房地產(chǎn)課件——概論

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第一章第一章 房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)的基本概念l一、房地產(chǎn)的概念（一、房地產(chǎn)的概念（理解理解）l二、房地產(chǎn)的特性（二、房地產(chǎn)的特性（掌握掌握）l三、房地產(chǎn)的分類（三、房地產(chǎn)的分類（了解了解）l四、房地產(chǎn)業(yè)（四、房地產(chǎn)業(yè)（了解了解）l五、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概念五、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概念 （理解理解）l六、課程體系六、課程體系 （了解了解） l什么是“房地產(chǎn)” ？l房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是一樣的嗎？提 問：l怎樣描述一房地產(chǎn)產(chǎn)品 ？l什么是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營一、什么是一、什么是“房地產(chǎn)房地產(chǎn)”？ l從實物形態(tài)來看從實物形態(tài)來看一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài) 土地、建

2、筑物、其他附屬物土地、建筑物、其他附屬物l從經(jīng)濟形態(tài)（從法律層面）上來看：從經(jīng)濟形態(tài)（從法律層面）上來看：一種法律權(quán)利束一種法律權(quán)利束 人們擁有房地產(chǎn)，是指人們對土地房屋擁有的權(quán)利，這些人們擁有房地產(chǎn)，是指人們對土地房屋擁有的權(quán)利，這些權(quán)利有法律賦予、同時在使用時也會受到法律的約束。權(quán)利有法律賦予、同時在使用時也會受到法律的約束。房地產(chǎn)概念的界定原則房地產(chǎn)概念的界定原則l房和地二者耦合不可分原則房和地二者耦合不可分原則l一般只有承載用地才是構(gòu)成房地產(chǎn)復合概念中一般只有承載用地才是構(gòu)成房地產(chǎn)復合概念中的的“地地”二、房地產(chǎn)的特性二、房地產(chǎn)的特性l價值量大價值量大l保值增值性保值增值性l流動性差流

3、動性差變現(xiàn)能力差變現(xiàn)能力差l稀缺性稀缺性區(qū)域性區(qū)域性l相互影響性相互影響性l易受限制型易受限制型價值量大價值量大房地產(chǎn)的價值不僅高，而且大。其房地產(chǎn)的價值不僅高，而且大。其價值高即單位價值高，其價值大即價值高即單位價值高，其價值大即總體價值大?？傮w價值大。 保值增值性保值增值性 由于對房地產(chǎn)本身進行的投資改良、通貨膨由于對房地產(chǎn)本身進行的投資改良、通貨膨脹、需求增加、外部經(jīng)濟等因素的影響使房地脹、需求增加、外部經(jīng)濟等因素的影響使房地產(chǎn)具有保值增值的特點。對房地產(chǎn)本身進行的產(chǎn)具有保值增值的特點。對房地產(chǎn)本身進行的投資改良、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升，投資改良、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升，

4、不是房地產(chǎn)的自然增值。其中，通貨膨脹使房不是房地產(chǎn)的自然增值。其中，通貨膨脹使房地產(chǎn)保值而非增值。地產(chǎn)保值而非增值。例如，某房地產(chǎn)商以例如，某房地產(chǎn)商以20002000萬元購置一幢寫字樓，當時年萬元購置一幢寫字樓，當時年通貨膨脹率為通貨膨脹率為2 2。1 1年后該寫字樓售出時，房地產(chǎn)商收年后該寫字樓售出時，房地產(chǎn)商收回資金回資金22002200萬元，則該寫字樓增值了萬元，則該寫字樓增值了()()萬元。萬元。 AA40B40B100 100 CC160D160D200200 答：由于通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上升，不是真正的答：由于通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值

5、，房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值，200020002%=20402%=2040萬元，萬元，這里多出的這里多出的4040萬元不是真正的增值，而是保值，萬元不是真正的增值，而是保值，所以實際增值所以實際增值=2200-2040=160=2200-2040=160萬元。萬元。 流動性差流動性差 房地產(chǎn)由于價值高大，加上不可移動性和獨房地產(chǎn)由于價值高大，加上不可移動性和獨一無二性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不頻繁，一無二性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不頻繁，一旦需要買賣，要花費相當長的時間來尋找合一旦需要買賣，要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。所以，當急需資金適的買者和進行討價還價。所以，當急需資

6、金或有其他急需時，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如或有其他急需時，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當幅度的降價。果要快速變現(xiàn)，只有相當幅度的降價。 稀缺性稀缺性區(qū)域性區(qū)域性 由于土地數(shù)量有限，在土地上，特別由于土地數(shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，也是有限的。房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，不在于土地總量有限和面積不能增加不在于土地總量有限和面積不能增加, ,主主要是由于房地產(chǎn)的不可移動性造成的房要是由于房地產(chǎn)的不可移動性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。地產(chǎn)供給不能集中于一處。相互影響性相互影響性 相互影

7、響性指的是房地產(chǎn)對周圍土地使用相互影響性指的是房地產(chǎn)對周圍土地使用的相互作用。房地產(chǎn)的價格往往受相鄰房地產(chǎn)狀的相互作用。房地產(chǎn)的價格往往受相鄰房地產(chǎn)狀況的影響。如新住宅座落在較舊的住宅區(qū)，在其況的影響。如新住宅座落在較舊的住宅區(qū)，在其他情況相同的情況下，其價格往往低于座落在較他情況相同的情況下，其價格往往低于座落在較新住宅區(qū)的房地產(chǎn)。新住宅區(qū)的房地產(chǎn)。易受限制性易受限制性由于房地產(chǎn)具有不可移動、相互影響的特由于房地產(chǎn)具有不可移動、相互影響的特性，世界上任何國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的使性，世界上任何國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的使用和支配都有一些限制。政府對房地產(chǎn)的用和支配都有一些限制。政府對房地產(chǎn)的限制一般是

8、通過管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)、限制一般是通過管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)、充公權(quán)充公權(quán)4 4種特權(quán)來實現(xiàn)的種特權(quán)來實現(xiàn)的。 三、房地產(chǎn)的分類三、房地產(chǎn)的分類l土地的分類土地的分類 l房屋的分類房屋的分類土地的分類土地的分類l按按開發(fā)程度開發(fā)程度，可分為：，可分為： 過生地過生地：是不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地；是不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地； 毛地毛地：指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆：指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地。遷的土地。 熟地熟地：熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土：熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進行建設(shè)的土地。地平整能直接進行建設(shè)的土地。土地的分類土地的分類l按是否具有

9、按是否具有建筑用途建筑用途，可分為：，可分為： 建筑用地建筑用地和和非建筑用地非建筑用地。l根據(jù)我國根據(jù)我國城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準準，城市用地分為：，城市用地分為： 居住用地；居住用地；公共設(shè)施用地；公共設(shè)施用地；工業(yè)用地；工業(yè)用地；倉儲用地；倉儲用地；對外交通用地；對外交通用地；道路廣場用道路廣場用地；地；市政公用設(shè)施用地；市政公用設(shè)施用地；綠地；綠地；特殊用特殊用地地。房屋的分類房屋的分類l按按建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)的不同，房屋可分為：的不同，房屋可分為： 鋼結(jié)構(gòu)；鋼結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 磚混結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)；磚；磚；其他結(jié)構(gòu)等其他結(jié)構(gòu)等5 5

10、類。類。l按按價格的構(gòu)成價格的構(gòu)成不同，房屋可分為：不同，房屋可分為： 商品房商品房 微利房微利房 集資房集資房 經(jīng)濟適用住房經(jīng)濟適用住房房屋的分類房屋的分類l按按所有權(quán)的歸屬所有權(quán)的歸屬不同不同公房公房私房私房直管公房直管公房自管公房自管公房按所有權(quán)按所有權(quán)歸屬不同歸屬不同l按按功能用途功能用途的不同的不同住宅；住宅；工業(yè)廠房和倉庫；工業(yè)廠房和倉庫；商場和商業(yè)店鋪用商場和商業(yè)店鋪用房；房；辦公用房；辦公用房；賓館飯店；賓館飯店；文體、娛樂設(shè)施；文體、娛樂設(shè)施；政府和公用設(shè)施用房；政府和公用設(shè)施用房；多功能建筑（即綜合樓）多功能建筑（即綜合樓）等等8 8類。類。 四、房地產(chǎn)業(yè)l房地產(chǎn)業(yè)的概念房

11、地產(chǎn)業(yè)的概念l房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別l房地產(chǎn)業(yè)的特性房地產(chǎn)業(yè)的特性l房地產(chǎn)業(yè)地位和作用房地產(chǎn)業(yè)地位和作用（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念 是指從事房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營、管理是指從事房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，并由從事以上活動的各類單和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，并由從事以上活動的各類單位組成。位組成。（二）房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別（二）房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別建筑業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)相同點相同點物質(zhì)對象都是以建筑產(chǎn)品為主要產(chǎn)品物質(zhì)對象都是以建筑產(chǎn)品為主要產(chǎn)品活動范圍活動范圍從事各類房屋建筑物從事各類房屋建筑物的建造、改造和各種的建造、改造和各種設(shè)備的安裝工作設(shè)備的安裝

12、工作從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)經(jīng)營、管理和服務(wù) 產(chǎn)業(yè)歸屬產(chǎn)業(yè)歸屬完全的物質(zhì)生產(chǎn)部完全的物質(zhì)生產(chǎn)部門門第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)部門產(chǎn)業(yè)部門第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)主體主體建筑企業(yè)建筑企業(yè)施工方施工方甲方甲方房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)方建設(shè)方乙方乙方房地產(chǎn)業(yè)的活動范圍房地產(chǎn)業(yè)的活動范圍 （1 1）土地開發(fā)和再開發(fā)；）土地開發(fā)和再開發(fā)； （2 2）房屋開發(fā)；）房屋開發(fā)； （3 3）地產(chǎn)經(jīng)營；）地產(chǎn)經(jīng)營； （4 4）房產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)買賣、租賃、中）房產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)買賣、租賃、中介服務(wù)等；介服務(wù)等； （5 5）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)

13、、房屋及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護、保安、綠化、房屋及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、代收代付等服務(wù)；衛(wèi)生、代收代付等服務(wù)； （6 6）房地產(chǎn)金融等。）房地產(chǎn)金融等。（三）房地產(chǎn)業(yè)的特性（三）房地產(chǎn)業(yè)的特性l基礎(chǔ)性基礎(chǔ)性l先導性先導性 l帶動性帶動性l風險性風險性l對金融業(yè)的依賴性對金融業(yè)的依賴性（四）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用（四）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用l能促進國民經(jīng)濟的增長能促進國民經(jīng)濟的增長l推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展l有利于增加就業(yè)崗位有利于增加就業(yè)崗位l促進城市經(jīng)濟發(fā)展，改善城市面貌促進城市經(jīng)濟發(fā)展，改善城市面貌五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（一）概念（一）概念 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管

14、理條例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例所稱房所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃區(qū)內(nèi)國有土地國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。品房的行為。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)（二）房地產(chǎn)開發(fā)分類依據(jù)分類依據(jù)開發(fā)形式開發(fā)形式開發(fā)對象開發(fā)對象土地開發(fā)土地開發(fā)房屋開發(fā)房屋開發(fā)房地產(chǎn)綜合開發(fā)房地產(chǎn)綜合開發(fā)開發(fā)主體開發(fā)主體獨資開發(fā)獨資開發(fā)合資開發(fā)合資開發(fā)個體開發(fā)個體開發(fā)開發(fā)區(qū)域開發(fā)區(qū)域新區(qū)開發(fā)新區(qū)開發(fā)舊區(qū)開發(fā)舊區(qū)開發(fā)開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模單片零星單片零星開發(fā)開

15、發(fā)成片集中成片集中開發(fā)開發(fā)1 1、房地產(chǎn)開發(fā)主要形式、房地產(chǎn)開發(fā)主要形式2 2、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序l（一）投資機會選擇與決策分析（一）投資機會選擇與決策分析l（二）前期工作（二）前期工作l（三）建設(shè)階段（三）建設(shè)階段l（四）竣工驗收和銷售階段（四）竣工驗收和銷售階段l（五）入住及物業(yè)管理階段（五）入住及物業(yè)管理階段（三）房地產(chǎn)經(jīng)營（三）房地產(chǎn)經(jīng)營l地產(chǎn)經(jīng)營地產(chǎn)經(jīng)營l房產(chǎn)經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)營l服務(wù)經(jīng)營服務(wù)經(jīng)營l房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營1 1、房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容、房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容地產(chǎn)經(jīng)營地產(chǎn)經(jīng)營 是以城市土地使用權(quán)為對象的出是以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營

16、和以城讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和以城市土地為勞動對象進行的市土地為勞動對象進行的“三通一三通一平平”、“七通一平七通一平”，把生地變熟，把生地變熟地的開發(fā)經(jīng)營。地的開發(fā)經(jīng)營。房產(chǎn)經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)營 是房地產(chǎn)經(jīng)營者以房產(chǎn)為對象，是房地產(chǎn)經(jīng)營者以房產(chǎn)為對象，根據(jù)國家政策要求以及滋生技術(shù)根據(jù)國家政策要求以及滋生技術(shù)經(jīng)濟條件和外部環(huán)境，經(jīng)營房屋經(jīng)濟條件和外部環(huán)境，經(jīng)營房屋開發(fā)和房屋流通，并取得一定經(jīng)開發(fā)和房屋流通，并取得一定經(jīng)濟效益的活動。濟效益的活動。服務(wù)經(jīng)營服務(wù)經(jīng)營 是指房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營是指房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營過程中以及房地產(chǎn)的使用過程中提供過程中以及房地產(chǎn)的使用過程中提供的一系列的經(jīng)營性服

17、務(wù)性活動。如對的一系列的經(jīng)營性服務(wù)性活動。如對房地產(chǎn)開發(fā)進行的投資咨詢、價值評房地產(chǎn)開發(fā)進行的投資咨詢、價值評估、拆遷安置服務(wù)；在使用過程中提估、拆遷安置服務(wù)；在使用過程中提供的房屋互換、裝飾、修繕服務(wù)等。供的房屋互換、裝飾、修繕服務(wù)等。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營 是根據(jù)城市總體規(guī)劃，選擇一定區(qū)是根據(jù)城市總體規(guī)劃，選擇一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地，對地下設(shè)施和地上建域內(nèi)的建設(shè)用地，對地下設(shè)施和地上建筑物進行統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)的一種開筑物進行統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)的一種開發(fā)經(jīng)營方式。發(fā)經(jīng)營方式。 原則：原則：“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)合開發(fā)、配套建設(shè)”2 2、

18、房地產(chǎn)經(jīng)營的特點、房地產(chǎn)經(jīng)營的特點l地產(chǎn)經(jīng)營與房產(chǎn)經(jīng)營既相互獨立，又密不可分。地產(chǎn)經(jīng)營與房產(chǎn)經(jīng)營既相互獨立，又密不可分。 獨立：地產(chǎn)經(jīng)營可以離開房產(chǎn)單獨進行；獨立：地產(chǎn)經(jīng)營可以離開房產(chǎn)單獨進行； 密不可分：房產(chǎn)經(jīng)營總是和地產(chǎn)經(jīng)營聯(lián)系在一起。實物密不可分：房產(chǎn)經(jīng)營總是和地產(chǎn)經(jīng)營聯(lián)系在一起。實物上、權(quán)屬上、價格上。上、權(quán)屬上、價格上。l房地產(chǎn)經(jīng)營不是實物的流通，只是房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)經(jīng)營不是實物的流通，只是房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的轉(zhuǎn)移。l房地產(chǎn)經(jīng)營的時間長、手續(xù)復雜、經(jīng)營費用大。房地產(chǎn)經(jīng)營的時間長、手續(xù)復雜、經(jīng)營費用大。l房地產(chǎn)經(jīng)營政策性強，必須照章行事。（訂立書面合同，房地產(chǎn)經(jīng)營政策性強，必須照章行事。（訂立書面合同，辦理權(quán)屬登記）辦理權(quán)屬登記）3、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式l房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓