新世界名店城商業(yè)物業(yè)管理方案.

1、新世界名店城物業(yè)管理簡要建議書 共12頁 第12頁荊州市新世界名店城有限公司 “新世界名店城”物業(yè)管理建議書蔡 開 宇2004年3月15日新世界名店城地處荊州市核心商圈的地王中心，擁有得天獨(dú)厚的地理位置，在商場規(guī)模和設(shè)備設(shè)施方面是目前荊州最大的，硬件環(huán)境無疑具備了打造一流商場的基礎(chǔ)。做為配套服務(wù)的物業(yè)管理，在保障商場經(jīng)營秩序的安全高效、保證設(shè)備設(shè)施的完好、創(chuàng)建一流商業(yè)品牌和百年老店、達(dá)到使物業(yè)保值增值的目的等方面具有極其重要的作用，是打造一個成功的商業(yè)品牌必不可少的軟件基礎(chǔ)。 根據(jù)對名店城目前的現(xiàn)場情況的了解以及掌握的一些資料，現(xiàn)就新世界名店城的物業(yè)管理方面的相關(guān)問題簡要建議如下：一、名店城物

2、業(yè)管理的主要內(nèi)容根據(jù)與名店城謝總溝通所了解的情況，名店城的物業(yè)管理將成立一個專門的職能部門來負(fù)責(zé)，其主要職責(zé)設(shè)計如下：1、 對小業(yè)主或承租商的管理名店城采用分散產(chǎn)權(quán)和商鋪?zhàn)赓U的方式，在物業(yè)管理方面就有一個分散物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（小業(yè)主）和物業(yè)使用人（承租商）的管理問題。如果公司另有專門的小業(yè)主管理部門，物業(yè)部門要做的就是對承租商戶的服務(wù)，主要有以下內(nèi)容的工作： 協(xié)助和組織成立由公司（大業(yè)主）、小業(yè)主、工商部門、承租與經(jīng)營商戶代表共同組成名店城管理委員會，協(xié)助管理委員會制定各種管理?xiàng)l例、公約等，并與每位經(jīng)營商戶簽定管理公約，明確業(yè)主、經(jīng)營者和管理者的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)，對每位經(jīng)營商戶進(jìn)行約束，以保證良好

3、的公共經(jīng)營秩序。 協(xié)助公司經(jīng)營管理部門對承租商戶的日常經(jīng)營中各種與物業(yè)相關(guān)的問題（比如設(shè)備保修）提供良好的服務(wù)，及時予以解決；對承租商戶在日常經(jīng)營中使用商場各項(xiàng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的情況進(jìn)行監(jiān)管，包括二次裝修的管理等。 承租商的檔案資料的建立和管理。要做到對商場內(nèi)所有的鋪面的詳細(xì)情況登記存檔、有案可查。 協(xié)調(diào)各承租商之間的關(guān)系。主要是開展承租商之間的聯(lián)誼交流，創(chuàng)建名店城良好的企業(yè)文化，為承租經(jīng)營者營造一個和諧融洽的氛圍。 協(xié)調(diào)承租商與工商、稅務(wù)、物價、消協(xié)等社會管理部門之間的關(guān)系，營造名店城良好的經(jīng)營環(huán)境。 為承租商戶提供代辦信函郵件、代收發(fā)貨物、以及各種支持服務(wù)。2、安全保衛(wèi)管理保證商場的安全是物業(yè)

4、管理的重要任務(wù)之一。名店城整體面積達(dá)到近20000平米，經(jīng)營的商品多、客流量大、周邊社會治安環(huán)境復(fù)雜，容易發(fā)生安全問題。因此，安全保衛(wèi)要形成系統(tǒng)，充分利用 “技防”和“人防”兩個層面全面覆蓋商場的每個角落，以確保安全。在名店城的安全保衛(wèi)方面設(shè)計重要有以下要點(diǎn)： 24小時著裝保安人員值班巡邏。采取“五定”（定人、定崗、定路線、定時間、定作業(yè)程序）與電子巡更系統(tǒng)考核相結(jié)合的方法來保證保安人員的巡邏質(zhì)量。 安排便衣保安及防損人員在商場營業(yè)期間的場內(nèi)巡邏。處理“防扒”和貨品防盜以及營業(yè)場所各種突發(fā)事件，為消費(fèi)顧客和經(jīng)營者提供安全和放心的環(huán)境。 商場每日打佯前實(shí)行嚴(yán)格的清場制度。 安排專門保安人員對門前

5、車輛停放和店外秩序進(jìn)行維護(hù)管理，營造整齊有序的名店形象。 重點(diǎn)部位（黃金珠寶等柜）采用保安員定人定崗定責(zé)任的管理方式，選拔優(yōu)秀合格的保安員負(fù)責(zé)。 積極配合公安機(jī)關(guān)做好打擊和防范各種犯罪活動，及時處理在商場發(fā)生的各種治安事件。確保名店城的社會治安環(huán)境的安全。 利用電視監(jiān)控、紅外報警、磁性防損門禁系統(tǒng)、無線對講聯(lián)系等保安技術(shù)裝備，配合訓(xùn)練有素反應(yīng)快捷的保安隊(duì)伍、縝密實(shí)用的作業(yè)程序、嚴(yán)格的制度化管理，對名店城進(jìn)行全方位的安全防范，為顧客購物提供安全放心的環(huán)境，確保商家貨品不被偷盜，減少各種貨品損失率。3、消防管理名店城屬于人流集中性場所，消防安全非常重要，消防工作要常抓不懈。主要要點(diǎn)有： 根據(jù)工地現(xiàn)

6、場查勘到的情況，名店城配備了自動噴淋、煙感報警、防火卷簾等消防設(shè)備，物業(yè)管理要管好用好這些設(shè)備，確保消防安全。 組織成立一支義務(wù)消防隊(duì)，在出現(xiàn)消防事故時能夠及時自救。 根據(jù)名店城的實(shí)際情況擬訂一套緊急情況下的應(yīng)急方案，保證出現(xiàn)消防事故后最大限度的實(shí)現(xiàn)有秩序的救援和最大限度的減少損失。 定期對經(jīng)營商戶、員工進(jìn)行消防知識的培訓(xùn)。 根據(jù)消防法和國家有關(guān)規(guī)定要求協(xié)助成立名店城消防安全領(lǐng)導(dǎo)組織機(jī)構(gòu)，接受消防管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 定期組織消防骨干例會和消防演練等，以實(shí)現(xiàn)“警鐘長鳴”、防患于未然。4、設(shè)備管理良好的設(shè)備管理是保證商場物業(yè)保值增值、節(jié)約商場運(yùn)行成本的關(guān)鍵。保證設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)是商場

7、物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，設(shè)計名店城的工程設(shè)備管理主要有以下內(nèi)容： 電力、空調(diào)、電梯三大設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行管理，保障商場的各種能源的供應(yīng)和設(shè)備的正常使用。 建立并實(shí)施一套包涵所有設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和修理作業(yè)程序和制度。確保所有的物業(yè)設(shè)備設(shè)施都得到充分有效的維保，保證高標(biāo)準(zhǔn)的完好率。 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括：住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、設(shè)備機(jī)房等。 房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括：共用的上下水管道、落水管、電線、供電線路、照明、煤氣管線、消防設(shè)施、安防設(shè)施、路燈、標(biāo)識標(biāo)牌、公益性文體設(shè)

8、施等。 物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括：道路、圍墻、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車房（棚）、停車場（庫）等。 及時對商場燈光、裝飾、鋪面設(shè)施以及各承租商戶的報修問題進(jìn)行處理。維護(hù)良好的物業(yè)形象。 節(jié)日期間裝飾物業(yè)，包括燈光及其它飾物的制作安裝。 收集和管理名店城的所有工程圖紙、檔案資料。 對商場的二次裝修進(jìn)行監(jiān)理。5、公共環(huán)境（清潔衛(wèi)生）管理根據(jù)商場的特點(diǎn)，按星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)對店堂進(jìn)行保潔，為購物顧客和經(jīng)營商家提供一個干凈整潔的環(huán)境。主要內(nèi)容有： 場內(nèi)流動保潔、采用酒店式的保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 垃圾雜物的清理外運(yùn)。公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、

9、清運(yùn)。 大理石、飾面、不銹鋼扶手、玻璃等的定期專業(yè)養(yǎng)護(hù)、打蠟、拋光、清洗等。 公共區(qū)域的綠化與植物的養(yǎng)護(hù)、調(diào)整等。 定期消殺以及化糞池的清掏等。二、物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)策劃按照實(shí)用節(jié)約、分工明確的原則，根據(jù)名店城的實(shí)際情況和上述物業(yè)管理主要任務(wù)內(nèi)容，對新世界名店城的物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計如下：1、部門設(shè)置與組織結(jié)構(gòu)由于對新世界名店城的管理體系和整體架構(gòu)還不甚了解，根據(jù)與謝總溝通的情況，物業(yè)管理是做為新世界名店城有限公司的一級職能部門。建議部門名稱即為“物業(yè)管理處”，管理處下設(shè) “客戶服務(wù)、保安、保結(jié)、工程”四部，具體組織結(jié)構(gòu)圖如下：公司董事會總經(jīng)理物業(yè)管理處客戶服務(wù)部工程部保安部財務(wù)、經(jīng)營管理等

10、部門公共環(huán)境部管理員檔案員清運(yùn)員保潔員空調(diào)工萬能工監(jiān)控組警衛(wèi)組防損組2、物業(yè)管理處各部門主要職責(zé) 保安部：負(fù)責(zé)名店城的24小時安全巡邏、突發(fā)事件處置、監(jiān)控和消防系統(tǒng)的24小時值守、車輛秩序維護(hù)、貨品防損、消防管理等。 公共環(huán)境部：負(fù)責(zé)營業(yè)期間的店堂酒店式流動保潔、垃圾和雜物的清運(yùn)、大理石和飾面等的專業(yè)保養(yǎng)維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等。綠化養(yǎng)護(hù)和專業(yè)清洗保養(yǎng)等外聘專業(yè)公司負(fù)責(zé)承包，以節(jié)約人力和物力成本。 工程部：負(fù)責(zé)工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、電力系統(tǒng)24小時值班、日常設(shè)備設(shè)施的維修和計劃保養(yǎng)、工程圖紙檔案的保管和收集、節(jié)假日或促銷活動期間的設(shè)備制作安裝、二次裝修的監(jiān)利。大型設(shè)備的保養(yǎng)和維修外聘專業(yè)公司承包（保修期

11、間除外）、以節(jié)約人力等。 客戶服務(wù)部：處理承租商戶的日常報修和聯(lián)絡(luò)，收集整理并保存小業(yè)主、商戶的資料檔案，按管理公約對商戶進(jìn)行監(jiān)督管理，與管理委員會一起協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，為商戶提供特約的服務(wù)，組織商戶聯(lián)誼活動和共創(chuàng)名店城商業(yè)文化系統(tǒng)等。這是物業(yè)管理處的靈魂和中樞。三、物業(yè)管理的人員編制人是企業(yè)之本，這里遵循“以人為本”的現(xiàn)代企業(yè)管理理念，按照在沿海地區(qū)先進(jìn)的“小編制、大工作量、高薪酬待遇”、充分發(fā)揮人的主動性和積極性、減少人力編制的思路，根據(jù)上述的管理結(jié)構(gòu)，名店城的物業(yè)管理方面的人員編制方案如下：管理處主任 1人 崗位職責(zé)（略）保安部 共18人 （最小編制13人）主管 1人 崗位職責(zé)（略）保安

12、員17人 分3班運(yùn)轉(zhuǎn)、輪休制。具體安排為：-營業(yè)時段的巡邏保安分2班、每班1人，共2人；-營業(yè)時段的便衣防損保安分2班、每班1人，共2人；-黃金珠寶柜定崗保安分2班、每班1人，共2人；-門前保安分2班、每班1人，共2人；-消防監(jiān)控中心保安分3班、每班1人，共3人；-夜班巡邏保安2人；-輪休人員2人、保證每人每周輪休1天。 * 如考慮為全天24小時分2班運(yùn)轉(zhuǎn)，則夜班3人、白班7人、輪休2人，共12人。公共環(huán)境部 共20人 （最小編制13人） 主管 1人 崗位職責(zé)（略） 保潔員 17人 分2班運(yùn)轉(zhuǎn)、輪休制度。具體安排為： -營業(yè)時段每樓層安排1名樓層保潔員負(fù)責(zé)流動保潔和設(shè)施清洗維護(hù)、共6層，分2班

13、，共12人； -營業(yè)時段安排1名衛(wèi)生間保潔員負(fù)責(zé)所有的衛(wèi)生間的保潔、分2班，共2人； -輪休人員3人、保證每人每周輪休1天，垃圾清運(yùn)員2人* 如考慮營業(yè)時間為1班制，則只需保潔8人、清運(yùn)2人，輪休2人，共12人。工程部 共9人 （最小編制7人） 主管 1人 崗位職責(zé)（略）維修工8人 全部為萬能工 負(fù)責(zé)所有的設(shè)備運(yùn)行和維修。具體安排為： -營業(yè)時段分2班每班1人負(fù)責(zé)設(shè)備（主要是中央空調(diào)等）運(yùn)行，共2人； -營業(yè)時段分2班每班安排2人負(fù)責(zé)巡檢維修，共4人； -夜班安排1人值班； -輪休人員1人，保證每人每周可輪休1天。* 如考慮為萬能工模式、全天24小時分2班運(yùn)轉(zhuǎn)、則夜班1人、白班4人、輪休1人；共6人?？蛻舴?wù)部 共2人按以上編制，物業(yè)管理處人員總數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)編制