秦皇島房地產(chǎn)第一季度市場調(diào)研報告

1、2008年第一季度秦皇島房地產(chǎn)市場調(diào)研報告主 題：秦皇島房地產(chǎn)市場調(diào)研報告機 構：中廣信地產(chǎn)服務機構 執(zhí) 案 人：中廣信地產(chǎn)服務機構明日星城項目組日 期：08年4月目 錄3概要 44一 宏觀經(jīng)濟分析 5 全國經(jīng)濟現(xiàn)狀 秦皇島經(jīng)濟現(xiàn)狀 66二 房地產(chǎn)政策分析 8 全國房地產(chǎn)政策 秦皇島房地產(chǎn)政策99三 秦皇島房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析 10秦皇島房地產(chǎn)區(qū)域的劃分11秦皇島城市土地及供應市場11秦皇島房地產(chǎn)市場物業(yè)類型分析 14l 住宅市場15l 高端市場16l 寫字樓市場26l 商業(yè)市場26l 二手房市場27暢銷樓盤分析滯銷樓盤分析29四 市場調(diào)研總結 附：秦皇島市2008年住房建設計劃概要從2007

2、年12月份開始，北京，上海，廣深等全國幾個一線城市的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了不同程度的價格下降。2008年剛一開始，萬科，綠地等幾大房地產(chǎn)開發(fā)商又開始了對其所開發(fā)的產(chǎn)品進行集中降價，幅度高達20%。房地產(chǎn)市場的洗盤活動就此拉開了序幕。本次市場調(diào)研的目是了解秦皇島房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及預測2008年的發(fā)展趨勢。調(diào)查時間范圍2008年3月21日2008年3月28。調(diào)查區(qū)域：城東西南北，海港區(qū)，開發(fā)區(qū)，南戴河各區(qū)域在售樓盤（主要為中檔樓盤）。調(diào)查方法：普查與重點調(diào)查相結合，重點調(diào)查各區(qū)域滯銷及暢銷樓盤。通過網(wǎng)絡，報紙等媒體收集歷史數(shù)據(jù)，實地踩盤詢問進行分析，得出結論并進行預測。一、 宏觀經(jīng)濟分析l 全國2

3、007年全國經(jīng)濟狀況調(diào)查 單位；美元GDP總量人均GDP與去年相比CPI與去年相比中國30100億2280上升11.7%上升6.9%美國福布斯雜志網(wǎng)站2月26日發(fā)表文章，題目是“中國第一”。文章說，中國是數(shù)字上的大國。在世界上人口最多(13億)；擁有世界上市值最高的公司(中石油)；經(jīng)濟增長最快(從上世紀70年代末以來，年均增長率為9.7%)，并且很有可能在2008年超過德國，成為世界上最大的商品出口國。文章認為，21世紀屬于中國。要感受一個國家的規(guī)模和影響力，用數(shù)字是最好的證明辦法：1、中國的外匯儲備高達1.53萬億美元2、中國生產(chǎn)的服裝、水泥、黃金和鋼鐵比其他任何國家都多。3、2006年，中

4、國有400多萬大學畢業(yè)生，比美國、日本和法國的總和還多。4、到2011年，預計中國將成為世界上最大的能源消耗國。美國現(xiàn)在是世界上最大的能源消耗國。5、中國在2007年制造了大約880萬輛汽車，數(shù)量比前一年增加約22%。從以上數(shù)據(jù)我們可以很清楚的看到中國的經(jīng)濟一直都在以一種高昂的姿態(tài)發(fā)展著。中國在世界上的地位已無須多說。l 秦皇島 2007年秦皇島經(jīng)濟狀況調(diào)查 單位；RMBGDP總量人均GDP與去年相比CPI與去年相比秦皇島億元23279.89上升上升4.7%秦皇島居民消費價格總水平上漲較快，2007年1-11月，全市居民消費價格總水平CPI累計上漲6.2%。食品類價格上漲17.1%，居住類價格

5、持續(xù)上漲，是影響CPI上漲的另一個重要因素，受建材、水、電、煤等資源性產(chǎn)品及購房貸款利率價格上調(diào)等因素影響，1-11月份居住類價格上漲2.9%，拉動居民消費價格總水平上漲0.38個百分點。煙酒及用品、家庭設備用品及維修服務雖然漲幅也都超過3%，醫(yī)療保健和個人用品、交通和通信類漲幅較??；而衣著、娛樂教育文化用品及服務兩類則分別下降5.4%和0.8%。批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)增加值億元，同比增長；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值億元，同比增長；房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元，同比增長；居民服務和其他服務業(yè)實現(xiàn)增加值億元，同比增長。由以上數(shù)據(jù)及對比可以看出秦皇島是是一個收入及消費都出現(xiàn)快速增長的城市。二、政策分析l 全國房地

6、產(chǎn)政策今年開春就有利好消息傳來，2月4日，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法,并在利率、期限、項目資本金方面作出特殊規(guī)定：擴大了貸款人范圍，增加了股份制商業(yè)銀行等其他銀行業(yè)金融機構；放寬了貸款申請條件，規(guī)定經(jīng)濟適用住房貸款項目的資本金不得低于項目總投資的30%，與一般商業(yè)性房地產(chǎn)項目不得低于35%的規(guī)定相比較低了5%；明確了利率優(yōu)惠政策，提出貸款利率按人民銀行利率政策執(zhí)行，可以適當下浮，但下浮比例不超過10%”；放寬了貸款期限。二套房貸首付40%，1.1倍利率中國人民銀行、中國銀監(jiān)會9月27日聯(lián)合下發(fā)關于加強商業(yè)房地產(chǎn)信貸管理的通知。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二

7、套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。影響：有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投資性購房稅收政策1月16日，國家稅務總局發(fā)布通知，要求各地從今年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%60%不等的土地增值稅。影響：開發(fā)成本增加，開發(fā)企業(yè)利潤空間縮小，對于房價波動造成一定影響。土地政策10月9日，國土資源部發(fā)布招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定（39號令），要求從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權證。影響：不僅規(guī)范了拿地程序，還將有效阻止開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。12月3日

8、，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合制定發(fā)布了土地儲備管理辦法，規(guī)定土地儲備機構應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，必須達到“凈地”要求，提高供應“凈地”能力以狙擊囤地。影響：使更多的土地具備用地條件，縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應的建設周期，防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生。l 秦皇島房地產(chǎn)政策擴大廉租住房制度保障范圍從2008年起將保障范圍由住房困難的最低生活保障家庭擴大到住房困難的低收入家庭。合理確定保障標準及方式。保障標準為人均建筑面積15平方米，每戶建筑面積最低30平方米，最高50平方米。影響：加大中低收入人群保障力度三、秦皇島房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析l 秦皇島房地

9、產(chǎn)區(qū)域的劃分Ø 按地域劃分：城東、城西、城南、城北、城東；Ø 按區(qū)域劃分：海港區(qū)、開發(fā)區(qū)、北戴河、南戴河、山海關；Ø 按板塊劃分：市中心板塊、外環(huán)板塊、湯河板塊、開發(fā)區(qū)板塊、 戴河海景板塊湯河板塊海景板塊開發(fā)區(qū)板塊市中心板塊城 北城 南城 西城 東城 北l 秦皇島土地及供應市場土地供應量：2008年秦皇島將有940多萬平方米的土地供應量；開發(fā)量：420萬多萬平方米住房即將開工建設；相對2007年上半年土地交易頻頻出現(xiàn)的搶地局面，2008年的：“開場白”低調(diào)了許多。本市2008年2月份土地第一拍，共推出七幅地塊，其中兩塊地流標，另外五塊地中三塊以底價成交，另外兩塊地

10、也僅以單價高于底價兩萬元的低價出讓。去年上半年地價上漲幅度較快，基于個別地塊面積小，總價低，再加上開發(fā)商對提高容積率有著良好心理預期，導致競爭激烈，競地出現(xiàn)盲目攀高的局面。去年下半年伴隨著宏觀調(diào)控政策的深入，房價漲幅趨緩，市場形勢并不明朗，另外一些開發(fā)商因手里有地并不急于拿地，故今年以來土地市場呈現(xiàn)慘淡態(tài)勢，很多開發(fā)商對拿地表現(xiàn)出前所未有的猶豫。l 2008年秦皇島市房地產(chǎn)各種物業(yè)類型調(diào)查（一） 住宅市場【第一季度市場供應】2008（1月-3月份）秦皇島批準商品房預售項目名稱地點開發(fā)商預售面積預售套數(shù)房屋性質(zhì)廣順現(xiàn)代城居住小區(qū)二期（7-16#、18-20#、28-32#號住宅樓，6#、17#商

11、業(yè)和公寓樓）海陽路以東，規(guī)劃燕山大街以北（原奧格廠）秦皇島廣順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司92835.5平方米811套住宅、商業(yè)、地下車庫假日藍灣開發(fā)區(qū)東區(qū)河南南路以西，?？诘酪员鼻鼗蕧u市城源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14762.31平方米87套住宅嘉遠SOHO公寓河北大街137號秦皇島市嘉遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1796.26平方米32套公寓金域大廈商辦樓民族路自來水公司南側秦皇島市金域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11308.67平方米商業(yè)、辦公金海灣·森林逸城河北大街西段南側，京哈鐵路以東秦皇島海三金屋房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司227264.9平方米705套住宅、地下車庫陽光麗景建設大街中段秦皇島市瀚升房地產(chǎn)開發(fā)有

12、限公司22158.86平方米219套住宅、商業(yè)耀華老村便民市場改造工程海港區(qū)耀富路秦皇島耀華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1143平方米商業(yè)廣順現(xiàn)代城居住小區(qū)二期（15號樓）海陽路以東，規(guī)劃燕山大街以北（原奧格廠）秦皇島廣順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57336.9平方米684套住宅共計319212.33平方米2538套l 調(diào)研樓盤分析【08年第一季度在售項目價格】板塊劃分項目名稱所在區(qū)域一季度均價東部板塊東方明珠城市區(qū)4200元/海港第一城市區(qū)3800元/中部板塊渤海明珠市區(qū)4800元/和苑市區(qū)4750元/西部板塊在水一方外環(huán)4900元/和平花園外環(huán)4100元/文博城外環(huán)3950元/廣順現(xiàn)代城外環(huán)3900元/燕山

13、家園外環(huán)3900元/汐岸尚景外環(huán)未定價戴河板塊金海灣.森林逸城北戴河5200元/（高層）藍灣南戴河8000元/（公寓）倚海45°南戴河7800元/（公寓）金海岸南戴河7700元/（公寓）【區(qū)域價格比較】【價格成長變化】Ø 整體市場情況：進入08年以來，秦皇島市場受整體宏觀調(diào)控政策影響、消費者觀望情緒嚴重以及處于市場銷售淡季等多方因素的影響，整體市場開始出現(xiàn)疲軟。Ø 市場供應情況：順應城市向西發(fā)展的趨勢，08年第一季度新批準商品住宅，基本為西部板塊區(qū)域的樓盤，且全部為去年開盤項目的2期或尾盤，以及其他區(qū)域的老項目尾盤銷售。雖然年后市場無新的項目供應，但市場整體供應體

14、量依然較大。Ø 市場需求情況：從售樓現(xiàn)場可以感覺，整體市場處于冷清狀態(tài)，客戶量較少，有些項目甚至沒有客戶咨詢。市場成交較為慘淡，雖然個別項目以低價促銷，但成交客戶量依然較低。Ø 價格情況：大部分樓盤都出現(xiàn)或多或少的降價銷售，個別樓盤為了搶占市場不惜出現(xiàn)低于3000元/的超低價，各開發(fā)商相互影響，紛紛打折促銷。但個別項目由于其產(chǎn)品規(guī)劃較好、品質(zhì)度較高，項目知名度及口碑均好，在市場上依然保持較高的市場價格，（金海灣.森林逸城）市場開始出現(xiàn)兩極分化跡象。（二） 高端市場受市場及季節(jié)影響，秦皇島的高端市場，年初基本無新的項目入市，市場供應稀缺，只有品質(zhì)及口碑均較高的紅嶼別墅尾盤（幾

15、套）在銷售，客戶量較少。隨著房地產(chǎn)銷售黃金時期及奧運的到來，年中即將迎來市場高峰（戴河庭院、金海灣.森林逸城均集中在五一之后推盤）。金夢海灣今年的開工，預示著秦皇島高端市場黃金時代的來臨。（三） 寫字樓市場目前秦皇島寫字樓市場的發(fā)展依然比較落后，寫字樓的竣工面積和實際銷售面積之間存在較大的差距，整體市場供應量較少，市場主要以消化存量房為主。辦公樓一般是公司自己建設，自己使用，自己管理，或是定向開發(fā)，如電信公司、通信公司和銀行等。商業(yè)概念的寫字樓（非辦公樓）的銷售情況不好，需求總量少，有效需求不足，造成寫字樓大面積的滯銷，普遍銷售不佳、出租率低。在市場調(diào)查中，位于市中心的綜合項目中設計有少量的寫

16、字樓，如金陽大廈、金龍.中央勝境等，但這部分寫字樓供應總量較小，市場消化速度較低。（四） 商業(yè)市場秦皇島商業(yè)分布：主要集中在以三條主路構成的三角區(qū)域為核心，向外輻射形成了海港區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，包括了秦皇島商城、金三角市場、華聯(lián)商廈、廣緣商廈等。建設大街與文化路兩處轄區(qū)處占海港城區(qū)面積13%，人口20%，商業(yè)營業(yè)面積卻達達到75%，引起資源過剩和分布不均。業(yè)態(tài)構成：服裝、家具百貨、餐飲娛樂和家用電器等。租金水平：根據(jù)位置不同，沿街門臉點租金在48元/平米/日不等，商廈內(nèi)部攤位則在25元/平米/日不等，總體租金水平較高?？蛻糁饕獦嫵桑汉８蹍^(qū)居民、三區(qū)四縣進城購物的居民、部分旅游散客。l 商業(yè)調(diào)研項目

17、分析重點項目調(diào)研【1】秦皇島商廈類型業(yè)態(tài)分布客群現(xiàn)狀及特點首層手機、化妝品、品牌休閑服以老秦皇島人及中老年人群居多1、 以中低檔消費為主；2、 業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理；3、 周末客流量較高，但購買力較弱；中檔消費比較受歡迎4、 由于營業(yè)額較低部分店鋪已撤出及告示轉讓；二層鞋業(yè)、飾品、皮具（包）三層女裝系列四層男裝系列、毛衣【2】金源商廈類型業(yè)態(tài)分布客群現(xiàn)狀及特點首層部分高檔及運動品牌服飾、皮具、飾品及通訊專柜以老秦皇島人為只要客群；首層麥當勞，頂層餐飲及游戲廳為商場吸引了部分年輕客群； 1、 業(yè)態(tài)混雜、布局規(guī)劃不合理；2、 除地下超市客流較大外，整體客流量依然較少；3、 首層只出租了三分之二；其他樓層

18、的租戶都有部分租戶已經(jīng)撤出；4、 大部分商品都存在降價處理；二層女裝系列三層四層嬰兒用品及運動器材五層餐飲、游戲廳地下超市【3】天洋購物廣場西廳運動區(qū)類型業(yè)態(tài)分布客群現(xiàn)狀及特點首層運動品牌（一線）以當?shù)丶氨臼写髮W生為主的年輕群體周末人流量較大，為當?shù)刈顬榛钴S的區(qū)域，但依然有個別租戶退出；二層運動系列（二線）三層休閑系列四層韓國城時尚區(qū)首層時尚品牌（年輕）以當?shù)匕最I及年輕客群為主商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃出現(xiàn)明顯進步，有業(yè)態(tài)功能劃分；周末客流量較高，活躍度較高；二層淑女、時尚派三層時尚男裝（二、三線品牌）四層毛衣、打折類商品【4】天洋購物東廳類型業(yè)態(tài)分布客群現(xiàn)狀及特點首層化妝品、飾品、手表、高檔皮具以當?shù)馗呤?/p>

19、入人群為主，客流量不高但人群素質(zhì)較高業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，為秦皇島高檔的商場、商品價格偏高、商場管理及布局都呈現(xiàn)較高水平二層時尚專區(qū)三層高檔女裝四層高檔男裝【其它商業(yè)業(yè)態(tài)情況】商業(yè)市場分析Ø 商業(yè)網(wǎng)點布局不合理，商業(yè)硬件資源閑置與短缺，零售網(wǎng)點發(fā)展缺乏規(guī)劃；Ø 整體商業(yè)網(wǎng)點缺乏特色，業(yè)態(tài)結構不構合理；Ø 商業(yè)體量較大且消費市場有限，商業(yè)開始出現(xiàn)閑置現(xiàn)象；Ø 大型商業(yè)網(wǎng)點在定位上沒有明顯的品牌差異和特色差異；Ø 商業(yè)經(jīng)營理念、管理模式等軟件建設滯后；Ø 超市、專賣店、倉儲商店、特色商業(yè)街等新型業(yè)態(tài)所占比例較小；百貨店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)所占比例稍大，且轉

20、向新型業(yè)態(tài)步伐較慢；Ø 旅游商業(yè)開發(fā)程度相對較弱，缺乏相應的消費引導措施和特色旅游產(chǎn)品；（五） 二手房市場二手房銷售價格仍呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，但漲幅回落，漲勢趨緩。分析二手房銷售價格漲幅回落的原因，一是去年以來，國家一系列宏觀調(diào)控措施相繼出臺，特別是國家強制征收二手房交易個人所得稅，進一步增加了二手房交易成本，以及利率的不斷提高，使購房者壓力增大，對二手房市場影響很大。一系列政策調(diào)整后，部分房主轉售為租，房源減少，而買房者面對新政策的出臺，多持幣觀望、等待，使二手房交易量減少。二是受新建商品住宅價格漲速放緩的影響，部分原打算購買二手房的消費者開始把目光轉向新建商品房市場。l 暢銷樓盤分析暢

21、銷樓盤的界定Ø 產(chǎn)品定位準確Ø 各銷售時期的定價精確Ø 戶型，面積，配套設施能夠較大程度的滿足大多數(shù)人的喜好Ø 質(zhì)量過硬、品質(zhì)上乘的產(chǎn)品與周到細致的服務Ø 在預定的各個時期內(nèi)較好的完成了銷售目標，且在規(guī)定的時間內(nèi)將樓盤售罄Ø 以國家政策為準繩，并很好的去執(zhí)行暢銷樓盤的暢銷原因分析（營銷特點）代表性樓盤：中央勝境、金海灣.森林逸城；1、區(qū)位優(yōu)勢明顯，且產(chǎn)品規(guī)劃及品質(zhì)度較高；2、配套資源優(yōu)越：如中央勝境憑借其市中心及緊挨秦皇島重點中學七中為優(yōu)勢，大打教育資源，市場反應較好；金海灣森林逸城森林加大海的不可復制景觀資源等3、施工現(xiàn)場安排合理：

22、如金海灣.森林逸城，先賣環(huán)境，塑造天二合一的環(huán)境。先賣建筑施工時，上下兩端同時施工，讓客戶可以看到樓盤，感受建筑風格，材料、質(zhì)地、實際效果。4、銷售特點：注重讓產(chǎn)品自己說話，注重產(chǎn)品細節(jié)，把黃金貼滿全身，銷售現(xiàn)場良好的執(zhí)行力與銷售力l 滯銷樓盤分析滯銷樓盤的界定一定時間內(nèi)的銷售量及銷售時間的長短來界定一個樓盤是暢銷還是滯銷。代表性樓盤：廣順現(xiàn)代城滯銷樓盤的原因分析（滯銷樓盤的特點）目前的滯銷住宅，市場因素是一方面，產(chǎn)品規(guī)劃、品質(zhì)、房型設計合理性及銷售管理等一系列因素均是導致空置的原因。1、產(chǎn)品規(guī)劃方面：盲目追求高容積率，導致項目品質(zhì)度降低；2、當前滯銷戶型設計上的缺陷主要有以下幾種：戶型設計比

23、較單一，存在空間浪費；Ø 功能分區(qū)不合理；Ø 進深較長，多為暗衛(wèi)；Ø 各功能空間面積比例不當；Ø 客廳大而不當，對著客廳的門多，無隱蔽空間，客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗，客廳視野差，客廳的形狀不好或尺度不合理；Ø 入戶無過渡空間；Ø 主臥室的寬度小于3米或面積過小；Ø 戶內(nèi)交通線長；3、銷售管理存在的問題：Ø 營銷概念不強，銷售力度薄弱；Ø 銷售現(xiàn)場的重視度不高；銷售氛圍的營造不高；Ø 缺乏相應的系統(tǒng)培訓，整體銷售水平較低；四、市場調(diào)研總結08年1-3月，秦皇島住宅均價漲幅已經(jīng)明顯趨

24、緩，房價基本穩(wěn)定。隨著宏觀調(diào)控政策的組合效應逐步顯現(xiàn)，同時受到周邊城市影響，秦皇島房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的變化：1、土地市場理性回歸從土地拍賣現(xiàn)場情況看，類似去年價格飆高激戰(zhàn)的高漲情緒已經(jīng)不復存在，競拍現(xiàn)場出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。受市場波動及自身資金實力影響，開發(fā)商們顯示出了更多的理性。2、供求關系緩和，成交均價保持平穩(wěn)今年第一季度樓市比較冷清，1-3月沒有出現(xiàn)新的樓盤開盤，其他樓盤均為去年在售項目。雖然商品房成交量平穩(wěn)上漲，但還是低于去年同期水平。觀望氣氛，影響人們的購房信心，目前很多樓盤售樓處看房的人員明顯減少。據(jù)統(tǒng)計，各大新樓盤的建設規(guī)模正在逐步加大，預計下半年的樓盤上市量會有所增加。造成目前秦皇

25、島房地產(chǎn)市場的平淡氣氛雖然主要是由季節(jié)性因素造成的，但與房貸新政、土地新政等調(diào)控政策的影響也是分不開的。3、品牌效應開始成為秦皇島房地產(chǎn)市場的賣點從銷售情況來看，有些樓盤的商品房價格雖然下降，但依然銷售困難，而有些知名的樓盤盡管價格較高卻仍然暢銷。樓盤的環(huán)境、房屋的質(zhì)量、企業(yè)的信譽、服務等綜合因素所造就的品牌效應已經(jīng)成了搶占市場，品質(zhì)已經(jīng)是熱銷的基礎，口碑是熱銷的保證，在此基礎之上周到細致的全方位服務才是項目成功銷售的保障。在市場低迷的情況下，開發(fā)商更應該勤練“內(nèi)功”。2008年注定是秦皇島房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個分水嶺。附：秦皇島市2008年住房建設計劃一、建設計劃基本原則以滿足不同收入層次居民住房需求為導向，以住房供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定為原則，促進住房建設和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調(diào)。二、住房建設總量年規(guī)劃