[研究報(bào)告]葫蘆島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、珠江國(guó)際新城項(xiàng)目可行性研究扌艮告一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目位置該項(xiàng)目位于通州區(qū)城區(qū)東北部永順鎮(zhèn)，原規(guī)劃用地為環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 距建國(guó)門(mén)20公里，距通州區(qū)政府4公里，規(guī)劃范圍西起龍旺莊路北段, 東至新潮嘉園和幢里小區(qū)，北至規(guī)劃潞苑北大街，南至舊京榆公路。南 北方向長(zhǎng)約2000米，東西方向南達(dá)長(zhǎng)約為400米，北達(dá)長(zhǎng)約為600米。（二）用地現(xiàn)狀該區(qū)域南規(guī)劃用地為歐亞環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)，屬工業(yè)建設(shè)用地。該項(xiàng)目 規(guī)劃方案未通過(guò)可行性論證，長(zhǎng)期以來(lái)未能開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)京東駕校占用 該地大部分用地用于駕駛員培訓(xùn)。該項(xiàng)目總占地面積1929.9畝，其中 建設(shè)用地1613. 5畝，代征城市道路用地316.4畝。二、市場(chǎng)分析（一）

2、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，北京房地產(chǎn)業(yè)從90年代初，除經(jīng)過(guò)95 97年的調(diào)整，基本上是上 升發(fā)展的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售規(guī)模逐年擴(kuò)大?！熬盼濉逼陂g，北京市住 宅建設(shè)投資占gdp的比例達(dá)到了 13%左右。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局頒布的數(shù) 字顯示，2000年1到12月份北京市住宅的竣工面積為1013. 66萬(wàn)平方 米，比去年同期增長(zhǎng)11.6%;銷(xiāo)售面積為898.22萬(wàn)平方米，比去年同期 增長(zhǎng)85. 3%,這說(shuō)明2000年北京市住宅市場(chǎng)需求旺盛，出現(xiàn)了供需兩旺 的繁榮景象。從北京統(tǒng)計(jì)局今年1一7月份統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)具 有以下特點(diǎn)：市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，銷(xiāo)售速度加快截至7月底，累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品

3、房銷(xiāo)售面積315. 9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14. 4%,其中住宅300. 3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13. 3%。 投資和開(kāi)復(fù)工面積、土地購(gòu)置和土地開(kāi)發(fā)面積均有大幅增長(zhǎng)17月份累計(jì)完成住宅開(kāi)發(fā)投資達(dá)180. 9億元，增長(zhǎng)56. 9%; 開(kāi)復(fù)工面積為4068. 5萬(wàn)平方米，增速34%;新開(kāi)工面積為1172. 7 萬(wàn)平方米，增速達(dá)到91. 8%,在新開(kāi)工面積中商品住宅占87. 2%。 同時(shí)，土地購(gòu)置面積和土地開(kāi)發(fā)面積也有較大幅度增長(zhǎng)，分別為284. 9 萬(wàn)平方米和459. 2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2. 8倍和3. 5倍。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模有所擴(kuò)大1至7月份，用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的開(kāi)發(fā)投資達(dá)22. 5億元，增

4、長(zhǎng) 18%,經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)復(fù)工面積為462. 7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)45. 3%,竣工 22. 2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23. 6%,商品住宅價(jià)格總體水平基本保持穩(wěn)定1至7月份，京城商品住宅平均售價(jià)為4716元/平方米，比上月下 降56元，平均售價(jià)水平基本穩(wěn)定。2、北京未來(lái)住宅市場(chǎng)的需求特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)北京“十五”規(guī)劃為京城房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了良好的發(fā)展前景北京市近幾年以來(lái)一直以扶持住宅產(chǎn)業(yè)為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn) 業(yè)，并確定了北京“十五”期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度開(kāi) 復(fù)工面積平均為4800萬(wàn)平方米，竣工面積達(dá)到1500萬(wàn)平方米，其中商 品住宅開(kāi)發(fā)年度開(kāi)復(fù)工面積平均為3000萬(wàn)平方米，竣工1000萬(wàn)平方米。北

5、京人居住水平正在迅速提高，房地產(chǎn)需求進(jìn)一步擴(kuò)大。北京市人口增長(zhǎng)迅速及福利分房的停止，為北京房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大 的發(fā)展空間。根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局在“十五”期間北京市 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)9%比例，按滿(mǎn)足北京城鎮(zhèn)居民基本生活需求低限 標(biāo)準(zhǔn)來(lái)測(cè)算，北京居民每年約需住房900多萬(wàn)平方米；按一定超前量測(cè) 算，北京市城鎮(zhèn)居民每年約需住房1200萬(wàn)平方米。 北京居民郊區(qū)化居住增長(zhǎng)明顯。北京市第五次人口普查結(jié)果顯 示，城區(qū)人口減少了 9. 5%,近郊區(qū)人口的增幅則達(dá)到了 60. 2%,總 人口中有47. 1%的人生活居住在近郊區(qū)，這個(gè)數(shù)字比10年前提高了 10. 2個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明北京市人口分布呈現(xiàn)由城

6、區(qū)向近郊區(qū)擴(kuò)散的趨勢(shì),（二）通州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、通州區(qū)概況通州區(qū)位于北京市東南部，全區(qū)面積907平方公里，共有人口 80萬(wàn)。 該區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷。乘車(chē)僅需用15分鐘即可到達(dá)北京市區(qū)。 通州區(qū)城區(qū)規(guī)劃面積為108平方公里，是北京市目前規(guī)劃建設(shè)的最大新 城區(qū)。2、通州區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)根據(jù)城市總體發(fā)展的規(guī)劃，北京市未來(lái)幾年內(nèi)將實(shí)行城市開(kāi)發(fā)建設(shè) 重點(diǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)加強(qiáng)通州、昌平、順義、黃村四個(gè)衛(wèi)星城開(kāi)發(fā)建 設(shè),作為離東部商圈最近的一個(gè)衛(wèi)星城一一通州區(qū)，這幾年，以獨(dú)特的 地理位置、快捷的交通、較低的房?jī)r(jià)和日益改善的環(huán)境，以及適度超前 的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)，吸引了包括在中糧廣場(chǎng)

7、、國(guó)貿(mào)等寫(xiě) 字樓工作的白領(lǐng)階層在內(nèi)的不少購(gòu)房或租房人。通州區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 也快速發(fā)展，項(xiàng)目越來(lái)越多，品質(zhì)也在不斷升級(jí)，呈現(xiàn)出如下幾個(gè)特點(diǎn):開(kāi)發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大，新項(xiàng)目越來(lái)越多。未來(lái)3年，新華聯(lián)、怡佳 家園、潞河名苑等在內(nèi)的十大示范精品住宅小區(qū)將建成400萬(wàn)平 方米的中高檔住宅。按照規(guī)劃，"十五"期間通州將建中高檔住宅 1000萬(wàn)平方米。 住宅一般是以低密度居住項(xiàng)目為主，適合居住。房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，已由兩年前1980元/平方米上漲到了目前的 3200元/平方米。 價(jià)格普遍較低，適合年輕白領(lǐng)。通州普通住宅的單價(jià)均在3100 元/平方米左右，相對(duì)于東四環(huán)附近的項(xiàng)目，這個(gè)價(jià)格低出200

8、0 元以上。由于具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目基本都能熱銷(xiāo)。通過(guò)以上分析，有一定實(shí)力的房地產(chǎn)商在此區(qū)域開(kāi)發(fā)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和高品質(zhì)個(gè)性化突擊的住宅將具有廣闊的發(fā)展機(jī)會(huì)。3、通州區(qū)樓市崛起的幾個(gè)因素 城市規(guī)劃。通州“十五”城市規(guī)劃目標(biāo)為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了良好發(fā) 展前景。今后將按照“一河兩線三城”和全區(qū)"一環(huán)三路四個(gè)區(qū) 域"的總體框架構(gòu)架，確立統(tǒng)一規(guī)劃的思路，成片規(guī)劃，成片開(kāi) 發(fā)，成片改造；并堅(jiān)持舊城改造和新城開(kāi)發(fā)并重，加快完成八通 輕軌鐵路建設(shè)。區(qū)域。地處百里長(zhǎng)安街東端，緊鄰cbd,距城最近、最大的衛(wèi)星 城；北京城市總體規(guī)劃為通州區(qū)的定位是：把通州建成市區(qū)的一 部分，建成首都東郊的大花園

9、。 交通。交通“四大走廊”京通快速路、朝陽(yáng)路、京沈高速公 路、京津塘高速公路與市區(qū)相連，到cbd只需15分鐘車(chē)程，距 首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅23公里。區(qū)內(nèi)交通四通八達(dá)。 環(huán)境。通州下風(fēng)下水的狀況日益得到改善，通州的13條河正在 進(jìn)行綜合治理，來(lái)自城里的污染由于綠化隔離帶的建設(shè)將得到有 效控制。基礎(chǔ)設(shè)施，為提高衛(wèi)星城承載能力和現(xiàn)代化水平，通州區(qū)目前正 在著重五大體系基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。4、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目前通州區(qū)主要形成了四大住宅集中區(qū)域，分別是老城區(qū)、河?xùn)|新 城、南部新城（八通輕軌沿線）和城關(guān)新區(qū)。南部新城（八通輕軌沿線）一一中高檔公寓和多層住宅區(qū)域由于該區(qū)域正好處于輕軌沿線，具有交通優(yōu)勢(shì)，從目前項(xiàng)目

10、分布特 點(diǎn)來(lái)看，主要開(kāi)發(fā)建設(shè)的是一批針對(duì)依賴(lài)公共交通的白領(lǐng)階層的中高檔 小區(qū)和高層公寓項(xiàng)目，是目前物業(yè)品質(zhì)和價(jià)格提升最快的地區(qū)。主要客 戶(hù)為cbd區(qū)域的小白領(lǐng)。代表樓盤(pán)有新華聯(lián)、天賜良園、長(zhǎng)安星園、怡 佳家園、西上園、同鑫花園。舊城是通州區(qū)發(fā)展最為成熟、較早的區(qū)域，該區(qū)域?qū)⑹峭ㄖ輩^(qū)“十五” 舊城改造項(xiàng)目的比較集中地帶和重點(diǎn)區(qū)域，目前正在改造之中。該區(qū)域 主要是規(guī)模較小的項(xiàng)目，但位于通州區(qū)重點(diǎn)綠化美化示范街運(yùn)河大街北 側(cè)的運(yùn)喬嘉園規(guī)模卻很大，規(guī)劃總建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米。河?xùn)|新城一一環(huán)保型綠色住宅大型社區(qū)河?xùn)|新城作為通州區(qū)“十五”規(guī)劃重點(diǎn)之一，開(kāi)發(fā)的主要是以運(yùn)河 文化為特征的以武夷花園為代表的河

11、東新城，居住規(guī)劃人口 30萬(wàn)人。 武夷花園小區(qū)總占地區(qū)4500畝，建成后將入住12萬(wàn)人，是目前通州地 區(qū)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善的環(huán)保型綠色住宅大型社區(qū)。城關(guān)新區(qū)華夏新城主要位于總體規(guī)劃中城關(guān)新區(qū)，定性為“文教、居住”用 地，近年來(lái)，城市管理一直按其用地性質(zhì)控制建設(shè)，且現(xiàn)狀已有眾多住 宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，如幢里小區(qū)、新潮家園、華龍小區(qū)、東潞苑小區(qū)、叢林莊 住宅及別墅區(qū)等，其東西北等周邊地區(qū)由于土地資源比較豐富，社區(qū)配 套較差，因此主要開(kāi)發(fā)的是別墅項(xiàng)目，如，楓露皇苑別墅、叢林莊別墅。5、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析普通住宅樓盤(pán)以多層為主，除幾個(gè)比較大的項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目普遍規(guī)模較 小主力房型為2房、3房并側(cè)重于2房，2房

12、大約占60%的比例，3 房比例為30%,其余為1房和復(fù)式房型，復(fù)式基本集中五六層 主力面積2房集中在85-100平方米區(qū)段，3房在110-140平 方米區(qū)段 主力單價(jià)集中在2000 3000元區(qū)段之間，其中輕軌沿線及河 東新區(qū)的項(xiàng)目在價(jià)格的上限銷(xiāo)售率基本在60%以上別墅項(xiàng)目通州區(qū)的別墅項(xiàng)目主要分布在通州城區(qū)的東北部，多為幾年前開(kāi)發(fā) 的項(xiàng)目及后期運(yùn)作項(xiàng)目。除早期開(kāi)發(fā)的從林別墅、楓露皇苑、天潤(rùn)別墅 等已形成規(guī)模外，其他開(kāi)發(fā)規(guī)模均比較小，目前只有天潤(rùn)別墅開(kāi)發(fā)了十 余幢聯(lián)體別墅。銷(xiāo)售情況一般，其中天潤(rùn)別墅銷(xiāo)售率在60%以上，叢林莊別墅區(qū) 銷(xiāo)售率不足40% 價(jià)格集中在3000至5500元/平方米左右，面

13、積多集中在200- 350平方米/每套項(xiàng)目設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)品質(zhì)較差，住宅質(zhì)量也不理想規(guī)模較小，基本在2萬(wàn)平方米左右三、項(xiàng)目定位（一）物業(yè)類(lèi)型定位本項(xiàng)目位于城關(guān)新區(qū)，不是通州區(qū)的重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，在地理位 置上較其他三個(gè)居住區(qū)域不具有優(yōu)越性。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，珠江國(guó)際 新城總體定位可概括為：北京東部通州區(qū)，作為北京c b d后院的新生 代和通州區(qū)高收入人群的四層復(fù)式別墅.t ownhou s e的居住 區(qū)。在物業(yè)產(chǎn)品定位上，應(yīng)區(qū)分區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的檔次，開(kāi)發(fā)具有設(shè)計(jì) 新穎、概念突出、獨(dú)具特色、不同于其他項(xiàng)目的個(gè)性化產(chǎn)品，給人與自 然朝夕相處的感覺(jué)，使該項(xiàng)目在周邊住宅模式中脫穎而出。（二）目標(biāo)市場(chǎng)定位

14、該項(xiàng)目目標(biāo)客源主要是通州區(qū)的高收入人群（個(gè)體工商戶(hù)、私營(yíng)業(yè) 主）、c b d的白領(lǐng)（外企中高級(jí)職員）和其他京城高收入人群。購(gòu)買(mǎi) 動(dòng)機(jī)：以追求舒適和休閑度假區(qū)式的生活方式為主。（三）小區(qū)整體規(guī)劃1、整體設(shè)想根據(jù)項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶(hù)特征分析，該項(xiàng)目應(yīng)建設(shè)如下形式：獨(dú)體別墅、聯(lián)體別墅和四層復(fù)式別墅應(yīng)分區(qū)建設(shè)；小區(qū)設(shè)計(jì)風(fēng)格必須獨(dú)具匠心，須具有市場(chǎng)沖擊力和良好的社區(qū)設(shè) 計(jì)理念及特點(diǎn)；突出小區(qū)綠化效果，并具有水景景觀；容積率應(yīng)控制在1左右； 設(shè)計(jì)規(guī)模在2300戶(hù)左右，總建筑面積為65萬(wàn)平方米； 按照戶(hù)型大小，每戶(hù)均調(diào)配有50300平方米的綠地，并為每戶(hù) 設(shè)有獨(dú)立車(chē)庫(kù)；小區(qū)應(yīng)有生活配套設(shè)施、完善的休閑娛樂(lè)中心

15、和會(huì)所。2、戶(hù)型設(shè)計(jì)其主要功能性房間，如起居室與臥室，應(yīng)放置在南向或北向以滿(mǎn)足 采光觀景。南北立面多采用大面積落地窗，選用美國(guó)能源部標(biāo)準(zhǔn)的窗體 節(jié)能技術(shù)（yes系統(tǒng)），室內(nèi)設(shè)計(jì)上采用局部挑空客廳、落地大窗、 鐵藝欄桿，同時(shí)在室外景觀設(shè)計(jì)和室內(nèi)觀賞上下功夫。根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群的定位，小區(qū)首期開(kāi)發(fā)的戶(hù)型面積應(yīng)在250.350平 方米左右。3、小區(qū)軟件配套，以園林為主，建筑為輔，綠化率高達(dá)50%以上， 爭(zhēng)取做到“景中有房”而不是“房中有景”。4. 小區(qū)硬件配套設(shè)施，生活設(shè)施、健身設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、 教育設(shè)施具備。四、營(yíng)銷(xiāo)策略由于本項(xiàng)目不具備地理位置優(yōu)勢(shì)，因此首先將環(huán)境做好，將是本項(xiàng) 目營(yíng)銷(xiāo)成功的

16、關(guān)鍵和今后首期銷(xiāo)售的主要賣(mài)點(diǎn)。（一）主要賣(mài)點(diǎn)小區(qū)的綠化環(huán)境、別具一格的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、小型高爾夫球場(chǎng)、人 與大自然的巧妙結(jié)合、發(fā)展商的實(shí)力、超前的人性化設(shè)計(jì)（二）價(jià)格策略據(jù)了解，通州區(qū)目前有近十個(gè)別墅項(xiàng)目。價(jià)格分別在3000-5500 元/平方米之間，其中，在毗鄰本項(xiàng)目西側(cè)的楓露皇苑價(jià)格最高，定位 于中高檔別墅，因此本項(xiàng)目建議價(jià)格控制在，獨(dú)立別墅5000-5500元/ 平方米左右；聯(lián)體別墅4200-4500元/平方米。在銷(xiāo)售過(guò)程中，可以采 取露臺(tái)、車(chē)庫(kù)或閣樓贈(zèng)送的營(yíng)銷(xiāo)方式。（三）營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃本項(xiàng)目視首期具體銷(xiāo)售情況，擬分三期銷(xiāo)售。每個(gè)銷(xiāo)售周期定為二 十四個(gè)月，期間銷(xiāo)售率應(yīng)為90%。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃合

17、作項(xiàng)目的用地面積約為68萬(wàn)平方米，建筑總面積約為65萬(wàn)平方 米（規(guī)劃功能、用地面積及建筑面積以規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)方案為準(zhǔn)）。本項(xiàng) 目采取分期建設(shè)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行。由于該項(xiàng)目建筑規(guī)模較大，因 此可以考慮三期開(kāi)發(fā)，2002年6月至2003年12月為首期，開(kāi)發(fā)9. 9 萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)總投資19800萬(wàn)元，需要啟動(dòng)資金7000萬(wàn)元。單位造 價(jià)為3542元/平方米，按4200元/平方米的銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)計(jì)算，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn) 銷(xiāo)售收入3.88億元,銷(xiāo)售凈利潤(rùn)為9.3%。六、項(xiàng)目成本分析（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱(chēng)：華夏新城項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)：多層復(fù)式別墅、聯(lián)體別墅住宅占地面積：147萬(wàn)平方米建設(shè)用地面積：109萬(wàn)平方米建筑面積：8

18、7萬(wàn)平方米可售面積：78萬(wàn)平方米容積率:0. 8（二）成本分析表序號(hào)項(xiàng)目合價(jià)（萬(wàn)元）一銷(xiāo)售收入38808二成本33574（一）土地成本66511地價(jià)款18712土地補(bǔ)償費(fèi)4780（二）前期費(fèi)7751設(shè)計(jì)費(fèi)4302勘察費(fèi)643監(jiān)理費(fèi)1484標(biāo)底編制費(fèi)185工程招標(biāo)管理費(fèi)186工程許可證執(zhí)照費(fèi)167質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)468竣工圖編制費(fèi)309其它5（三）建筑安裝費(fèi)167861住宅主體工程費(fèi)147842公建工程費(fèi)12203電梯購(gòu)置安裝費(fèi)184櫥柜3475智能化1736高爾夫球場(chǎng)244（四）室外工程費(fèi)30831紅線內(nèi)配套24632綠化工程費(fèi)5933其它27（五）合計(jì)27296（一）+ （二）+ （三）+ （四）（六）管理費(fèi)491（七）財(cái)務(wù)費(fèi)用1200注：貸款額按1億元，貸款期按2年計(jì)算（八）銷(xiāo)售費(fèi)用737（九）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)819（十）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)819（十一）營(yíng)業(yè)稅及附加2212（十二）費(fèi)用合計(jì)6278（六）+ （七）+ （八）+ （九）+ （十）+ （十一）三利潤(rùn)5234四所得稅1