房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議

1、（適用于包括聯(lián)合竟買土地的合作開發(fā)）立本協(xié)議當事人：甲方： 乙方： 丙方：目 錄第一章、總則：第二章、機構的設置和職責分工第三章、費用的分擔第四章、會計財務制度第五章、房屋的分配第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式第七章、土地竟買：第八章、工程前期：第九章、工程營造：第十章、房屋銷售：第十一章、竣工材料報批：第十二章、工程保修：第十三章 物業(yè)管理第十四章 本協(xié)議的變更和終止第十五章、違約責任第十六章、合同管理第十七章、其他約定事項第一章、總則1.1 根據(jù)青島市國土資源和房屋管理局等單位發(fā)布的青國土資房（預）告字200××號儲備國有土地使用權拍賣預告的規(guī)定，青島市國土

2、資源和房屋管理局定于200×年×月×日公開拍賣×宗儲備國有土地使用權。經(jīng)本協(xié)議本協(xié)議當事人當事人（以下簡稱本協(xié)議當事人）充分協(xié)商，本協(xié)議當事人決定聯(lián)合參加青島市×區(qū)×路×號地塊(以下簡稱×號地塊)的竟買，拍買購得寧夏路×號地塊后，由本協(xié)議當事人按本協(xié)議的約定聯(lián)合投資開發(fā)。1.2 項目部是本協(xié)議項下合作項目（以下簡稱合作項目）的最高權力機構，由其全權負責合作項目的開發(fā)、決策和管理。項目部下設各部具體負責合作項目實施。1.3 土地竟買、工程前期的報批、對規(guī)劃設計單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的

3、營造（本協(xié)議當事人按整樓座取得房屋的除外）、工程款支付、通過媒體推介合作項目、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項由項目部統(tǒng)一管理。分得房屋的銷售由本協(xié)議當事人自行負責。1.4 本協(xié)議當事人通過聯(lián)合竟買的方式取得合作項目的土地。1.5 本協(xié)議當事人通過竟買方式競得開發(fā)土地，實行土地按份共有。根據(jù)經(jīng)審批的施工圖分配房屋。按照各自分得的房屋，分別辦理商品房預售許可證，本協(xié)議當事人各自銷售其分得的房屋。1.6 合作項目設立獨立的財務帳戶，費用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。1.7 根據(jù)本協(xié)議當事人實際分得房屋的確權建筑面積分攤合作項目所發(fā)生的相關工程費用和其他稅費。

4、第二章、機構的設置和職責分工2.1 為便于合作項目的開發(fā)、建設、管理，由本協(xié)議當事人派員共同設立“ ”項目部（以下簡稱項目部），項目部全權負責合作項目的開發(fā)和管理，是合作項目的最高權力機構。項目部下設綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財務部、工程予決算部等部門。2.2 項目部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。項目部設總經(jīng)理1人,副總經(jīng)理 人。項目部的職責：全權負責和決定合作項目的一切事宜。項目部的議事規(guī)則：項目部實行工作例會制度，決定合作項目所涉一切事宜。項目部召開會議時，由專職人員負責記錄，參加會議人員對會議記錄無異議時應在會議記錄上簽名。會議記錄由專職記錄人員負

5、責保管。專職記錄人員由本協(xié)議當事人協(xié)商后確定。項目部例會由項目部經(jīng)理主持，經(jīng)理因故不能參加的，由副經(jīng)理主持。合作項目所涉事項由項目部協(xié)商一致確定，達不成一致的，按每方繳納竟買保證金數(shù)額比例予以表決，其重要事項按占竟買保證金數(shù)額的三分之二方的意見辦理，一般事項按占竟買保證金數(shù)額過半數(shù)方的意見辦理。重要事項和一般事項的劃分，屆時由工程部另行確定。經(jīng)理的職責：組織和協(xié)調(diào)項目部的日常工作，主持項目部的例會。副經(jīng)理的職責：副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。2.3 綜合部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。綜合部設經(jīng)理 人。綜合部的職責：綜合部經(jīng)理的職責：2.4 工程前期部由 人組成, 其中

6、甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程前期部設經(jīng)理 人。綜合部的職責：綜合部經(jīng)理的職責：2.5 工程部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程部設經(jīng)理 人。工程部的職責：工程部經(jīng)理的職責：2.6 銷售部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。銷售部設經(jīng)理 人，銷售部經(jīng)理的人選由項目部決定。銷售部的職責：銷售部經(jīng)理的職責：2.7 財務部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。財務部設經(jīng)理 人。財務部的職責：財務部經(jīng)理的職責：2.8 工程予決算部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程予決算部設經(jīng)理 人

7、。工程予決算部的職責：工程予決算部經(jīng)理的職責：第三章、費用的分擔3.1 合作項目的配套費用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。本項的配套費用是指建設和安裝房屋基礎外墻以外的所有的建筑物、構筑物、地下管線、綠化、建筑小品、配電室等所發(fā)生的全部費用。3.2工程款在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。如本合同當事人是按整樓座取得房屋的，房屋工程價款、稅費由各自負擔。本項的工程

8、款是指建設和安裝房屋基礎外墻以內(nèi)所發(fā)生的全部工程款和相關稅費。3.3 合作項目發(fā)生的竟買保證金、拍賣傭金、出土出讓金、行政性事業(yè)性收費，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。3.4 項目部及下設各部專職人員的工資、辦公費用、招待費用、辦公家具和配備車輛等所發(fā)生的費用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。3.5 售樓處的建造費用和售樓處經(jīng)理的工資，在分房方案確定前，按竟買保

9、證金的比例予以分攤，分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤，房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。3.6 項目部下設各部實行費用包干，超資不補，節(jié)余作為獎勵由各部自行支配。各部下設各部的具體費用數(shù)額，屆時由項目部確定。3.7 本協(xié)議當事人派員到項目部及下設各部工作的專職人員的福利、保險、工傷費用等，均由派出方負擔。3.8 除銷售部經(jīng)理外，其他銷售人員的工資、福利、保險以及在銷售工程中發(fā)生的全部費用均由派出方負擔。3.9 本協(xié)議項下合作項目的貸款利息按比例予以分攤。3.10 項目部及下設部門租用的辦公場所發(fā)生的租賃費用, 在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分

10、房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。第四章、會計財務制度4.1 合作項目所涉的會計、稅務各自進帳，分別處理。4.2 合作項目所需資金實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設立獨立帳戶，該帳戶須預留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支出由項目部書面決定后，由財務部實施。4.3 主管會計和出納應由不同本協(xié)議當事人分別委派擔任，本協(xié)議當事人有權隨時派員審閱、了解費用支出情況。4.4 財務部應定期以書面的方式公布費用支出情況。4.5 通過銀行貸款解決合作項目建設資金的，不論以本協(xié)議當事人任何一方的名義申請貸款，本協(xié)議其他

11、當事人應為此提供有效擔保。4.6 第五章 房屋的分配施工圖通過審批后，由項目部確定分房方案。協(xié)商不成的，由項目部根據(jù)本協(xié)議當事人繳納竟買保證金的比例，將房屋劃分為若干份，通過抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接收本協(xié)議其他當事人抓閹分配后剩余的房屋。第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式6.1 竟買保證金的繳納日期按7.4項辦理。6.2 拍賣機構傭金的繳納日期按7.5項辦理。6.3 土地出讓金的繳納日期按7.8項辦理。6.4 竟買土地不成的,其竟買保證金的退還按7.6項辦理。6.5 工程前期向有關部門所繳納的行政性事業(yè)性收費,在項目報批前由本協(xié)議當事人支付。6.6

12、合作項目各項稅收的繳納按稅法和稅務機關的規(guī)定各自繳納。6.7 項目部及下設部租用的辦公場所發(fā)生的租賃費用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。6.8 根據(jù)建設工程施工合同的約定,屆時由項目部確定具體的支付工程款日期。6.9 根據(jù)建設工程設計合同的約定,屆時由項目部確定具體的支付設計費日期。6.10根據(jù)建設工程監(jiān)理合同的約定,屆時由項目部確定具體的支付監(jiān)理費日期。6.11 其他費用的支付,屆時由項目部根據(jù)合作項目的進度另行確定。第七章、土地竟買：7.1 本次拍賣會及本協(xié)議當事人共同擬竟買的地塊的簡介：根據(jù)青島市儲備國有土地使用權拍賣公告青土資房告字200××號，200×年&#

13、215;月×日，青島市國土資源和房屋管理局等單位將在青島市房地產(chǎn)交易中心（巫峽路911號）五樓拍賣廳舉行青島市儲備國有土地使用權出讓拍賣會。本協(xié)議當事人決定參加上述×號拍賣地塊的竟買。7.2 1號地塊的基本情況和規(guī)劃設計主要指標1. 地塊位置:2. 地塊總面積:3 土地用途：4 土地面積:5 容積率： 6. 建筑密度： 7、 綠地率：8. 規(guī)劃建筑面積： 7.3 本協(xié)議當事人一致同意，竟買×號地塊的樓面地價的竟買應價不超過人民幣 元/平方米。7.4 竟買保證金人民幣 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保證金應于青島市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日

14、期的×日前支付給出資最多的一方，由其代本協(xié)議其他當事人轉交青島市國土資源和房屋管理局。7.5 拍賣機構的傭金，在拍賣機構規(guī)定日期的×日前向出資最多的一方支付，由其代本協(xié)議其他當事人繳納。本協(xié)議當事人按竟買保證金的比例分攤拍賣傭金。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按照每方分得房屋的確權面積具實結算。7.6 土地竟買的有關手續(xù)，由出資最多的一方負責辦理。竟買不成的，應在拍賣機構退還保證金到帳后×日內(nèi)退還本協(xié)議當事人。7.7 每方派員一名參加拍賣會，由出資最多的一方派員負責舉牌。竟買成交的，由負責舉牌人簽署成交確認書和拍賣筆錄。7.8

15、 拍賣成交后,本協(xié)議當事人最遲應于青島市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的×日前備齊土地出讓金,并通過出資最多的一方轉交青島市國土資源和房屋管理局。7.9 國有土地使用權出讓合同由出資最多的一方代本協(xié)議當事人簽訂。7.10 拍賣成交后至國有土地出讓合同簽訂前，任何一方毀約導致其他方將競得土地再行拍賣的，違約方應支付前次委托方和本協(xié)議當事人的傭金，如再行拍賣的價款低于原拍賣價款的，違約方負責補足差額。7.11 應價超過7.3項約定的，其他本協(xié)議當事人有權予以追認，也有權單方終止本協(xié)議。選擇終止本協(xié)議的，負責舉牌的一方，應在拍賣結束后三日內(nèi)退還其支付的保證金。7.12 除竟買不成的，任

16、何一方已支付的竟買保證金和傭金不再退還。7.13 竟買不成的，除4.9項外,本協(xié)議的其他條款自動失效。第八章、工程前期：8.1 合作項目的工程前期工作由項目部統(tǒng)一管理和決策，工程前期部具體負責經(jīng)辦,本協(xié)議當事人應予以積極協(xié)助。8.2 工程前期部的報批工作包括但不限于下列事項：1、報批建設項目的立項和可行性研究報告2、建設項目的市場調(diào)研，確定開發(fā)項目的整體方案；3、規(guī)劃設計單位招標（或確定規(guī)劃設計單位），簽訂規(guī)劃設計合同；4、規(guī)劃方案設計和規(guī)劃方案的報批；5、申領建設用地規(guī)劃許可證；6、建筑設計單位招標（或確定建筑設計單位），簽訂建筑設計合同；7、方案設計和施工圖的審批；8、申領建設工程規(guī)劃許可

17、證；9、施工單位招標（或確定施工單位），簽訂建設工程施工合同；10、監(jiān)理單位招標（或確定監(jiān)理單位），簽訂工程監(jiān)理合同；11、委托質(zhì)檢工作；12、申辦開工計劃和施工許可證；13、辦理規(guī)劃驗線，開發(fā)項目開工。8.3 辦理上述事項向有關部門繳納的相關費用,本協(xié)議當事人應在繳納費用的×日前支付給財務部。第九章、工程營造9.1 合作項目工程施工單位的選擇，應通過招標或其他本協(xié)議當事人協(xié)商一致的方式確定。未經(jīng)其他本協(xié)議當事人協(xié)商一致，本協(xié)議的任何一方不得參加合作項目工程的招標和施工。9.2 合作項目工程的監(jiān)理單位的選擇，通過招標或其他本協(xié)議當事人協(xié)商一致的方式確定。9.3 建設工程施工合同應具備

18、下列條款：1、工程總價款采用“包死價”和工程設計變更據(jù)實結算的決算方式：2、工程材料由施工單位總包，未經(jīng)本協(xié)議當事人協(xié)商一致，任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。9.4 工程款的撥付日期由項目部決定，由財務部統(tǒng)一支付。屆時由工程部按工程進度提出工程款撥付計劃，待項目部批準后，由財務部執(zhí)行。9.5 工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。9.6 工程的施工和管理由工程部負責,工程施工過程中的資料由專人負責。第十章、 房屋銷售：10.1 根據(jù)本協(xié)議當事人分得的房屋,分別辦理商品房預售許可證。10.2 分得的房屋由本協(xié)議當事人獨自派員銷售。以各自的名義分別與購房的業(yè)主簽訂商品房

19、買賣合同，各自出具收款收據(jù)。收取的購房款進合作項目設立的獨立帳戶。10.3 售樓處房屋建設費用、營銷費用、購置辦公家具和銷售部經(jīng)理的工資按分得的房屋的面積分攤。待工程竣工測繪后，按確權的建筑面積據(jù)實決算。 本條約定的售樓處房屋建設費用是指建設售樓處發(fā)生的土建和安裝費用。本條約定的營銷費用是指為銷售房屋通過媒體進行廣告宣傳所發(fā)生的費用。10.4 房屋的銷售采用統(tǒng)一的商品房買賣合同文本。商品房買賣合同文本的起草由合作項目聘任的法律顧問負責。10.5 本協(xié)議當事人選派的銷售人員，應經(jīng)過培訓后方能上崗。10.6 本協(xié)議當事人選派的銷售人員應服從銷售部經(jīng)理的管理。第十章、竣工驗收和竣工材料的報批：11.

20、1 工程的竣工驗收工作,由項目部負責統(tǒng)一組織,其他各部予以積極配合。第十二章、工程保修：12.1 房屋交付后,其保修單位的確定由本協(xié)議當事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的，由出價最低的一方承擔，或由本協(xié)議當事人共同委托第三人承擔。12.2 房屋的保修金按工程結算值的 %計算，每方按實際分得的房屋面積予以分攤。除工程出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題時，保修單位不得再要求追加保修費用。12.3 保修合同由本協(xié)議當事人共同與保修單位簽訂。12.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時一次付清。12.5 保修期限內(nèi)，如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的，由保修單位承擔賠償責任。如一方承擔了責任，其有權向保修單位予以追償。第十三章

21、物業(yè)管理13.1 房屋交付后,實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。13.2 物業(yè)管理單位的確定，由本協(xié)議當事人協(xié)商一致的方式確定。協(xié)商不成的，本協(xié)議當事人共同委托其他的物業(yè)管理單位，并與之簽訂物業(yè)管理合同。第十四章 本協(xié)議的變更和終止14.1 經(jīng)本協(xié)議當事人協(xié)商一致,可以變更或終止本協(xié)議。14.2未經(jīng)本協(xié)議當事人的一致同意，任何一方不得將本協(xié)議項下的項目向他人轉讓。14.3 竟買土地被有關部門收回的，本協(xié)議自動終止。14.4 因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動終止。第十五章、違約責任15.1 任何一方未按本協(xié)議第六章的約定支付費用的,每逾期1日,按應交金額的×支付違約金。15.2 任何一方未

22、按本協(xié)議第六章的約定支付費用的，逾期超過30日，視為違約方放棄本協(xié)議的一切權利和權益。其已支付的費用作為違約金。違約方已交的費用不足以賠償其他守約方損失的，違約方應足額賠償其他方的全部損失。15.3 財務人員未經(jīng)項目部同意擅自支付費用的，由派出單位按實際支付費用的×倍承擔違約責任。第十六章、合同管理16.1 合作項目所涉的合同,實行洽談權、審查權和批準權相對獨立、互相制約的原則。為保證合作項目的依法、規(guī)范開發(fā)，由本協(xié)議當事人共同聘請法律顧問。16.2 合同的洽談根據(jù)合同所涉內(nèi)容，由項目部牽頭，所涉各部派員參加。根據(jù)洽談的內(nèi)容由參加人員起草合同要點或草擬合同。合同的審查均由本合作項目聘請的法律顧問負責。合同的批準權由項目部行使。16.3 本項目所涉合同一律采用書面形式簽訂，嚴禁口頭合同和非正式的書面協(xié)議。杜絕合同履行在先，簽訂在后的現(xiàn)象發(fā)生。16.4 洽談部門在合同簽訂前，應審查對方當事人的有效的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、資信狀況；驗明對方當事人是否具有簽訂合同的主體資格；審查代理人是否具有代理權、是否超越代理權限和代理期限及其真實性；審查對方使用