房地產(chǎn)基礎知識培訓-銷售

1、房地產(chǎn)基礎知識培訓房地產(chǎn)基礎知識培訓營銷中心培訓系列營銷中心培訓系列房地產(chǎn)銷售人員需要掌握哪房地產(chǎn)銷售人員需要掌握哪些基本知識些基本知識?培訓的結構主線培訓的結構主線做為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，我們需要具備哪些做為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，我們需要具備哪些方面的基本知識？方面的基本知識？一、房地產(chǎn)常用名詞一、房地產(chǎn)常用名詞二、房地產(chǎn)價格的構成二、房地產(chǎn)價格的構成三、城市和城市規(guī)劃知識三、城市和城市規(guī)劃知識四、房地產(chǎn)建筑知識四、房地產(chǎn)建筑知識五、房地產(chǎn)測繪知識五、房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？居住用地 ?年；工業(yè)用地工業(yè)用地 ? 年年；教育、科技、文化、

2、衛(wèi)生、體育用地? 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地 ?年；年；綜合用地或者其他用地 ? 年。一、房地產(chǎn)常用名詞一、房地產(chǎn)常用名詞房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？居住用地七十年；工業(yè)用地五十年工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。一、房地產(chǎn)常用名詞一、房地產(chǎn)常用名詞 房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？該怎么辦？房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔對該房

3、屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為5070年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。一、房地產(chǎn)常用名詞一、房地產(chǎn)常用名詞契稅稅契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半）公共維修基金公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。商品房的公共維修基金由

4、購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。印花稅印花稅印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。一、房地產(chǎn)常用名詞一、房地產(chǎn)常用名詞一、房地產(chǎn)常用名詞一、房地產(chǎn)常用名詞五證：五證：建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證 、國有土地使用證 建筑工程施工許可證 商品房銷售(預售)許可證 兩書：兩書：住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書住宅使用說明書 一級市場一級市場二級市場：二級市場：三級市場：三級市場：房地產(chǎn)產(chǎn)權：房地產(chǎn)產(chǎn)權：三通一平三通一平 ：七通一平：七通一平：通水、通電

5、、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地 期房：期房：期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。 現(xiàn)房現(xiàn)房準現(xiàn)房開間開間 、進深：、進深：定金定金 定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)

6、。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔保法八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。金。 一、房地產(chǎn)常用名詞一、房地產(chǎn)常用名詞當商品房達到何種形象進度時，才可以辦當商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預售許可證？理預售許可證？七層以下的達到

7、主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)。一、房地產(chǎn)常用名詞一、房地產(chǎn)常用名詞五證五證 國有土地使用證 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證 案例分析總價格、單位價格和樓面地價的區(qū)別總價格、單位價格和樓面地價的區(qū)別樓面地價又稱為單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積的土地價格。樓面地價樓面地價=土地總價/總建筑面積樓面地價樓面地價=土地單價/容積率第二章第二章 城市和城市規(guī)劃知識城市和城市規(guī)劃知識容積率容積率 建筑密度建筑密度 （建筑覆蓋率）（建筑覆蓋率）什么是綠化覆蓋率？什么是綠化覆蓋率？綠地率綠地率 分攤系數(shù)分攤系數(shù) 城市規(guī)劃常用術

8、語及指標城市規(guī)劃常用術語及指標第二章第二章 城市和城市規(guī)劃知識城市和城市規(guī)劃知識容積率容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 建筑密度建筑密度 （建筑覆蓋率）（建筑覆蓋率）一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。 什么是綠化覆蓋率？（什么是綠化覆蓋率？（綠化率）綠化率） 綠化覆蓋率是指在建設用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（%）。綠地率綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。 城市規(guī)劃常用術語及指標城市規(guī)劃常用術語及指標基本資料：總用地面積：5288.33平米總建筑面積：41780平米其中：計容積率建筑面

9、積：36330平米不計容積率建筑面積：7480平米（地下車庫及設備用房）建筑物占地面積：2040平米住宅建筑面積：21090平米商業(yè)建筑面積：12550平米容積率：6.87 覆蓋率：41% 第二章第二章 城市和城市規(guī)劃知識城市和城市規(guī)劃知識容積率的計算？容積率的計算？地下室地下室: :房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室;半地下室半地下室: :房間地平面低于室外高度超過該房間的凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下室.第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識什么是超高層建筑？什么是超高層建筑？第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、

10、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度分類：住宅按層數(shù)分：低層住宅（低層住宅（1313層）、多層住宅（層）、多層住宅（4646層）、層）、中高層住宅（中高層住宅（7979層）和高層住宅（層）和高層住宅（1010層以上）層以上）公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑建筑總高度超過100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑超高層建筑。 建筑物的分類建筑物的分類建筑結構分類有哪些？第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識建筑物的分類建筑物的分類按建筑結構分類磚木結構建筑磚混結構建筑鋼筋混凝土結構建筑：框架結構、框架剪力墻結構

11、，剪力墻結構、簡體結構簡體結構、框架簡體結構和筒中筒筒中筒等。第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識建筑物的分類建筑物的分類 剪力墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結構由縱橫方向的墻體組成抗側向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。 剪力墻結構有較好的抗震性能，其不足之處是結構自重大，預應力剪力墻結構?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻結構形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結構形式 第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識建筑物的分類建筑物的分類 框架-剪力墻結

12、構也稱框剪結構框剪結構，這種結構是在框架結構中布置框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。 第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識建筑物的分類建筑物的分類什么是核心筒？什么是核心筒？核心筒核心筒筒體結構 tube structure由豎向箱形截面懸臂筒體組成的結構。筒體有剪力墻圍成豎向箱形截面的薄壁筒和密柱框架組成豎向箱形截面的框筒。

13、筒體由一個或多個組成；分筒中筒、單框筒、框架薄壁筒和成束筒等四類。 框架結構框架結構框剪結構框剪結構騎樓騎樓過街樓過街樓挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護物（如欄桿）的通道。 挑挑 廊廊 檐廊檐廊 設置在建筑物底層出檐下 的交通空間.回廊回廊 在建筑物門廳大廳內(nèi)設置在二層或二層以上的回形走廊.一套完整的建筑圖包括圖紙目錄、設計總說明、建筑施工圖（包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、建筑詳圖）、結構施工圖、設備施工圖。 需掌握要點：比例尺、定位軸線、尺寸、標高（絕對標需掌握要點：比例尺、定位軸線、尺寸、標高（絕對標高、相對標高）、指北針高、相對標高）、指北針第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知

14、識建筑識圖建筑識圖絕對標高：絕對標高：相對海平面的高度，海平面的標高規(guī)定為0，在以上的為正值，以下的為負值，相平的為0，也叫海拔高度，高程相對標高：相對標高：對于一個地區(qū)，通常市政國土部門會測量出某個特定的、固定的點的絕對標高，其他的測點相對于絕對標高的高度，其上為正，下為負；建筑標高：建筑標高：建筑標高和結構標高差別在于裝修，通常情況下，施工放線會在結構高度上作出而不是裝修高度，一些地區(qū)經(jīng)常忽略掉建筑標高和結構標高的差別。以上的量單位只能是米(m)高度 第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識建筑識圖建筑識圖現(xiàn)有標高現(xiàn)有標高所謂板樓板樓就是指“東西長、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在2到

15、4戶，而塔樓則是指外觀像塔的樓型，塔樓塔樓一般是一梯四戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。 玄關，玄關，也被稱作門廳。玄關可以是一個封閉、半封閉或開放的空間，它是指靠近大門的區(qū)域。 玄關的概念，源于中國，但最早用的可能是風水先生們。玄關，玄妙、關鍵的意思。第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？房屋使用面積？ 房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共房屋面積有：建

16、筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預售面積，竣工面有建筑面積、分推的共有建筑面積，預售面積，竣工面積，產(chǎn)權面積。積，產(chǎn)權面積。套內(nèi)面積和套內(nèi)套內(nèi)面積和套內(nèi)建筑面積？建筑面積？關鍵點：關鍵點： 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋建筑面積？什么是房屋建筑面積？ 房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固，層高等，且具備有上蓋、結構牢固，層高2.22.2米以上（含米以上（含2.

17、22.2米，下同）的永久性建筑。米，下同）的永久性建筑。第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的使用面積？什么是房屋的使用面積？ 房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計算屋的內(nèi)墻面水平投影計算 。什么是房屋的實用面積？什么是房屋的實用面積？ 它是它是 建筑面積建筑面積 扣除公共分攤面積后的余額?？鄢卜謹偯娣e后的余額。 使用率和實用率的差別？使用率和實用率的差別？ 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？ 房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套

18、內(nèi)墻體房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積 。套內(nèi)墻體面積12共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積 公共分攤面積公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的共用建筑面積？什么是房屋的共用建筑面積？ 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權人共同占有或共同使用的房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權人共同占有或共同使用的建筑面積，它應按一定方式在各產(chǎn)權人之間進行分攤建筑面積，它應按一定方式在各產(chǎn)權人之間進行

19、分攤 。公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積分攤系數(shù)第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識分攤的共有建筑面積：分攤的共有建筑面積：是指某個產(chǎn)權人在房屋共有建筑是指某個產(chǎn)權人在房屋共有建筑面積中所分攤的面積。面積中所分攤的面積。預售面積：預售面積：俗稱樓花面積。指在商品預售時按建筑設計俗稱樓花面積。指在商品預售時按建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積。圖上尺寸計算的房屋面積。房屋產(chǎn)權面積：房屋產(chǎn)權面積：是指產(chǎn)權人依法擁有房屋所有權的房屋是指產(chǎn)權人依法擁有房屋所有權的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行

20、政主管部門登記確權認定。認定。 商品房有哪些公共面積需要分攤？商品房有哪些公共面積需要分攤？第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識1、各產(chǎn)權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 不應分攤的共有建筑面不應分攤的共有建筑面積包括那些？積包括那些？第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 不應分攤的共有建筑面積包括那些？不應分攤的共有建筑面積包括那些？1 1、從屬于人防工程的地

21、下室、半地下室。、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2 2、供出租或出售的固定車位或專用車庫。、供出租或出售的固定車位或專用車庫。3 3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識層高層高 層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識房屋建筑面積的計算房屋建筑面積的計算計算建筑面積的一般規(guī)定如下計算建筑面積的的房屋應是永久性結構的房屋計算建筑面積

22、的房屋，層高應在2.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。同一房屋如果結構、層數(shù)不相同時，應分別計算同一房屋如果結構、層數(shù)不相同時，應分別計算建筑面積。建筑面積。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識房屋建筑面積的計算組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積計算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。不包

23、括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。計算全部建筑面積的范圍：計算全部建筑面積的范圍：單層房屋，按一層計算建筑面積；二層以上（含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和計算建筑面積。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m以上的部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2

24、m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識計算全部建筑面積的范圍：計算全部建

25、筑面積的范圍：玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的按其高度在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計算。有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識計算全部建筑面積的范圍：計算全部建筑面積的范圍：與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的