房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的估價(jià)描述與估價(jià)分析匯總

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的估價(jià)描述與估價(jià)分析王全民一、估價(jià)報(bào)告實(shí)例點(diǎn)評(píng)實(shí)例一目前正常的封面做法主要有二種：(1)估價(jià)報(bào)告題目六項(xiàng)內(nèi)容(2)分二部分封 面企業(yè)自選紙類型和自行設(shè)計(jì)扉 頁估價(jià)報(bào)告題目六項(xiàng)內(nèi)容 封面(或扉頁)六項(xiàng)內(nèi)容舉例1： 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：A2市XXXX酉店房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：A2市XXXX 酒店投資管理有限公司估 價(jià) 機(jī) 構(gòu)：XXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX XXXXXX估價(jià)作業(yè)日期：2009年3月10日至2009年3月18日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XXX估(200X)第XXXXX號(hào) 舉例2：估價(jià)報(bào)告目錄形式致估價(jià)委托人函 . . . . . .2注冊(cè)房

2、地產(chǎn)估價(jià)師聲明 . .3估價(jià)的假設(shè)和限制條件 .4房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 .6一、估價(jià)委托人 .6二、估價(jià)機(jī)構(gòu) .6三、估價(jià)目的 .6四、估價(jià)對(duì)象及其范圍 .7五、價(jià)值類型及其定義 .7六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及其確定理由 .7七、估價(jià)依據(jù) .7八、估價(jià)原則 .8九、估價(jià)方法 . .9十、估價(jià)結(jié)果 . .9十一、其他需要說明的事項(xiàng) .9十二、估價(jià)人員 .9房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告 . . .29一、估價(jià)對(duì)象描述與分析 . .29二、市場(chǎng)背景描述與分析 . .32五、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析 .35六、估計(jì)方法適用性分析 . .43七、估價(jià)測(cè)算過程 . .43八、估價(jià)結(jié)果確定 . .45附件：1、估價(jià)委托書；2、

3、估價(jià)對(duì)象位置示意圖；3、估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的 照片；4、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件；5、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；6、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印 件；7、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書復(fù)印件；8、估價(jià)中引用的其他專用文件資料。致估價(jià)委托人函的形式例3（略）例4（略）二、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)審不合格內(nèi)容與說明（一）估價(jià)報(bào)告重要內(nèi)容描述缺失結(jié)果報(bào)告重要內(nèi)容缺失 ：包括估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值類型、估 價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)容所出現(xiàn)的缺 失。技術(shù)報(bào)告重要內(nèi)容缺失：包括估價(jià)對(duì)象描述與分析（實(shí)物狀況描述與分析、權(quán)益狀況描述與 分析、區(qū)位狀況描

4、述與分析） 、市場(chǎng)背景描述與分析、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析、估價(jià)方法適用 性分析、估價(jià)測(cè)算過程、估價(jià)結(jié)果確定內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。其他重要內(nèi)容缺失 ：包括致估價(jià)委托人函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)與限制條件 及附件等內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。（二）估價(jià)報(bào)告的原則性錯(cuò)誤 （估價(jià)報(bào)告存在下列情形之一的，為原則性錯(cuò)誤 ）1、估價(jià)報(bào)告中沒有2名以上（含2名）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親筆簽名的；2、估價(jià)報(bào)告中沒有加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章的；3、估價(jià)報(bào)告出具日期不在估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的；4、估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)許可范圍的；5、隨意編造估價(jià)假設(shè)的；6、估價(jià)對(duì)象不符合估價(jià)目的相應(yīng)的處分要求的；7、估價(jià)對(duì)象范

5、圍或者狀況界定存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的；8、虛構(gòu)、編造估價(jià)對(duì)象狀況的；9、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由的；10、價(jià)值類型選擇或者價(jià)值定義存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的；11、虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的。（三）估價(jià)報(bào)告的嚴(yán)重質(zhì)量缺陷（ 估價(jià)報(bào)告存在下列情形之一的，為嚴(yán)重質(zhì)量缺陷）1、估價(jià)依據(jù)中未列明估價(jià)所依據(jù)的必要法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，或者在估價(jià)報(bào)告分析中沒有體現(xiàn)其 要求，或者運(yùn)用存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的；2、理論上適用的估價(jià)方法未采用且未充分說明理由的；3、估價(jià)方法選用出現(xiàn)錯(cuò)誤的；4、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的；5、估價(jià)技術(shù)路線確定出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的；6、估價(jià)基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤或

6、者明顯偏離客觀實(shí)際且無正當(dāng)理由的；7、估價(jià)方法運(yùn)用出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括測(cè)算過程、計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的；8、估價(jià)報(bào)告中的內(nèi)容前后嚴(yán)重矛盾的；9、致估價(jià)委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果不一致的；10、對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響且存在不確定因素， 未在估價(jià)假設(shè)和限制條件中說明或者披露，也 未就該不確定因素對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說明的，或者雖然在估價(jià)假設(shè)和限制條件中說明或 披露，但未就該不確定因素對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說明的。三、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告描述的基本要求（一）估價(jià)委托人1、要求：描述內(nèi)容完整，表述準(zhǔn)確；2、內(nèi)容：要有委托單位或個(gè)人名稱、地址、聯(lián)系電話、聯(lián)系人名稱

7、等（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)1、要求：描述內(nèi)容完整，表述準(zhǔn)確；2、內(nèi)容：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)證書編號(hào)、資質(zhì)有效期等。（三）估價(jià)目的1、要求：表述準(zhǔn)確、具體，與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)；2、內(nèi)容：各類不同的估價(jià)目的表述（四）估價(jià)對(duì)象（及其范圍）1、要求：描述范圍明確、界定準(zhǔn)確，具體是指估價(jià)對(duì)象的基本狀況內(nèi)容屬實(shí)、確定、具體、全面、簡(jiǎn)明，估價(jià)對(duì)象狀況基本內(nèi)容不缺少、不重復(fù)、不交叉。2、內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述的基本狀況。通過估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)證明、規(guī)劃、合同等依據(jù)，描述出估價(jià)對(duì)象 的名稱、權(quán)益狀況、坐落、四至、土地面積、年限、建筑面積與結(jié)構(gòu)、年限等。（2）估價(jià)對(duì)象估價(jià)范圍包含是否存在裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)

8、營(yíng)權(quán)、債權(quán)債務(wù)等，其界定應(yīng)清 楚。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（及其確定理由）1、要求：估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定正確，確定理由簡(jiǎn)要明確；2、內(nèi)容：表達(dá)估價(jià)時(shí)點(diǎn)具體日期的年月日，要用大寫或阿拉伯?dāng)?shù)字表示；說明確定估價(jià)時(shí)點(diǎn) 的具體理由。估價(jià)時(shí)點(diǎn)描述常見理由：(1)根據(jù)法規(guī)或技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)；(2)根據(jù)合同約定確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)；(3)根據(jù)估價(jià)對(duì)象即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為之需要確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)；(4)結(jié)合估價(jià)需要在征得估價(jià)委托人同意后確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)。(六)價(jià)值類型 (及其定義)1、要求：描述價(jià)值類型與定義，要求價(jià)值類型明確，價(jià)值內(nèi)涵或定義完整、準(zhǔn)確；2、內(nèi)容：分別描述價(jià)值類型價(jià)值定義。價(jià)值類型一是分為市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值 非市場(chǎng)價(jià)值的

9、五種形式(七) 估價(jià)依據(jù)1、要求：依據(jù)完整、明確、合法有效；2、內(nèi)容：必要的法律法規(guī)要完整、名稱要準(zhǔn)確； 必要的估價(jià)技術(shù)依據(jù)要完整、名稱要準(zhǔn)確； 估價(jià)委托人提供依據(jù)、資料要完整、具體； 估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的依據(jù)、資料要完整、具體。(1)必要的法律法規(guī)依據(jù)排序1全國(guó)人民代表大會(huì)通過的法律，如：民法、 憲法、 物權(quán)法等；2全國(guó)人大常委會(huì)通過的法律，如：城市房地產(chǎn)管理法 、土地管理法 ，城鄉(xiāng)規(guī)劃法 等；3國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)， 如：中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例等；4司法解釋，如：“最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋”、最高人

10、民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)問題的批復(fù) 、最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行執(zhí)行設(shè) 定抵押的房屋的規(guī)定等。5部門規(guī)章或省、 市、區(qū)規(guī)章， 如：城市房屋抵押管理辦法 、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法 、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法 、房屋登記辦法等；6所在城市(指地市級(jí)或縣)相關(guān)規(guī)定，如大連市國(guó)土資源和房屋局文件大連市城市房屋 拆遷估價(jià)實(shí)施細(xì)則大國(guó)土房屋發(fā)200818號(hào)；(2)必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)(主要指行業(yè)內(nèi)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn))如：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T 5029119999、 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 (GB/T17986-2000)、城市房屋拆 遷估價(jià)指導(dǎo)意見建住房2003234號(hào)、房地產(chǎn)抵押估

11、價(jià)指導(dǎo)意見建住房20068號(hào)、房屋質(zhì)量 缺陷損失評(píng)估規(guī)程DBG/T011032005(北京市工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn))等；(3)估價(jià)委托人提供的資料依據(jù) 如：產(chǎn)權(quán)資料、優(yōu)先受償款資料、房屋租賃合同資料、土地與房屋狀況統(tǒng)計(jì)資料、房屋工程設(shè)計(jì)圖紙資料、建安工程費(fèi)資料、房屋維護(hù)、改造工程設(shè)計(jì)圖紙與費(fèi)用資料等；(4)估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的資料依據(jù)(略)(八) 估價(jià)原則1、要求：原則內(nèi)容要完整但不交叉，各原則描述要準(zhǔn)確；2、內(nèi)容完整：是指應(yīng)分別列明獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 原則、替代原則。不少報(bào)告沒有獨(dú)立、客觀、公正原則。舉例：估價(jià)要以最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上

12、可能、經(jīng)濟(jì) 上可行、 經(jīng)過充分合理的論證、能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。 最高最佳使用 分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷標(biāo)準(zhǔn)如下：(1)法律上的許可性。 如產(chǎn)權(quán)限制、 規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可。 要展開如層高大的沿街商 鋪加層可增收益(2)技術(shù)上的可能性。 即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建 筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。如建筑、設(shè)備技術(shù)的改造。(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求 以經(jīng)濟(jì)上有限投資而能獲得最大收益的使用方式。如經(jīng)營(yíng)方式(4)價(jià)值最大化。使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式

13、中，達(dá)到最大的一種。(5)土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。如建筑物與土 地在區(qū)位、面積是否相匹配，裙房與塔樓之間等是否具有投資集約度。(6)與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途 估價(jià)。(7)可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定使用。即研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化趨、使未來 利益最大化的使用方式。(九)估價(jià)方法1、要求：采用的估價(jià)方法要完整，定義要準(zhǔn)確；2、內(nèi)容：說明估價(jià)思路和估價(jià)方法種類，描述出已采用估價(jià)方法的名稱與定義。估價(jià)方法選取應(yīng)注意的問題：(1)估價(jià)報(bào)告估價(jià)思路先于估價(jià)方法；(2)估價(jià)方法選擇主要取決于三方面：估價(jià)

14、對(duì)象性質(zhì)或用途、估價(jià)目的和市場(chǎng)發(fā)育狀況；(3)不要表述與估價(jià)方法選取無關(guān)的內(nèi)容；(4)在本部分要注意與技術(shù)報(bào)告中的“估價(jià)方法適用性分析”的協(xié)調(diào)性。(十)估價(jià)結(jié)果1、要求：描述完整清晰，這里的估價(jià)結(jié)果要與致估價(jià)委托人函、技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果要一致；2、內(nèi)容：估價(jià)結(jié)果(幣種、總價(jià)、單價(jià)及總價(jià)大寫)表述完整；估價(jià)結(jié)果相關(guān)事項(xiàng)(與估價(jià) 假設(shè)、限制條件一致，扣除相關(guān)費(fèi)用及稅金應(yīng)說明)要清晰。估價(jià)結(jié)果應(yīng)注意的問題：(1)要注明估價(jià)對(duì)象的具體名稱；(2)要注明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的具體日期；(3)當(dāng)估價(jià)項(xiàng)目為多個(gè)單體房屋或設(shè)施時(shí)，應(yīng)分別寫出其單價(jià)和相應(yīng)總價(jià)或列表分別說明；(4)對(duì)于利用某種估價(jià)方法取得相應(yīng)估價(jià)結(jié)果，應(yīng)描

15、述確定結(jié)果的合理性理由；(5)對(duì)于通過幾種估價(jià)方法取得的結(jié)果，在確定估價(jià)最終結(jié)果時(shí)，應(yīng)說明利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均 法權(quán)重相同的理由，或應(yīng)說明利用加權(quán)算術(shù)平均法權(quán)重不同的理由；(6)結(jié)合不同估價(jià)目的對(duì)估價(jià)結(jié)果確定需要說明的理由。十一)其它需要說明的問題 如：如估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告有效使用期、特殊目的估價(jià)等，應(yīng)酌情進(jìn)行說明。十二)估價(jià)人員1、要求：人員姓名、個(gè)人情況內(nèi)容要齊全、準(zhǔn)確；2、人員情況內(nèi)容描述應(yīng)注意的問題(1)應(yīng)注明執(zhí)行估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、資格、注冊(cè)號(hào)并簽名；(2)應(yīng)注明協(xié)助估價(jià)的人員姓名、資格(職稱)并簽名；(3)有重要專業(yè)幫助的，要注明幫助估價(jià)的專業(yè)人員的姓名、資格(職稱)、幫

16、助內(nèi)容并簽名。四、估價(jià)技術(shù)報(bào)告的估價(jià)描述與估價(jià)分析(一)技術(shù)報(bào)告估價(jià)描述與估價(jià)分析存在的常見問題1、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述與分析與結(jié)果報(bào)告重復(fù)；2、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述不全面、不翔實(shí)、不具體；3、估價(jià)對(duì)象狀況專業(yè)分析空缺(1)缺少維護(hù)、使用狀況描述與分析；(2)缺少估價(jià)對(duì)象功能狀分析。如平面布置、空間利用、功能效果、主要樓層用途、面積、交通與便捷情況；(3)區(qū)位狀況：一般狀況介紹多，分析少、不具體；(4)沒有權(quán)益狀況分析。(5)缺少外部性分析。如周邊景觀環(huán)境與設(shè)施等；4、市場(chǎng)背景描述與分析不得要領(lǐng)(1)沒有按三方面要求去分析；(2)描述內(nèi)容扯得太遠(yuǎn)；(3)與本次估價(jià)的估價(jià)

17、對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)類型結(jié)合不緊密。5、最高最佳利用分析不得要領(lǐng)多數(shù)報(bào)告沒有按三方面的基本要求去分析。6、估價(jià)方法適用性分析存在的問題(1)與結(jié)果報(bào)告中的“估價(jià)方法”內(nèi)容相同；(2)沒有進(jìn)行估價(jià)技術(shù)路線表述；(3)因沒有進(jìn)行估價(jià)方法排查，故宜選用多種估價(jià)方法的而只選用一種方法；(4)未對(duì)已選用的估價(jià)方法闡明充分理由；(5)未對(duì)未選用的估價(jià)方法的說明具體理由。(二)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況估價(jià)描述與估價(jià)分析1、土地實(shí)物狀況描述與分析(1)土地實(shí)物狀況描述，要求全面、翔實(shí)、針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容包括：估價(jià)對(duì)象土地的名稱、 用途、 面積、四至、 形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、 土地平整程度、 地勢(shì)、 地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃限制條件

18、等，不能缺項(xiàng)；(2)土地實(shí)物狀況分析：要求客觀、透徹。1形狀不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析：較規(guī)則形狀的情形、不規(guī)則形狀的情形；2臨街狀況不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析；3地質(zhì)情況不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析；4土地可分割或合并對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析；5不同用途估價(jià)對(duì)象對(duì)土地實(shí)物狀況利用的一般要求。2、建筑物實(shí)物狀況描述與分析(1)建筑物實(shí)物狀況描述，要求全面、翔實(shí)、具體、針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容包括：估價(jià)對(duì)象建筑物的名稱、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總高、層數(shù)與層高、建成年月、平面布置、裝修裝飾、設(shè)備設(shè)施(水、電、氣等)、室外公共配套設(shè)施完備程度等，不能缺項(xiàng)；(2)建筑物實(shí)物狀況分析：要求

19、要求客觀、透徹。1結(jié)構(gòu)類型不同對(duì)建筑物的利用及價(jià)值影響分析：如耐久性、 可改造性、 估價(jià)對(duì)象不同用途對(duì)建筑物建筑結(jié)構(gòu)的要求等；2平面形式與交通對(duì)建筑物的利用及價(jià)值影響分析；3不同裝飾裝修建筑物的利用及價(jià)值影響分析；4維護(hù)使用狀況(建筑結(jié)構(gòu)、 裝修裝修、 設(shè)施設(shè)備)現(xiàn)狀描述與使用分析，要全面、翔實(shí)、 具體；5折舊分析要與建筑結(jié)構(gòu)、 裝修裝修、 設(shè)施設(shè)備實(shí)際狀況較緊密的結(jié)合；6外部狀況描述與分析要進(jìn)行酌情分析。民用、工業(yè)用途建筑物實(shí)物狀況描述與分析舉例3、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析(1)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述，要求依據(jù)可全面、翔實(shí)、明晰，內(nèi)容包括：1土地的所有權(quán)、使用權(quán)、使用管制、目前使用狀況、租約

20、限制、其他權(quán)利設(shè)立及其他特殊 情況描述；2建筑物的所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述；(2)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況分析，要求要求客觀、透徹。1結(jié)合法律與法規(guī)，分析估價(jià)對(duì)象使用的合法性；2結(jié)合估價(jià)對(duì)權(quán)益狀況分析在已確定用途、年限條件下對(duì)價(jià)值的影響；3權(quán)益狀況不同與估價(jià)方法運(yùn)用分析；4估價(jià)目的不同，權(quán)益狀況對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響分析；4、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析(1)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述，要求要求全面、翔實(shí)、針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容包括：1位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確；2交通狀況包括： 道路狀況、 出入可利用交通工具、 交通管制、 停車方便程度等， 不能缺項(xiàng)；3周圍

21、環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確；4外部配套設(shè)施狀況包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確；(2)區(qū)位狀況分析，要求客觀、透徹、與估價(jià)對(duì)象類型針對(duì)性要強(qiáng)。 區(qū)位四個(gè)方面的分析均應(yīng)有針對(duì)性； 區(qū)位分析要為估價(jià)方法中的測(cè)算做出必要的數(shù)據(jù)判斷； 要進(jìn)行區(qū)位未來變化趨勢(shì)的分析；4區(qū)位狀況分析要與估價(jià)對(duì)象外部性分析加以區(qū)別。(三)市場(chǎng)背景的描述與分析1、市場(chǎng)背景的描述與分析的要求(1)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)、當(dāng)?shù)毓纼r(jià)對(duì)象細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)影響因素的描述與分析要簡(jiǎn)明、準(zhǔn) 確、透徹，針對(duì)性強(qiáng)。本地整體房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析不能籠統(tǒng)；(2)本地本類房地產(chǎn)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和

22、未來狀況描述與分析針對(duì)性要強(qiáng)、具體、 透徹；(3)國(guó)家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素描述與分析與當(dāng)?shù)厍闆r結(jié)合緊密；(4)估價(jià)分析結(jié)論及估價(jià)參數(shù)取值要有市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持。.進(jìn)一步講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中要從宏觀、細(xì)分二個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)層面分析。第一層面宏觀市場(chǎng)要以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體分析為主，如房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、存在問題、原因與走勢(shì)。第二層面是當(dāng) 地本類細(xì)分的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。2、國(guó)家、本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀分析 分析中宜以供需規(guī)模是否基本均衡、市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、 價(jià)格是否基本穩(wěn)定為主線進(jìn) 行。以住宅為例：(1)全國(guó)1年來住房?jī)r(jià)格的變化狀況：包括新建商品住宅市場(chǎng)價(jià)格、二手房住宅價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適 用房?jī)r(jià)格的同比變化、環(huán)

23、比變化；(2)影響全國(guó)住房?jī)r(jià)格變化的相關(guān)因素：全國(guó)GDP增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國(guó)人均可支配收入水平、 住房竣工量、住房銷售量、保障房建設(shè)情況、住房空置率等；(3)當(dāng)?shù)?年來住房?jī)r(jià)格的變化狀況： 包括新建住宅市場(chǎng)價(jià)格、 二手房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格 變化、同比變化、環(huán)比變化；(4)影響當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格變化的相關(guān)因素：當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當(dāng)?shù)厝司≌ㄖ娣e；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策影響、當(dāng)?shù)厝司芍涫杖胨健⑷曜≌⒐ち俊?住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設(shè)情況，外地人購房數(shù)量、均價(jià)、占當(dāng)?shù)刈≌?/p>

24、銷售比例，住 房空置率等；3、本地本類房地產(chǎn)狀況描述與分析(過去、現(xiàn)在和未來)(1)本地本類房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)狀況，是市場(chǎng)分析的重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的文字 進(jìn)行描述。以普通商品住宅為例：(2)本地本類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格：新建普通住宅不同月、季、年均價(jià)，價(jià)格同比變化、環(huán)比變化， 不同行政區(qū)域普通住宅價(jià)格情況與變化狀況， 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)片普通住宅價(jià)格變化狀況、 熱點(diǎn)樓盤 住宅價(jià)格變化狀況，其他類型住宅價(jià)格變化等；二手房?jī)r(jià)格變化、租賃住房?jī)r(jià)格變化、租售價(jià)格之間關(guān)系等； 本地本類住宅市場(chǎng)供給分析： 本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供應(yīng)情況， 本地本類房屋本年 度施工面積、本年度開工面積、本年度竣工面

25、積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體數(shù)據(jù)。(3)本類房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需 求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的被動(dòng)需求；舊 危房淘汰增加的需求； 年輕結(jié)婚增加的需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉(zhuǎn)換其他用途房屋 增加的需求；住宅成套率的提高等。(4)住房空置情況 住宅空置率的幾種類型； 住宅空置率分析。4、國(guó)家及本地社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策因素描述與分析(1)重大發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響(2)金融政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響(3)稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響(4)土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響(5)住房保障政策變化對(duì) 房?jī)r(jià)的影響

26、。5、未來趨勢(shì)變化分析(1)市場(chǎng)供給與需求分析(2)居民收入變化分析(3)投資與消費(fèi)理念變化趨勢(shì)分析(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化分析(5)未來社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析。五、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析(一)合法性分析1、合法性分析的內(nèi)容；估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等 方面的合法性；2、 合法性分析方法與思路。合法性要求下用途、年限、規(guī)模的正常使用方式；合法性前提 下最高最佳利用的潛力與可能性；合法性范圍內(nèi)可爭(zhēng)取的最高最佳利用。(二)估價(jià)對(duì)象利用前提分析。一般為四種利用前提的分析。1、保持現(xiàn)狀前提該利用前提基本判斷： 指估價(jià)中經(jīng)分析認(rèn)為估價(jià)對(duì)象仍保持現(xiàn)狀、 繼續(xù)按目前狀況利用的

27、情形。 即：不改變用途、不擴(kuò)大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。該前提價(jià)值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值推倒重建時(shí)新建房地產(chǎn)價(jià)值-現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用-建 造新建筑物費(fèi)用建造期間經(jīng)濟(jì)損失按保持現(xiàn)狀利用為前提和房地產(chǎn)的基本類型：(1)新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新方案、新設(shè)計(jì)、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外 環(huán)境好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提；(2)雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。裝修后能達(dá)到甚至超過原設(shè)計(jì)的效果。(3)雖已使用多年， 但實(shí)踐證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用， 因此，應(yīng)按估介對(duì)象保持現(xiàn)狀使用為前提。如老字號(hào)店、品牌店等。 保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)方

28、案的合理性：如：1)用途與總平面布置的合理性；2)紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠 化安排除；3)建筑群與公用設(shè)施合理組合；4)整體風(fēng)格：人文、生態(tài)、景觀等。(2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性：1)根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；2)根據(jù)重要程度選擇 結(jié)構(gòu)型式；3)結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；4)按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)類型；(3)建筑平面設(shè)計(jì)的適用性：1)建筑物功能與平面布置的關(guān)系(如平面交通、各類房間安排、 潔污分區(qū)；2)不同用途、檔次、面積、層數(shù)的房屋的平面布置；3)商業(yè)零售項(xiàng)目在很大程度上取 決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人流的安排；4)工業(yè)項(xiàng)目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn) 品的專

29、業(yè)運(yùn)輸、企業(yè)間協(xié)作等；5)各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按 最不利狀況考慮等;(4)建筑立面設(shè)計(jì)效果(5)建材與設(shè)備的選用(6)施工適用技術(shù) 房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值分析方法：通過市場(chǎng)法、收益法或成本法等測(cè)算分析證明， 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià) 值最高，即為最高最佳利用。公式：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值新建房地產(chǎn)價(jià)值-現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用-建造新建筑物費(fèi)用-拆除舊建筑物、建造新年建筑物期間的經(jīng)營(yíng)損失當(dāng)上述條件成立時(shí)，才能以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)。否則，按其他情況考慮。2、裝飾裝修改造前提該前提基本判斷： 是指將估價(jià)對(duì)象建筑物裝飾裝修改造， 但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。 按裝飾裝修改造為前提的房

30、地產(chǎn)基本類型 ：(1)房屋原裝修折舊年限已到且再維修無意義(2)雖使用年限不長(zhǎng)，但近期明顯感覺原裝修難以使原房屋充分使用的房地產(chǎn)；(3)已使用多年，由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)；(4)規(guī)模需要適當(dāng)擴(kuò)大但不改變用途的房屋；(5)檔次需要提升，風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)；(6)已使用多年，認(rèn)為未來若能取得更大效益，只有進(jìn)行適當(dāng)改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。該前提價(jià)值量判斷：估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造后價(jià)值增加額估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造所需費(fèi)用進(jìn)一步展開講。 該前提的價(jià)值量判斷公式：估價(jià)對(duì)象裝修改造后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值-現(xiàn)狀條件下的價(jià)值(1)裝修改造設(shè)計(jì)費(fèi)用+(2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費(fèi)用(3)改造(包

31、括擴(kuò)建)工程費(fèi)用(4)裝飾裝修工程費(fèi)用(5)新設(shè) 備購置安裝費(fèi)用(6)擴(kuò)建補(bǔ)地價(jià)(7)工程監(jiān)理費(fèi)(8)工程造價(jià)詢咨費(fèi)用(9)招投標(biāo)費(fèi)用(10)質(zhì)檢費(fèi)(11)環(huán)保監(jiān)測(cè)測(cè)評(píng)費(fèi)(12)業(yè)主管理費(fèi)用 (13)財(cái)務(wù)費(fèi)用(14)裝修改造期間經(jīng)營(yíng) 損失裝飾裝修改造使用分析舉例：實(shí)例基本情況： 某單位需一辦公樓，建筑面積24 000 m2。一種方案是對(duì)一幢閑置多年的房地產(chǎn)建筑物適當(dāng)改造并進(jìn)行裝飾裝修后使用，二是直接購買相類似房地產(chǎn)。據(jù)了解，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上清水房狀況的下新開發(fā)房地產(chǎn)為4 000元/m2,故需支付總房?jī)r(jià)9 600萬元。而當(dāng)?shù)赜幸淮蔽词褂棉k公樓，占地4600平方米，地下二層，地上21層，房屋原建筑面積

32、23069m，取得該房地產(chǎn)的投資總額為2 000萬元。內(nèi)部因結(jié)構(gòu)安全需植筋、粘鋼板加固，地上塔樓每層需通過植筋擴(kuò)建，裝修改造后建筑面積為24 026 m2，外墻為干掛安溪紅623#理石，鏤藝中 空玻璃幕、 中空熱斷鋁窗、 中空大玻固定窗等。 后者用用一年半時(shí)間改造完成， 共發(fā)生費(fèi)用內(nèi)容為： 房屋工程加固設(shè)計(jì)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)，砼梁等拆除與建筑垃圾運(yùn)費(fèi)，土建改造擴(kuò)建費(fèi)用，普通裝修費(fèi)， 外墻干掛理石、玻璃幕、熱斷鋁中空窗、大型固定窗等裝修費(fèi)，水暖電工程費(fèi)，零星工程費(fèi)，其它 費(fèi)用（監(jiān)理費(fèi)用、 質(zhì)檢費(fèi)用、 工程保險(xiǎn)費(fèi)、 工程造價(jià)咨詢費(fèi)用、 招投標(biāo)代理費(fèi)等） ，計(jì)發(fā)生費(fèi)用2701萬元。因此，此改造項(xiàng)目費(fèi)用47

33、01元，比買新辦公樓節(jié)?。?24 000兀/mX24 026 m4701萬兀=4 909.4萬兀另外， 該辦公樓室內(nèi)裝飾裝修及部分室外工程費(fèi)2500萬元。 這部分費(fèi)用新買或改造是都需要,如果將改造辦公樓節(jié)省的費(fèi)用于室內(nèi)裝飾裝修還節(jié)省許多資金。3、轉(zhuǎn)換用途前提（既改用途又重新裝修改造 此類較多）該前提價(jià)值量判斷：估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途后價(jià)值增加額估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用 需要轉(zhuǎn)換用途的可能情 形（1）原（設(shè)計(jì)）用途本來不合理，須改變用途；（2）城市經(jīng)濟(jì)地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用途；（3）經(jīng)濟(jì)地理位置正在發(fā)生變化，經(jīng)分析應(yīng)改變用途；（4）通過分析比較，認(rèn)為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。 價(jià)值量判

34、斷進(jìn)一步展開分析公式：估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值-現(xiàn)狀條件下的價(jià)值 （1）轉(zhuǎn)換用途設(shè)計(jì)費(fèi)用+（2）轉(zhuǎn)換用建造工程費(fèi)用（3）轉(zhuǎn)換用途補(bǔ)地價(jià)（4）轉(zhuǎn)換用途設(shè)備家具購置費(fèi)用（5）業(yè)主管理費(fèi)用（6）轉(zhuǎn)換 用途期間經(jīng)營(yíng)損失等。4、重新利用前提 （屬推倒重來類型，是對(duì)土地的重新使用）該前提基本判斷： 估價(jià)對(duì)象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時(shí)，或按現(xiàn)有狀況利用價(jià)值較低。 價(jià)值量判斷公式估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有價(jià)值w重新利用完成后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值-拆除現(xiàn)有建筑物費(fèi)用-重新建造擴(kuò)大建筑 面積補(bǔ)地價(jià)重新建造建安費(fèi)用重新建造管理費(fèi)用重新建造前期費(fèi)用重新建造財(cái)務(wù)費(fèi)用 稅費(fèi)與利潤(rùn)重新建造期間經(jīng)營(yíng)損失等此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應(yīng)

35、用（三）最高最佳利用結(jié)合估價(jià)方法的運(yùn)用分析1、市場(chǎng)法中的應(yīng)用（1）最高最佳利用是市場(chǎng)價(jià)值形成的基礎(chǔ)在所有的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)的價(jià)值確定都以特定的用途為基礎(chǔ)。估價(jià)對(duì)象的最高最佳 利用分析可以使我們對(duì)某宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)參與者們心理中的競(jìng)爭(zhēng)地位作出判斷和專業(yè)分析的思路。最高最佳利用分析的重點(diǎn)是將土地設(shè)想為空地時(shí)的潛在用途。但對(duì)于土地的最高最佳分析應(yīng)結(jié)合估價(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)狀況，看當(dāng)前是否能成為空地或者是已經(jīng)具有改良物房地產(chǎn)的最高最佳利用。(2)最高最佳利用分析在市場(chǎng)法中的具體應(yīng)用1在技術(shù)報(bào)告的市場(chǎng)因素分析中， 應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況并通過必要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及數(shù)據(jù)， 對(duì) 估價(jià)對(duì)象進(jìn)行最高最佳利用分析；2對(duì)于選

36、取的可比實(shí)例， 不僅要符合估價(jià)規(guī)范中選取的條件要求， 而且應(yīng)分別說明各可比實(shí)例 成交價(jià)格是否是在最高最佳利用狀況下的交易價(jià)格；3在交易時(shí)間因素調(diào)整中，應(yīng)說明各可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格，仍是估價(jià)對(duì)象最高最佳利 用狀況下的價(jià)格；4在區(qū)位因素、個(gè)別因素、權(quán)益狀況等因素調(diào)整中，應(yīng)說明各可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格， 仍是估價(jià)對(duì)象在最高最佳利用狀況下的價(jià)格。2、成本法中的應(yīng)用(1)一般認(rèn)識(shí)：物質(zhì)構(gòu)成是決定估價(jià)對(duì)象功能效果的基本條件，也是估價(jià)對(duì)象實(shí)現(xiàn)最高最佳利 用的物質(zhì)保障和基礎(chǔ)。無論是建設(shè)規(guī)模，還是內(nèi)外部條件，均與估價(jià)對(duì)象的用途和使用效果直接相 關(guān)。同時(shí)， 不同的開發(fā)建造方式和使用狀況， 都與估價(jià)對(duì)象的

37、建造成本與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用密不可分。 因此， 估價(jià)中成本法的運(yùn)用與最高最佳利用分析有著多方面的廣泛聯(lián)系。(2)最高最佳利用分析在成本法中的具體應(yīng)用1按收益遞增遞減原理，結(jié)合建筑物的層數(shù)、面積，進(jìn)行成本與效益的分析，可以體現(xiàn)費(fèi)用與 收益的關(guān)系；2按均衡原理，可結(jié)合建筑物不同組合方式，進(jìn)行成本與效益的分析。如利用建筑物內(nèi)部各部 分功能、面積比例的均衡，是根據(jù)物質(zhì)構(gòu)成體現(xiàn)的，建筑物使用的材料、設(shè)備形成了相應(yīng)的功能以 滿足各種使用要求。 其物質(zhì)構(gòu)成要受到費(fèi)用的制約。 所以利用該原理通過成本法展開分析很有意義；3根據(jù)保持現(xiàn)狀前提的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；4根據(jù)裝飾裝修改造前提的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，

38、進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；5根據(jù)改變用途前提的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；6根據(jù)重新開發(fā)前提的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；7據(jù)全壽命周期費(fèi)用理論， 進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析利用成本法中分析。 即不僅考慮它 的一次性投入，還要充分考慮投入使用期間運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的多少。3、收益法中的應(yīng)用(1)一般認(rèn)識(shí)預(yù)期原理是收益法和最高最佳利用經(jīng)濟(jì)上的可行性分析的共同理論基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)上的可行性不僅是最高最佳利用分析的必要條件， 而且通過收益法的分析與測(cè)算也能夠得到很好的驗(yàn)證。 估價(jià)對(duì)象 價(jià)值的最大化也是兩者在估價(jià)中試圖追求的目標(biāo)。兩者的原理有許多相同之處。如：1與收益法共同遵循預(yù)

39、期原理；2通過不同生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)方案從中選擇最優(yōu)；3分析資金投入時(shí)間、經(jīng)營(yíng)狀況都按最佳效益去考慮；4通過最高最佳利用分析，選擇確定更好的用途和經(jīng)營(yíng)方式。(2)收益法中的應(yīng)用1根據(jù)收益遞增遞減原理，結(jié)合不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行最高最佳利用分析；2根據(jù)不同生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式選擇相應(yīng)基本數(shù)據(jù)、參數(shù)和數(shù)學(xué)模型，利用收益法測(cè)算最高凈現(xiàn)值，以此確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方案；(3)分析不同的投入時(shí)間和經(jīng)營(yíng)狀況，尋求估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式。4、假設(shè)開發(fā)法中的應(yīng)用(1)一般認(rèn)識(shí)預(yù)期原理不僅是收益法的理論基礎(chǔ)， 也是假設(shè)開發(fā)法的理論基礎(chǔ)。 假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地 產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向或未來市場(chǎng)的價(jià)格為目標(biāo)求取估價(jià)對(duì)

40、象的價(jià)值， 而最高最佳利用也是以估價(jià)對(duì) 象每一種潛在用途的未來收益現(xiàn)值或開發(fā)完成后價(jià)值為目標(biāo)， 所以盡管在估價(jià)中兩者的分析方法不 同，但分析目的具有一致性。(2)最高最佳利用分析在假設(shè)開發(fā)法中的具體應(yīng)用1根據(jù)法律上允許、 經(jīng)濟(jì)上可行，結(jié)合估價(jià)對(duì)象用途確定估價(jià)對(duì)象最佳開發(fā)利用方案；2根據(jù)技術(shù)上可能， 結(jié)合估價(jià)對(duì)象規(guī)模、內(nèi)部組合方式分析估價(jià)對(duì)象是否達(dá)到最高最佳；3在估價(jià)結(jié)果的可靠性上，按估價(jià)對(duì)象的用途、檔次與規(guī)模，在合法基礎(chǔ)上分析是否能夠達(dá) 到最高最佳利用；4對(duì)于開發(fā)完成后的價(jià)值， 分析估價(jià)對(duì)象能否在經(jīng)營(yíng)收益或售價(jià)上，實(shí)現(xiàn)最高的現(xiàn)值。(四) 不同估價(jià)目的最高最佳利用分析應(yīng)用1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓估

41、價(jià) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓，無論采取何種方式出讓，價(jià)值類型均為市場(chǎng)價(jià)值。1利用建設(shè)用地出讓的規(guī)劃條件進(jìn)行分析。規(guī)劃條件是對(duì)估價(jià)對(duì)象最高最佳利用深入分析的法律依據(jù)，包括：地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、建設(shè)時(shí)間等，當(dāng)是綜合用地 時(shí)，要求明確各類具體用途、所占面積及各自出讓年期。一般以當(dāng)前規(guī)劃條件為準(zhǔn)。2結(jié)合估價(jià)對(duì)象周邊狀況進(jìn)行分析。如現(xiàn)狀下的經(jīng)濟(jì)地理位置、未來可能發(fā)生的變化、整個(gè)城市建發(fā)展規(guī)劃較大變動(dòng)可能產(chǎn)生的影響。(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)1單純的建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓。 其最高最佳利用分析深度、完整性，應(yīng)等同于建設(shè)用地使用權(quán)出讓估 價(jià)；2在建工程轉(zhuǎn)讓。為在建工程中續(xù)建項(xiàng)目時(shí)，其分析深度不僅同建設(shè)

42、用地使用權(quán)出讓估價(jià)，完整性應(yīng)結(jié)合既定設(shè) 計(jì)方案和圖紙進(jìn)行再深入賬分析，因?yàn)橐话沩?xiàng)目續(xù)建須尊重原設(shè)計(jì)方案與圖紙。在建工程若為停建項(xiàng)目， 要分析停建的原因。如分析停建是資金問題使項(xiàng)目擱淺，還是建設(shè)手 續(xù)不完備停建，也還是違規(guī)行為以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理等。對(duì)于第四種情況，有必要修改設(shè)計(jì)再開發(fā)建設(shè)，否則將無法達(dá)到最高最佳使用；3已形成某種使用的房地產(chǎn)的，其最高最佳利用分析的完整性一般只限于對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)狀況下進(jìn)行最高最佳利用分析。 當(dāng)規(guī)劃允許拆除重建時(shí)， 其分析應(yīng)包括假設(shè)為空地的土地最高最佳利用分 析。(3)房地產(chǎn)抵押估價(jià)在抵押設(shè)立時(shí)，無論估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是否處于最高最佳利用狀況，從謹(jǐn)慎原則出發(fā)，抵押價(jià)值的確

43、定應(yīng)以目前使用狀況為基礎(chǔ)確定，不需要以最高最佳利用為前提。根據(jù)謹(jǐn)慎原則， 抵押價(jià)值一般是以當(dāng)前使用價(jià)值為基礎(chǔ)確定， 當(dāng)使用價(jià)值高于最高最佳利用為前提的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，也應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)確定。（4）城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)在城市房屋拆遷估價(jià)中，求取的是按被拆遷房屋在當(dāng)前用途下的市場(chǎng)價(jià)格。所以，估價(jià)中只能假設(shè)估價(jià)對(duì)象在不被拆遷的條件下，保持原有用途持續(xù)使用為前提，顯然這種用途已經(jīng)不需要按估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用去分析。在拆遷補(bǔ)償中， 當(dāng)被拆除房屋占用的土地已經(jīng)被規(guī)劃為新用途的開發(fā)用地時(shí)，無論是從合法的角度，還是從技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的角度分析，都應(yīng)該按規(guī)劃確定的新用途和容積率作為最高最佳利用，故應(yīng)進(jìn)行最高最佳利用分

44、析。在抵押價(jià)值估價(jià)中， 最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)物特征等因素確定。（五）最高最佳利用分析舉例 方案比選某宗商服用地為擬出讓的熟地面積10000 M2，根據(jù)規(guī)劃適宜建造商務(wù)公寓或賓館，容積率為5，出讓合同規(guī)定出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計(jì)取得土地后建成清水房需2年時(shí)間，市場(chǎng)上類似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)（包括外裝修）為1500元/M2，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用之和的3%上述三項(xiàng)費(fèi)用第一年投入60%第二年投入40%在各年內(nèi)均勻投入；清水房建成時(shí)的銷售價(jià)格為12000元/M2。由清水房裝修成精裝修需半年時(shí)間，裝修及其專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)

45、用等為1000元/M2；精裝修公寓的售價(jià)為15000元/M2。若該公寓裝修完成時(shí)，一次性購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備，可作為賓館投入正常經(jīng)營(yíng)，購置設(shè)施設(shè)備費(fèi)用為300元/M2;假設(shè)賓館正常經(jīng)營(yíng)的年凈收入為6600萬元， 報(bào)酬率為10%同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%銷售費(fèi)用在清水房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時(shí)即售完，購買土地的契稅為地價(jià)的4%折現(xiàn)率為18%要求：（1）根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價(jià)值大?。唬?）判斷該宗土地的合理價(jià)值，確定最佳使用方式。（計(jì)算過程與結(jié)果保留二位小數(shù)）分析方法一：估價(jià)對(duì)象總建筑面積：10000X5=5（萬M） 部分基

46、本成本確定：土地購買稅費(fèi)：0.04V建安費(fèi)用：1500X5=7500（萬元）專業(yè)費(fèi)用：7500X6%=450（萬元）管理費(fèi)用：（7500+450）X3%=238.50（萬元）建安費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用=（7500+450+238.50）=8188.50（萬元）建安費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用的折現(xiàn)值8188.50 60%8188.5040%（1 18%）05（1 18%）151、設(shè)清水房狀況下的土地價(jià)值為V1開發(fā)完成后價(jià)值：12000X5=60000（萬元）銷售費(fèi)用：60000X3%=1800（萬兀）銷售稅費(fèi)：60000X6%=3600（萬兀）= 4522.875 2555.297 =7087.

47、17（萬元）V-60r08%3r -004V-7078-1(?=30846.24(萬元)2、設(shè)精裝修公寓狀況下的土地價(jià)值為V2開發(fā)完成后價(jià)值：15000X5=75000(萬元)裝修及相關(guān)費(fèi)用：1000X5=5000(萬元)3、設(shè)賓館狀況下的土地價(jià)值為V3開發(fā)完成后價(jià)值 二660011375= 64149.38(萬元)10% (1+10%) _或折現(xiàn)值=660025丿1 13751=42411.87(萬元)10%(1+18%)I (1+10%)因賓館開發(fā)完成后價(jià)值小于精裝修公寓開發(fā)完成后價(jià)值，而且賓館的成本投入大，所以由按鈕求出的土地價(jià)值V3必然小于由精裝修公寓求出的土地價(jià)值V2或V3=2598

48、6.34(萬元)4、估價(jià)結(jié)論(1)根據(jù)最高最佳利用分析中的價(jià)值最大化，估價(jià)對(duì)象評(píng)估的土地合理價(jià)值為33208.25萬元;(2)估價(jià)對(duì)象的最佳用途為精裝修狀況下的公寓。分析方法二：總建筑面積：10000X5=5(萬M?)建安費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用=(1500X5X(1+6%)X(1+3%)=8188.50(萬元)1、 設(shè)清水房狀況下的土地價(jià)值為V開發(fā)完成后價(jià)值：12000X5=60000(萬元)銷售費(fèi)用：75000X3%=2250(萬兀)銷售稅費(fèi)：75000X6%=4500(萬兀)75000-450025(1 18%)2250 5000(1 18%)2 5= 33208.25(萬元)-0.04

49、V2-7078.17銷售費(fèi)用：60000X3%=1800(萬元)銷售稅費(fèi)：60000X6%=3600(萬元)21 50 5VX(1+4%)X(1+18%) +8188.50X60%X(1 + 18%).+8188.50X40%X(1+18%).0 25+1800X(1+18%).=60000-3600V1=30846.24(萬元)2、 設(shè)精裝修公寓狀況下的土地價(jià)值為V2開發(fā)完成后價(jià)值：15000X5=75000(萬元)裝修及相關(guān)費(fèi)用：1000X5=5000(萬元)銷售費(fèi)用：75000X3%=2250(萬元)銷售稅費(fèi)：75000X6%=4500(萬元)2 52V2X(1+4%)X(1+18%).

50、+8188.50X60%X(1+18%) +8188.50X40%X(1+18%)+（2250+5000） X （1 + 12%）0.25=750004500V2=33208.25（萬元）3、 設(shè)賓館狀況下的土地價(jià)值為V開發(fā)完成后價(jià)值 二66001- 那=64149.38（萬元）10%（1 十 10%）_一次性設(shè)備購置費(fèi)：300X5=1500（萬元）銷售費(fèi)用：64149.38X3%=1924.48（萬元）銷售費(fèi)用：64149.38X6%=3848.96 （萬元）2 52V3X（1+4%）X（1 + 18%）.+8188.50X60%X（1 + 18%）+8188.50X40%X（1+18%）0 25+（1924.48+4000）X（1+18%）.=64149.383848.961500V3=25986.35（萬元）4、 估價(jià)結(jié)論：同第一種估價(jià)方法二種方法，估價(jià)結(jié)果與結(jié)論相同；但是，若改變題干中的基本數(shù)據(jù)或相關(guān)參數(shù)，將會(huì)有其他的 結(jié)論或結(jié)