馬鞍山新都市廣場項目商業(yè)計劃書

1、馬鞍山新都市廣場工程商業(yè)方案書第一篇 概 況一、工程概況1、地理位置馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，至南京市區(qū)45公里，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟興隆的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。全市總面積1686平方公里，南北最大縱距54.4公里，東西最大橫距46公里。馬鞍山交通便利，擁有長江萬噸級的馬鞍山港，可與國內(nèi)外港口四季通航；至南京祿口口機場20多公里；有寧馬高速與滬寧高速、京福高速、寧杭高速.寧合高速相連；有寧銅鐵路與皖贛線、滬寧線相連。距南京40分鐘車程，距上海

2、3小時車程，距合肥2小時車程,距杭州3小時車程2、工程位置本工程地塊是馬鞍山控制性規(guī)劃a片用地，位于葛羊路、圓橋路、紅旗路和江東大道圍成的區(qū)域內(nèi)。b地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠位置。南為新城區(qū)，距市中心3公里；東1公里為寧馬高速公路出入口，北為國道和馬鋼新廠區(qū)；西面為老城區(qū)金家莊區(qū)，有鐵路慈湖貨運站。3、土地用途a地塊區(qū)域面積：11畝合769944.84平方米b地塊區(qū)域面積：82.472畝合54981.59平方米擬建大型專業(yè)綜合性市場，商業(yè)步行街、效勞配套設施、住宅、寫字樓、賓館等。土地出讓年限：住宅70年，商業(yè)40年。4、規(guī)劃指標容積率：a地塊：1.1；b地塊：1.0。限高：80

3、m?？偨ㄖ娣e：約90萬平方米。5、工程投資規(guī)模：約20億元人民幣6、工程開發(fā)周期：五年2004年2021年二、背景資料一宏觀形勢 改革開放后的中國gdp繼續(xù)多年保持8%左右的增長率，為世人所矚目。受中國龐大的國內(nèi)市場所吸引，同時中國大陸具有土地和勞作力價格優(yōu)勢，國際資本向我國，尤其向沿海地區(qū)加速流動。當沿海地區(qū)的國際資本與民營資本到達一定密度之后，受供求關(guān)系所影響，這些地區(qū)的土地、勞作力的價格優(yōu)勢將逐漸喪失，從而促使大量資本開始向內(nèi)陸地區(qū)尋找新的投資場所。 進入新世紀以來，以上海為核心的長江三角洲迅速崛起，環(huán)太湖地區(qū)的蘇、錫、常和杭、嘉、湖等城市按照區(qū)域分工與協(xié)作和錯位展開的原那么相繼為自己

4、的城市重新定位，以保持與上海這一龍頭相對接，防止重復建立與過度競爭，拓寬了協(xié)作空間，強化了各個城市的特別功能，強化了城市展開的源動力。2004年10月馬鞍山市正式參加長三角經(jīng)濟合作圈。 2021年的上海世博會將會極大地推動長三角地區(qū)的迅猛展開。 近年來，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構(gòu)建，馬鞍山市的地緣優(yōu)勢愈加凸現(xiàn)。如何以積極的姿態(tài)，在更高的起點上規(guī)劃城市建立，盡快與大都市城市圈相對接，已經(jīng)受到地方政府的高度關(guān)注。二市的合作也進入本質(zhì)性階段，真正在資源互補上實現(xiàn)區(qū)域分工協(xié)作，南京市的輕軌延伸至馬鞍山市已通過立項，南京中北上市公司的公交車已駛?cè)腭R鞍山。 由馬鞍山、蕪湖、銅陵三市構(gòu)成的皖江開發(fā)

5、、開放帶建立亦已啟動，三市互相協(xié)作，互相聯(lián)動態(tài)勢業(yè)已形成。馬鞍山長江大橋已立項,2005年開工,2021年開工,因此本工程的批發(fā)市場可輻射至巢湖地區(qū).二區(qū)域經(jīng)濟 馬鞍山市的經(jīng)濟以礦產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵工業(yè)、特種汽車制造、造紙工業(yè)為根底，擁有三家上市公司，經(jīng)濟根底較好，但產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不理想。近年來，馬鞍山市的招商引資卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合資工程展開迅速，馬鞍山市的經(jīng)濟進入快速增長期。當前的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢給馬鞍山市經(jīng)濟展開提供了前所未有的機遇。 2003年的市政府工作報告對將來五年的展開提出了“國內(nèi)消費總值每年遞增12%，五年內(nèi)實際利用外資5億美元，內(nèi)資100億元的奮斗目的。號召全市上下在開發(fā)、開

6、放兩條線上下功夫、做文章。馬鞍山市2003年提出三年實現(xiàn)雙百“城區(qū)面積100平方公里，城市人口100萬。2003年，以企業(yè)改革為中心的改革攻堅獲得歷史性打破，行政管理體制改革繼續(xù)深入，也是全國行政綜合執(zhí)法試點城市。 對外開放向全方位、多層次、寬領(lǐng)域快速拓展。目前馬鞍山市正在全市范圍內(nèi)形成全員發(fā)動，全民招商的氣氛，加速建立與完善一區(qū)五園體系，力爭在招商引資方面有大的打破。同時還看到，招商引資除了必必需要解放思想，變革觀念與制度革新之外，還必必需要創(chuàng)造一個有便捷的交通、通訊條件，完善的、富有人性化的生活和工作環(huán)境，清廉和高效率的行政作風。 2003年人均gdp1858美元，城鎮(zhèn)人均可支配收入874

7、9元，人均消費性支出6610元，各項指標均列安徽省首位。 馬鞍山市是全國“衛(wèi)生城市、“園林城市、“旅游城市，結(jié)合國“最正確人居獎，如今新目的是建立一個“生態(tài)馬鞍山。 市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為根底、法律為確保的“信譽馬鞍山。第二篇 工程定位一、市場必必需求分析當前，無論是國際環(huán)境與國內(nèi)形勢，無論是馬鞍山市本身的城市化進程與開發(fā)、開放戰(zhàn)略的施行，都將給市場帶來宏大的商機。其理由為：1、外國資本的涌入與民營資本的迅速擴張必將大大加快中國工業(yè)化與國際化進程。各省市國家級和地方級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建立如火如荼，方興未艾。2、今后一段時間內(nèi)國家將繼續(xù)施行積極的財政政策與穩(wěn)健的貨幣政策，從而以加

8、大根底設施投入、政府購置、擴展出口和提升消費程度等途徑來有效地拉動內(nèi)必必需，保持gdp的高速增長。3、大都市圈的規(guī)劃、城市圈的擴張、舊城的改造和建立，提升城市經(jīng)營管理程度，改善城市生態(tài)環(huán)境。4、市政府提出要通過三步走，翻三番，確保“兩個率先目的的圓滿實現(xiàn)。第一步到2006年，gdp比2000年翻一番，人均超2500美元；第二步到2021年，gdp到達5000美元，人均可支配收入達18000元。從總體小康到全面實現(xiàn)小康，廣闊的人民群眾必將首先受惠，增加收入，進步貨幣的可支付才干。上述四個方面最終歸結(jié)到一個城市的消費性消費和生活性消費將出現(xiàn)較顯然的增長。而從產(chǎn)品消費的種類上講，主要集中在建材、家電

9、、家具、休閑娛樂類消費、汽車和居住上。因此，以這類產(chǎn)品為銷售對象的市場必定會碰到非常看好的商業(yè)時機。本工程所在的馬鞍山市新區(qū)控制性規(guī)劃a片用地，處于江東大道以西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區(qū)域內(nèi)，西與老城區(qū)相毗鄰，北與慈湖工業(yè)園及馬鋼新廠區(qū)相接壤，東為3萬人的居住小區(qū)和寧馬高速出口，是馬鞍山的東大門；南為花果山公園。規(guī)劃中的南京至蕪湖輕軌沿江東大道而過；西面的鐵路貨運站及國道、長江碼頭是建立大市場現(xiàn)代物流的得天獨厚的條件。我們在經(jīng)過屢次的實地視察之后，對這一區(qū)域的特點進展詳盡的分析，認為：從馬鞍山市政府業(yè)已確定的開發(fā)、開放總體戰(zhàn)略合計，這一區(qū)域處于老城區(qū)與新城區(qū)的交界處及城市東大門，比較

10、適宜于建立一個集大市場、餐飲、賓館、休閑娛樂、商務辦公、住宅等物業(yè)的新的商業(yè)城。二、產(chǎn)品競爭分析因住宅類物業(yè)供不應求，僅對商業(yè)地產(chǎn)進展分析1、本地同類市場如華東國際裝飾城、花山路建材市場、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一，無法滿足消費者必必需求，造成消費外流；2、南京江寧區(qū)在建中的同曦建材市場會對本案有一定沖擊，但間隔 、本錢和租金是本案的優(yōu)勢，大而全、有文化、有品位、有革新是本案的核心競爭力；3、蕪湖建材市場開發(fā)經(jīng)營很不成功，對本案影響不大。三、工程定位立足馬鞍山，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、農(nóng)副產(chǎn)品等集散地，同時成為馬鞍山、南京的餐飲、休閑、購物和娛樂中心，成為馬鞍山市新

11、的商業(yè)中心。四、swot分析要點：1、strength優(yōu)勢點：1本案處于馬鞍山新城區(qū)規(guī)劃方案的重要地塊，間隔 市中心僅五分鐘車程，人流，車流引入比較方便；2本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心，江東大道貫穿南北，足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山三大市場，交通便捷，地理位置優(yōu)越，地段優(yōu)勢顯然；3規(guī)模大，占地面積830000平方米，建筑面積約900000平方米；4配套完好，整個區(qū)域包括：四星級酒店、多功能商務樓、家居用品批發(fā)市場、建材批發(fā)中心、餐飲休閑、購物廣場、住宅、別墅等；5位于地塊北側(cè)，江東大道和紅旗北路口有一個公交總站，乃將來的客流集散中心，人流會聚，物品集散；6地塊東馬上興建

12、3萬人的居住區(qū)，花果山東己建重點中學和將建2萬人居住區(qū)。2、weakness問題點1地理位置雖然優(yōu)越，但北側(cè)的紅旗路尚未建成；2整個工程周期長，投資規(guī)模大，必必需合理籌劃，建立多渠道資金來源；3目前工程周邊環(huán)境較差，周邊都是農(nóng)田、小路、廢棄廠房等；4馬鞍山業(yè)態(tài)單一。3、opportunies時機點：1)馬鞍山市的整體經(jīng)濟目前正處于高速展開的起步階段，且根底雄厚、經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)越；2全國整體的房地產(chǎn)市場正處于新一輪的景氣周期，近期介入市場的時機很好；3國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢向好，投資者信心強化，商貿(mào)活動頻繁必定對大型批發(fā)類型市場物業(yè)的必必需求量增加；4目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區(qū)相關(guān)的大規(guī)模的建材、家俱、

13、服飾、家電等大型市場并沒有真正形成，但又都在近兩年逐步得到展開；5市府重視并大力支持本工程己列入今年市政府實事工程，將有力的推動本工程的順利展開；6國家?大店選址法?和?商業(yè)網(wǎng)點標準?在年內(nèi)出臺，將確保本工程的順利施行和升值空間。4、threats威脅點：1假設工程的開發(fā)周期較長，前期運作不順，后期可能要面臨市場下滑的風險；2周邊城市，如蕪湖、江寧都在積極展開規(guī)?；虡I(yè)市場，后期會對本工程的經(jīng)營帶來競爭壓力；第三篇 總體規(guī)劃一、規(guī)劃思路借鑒國際流行的第五代商業(yè)地產(chǎn)形式shopping mall形式，同時儲存了商業(yè)步行街等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)特點，力求在購物、環(huán)境、休閑、娛樂、旅游、文化等方面與商業(yè)地產(chǎn)到達

14、完美結(jié)合。本著“以人為本，因地制宜的原那么，將現(xiàn)代的建筑風格與傳統(tǒng)的徽派建筑元素揉合在一起，以強化該區(qū)域的傳統(tǒng)文化氣氛和旅游功能。未名湖畔綠地、廊橋及商業(yè)街景觀采納中西結(jié)合的方式，特別視覺效果。賓館酒店及休閑娛樂工程的制定那么采納現(xiàn)代建筑制定理念，力求特別整個區(qū)域的中心功能和建筑層次。整個廣場以美化、綠化和亮化為目的。做到四個最，即市場面積最大，中外餐飲最全，傳統(tǒng)文化氣氛最強、生態(tài)環(huán)境最正確。將本工程打造成為馬鞍山市最為繁華的商業(yè)中心和不夜城。二、總體規(guī)劃本工程規(guī)劃的整體構(gòu)造為“兩條綠軸、一個中心區(qū)和五個功能片區(qū)，其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸穿插處形成新區(qū)公共活動與休閑空間；兩條綠軸將地塊自

15、然分割為五個片區(qū)，五個片區(qū)那么以一種向外的商業(yè)功能漸次過渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能，使整個區(qū)域形成分布合理、功能明晰、過渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。1、兩條軸向綠化帶：以基地內(nèi)現(xiàn)有的東西向水系和沿規(guī)劃的東西向干道為依托形成橫向綠軸，其向東與城市濱河綠帶相連，向西那么與西部地塊徑連；南北向沿規(guī)劃干道規(guī)劃了一條縱向綠軸，從而整個新區(qū)形成十字型伸展的綠化網(wǎng)絡。通過軸線與道路的引導作用，使地塊內(nèi)部的土地增值。2、中心區(qū)：以水系與綠化景觀為背景規(guī)劃大型主題廣場，四周布高層高檔寫字樓、產(chǎn)權(quán)式公寓，底下二層為大型商業(yè)廣場，聚集人氣，使整個地塊升值。3、五個功能區(qū)片：a區(qū)為賓館、寫字樓與餐飲娛樂區(qū)：該區(qū)靠近江東

16、大道與葛羊路穿插口，是馬鞍山市的東大門。規(guī)劃在穿插口處設高層次的賓館和寫字樓，二樓外形上互相照顧，構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢，將建成城市的標志性建筑。賓館以西設一處休閑娛樂設施，與賓館、寫字樓配套，同時吸引南京的客人在商城消費。b區(qū)為家俱家電、建材批發(fā)區(qū)：位于地塊的東北部，建立大型家俱批發(fā)市場，規(guī)劃為三層大賣場，靠近江東大道，交通便捷，并可塑造新區(qū)合格的形象。c區(qū)為倉儲區(qū)：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。倉儲區(qū)靠近建材、家俱、家電批發(fā)市場，可為批發(fā)市場提供便捷的配套效勞，靠近鐵路、國道和公交總站，便于人流和貨物的流轉(zhuǎn)。d區(qū)：休閑步行街、小百貨區(qū)：合計到地塊南部、葛羊路以南為城市主要的居住區(qū)，因此規(guī)劃了一

17、片為之效勞的商貿(mào)區(qū)，以零售、餐飲為主的商業(yè)配套對批發(fā)市場區(qū)也構(gòu)成必要的補充。e區(qū)為住宅區(qū)：分位于圓橋路兩側(cè)的商住區(qū)和花果山邊的高檔別墅區(qū)，為整個區(qū)域增加人氣，為市招商引資創(chuàng)造條件。可參見總體規(guī)劃圖.第四篇 運作方案一、經(jīng)營理念本案博采新都市主義和shopping mall等之特長，依據(jù)馬鞍山當?shù)氐膶嶋H狀況，挖掘當?shù)睾竦臍v史文化內(nèi)涵，進展革新，把新都市廣場塑造成一個主題廣場，讓大人、小孩、男人、女人、中國人、外國人都能在其中找到自己的樂所。以誠信為本，把本案做成旺租、旺鋪、旺場、旺銷，到達與經(jīng)營者、投資者業(yè)主、合作伙伴共贏。二、運營形式為施行工程，在馬鞍山市組建安徽省新都建立股份，注冊資金650

18、0萬元。合計到本工程規(guī)模較大，物業(yè)種類多，開發(fā)經(jīng)營及招商專業(yè)性較強，同時為便于與國內(nèi)某一領(lǐng)域的著名企業(yè)進展強強聯(lián)手，特為專業(yè)批發(fā)市場、寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)物業(yè)等在總公司設立專業(yè)的工程公司及市場管理和物業(yè)管理公司。 依據(jù)各類物業(yè)的特點和市場狀況，確立各工程公司的經(jīng)營原那么：1、住宅、別墅依據(jù)市場的必必需求，目的為全部實現(xiàn)銷售；2、寫字樓租售結(jié)合；3、酒店委托管理或整體轉(zhuǎn)讓；4、大型批發(fā)市場和其他商業(yè)物業(yè)以出租為主結(jié)合出售以租帶售；物流及輔房以出租為主，總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實現(xiàn)滾動式開發(fā)，到達利潤最大化。商業(yè)地產(chǎn)以定單式為主針對開業(yè)后的消費者、經(jīng)營者、投資者的深層次的必必需求及潛在必必需求

19、，給本工程定位、規(guī)劃及量身定制。三、施行方案1、招商與營銷詳見第六篇2、強化市場管理市場的興衰主要依賴于日常的運作與管理，我們將從完善管理制度，強化監(jiān)視機制和強化效勞意識、提升效勞程度入手，實在強化市場管理，確保市場標準、有序和安康地展開。1健全管理組織與規(guī)章制度。我們將在建立物業(yè)管理公司的根底上，建立市場管理委員會，裝備得力干部承當市場管理職能。與之同時，還將制訂與健全管理制度，尤其是對從業(yè)人員的職業(yè)道德標準，明碼標價、商品質(zhì)量、售后效勞和消防平安等方面作出明確規(guī)定。2建立區(qū)域性的政府監(jiān)視中心。我們方案邀請工商、稅務、技監(jiān)、平安和消協(xié)等政府部門派員到市場合署辦公，組建區(qū)域性的監(jiān)視中心。一方面

20、強化對從業(yè)人員的知識培訓與指導，另一方面對違規(guī)行為進展監(jiān)視處理。3建立行業(yè)自律組織，施行內(nèi)部監(jiān)視。建立行業(yè)自律組織，是培養(yǎng)從業(yè)人員自我管理的一條有益經(jīng)歷。市場管理人員將主動參加行業(yè)組織活動，積極引導從業(yè)人員合法經(jīng)商、誠信經(jīng)商，主動疏導矛盾，進步從業(yè)人員素養(yǎng)。4統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣揚，嚴格分區(qū)功能。5強化員工效勞意識。我們將強化對管理人員的培訓入手，強化員工的效勞意識，提升政策程度與效勞程度，主動地為進駐市場的業(yè)主、商戶排除后顧之憂。3、挖掘文化與旅游價值。充分合計建筑的地方特色，除在住宿、餐飲、娛樂等外，還制定了主題廣場、古戲樓、茶樓舞臺、華表與石雕等文化元素，并在經(jīng)營品種上已安排了旅游小商品、土

21、特產(chǎn)品、風味餐飲等。擬安排一些地方戲聯(lián)唱、說書、高蹺舞蹈、雜耍、古代名人模擬、腰鼓與舞龍獅等傳統(tǒng)文化娛樂活動，借以渲染廣場的文化氣氛，進步文化品位，賦以旅游功能，繁榮與活潑市場。4、標準物業(yè)管理。廣場建成之前，將建立或委托物業(yè)管理公司施行日常物業(yè)管理，包括物業(yè)修理、綠化、保安和市場活動安排等。四、開發(fā)進度表序號工作內(nèi)容2004年2005年2006年2007年2021年123412341234123412341規(guī)劃擴初制定及審批2市場研究與營銷籌劃3大型超市4家具、家電市 場5建材、裝飾市 場6商品步行街7小商品市場8餐飲、娛樂9賓館10寫字樓11公寓12別墅13物流及輔房14配套工程第五篇 經(jīng)

22、濟效益評價 現(xiàn)金流量估計表按全部出售計 萬元一、銷售收入2004年2005年2006年2007年2021年2021年小 計銷售均價元/萬平方米1、家具、家電500050005000500017500375002500 152、建材、裝飾3000150009500375002500 153、商業(yè)步行街1000060005000500019000800005000 84、小商品市場500050002500125002500 55、大型超市20005500125002500 36、餐飲、娛樂等40002000200010000180004000 7、公寓20000150001000075005000

23、575002500 238、別墅50005000300030003250192503500 9、物流及輔房2000550075001500 310、賓館15000150003000 511、寫字樓30003000100010004500125002500 12租金收入2000300050005000100011000市場培育期合 計5000655005600053000285007975028075092二、本錢支出2003年2004年2005年2006年2007年2021年2021年小 計萬元1、土地10001141810660230782、前期費用500500100100100100600

24、20003、規(guī)劃制定費15065080080030030030004、營銷籌劃費5080050050050030026505、家具、家電400040005350135006、建材、裝飾200080003500135007、商業(yè)步行街30002000300080008、小商品市場2000300050009、大型超市20003000500010、餐飲、娛樂30002400540011、公寓80006000600053002530012、別墅4000300040001100013、物流及輔房20002000400014、賓館4500500030001250015、寫字樓150030002650715

25、016、不可預見費用(15%)100050004800470012001670017、七通一平區(qū)域2000110002000100010001700018、配套規(guī)費9403562318720009981068719、公司管理本錢100200300300300300300180020、稅費300400035003200200042001720021、招商銷售獎勵1%100800800500400200280022.管理團隊獎勵3000500350023、推介與廣告1%600800800500300200320024、財務費用按10%10015002500250025002500150013100

26、合 計1900240087632254337489501969875002327153、財務預算表2003年2004年2005年2006年2007年2021年2021年合 計投 入-1900-24008-76322-54337-48950-19698-7500-232715銷售回籠50006550056000530002850079750280750自有資金19006300180010000融 資130001200025000還 款-25000-25000年度贏余029229781663405088024725058035注：收入為正，支出為負。4、投資回報分析：總利潤：280750-2327

27、15+13100財務費用=61135萬元稅后凈利潤：61135×67%=40960萬元工程利潤率：40960/200000=20.5%投資利潤率：40960/35000=117.1%年投資利潤率：117.1%/4.5=26.1% 實際資金利用周期4.5年二、財務說明1、賓館的轉(zhuǎn)讓未合計利潤；2、財務費用中合計了土地分期付款，但計算利息，也合計了融資本錢；3、所有出讓均價比目前市場價格低，較保守；也未合計上漲空間；4、實際上，商業(yè)物業(yè)以招租為主，本方案書未作調(diào)正，僅合計市場培育期局部租金收入。四、社會經(jīng)濟效益本工程由于屬區(qū)域性成片開發(fā)，且所涉行業(yè)為商貿(mào)餐飲、娛樂、賓館、物流、加工業(yè)等行

28、業(yè)，其開發(fā)進程恰與馬鞍山市的將來展開同步，可以預見將獲得顯著的社會效益和可觀的經(jīng)濟效益。1、顯著增加城市經(jīng)濟總量與財政收入該工程建成后，50萬平方米的商業(yè)性經(jīng)營面積及配套，推測可實現(xiàn)年銷售額超50億元，年綜合稅收超2.5億元。2、觸發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)效勞業(yè)的展開本工程以商貿(mào)、效勞業(yè)為龍頭，其經(jīng)濟能量將通過產(chǎn)業(yè)鏈傳遞到上、下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)效勞業(yè)如加工業(yè)、餐飲業(yè)、賓館、地產(chǎn)等。同時人氣積聚、萬商云集也將吸引更多的具有戰(zhàn)略目光的投資商來馬鞍山投資。3、有效地改善就業(yè)狀況將來幾年內(nèi)將有數(shù)以億計的鄉(xiāng)村勞作力轉(zhuǎn)移到城市，社會就業(yè)形勢非常嚴峻。本工程全部建成之后將向社會直接提供就業(yè)崗位15000個左右。

29、4、促進招商引資投資環(huán)境改善，市場繁榮，必將促進馬鞍山市的外向型經(jīng)濟展開。5、城市功能顯然強化本工程處于老城區(qū)與新城區(qū)的穿插區(qū)域，它關(guān)于新城區(qū)的擴展和老城區(qū)的改造具有不可或缺的作用。同時，本工程建成之后，由于商業(yè)功能的健全，將使馬鞍山市的消費變輸出為輸入，從而強化馬鞍山市的中心城市地位。6、有效經(jīng)營城市本工程建成后，將大大改善區(qū)域環(huán)境和城市配套，政府將在周邊地塊的出讓上獲得回報。第六篇 營銷方案一、營銷策略本工程延聘上海著名房產(chǎn)營銷籌劃公司上海華燕置業(yè)籌劃擔任本工程的全程營銷籌劃。通過大量的市場調(diào)查，充分理解消費者的心理與必必需求，充分理解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類物業(yè)的狀況，依據(jù)不同物業(yè)的特性，制

30、定適銷的營銷方式。在批發(fā)市場工程上，我們與浙江萬事利集團等建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，充分利用他們的社會資源和開發(fā)經(jīng)歷進展運作。二、招商方案工程招商是本工程開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)。招商的切入時機、招商的前期調(diào)研與籌劃是決定招商成功與否的主要因素之一。同時，鑒于該工程開發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建立功能特性，招商工作不僅必必需與城區(qū)展開相協(xié)調(diào)，而且要與馬鞍山城市社會經(jīng)濟展開相協(xié)調(diào)。為此，本工程擬將現(xiàn)代營銷組合原理移植到工程招商的全過程之中?，F(xiàn)將初步打算概述如下：1、市場調(diào)研。為招商效勞的市場調(diào)研，其任務主要是馬鞍山市市場狀況，如相關(guān)市場分布規(guī)模、商品品類、租金價位，商品品牌代理商與主要分銷商的實力、銷售額、目前的銷

31、售狀況和潛在的消費才干，消費者的必必需求等。在此根底上對調(diào)研資料綜合分析，從而找準工程的市場定位，特別是要確定市場的賣點。2、組織招商班子。招商的具體施行必必需要一班人馬。招商工作可以委托某家富有招商運作經(jīng)歷且熟悉該地區(qū)市場的商務參謀承當，也可以招聘有招商理論經(jīng)歷的人員具體施行。3、培訓招商人員。對招商人員進展集中培訓，包括儀表、接待、招商日記、會談與溝通技巧，招商策略等，以利提交招商成功率。4、廣告宣揚。在確定工程賣點的根底上，制訂由粗而細，由稀而密的廣告宣揚方案。在基建開工的同時，培訓與廣告工作可穿插進展。廣告宣揚前期以介紹開發(fā)商的實力與信譽、工程的施行規(guī)模與配套條件為主。中期宣揚市場營銷

32、方式、價位、定金式租金、付款方式、優(yōu)惠措施等，后期那么重點宣揚招商實現(xiàn)率、裝修標準、市場管理方法、試營業(yè)與開張安排為主。廣告宣揚可通過效果圖、模型、軟性文章、傳媒廣告、活頁廣告和戶外廣告等多種形式。方式的采納主要參照價效比。特別必必需要以富有誘惑力的廣告詞來呼喚對象的潛在意識。5、招商側(cè)重點：a、對重點地區(qū)主動出擊招商，如溫州等地； b、引進主力店和人氣店，以點帶面； c、前期與有社會資源的投資商簽訂合作協(xié)議； 目前已獲得本質(zhì)性的進展依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運營定律3、6、9、12進展操作。6、制作一份?招商手冊或招商說明書?邀請函。內(nèi)容有：平面圖、效果圖、開發(fā)商背景、開發(fā)理念、商圈圖、租金范圍、管理制度

33、等。7、市場內(nèi)局部區(qū)平面圖產(chǎn)權(quán)圖與經(jīng)營圖。8、制訂實在可行且有較高收益率的營銷價格。市場的營銷或租賃價格必必需要參照當?shù)睾椭苓叧鞘械氖袌鰞r位，營銷方式既要有明確的標準，又要有相對的靈敏性，價格在周邊城市中具有競爭力。盡可能到達市場招商一氣呵成，形成氣勢。9、招商方案與該區(qū)域開發(fā)建立進度的協(xié)調(diào)性，使招商、造市、城區(qū)管理同步進展。第七篇 競爭優(yōu)勢1、縱觀本案有如下優(yōu)勢：2、獨特的地理位置；3、便捷的交通條件；4、規(guī)模大、配套齊、有主題、起點高，下可復制；5、新的土地政策及管理體制，會使土地本錢升高、資源越來越稀缺；6、?大店選址法?和?商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃?會對新的工程有所制約；7、文化與革新是本案的核心

34、競爭力；8、本工程有一流的管理團隊。第八篇 管理團隊安徽省新都建立股份下簡稱本公司由五個發(fā)起人：蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)、秦偉.趙國毅、張群.秦蘇驊。按照現(xiàn)代企業(yè)制度和經(jīng)營理念建立的股份，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、中介和物業(yè)管理，主要發(fā)起人之一蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)成立于1993年，具備豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，市場運作才干和合格的社會信譽省級aaa資信等級和重合同、守信譽單位。本公司決策和管理層文化素養(yǎng)較高，經(jīng)營理念超前，具有豐富的市場運作經(jīng)歷，并已組建了一個在資本運作、資源整合、招商引資、市場開發(fā)、市場營造、市場管理等方面具有較強才干的專業(yè)人才班子。豐富的社會資源和成功經(jīng)歷為本工程的順利施行提

35、供了可靠確實保。團隊主要成員介紹如下：秦 強：上海同濟大學本科畢業(yè)；復旦大學、交通大學房地產(chǎn)研究生畢業(yè)。有從事建筑制定和房地產(chǎn)開發(fā)二十余年的經(jīng)歷，現(xiàn)任本公司董事長、蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)董事長。秦 偉：浙江省優(yōu)秀企業(yè)家，浙江金華恒興恒盛化纖董事長、蘇州國成投資董事長、蘇州恒通化纖母粒董事長、本公司董事。張 群：浙江省優(yōu)秀女企業(yè)家，金華精選礦業(yè)董事長，本公司董事。劉東寧：研究生學歷，曾擔任多家著名外企總經(jīng)理，具有豐富的管理經(jīng)歷，資深籌劃師，現(xiàn)任本公司總經(jīng)理。趙國毅：曾在浙江多家國企和民企擔任總經(jīng)理，現(xiàn)任本公司董事、副總經(jīng)理。陸小紅：全國注冊市場總監(jiān)，公司市場部經(jīng)理。王文松：曾任浙江近江集團總裁，萬事利集團房產(chǎn)部總經(jīng)理?，F(xiàn)任批發(fā)市場工程公司總經(jīng)理，具有豐富的市場開發(fā)、市場招商和市場培育的成功經(jīng)歷，在江浙已成功的開發(fā)了數(shù)個大型批發(fā)市場。本公司延聘由上海房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威印坤華教授領(lǐng)銜的上海華燕置業(yè)籌劃擔任本工程的全程營銷籌劃。延聘由浙江著名規(guī)劃師吳偉進領(lǐng)銜的浙江浙華建筑制定事物所為本工程總體規(guī)劃及單體制定。