萬達(dá)新天地項目管理策劃書工作范文

1、萬達(dá)新天地項目管理策劃書 篇一：項目管理策劃書 項目管理策劃書 （第一版） 項目名稱： 萬 達(dá) 新 天 地 編制日期： 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 編制說明 1、項目策劃工作分投標(biāo)和實施兩個階段分別進(jìn)行：是編制投標(biāo)文件和編制項目預(yù)算的依據(jù)，是項目實施的綱領(lǐng)性文件，也是公司為項目進(jìn)行資源調(diào)配和提供服務(wù)、支持的依據(jù)。 2、投標(biāo)階段項目策劃是實施階段項目管理策劃書編制的基礎(chǔ)和依據(jù)；實施階段的項目管理策劃書是投標(biāo)階段項目策劃的深化和細(xì)化。 3、投標(biāo)階段的項目策劃由市場部組織，應(yīng)包括但不限于項目概況及總目標(biāo)、總進(jìn)度計劃、現(xiàn)場管理人員配置方案、分包采購方案、施工機械配置方案和技術(shù)方案等內(nèi)容，由主管領(lǐng)導(dǎo)審

2、批。 4、實施階段項目管理策劃書由項目管理部門組織編制，主管領(lǐng)導(dǎo)審批。 5、對于分階段招標(biāo)的工程，項目、項目管理策劃 6管理策劃書可按招標(biāo)標(biāo)段進(jìn)行編制。書由項目管理部門分發(fā)和保管。 7、項目管理策劃書為企業(yè)保密文件，由公司（分公司）項目管理和合約成本管理部門、項目經(jīng)理、項目商務(wù)（或預(yù)算）人員嚴(yán)格控制，其他人員在傳閱過程中不得復(fù)印，不得外傳。 - 1 - 一、編制依據(jù) 東大街萬達(dá)新天地項目施工總承包合同 東大街萬達(dá)新天地施工藍(lán)圖。 東大街萬達(dá)新天地工程招、投標(biāo)文件（報價、答疑文件） 東大街萬達(dá)新天地工程投標(biāo)技術(shù)方案 本企業(yè)各項管理手冊和程序文件，以及類似工程施工經(jīng)驗和科技成果。 針對東大街萬達(dá)新

3、天地項目進(jìn)行的各類施工工況分析和相關(guān)試驗結(jié)果。 二工程概況 工程建設(shè)概況： 表2-1總體概況 表2-2 建筑設(shè)計概況 - 2 - 工程結(jié)構(gòu)設(shè)計概況： 表2-3結(jié)構(gòu)設(shè)計概況 質(zhì)量目標(biāo) 基本質(zhì)量目標(biāo)：無重大質(zhì)量事故，工程質(zhì)量竣工驗收一次交驗合格率100%。 創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)：確保西安市“雁塔杯”、陜西省“長安杯”。 工期目標(biāo) 總體目標(biāo)：按合同節(jié)點工期完成； 主要節(jié)點工期目標(biāo)： - 3 - 安全目標(biāo) 足額提取安全措施費（滿足當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定要求）： 360萬元 ； 項目安全生產(chǎn)目標(biāo)：無重大工傷事故，杜絕因工死亡事故； 輕傷率在 5 以下。 文明施工目標(biāo) 文明施工目標(biāo)：確保西安市文明工地、陜西省文明工地。 CI

4、達(dá)標(biāo)目標(biāo)：滿足企業(yè)基本要求，并且局級達(dá)標(biāo)。 環(huán)境保護目標(biāo) 不發(fā)生重大環(huán)境污染破壞事故； 噪聲、粉塵、污水、有毒有害氣體的排放滿足相關(guān)法律法規(guī)及其它要求。 成本效益目標(biāo) 預(yù)算成本 9200萬 元（詳見項目成本測算書），成本降低率： 1 %； 暫定責(zé)任成本 9100萬 元。 資金回收率 合同規(guī)定收款比例的100% 主要材料及周轉(zhuǎn)材料控制目標(biāo) 主材：鋼筋節(jié)約比例不低于% ； 商品混凝土節(jié)約比例不低于1% ； 周轉(zhuǎn)料具：鋼管損耗不高于3% ； 扣件損耗不高于 5% ； 科技管理目標(biāo)： 科技成果：陜西科技推廣示范工程、中建四局科技推廣示范工程，獲陜西省優(yōu)秀獎12項。 - 4 - 篇二：項目管理策劃書 目

5、錄 2 3 4 5 6 工程合同概況 . - 1 - 項目主要管理目標(biāo) . - 3 - 項目主要風(fēng)險識別及對策 . - 4 - 主合同需求及控制措施 .項- 6 - . 目重要相關(guān)方溝通策劃 . - 10 - 項目施工策劃部分 . - 11 - 項目部組織機構(gòu) . - 11 - 項目部管理人員配備計劃 . - 12 - 項目總平面管理 . - 13 - 項目工期策劃 . - 16 - 工期風(fēng)險識別及對策 - 16 - 項目主要里程碑節(jié)點計劃 - 19 - 項目工期控制計劃: - 21 - 項目工期進(jìn)度履約情況表: - 25 - 項目技術(shù)策劃： . - 26 - 項目技術(shù)管理目標(biāo): - 26 -

6、 項目技術(shù)風(fēng)險識別及對策: - 27 - 項目施工組織設(shè)計（方案）編制審批計劃 - 28 - 項目新技術(shù)應(yīng)用（科技示范工程）計劃 - 32 - 項目階段性施工平面布置策劃 - 33 - 項目主要機械設(shè)備的優(yōu)化選擇 - 34 - 項目主要施工措施優(yōu)化方案策劃 - 34 - 項目主要施工措施方案策劃表 - 36 - 項目勞務(wù)策劃 . 錯誤！未定義書簽。 勞務(wù)分包商配置方案 錯誤！未定義書簽。 勞務(wù)分包方項目管理人員配置方案 錯誤！未定義書簽。 勞動力需求計劃表 - 37 - 勞務(wù)風(fēng)險識別及對策 - 38 - 項目材料及周轉(zhuǎn)料具策錯誤！未定義書 . 劃簽。 材料成本分析對比 錯誤！未定義書簽。 材料

7、采購及管理策劃表 錯誤！未定義書簽。 周轉(zhuǎn)材料采購與管理 錯誤！未定義書簽。 對分包方材料管理 錯誤！未定義書簽。 設(shè)備管理策劃 . - 43 - 主要設(shè)備配置計劃 - 43 - 主要設(shè)備租賃采購與管理 - 43 - 項目質(zhì)量策劃 . - 45 - 項目質(zhì)量目標(biāo) - 45 - 項目質(zhì)量風(fēng)險識別及對策 - 46 - 項目關(guān)鍵、特殊過程（質(zhì)量控制點、亮點）監(jiān)控策劃 - 48 - 項目安全職業(yè)健康策劃 . - 54 - 7 8 9 項目安全管理風(fēng)險評估及對策: - 54 - 項目安全生產(chǎn)管理目標(biāo): - 56 - 項目安全生產(chǎn)組織機構(gòu): - 57 - 項目安全管理制度編制計劃: - 58 - 項目安全

8、管理措施: - 59 - 項目安全專項方案控制計劃 - 60 - 需專家論證的危險性較大的安全專項方案控制計劃： - 60 - 項目應(yīng)急預(yù)案編制計劃 - 61 - 項目安全生產(chǎn)費用投入計劃表： - 63 - 項目環(huán)境策劃 . - 65 - 施工策劃動態(tài)管理表 . - 66 - 項目商務(wù)策劃部分 . - 67 - 責(zé)任成本分解與“節(jié)流”策劃 . - 67 - 項目“開源“策劃 . - 69 - 項目分包管理策劃 .項目風(fēng)險二次識別策. - 71 - 劃 . - 72 - 項目資金策劃 . - 73 - 商務(wù)策劃動態(tài)管理表： . - 76 - 業(yè)主等相關(guān)方履約狀況管理表 . - 77 - 項目新增

9、風(fēng)險識別及對策 . - 79 - 篇三：新天地項目營銷策劃案 新天地項目營銷策劃案 前 言 新天地項目是康怡棠公司登陸永川市場的第一站，在此，新天地項目的成功將對康怡棠公司在永川地區(qū)的發(fā)展起著巨大的引領(lǐng)作用，打造良好的品牌認(rèn)知度，對今后的持續(xù)性發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。 敝司根據(jù)項目的工作要求，在與貴方多次深入探討、論證和共同研究基礎(chǔ)上，針對項目全程策劃工作需要進(jìn)行了專題市場調(diào)研，對項目開發(fā)環(huán)境、目標(biāo)市場、項目本身特征等 進(jìn)行了深入、細(xì)致的分析和預(yù)測，并在融入了項目專案組人員的長期策劃實踐經(jīng)驗基礎(chǔ)上編制完成的。通過對項目區(qū)位、開發(fā)成本和消費市場的分析，我們認(rèn)為，只要投資商能很好地針對市場進(jìn)行項目策劃

10、、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、營銷策劃并執(zhí)行，本項目應(yīng)可在區(qū)域住宅市場中獨樹一幟，取得滿意的項目開發(fā)社會效益和經(jīng)濟效益。 在項目研究、分析和策劃報告形成過程中，我們的工作得到了貴公司及相關(guān)人員的鼎力支持和協(xié)助。對此，我們深表敬意和感謝！我們期望，雙方能繼續(xù)友好合作，攜手共進(jìn)！ 對報告中存在的問題和不足，懇請貴公司給予批評、指正！ 貳零壹零年五月 第一部分項目環(huán)境分析 一、新天地項目周邊環(huán)境分析 1. 永川區(qū)域狀況 永川位于重慶西部，距市區(qū)56公里，車程1小時，為渝西和川東南交通、通訊樞紐和商貿(mào)、文化、金融、能源中心。全區(qū)轄16個鎮(zhèn)，7個街道辦事處，人口110萬人，其中城區(qū)面積平方公里，城區(qū)人口萬人。是重慶

11、市規(guī)劃建設(shè)的職業(yè)教育基地和區(qū)域性中心城市。規(guī)劃20XX年永川區(qū)主城區(qū)及城市副中心、一般集鎮(zhèn)范圍總?cè)丝谌f人，其中中心城區(qū)總一般鎮(zhèn)萬人。 人口萬人；南部港口新城、北部新城萬人；經(jīng)濟方面，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13607元，農(nóng)村居民人均純收入5380元，城鎮(zhèn)化率達(dá)到%。 2. 項目所在區(qū)域 本項目位于永川新城區(qū)，地塊2面臨街，處于化工路主干道上。路面交通狀況良好，但僅有一條公交線路經(jīng)過本地塊。項目位置居于重慶紫光化工有限責(zé)任公司，重慶金翔化工有限責(zé)任公司，重慶昌州繭絲綢有限公司環(huán)抱中，現(xiàn)階段外圍環(huán)境污染嚴(yán)重，且基本無景觀條件。在永川區(qū)域規(guī)劃中，周邊企業(yè)將在20XX年底前拆遷完畢，為本項目的增加了一定

12、的可操作性。由于地塊處于新城邊緣位置，緊鄰幾大化工企業(yè)，除上下班時間外，主要道路上人流稀少，晚上7點后唯一的公交線路收車，基本無人走動。 二、新天地項目優(yōu)劣勢分析 1. 項目優(yōu)勢分析 （1）新城區(qū)域內(nèi)生活設(shè)施規(guī)劃周詳 項目地處永川新城區(qū)域內(nèi)，道路情況非常好，周邊生活設(shè)施配套規(guī)劃周詳，中心廣場、體育中心等一應(yīng)俱全，并已經(jīng)投入使用，對本項目的區(qū)位生活宣傳提供了豐富的條件。項目距中心廣場步行約十五分鐘，距體育中心步行約十分鐘，能使意向客戶親身體驗到便利的區(qū)域位置，提高項目的心理印象。良好的道路情況，為創(chuàng)造大量的人流提供了重要的基礎(chǔ)條件。 （2）生活配套設(shè)施不完善，創(chuàng)造銷售條件 新城區(qū)域內(nèi)新建樓盤眾多

13、，入住人口數(shù)量大，但是周邊樓盤的生活配套設(shè)施都不完善，生活超市、醫(yī)療機構(gòu)、環(huán)線公交稀缺。這樣的外環(huán)境，對本項目人氣提升創(chuàng)造了可利用條件。鑒于現(xiàn)階段項目地塊的人氣極差，人流稀少，提高項目的人流將成為本項目銷售能否順利進(jìn)行的一個重要指標(biāo)。提高區(qū)域內(nèi)的人流量，變相的增加了項目所在地位于新城區(qū)域內(nèi)的核心度，為樓盤的銷售創(chuàng)造良好的外部條件。 （3）周邊化工企業(yè)和絲廠規(guī)劃在20XX年底前搬遷完畢，并已在永川大城市環(huán)境保護規(guī)化中提出。永川政府環(huán)境規(guī)劃對本項目的順利推進(jìn)有重要的推動作用。項目位于幾大重點污染企業(yè)中間，環(huán)境狀況嚴(yán)重。但在20XX年，周邊幾大污染企業(yè)都將進(jìn)行搬遷。對項目未來的生活環(huán)境將極大的提升，

14、項目銷售后升值潛力大，對投資客戶很有吸引力。環(huán)境規(guī)劃能正面影響消費者的購買意愿，調(diào)動消費者對項目本身價值的思考，增加成交機會。 2. 項目劣勢分析 1）現(xiàn)階段周邊環(huán)境污染嚴(yán)重，毫無景觀可言。 站在項目地塊，看到的是四周破舊的廠房和排污煙囪，空氣里面偶有刺激性氣味。現(xiàn)階段，本項目緊鄰的周邊環(huán)境將是項目推進(jìn)中最大的問題。雖然永川政府規(guī)劃在20XX年年底前對化工廠及絲廠搬遷完畢，但項目本身的銷售時間則是在20XX年20XX年年初。購房者來項目了解的期間內(nèi)，周邊環(huán)境會對其造成極大的心理影響，降低購買意愿。規(guī)避外環(huán)境影響，創(chuàng)造良好的內(nèi)環(huán)境，改善項目地塊在永川當(dāng)?shù)厝酥械牟涣加∠髮⑹潜卷椖客茝V銷售期的核心難

15、點。 2）地塊處于新城邊緣地帶，公交線路少，人流稀少. 本項目地塊并非在新城中心區(qū)域內(nèi)，處于中山路化工路最西端，位于新城區(qū)域的邊緣地帶。早晚上下班時間外，項目周邊人流稀少。這樣的人流條件，不利于項目在建設(shè)及推廣過程中的實地宣傳。項目周邊僅有一條公交線路，能導(dǎo)向項目的人流數(shù)量十分有限，嚴(yán)重影響購房者來項目現(xiàn)場實地考察，側(cè)面造成項目生活交通不便的現(xiàn)象。人流稀少，廣告受眾少，樓盤的信息傳播自然緩慢，對銷售的有效推廣影響明顯。 3. 項目機會點 1）新城區(qū)交通道路條件好，利于增加人氣，增加人流量 增加車流、人流的基礎(chǔ)是有良好的道路情況，本項目具備了這一重要的基礎(chǔ)條件。后期如能在合理增加公交線路及成功招

16、入人流導(dǎo)向性商業(yè)的雙重影響下，迅速的提高項目的人氣，增加項目的人流，將是必然。 2）周邊樓盤價格差距大 周邊樓盤既有如盛世棠城這樣價格在2800元左右的低 端樓盤，也有如巴塞羅那3200元以上的高檔樓盤。樓盤間價差較大。本項目在此環(huán)境中，打造了良好的硬件水平，又有政策規(guī)劃上的遠(yuǎn)景調(diào)整，升值空間大，有利于吸引消費者的注意和購買。 3）配套設(shè)施不完善，創(chuàng)造機會 周邊生活配套設(shè)施的不完善，缺少生活必要的超市、醫(yī)院等，為本項目的人氣創(chuàng)造提供了重要的機會。人氣增加，需要有人氣導(dǎo)向的商業(yè)。成功的招商，將是本項目是否能快速銷售的重要指標(biāo)。良好的人氣導(dǎo)向性商業(yè)，更能將區(qū)域核心移動到本項目地塊，生活便利指數(shù) =

17、 創(chuàng)造銷售機會。 4）污染企業(yè)將搬遷 周邊三個污染企業(yè)的搬遷會從外部極大的提高樓盤的品質(zhì)和口碑，把項目的最嚴(yán)重的環(huán)境問題一掃而光。周邊企業(yè)搬遷后，其土地的再開發(fā)也會使本項目從區(qū)域相對的邊緣位置逐漸轉(zhuǎn)化為較為中間的位置，樓盤的價值得到再次增長。長遠(yuǎn)來看，項目的地塊處于可增值的階段。永川大城市環(huán)境保護規(guī)化的最大層度的宣傳，有利于吸引消費者的購買意愿，促進(jìn)銷售的順利推進(jìn)。 4.項目面臨的危險及難點 1）緊鄰樓盤定位低，價格低，影響項目價格 盛世棠城項目屬于低定位，低價格樓盤，而且區(qū)域位置及周邊環(huán)境與本項目類似，唯一的不同是小區(qū)的品質(zhì)。但在同樣區(qū)域，環(huán)境甚至更為糟糕的條件下，其低價格的定位，勢必對本項

18、目有一定的影響。或是在本項目商業(yè)打造完畢后，會使本項目的少量客戶造成流失。 2）規(guī)劃搬遷的污染企業(yè)是否能搬遷 規(guī)劃的污染企業(yè)能否順利搬遷，能否按時搬遷，對本項目也有一定的影響。規(guī)劃中，兩個化工廠將在20XX年12月31日前完成搬遷。其搬遷期處于項目的銷售期間內(nèi)，如能按規(guī)劃要求正常搬遷，將會對本項目有巨大的促進(jìn)作用，提高銷售速度和銷售價格；如化工廠不能按規(guī)劃進(jìn)行搬遷，更會對本項目造成嚴(yán)重的推廣壓力，畢竟任何人都不愿意在污染嚴(yán)重的地方生活。 3）由于項目底商部分的取消，提前引入人流導(dǎo)向商業(yè)的可能性消失 原計劃，引入導(dǎo)向性商業(yè)，創(chuàng)造項目的人氣，增加項目的人流量，但隨著底商部分的取消而消失。在外環(huán)境不

19、好的情況下，增加人氣將是本項目最大的難點，敝司認(rèn)為重新啟動社區(qū)會所的方案是必須的。以三星級配套的免費體驗會所，代替商業(yè)設(shè)施來爭取人流，也不失為一種非常好的方法。 5. 項目分析總結(jié) 本項目現(xiàn)階段的現(xiàn)實條件非常惡劣，周邊污染嚴(yán)重，空氣中也時不時的帶有刺激性氣味，周邊人流稀少。如何規(guī)避項目地塊的不利硬傷，配合政府的規(guī)劃促進(jìn)項目銷售將是本 項目的整體營銷階段的重中之重。項目定位為良好的規(guī)劃設(shè)計、優(yōu)美的項目內(nèi)環(huán)境、質(zhì)量優(yōu)良的建筑施工、便捷的生活配套設(shè)施、環(huán)境優(yōu)良的購物環(huán)境，爭取在定位及后期項目的實施中抵消購房者對初期環(huán)境的憂慮。 篇四：明源新天地營銷策劃書 本報告是為明源新天地（暫定名）營銷策劃書，由

20、于項目在定位、規(guī)劃等方面已形成了初步的方案，因此，我們所做的一切策略分析，均是以此為基礎(chǔ)并結(jié)合我們對市場及項目的認(rèn)知下做出的。 今后我們的目標(biāo)： 項目前期小組成員 策劃總監(jiān)：鄒波 數(shù)據(jù)分析：葉惠彬 數(shù)據(jù)收集：鄒映周、廖渭忠 市場調(diào)研：張玉媚、鄒映霞、葉惠國 資料整理：張玉媚 第 1 頁 共 55 頁 參考文獻(xiàn)： 1、中華人民共和國國家統(tǒng)計局 2、20XX年度河源市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 2、199820XX年度河源統(tǒng)計公報 年度河源統(tǒng)計年鑒20XX、3 4、20XX年度河源政府工作報告 5、河源政府站 6、河源規(guī)劃局 7、河源統(tǒng)計局 8、河源房管局 9、河源房地產(chǎn)信息 第 2 頁 共 55

21、 頁 前言 1 第一章：房地產(chǎn)市場分析 5 一、20XX年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況 5 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 5 （二）商品房銷售和待售情況 6 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況 7 （四）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 8 二、河源市房地產(chǎn)市場分析 10 （一）河源本地時事政策 10 （二）20XX年市區(qū)前三季度運行情況 13 （三）河源11月份房地產(chǎn)市場 15 第二章：同片區(qū)項目個案分析 17 一、寶豪·御龍灣 17 二、江泮花城 19 三、名仕家園 20 四、南湖片區(qū)舊改項目 21 五、竹園路拆遷改造項目 22 六、電子數(shù)碼城改造項目 22 七、公園西舊城改造項目 23

22、 八、學(xué)生路老縣委宿舍改造項目 24 第三章：項目分析 24 一、項目概況 24 二、區(qū)域分析 26 第 3 頁 共 55 頁 三、項目戶型分析 27 四、項目SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略 30 （一）項目SWOT分析 30 （二）項目綜合評價與發(fā)展策略 32 五、項目分析總結(jié) 33 第四章：項目市場定位 34 一、項目賣點提煉 34 二、目標(biāo)客戶群定位 35 三、價格定位 36 第五章：項目營銷策劃及推廣策略 38 一、營銷策略 38 （一）營銷目標(biāo) 38 39 （二）營銷策略 二、推廣策略 44 （一）推廣目標(biāo) 44 （二）推廣思路與策略 45 三、階段性推廣策略 45 四、廣告投放計劃 49

23、（一）廣告目標(biāo) 49 （二）推廣途徑整合 49 （三）整體推廣節(jié)點 50 （四）推廣費用預(yù)算 51 五、其它建議 52 第六章：結(jié)束語 55 第 4 頁 共 55 頁 一、20XX年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 20XX年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比名義增長%，增速比1-10 月份提高個百分點。其中，住宅投資44606億元，增長%，增速提高個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為%。 1-11月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資36719億元，同比增長%，增速比1-10月份提高個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14035億元，增長%，增速提高3個百

24、分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14018億元，增長%，增速提高2個百分 點。 1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積556658萬平方米，同比增長%，增速與1-10月份持平；其中，住宅施工面積416657萬平方米，增長%。房屋新開工面積162413萬平方米，下降%，降幅比1-10月份縮小個百分點；其中，住宅新開工面積119905萬平方米，下降%。房屋竣工面積67706萬 第 5 頁 共 55 頁 篇五：上海新天地項目定位案例 上海新天地項目定位案例 上海的新天地如今已經(jīng)成為一個有國際知名度的聚會場所,并已經(jīng)納入了上海旅游景點的清單里面,更是休閑時尚生活的時尚旅游中心,而其前身則是一處破舊的居民

25、區(qū)。而在大連,擁有百年商業(yè)氛圍積淀的大連市“天津街”,卻遭遇了前所未有的危機銷售幾近停滯,各項目面臨“死盤”的危險。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的這一正一反兩個案例,或許會對業(yè)界有所啟迪。 項目定位:上海是一個國際化的大都市,擁有本地、國內(nèi)和國際訪客,因此新天地不是單純的購物中心,而是時尚的中心。 項目實施:三個階段整體策劃布局、推廣和招商、 層層推進(jìn):整體策劃布局 經(jīng)營和管理。 第一個階段初步定位是綜合性的。因為當(dāng)時在整個上海沒有一個地方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海?dāng)時比較有名的一條路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的個體組成,它沒有一個整體的投資者和管理者。 第二個階段的定位是

26、上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點。這個定位希望所有的人來到上海時一定要來看新天地,新天地變成你來上海非要看的地方不可。 第三個階段定位于一個國際交流和聚會的地點。里面會有很多的活動,很多人會在這個地方聚會,二十幾年沒見面的朋友都可以在這個地方。 推廣和招商:誰是第一批進(jìn)住的商戶很重要 這個跟電影一樣,讓后面的商家有信心進(jìn)來,首先有幾個大牌“撐場”,讓大家知道將會是什么檔次的商業(yè),所以誰是第一批的住戶很重要,也包括給第一批的商家一個相對優(yōu)惠的條件。 招商常常需要強調(diào)一條:假如只看租金,而不管商家是誰,那這個項目就很難做了,因為商業(yè)地產(chǎn)的租金事實上不是發(fā)展商自己來定的,而是由市場來決定的不

27、是因為這個地方的投資成本,也不是因為周邊的房租,而是由這個地方能夠創(chuàng)造的營業(yè)額是多少來決定的。 經(jīng)營和管理: 整個項目在20XX年9月份左右開業(yè)。 裝修本身有很多問題,應(yīng)該在前面做建筑設(shè)計的時候考慮到很多商家的需求,也一定要有一個比較專業(yè)的團隊,它了解不同的業(yè)態(tài)他們對這個房子的結(jié)構(gòu)、高度、空間布局等方面,要在前期與房地產(chǎn)商進(jìn)行合作,甚至先請一些主力店的商家到這個項目來,讓他給些更多的要求。 事實上很多國外的商家都很愿意公開自己的要求,這不是秘密。事實上,美國的一些商家很專業(yè),他會給你一本書,里面記載著他所要求的高度、長度、寬度,很規(guī)范。所以這些資料本身也沒有什么保密性,但是對一個房地產(chǎn)商在開始

28、做房子建設(shè)的時候,這是很重要的資料,你們需要拿到的。要不然的話你這個商業(yè)設(shè)施建出來在很多方面都會很浪費,很多的裝修都是沒有必要。 效益分析: 一、由于新天地的品牌效應(yīng),帶動了周邊房地產(chǎn)地價的提升,從最開始的每平方米8000元10000元,到現(xiàn)在的每平方米2萬元。 二、當(dāng)時設(shè)定的平均目標(biāo)是8%10%的投資回報,我相信到今天這個目標(biāo)應(yīng)該可以達(dá)到。3萬平方米的地、6萬平方米的建筑面積只租不賣,這個店鋪整個的作價接近2500美元一平方米,現(xiàn)在很多人用40005000美元去買,說明項目本身 的價值也在提升。 黃瀚泓時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司中心總策劃師 xx點評摒棄投資心態(tài) 北雪 要發(fā)展一個商業(yè)地

29、產(chǎn),有三個很重要的因素:資金、產(chǎn)品及團隊。資金要強調(diào)商業(yè)本身起碼有兩到三年的培養(yǎng)期,不可能馬上有大量的現(xiàn)金回流,所以它本身短期活力不會很高。在投資期的時候,商業(yè)地產(chǎn)也許需要比一般住宅項目更高的資金,可能一些住戶要求有些裝修是由你來補貼的,也包括有些推廣的費用,還有管理的費用。這種有建設(shè)性的指導(dǎo),顯然對于中國未來的地產(chǎn)開發(fā)更具有戰(zhàn)略性的意義。從某種程度上說,大連市“天津街”的失敗首先應(yīng)歸于早期開發(fā)的投資心態(tài)。 我們常常說一個商業(yè)項目的成功,硬件部分占了1/3,比如整個建筑的外觀及環(huán)境氣氛;另外商家占了1/3,找到一個好的商家,這些商家?guī)硪恍┛驮?還有1/3是你這個場地本身是不是有很多吸引人的文

30、娛活動,包括自己本身的服務(wù) 水平,這也是很重要的因素。 這里還要強調(diào)商業(yè)運作需要一個整體,有效經(jīng)營管理不能把它分成很小的店鋪來賣,賣散了,這個商業(yè)就不能形成這種檔次的商業(yè),商業(yè)本身的回收期比較長,以后的回報率要高于住宅和寫字樓方面,這樣的話它等于需要一個比較有 力的資金支持。 大連:傳統(tǒng)商業(yè)街陷入困頓主力店率先突圍 20XX年堪稱大連建市以來最大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)年。截至20XX年5月,大連在建和擬建的商業(yè)房地產(chǎn)項目總計37個,總建筑面積309萬平方米。其中商業(yè)面積174萬平米,是歷史上最大的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)時期。同時,媒體關(guān)于“大連商業(yè)房地產(chǎn)全面過剩”的說法也不絕于耳,對此,大連市連鎖經(jīng)營協(xié)會會

31、長謝有恩說:“大連目前中心商業(yè)點超標(biāo),但同時社區(qū)商業(yè)點嚴(yán)重不足,商業(yè)房地產(chǎn)的根源問題在于開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理”。具有百年歷史的大連“天津街”的開發(fā)就體現(xiàn)了這一點。 上世紀(jì)90年代中期,臺灣的蔡氏企業(yè)集團在大連的繁華商業(yè)區(qū)投資10億元興建了勝利廣場,這是大連最早運營成功的非百貨商業(yè)業(yè)態(tài)的代表。4年的時間里,大連勝利廣場物業(yè)價值快速增了3倍,每平方米商鋪價格從最初的萬元漲至萬元。勝利廣場的成功無疑給其他投資者打了一針強心劑。在這種環(huán)境的烘托下,20XX年的天津街改造項目迅速引爆了大連商業(yè)房地產(chǎn)市場。 天津街建成于1909年,是大連歷史最悠久的百年老字號商業(yè)街,全長1720米。20XX年10月4日,天津街

32、拆遷改造工程開始啟動,一期工程分為六大區(qū)域,海昌、天植、新天龍、此時正值全國如火如荼地造,城市廣場等商業(yè)項目相繼開工MALL熱,各項目也不約而同的齊齊以MALL的姿態(tài)亮相。 由于天津街百年形成的濃厚的商業(yè)氛圍,一開始買家對于這個區(qū)域還是非常樂觀。但20XX年中期,海昌的提前出售使市場感到了壓力,由于各家商鋪銷售不利,在20XX年上半年遭遇了大量的退鋪,整個天津街遭遇了前所未有的危機。 大連房地產(chǎn)資深記者王昌青認(rèn)為,由于各開發(fā)商分別是從漁業(yè)、住宅等其他行業(yè)轉(zhuǎn)行,對于商業(yè)和房地產(chǎn)的開發(fā)運作不熟悉,只是因為具有資金和拿地的實力就進(jìn)入商鋪市場,投機心態(tài)比較重,所以在項目運作上采用大量的煽情宣傳,“一鋪

33、養(yǎng)三代”、“15%年投資回報”等字眼比比皆是。但由于售價過高,均價達(dá)到 了近10萬元/平方米,且不能為買家提供翔實的投資回報計劃,銷售紛紛陷入困頓。為了彌補商鋪的運作經(jīng)驗之不足,開發(fā)商之間又上演了一場“挖角”大戰(zhàn),一些商業(yè)經(jīng)理人開始炙手可熱。但事實上,這些沒有商業(yè)房地產(chǎn)操作經(jīng)驗的商業(yè)經(jīng)理人也無回天之力,到了20XX年中,天津街銷售幾近停滯,各項目面臨“死盤”的危險。 一位商業(yè)地產(chǎn)商說,中國許多城市在老商業(yè)街改造上都屢撞南墻。有的是因為政府規(guī)劃錯誤引起,有的卻因為缺少控制而混亂開發(fā)。天津街集中造MALL的規(guī)劃已經(jīng)為今天的局面埋下伏筆。天津街的商業(yè)特色在于步行街邊各種商鋪林立,開放式的街區(qū)使整個街

34、區(qū)能夠共享人流。但MALL的封閉 設(shè)計卻在一定程度上分割了人流。王昌青認(rèn)為,天津街最嚴(yán)重的問題在于不同地塊的高度同質(zhì)化,6個大的項目定位基本相同,投資者自然很難看好。謝有恩甚至曾多次用“無力回天”來形容天津街的前景。 市場的冷淡反應(yīng)給各開發(fā)商的資金鏈條帶來了巨大的壓力,一位經(jīng)理人直言不諱地說,這個區(qū)域很難避免競爭“犧牲品”的出現(xiàn),要想活下去,大家只能八仙過海,各顯神通。其中新天龍選擇了以餐飲為突破口,建美食城的差異定位。但據(jù)知情人士說,雖然定位有新意,項目的招商卻遇到了困難,因為各SHOPPINGMALL本來都有餐飲功能區(qū)的劃分,美食城對于人流的吸引度不由讓人打上問號。但經(jīng)過一段時間的沉淀,大

35、家逐漸形成了共識,在開發(fā)商不擅長商業(yè)項目經(jīng)營的情況下,必須以主力店帶動其他商鋪的銷售經(jīng)營,選擇專業(yè)素質(zhì)高的主力店可以為急需人氣的天津街解決燃眉之急。 在這場“主力店”競爭中,最先突圍的是海昌。在20XX年7月,海昌首先宣布引進(jìn)日本著名的新興商業(yè)業(yè)態(tài)VIVO(阪昌百貨),VIVO主打年輕的消費人群,以青春活力時尚為主題,復(fù)制日本的經(jīng)營和品牌。VIVO的動感形象在某種程度上打破了天津街的沉寂局面。緊跟著,城市廣場計劃在8月推出與香港銅鑼灣百貨合作簽訂15年租約規(guī)劃,希望憑借銅鑼灣百貨和世界知名品牌的合作基礎(chǔ),推行品牌“折扣店”,創(chuàng)造賣 點。 對于天津街乃至包括西安路商圈的整個大連的商鋪市場形成了兩

36、種截然不同的聲音,一種認(rèn)為大連的中心商業(yè)圈規(guī)劃過大,政府對于旅游購物預(yù)期過于樂觀,接下來的天津街二期工程還將繼續(xù)給市場更大的壓力;但也有人認(rèn)為隨著“大 大連”的建設(shè),城市規(guī)模不斷擴大,對于商圈的要求也將更高,適度的超前規(guī)劃為將來發(fā)展留下空間。 希望人為破壞歷史商圈的例子不再上演,老商業(yè)街的失敗不再出現(xiàn)。 篇六：世貿(mào)新天地項目問答 世貿(mào)新天地項目百問 一、項目地理位置及交通 1. 項目地址在哪里？ 答：常州市武進(jìn)區(qū)延政中路2號常州世貿(mào)中心北側(cè) 2. 項目四至是什么？ 答：東面一街之隔為常州第一高樓潤滑環(huán)球大廈和武進(jìn)高檔社區(qū)御城，東南方為武進(jìn)汽車城及萬澤國際，西面為武進(jìn)電力公司、金色南都大酒店、武

37、進(jìn)區(qū)政府、萊蒙城，南面為常發(fā)大廈、財富中心、大學(xué)城、武進(jìn)汽車站等地標(biāo)常州世貿(mào)中心，北面為譽天大廈寫字樓、武進(jìn)市政處、新城公館等。 3. 本項目周遍有多少路公交車？ 答：2、78A、302、320、70、66、503等，可以通往火 車站、南大街、 湖塘、恐龍園、大學(xué)城、嬉戲谷等地 4. 本項目至南大街和湖塘樂購大概開車需要多少時間？ 答：分別約15分鐘和5分鐘 5. 本項目至延政路政務(wù)一條街和武進(jìn)區(qū)政府需要多少時間？ 答：均在3-5分鐘之內(nèi) 6. 本樓盤周邊有哪些主要交通干道？ 答：常武南路、長虹路高架、滆湖路、蘭陵路、麗華路、延政路等，可以去往市內(nèi)各地。 7. 從本項目去滬寧高速和沿江高速怎么

38、走？ 答：去滬寧高速直接上長虹路高架，去沿江高速沿常武路一直往南走 約5000米。 8. 本項目距離常州火車站、汽車站和武進(jìn)客運站有多遠(yuǎn)？ 答：距離常州火車站、汽車站約10公里，距離武進(jìn)客運站2公里。 9. 本項目距離湖塘紡織城和城東工業(yè)園有多遠(yuǎn)？ 答：分別在公里和3公里之內(nèi) 10. 本項目行政上屬于什么管轄？ 答：常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn) 二、項目周邊配套： 本項目周遍有什么特征？1. 答：本項目地處常州武進(jìn)CBD核心位置，周邊武進(jìn)區(qū)政府機關(guān)、金融機構(gòu)、大學(xué)城、高檔社區(qū)、星級酒店、購物超市一應(yīng)俱全；沿江高速、繞城高架近在咫尺，交通非常方便。 2. 本項目周邊有什么大型高檔社區(qū)？ 答：御城、天雋峰、新城公館、龍德花園、萊蒙城等. 3. 本項目周遍有什么大型超市？有什么大型汽車服務(wù)？ 答：1公里內(nèi)有大潤發(fā)、沃爾瑪?shù)龋?公里內(nèi)有大統(tǒng)華、樂購等；汽車服務(wù)有常州武進(jìn)汽車城，是集汽車銷售、裝飾、維修于一體的大型汽車服務(wù)中心，擁有各品牌汽車4S店40多家。 4. 本項目周遍有哪些高檔酒店和寫字樓？ 答：高檔酒店有五星級酒店萬澤國際、金色南都大酒店，武進(jìn)假日酒店等；商務(wù)辦公有常州世貿(mào)中心、常州第一高樓潤華環(huán)球大廈、 常發(fā)大廈、武房大廈等。 5. 本項目周邊有具體有哪些國家機關(guān)及相關(guān)單位？ 答：有武