提出了建設(shè) “三個基地一個后花園”的戰(zhàn)略決策，著力打造“紅色搖籃，綠色家園，觀光休閑度假旅游勝地”的旅游目的地。*市修編了*市旅游發(fā)展總體規(guī)劃，并將*縣的旅游定位于“農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光及度假休閑”為主的發(fā)展模式。2010年*市下發(fā)了關(guān)于加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、森林旅

39、游的意見，提出通過一年時間，完善休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、森林旅游基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，建設(shè)一批示范景區(qū)，培育一批精品目的地，打造一批精品線路，培養(yǎng)一批高素養(yǎng)從業(yè)人員，開發(fā)一批有地方特色的綠色旅游商品，全面提升*市休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、森林旅游發(fā)展水平。*縣委、縣政府根據(jù)全縣的實際情況，編制了*縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2008-2020年），規(guī)劃充分發(fā)揮了*縣獨特的自然生態(tài)優(yōu)勢和豐富的旅游資源優(yōu)勢，將南部規(guī)劃為重點發(fā)展鄉(xiāng)村文化、生態(tài)休閑度假游區(qū)域。（2）市場優(yōu)勢：隨著城市化進(jìn)程的加快，注重健康、注重生活品質(zhì)的生活方式，將越來越受到人們的歡迎，渴望回歸自然，親近自然，而又不遠(yuǎn)離城市將是未來城市人群一種常態(tài)

40、休閑生活方式；從這角度來看，項目的市場發(fā)展前景符合未來趨勢，前景看好。（3）交通優(yōu)勢：項目建設(shè)地緊鄰撫河和316國道，上G60滬昆高速僅3公里，距省城*火車站28公里，交通便捷，出行方便，有較大的交通優(yōu)勢。（4）資源優(yōu)勢：項目位于*縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，無工業(yè)“三廢”污染，并具有土地資源、勞動力資源、水資源等優(yōu)勢，氣候條件好，人文景觀豐富，交通方便，運輸成本低，農(nóng)村勞力充足。種、養(yǎng)業(yè)互補(bǔ)發(fā)展，種植業(yè)為養(yǎng)殖業(yè)提供部分飼料，養(yǎng)殖業(yè)為種植業(yè)提供有機(jī)肥料，有效解決種、養(yǎng)業(yè)的需求矛盾，“畜沼果”農(nóng)業(yè)生態(tài)模式能有效促進(jìn)投入物多層次利用和生態(tài)平衡，有利節(jié)能減排。項目地表水和地下水資源豐富，項目地既有山地、林地又有水

41、塘、水庫；既有耕地，又有低洼田；地形起伏，土地肥沃，水源充足，既有利于建設(shè)旅游休閑設(shè)施，又有利于有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)；使項目具備天然地資源優(yōu)勢。（5）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：我國目前處在經(jīng)濟(jì)快速增長時期，產(chǎn)業(yè)遞度轉(zhuǎn)移進(jìn)一步加快，沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)更多考慮的是土地利用價值，環(huán)境衛(wèi)生和產(chǎn)業(yè)利潤指數(shù)，投資方面向高新產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，種養(yǎng)業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰，天然資源也呈下降趨勢，休閑度假也選擇更遠(yuǎn)的自然環(huán)境優(yōu)美的中部地區(qū)。江西定位于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)人們休閑旅游的后花園，旅游產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)所占比重越來越大。*縣作為江西的首府首縣其區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、資源優(yōu)勢日漸凸現(xiàn)，開發(fā)潛力巨大。項目建設(shè)地優(yōu)勢明顯，其生態(tài)種養(yǎng)業(yè)即是高效農(nóng)業(yè)，更是一種可貴的旅

42、游資源，隨著生活水平的提高，其發(fā)展前景極為可觀。劣勢分析（1）零知名度：項目的開發(fā)建設(shè)需要重頭開始，對后續(xù)的市場營銷和形象推廣，會是一個明顯的劣勢；（2）投入較大：項目所處環(huán)境，其對外吸引能力基本為零，基本是在一張白紙上描繪誘人前景，所需預(yù)熱時間和投入成本較大，也是一個較大的運作與運營劣勢。機(jī)遇分析（1）、項目周邊已有的旅游資源，逐步被*市民認(rèn)知，比如黃馬鄉(xiāng)的櫻花節(jié)和江西省鳳凰溝景區(qū)的休閑產(chǎn)品已越來越被關(guān)注，游客人次俱增，這是項目建設(shè)運營中可利用的較好機(jī)會；（2）、隨著汽車保有量的增加，郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)家樂度假休閑，將會成為一種普遍性的家庭生活方式，這意味著項目的建成，將能面對較為龐大的消

43、費人群，對項目的運*景是一個利好；（3）、由于江西定位為沿海發(fā)達(dá)城市的后花園，農(nóng)家樂休閑度假作為城際旅游的一種重要組成部分，也會與江西其他名勝古跡游一樣，逐步受到歡迎，這對項目打造特色主題的農(nóng)家樂度假，也是一個宏觀上的機(jī)會；（4）、目前農(nóng)家樂形式的度假項目，雖然方興未艾，但在規(guī)模、特色、主題等方面，基本處在一種低層次的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，還缺乏規(guī)模大、主題鮮明、健康理念突出、形象好、品質(zhì)高的同類項目，在競爭上還有較大的市場空間。風(fēng)險分析（1）投入大，回收周期存在較長風(fēng)險；（2）知名度低，對建成營運后的受眾吸引，將會是一個較為漫長的過程，無形中加大投資盈利的風(fēng)險；（3）管理運營要求高，對客戶需求的把握反

44、應(yīng)要求高，如在這方面無法建立起精干、專業(yè)管理團(tuán)隊，對項目的可持續(xù)性發(fā)展會是一個很大風(fēng)險；（4）健康的信念導(dǎo)入，無論在論證還是現(xiàn)實中管理，要獲得消費者的長期信賴，所需時間和科技投入都是巨大而長期性的，能否堅持并一如既往提升，將是對項目繁榮或衰敗的關(guān)鍵考驗。結(jié)論：綜合上述SWOT分析，對項目市場發(fā)展前景結(jié)論如下：（1）項目屬于朝陽產(chǎn)業(yè)；（2）項目獲得政策支持，后續(xù)發(fā)展動能足；（3）項目符合未來城市健康休閑生活需求，有及時性和長期性的需求支持，發(fā)展空間大；（4）項目存在競爭空擋，有利于項目脫穎而出；（5）項目交通、地段、資源、環(huán)境等因素，都有利于項目的定位成功，并進(jìn)而影響項目建設(shè)營運成功；（6）項目

45、投入大、回報周期長、管理要求高。綜合衡量，項目屬于優(yōu)質(zhì)項目，但需建立在資金實力雄厚、管理專業(yè)、運營富有前瞻性、對市場與客戶需求反應(yīng)靈敏的基礎(chǔ)上來進(jìn)行，其獲利能力與獲利前景巨大。十四、項目資金計劃及財務(wù)分析1、項目資金計劃（1）土建工程共計投資35，800萬元，主要工程如下：土地征用、租用 計1900萬元住宿接待設(shè)施（含濱水休閑度假村、農(nóng)家四合院、農(nóng)家別院等）：40000平方米 計11，000萬元農(nóng)家小院500幢 計21,500萬元休閑亭閣、休閑廣場400平方米 計80萬元停車場10000平方米 計50萬元景區(qū)大門 50萬元假山 2座 計30萬元垂釣池改造（護(hù)坡及配套） 計200萬元員工宿舍10

46、00平方米 計120萬元項目區(qū)內(nèi)路網(wǎng) 計150萬元水上樂園碼頭、堤壩等 計200萬元演藝廣場2000平方米 計80萬元旅游附屬建筑240平方米 計36萬元水井、水塔及輸水 計50萬元水車一部 計5萬元高低壓輸變電 計30萬元消防設(shè)施 計20萬元通訊及其它設(shè)施 計20萬元排水計污水處理 計150萬元路燈 計50萬元畜、禽棚舍 計29萬元景區(qū)旅游輔助設(shè)施 計50萬元（2）設(shè)備購置、安裝投資，計1600萬元賓館家俱、電器、潔具 計800萬元炊具及凈化設(shè)備 計50萬元旅游車及工具車 計130萬元游艇、快艇、救生艇40艘 計80萬元水上其它娛樂設(shè)施 計50萬元兒童游樂設(shè)施 計170萬元割草機(jī) 計0.5萬

47、元手扶拖拉機(jī)2臺 計2萬元農(nóng)耕設(shè)備 計6萬元大棚20000平方米 計100萬元灌溉設(shè)備 計10萬元辦公用具及家俱 計70萬元電動水泵2臺 計0.6萬元有線電視設(shè)備 計10萬元貨運車、工作車5臺 計60萬元計算機(jī)計配套30臺 計15萬元化驗室檢測儀器、試劑等 計20萬元演藝用燈光、音響等 計25.9萬元（3）苗木、種禽、種畜等投資 ，計900萬元果園200畝栽種勞務(wù)、種苗 計100萬元大棚土地整理、種子 計10萬元垂釣區(qū)水產(chǎn)品 計50萬元養(yǎng)殖區(qū)種禽、種蓄等 計50萬元園林、蔬菜栽種基肥 計30萬元苗圃、花卉基地等 計200萬元各類觀賞植物 計250萬元景區(qū)綠化樹、草皮 計200萬元科技示范及推廣

48、 計10萬元（4）其它投入700萬元主要用于勘測設(shè)計、廣告宣傳，開業(yè)慶典、員工上崗培訓(xùn)等。（5）預(yù)備流動資金800萬元2、項目財務(wù)分析財務(wù)分析目的是探明項目的各項利潤指標(biāo)，從而測評項目的投資風(fēng)險性及可行性，為項目的決策提供數(shù)量化指標(biāo)參考。（1）財務(wù)分析依據(jù)江西省建設(shè)裝飾工程預(yù)算定額；全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額；全國統(tǒng)一建設(shè)工程基礎(chǔ)定額江西省單位估價表；有關(guān)稅費政策規(guī)定；設(shè)備及其他物資供應(yīng)商提供的數(shù)據(jù)；其他相關(guān)定額及價格依據(jù)；項目投資估算根據(jù)以上政策及文件精神，結(jié)合項目實施地實際情況估算。（2）投資概算項目預(yù)計總投資39，800萬元其中：固定資產(chǎn)投資項目固定資產(chǎn)建設(shè)預(yù)計總投資39,000元。其中土

49、建工程35，800萬元，設(shè)備購置及安裝計1600萬元，苗木種禽等投資,900萬元，廣告設(shè)計等700萬元。流動資產(chǎn)因旅游運營資金周轉(zhuǎn)較快，預(yù)計投產(chǎn)需流動資金800萬元，項目建設(shè)期可能需少量流動資金，但項目計算以第二年一次投入流動資金800萬元。資金來源項目建設(shè)單位自籌資金5000萬元，主要用于征地、固定資產(chǎn)建設(shè)投資。項目擬以投資入股、獨立開發(fā)子項目等形式引進(jìn)外地資金33，800萬元，主要用于固定資產(chǎn)投資建設(shè)與開發(fā)經(jīng)營。政府扶助和銀行融資項目擬爭取政府扶助和銀行融資1000萬元，其中200萬元用于項目基礎(chǔ)建設(shè)，800萬元用于投產(chǎn)的流動資金，該項目農(nóng)業(yè)技術(shù)含量較高，旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益好，公司信用度高，

50、且有資產(chǎn)抵押，融資可隨時到位。資金管理和使用項目資金設(shè)立專項資金戶頭管理，已籌集部分先行到位入帳，項目資金堅持?？顚Ｓ?，任何情況不得挪作他用。使用上根據(jù)工程進(jìn)度情況分期分批投入，銀行融資在統(tǒng)一與對方辦妥手續(xù)后，按建設(shè)情況分次分批借入，納入專項資金管理。（3）財務(wù)評價財務(wù)評價計算分別按照企業(yè)財務(wù)管理制度和國家稅務(wù)有關(guān)政策規(guī)定等。銀行貸款年利率5.6%、貼現(xiàn)率為10%、項目經(jīng)濟(jì)效益分析計算期12年(含建設(shè)期)銷售收入、稅金估算第二年項目預(yù)計接待旅游人次9萬，每人次旅游平均消費為300元，農(nóng)產(chǎn)品銷售收入為900萬元，當(dāng)年服務(wù)及產(chǎn)品銷售收入為3600萬元。項目第三年旅游服務(wù)收入預(yù)計增加900萬元，農(nóng)副

51、產(chǎn)品銷售收入增加300萬元，當(dāng)年服務(wù)及產(chǎn)品銷售收為4800萬元。項目第四年及以后達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，年接待旅游人次超15萬，每人次旅游平均消費為400元，農(nóng)副產(chǎn)品銷售收入增加800萬元為2000萬元，當(dāng)年服務(wù)及產(chǎn)品銷售收入基本穩(wěn)定在5000萬元以上。項目的養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)等為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，按現(xiàn)行政策免征稅收；旅游服務(wù)營業(yè)稅及附加從第二年的300萬上升到第四年的500萬，項目經(jīng)濟(jì)效益計算分析期內(nèi)營業(yè)稅及附加稅共計4700萬元?？偝杀炯敖?jīng)營成本估算項目的種植業(yè)初期沒有產(chǎn)出，但投入還應(yīng)維持，旅游成本計算較為復(fù)雜，成本費用主要有旅游休閑易耗品、水電費、燃料費、維修費、員工工資福利、設(shè)備添置費、材料費、折舊、辦公費

52、等，項目服務(wù)及生產(chǎn)總成本費用每年穩(wěn)定在3000萬元。項目生產(chǎn)由于期初，總成本減去折舊及財務(wù)等費用后，年經(jīng)營成本穩(wěn)定在2000萬元。財務(wù)效益分析項目建成達(dá)產(chǎn)后年綜合收入5000萬元，上繳各項稅費800萬元，其中營業(yè)稅250萬元、城建稅50萬元、所得稅500萬元，稅后利潤1500萬元，項目投資利稅率37.7%，利潤率33.3%。（4）財務(wù)分析結(jié)論項目籌資計劃主要是企業(yè)自籌，少部分財政補(bǔ)貼和銀行貸款，負(fù)債清償能力強(qiáng)。通過財務(wù)效益分析表明，該項目經(jīng)濟(jì)效益較好，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，項目從財務(wù)角度看可行的。十五、項目市場營銷策略分析（1）品牌策略通過立體化、多層次、系統(tǒng)性的形象及品質(zhì)展示、推介，最終要建立起項目

53、在農(nóng)家樂旅游度假這一領(lǐng)域的品牌價值：即項目于消費者心中是江西最大的；是首席的；是品質(zhì)保障的；是有機(jī)品質(zhì)生活倡導(dǎo)者；是休閑、體驗農(nóng)家樂的代名詞；為此，需要建立的通路主要集中在以下幾個部分：利用平面媒體，編輯旅游手冊，發(fā)布平面媒體廣告；利用電子媒體制造音像宣傳品及電視、廣播廣告；制作立體媒體，例大型廣告牌、霓虹燈等；定期召開新聞發(fā)布會，組織記者采風(fēng)，征集廣告語，主題曲等（2）推介策略組建一支精干的旅游推銷隊伍，建立營銷網(wǎng)點，推介旅游項目，采取打折、特價包、贈送土特產(chǎn)等，全力打造“生態(tài)旅游”品牌。新辟旅游客運專用線路：即：項目地劍霞向塘荊山銀山角蓮西昌南客運站（市游客集散中心）市區(qū)老*。從早上5：3

54、0開始至晚上22：00循環(huán)運轉(zhuǎn)，即方便旅游、垂釣、休閑、娛樂的游客，又有利項目區(qū)沿線群眾的出行。（3）產(chǎn)品直銷策略項目種養(yǎng)產(chǎn)品主要用于項目餐飲食材和游客采摘、購買，同時建立直銷點，創(chuàng)建自己的品牌。產(chǎn)品策略定位于優(yōu)質(zhì)有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品及售后信息反饋制度。隨著人們生活水平提高，保健意識增強(qiáng)，整個社會開始從數(shù)量型轉(zhuǎn)到質(zhì)量安全型。項目產(chǎn)品符合人們對無公害食品的需求，要加強(qiáng)售后服務(wù)和信息反饋制度建設(shè)，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，不斷改進(jìn)服務(wù)方法。（4）旅游業(yè)組合策略充分發(fā)揮周邊的歷史文化遺留、人文景觀、自然風(fēng)光優(yōu)勢，開辟親水、休閑、度假、旅游線路，統(tǒng)一定位，整體營銷，優(yōu)勢互補(bǔ)，增強(qiáng)市場吸引力。（5）差異化競爭策略在項目建

55、設(shè)上做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特。極力提高服務(wù)質(zhì)量。在宣傳促銷時，要在適當(dāng)?shù)臅r間，恬當(dāng)?shù)牡攸c。利用適當(dāng)?shù)姆绞酵怀鲑u點。（6）靈活定價策略要充分利用資源豐富和成本較低的優(yōu)勢，采取靈活定價措施，爭取客源。例一票游、一票食宿、定期游及淡季降價、集體低價、特*免門票等措施，充分發(fā)揮價格杠桿作用，提高服務(wù)水平，爭取更多客源。十六、項目組織管理（1）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本項目由江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司申請立項并組織實施。項目建設(shè)期，將成立項目決策機(jī)構(gòu)、指揮機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)，以確保項目順利實施。決策機(jī)構(gòu)：項目單位和其他有關(guān)部門主管領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員組成。主要職責(zé)是從項目設(shè)置、項目規(guī)模、市場走向、種養(yǎng)技

56、術(shù)、投資額、農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)供銷等各方面對項目建設(shè)和運行過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)測和論證，提出應(yīng)采取的措施，制訂詳細(xì)的實施計劃。指揮機(jī)構(gòu)：由項目單位主要領(lǐng)導(dǎo)和技術(shù)人員組成。主要職責(zé)是按照項目決策目標(biāo)和確定的方針計劃，有效地組織人力、物力、財力等，對項目實施的各個環(huán)節(jié)和與外部關(guān)系及時進(jìn)行調(diào)度控制，協(xié)調(diào)管理，確保項目如期建成，按期經(jīng)營，高效運營。監(jiān)督機(jī)構(gòu)：由旅游局、農(nóng)工部、財政局、審計局、農(nóng)業(yè)局、土地局等相關(guān)業(yè)務(wù)人員組成。對項目實施過程監(jiān)督，對不符合有關(guān)政策和不利于生產(chǎn)經(jīng)營的問題，及時提出建議，采取相應(yīng)措施，予以妥善解決，確保項目按規(guī)定建設(shè)，資金安全，管理規(guī)范，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。項目建成后，項目單位將建立相

57、應(yīng)管理機(jī)構(gòu)，保證項目正常運轉(zhuǎn)。（附項目內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)圖）總經(jīng)理旅游副經(jīng)理種養(yǎng)副經(jīng)理財務(wù)副經(jīng)理綜合副經(jīng)理餐飲部住宿部游樂部供銷部生產(chǎn)部技術(shù)部財務(wù)部辦公室維護(hù)部環(huán)衛(wèi)部人力資源部項目內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)圖辦公室：綜合性日常事務(wù)的管理，協(xié)調(diào)各方關(guān)系；餐飲部：負(fù)責(zé)對餐飲方面的管理；住宿部：負(fù)責(zé)對游客住宿方面的管理；游樂部：負(fù)責(zé)對項目區(qū)各類旅游、娛樂、運動設(shè)施等方面的管理；供銷部：負(fù)責(zé)種植、養(yǎng)殖業(yè)種苗各類原材料的采購及產(chǎn)品的銷售；生產(chǎn)部：負(fù)責(zé)種植、養(yǎng)殖方面日常生產(chǎn)管理；技術(shù)部：負(fù)責(zé)技術(shù)培訓(xùn)、新品種引進(jìn)示范、病蟲害防治技術(shù)指導(dǎo)，及時對產(chǎn)品進(jìn)行檢測，確保符合產(chǎn)品規(guī)定的要求；維護(hù)部：負(fù)責(zé)對項目區(qū)各類設(shè)施的維修，保養(yǎng)；環(huán)衛(wèi)部：負(fù)責(zé)對項目區(qū)整體的清潔衛(wèi)生和綠化，樹木的維護(hù)；人力資源部：負(fù)責(zé)員工的招聘、培訓(xùn)考核等方面工作；財務(wù)部：負(fù)責(zé)財務(wù)結(jié)算和管理日常財務(wù)工作。（3）運行模式項目經(jīng)營采取統(tǒng)一管理，各部門獨立核算的方式，