房地產(chǎn)第2章 建設(shè)用地使用權(quán)的獲取

1、第二章 建設(shè)用地使用權(quán)的獲取學(xué)習(xí)的內(nèi)容與要求學(xué)習(xí)的內(nèi)容與要求 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段建設(shè)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段建設(shè)用地使用權(quán)的獲取方式；用地使用權(quán)的獲取方式；2. 掌握建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)掌握建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押和行政劃撥的具體內(nèi)容、讓、抵押和行政劃撥的具體內(nèi)容、要求及區(qū)別。要求及區(qū)別。學(xué)習(xí)中需要參考的資料學(xué)習(xí)中需要參考的資料 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法 建筑法建筑法 物業(yè)管理法物業(yè)管理法房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段投資項(xiàng)目的選擇可性研究行項(xiàng)目評(píng)估和決策獲取土地使用權(quán)

2、獲取土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批建設(shè)工程招標(biāo)簽署有關(guān)合作協(xié)議七通一平等工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗(yàn)收銷售準(zhǔn)備廣告推廣現(xiàn)場(chǎng)銷售物業(yè)管理 投資決策投資決策前期工作前期工作工程建設(shè)工程建設(shè)租售與物業(yè)管理租售與物業(yè)管理土地土地房屋房屋背景：傳統(tǒng)城市土地使用制度背景：傳統(tǒng)城市土地使用制度o行政劃撥行政劃撥o無償、無限期使用無償、無限期使用o無流動(dòng)無流動(dòng)基本特征：基本特征：123不利于土地的集約利用與合理配置不利于企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制與公平環(huán)境的建立不利于城市建不利于城市建設(shè)與發(fā)展，破設(shè)與發(fā)展，破壞城市規(guī)劃實(shí)壞城市規(guī)劃實(shí)施；不利于經(jīng)施；不利于經(jīng)濟(jì)體制改革的濟(jì)體制改革的順利進(jìn)行。

3、順利進(jìn)行。背景：傳統(tǒng)城市土地使用制度背景：傳統(tǒng)城市土地使用制度弊弊 端端 準(zhǔn)備準(zhǔn)備：城市土地儲(chǔ)備制度的建立城市土地儲(chǔ)備制度的建立有償：有償：建設(shè)用地使用權(quán)出讓出讓 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 建設(shè)用地使用權(quán)租賃租賃無償無償： 政府行政劃撥政府行政劃撥統(tǒng)一收購統(tǒng)一收購壟斷供應(yīng)壟斷供應(yīng)一、房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式一、房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式二、土地使用權(quán)出讓二、土地使用權(quán)出讓o定義：定義：國家以土地所有者的身份將土地使用國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為

4、土地管理部門土地管理部門（出讓方）土地使用者土地使用者（受讓方）土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓出讓（一）出讓年限（一）出讓年限出讓方與受讓方的利益分配直直接接影影響響用用 途途出讓的最高年限出讓的最高年限居住用地居住用地70年年教育、科技、文化、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地衛(wèi)生、體育用地50年年商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地40年年綜合或其他用地綜合或其他用地50年年二、土地使用權(quán)出讓二、土地使用權(quán)出讓掛牌掛牌拍賣拍賣招標(biāo)招標(biāo)協(xié)議協(xié)議二、土地使用權(quán)出讓二、土地使用權(quán)出讓（二）出讓方式（二）出讓方式大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投標(biāo)項(xiàng)目。大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投標(biāo)項(xiàng)目。 招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓是指

5、在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位或者個(gè)是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位或者個(gè)人（受讓方）以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某片土地的使用人（受讓方）以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某片土地的使用權(quán)，土地招標(biāo)小組（出讓方代表）擇優(yōu)而取。權(quán)，土地招標(biāo)小組（出讓方代表）擇優(yōu)而取。適應(yīng)于適應(yīng)于拍賣出讓拍賣出讓是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開的場(chǎng)合，由土地是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開的場(chǎng)合，由土地管理部門代表政府就某塊土地的使用權(quán)公開叫價(jià)出讓，管理部門代表政府就某塊土地的使用權(quán)公開叫價(jià)出讓，由價(jià)高者獲得土地使用權(quán)。由價(jià)高者獲得土地使用權(quán)。適應(yīng)于適應(yīng)于競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房

6、地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。掛牌出讓掛牌出讓發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。探索探索完善完善 協(xié)議協(xié)議招標(biāo)招標(biāo)拍賣拍賣特點(diǎn)特點(diǎn)雙方協(xié)商一切條件雙方協(xié)商一切條件出讓方擇優(yōu)出讓出讓方擇優(yōu)出讓 出價(jià)最高的受讓出價(jià)最高的受讓方中標(biāo)方中標(biāo)市場(chǎng)

7、市場(chǎng)特征特征較大壟斷性，是一較大壟斷性，是一種不發(fā)達(dá)的土地市種不發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)場(chǎng) 有條件、有選擇、有條件、有選擇、有控制的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)有控制的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的市競(jìng)爭(zhēng)最激烈的市場(chǎng)場(chǎng)適用適用范圍范圍重要部門、規(guī)模大重要部門、規(guī)模大的工業(yè)項(xiàng)目、事業(yè)的工業(yè)項(xiàng)目、事業(yè)單位以及需要政府單位以及需要政府扶持和優(yōu)惠項(xiàng)目扶持和優(yōu)惠項(xiàng)目區(qū)域面積大、開發(fā)區(qū)域面積大、開發(fā)要求高和將來受城要求高和將來受城市發(fā)展規(guī)劃制約的市發(fā)展規(guī)劃制約的 競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)、盈利競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)、盈利性大的商業(yè)用地性大的商業(yè)用地方式方式政府與受讓方協(xié)商政府與受讓方協(xié)商 公開和邀請(qǐng)招標(biāo)公開和邀請(qǐng)招標(biāo) 公開競(jìng)價(jià)公開競(jìng)價(jià)地價(jià)地價(jià)最低最低中等中等最高最高（三）出

8、讓方式對(duì)比（三）出讓方式對(duì)比注：掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)注：掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)（四）出讓土地使用權(quán)的設(shè)立（四）出讓土地使用權(quán)的設(shè)立土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓合同：出讓人與受讓人之間就土地出讓人與受讓人之間就土地使用權(quán)出讓確定雙方使用權(quán)出讓確定雙方權(quán)利、義務(wù)權(quán)利、義務(wù)的協(xié)議。的協(xié)議。 內(nèi)容：內(nèi)容：土地狀況的描述、出讓金及其支付方式和期限、土地狀況的描述、出讓金及其支付方式和期限、土地使用條件、土地使用條件、定金定金和違約責(zé)任。和違約責(zé)任。土地使用權(quán)登記：土地使用權(quán)登記：登記是取得物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)必登記是取得物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)必要條件，當(dāng)事

9、人必須履行登記手續(xù)，才能使使用權(quán)得到要條件，當(dāng)事人必須履行登記手續(xù)，才能使使用權(quán)得到國家法律的保護(hù)。國家法律的保護(hù)。三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓定義：定義：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，是土地使用權(quán)在不同主體之間的轉(zhuǎn)移。行為，是土地使用權(quán)在不同主體之間的轉(zhuǎn)移。交換交換贈(zèng)與贈(zèng)與出售出售方方 式式三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓o土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件條件:1 1、已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用、已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。權(quán)證書。2 2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)、按照出

10、讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。模后才允許轉(zhuǎn)讓。 一是一是屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%25%以上；以上； 二是二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。3 3、必須依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件進(jìn)、必須依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件進(jìn)行投資、開發(fā)。行投資、開發(fā)。三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 （1 1）權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。）權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 （認(rèn)地不認(rèn)人）（

11、認(rèn)地不認(rèn)人） （2 2）土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物）土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物在轉(zhuǎn)讓時(shí)是不可分離的在轉(zhuǎn)讓時(shí)是不可分離的 （房地一致）（房地一致） （3 3）使用期限：）使用期限： 為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。剩余年限。 法律特征法律特征轉(zhuǎn)讓程序：轉(zhuǎn)讓程序：申請(qǐng)申請(qǐng) 批準(zhǔn)批準(zhǔn) 簽約簽約 過戶登記過戶登記n甲購買某開發(fā)商的甲購買某開發(fā)商的土地，雙方簽訂了土地，雙方簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，約房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定半年后交地。甲定半年后交地。甲繳納十萬元定金，繳納十萬元定金，后來房

12、價(jià)上漲較快后來房?jī)r(jià)上漲較快，開發(fā)商又將此地，開發(fā)商又將此地以高價(jià)賣給了乙，以高價(jià)賣給了乙，辦理過戶手續(xù)辦理過戶手續(xù)。n請(qǐng)問：誰能取得該請(qǐng)問：誰能取得該幅土地的使用權(quán)？幅土地的使用權(quán)？n有何法律對(duì)策？有何法律對(duì)策？四、土地使用權(quán)出租四、土地使用權(quán)出租出租的程序：出租的程序：簽約簽約 出租登記出租登記 土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。 土地使用權(quán)抵押是五、土地使用權(quán)抵押五、土地使用權(quán)抵押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，“土地所有權(quán)土地所有權(quán)” 不能抵押不能抵押土地抵押權(quán)關(guān)系土地抵押權(quán)關(guān)系開

13、發(fā)商開發(fā)商（債務(wù)人）（債務(wù)人）債權(quán)債務(wù)關(guān)系債權(quán)債務(wù)關(guān)系第三人第三人土地土地抵抵押押人人抵抵押押權(quán)權(quán)人人抵押關(guān)系抵押關(guān)系仍歸抵押人仍歸抵押人占有占有銀行銀行（債權(quán)人）（債權(quán)人） （1）土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，起使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 （2）土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同，并依照規(guī)定辦理抵押登記。 （3）抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。 （4）抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因滅失的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理注銷抵押登記。五、土地使用權(quán)抵押五、土地使用權(quán)抵押法律特征法律特征被抵押的建設(shè)用地上新增的建筑物應(yīng)當(dāng)怎樣處理？被抵押

14、的建設(shè)用地上新增的建筑物應(yīng)當(dāng)怎樣處理？六、土地使用權(quán)的終止和續(xù)期六、土地使用權(quán)的終止和續(xù)期 因以下情況而因以下情況而終止：終止：使用年限屆滿使用年限屆滿不履行出讓合同不履行出讓合同土地滅失土地滅失提前收回提前收回續(xù)期：續(xù)期：最遲于期滿前最遲于期滿前1年向土地管理部門提出申請(qǐng)年向土地管理部門提出申請(qǐng)注銷注銷土地登記注銷公告土地登記注銷公告2009320093號(hào)號(hào) 六、國有土地使用權(quán)劃撥六、國有土地使用權(quán)劃撥o概念概念：是指國家為了支持重點(diǎn)國防、能源、交是指國家為了支持重點(diǎn)國防、能源、交通建設(shè)，大力發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施工程和城市公通建設(shè)，大力發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施工程和城市公益，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，

15、在土地使益，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將國有土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。特點(diǎn)：具有無償、無限期的，未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等經(jīng)營活動(dòng)。行政劃撥方式適用對(duì)象：行政劃撥方式適用對(duì)象：o（1）各級(jí)財(cái)政撥款的黨政軍機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位的辦公用地o（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施和公益事業(yè)用地；o（3）國家重點(diǎn)建設(shè)的能源、交通、國防和農(nóng)業(yè)水利工程用地；o（4）政府批準(zhǔn)的其他用地。 六、國有土地使用權(quán)劃撥六、國有土地使用權(quán)劃撥主要針對(duì)公益事業(yè)，非經(jīng)營性用地。申請(qǐng)用地 選址定點(diǎn)

16、核定用地面積 簽訂征地協(xié)議 填寫征地申請(qǐng)書 逐級(jí)報(bào)批 填發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)通知書 檢查驗(yàn)收 頒發(fā)土地使用證 六、國有土地使用權(quán)劃撥六、國有土地使用權(quán)劃撥六、國有土地使用權(quán)劃撥六、國有土地使用權(quán)劃撥劃撥土地使用權(quán)可以劃撥土地使用權(quán)可以 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?jiǎn)?？轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?jiǎn)幔拷ㄔO(shè)用地使用權(quán)獲取方建設(shè)用地使用權(quán)獲取方式式出讓出讓協(xié)議協(xié)議招標(biāo)招標(biāo)拍賣拍賣掛牌交易掛牌交易轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓買賣買賣交換交換贈(zèng)與贈(zèng)與行政劃撥行政劃撥一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)總結(jié)：總結(jié)： 1.分析建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的區(qū)別和聯(lián)系。 2、看漫畫，分析建設(shè)用地使用權(quán)獲取方式對(duì)房?jī)r(jià)有如何的影響，他的制度背景是什么？課課

17、后后 作作 業(yè)業(yè)漫畫：天王地價(jià)催漲房?jī)r(jià)漫畫：天王地價(jià)催漲房?jī)r(jià) 超出常理超出常理 就像面粉貴過面包就像面粉貴過面包 城市房屋拆遷城市房屋拆遷(拆遷政策的歷史沿革拆遷政策的歷史沿革) 與我國城市土地與房屋政策的變革相對(duì)應(yīng)，我與我國城市土地與房屋政策的變革相對(duì)應(yīng)，我國的城市房屋拆遷政策大體經(jīng)歷了三個(gè)階段：國的城市房屋拆遷政策大體經(jīng)歷了三個(gè)階段：o第一階段：第一階段：1990年以前，國家沒有對(duì)房屋拆遷出年以前，國家沒有對(duì)房屋拆遷出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)及政策。臺(tái)相關(guān)的法規(guī)及政策。 國務(wù)院頒布了國務(wù)院頒布了城市私有房屋管理辦法城市私有房屋管理辦法，對(duì)于私，對(duì)于私有房屋，按當(dāng)時(shí)的物價(jià)狀況以房屋的殘值價(jià)格進(jìn)行有房屋，

18、按當(dāng)時(shí)的物價(jià)狀況以房屋的殘值價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償。o第二階段：即第二階段：即1990年至年至2001年年 我國城市化進(jìn)程明顯加快，出現(xiàn)了大量房屋拆我國城市化進(jìn)程明顯加快，出現(xiàn)了大量房屋拆遷。遷。1991年國務(wù)院頒布了年國務(wù)院頒布了城市房屋拆遷管理?xiàng)l城市房屋拆遷管理?xiàng)l例例為適應(yīng)土地和房地產(chǎn)使用制度的改革，國家為適應(yīng)土地和房地產(chǎn)使用制度的改革，國家土地局土地局1992年認(rèn)證了首批土地估價(jià)師，開始了城年認(rèn)證了首批土地估價(jià)師，開始了城市土地定級(jí)和估價(jià)工作，市土地定級(jí)和估價(jià)工作，1993年年5月建設(shè)部、人月建設(shè)部、人事部認(rèn)證公布了首批房地產(chǎn)估價(jià)師。事部認(rèn)證公布了首批房地產(chǎn)估價(jià)師。 1999年各地停止了實(shí)物

19、福利性分房，實(shí)行貨年各地停止了實(shí)物福利性分房，實(shí)行貨幣工資性住房制度，對(duì)此各地為調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，幣工資性住房制度，對(duì)此各地為調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，改善居住環(huán)境，紛紛實(shí)施舊城改造工程，出現(xiàn)了改善居住環(huán)境，紛紛實(shí)施舊城改造工程，出現(xiàn)了拆遷高潮。在拆遷補(bǔ)償過程中實(shí)行拆遷高潮。在拆遷補(bǔ)償過程中實(shí)行“拆一補(bǔ)一拆一補(bǔ)一”。o第三階段：即第三階段：即2001年至今年至今 2001年年6月，國務(wù)院頒布了新的月，國務(wù)院頒布了新的城市房屋拆城市房屋拆遷條例遷條例，將，將“貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償”作為主要的補(bǔ)償方式，作為主要的補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~“以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”。 2003年年

20、12月月1日，建設(shè)部頒布了日，建設(shè)部頒布了城市房屋拆遷城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見估價(jià)指導(dǎo)意見，對(duì)城市房屋拆遷估價(jià)的概念界定，對(duì)城市房屋拆遷估價(jià)的概念界定為：拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的公開房地為：拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因素。素。城市房屋拆遷的概念城市房屋拆遷的概念 o定義：城市房屋拆遷，是指拆遷人根據(jù)建設(shè)定義：城市房屋拆遷，是指拆遷人根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，在取得規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除拆遷許可證的情況下，依法拆除城市規(guī)劃區(qū)城市規(guī)劃

21、區(qū)內(nèi)國有土地上內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆遷房屋的所有人（被拆遷人）進(jìn)行補(bǔ)償或安遷房屋的所有人（被拆遷人）進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為。置的行為。 o基本規(guī)范：國務(wù)院基本規(guī)范：國務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（1991年年3月月22日頒布，日頒布，2001年年6月修月修改，并于改，并于2001年年11月月1日正式實(shí)施）日正式實(shí)施） 適用適用范圍范圍城市房屋拆遷城市房屋拆遷城市房屋拆遷的種類城市房屋拆遷的種類 o 1市政動(dòng)遷和社會(huì)動(dòng)遷市政動(dòng)遷和社會(huì)動(dòng)遷 這是以建設(shè)投資不同的資金來源為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類。市政這是以建設(shè)投資不同的資金來源為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類。市政動(dòng)

22、遷是城市人民政府基于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要而發(fā)生的房屋拆遷動(dòng)遷是城市人民政府基于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要而發(fā)生的房屋拆遷行為。社會(huì)動(dòng)遷是機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位基于基本建設(shè)用行為。社會(huì)動(dòng)遷是機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位基于基本建設(shè)用地需要而發(fā)生的房屋拆遷行為。地需要而發(fā)生的房屋拆遷行為。o 2征地拆遷和非征地拆遷征地拆遷和非征地拆遷 這是以土地權(quán)屬的不同為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類。征地拆遷是建這是以土地權(quán)屬的不同為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類。征地拆遷是建設(shè)單位在征用集體所有的土地時(shí)而發(fā)生的房屋拆遷行為。非征設(shè)單位在征用集體所有的土地時(shí)而發(fā)生的房屋拆遷行為。非征地拆遷是建設(shè)單位在國有土地上發(fā)生的房屋拆遷行為。地拆遷是建設(shè)單位在國有土地

23、上發(fā)生的房屋拆遷行為。o 3統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷 這是以拆遷主體的不同為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類。統(tǒng)一拆遷由當(dāng)這是以拆遷主體的不同為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類。統(tǒng)一拆遷由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織。自行拆過由建設(shè)用地單位統(tǒng)一組織。委托拆地人民政府組織。自行拆過由建設(shè)用地單位統(tǒng)一組織。委托拆遷由建設(shè)用地單位（拆遷人）委托取得房屋拆遷資格證書的單遷由建設(shè)用地單位（拆遷人）委托取得房屋拆遷資格證書的單位（被委托人）進(jìn)行。位（被委托人）進(jìn)行。城市房屋拆遷城市房屋拆遷一、房屋拆遷相關(guān)主體與房屋拆遷程序一、房屋拆遷相關(guān)主體與房屋拆遷程序 （一）相關(guān)主體（一）相關(guān)主體拆遷管理人拆遷管理人：建設(shè)行政主管部

24、門建設(shè)行政主管部門拆遷人拆遷人：取得城市房屋拆遷許可證的單位取得城市房屋拆遷許可證的單位被拆遷人被拆遷人：被拆遷房屋的所有人被拆遷房屋的所有人與被拆遷房屋相關(guān)的其他主體與被拆遷房屋相關(guān)的其他主體：使用權(quán)人和抵押權(quán)人使用權(quán)人和抵押權(quán)人拆遷單位拆遷單位：自行拆遷自行拆遷 委托拆遷委托拆遷城市房屋拆遷城市房屋拆遷城市房屋拆遷城市房屋拆遷一、房屋拆遷相關(guān)主體與房屋拆遷程序一、房屋拆遷相關(guān)主體與房屋拆遷程序 （一）房屋拆遷程序（一）房屋拆遷程序 確定拆遷計(jì)劃和方案確定拆遷計(jì)劃和方案 申領(lǐng)申領(lǐng)房屋拆遷許可證房屋拆遷許可證 拆遷公告拆遷公告 簽訂拆遷協(xié)議簽訂拆遷協(xié)議 實(shí)施拆遷實(shí)施拆遷城市房屋拆遷城市房屋拆遷

25、申請(qǐng)拆遷許可證應(yīng)提供：申請(qǐng)拆遷許可證應(yīng)提供：1建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證3國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件4拆遷計(jì)劃和拆遷方案拆遷計(jì)劃和拆遷方案5拆遷補(bǔ)償安置資金證明拆遷補(bǔ)償安置資金證明縣以上人民政府房屋拆遷主管部門收到縣以上人民政府房屋拆遷主管部門收到申請(qǐng)之日起申請(qǐng)之日起30日內(nèi)日內(nèi)審查審查批準(zhǔn)批準(zhǔn)發(fā)放拆遷發(fā)放拆遷許可證許可證公布公布房屋拆遷公告：拆遷房屋拆遷公告：拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限人、拆遷范圍、拆遷期限拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議實(shí)施拆遷實(shí)施拆遷城市房屋拆遷城市房屋拆遷二、城市房屋拆

26、遷補(bǔ)償與安置二、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置 （一）拆遷補(bǔ)償（一）拆遷補(bǔ)償補(bǔ)償對(duì)象補(bǔ)償對(duì)象：被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人補(bǔ)償范圍補(bǔ)償范圍：合法建筑(包括附屬物和未過批準(zhǔn)期限的臨 時(shí)建筑)補(bǔ)償方式補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：遵循等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t，遵循等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t，根據(jù)被拆遷房屋根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定格確定 。城市房屋拆遷城市房屋拆遷公民公民法人法人二、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置二、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置 城市房屋拆遷城市房屋拆遷特殊情況的拆遷補(bǔ)償、安置：特殊情

27、況的拆遷補(bǔ)償、安置： 1、拆除公益事業(yè)用房 2、拆除產(chǎn)權(quán)不明確房屋 3、拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋 4、拆除代管城市房屋二、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置二、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置 （二）拆遷安置（二）拆遷安置 安置的對(duì)象：被拆房屋的使用權(quán)人安置的對(duì)象：被拆房屋的使用權(quán)人 拆遷安置地點(diǎn)：原地安置和異地安置拆遷安置地點(diǎn)：原地安置和異地安置城市房屋拆遷城市房屋拆遷根據(jù)新的根據(jù)新的城市房屋拆遷城市房屋拆遷管理?xiàng)l例管理?xiàng)l例，現(xiàn)在拆遷安，現(xiàn)在拆遷安置已不完全是拆遷人的法置已不完全是拆遷人的法定義務(wù)了，只有當(dāng)被拆遷定義務(wù)了，只有當(dāng)被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)才可能人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)才可能存在安置問題。存在安置問題。二、城市房屋

28、拆遷補(bǔ)償與安置二、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置 （三）實(shí)踐中對(duì)補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管（三）實(shí)踐中對(duì)補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管o 貨幣補(bǔ)償逐漸成為主導(dǎo)方式貨幣補(bǔ)償逐漸成為主導(dǎo)方式o 對(duì)補(bǔ)償貨幣的監(jiān)管對(duì)補(bǔ)償貨幣的監(jiān)管城市房屋拆遷城市房屋拆遷房屋拆遷管房屋拆遷管理部門理部門拆遷人拆遷人金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu) 城市拆遷是當(dāng)今各級(jí)政府非常關(guān)注的工作，國家及省雖然對(duì)房屋的拆遷補(bǔ)償有明確的要求，但各地執(zhí)行不一，大多以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體現(xiàn)補(bǔ)償，掩蓋了土地使用權(quán)價(jià)值。各地因城市房屋拆遷而引發(fā)的社會(huì)矛盾日益突出，成為當(dāng)?shù)氐摹盁狳c(diǎn)”、“難點(diǎn)”和“焦點(diǎn)”，其核心是對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償問題。因此科學(xué)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，合理確定補(bǔ)償金額，是決定拆遷工作順

29、利實(shí)施、維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益、構(gòu)建和諧社會(huì)的關(guān)鍵所在。 三、城市房屋拆遷估價(jià)三、城市房屋拆遷估價(jià) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷o城市房屋拆遷估價(jià)：城市房屋拆遷估價(jià)：是指為確定被拆遷房屋是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。進(jìn)行的評(píng)估。 注意：注意：拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的房房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包括不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成

30、停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。飾的補(bǔ)償金額。 三、城市房屋拆遷估價(jià)三、城市房屋拆遷估價(jià) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷o拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇：拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇：o拆遷估價(jià)實(shí)務(wù)：拆遷估價(jià)實(shí)務(wù)：（1）拆遷估價(jià)基本事項(xiàng)：估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法、實(shí)地勘測(cè)、技術(shù)協(xié)調(diào)、計(jì)價(jià)貨幣和精度（2）被拆遷房屋面積和性質(zhì)如何認(rèn)定：三、城市房屋拆遷估價(jià)三、城市房屋拆遷估價(jià) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷o拆遷估價(jià)結(jié)果公示和異議處理拆遷估價(jià)結(jié)果公示和異議處理（1）拆遷估價(jià)初步結(jié)果公示和估價(jià)報(bào)告送達(dá)（2）拆遷估價(jià)報(bào)告疑問處理（3）拆遷估價(jià)結(jié)果異議處理（4）復(fù)核

31、估價(jià)和另行估價(jià)o拆遷估價(jià)糾紛調(diào)處拆遷估價(jià)糾紛調(diào)處（1）復(fù)核估價(jià)、（2）另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估、（3）估價(jià)專家委員會(huì)鑒定四、拆遷糾紛救濟(jì)四、拆遷糾紛救濟(jì) 資料建設(shè)部2002年18月份受理來信共4820件次，其中，涉及拆遷問題的占28%。上訪1730批次，其中反映拆遷問題的占70%；在集體上訪的123批次中，拆遷問題占83.7%。投訴和上訪披露的問題多集中在法律意識(shí)薄、形象工程多上面。另據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，2002年17月份，全國因房屋拆除引發(fā)三級(jí)以上事故共5起，造成26人死亡，16人受傷。 城市房屋拆遷城市房屋拆遷四、拆遷糾紛救濟(jì)四、拆遷糾紛救濟(jì) 拆遷所引發(fā)的矛盾變化：拆遷所引發(fā)的矛盾變化：拆遷戶家庭成

32、員內(nèi)部分配矛盾拆遷戶家庭成員內(nèi)部分配矛盾拆遷戶和開發(fā)商、拆遷戶和開發(fā)商、拆遷戶和地方政府的矛盾拆遷戶和地方政府的矛盾城市房屋拆遷城市房屋拆遷（內(nèi)部矛盾）（內(nèi)部矛盾）（外部矛盾）（外部矛盾）o房屋拆遷糾紛的類型：房屋拆遷糾紛的類型：o房屋拆遷糾紛的處理方式：房屋拆遷糾紛的處理方式： 1、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛 （1）行政裁決）行政裁決 （2）依法起訴（行政訴訟）依法起訴（行政訴訟） （3）強(qiáng)制拆遷）強(qiáng)制拆遷 2、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后的糾紛、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后的糾紛 （1）申請(qǐng)仲裁：雙方自愿原則）申請(qǐng)仲裁：雙方自愿原則 （2）依法訴訟（民事訴訟）依

33、法訴訟（民事訴訟）四、拆遷糾紛救濟(jì)四、拆遷糾紛救濟(jì) 四、拆遷糾紛救濟(jì)四、拆遷糾紛救濟(jì) 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第第1616條規(guī)定：條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人房屋承租人拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。裁裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起3030日內(nèi)作出。日內(nèi)作出。 當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起之日起3 3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依

34、照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間拆遷的執(zhí)行。拆遷的執(zhí)行。”城市房屋拆遷城市房屋拆遷四、拆遷糾紛救濟(jì)四、拆遷糾紛救濟(jì) 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第第1515條規(guī)定：條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，被拆遷人或者，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法

35、申請(qǐng)人民法院以依法申請(qǐng)人民法院?！?城市房屋拆遷城市房屋拆遷拆遷人與被拆遷人與被拆遷人或房拆遷人或房屋承租人就屋承租人就補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、安置等問題等問題協(xié)商協(xié)商雙方協(xié)商不成雙方協(xié)商不成拆遷人向拆遷主管部門申請(qǐng)拆遷人向拆遷主管部門申請(qǐng)行政裁決行政裁決拆遷主管部門拆遷主管部門裁決被拆遷人限期搬遷裁決被拆遷人限期搬遷被拆遷人采取激被拆遷人采取激烈行動(dòng)拒絕搬遷烈行動(dòng)拒絕搬遷由房屋拆遷管理部門依法由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆遷法院裁定支持法院裁定支持房屋拆遷主管部門的房屋拆遷主管部門的行政裁決，行政裁決，責(zé)令被拆遷人自動(dòng)搬遷責(zé)令被拆遷人自動(dòng)搬遷 拆遷人與被拆遷人再次協(xié)拆遷人與被拆

36、遷人再次協(xié)商，達(dá)成協(xié)議后拆除房屋商，達(dá)成協(xié)議后拆除房屋申請(qǐng)人申請(qǐng)：申請(qǐng)人申請(qǐng)：應(yīng)提供以下文件：應(yīng)提供以下文件：1建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證3國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件4拆遷計(jì)劃和拆遷方案拆遷計(jì)劃和拆遷方案5拆遷補(bǔ)償安置資金證明拆遷補(bǔ)償安置資金證明縣以上人民政府房屋拆遷主管部門收到縣以上人民政府房屋拆遷主管部門收到申請(qǐng)之日起申請(qǐng)之日起30日內(nèi)日內(nèi)審查審查批準(zhǔn)批準(zhǔn)發(fā)放拆遷發(fā)放拆遷許可證許可證公布公布房屋拆遷公告：拆遷房屋拆遷公告：拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限人、拆遷范圍、拆遷期限四、拆遷糾紛救濟(jì)四、拆遷糾紛救濟(jì) 19961996年年7 7

37、月月2424日，最高人民法院頒發(fā)實(shí)施日，最高人民法院頒發(fā)實(shí)施的的關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)問題的批復(fù) 法復(fù)（法復(fù)（19961996）1212號(hào)號(hào) 的態(tài)度發(fā)的態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變：對(duì)拆遷裁決不服提起訴訟的，作生了轉(zhuǎn)變：對(duì)拆遷裁決不服提起訴訟的，作為行政案件受理；對(duì)未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決的安為行政案件受理；對(duì)未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決的安置補(bǔ)償爭(zhēng)議提起訴訟的，作為民事案件受理。置補(bǔ)償爭(zhēng)議提起訴訟的，作為民事案件受理。 城市房屋拆遷城市房屋拆遷四、拆遷糾紛救濟(jì)四、拆遷糾紛救濟(jì) 2005年年8月月11日起施行的最高人民法院日起施行的最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置

38、協(xié)議就補(bǔ)關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)問題的批復(fù)法釋（法釋（2005）9號(hào)號(hào)的態(tài)度的態(tài)度則發(fā)生了逆轉(zhuǎn)：達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，則發(fā)生了逆轉(zhuǎn)：達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以按照人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以按照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第十六條的規(guī)定第十六條的規(guī)定向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決。向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決。城市房屋拆遷城市房屋拆遷四、有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置的兩個(gè)問題四、有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置的兩個(gè)

39、問題 （一）關(guān)于拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題（一）關(guān)于拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題重置價(jià)格重置價(jià)格/重置價(jià)格結(jié)合成新重置價(jià)格結(jié)合成新市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格城市房屋拆遷城市房屋拆遷四、有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置的兩個(gè)問題四、有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置的兩個(gè)問題 （二）對(duì)公共利益與強(qiáng)制拆遷關(guān)系認(rèn)識(shí)的轉(zhuǎn)變（二）對(duì)公共利益與強(qiáng)制拆遷關(guān)系認(rèn)識(shí)的轉(zhuǎn)變o強(qiáng)制拆遷應(yīng)否以公共利益為前提強(qiáng)制拆遷應(yīng)否以公共利益為前提o如何界定公共利益如何界定公共利益o通過程序規(guī)則防止通過程序規(guī)則防止“公共利益公共利益”被濫用被濫用城市房屋拆遷城市房屋拆遷五、有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置的兩個(gè)問題五、有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置的兩個(gè)問題 （二）對(duì)公共利益與強(qiáng)制拆遷關(guān)系認(rèn)識(shí)的轉(zhuǎn)變（二）對(duì)公共利益與

40、強(qiáng)制拆遷關(guān)系認(rèn)識(shí)的轉(zhuǎn)變o強(qiáng)制拆遷應(yīng)否以公共利益為前提強(qiáng)制拆遷應(yīng)否以公共利益為前提o如何界定公共利益如何界定公共利益o通過程序規(guī)則防止通過程序規(guī)則防止“公共利益公共利益”被濫用被濫用 依法拆遷，有情操作依法拆遷，有情操作城市房屋拆遷城市房屋拆遷現(xiàn)狀強(qiáng)制拆遷基本叫?，F(xiàn)狀強(qiáng)制拆遷基本叫停 2003 2003年年9 9月月1919日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于認(rèn)真做關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知 隨后，中央又派出隨后，中央又派出4 4路人馬，分赴山東、上海、南路人馬，分赴山東、上海、南京、杭州等地，突擊調(diào)查拆遷問題，為中央最高京

41、、杭州等地，突擊調(diào)查拆遷問題，為中央最高決策層制定消除動(dòng)遷糾紛隱患的方案提供參考。決策層制定消除動(dòng)遷糾紛隱患的方案提供參考。 到到0303年底，全國已有近年底，全國已有近2020個(gè)省市修改了有關(guān)拆遷個(gè)省市修改了有關(guān)拆遷的法規(guī)，明確規(guī)定的法規(guī)，明確規(guī)定“補(bǔ)償金不落實(shí)不得拆遷補(bǔ)償金不落實(shí)不得拆遷”、“拆遷中不得動(dòng)拆遷中不得動(dòng)粗粗”等，開始把利益的天平等，開始把利益的天平傾向弱勢(shì)的一端。傾向弱勢(shì)的一端。 城市房屋拆遷城市房屋拆遷現(xiàn)狀強(qiáng)制拆遷基本叫?，F(xiàn)狀強(qiáng)制拆遷基本叫停 1212月月3 3日，建設(shè)部發(fā)布日，建設(shè)部發(fā)布城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見意見（0404年年1 1月月1 1日起施行

42、），要求規(guī)范城市日起施行），要求規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。益。 1212月月3030日，建設(shè)部發(fā)布日，建設(shè)部發(fā)布城市房屋拆遷行政裁城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程決工作規(guī)程（20042004年年3 3月月1 1日起施行）第日起施行）第1818條條規(guī)定：規(guī)定：“房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等遷的依據(jù)、程序

43、、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行內(nèi)容，進(jìn)行聽證聽證?！背鞘蟹课莶疬w城市房屋拆遷現(xiàn)狀強(qiáng)制拆遷基本叫停現(xiàn)狀強(qiáng)制拆遷基本叫停 2004 2004年年6 6月月6 6日，國務(wù)院辦公廳下日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)發(fā)關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理通知拆遷管理通知。城市房屋拆遷城市房屋拆遷 就在物權(quán)法通過后幾天, 2007年3 月中下旬發(fā)生了重慶“最牛釘子戶”事件。1983 1983 年年, ,楊武與吳蘋從父母那里繼承位于九龍坡區(qū)楊家坪鶴興楊武與吳蘋從父母那里繼承位于九龍坡區(qū)楊家坪鶴興路的祖業(yè)。路的祖業(yè)。1993 1993 年年, ,楊武夫婦原地翻蓋新房楊武夫婦原地翻蓋新房,

44、 ,建起磚混結(jié)構(gòu)的建起磚混結(jié)構(gòu)的二層小樓。二層小樓。1993 1993 年年, ,重慶南隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與政府簽訂重慶南隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與政府簽訂協(xié)議協(xié)議, ,拿下該片區(qū)的舊城改造項(xiàng)目拿下該片區(qū)的舊城改造項(xiàng)目, ,但一直沒有啟動(dòng)拆遷工作但一直沒有啟動(dòng)拆遷工作, ,一拖一拖11 11年。年。2004 2004 年年, ,重慶南隆與重慶智潤置業(yè)有限公司簽署聯(lián)建協(xié)議重慶南隆與重慶智潤置業(yè)有限公司簽署聯(lián)建協(xié)議, ,后后來來, ,重慶正升置業(yè)有限公司加入重慶正升置業(yè)有限公司加入, ,成為該項(xiàng)目法人，正升成為該項(xiàng)目法人，正升- -百老百老匯廣場(chǎng)項(xiàng)目拆遷工作正式啟動(dòng)。匯廣場(chǎng)項(xiàng)目拆遷工作正式啟動(dòng)。20

45、042004年年8 8月月3131日日, ,重慶市九龍坡區(qū)楊家坪鶴興路片區(qū)項(xiàng)目改造重慶市九龍坡區(qū)楊家坪鶴興路片區(qū)項(xiàng)目改造貼出動(dòng)遷公告。按照該片區(qū)其他拆遷戶投票選出的金地評(píng)估貼出動(dòng)遷公告。按照該片區(qū)其他拆遷戶投票選出的金地評(píng)估公司在公司在20042004年作出的評(píng)估，營業(yè)用房一樓價(jià)值為年作出的評(píng)估，營業(yè)用房一樓價(jià)值為1884118841元元/ /平平方米，二樓方米，二樓37853785元元/ /平方米，吳蘋平方米，吳蘋219219平方米房子評(píng)估總價(jià)為平方米房子評(píng)估總價(jià)為247247萬元萬元。 之后之后, ,該片區(qū)其他該片區(qū)其他280280戶陸續(xù)搬遷戶陸續(xù)搬遷, ,只剩下楊武、吳只剩下楊武、吳蘋蘋

46、 一家。一家。20052005年上半年年上半年，開發(fā)商再次提出貨幣安置方式，將，開發(fā)商再次提出貨幣安置方式，將補(bǔ)償?shù)臄?shù)額增至補(bǔ)償?shù)臄?shù)額增至350350萬元萬元。吳蘋仍然沒有同意。吳蘋仍然沒有同意。20052005年，年，開發(fā)商向九龍坡區(qū)房管局申請(qǐng)行政裁決，開發(fā)商向九龍坡區(qū)房管局申請(qǐng)行政裁決，20052005年年9 9月月1212日日九龍坡九龍坡區(qū)房管局中止行政裁決，要求雙方進(jìn)一步協(xié)商解決。區(qū)房管局中止行政裁決，要求雙方進(jìn)一步協(xié)商解決。20062006年年9 9月月1414日第一次協(xié)商：日第一次協(xié)商：吳蘋提出，要吳蘋提出，要“原位置、原樓層、原朝向、原位置、原樓層、原朝向、原面積原面積”還房，同

47、時(shí)要求拆遷人另付自還房，同時(shí)要求拆遷人另付自19931993年年3 3月以來的經(jīng)濟(jì)損失賠償月以來的經(jīng)濟(jì)損失賠償500500余萬余萬元。因無法滿足該要求，雙方首次接觸不歡而散。元。因無法滿足該要求，雙方首次接觸不歡而散。 20062006年年9 9月月1818日第二次協(xié)商：日第二次協(xié)商：吳蘋提出吳蘋提出追加補(bǔ)償追加補(bǔ)償屋內(nèi)被盜物品價(jià)值屋內(nèi)被盜物品價(jià)值1212萬元萬元等八項(xiàng)要求，并盡早提供相同面積過渡門面等。等八項(xiàng)要求，并盡早提供相同面積過渡門面等。由于對(duì)安置補(bǔ)償和賠償問題不能達(dá)成一致，在雙方多次協(xié)商無果的情況下由于對(duì)安置補(bǔ)償和賠償問題不能達(dá)成一致，在雙方多次協(xié)商無果的情況下，九龍坡區(qū)房管局決定召

48、開聽證會(huì)恢復(fù)行政裁決程序。，九龍坡區(qū)房管局決定召開聽證會(huì)恢復(fù)行政裁決程序。20072007年年1 1月月11 11日日, ,九龍坡區(qū)房管局下發(fā)行政裁決書，要求楊武九龍坡區(qū)房管局下發(fā)行政裁決書，要求楊武1515日內(nèi)自行搬日內(nèi)自行搬遷。遷。20072007年年2 2月月9 9日第三次協(xié)商：日第三次協(xié)商：此輪協(xié)商中開發(fā)商提供了拆遷紅線內(nèi)同樣大小此輪協(xié)商中開發(fā)商提供了拆遷紅線內(nèi)同樣大小的臨街門面與二層，同時(shí)針對(duì)吳蘋在三次協(xié)商中提出的要求，提供的臨街門面與二層，同時(shí)針對(duì)吳蘋在三次協(xié)商中提出的要求，提供7272萬元萬元的賠償；而吳蘋需要支付的，是新房與舊房之間不到的賠償；而吳蘋需要支付的，是新房與舊房之間

49、不到7070萬元的差價(jià)。萬元的差價(jià)。20072007年年2 2月月1 1日，日，九龍坡區(qū)房管局向九龍坡區(qū)法院申請(qǐng)先予九龍坡區(qū)房管局向九龍坡區(qū)法院申請(qǐng)先予執(zhí)行被拆遷人房屋。執(zhí)行被拆遷人房屋。20072007年年3 3月月1919日日, , 九龍坡區(qū)法院裁定準(zhǔn)予先予執(zhí)行九龍坡區(qū)法院裁定準(zhǔn)予先予執(zhí)行, ,責(zé)令被責(zé)令被拆遷人在本月拆遷人在本月2222日前拆除該房屋。日前拆除該房屋。20072007年年3 3月月2121日下午日下午, ,楊武爬進(jìn)自家房屋楊武爬進(jìn)自家房屋, ,抵制法院的裁定。抵制法院的裁定。20072007年年3 3月月2626日日, ,九龍坡區(qū)法院執(zhí)行局向楊武發(fā)出執(zhí)行通知九龍坡區(qū)法院執(zhí)

50、行局向楊武發(fā)出執(zhí)行通知, ,責(zé)令他在責(zé)令他在 3 3月月2929日前日前履行法院判決。由于楊武在履行法院判決。由于楊武在 3 3月月2929日日前依舊沒有履行判決前依舊沒有履行判決, ,九龍坡區(qū)法院在九龍坡區(qū)法院在 3 3月月3030日下午日下午發(fā)布公發(fā)布公告告, ,再次責(zé)令楊武在再次責(zé)令楊武在4 4月月1010日前日前自動(dòng)搬遷。自動(dòng)搬遷。4 4月月2 2日日, ,吳蘋夫婦與開發(fā)商達(dá)成一致吳蘋夫婦與開發(fā)商達(dá)成一致, ,楊武走出他堅(jiān)守了楊武走出他堅(jiān)守了11 11 天的房屋。當(dāng)晚天的房屋。當(dāng)晚, ,其房屋被拆除。其房屋被拆除。在此期間，開發(fā)商每天損失在此期間，開發(fā)商每天損失6 6萬元萬元，項(xiàng)目法人

51、、重慶正升置，項(xiàng)目法人、重慶正升置業(yè)公司的常務(wù)副總廖建明簽署協(xié)議后心理只感到平靜。業(yè)公司的常務(wù)副總廖建明簽署協(xié)議后心理只感到平靜。房地產(chǎn)開發(fā)的正升房地產(chǎn)開發(fā)的正升- -百老匯廣場(chǎng)項(xiàng)目是經(jīng)百老匯廣場(chǎng)項(xiàng)目是經(jīng)商盈利行為，與國家商盈利行為，與國家利益、公共利益沾不利益、公共利益沾不上邊吧？上邊吧？ 1、拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？、拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？2、拆遷人提供了哪些補(bǔ)償安置方式供被拆遷人選擇？、拆遷人提供了哪些補(bǔ)償安置方式供被拆遷人選擇？ 3、拆遷雙方關(guān)于補(bǔ)償安置的分歧是什么？、拆遷雙方關(guān)于補(bǔ)償安置的分歧是什么？4、為什么拆遷雙方在這么長(zhǎng)的時(shí)間里都沒有達(dá)成協(xié)議？

52、、為什么拆遷雙方在這么長(zhǎng)的時(shí)間里都沒有達(dá)成協(xié)議？5、為什么房管局介入鶴興路拆遷糾紛？、為什么房管局介入鶴興路拆遷糾紛？ 6、房管局是否可以申請(qǐng)司法強(qiáng)拆？、房管局是否可以申請(qǐng)司法強(qiáng)拆？ 危舊房改造，難道說不是公共利益？盡管危舊房改造，難道說不是公共利益？盡管吳蘋的房子所在地按照規(guī)劃將蓋起一棟商吳蘋的房子所在地按照規(guī)劃將蓋起一棟商住樓，但是整個(gè)項(xiàng)目占地面積為住樓，但是整個(gè)項(xiàng)目占地面積為2350023500余余平方米，其中環(huán)道、大件路、輕軌、公交平方米，其中環(huán)道、大件路、輕軌、公交換乘中心等市政項(xiàng)目建設(shè)，就使用土地近換乘中心等市政項(xiàng)目建設(shè)，就使用土地近1 1萬平方米，涉及拆遷成本共達(dá)萬平方米，涉及拆

53、遷成本共達(dá)1 1億元左右。億元左右。這些本應(yīng)由政府承擔(dān)的拆遷成本均已由開這些本應(yīng)由政府承擔(dān)的拆遷成本均已由開發(fā)商承擔(dān)，怎么能說沒有公共利益在里頭發(fā)商承擔(dān)，怎么能說沒有公共利益在里頭呢？呢？1、鶴興路片區(qū)的拆遷是不是合法？、鶴興路片區(qū)的拆遷是不是合法？2、拆遷許可證是否過期？、拆遷許可證是否過期？ 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第一條規(guī)定拆遷的目的：第一條規(guī)定拆遷的目的：“為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行。的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行?！睕]有區(qū)分城市建設(shè)項(xiàng)目中的沒有區(qū)分城市建設(shè)項(xiàng)目中的公益性拆遷

54、公益性拆遷與與商業(yè)性拆遷商業(yè)性拆遷。n 行政程序正當(dāng)性有三項(xiàng)最低要求：程序中立行政程序正當(dāng)性有三項(xiàng)最低要求：程序中立性、程序參與性和程序公開性，并可具體導(dǎo)出性、程序參與性和程序公開性，并可具體導(dǎo)出避免偏私、行政參與、行政公開三項(xiàng)基本內(nèi)容。避免偏私、行政參與、行政公開三項(xiàng)基本內(nèi)容。 n 政府在限制公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行房屋拆遷政府在限制公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行房屋拆遷的過程中，要履行信息公開與告知義務(wù)，通過的過程中，要履行信息公開與告知義務(wù)，通過多種途徑廣泛征求利益相關(guān)人的意見，保障行多種途徑廣泛征求利益相關(guān)人的意見，保障行政相對(duì)人的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)、表達(dá)權(quán)。政相對(duì)人的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)、表

55、達(dá)權(quán)。深圳蔡屋圍釘子戶得到超過千萬補(bǔ)償同意拆遷深圳蔡屋圍釘子戶得到超過千萬補(bǔ)償同意拆遷 20062006年年1010月起開始正式拆遷。一年過月起開始正式拆遷。一年過去，去，98%98%的業(yè)主與拆遷人達(dá)成了拆遷的業(yè)主與拆遷人達(dá)成了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，只剩補(bǔ)償安置協(xié)議，只剩6 6戶不肯搬遷。戶不肯搬遷。按照當(dāng)時(shí)的裁決書計(jì)算，蔡家按照當(dāng)時(shí)的裁決書計(jì)算，蔡家“孤樓孤樓”整幢房屋的補(bǔ)償價(jià)格大約為整幢房屋的補(bǔ)償價(jià)格大約為574574萬元。萬元。而按照蔡家本人當(dāng)時(shí)提出的而按照蔡家本人當(dāng)時(shí)提出的1200012000元元/ /平方米的價(jià)格補(bǔ)償，房屋價(jià)格大約為平方米的價(jià)格補(bǔ)償，房屋價(jià)格大約為934934萬元。但隨著

56、夫婦兩人與拆遷人萬元。但隨著夫婦兩人與拆遷人的談判與對(duì)峙，深圳房?jī)r(jià)開始飆升。的談判與對(duì)峙，深圳房?jī)r(jià)開始飆升。夫婦兩人提出的賠償價(jià)格一度上漲至夫婦兩人提出的賠償價(jià)格一度上漲至14001400萬左右。萬左右。20072007年年9 9月月2121日在羅湖日在羅湖區(qū)法院調(diào)解后，蔡家與開發(fā)商簽訂協(xié)區(qū)法院調(diào)解后，蔡家與開發(fā)商簽訂協(xié)議，得到超過千萬補(bǔ)償。議，得到超過千萬補(bǔ)償。 憲法憲法第十三條第十三條 公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。權(quán)和繼承權(quán)。 物權(quán)法物權(quán)法第四條第四條 國家、集體、私人的物權(quán)和其

57、他權(quán)利人國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。犯。 法法憲憲行行政政法法 政府對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的限制應(yīng)基于正當(dāng)理由政府對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的限制應(yīng)基于正當(dāng)理由、遵循正當(dāng)程序、實(shí)行公平補(bǔ)償。、遵循正當(dāng)程序、實(shí)行公平補(bǔ)償。閑置土地o閑置土地范圍：閑置土地范圍： 1、未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地的。 2、核準(zhǔn)使用的土地，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的。 3、已動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積1/3，或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)連續(xù)

58、滿一年的；o處置方式：處置方式：計(jì)征土地閑置費(fèi)、限期開發(fā)、協(xié)議收購或托管、強(qiáng)制無償收回 1999 1999年年7 7月月1212日，日，A A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與B B國土資源局簽訂國土資源局簽訂一份房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書，約定一份房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書，約定A A公司開發(fā)月湖花園小區(qū)，公司開發(fā)月湖花園小區(qū)，A A公司公司向向B B局提供回遷安置房。合同簽訂后，實(shí)際拆遷安置工作則由局提供回遷安置房。合同簽訂后，實(shí)際拆遷安置工作則由C C拆遷辦負(fù)責(zé)實(shí)施。后拆遷辦負(fù)責(zé)實(shí)施。后C C拆遷辦與拆遷辦與A A公司口頭協(xié)商增加部分面積。公司口頭協(xié)商增加部分面積。因因C C拆遷辦尚有部分購房款未給付

59、拆遷辦尚有部分購房款未給付A A公司，公司，A A公司分別于公司分別于20012001年年1010月月2929日、日、3030日向日向C C拆遷辦催要未果，拆遷辦催要未果，A A公司遂將原約定中的一公司遂將原約定中的一間營業(yè)用房及其上的四間房屋占有自用未交付間營業(yè)用房及其上的四間房屋占有自用未交付C C拆遷辦，其余拆拆遷辦，其余拆遷安置房均已交付并由遷安置房均已交付并由C C拆遷辦安置完畢。拆遷辦安置完畢。20042004年年7 7月月1414日，日，A A公司公司D D簽訂商品房買賣合同一份，將位于月湖花園面東簽訂商品房買賣合同一份，將位于月湖花園面東5 5號(hào)營業(yè)號(hào)營業(yè)用房及用房及6 6、7

60、 7、8 8號(hào)號(hào)2 2樓房屋出賣給樓房屋出賣給D D，D D在合同簽訂之日即支付在合同簽訂之日即支付房屋價(jià)款房屋價(jià)款52.952.9萬元。萬元。D D將該房反租給將該房反租給A A公司，仍作售樓處辦公用公司，仍作售樓處辦公用房。房。A A售樓結(jié)束后，售樓結(jié)束后，D D即搬進(jìn)自用至今。即搬進(jìn)自用至今。D D于于20072007年年5 5月繳房屋月繳房屋買賣契稅，房管部門受理買賣契稅，房管部門受理D D有辦理產(chǎn)權(quán)證申請(qǐng)，但未尚未發(fā)證有辦理產(chǎn)權(quán)證申請(qǐng)，但未尚未發(fā)證。20072007年年7 7月月2323日，日，C C拆遷辦向法院起訴，要求法院確認(rèn)拆遷辦向法院起訴，要求法院確認(rèn)C C拆遷拆遷辦對(duì)爭(zhēng)議房