置業(yè)顧問必備

1、房地產(chǎn)基礎知識營銷客服部（內(nèi)部培訓資料）目錄、房地產(chǎn)基礎概念二、房地產(chǎn)建筑規(guī)劃和工程術語三、住宅產(chǎn)品類型和房屋產(chǎn)權知識四、房地產(chǎn)銷售術語、房地產(chǎn)基礎概念1、什么是房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產(chǎn)乂稱為不動產(chǎn)或物業(yè)，有三種存在或表現(xiàn)形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物、房地合 一，其在拍賣投標中也可以有這三種存在或表現(xiàn)形態(tài)：土地（土地使用權）、建筑物和房地合一狀 態(tài)下的物質實體及其權益2、房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)行業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及管理的行業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)化文獻：根據(jù)1985年5月國務院辦公廳轉發(fā)國家統(tǒng)訃局關于建立笫三產(chǎn)業(yè)的報告，房地產(chǎn)被

2、列入第 三產(chǎn)業(yè)的第二層次。它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理和房屋的開發(fā)建設、買賣、租賃、維修等3、房地產(chǎn)的特征每一類物品都具有自身先天性的特質，房地產(chǎn)有以下兒種特質：（-）位置的固定性和不可移動性（二）使用的長期性（三）影響因素多樣性（四）投資大量性（五）保值增值性4、房地產(chǎn)的類別（土地分類）根據(jù)土地的用途分為九類：a）居住用地b）公用設施用地（含商業(yè)用地）c）工業(yè)用地d）倉儲用地e）對外交通用地f）道路廣場用地g）市政公用設施用地h）綠化用地i）特殊用地房地產(chǎn)的類別（房屋分類）a）住宅b）工業(yè)廠房和倉庫c）商場和店鋪d）辦公樓e）賓館酒店0文體娛樂設施g）政府和公用設施h）多功能建筑（綜合樓寧）

3、5、房地產(chǎn)的市場概念房地產(chǎn)市場分為狹義和廣義兩種a）狹義房地產(chǎn)市場：就是房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所（如展覽廳、銷售部等）b）廣義房地產(chǎn)市場：就是指包括土地的出讓（批租）、轉讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、 互換、信托以及一切和房地產(chǎn)有關的勞務活動6、房地產(chǎn)市場的劃分國家對房地產(chǎn)市場的劃分，主要是依據(jù)使用權讓渡關系，把房地產(chǎn)市場分為三個相關層次的市場 房地產(chǎn)一級市場： 概念：又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場定義：國家通過其指定的政府部門，對城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體用地征為國有土地后出讓給使 用者的市場。特征：由國家壟斷房地產(chǎn)二級市場： 概念：即新商品房市場（一手房）定義：房地產(chǎn)開

4、發(fā)商和消費者之間構成的交易市場，也包括土地二級市場，即土地使用者將達 到規(guī)定可以轉讓的土地進入流通市場特征：由開發(fā)商或土地所有者控制房地產(chǎn)三級市場： 概念：即二手房轉讓、租賃市場定義：房屋或商鋪產(chǎn)權所有人將其名下物業(yè)進行出售或租賃，或直接委托中間經(jīng)紀人通過交易平臺進行商業(yè)活動的市場特征：產(chǎn)權所有人控制物業(yè)7、商品房的概念商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋，其有三個主要特征：1）必須是曲具備相應資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法開發(fā)建設的房屋，以盈利為U的，按照市場規(guī)律 經(jīng)營2）有別于地方政府為解決困難而實施“安居工程”建造的廉租房、安居房、房改房等，但包括“經(jīng)濟 適用房”3）商品房開發(fā)、出售具

5、有明顯的利潤率8、商品房常識物業(yè)類別的劃分：建筑類別的劃分：別墅產(chǎn)品的種類：住宅低層住宅（1-3層）獨棟別墅寫字樓多層住宅（4-6層）雙拼別墅商鋪小高層住宅（7-9層）聯(lián)排別墅別墅高層住宅（10-30層）疊拼別墅超高層住宅（31層以上）二、房地產(chǎn)建筑規(guī)劃和工程術語1、生地、熟地、土地通平生地：指尚未進行市政基礎的土地熟地：已有市政基礎設施具備房地產(chǎn)開發(fā)條件的土地，即已三通一平或七通一平三通一平：開發(fā)區(qū)域外的道路、給排水管、供電線路等引入施工現(xiàn)場并對施工現(xiàn)場土地進行平整七通一平：包括道路通、上下水通、雨污排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和平整場地2、土地使用年限基本概念：凡是和規(guī)劃國土局簽

6、訂土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年限按照國家規(guī)定執(zhí)行常見年限：（按照土地使用年限起止時間使用）居住用地70年工業(yè)用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年綜合用地或其它50年3、土地出讓金定義：各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的 全部價款，或土地期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的土地出讓價款4、面積面積分為建筑面積和套內(nèi)面積兩種： 建筑面積是把分攤面積計算在內(nèi)的總面積套內(nèi)面積是把分攤面積排除在外的實用面積 分攤面積乂稱為公共面積，含入戶大堂、公共門廳、電梯間、過道等公共使用和存在的部分 另外，斜面

7、屋頂結構的房間并且層高低于2.2米的部分不計算進面積，俗稱別墅的“屋頂閣樓”5、使用率/實用率指扣除分攤后實際用到的率值，公式：實用率=套內(nèi)面積十建筑面積6、容積率容積率的數(shù)據(jù)一般用于表示建筑密度，也可以用來表達空間感?？偨ㄖ娣e分為計容總建筑面積和不計容總建筑面積，一般我們采用計容建筑面積公式：容積率=總計容建筑面積一總用地面積7、綠地面積、綠地率開發(fā)商樓書等宣傳上說的綠化率其實指的是綠化覆蓋率，而開發(fā)商往往采用此形式造成客戶錯 覺，而“綠化率”本身就不是一個規(guī)范的用語項U規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積和建設用地面積之比，應稱為綠地率*公式：綠地率二綠地面積十土地面積二一8、層數(shù)、層高、凈高、

8、標準層、層間距層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，房屋總層數(shù)為房屋地上總層數(shù)和地下總層數(shù)之和層高：上下兩層樓面或樓面和地面之間的垂直距離，也就是說一層房屋的高度并有其標準參數(shù), 一般為 3.0M-3.1M凈高：樓面或地面至上部樓板地面或吊頂?shù)孛嬷g的垂直距離，一般2.7M-2.9M之間，公式表 示：層高層間距二凈高層間距：標準層層和層之間的間距，俗稱層厚 標準層：平面布置相同的樓層9、開間、進深住宅的開間就是住宅的寬度住宅的進深就是住宅的實際長度10、戶型比、面積誤差比戶型比：指各種戶型在總戶數(shù)中所各占的白分比?？梢钥闯瞿硞€項H主打戶型等信息面積誤差比：面積誤差比二（產(chǎn)權登記面積合同約定面積）X

9、 100%4-合同約定面積H、鋼結構、鋼筋混凝土結構和混合結構鋼結構：指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構鋼筋混凝土結構：指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的混合結構：指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的12、框架結構、框架剪力墻結構框架結構：指以鋼筋混泥土澆搗成承重梁柱，再用輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅，適合大 規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，丄程質量較好，但抗震性較差，不適宜建造高層建筑，故一般采 用框架結構的不會超過15層，一般使用為多層小高層框架-剪力墻結構：簡稱框剪結構，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱棱角， 便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結構形式是高層住宅

10、采用最為廣泛的一種結構形式。三、住宅產(chǎn)品類型和房屋產(chǎn)權知識I、樓梯房乂稱步梯房。一般為一梯兩戶低層多層住宅，中間山一條樓梯分隔，出入僅僅依靠樓梯上下，此類型產(chǎn)品分攤面積較小，實用率較高。2、電梯房、高層電梯房高層-超高層住宅，均有電梯設計，一般分為一梯/兩梯兩戶、三戶、四戶，高容積率類型的電梯房還有兩梯五戶以上的產(chǎn)品3、別墅類獨棟別墅即單棟別墅，因其擁有四面通風采光的特性，所以在眾多項L1里都被作為別墅里的頂 級產(chǎn)品來定位。上有獨立空間，下有花園領地，私密性非常強聯(lián)排別墅乂稱Townhouse,它是由兒棟小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成，發(fā)源于英國，現(xiàn)在美國 很多城郊結合部出現(xiàn)雙拼別墅它是獨棟別墅和

11、聯(lián)排別墅之間的產(chǎn)品，由兩個單元并聯(lián)組成的單棟別墅疊拼別墅它是聯(lián)排別墅(Townhouse)的一種延伸，是山多層的別墅式復式住宅上下疊加在一 起組合而成，一般四至七層，由每單元二三層上下疊加而成，這種別墅不但外立面造 型豐富，且?guī)в虚w樓并克服聯(lián)排別墅窄進深的缺點。空中別墅空中別墅發(fā)源于美國，原指位于市區(qū)中心地帶，高層頂端的豪宅。因其在市中心，所 以有別于傳統(tǒng)地面別墅，并沒有地下室、花園等配套，但擁有絕對地理位置優(yōu)勢、通 風采光優(yōu)秀、視野開闊和高高在上、飽覽城市的感覺！戶型設計方面多配有超大陽臺、 空中花園和高廳設計。實際上，空中別墅不能算是別墅，只能算優(yōu)勢很明顯的大平面 洋房，但往往在宣傳上為提

12、高檔次，很多開發(fā)商均用“別墅”概念4、復式住宅復式住宅分為復式和小復式，均用樓梯聯(lián)系上下，其H的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。小復式：計一層面積，中間夾板分隔，二層較窄。復式：計兩層面積，功能分區(qū)明顯，一二層高度一致5、花園洋房最早起源于上海、廈門、青島這樣的口岸城市，狹義的“花園洋房”相當于U前房地產(chǎn)市場中的 獨棟別墅，強調戶戶擁有私家花園。廣義的花園洋房已不再是別墅，目前市場中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房，從全國房 地產(chǎn)市場的情況來看，廣義的花園洋房可定義為：6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國 建筑風格明顯，強調景觀均好，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺6、公寓

13、公寓分為普通公寓、商務公寓和酒店式公寓三種 普通公寓用地性質屬于住宅，擁有70產(chǎn)權年限，一般為30-60平方商務公寓用地性質為綜合性或商業(yè)性用地，擁有40年或50年的產(chǎn)權年限，一般為30-60平方 酒店式公寓用地性質為商業(yè)性用地，擁有40年產(chǎn)權年限，一般為90平方以下7、共有房產(chǎn)、共同共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一房產(chǎn)共同享有所有權共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權8、房屋產(chǎn)權、產(chǎn)權置換房屋產(chǎn)權：指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，有占有、使用、收益和處分的權利 產(chǎn)權置換：指居民之間以自身原有產(chǎn)權房進行置換的一種業(yè)務。一般是在中介的撮

14、合下置換和 山中介代辦手續(xù)費等9、租賃權、確權租賃權：是指房屋所有權人有將其房屋租賃給他人的權利確權：是依照法律法規(guī)、政策的規(guī)定，確立某一房地產(chǎn)的所有權、使用權的隸屬關系和他項權 利10、房屋使用權、房屋所有權房屋使用權：是指對房屋擁有的享用權，房屋租賃活動成交的是房屋的使用權，房屋的使用權 不能出售、抵押、贈和、繼承等，它包含在房屋所有權當中房屋所有權：為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權。擁有房屋所有權就等于擁 有法律允許范圍內(nèi)對房屋的一切權利四、房地產(chǎn)銷售術語1、房屋的產(chǎn)權面積、預測面積、實測面積產(chǎn)權面積：指產(chǎn)權所有人依法擁有房屋所有權的建筑面積 預測面積：指在商品房期房銷售中

15、，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構認定具有測繪資質的房 屋測量機構，主要依幕施工圖紙、實地考察和國家測量范圍對尚未施工的房屋面積進行一個預 先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)實測面積：指商品房竣工驗收后，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋測繪機構對實 地進行勘測、繪圖、訃算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權證、結 算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)2、商品房銷售面積商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積和應分攤的公用建筑面積之和，其公式：商品房銷售面積二套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積3、起價、均價、內(nèi)部認購起價：也叫起步價，是物業(yè)各樓層銷售價格中的最

16、低價格均價：指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)即能得出每平方米的均 價，均價一般不是銷售價內(nèi)部認購：內(nèi)部認購并非法律上的術語，是屬于行業(yè)內(nèi)的術語，指開發(fā)商在取得商品房預售 許可證之前（產(chǎn)品上市之前）將產(chǎn)品進行銷售的一種手段，一般來說這個階段認購的房子在 價格上是最具優(yōu)惠性的，但所帶來的風險也是巨大的4、定金、訂金定金：指當事人約定由一方向對方給付的、作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于法律上的 一種擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)訂金：根據(jù)國家法律規(guī)定，其不具備定金的性質。交付訂金的一方主張定金的權利是得不到國 家法律的支持和承認，一般情況下，訂金在法律上被視為：預付款5、