北京某公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、北京朝陽公園區(qū)域公寓調(diào)研報(bào)告第一部分 調(diào)研概況一、 調(diào)查范圍此次調(diào)研的重點(diǎn)為朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶的高檔公寓。因?yàn)榇藚^(qū)域是北京最早一批外銷房聚集之地，之后相繼有不少新盤推出，所以我們將調(diào)研的項(xiàng)目分為兩個(gè)部分，一個(gè)為95-99年推出的項(xiàng)目，我們稱為第一代公寓，99年以后推出的項(xiàng)目我們稱為第二代公寓，這兩代公寓都極富特色，在其銷售的時(shí)代里不乏在京城房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)軍的項(xiàng)目，但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，第二代公寓雖與第一代公寓一脈相承，卻也不斷適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展具有了新的特色，這些變化也代表了北京高檔公寓市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)。我們將調(diào)研的重點(diǎn)放在新項(xiàng)目上，將老項(xiàng)目的分析只是作為一個(gè)參照系，兩相比照，我們會(huì)更清晰地看

2、出其發(fā)展的趨勢(shì)。二、 調(diào)研目的因?yàn)槌柟珗@周邊為京城最有代表性的外銷項(xiàng)目聚集地，在人們的印象中這里一直是高檔公寓的天下，我們想通過此次的調(diào)查探尋出北京高檔公寓發(fā)展的脈搏及趨勢(shì)，從而給我們?cè)谝院蟮捻?xiàng)目開發(fā)中以啟示與參考，并吸取其中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，運(yùn)用到今后的項(xiàng)目操作之中。第二部分 區(qū)域狀況分析要對(duì)一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究，首先必須對(duì)此區(qū)域的狀況進(jìn)行深入的了解，所以在我們開始調(diào)研之前，先對(duì)該區(qū)域作一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)與分析。朝陽公園地區(qū)作為一個(gè)新興的區(qū)域，目前已集中了相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)代化綜合大廈、寫字樓、酒店、外銷公寓以及商業(yè)文化設(shè)施，既有居住區(qū)的生活便利性，又有環(huán)境相對(duì)安靜、交通方便的辦公條件，已經(jīng)發(fā)展

3、成為京城東北地區(qū)一個(gè)較為繁華的現(xiàn)代化商務(wù)活動(dòng)區(qū)。隨著CBD高地價(jià)擠出效應(yīng)的影響，這一地區(qū)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)必將與日俱增。一、 文化亮馬橋北側(cè)正在興建中的第三使館區(qū)，目前德、日使館已經(jīng)入住，未來美國使館和日本使館也將興建于此，這種使館區(qū)的密集也帶來了文化的聚集。除此之外德國學(xué)校、法國學(xué)校、世紀(jì)劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團(tuán)使中外文化交流融合。2003年底還將建成一所集幼兒園、小學(xué)合成的初級(jí)教育學(xué)校和擁有教學(xué)、研究、展示三位一體的高等藝術(shù)劇院。 二、 餐飲這里匯集了世界各地的餐飲，各種富有特色的主題餐廳與酒吧，帶給人不同飲食文化的美麗與享受，如普拉納啤酒坊純正的德國黑啤、“Friday”

4、“Hard rock”等美式餐廳、21世紀(jì)飯店旁邊的日式消費(fèi)區(qū)提供了享受不同風(fēng)格異國風(fēng)情的空間。三、商務(wù)這里有長城、昆侖、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、21世紀(jì)飯店、亮馬、燕莎等大型高級(jí)飯店，還有亮馬大廈、京城大廈、鵬潤大廈、現(xiàn)代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、發(fā)展大廈等高中檔寫字樓，為此區(qū)域營造了一種現(xiàn)代、高效的商務(wù)氛圍，吸引了科勒、韓國現(xiàn)代、LG、東洋株式會(huì)社、愛普生、豐田、西門子、夏普、日立、戴姆勒.克萊斯勒等跨國公司，使其更具有國際商務(wù)吸引力。四、購物娛樂燕莎購物中心、萊太花卉市場(chǎng)等購物場(chǎng)所，堪稱京城最有潛力的黃金消費(fèi)區(qū)。滾石、三里屯、朝陽公園及大大小小富有特色的名店構(gòu)成了此區(qū)域富有特色的娛樂

5、氛圍。五、自然環(huán)境此區(qū)域以自然環(huán)境優(yōu)越而著稱。朝陽公園是北京規(guī)劃面積最大的城市公園，面積320公頃，有2100畝的廣闊湖面。市區(qū)內(nèi)唯一的高爾夫球場(chǎng)朝陽國際高爾夫俱樂部，占地300余畝，郁郁蔥蔥。亮馬河蜿蜒而過，平添幾許浪漫與寧靜。從2001年底，四環(huán)路兩側(cè)將建成各100米寬的景觀綠化帶，東四環(huán)段以秋色為特點(diǎn)，又為朝陽公園地區(qū)平添了幾分自然的情趣。六、交通便捷朝陽公園地區(qū)擁有發(fā)達(dá)的交通運(yùn)動(dòng)線，東三環(huán)、東四環(huán)貫穿其中，路網(wǎng)方便快捷，建設(shè)中的東直門立體交通樞紐和與之毗鄰的機(jī)場(chǎng)高速路使國際大都市空港效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致，快捷的交通是此區(qū)域發(fā)展真正的原動(dòng)力。由三四環(huán)共同組合解決交通問題，不會(huì)形成困擾其他區(qū)

6、域的交通擁堵的狀況。而離首都機(jī)場(chǎng)20分鐘的距離，更提升了這一區(qū)域的交通便利性。擁有多條放射性道路與之相連接，道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)比較好，與市中心區(qū)聯(lián)系也很方便，已成為市區(qū)東部地區(qū)發(fā)展的區(qū)位節(jié)點(diǎn)。第三部分 調(diào)研分析一、 價(jià)格分析朝陽公園地區(qū)給人的感覺是一個(gè)高檔的、神秘的地方，但這具體到這一地區(qū)卻也象其他地方一樣房價(jià)有高有低，它們之間既相互依存，又相互競(jìng)爭(zhēng)。通過對(duì)各項(xiàng)目價(jià)格的分析，可以得出此區(qū)域項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 1、第一代公寓 物業(yè)名稱物業(yè)地址售價(jià)(USD/m2)外銷證號(hào)入住時(shí)間碧湖居農(nóng)展館南路1338起，1850均外9895.12景園大廈農(nóng)展館南路2800外03196.5龍寶花園麥子店小區(qū)2200外

7、04296.1京達(dá)花園農(nóng)展館南路1800外06596.10伯寧花園朝陽區(qū)麥子店1800外12396.3清靜明湖農(nóng)展館路南1860起外15497.11三全公寓朝陽區(qū)麥子店北街只租不售外16097.8上表所列是各項(xiàng)目當(dāng)時(shí)最早推出市場(chǎng)時(shí)的價(jià)格。景園大廈在95年推出時(shí)價(jià)格達(dá)到2800 USD/m2，這在當(dāng)時(shí)整個(gè)北京市場(chǎng)中都是比較高的價(jià)位。而僅一墻之隔的京達(dá)花園、碧湖居單價(jià)格卻相差近USD1000，這兩個(gè)項(xiàng)目均采取了低價(jià)策略來爭(zhēng)奪客戶。在這三個(gè)項(xiàng)目中，景園大廈雖然售價(jià)最高，銷售業(yè)績卻最好，所以可以看出在此區(qū)域購房的客戶都非常有實(shí)力，不很在意價(jià)格而注重物業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)。我們從當(dāng)時(shí)的付款方式也可以證實(shí)這一點(diǎn)。

8、以當(dāng)年的房價(jià)如此之高，購買者的付款方式選擇卻非常有限，或者采取一次性付款，或者采取銀行按揭，而當(dāng)時(shí)的銀行按揭只有5成5年，最高的也只有6成7年，當(dāng)時(shí)8成30年的銀行按揭形式還未推出，所以可以說最初的這一批購房者屬于高端客戶。2、第二代公寓 物業(yè)名稱物業(yè)地址售價(jià)(USD/m2)性質(zhì)入住時(shí)間福景苑朝陽區(qū)亮馬橋路USD2400外銷2001.7京達(dá)國際公寓農(nóng)展館南路13000外銷2003.3亮馬名居亮馬橋路11000內(nèi)銷2002.8博雅園農(nóng)展館南路10000內(nèi)銷2002.5棕櫚泉朝陽公園南側(cè)11000外銷2003.12瑞城中心小亮馬橋路48號(hào)USD2800外銷2002.6富麗華園朝陽區(qū)農(nóng)展南路3號(hào)90

9、00均價(jià)內(nèi)銷2001.3由上表可以看出朝陽公園區(qū)域的外銷房市場(chǎng)已經(jīng)被打破。在新推出的項(xiàng)目中，內(nèi)銷房的比例大幅度提高，占到總數(shù)的43%，這個(gè)區(qū)域不再由外銷房獨(dú)步天下，內(nèi)銷項(xiàng)目的入市使該區(qū)域的物業(yè)檔次有所降低。隨著內(nèi)銷房的入市，房價(jià)的降低也在必然，11000元/m2左右的價(jià)格已成為這個(gè)區(qū)域的主流。博雅園在2000年9月份推出市場(chǎng)時(shí)，起價(jià)只有7千多，而只有到2002年5月入住時(shí)價(jià)格才升到了10000，少數(shù)的板樓單元單價(jià)可達(dá)12000，均價(jià)為8800，這樣的價(jià)格可以說是顛覆了此區(qū)域的高價(jià)傳統(tǒng)。由于幾個(gè)內(nèi)銷房都申請(qǐng)了外租權(quán)，所以客戶定位仍然為周邊外企的白領(lǐng)，但客戶的檔次相應(yīng)也稍微有所下降。福景苑和瑞城中

10、心雖仍采取高價(jià)路線，堅(jiān)守這塊陣營，但瑞城中心的銷售情況并不樂觀，如此高價(jià)的項(xiàng)目風(fēng)光不再，與幾年前不可同日可語。當(dāng)然瑞城中心的滯銷一個(gè)方面有其銷售策略不當(dāng)?shù)脑?，但也客觀地反映出了此區(qū)域的需求也在發(fā)生著變化。二、 物業(yè)管理費(fèi)分析一個(gè)項(xiàng)目的檔次除了應(yīng)考慮其硬件配套以外，另一個(gè)最重要的方面應(yīng)該是物業(yè)管理的水平，其直觀的反映就是物業(yè)管理費(fèi)的高低。1、第一代公寓 物業(yè)名稱管理費(fèi)(USD/m2.月)物業(yè)管理公司碧湖居0.7怡高物業(yè)管理公司景園大廈2.04怡高物業(yè)服務(wù)有限公司龍寶花園1.1成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部京達(dá)花園1.32/伯寧花園1.3成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部三全公寓4.2（含會(huì)所費(fèi)、空調(diào)費(fèi)）仲量聯(lián)行作為京

11、城外銷公寓的發(fā)軔之地，當(dāng)然會(huì)吸取國外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與觀念，不會(huì)忽略物業(yè)管理在項(xiàng)目中的重要作用，所以當(dāng)時(shí)此區(qū)域的外銷公寓的物業(yè)管理費(fèi)都采取了高路線，均在USD1/m2.月以上，低于USD1/m2.月的項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)的17%，這在當(dāng)時(shí)還沒有物業(yè)管理概念的內(nèi)地，可以算是開風(fēng)氣之先。而當(dāng)時(shí)的碧湖居因?yàn)椴扇〉牡蛢r(jià)策略，所以物業(yè)管理費(fèi)也定在一個(gè)較低的水平。但通過5-6年的運(yùn)營可以看出物業(yè)管理費(fèi)高的項(xiàng)目因?yàn)榫S護(hù)得當(dāng)，所以物業(yè)各方面狀況良好，所以租售情況也較好。例如三全公寓，無論是硬件的保養(yǎng)和維護(hù)還是軟件的服務(wù)都使其處在一個(gè)較高的檔次，所以租金幾年來一直保持在同一水平，沒有大的起伏。而一些物業(yè)管理費(fèi)低的項(xiàng)

12、目租金卻出現(xiàn)了明顯的下滑。2、第二代公寓 物業(yè)名稱管理費(fèi)(USD/m2.月)物業(yè)管理公司福景苑USD2新加坡穎士格京達(dá)國際公寓USD1美國物業(yè)管理公司亮馬名居3.8中海物業(yè)管理公司博雅園3.5開發(fā)商組建的物業(yè)公司棕櫚泉5香港物業(yè)管理公司在第二代公寓中，除了較早入市的福景苑物業(yè)管理費(fèi)為USD2/m2.月，由新加坡物管公司管理，京達(dá)國際公寓為USD1/m2.月，由美國物業(yè)管理公司管理之外，其他三個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)都大大低于USD1/m2.月，占到總項(xiàng)目數(shù)量的60%。而且這些項(xiàng)目均啟用國內(nèi)的物業(yè)管理公司。除了亮馬名居和博雅園為內(nèi)銷相應(yīng)采取低物業(yè)管理費(fèi)外，外銷的棕櫚泉的物業(yè)管理費(fèi)也只有5元/m2.月。

13、所以此區(qū)域新推出項(xiàng)目除了價(jià)位下降外，物業(yè)管理費(fèi)水平也有向下的趨勢(shì)。三、 租金分析一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)情況從其價(jià)格可以反映出來，也可以由其入市以后的租金水平反映出來，所以分析一個(gè)項(xiàng)目的租金情況，也可以得出其投資的價(jià)值是否體現(xiàn)出來。 1、第一代公寓 物業(yè)名稱最初租金(建筑面積)(USD/m2.月)目前租金(建筑面積)(USD/m2.月)碧湖居246-8景園大廈3311-15龍寶花園276-7京達(dá)花園2710伯寧花園276-7清靜明湖2110三全公寓21-30 以上各項(xiàng)目在京城都是非常有名氣的高檔公寓，具有廣泛的影響力，租務(wù)市場(chǎng)相當(dāng)活躍。以景園大廈為例，164平米的2居租金達(dá)到USD5000/月

14、，毛收益率高達(dá)21%。造就這一現(xiàn)象的原因是當(dāng)時(shí)外資在華投資逐年上漲，外籍人士在北京的數(shù)量越來越多，而適合這些人士居住的公寓卻有限，所以市場(chǎng)需求與供應(yīng)之間出現(xiàn)矛盾，造成這些公寓供不應(yīng)求。如此誘人的回報(bào)率吸引了越來越多的人購置外銷公寓作為投資。而當(dāng)時(shí)的供應(yīng)量不能滿足需要量，所以價(jià)格高也在所難免。但是到了現(xiàn)在除了三全公寓還保持著當(dāng)年的水平外，景園大廈勉強(qiáng)維持在USD 10 /m2.月以上外，其他項(xiàng)目都跌到了USD 10 /m2.月以下。這其中的一個(gè)重要原因在于由于供應(yīng)量增大，新項(xiàng)目越來越多，客戶可選擇的余地大，所以整體租金下滑。再加之這些項(xiàng)目推出時(shí)間較早，各方面的功能出現(xiàn)老化，已越來越無法與新項(xiàng)目競(jìng)

15、爭(zhēng)，只得降低租金。2、第二代公寓 物業(yè)名稱目前租金(USD/m2.月)福景苑24京達(dá)國際公寓未入住亮馬名居未入住博雅園12棕櫚泉未入住瑞城中心/富麗華園/第二代公寓較多的還未入住，但它們的投資概念與第一代公寓相比有所減弱，而自住的概念加強(qiáng)，棕櫚泉就是這方面的代表。兩個(gè)入住的項(xiàng)目是福景苑和博雅園，按目前的租金計(jì)算，福景苑的毛收益在12%左右；而博雅園的毛收益在14%左右，從這兩個(gè)例子可以看出內(nèi)銷房的收益略高于外銷房。五、 戶型分析1、第一代公寓 項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層1居(m2)2居(m2)3居(m2)4居(m2)備注碧湖居/67/101-142161-17724214種戶型景園大廈2梯4/201/19

16、3/龍寶花園/104/119109/168162/154/241296/236/京達(dá)花園/98/124156/伯寧花園/79.8/97.597.5/124.8/112.2135.2151.5二室和三室為主力戶型清靜明湖2梯4戶60-180/二十余種戶型三全公寓2梯2戶/112/120/由于投資概念盛行，第一代公寓的戶型設(shè)計(jì)及戶型比例結(jié)構(gòu)都與此概念相適應(yīng)，如面積偏小，多居室的戶型比例少等，但在戶型設(shè)計(jì)方面卻有很多超前之外，有的設(shè)計(jì)到目前都不落伍，如三全公寓面向亮馬河的大落地窗、景園大廈中套內(nèi)工人房帶衛(wèi)生間等都體現(xiàn)了當(dāng)時(shí)很高的設(shè)計(jì)水平，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的客戶都是有海外生活經(jīng)驗(yàn)的，對(duì)生活品質(zhì)要求很高，這

17、些設(shè)計(jì)很好地契合了這些客戶的生活特點(diǎn)。2、第二代公寓 物業(yè)名稱標(biāo)準(zhǔn)層1居(m2)2居(m2)3居(m2)4居(m2)其他(m2)備注福景苑3梯6戶/177/179/194/190193/272/263/218263/354躍層5居381共238套，主打?yàn)?居京達(dá)國際公寓2梯6戶83108177/180/182/184218/2665居365、躍層354/亮馬名居3梯8戶93/94143/136197/163/161/229/246/340/主打戶型為2居和3居博雅園3梯8戶/123/135 171/170/276主打戶型為2居和3居棕櫚泉2梯4戶/130、140175-186330復(fù)式330戶

18、型標(biāo)準(zhǔn)偏大，適合純居住瑞城中心2梯2-3戶/276249-300復(fù)式500-800/富麗華園2梯6戶/156174211躍層4居273/在最新推出的項(xiàng)目中，除了京達(dá)國際公寓外都沒有設(shè)計(jì)一居室，而且戶型面積普遍偏大，這一方面說明這些項(xiàng)目仍然將實(shí)力雄厚的高級(jí)管理層作為自己的目標(biāo)客戶，另一方面也說明了自住概念在這些項(xiàng)目中有所增強(qiáng)。第一批外銷項(xiàng)目推出時(shí)吸引了大批客戶，但隨著這些物業(yè)功能逐漸老化，再加上其他區(qū)域不斷有新項(xiàng)目推出，所以分流了一批客戶，例如有一些客戶遷向嘉里中心等地，所以此地區(qū)新項(xiàng)目的推出對(duì)于留住這些客戶起到了關(guān)鍵作用。在這些新項(xiàng)目中，更加注重了品質(zhì)的提高，例如在層高方面來說，京達(dá)、博雅園、

19、亮馬名居的層高都達(dá)到了3米，在博雅園、亮馬名居、京達(dá)、瑞城中心都設(shè)計(jì)了落地大玻璃窗，對(duì)第一代公寓中的陽臺(tái)進(jìn)行了升級(jí)換代，因?yàn)閷?duì)于多風(fēng)沙的北京來說，陽臺(tái)并不實(shí)用。在戶型設(shè)計(jì)的其他細(xì)節(jié)方面第二代公寓也有所突破，例如更加注重功能的完備性，在寬大衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)之外更有步入式衣櫥、廚房帶獨(dú)立過道不穿過客廳、設(shè)計(jì)有儲(chǔ)藏間、衛(wèi)生間做到干濕分離（洗手、如廁與淋浴分一）、客廳與餐廳分離各自獨(dú)立、不但衛(wèi)生間帶飄窗而且浴缸鑲嵌在飄窗里，這些細(xì)節(jié)的處理，更加提升了居住者的生活品質(zhì)。五、配套設(shè)施分析1、第一代公寓 物業(yè)名稱會(huì)所面積會(huì)所設(shè)施碧湖居/小區(qū)內(nèi)有小型配套商場(chǎng)，有健身俱樂部、泳池、壁球、網(wǎng)球場(chǎng)、商務(wù)中心及酒吧等，噴

20、泉廣場(chǎng)、花園步道、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)以及室內(nèi)游泳池景園大廈2000游泳池、健身、娛樂、餐飲龍寶花園/中西食肆、商務(wù)中心，酒吧、桑拿及健身房京達(dá)花園伯寧花園清靜明湖1500游泳池、娛樂設(shè)施、洗衣房三全公寓3000游泳池、健身、壁球、餐飲、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、卡拉OK廳、商務(wù)中心在這些項(xiàng)目中都比較重視會(huì)所的建設(shè)。會(huì)所的設(shè)施可根據(jù)情況分為面向住戶免費(fèi)開放和對(duì)住戶以一定幅度的優(yōu)惠兩種。雖然在朝陽公園地區(qū)各種生活服務(wù)配套齊全，但這些項(xiàng)目仍然建有規(guī)模不小的會(huì)所，這也是高檔房之所以高檔的標(biāo)志。 2、第二代公寓 物業(yè)名稱會(huì)所面積會(huì)所設(shè)施福景苑2000游泳池、健身房、臺(tái)球、乒乓球、橋牌室、餐飲、閱覽室京達(dá)國際公寓65

21、00恒溫泳池、兒童戲水池、健身房、超市、中西餐廳、咖啡廳、商務(wù)中心、桑拿洗浴、美容美發(fā)、診所、高爾夫果嶺、棋牌室、兒童活動(dòng)室、客房、臺(tái)球室、閱覽室、小劇場(chǎng)、洗衣房亮馬名居2000游泳池、健身博雅園3000游泳池、健身房、美容美發(fā)、餐飲、娛樂棕櫚泉10000五十米長溫泉游泳池、兒童池、酒吧、健身、中西餐廳、大型多功能會(huì)議中心及各種消閑設(shè)施，包括桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游藝室、閱覽室、美容美發(fā)室等第二代公寓沿襲了第一代公寓注重提高生活內(nèi)容的配套設(shè)施，但除此之外它們更加注重了對(duì)社區(qū)自然環(huán)境的打造，例如棕櫚泉在社區(qū)中心設(shè)計(jì)有大面積的歐式園林，園林中不但有起伏，而且有流水飛瀑，為社區(qū)環(huán)

22、境增添了不少的清新自然的氣息；博雅園的園林目前已投入使用，也注重了水景與綠色的結(jié)合，與第一代公寓純平面的園林造型相比，有了不小的突破。六、 配套設(shè)施分析1、第一代公寓 物業(yè)名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備配置碧湖居主體：鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系。屋面為波形瓦檐口，外墻樓裙采用細(xì)蘑菇花崗巖貼面，配亞光鈾面磚。門窗外門：雕花實(shí)心木門；內(nèi)門：木門；窗戶：中空保溫玻璃窗配靜電噴涂鋁合金框架；地面：條形企口木地板加衛(wèi)生間、廚房防滑地磚。消防安全配套設(shè)施：每單元配有煙感及可視對(duì)講器，走廊、地下車庫均有自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)；衛(wèi)星電視系統(tǒng)：CNN、NHK、亞洲衛(wèi)視及國內(nèi)頻道及歐洲部分頻道；車庫出入門：電動(dòng)車閘保險(xiǎn)鑒別系統(tǒng)；通

23、訊系統(tǒng)：兩部電話預(yù)留線孔。雙路供電，24小時(shí)循環(huán)熱水，集中供暖。電梯：三菱電梯。龍寶花園外墻：外墻裝飾材料，裙房采用石材幕墻，外露柱包不銹鋼飾面；內(nèi)墻：多彩噴涂；天花板：噴涂；浴室：內(nèi)墻采用鈾面磚，天花板噴乳膠漆，地面鋪砌防滑地磚，全部瓷盆潔具均采用進(jìn)口產(chǎn)品；門窗：采用鋁合金窗框；地面：臥室鋪砌木地板，客廳餐廳鋪砌大理石地面；廚房：地面為防滑地磚，墻身為鈾面磚，廚房采用管道天然氣，裝設(shè)全套廚柜及潔具陽臺(tái)：地面鋪砌防滑地磚電話：IDD國際直撥電話系統(tǒng)；保安系統(tǒng)：先進(jìn)電子閉路監(jiān)查系統(tǒng)，專職保安人員二十四小時(shí)全日管理；公共電視天線系統(tǒng)：每戶客廳及臥室均設(shè)公共天線插座，可接收衛(wèi)星電視節(jié)目；電梯：OTI

24、S電梯。伯寧花園外墻：面磚配鋁合金門窗；入口大堂：地面為地磚；廳房：內(nèi)墻粉刷乳膠漆，飾以木質(zhì)陰角線及墻腳線。戶門采用木門，內(nèi)門采用夾板門，硬木地板；衛(wèi)生間：地面為防滑地磚，天花采用鋁扣板，墻身鋪砌彩色釉面磁片到頂，全套進(jìn)口衛(wèi)生潔具及五金配件；廚房：地面為防滑地磚，墻身為彩色釉面磁片鋪砌到頂，天花采用鋁扣板，采用管道煤氣，送抽油煙機(jī)，灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、吊柜及洗滌池。防盜系統(tǒng)：底層入口設(shè)電動(dòng)鎖防盜門，各戶設(shè)有防盜對(duì)講系統(tǒng)；供水系統(tǒng)：每戶有獨(dú)立水表，送獨(dú)立煤氣熱水器；空調(diào)：冬天由中央供熱，臥室送窗口式冷氣機(jī)，客廳預(yù)留分體式冷氣機(jī)位；電話：每戶設(shè)IDD電話線；公共電視天線：每戶起居室及臥室均預(yù)留天線插座，

25、可接收衛(wèi)星電視節(jié)目；電梯：奧迪斯電梯。2、第二代公寓 物業(yè)名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備配置博雅園公共部分外墻：外墻涂料；大堂：墻面中空保溫玻璃幕墻，大理石貼面；地面花崗巖，天棚藝術(shù)吊頂；公寓單元內(nèi)部外窗：鋁合金中空玻璃保溫窗，裝設(shè)紗窗；戶門：霍曼門；戶內(nèi)門：鑲板門；客餐廳、臥室：墻面多爾士乳膠漆，地面實(shí)木復(fù)合地板；客廳頂棚：同墻面，設(shè)置環(huán)繞音響預(yù)埋管道；廚房：地面墻面羅馬瓷磚，馬可波羅櫥柜，摩恩冷熱水龍頭，海爾燃?xì)庠?、抽油煙機(jī)；衛(wèi)生間：地面墻面為羅馬瓷磚，科勒潔具，主衛(wèi)設(shè)有背景音樂預(yù)留口、懸掛式電視架及插口。通訊系統(tǒng)：每戶預(yù)留IDD電話線2門，電話插孔及局域網(wǎng)插孔，寬帶網(wǎng)絡(luò)接入，與INTERNET高速連接

26、，每戶設(shè)有信報(bào)箱；電視系統(tǒng)：“亞洲3S”衛(wèi)星節(jié)目（鳳凰衛(wèi)視中文臺(tái)、衛(wèi)視體育臺(tái)、衛(wèi)視音樂臺(tái)、衛(wèi)視合家歡臺(tái)、衛(wèi)視國際電影臺(tái)、CNN有線電視新聞網(wǎng)）；“亞太2R”美國HBO等；空調(diào)、供熱：約克、雷諾士空調(diào)，分戶制冷，集中供暖均通過末端風(fēng)機(jī)盤管吹送，廚房、衛(wèi)生間裝設(shè)森德散熱器；供水系統(tǒng)：變頻調(diào)速穩(wěn)壓衛(wèi)生供水，24小時(shí)熱水；保安系統(tǒng)：可視對(duì)講系統(tǒng)，公共區(qū)域監(jiān)控、周界防范等智能系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡更；消防系統(tǒng)：自動(dòng)消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，公共區(qū)域配備煙感報(bào)警、自動(dòng)噴淋裝置；四表：電表、水表、燃?xì)獗?、熱表四表戶外遠(yuǎn)程抄送；電梯：三部三菱高速電梯。亮馬名居公共部分外墻：亞光愛和陶面磚及進(jìn)口涂料；窗戶：粉末靜電噴涂鋁

27、合金窗，配進(jìn)口五金件及雙層中空玻璃；大堂玻璃：落地鋼化玻璃；大堂地面：大理石、拋光磚、復(fù)合鋁板、壁燈、裝飾面或雕塑；天花：輕鋼龍骨石膏板吊頂，環(huán)保涂料信箱：不銹鋼信箱；電梯廳地面：拋光磚，花崗巖收邊；電梯廳墻面：拋光磚及壁燈、大理石電梯門套；電梯廳天花板：乳膠漆；樓梯間地面：防滑條處理；樓梯間墻面及天花：涂料；照明：聲控延時(shí)燈；走廊地面及墻面：拋光磚；走廊天花：乳膠漆；公寓單元內(nèi)部地面：玄關(guān)為石材，廳及臥室為實(shí)木地板連踢腳線，廚房及衛(wèi)生間為防滑地磚及石材門檻，工人間為地磚，觀景陽臺(tái)為巖板石，工作陽臺(tái)為防滑地磚連去水位；墻面：玄關(guān)、廳及臥室為乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間為墻磚，觀景陽臺(tái)及工作陽臺(tái)為乳膠漆

28、；天花：玄關(guān)及臥室為造型天花涂立邦漆，廳為乳膠漆，廚房及衛(wèi)生間為鋁扣板吊頂，觀景陽臺(tái)及工作陽臺(tái)為乳膠漆；入戶門：三防實(shí)心木飾面子母門，內(nèi)置鋼板連保險(xiǎn)型門鎖，配防盜眼；分室門：實(shí)心木飾面門，配小五金配件；窗臺(tái)：石材。供水系統(tǒng)：變頻調(diào)速穩(wěn)壓供水，24小時(shí)熱水；供電系統(tǒng)：雙回路供電，各級(jí)過載保護(hù)，雙插座回路漏電保護(hù)；電視系統(tǒng)：每戶均設(shè)有線電視插座兩個(gè)以上；通訊系統(tǒng)：兩條外線入戶，每戶起居室、臥室、主衛(wèi)均設(shè)預(yù)留電話終端；信息系統(tǒng)：采用進(jìn)口綜合布線系統(tǒng)，設(shè)小區(qū)局域網(wǎng)，寬帶入戶，專線接駁INTERNET，支持遠(yuǎn)程教育、交互式游戲、VOD視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上交易、物業(yè)管理信息化、遠(yuǎn)程醫(yī)療等；安全保障：首層大堂、電

29、梯轎廂內(nèi)、地下停車場(chǎng)、首層電梯前室設(shè)閉路電視監(jiān)控，各小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，各戶設(shè)置可視對(duì)講系統(tǒng)、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)、天然氣泄露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，24小時(shí)保安、巡更系統(tǒng)、周界防范報(bào)警系統(tǒng)，一卡通系統(tǒng)；停車系統(tǒng)：智能化地下停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，電梯直達(dá)地下，設(shè)有消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，自動(dòng)水噴淋滅火系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；消防系統(tǒng)：設(shè)排煙系統(tǒng)、送風(fēng)系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，消防專用電話系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；燃?xì)猓汗艿捞烊粴?；供暖及制冷：中央空調(diào)；背景音樂系統(tǒng)：大堂、小區(qū)花園、公共走廊、地下停車場(chǎng)設(shè)有背景音樂廣播系統(tǒng)；三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)：電度表、冷水表、熱水表、熱能表、燃?xì)獗矸謶暨h(yuǎn)程抄送；

30、電梯：通力（KONG）智能化高速電梯，設(shè)隱蔽式閉路電視監(jiān)控。京達(dá)花園公共部分外墻：底部花崗巖石材，墻面臺(tái)灣“三榮”通體磁磚及玻璃幕墻；大堂：落地玻璃門，地面鋪設(shè)大理石拼花圖案，墻面大理石貼面，吊頂?shù)鯚艏巴矡?；樓梯及前室：墻面、地面及門套均為進(jìn)口大理石。公寓單元內(nèi)部外窗：德國諾托氟碳噴涂鋁合金窗及原裝配件，中空熱彎玻璃；戶門：鐘馗牌實(shí)木加鋼子母門，韓國進(jìn)口“凱特曼”電子密碼鎖；客廳及臥室：紅檀實(shí)木地板，墻面和天花板為進(jìn)口環(huán)保涂料，配“太平洋”石膏藝術(shù)造型陰角線；內(nèi)門：鐘馗牌歐式黑胡桃、沙比利或白色實(shí)木門；廚房：諾貝爾防滑地磚及墻面磚，金屬扣板吊頂，整體廚柜，意大利阿里斯頓燃?xì)庠罹撸茖毘橛蜔煓C(jī)；

31、衛(wèi)生間：諾貝爾防滑地磚及墻面磚，防水石膏板吊頂，防霧燈，美國科勒潔具，松下排風(fēng)扇，其中主衛(wèi)配科勒按摩浴缸、淋浴及復(fù)洗器；電氣：澳洲奇勝開關(guān)插座，德國ABB戶箱，威克瑞電纜電線。電話：每戶兩條IDD線路，客廳、臥室及主衛(wèi)均預(yù)設(shè)電話線入戶；供水：雙路供水系統(tǒng)，并自備中水處理設(shè)備，提供中水沖洗座便器和綠化；排水：螺旋PVC管；熱水：24小時(shí)熱水；空調(diào)系統(tǒng)：冬季由市政熱網(wǎng)集中供熱風(fēng)機(jī)盤管采暖，夏季由美國約克戶式中央空調(diào)切換制冷，無線遙控青云牌立式明裝風(fēng)機(jī)盤管；智能化系統(tǒng)：視頻、網(wǎng)絡(luò)雙向傳輸系統(tǒng)，可收看美國HBO、CNN、ESPN等60余套國內(nèi)外電視節(jié)目，寬頻上網(wǎng)。樓內(nèi)建立微蜂窩宣傳基站，保證手機(jī)信號(hào)傳

32、送；四表出戶遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)保安系統(tǒng)：24小時(shí)全方位保安監(jiān)控系統(tǒng)，門禁管理系統(tǒng)，樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)（附報(bào)警功能）、電梯、大堂、前室、地下車庫、圍墻均有監(jiān)控探頭，實(shí)行集中監(jiān)控與保安值勤巡檢結(jié)合的保安措施；消防系統(tǒng)：24小時(shí)消防監(jiān)控系統(tǒng)，戶內(nèi)居室、客廳均采用光電煙感探頭，公共部位自動(dòng)噴淋，并有煤氣泄漏、自動(dòng)報(bào)警裝置；電梯：日本原裝東芝電梯。瑞城中心公共部分結(jié)構(gòu)：板式框架剪力墻結(jié)構(gòu)；外墻：花崗巖貼面到頂；大堂：挑高6.9米的四季園林大堂 ；公共通道：防滑磁磚地面、磁磚到頂，天花板采用法國雅都牌乳膠漆。公寓單元內(nèi)部 戶門：四防實(shí)木防盜門，配進(jìn)口防盜門鎖 ；內(nèi)門：復(fù)合造型實(shí)木門；外窗：鋁合金窗，雙層真空玻璃，

33、高檔進(jìn)口大理石窗臺(tái)面；餐廳：進(jìn)口大理石拼花地面，墻面為壁紙到頂，造型天花板涂法國雅都牌高級(jí)乳膠漆；廚房：防滑磚地面，墻面貼內(nèi)墻磚到頂；天棚為鋁合金吊頂；內(nèi)裝意大利ARAU CUCINE廚柜及配套五金件。 起居室：地面鋪裝臺(tái)灣佳樂芙美軌道式實(shí)木地板；局部鑲拼進(jìn)口大理石；墻面為環(huán)保壁紙到頂；天花板涂法國雅都牌乳膠漆；衛(wèi)生間：主衛(wèi)進(jìn)口大理石地面及裙檣，墻面貼內(nèi)墻磚；天棚為鋁板吊頂。次衛(wèi)地面鋪裝防滑地磚；配澳大利亞進(jìn)口科馬節(jié)水型高級(jí)潔具及配套五金件，進(jìn)口大理石洗面臺(tái)；臥室：地面鋪裝加拿大產(chǎn)杜邦認(rèn)證地毯；墻面為進(jìn)口壁紙到頂；天花板為法國雅都牌乳膠漆；陽臺(tái)：地面鋪裝防滑地磚，鐵藝護(hù)欄，噴塑鋁合金封裝陽臺(tái)。

34、 空調(diào)系統(tǒng)：進(jìn)口日產(chǎn)大金VRV分體式變頻空調(diào)； 供暖系統(tǒng)：市政供暖，德國森德牌可調(diào)式散熱片； 供電系統(tǒng)：市政雙路供電，并附設(shè)應(yīng)急發(fā)電機(jī)組、供電母線為美國square D品牌產(chǎn)品，電器設(shè)備為ABB品牌或同級(jí)產(chǎn)品；開關(guān)為法國羅格即品牌產(chǎn)品；通訊系統(tǒng)：光纜人戶，綜合布線，預(yù)留電話數(shù)據(jù)接口，并提供局域網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，可專線高速上網(wǎng)；飲水系統(tǒng)：采用澳大利亞克蘭銅管經(jīng)三級(jí)過濾輸至每戶，達(dá)到歐洲飲水標(biāo)準(zhǔn)； 熱水：24小時(shí)生活熱水供應(yīng)；電視系統(tǒng)：以光纜連接的有線電視系統(tǒng)，并預(yù)留多處插座；保安、消防系統(tǒng)：多重防范預(yù)警系統(tǒng)，連接中央監(jiān)控中心，24小時(shí)監(jiān)控；室氣過濾系統(tǒng)：每戶配有多個(gè)德國產(chǎn)LUNAS新風(fēng)過濾器；電梯：每座

35、設(shè)五部日產(chǎn)富士達(dá)電梯。富麗華園公共部分外墻：合資面墻磚 大堂地面：西班牙仿石地磚 墻面：立邦漆 照明：聲、光控感應(yīng)燈 單元門：可視對(duì)講防盜門 公寓單元內(nèi)部 入戶門：實(shí)木子母門 房門：實(shí)木造型門 單元窗：噴塑中空玻璃保溫節(jié)能窗 地面：木地板、進(jìn)口羊毛地毯、地磚 廚房：每戶均采用通風(fēng)豎井管道排氣 廚具：整體櫥柜 潔具：全套TOTO潔具 開關(guān)：澳洲奇勝電器 瓷磚：羅馬或冠軍瓷磚 空調(diào)：客廳、臥室均設(shè)置空調(diào)主機(jī)位及預(yù)留空調(diào)管道口 基礎(chǔ)設(shè)施水：水表出戶，室內(nèi)暗管 電：電表出戶 煤氣：管道天然氣 電話：每戶預(yù)留兩部IDD插孔 電視：衛(wèi)星電視 熱水：24小時(shí)熱水 社區(qū)智能化設(shè)施 可視對(duì)講系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng)

36、呼叫中心系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)電梯塔樓為日立牌、多層為芬蘭通力KONE在室內(nèi)的裝修標(biāo)準(zhǔn)中，第二代公寓與第一代公寓的檔次相差不多，只是在某些方面采用了新的產(chǎn)品，最突出的差別在于新產(chǎn)品在設(shè)備配套方面的投入，特別是智能化方面的投入，使第二代公寓與第一代公寓相比科技含量更高。 六、 配套設(shè)施分析1、第一代公寓 物業(yè)名稱建 筑 規(guī) 模建 筑 形 態(tài)社區(qū)性質(zhì)總套數(shù)外銷公寓面積(萬m2)碧湖居3604.2八幢6-8層公寓（單復(fù)式），每四棟樓圍合成一個(gè)內(nèi)庭院純居住公寓景園大廈3004.24三座20層的塔樓組成商住公寓龍寶花園300/三棟十八層高的大樓組成純居住公寓京達(dá)花園1581.9四幢八層高的板式建筑純居住公寓

37、伯寧花園192 高層板式結(jié)構(gòu)純居住公寓清靜明湖1962.97圍合式建筑純居住公寓三全公寓3183.5三棟26層連體塔樓純居住公寓第一代公寓除景園大廈為商住以外，其他項(xiàng)目均為純居住公寓，這也是因?yàn)榇藚^(qū)域的環(huán)境與氛圍適合于居住。最早推出的這些項(xiàng)目規(guī)模都不是很大，對(duì)于高檔外銷公寓來說較小的居住人數(shù)也是檔次的體現(xiàn)。在這些項(xiàng)目中較多采用的是當(dāng)時(shí)北京還很少見的塔式結(jié)構(gòu)，這在當(dāng)時(shí)也是高檔與現(xiàn)代的標(biāo)志，而碧湖居和清靜明湖采用的板式圍合式建筑，體現(xiàn)出北京四合院的風(fēng)情。2、第二代公寓 物業(yè)名稱建 筑 規(guī) 模（萬m2）建 筑 形 態(tài)社區(qū)性質(zhì)福景苑53棟連體塔樓純居住社區(qū)京達(dá)國際公寓94棟歐際風(fēng)格的塔樓純居

38、住社區(qū)亮馬名居8.25棟板、塔結(jié)合的公寓樓 純居住社區(qū)博雅園92棟塔樓與1棟板樓連體純居住社區(qū)棕櫚泉35多棟塔板式結(jié)構(gòu)建筑純居住社區(qū)瑞城中心公寓206套單元2棟板樓綜合性項(xiàng)目富麗華園3一棟高層塔樓和一棟全躍層式多層連體純居住社區(qū)在第二代公寓中采用更多的仍為塔式結(jié)構(gòu)，同時(shí)也出現(xiàn)了板式結(jié)構(gòu)的建筑形式，向著更加舒適、更加人性化的方向發(fā)展。所有的公寓仍然保持了純居住性質(zhì)，沒有其他區(qū)域中的高檔公寓可以用來作辦公場(chǎng)所的情況，可以看出此區(qū)域仍然是用來居住與生活的區(qū)域。同第一代公寓相比，第二代公寓的規(guī)模普通有所增加，棕櫚泉的總規(guī)模更達(dá)到了35萬平方米，所以此區(qū)域的供應(yīng)量在不斷的增加。 八、 租金分析因?yàn)槌柟珗@地區(qū)的項(xiàng)目在推出市場(chǎng)時(shí)，有相當(dāng)一部分是在港、澳甚至境外宣傳的，所以在這些地區(qū)影響比較廣泛，吸引了一批對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)有信心的