發(fā)展個人住房消費信貸的難點及對策研究

1、 發(fā)展個人住房消費信貸的難點及對策研究南京工程學(xué)院 焦磊論文摘要：消費信貸是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，貨幣信用關(guān)系發(fā)展到較高水平時，為緩解消費與生產(chǎn)之間的矛盾，使消費增長速度適應(yīng)生產(chǎn)增長速度而出現(xiàn)的一種金融服務(wù)產(chǎn)品。我國的個人消費信貸是在改革開放后伴隨住房制度改革起步的。然而，與發(fā)達國家相比，我國的個人消費信貸發(fā)展水平還是比較落后。本文在闡述我國消費信貸現(xiàn)狀并同美國信貸模式的比較為基礎(chǔ)，就我國個人住房消費信貸發(fā)展中存在的問題進行探討，對當(dāng)前個人住房消費信貸發(fā)展中存在的問題進行實證分析，并在深入分析問題形成原因的基礎(chǔ)上提出切實可行的對策方案。 關(guān)鍵詞:個人住房消費；消費信貸；問題及對策 引言 消費信貸

2、，又稱信用消費，是指銀行、其他金融機構(gòu)或商業(yè)企業(yè)向消費者個人提供的,主要用來購買勞務(wù)、房屋和各種耐用消費品的信貸。消費信貸能夠推動經(jīng)濟增長，促進商品價值的實現(xiàn)，加速資金周轉(zhuǎn)，而資產(chǎn)證券化具有擴大消費信貸資金來源，化解信貸資金風(fēng)險的功能。消費信貸是指以刺激消費、擴大商品銷售、加快商品周轉(zhuǎn)為目的，用貸款人未來收入做擔(dān)保，由金融機構(gòu)向消費者提供的，以特定商品為對象的信貸行為和消費方式。它是在“買方市場”條件下孕育而生的。馬克思強調(diào)消費信貸不僅可以加速生產(chǎn)，而且在加速消費的同時加速整個社會再生產(chǎn)。消費信貸一方面可以增加居民的即期消費，另一方面可以有效刺激投資，推動消費曲線和供給曲線雙雙向右移，進而使得

3、GDP均衡點加速右移。在“買方市場”條件下，消費信貸可以緩解生產(chǎn)與消費脫節(jié)的矛盾。銀行通過向居民發(fā)放消費信貸既增強居民即期消費能力，促進剩余部分商品價值得到實現(xiàn)，又能促進銀行生產(chǎn)信貸資金循環(huán)順暢。資產(chǎn)證券化通過將流動性差的金融產(chǎn)品通過信用強化和流動性強化轉(zhuǎn)化為流動性強的金融工具，從而達到吸收資金分散風(fēng)險的目的。1.我國商業(yè)消費信貸概述 1.1消費信貸的概念 消費信貸是指銀行或其他金融機構(gòu)采取信用、抵押、質(zhì)押擔(dān)保或保證方式，以商品型貨幣形式向個人消費者提供的信用。消費信貸作為我國金融理論與實踐研究的新事物，無論是對商業(yè)銀行拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，還是對我國經(jīng)濟保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展都具有特殊的意義。 1.2我國

4、商業(yè)信貸的發(fā)展 1977年以來，我國個商業(yè)銀行開始介入消費信貸的經(jīng)營領(lǐng)域，其所提供的消費信貸主要是個人住房貸款和汽車消費貸款。個人住房貸款的主要種類是由各地住房公積金中心委托銀行發(fā)放的公積金貸款和銀行自營的住房抵押貸款，其中以工商銀行和建設(shè)銀行的市場份額最大。住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較快的地區(qū)主要是沿海經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，對象主要是高收入群體。分期付款方式下的中短期消費信貸還處于試驗階段。1985年，中國建設(shè)銀行深圳市分行發(fā)放了深圳市首筆同時也是全國首筆個人住房抵押貸款。但之后的十余年間發(fā)展一直緩慢，且業(yè)務(wù)品種只停留在單純的住房消費信貸上。中國人民銀行于1999年3月頒布了關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意

5、見 ，至此了，消費信貸業(yè)務(wù)在我國才開始蓬勃發(fā)展。同時，消費信貸業(yè)務(wù)品種也由之前的單一品種發(fā)展到如今的個人住房按揭貸款、汽車消費貸款、教育助學(xué)貸款、住房裝修貸款、大額耐用消費品貸款等多種形式。一些商業(yè)企業(yè)在汽車、家用電器、家具等耐用消費品的分期付款銷售方面進行了嘗試。信用卡方式下的信貸消費，在個商業(yè)銀行信用卡業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上有了一定的發(fā)展，但是由于在2003年以前，我國沒有發(fā)行貸記卡，信用卡是先存款后消費的，而且允許的透支期限短、罰息重，所以，信用卡的消費業(yè)務(wù)要各家銀行紛紛將消費信貸業(yè)務(wù)從原來的對公信貸業(yè)務(wù)中獨立出來，設(shè)立了專門經(jīng)營、管理消費信貸業(yè)務(wù)的機構(gòu)和部門。 1.3我國消費信貸結(jié)構(gòu)的特點 隨著

6、商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，為消費信貸的發(fā)展提供了內(nèi)在的動力，消費信貸的品種不斷豐富，結(jié)構(gòu)體系也日趨完善。我國的個人消費信貸逐步形成了以按揭貸款為主體、汽車消費貸款、綜合消費貸款、教育助學(xué)貸款等多種貸款品種組成的貸款業(yè)務(wù)體系。我國消費信貸結(jié)構(gòu)的主要特點有： （1）消費信貸中個人住房信貸占絕對比例。中國人民銀行的統(tǒng)計顯示2003年個人住房貸款余額為11779.74億元，同比增長了42.46%，是1998年的27.64倍，這6年間，個人住房貸款的比重平均超過了75%。由于住房貸款的期限較長，更主要的是個人還款意識普遍高于企業(yè)，所以個人住房貸款的不良貸款率非常低，只有0.5%。因此，個人住房

7、貸款成為消費信貸中最受重視，同時也是市場競爭最激烈的產(chǎn)品。2003年來，四大國有商業(yè)銀行消費貸款余額總計12358億元，其中個人住房貸款余額9780億元，占整個消費貸款余額的79.14%。 （2）汽車消費信貸成為僅次于個人住房貸款的消費品種。目前，在我國，商業(yè)銀行是提供汽車銷售信貸主要的金融機構(gòu)，其他如汽車集團財務(wù)公司和汽車金融公司所占市場份額非常小。中國加入WTO后，在汽車價格下跌、居民收入水平提高等因素的推進下，汽車消費大幅度攀升，而且貸款購車比例已達20%以上，有力地激活了汽車消費市場2001年全國汽車消費信貸余額為436億元。到2002年末，已上升到945億元。到2003年末，全國汽車

8、消費信貸余額超過1800億元，幾乎比上年增加了1.5倍。 （3）信用卡消費信貸金額較小，但發(fā)展勢頭良好。從形式上來看，除了抵押貸款之外，信用卡透支也有了一定程度的進步，從以前幾乎沒有信貸功能的借記卡發(fā)展成為“準(zhǔn)貸記卡”和“貸記卡”，信用卡的信貸功能得到一定程度的發(fā)揮。但是，由于我國金融市場發(fā)育不足，使用機制尚未建立，以致信用卡目前仍處于萌芽狀態(tài)，其消費信貸功能還有待進一步發(fā)展。2.個人住房消費信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀 我國住房消費信貸的發(fā)展與我國經(jīng)濟和社會生產(chǎn)力的發(fā)展是密不可分的。改革開放前,我國生產(chǎn)力水平低,無法充分滿足人民的物質(zhì)文化需要。銀行的資金主要投向生產(chǎn)領(lǐng)域,通過發(fā)放生產(chǎn)性貸款以支持生產(chǎn)需

9、要,不可能開展消費信貸業(yè)務(wù)。改革開放后,隨著生產(chǎn)力水平的提高,供需矛盾逐步得到緩解,為住房消費信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)生提供了條件。1984年,我國首先開辦了個人住房抵押貸款;1988年建設(shè)銀行深圳市分行發(fā)放了第一筆住房按揭貸款,標(biāo)志著我國銀行貸款業(yè)務(wù)步入消費領(lǐng)域。從1984一1997年,我國個人住房消費信貸業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢,主要集中于沿海和發(fā)達城市,在這些地區(qū)也只有部分銀行開辦了住房按揭業(yè)務(wù),服務(wù)對象主要是港澳臺和外籍人士,貸款幣種主要為外幣。到1997年末,全國個人住房消費貸款余額僅為172億元,不足銀行全部貸款余額的1%。1998年以來,住房消費貸款業(yè)務(wù)在我國得到了較快的發(fā)展。隨著市場格局由“賣方市場”

10、轉(zhuǎn)入“買方市場”,通貨緊縮、有效需求不足問題浮出.為了擴大內(nèi)需,推動經(jīng)濟發(fā)展,國務(wù)院于1998年出臺了關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知,將房地產(chǎn)業(yè)作為拉動內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè),并于1998年6月停止實物分房,逐步實現(xiàn)住房分配貨幣化。人民銀行為保證住房制度改革順利進行,先后頒布了關(guān)于加大信貸投入，的精品業(yè)務(wù),全力推進消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展,市場規(guī)模迅速擴大。截止2001年末,全國住房消費貸款余額達到5598億元,占GDP的5.8%,占銀行全部貸款余額的6.9%,其中2001年當(dāng)年新增2282億元,占銀行全部貸款新增額的21.54%,較1997年末增長了32.5倍,平均年增長率達到813.

11、“%。圖3一1展示了從1997一2001年我國住房消費信貸發(fā)放量的情況,可以看出這幾年住房消費貸款發(fā)放金額呈幾何數(shù)增長。在2001年支持住房建設(shè)和消費的通知、關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見,鼓勵銀行開辦消費信貸特別是住房貸款業(yè)務(wù),1999年又將個人住房消費信貸的最長期限由20年延長到30年,并將貸款利率降低到同期法定貸款利率以下。3.我國個人住房消費信貸業(yè)務(wù)中存在的問題 3.1個人住房消費信貸資金供給約束 3.1.1融資渠道狹窄。 我國個人住房消費信貸的資金來源主要集中于商業(yè)銀行,沒有充分動員起社會上的閑散資金。商業(yè)銀行用于個人住房消費信貸的資金來源主要是居民存款、住房公積金和住房基金存款,資

12、金規(guī)模十分有限。從居民存款來看,我國規(guī)定個人住房貸款利率低于同期法定貸款利率,且無政府貼息,5年以上住房消費信貸的貸款利率為5.58%,同期存款利率為2.88%,利差僅2.7%,除去相關(guān)的操作成本,銀行的盈利空間非常狹小,因而銀行不愿意將其資金用于發(fā)放收益相對較低的個人住房貸款。從公積金來看,繳存比例低,僅為工資的10%(國外為35一50%),一般雙職工家庭至少要100多年才能按市價購買一套普通住房;規(guī)模小,全部公積金總量每年至多能滿足1.5%的職工家庭的融資需要;其次,公積金歸集不到位,60%的單位有不同程度的拖欠公積金現(xiàn)象。從住房基金存款來看,由于大多數(shù)國有企業(yè)經(jīng)濟效益差,企業(yè)住房基金不能

13、從企業(yè)留利中得到補充,而政府住房基金由于財政困難也難以追加。從銀行的角度來看,銀行發(fā)放抵押貸款后必須持有到期,已投入資金就無法再提供更多的貸款;此外,銀行資金來源主要是短期存款,缺乏專門用于發(fā)放住房消費信貸的長期資金。3.1.2貸款方式欠佳。 表現(xiàn)為:第一、貸款品種單一。為確保銀行信貸資金的安全,我國商業(yè)銀行發(fā)放的住房消費貸款以住房抵押貸款為主,還款方式為按月等額償還,并且在發(fā)放貸款時就以貸款期限規(guī)定了貸款利率水平,如若貸款者提前還貸,利息必須照付。該種貸款方式的業(yè)務(wù)總額達到個人住房消費貸款總額的90%以上。第二、貸款期限短、貸款比例較低。限制貸款期限和貸款比例,是商業(yè)銀行防范信貸風(fēng)險的需要。

14、期限越短、貸款比例越低,銀行承擔(dān)的風(fēng)險就越低;反之則越高。但是,貸款期限越短,要求借款人所具有的還款能力就越高;貸款比例越低,借款人能獲得的貸款就越少。1999年,為促進住房消費信貸的發(fā)展,人民銀行將個人住房抵押貸款的貸款期限延長至30年,最低首付率降為20%。但在實際操作中,商業(yè)銀行的實際貸款期限一般在10年左右,首付率也遠遠大于20%。一套價值16萬元的住房,即便首付率為20%,首付金額為3.2萬元。截止2001年末,我國城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入為6860元,按每戶3人計算,3.2萬元的首付相當(dāng)于一個家庭一年半的可支配收入。現(xiàn)行的個人住房消費貸款方式對解決借款人購買住房的資金問題所能起的作

15、用較小,沒能達到其預(yù)期的效果,阻礙了住房業(yè)的健康發(fā)展。3.2個人住房消費信貸有效需求不足 隨著我國住房體制改革的深入、住房實物分配的停止以及城市化速度的加快,住房私有化的觀念已深入人心。居民對住房的需求量很大,相應(yīng)的對住房消費信貸的需求也應(yīng)該很大,但居民對住房消費信貸的有效需求卻不足,集中表現(xiàn)為貸款發(fā)放量遠遠小于理論需求量。2001年末,我國個人住房消費貸款余額為559忿億元,而空置商品房超過11576萬平方米,其中2001年空置住房6773萬平方米,比2000年新增185萬平方米。若以2000為夕平方米的價格出售,并由銀行提供八成按揭,要消化掉2001年新增的空置住房當(dāng)年還需要發(fā)放296億元

16、個人住房消費貸款,若要消化掉2001年以前所有空置商品房至少還需要發(fā)放10836.8億元個人住房消費信貸資金,而已發(fā)放的個人住房消費信貸資金約為需求總量的53.89%。據(jù)人民銀行估計,以每年1%速度增長來計算,到2010年我國城市化率將達到46%,城市人口將達到6.4億人,凈增加1.9億人,每年新增人口1852萬,以目前我國城鎮(zhèn)人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)20平方米計算,每年至少需要新增住房37040萬平方米,若每平方米住房售價為2000元,銀行提供八成按揭,則需要發(fā)放住房信貸資金5.9萬億元。截止2002年9月,我國個人住房消費貸款余額不足理論需求量的15%。3.3個人住房消費信貸供給需求脫節(jié)在供給與

17、需求雙不足的情況下,我國住房消費信貸在供求結(jié)構(gòu)上還存在不合理問題。表現(xiàn)為:中低收入者貸款需求量大,獲貸比例小;高收入者承貸能力強,貸款需求小。在實際中,我國住房消費信貸市場的貸款群體主要是高收入階層,該群體的需求已基本得到滿足對住房貸款需求非常有限的。而中低收入群體占我國居民總?cè)藬?shù)的90%,這部分人群人均住房面積小,對住房消費信貸的需求特別強烈,考慮到借款者的償還能力,銀行不愿向其發(fā)放貸款。以重慶市為例,全市缺房戶1.69萬戶,人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶有8700戶,而這一部分群體大多人均月收入在800元以下,他們急需住房消費信貸的幫助解決住房問題,但是這部分人的獲貸幾率與高收入群

18、體相比小得多。銀行在對貸款人進行審核的過程中往往以風(fēng)險過大、承貸能力弱將其拒之門外。相反銀行更愿意把將貸款發(fā)放給高收入群體。高收入者承貸能力強,其貸款風(fēng)險較小,自然成為住貸發(fā)放的重點對象。3.4個人住房消費信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險過大個人住房消費信貸屬于中長期貸款,期限一般在5-30年,且我國推行住房抵押貸款采用固定利率還款,加上銀行發(fā)放貸款的資金多為居民和企業(yè)的短期存款,期限一般在0-5年,銀行住房信貸資金在存貸上的“錯配”,使得銀行面臨相當(dāng)大的利率風(fēng)險。長達數(shù)十年的貸款期限內(nèi),利率將會發(fā)生多次變動,只要利率發(fā)生變動,無論升降,銀行都會遭受損失。這是因為,按中國人民銀行的規(guī)定,貸款期限在1年以上的,遇法

19、定利率調(diào)整,于下年1月1日開始,按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。若利率上升,一方面銀行要承擔(dān)存款利率上升而造成的資金成本增加;另一方面銀行又不能及時享受到因利率上升而增加的貸款收益。若利率下降,貸款人可能通過資本市場籌集資金提前還款,使得銀行過去預(yù)期的高利息收入無法實現(xiàn)。4.促進個人住房消費信貸發(fā)展的對策 4.1增強居民承貸能力4.1.1 提高居民收入水平消費是收入的函數(shù),收入水平的高低決定居民的消費需求和貸款承受能力。政府應(yīng)采取積極措施,增加城鎮(zhèn)居民特別是中低收入家庭的收入水平,以增強居民家庭的有效需求和提高購買力。國家在收入政策上應(yīng)積極拓寬就業(yè)渠道,相對增加就業(yè)者的個人收入,保證城鎮(zhèn)居民收入水

20、平有一個合理的增長幅度。要提高國有企業(yè)下崗職工、失業(yè)人員以及城鎮(zhèn)居民最低生活保障對象等低收入者的生活保障水平,并增加企事業(yè)單位的工資和離退休人員的養(yǎng)老金,以提高居民的收入預(yù)期和支付能力。在分配政策上要進一步縮小收入差距,從而改變居民的預(yù)期收入,以刺激消費貸款的合理增長。取消居民收入中的各種明補、暗補,使居民收入完全貨幣化,為建立個人信用查詢體系創(chuàng)造條件。 4.1.2降低商品住房價格 降低房價是提高居民購買力,促進個人住房消費信貸發(fā)展的重要途徑。通過降低住房銷售價格,可以縮小居民收入房價比,增強居民的貸款承受能力。首先,就政府而言,應(yīng)通過落實相關(guān)政策達到降低房價的目的。具體有:(1)政府降低地價

21、。目前房價中一般包含很大比重的地價,降低地價可促使房價下降。(2)規(guī)范各種稅費。堅決取締各種不合理收費,壓縮房價中不合理部分,理順收費標(biāo)準(zhǔn)。»引入競爭體制,打破市場壟斷,降低房地產(chǎn)利潤。(4)杜絕炒賣土地。對房地產(chǎn)開發(fā)用地,嚴(yán)格按招標(biāo)掛牌拍賣方式出讓土地使用權(quán)。其次,就開發(fā)商而言,應(yīng)確定一個適當(dāng)?shù)睦麧櫬?確定“薄利多銷“的思路,減少開發(fā)利潤率,使房價有所下降(也可以通過行政干預(yù)手段得以實現(xiàn)),進而刺激居民對住房消費信貸的要求。4.2 廣辟信貸資金來源4.2.1加大政府支持的力度現(xiàn)行個人抵押貸款利率偏高,居民的還本付息能力有限,制約了住房消費信貸的發(fā)展。如果政府能夠采取貼息措施,將有助

22、于抵押市場的啟動,減少被迫違約的風(fēng)險。即使不考慮因貼息而新增加的貸款人的貸款能力,據(jù)估計貼息率1%相當(dāng)于利率下降1%,而由此帶來的消費存貸款能力可增加10%。貼息的資金可來自財政和房改基金增值部分兩種途徑。有關(guān)專家指出,財政貼息并不是一種凈支出,通過財政貼息可啟動大量的資產(chǎn)貸款,增加住房銷售量,能帶來更大的財政收入。貼息的時間也可選擇,由于居民的家庭收入會隨時間的推移逐步增長,還本付息的能力隨之同步提高,只需貼息貸款最初的3-5年即可。4.2.2加快貸款證券化步伐 借鑒西方發(fā)達國家抵押貸款證券化的模式,結(jié)合我國實際情況,在房地產(chǎn)市場較為成熟的地區(qū)走個人住房抵押貸款證券化的道路,不僅可以增加信貸

23、資金來源,降低信貸資金成本,還可以增強住房信貸資金的流動性,化解商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。由于銀行本身不能發(fā)行債券,其抵押權(quán)轉(zhuǎn)移給信托公司,由信托公司在證券市場上發(fā)行抵押貸款債券,在證券市場上自由流通。在這樣的結(jié)構(gòu)中,銀行只起到一個橋梁的作用,而業(yè)主以所有權(quán)作抵押、獲得來源于證券市場的資金,這無疑減輕了銀行的壓力和風(fēng)險、避開了銀行本身存貸結(jié)構(gòu)中的缺陷。在一定程度上,提高了銀行的信貸能力,優(yōu)化了信貸資金數(shù)量和質(zhì)量。另外,由于信托公司本身具有較好的信用及一定的經(jīng)濟實力,易于將抵押權(quán)轉(zhuǎn)化為債權(quán),并實現(xiàn)一、二級市場流通。購房者在以后的還貸或者贖回所有權(quán)的過程中.如果擁有這種債券,可以沖消債務(wù)。由此可以看出,

24、抵押貸款證券化具有良好的融資和分散風(fēng)險的作用。社會閑散資金通過證券市場流入房地產(chǎn)市場,有利于資金的合理配置和有效使用,促進個人住房抵押貸款的良性發(fā)展。4.3健全住房金融體系4.3.1簡化商業(yè)銀行放貸程序面對日趨多元化的個人信貸要求,各家銀行的個人住房按揭貸款,個人住房公積金貸款,.個人住房抵押貸款,住房組合貸款,二手房交易抵押貸款以及個人住房維修貸款都要逐步走向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和系統(tǒng)化的軌道。在此基礎(chǔ)上還要針對不同的客戶要求,創(chuàng)造住房貸款新產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。應(yīng)針對中低收入這個巨大的住房需求群體,重點推行住房抵押貸款和公積金貸款的組合貸款,在簡化手續(xù)的同時又降低了貸款的利率。對采取存單制抵押方

25、式申請住房貸款時應(yīng)允許跨行存單或第三人授權(quán)存單。銀行還可適應(yīng)不同居民的需要分別采用遞進還款、月均還款、遞減還款的方式,根據(jù)職工年齡不同貸款期限不同,接近退休年齡的工人貸款期限稍短一些;年輕的國家公務(wù)員和企事業(yè)單位工作人員貸款期限可長達30年以上。4.3.2完善個人資信評估體系西方消費信貸發(fā)達國家已形成了一套比較完整的個人信用制度體系,包括個人資信檔案登記機制、個人資信評估體系、信用風(fēng)險預(yù)警機制、信用風(fēng)險管理機制、信用風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁機制等多項內(nèi)容。充分借鑒西方國家經(jīng)驗,建立零售客戶與銀行間的充分信任和合作機制,實現(xiàn)消費信貸業(yè)務(wù)的突破性發(fā)展,加快建立個人信用制度步伐刻不容緩。在己取得成果的基礎(chǔ)上,盡快建

26、立符合我國實際的個人信用體系。首先,應(yīng)建立消費信用信息庫。結(jié)合存款實名制的落實和個人信用卡、儲蓄帳號的規(guī)范統(tǒng)一,由中央銀行牽頭,包括各商業(yè)銀行、證券公司、保險公司等融資機構(gòu)共同參與,各金融機構(gòu)信息子庫相互聯(lián)網(wǎng)。信息庫通過所開發(fā)的個人資信評估系統(tǒng),對有關(guān)個人消費信用的各種信息進行收集、匯總、分析、傳送等處理。銀行在貸款申請時,先查詢該借款人的信用記錄,再決定是否與之發(fā)生信用關(guān)系。4.3.3建立健全社會擔(dān)保體系借鑒美國的聯(lián)邦住宅管理局(P玉IA)、退伍軍人管理局(VA),由國家財政提供初始資本金,當(dāng)貸款人不能按期歸還貸款時,可通過該機構(gòu)支付銀行與未償債務(wù)等額的信用債券,債券本息可由政府負擔(dān),從而積

27、極為廣大居民特別是中低收入階層提供擔(dān)保,使房地產(chǎn)保險中的信用風(fēng)險在更廣闊的時間和空間上得以分散。這些機構(gòu)擔(dān)保的購房者可以得到金融機構(gòu)提供的全部抵押貸款,可使首付款從房價的20%降到5%、提供擔(dān)保的貸款償還期限從早期的5一15年,發(fā)展到2于一30年。不僅可以增強抵押貸款一級市場上金融機構(gòu)的信心,降低呆壞帳的幾率,還引導(dǎo)更多資金流向住房抵押市場,大大擴展住房抵押市場的資金來源。待在條件成熟時可以成立一批私營抵押貸款保險公司,形成一個以政府機構(gòu)為主的全國性貸款抵押擔(dān)保網(wǎng),并在此基礎(chǔ)上引進再擔(dān)保保險機制。這種做法已成為國外為解決普通家庭住房問題的主要途徑,其運作經(jīng)驗對分散一級抵押市場上貸款風(fēng)險,提高貸

28、款的安全性與流動性,促進住房信貸資產(chǎn)良性循環(huán)以及為金融機構(gòu)在二級市場上順利轉(zhuǎn)讓債權(quán)或發(fā)行抵押債券具有重要借鑒意義。應(yīng)加強政府對住房金融的監(jiān)管力度,通過審計部門對住房金融機構(gòu)的財務(wù)收支和經(jīng)營效益的審計,保證其收支活動的合法性;實行集約化經(jīng)營,增加金融業(yè)的自我積累能力,防范短期行為;通過人民銀行與審計部門的監(jiān)管合作,提高住房金融稽核與國家審計的力度和強度。5.結(jié)束語 個人住房消費信貸能有效提高居民的住房消費能力,促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,進而促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。我國個人住房消費信貸是在住房建設(shè)貸款較為成熟,住房大量閑置,整個市場出現(xiàn)供大于求的背景下起步的,因此其發(fā)展嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)和經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r。我國

29、個人住房消費信貸發(fā)展中存在的問題主要有:住房消費信貸資金供給需求雙不足,且供需結(jié)構(gòu)不合理,商業(yè)銀行個人住房消費貸款風(fēng)險過大。我國住房消費信貸資金供給不足的原因主要是住房貸款二級市場尚未啟動,資金來源主要集中于商業(yè)銀行的信貸資金,未能利用社會上的閑散資金,使得住房信貸資金來源少、成本高。提高居民收入水平,降低住房價格是提高居民承貸能力的有效途徑,也是提高居民消費意愿的有效手段,而住房二級市場的發(fā)展能有效調(diào)節(jié)一級市場價格過高的情況。此外,消費信貸外部環(huán)境的建設(shè)也能增強居民的消費意愿。加強與消費信貸有關(guān)的法制建設(shè),能有效地保護消費者的權(quán)益,使消費者能夠放心消費;健全社會保障體系,為消費者解決后顧之憂;深化住房體制改革,轉(zhuǎn)變居民消費觀念,使貸款買