房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算

1、指為取得土地開發(fā)使用權(quán)為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：1 1、土地征用土地征用費(fèi)：費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)，繳納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。2 2、拆遷拆遷補(bǔ)償費(fèi)：補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬，分別沖減有關(guān)成本。3 3、市政市政配套費(fèi)：配套費(fèi)：指向政府部門繳納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓纠U納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通信等的建造費(fèi)、管線鋪

2、設(shè)費(fèi)等。4 4、其他其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)等。 123456土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容： 1 1、項(xiàng)目項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 2 2、規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總

3、體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評審費(fèi)。 3 3、勘測勘測丈量費(fèi)：丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。 、 4 4、“三通一平三通一平”費(fèi)：費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。 5 5、臨時(shí)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租

4、費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。 6 6、預(yù)算預(yù)算編審費(fèi)：編審費(fèi)：支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。 7 7、其他其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。123456土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用 指項(xiàng)目開發(fā)過程中開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米紅線外兩米與大市

5、政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通信等大市政公司繳納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容： 1 1、道路道路工程費(fèi)：工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。 2 2、供電供電工程費(fèi)：工程費(fèi)：變(配)電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供(配)電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，繳納的電增容費(fèi)等 3 3、給給排水工程費(fèi)：排水工程費(fèi)：自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司繳納的水增容費(fèi)等。 4 4、煤氣煤氣工程費(fèi)：工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。 5 5、供暖供暖工程費(fèi)：工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。 6 6、通信通信工程費(fèi)：工程費(fèi)：電話線

6、路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，繳納的電話增容費(fèi)等。 7 7、電視電視工程費(fèi)：工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)費(fèi)用。 8 8、照明照明工程費(fèi)：工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。 9 9、綠化綠化工程費(fèi)：工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。 10 10、環(huán)衛(wèi)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出，如垃圾站(箱)、公廁等支出。 11 11、其他其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。123456土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用 指項(xiàng)目開

7、發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來確定。建筑安裝工程費(fèi)主要包括以下內(nèi)容： 1 1、土建土建工程費(fèi)：工程費(fèi)：包括基礎(chǔ)工程費(fèi)、主體工程費(fèi)。有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 2 2、安裝工程安裝工程費(fèi)：費(fèi)：包括電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)、電訊(弱電)安裝工程費(fèi)、給排水安裝工程費(fèi)、電梯安裝工程費(fèi)、空調(diào)安裝工程費(fèi)、消防安裝工程費(fèi)、煤氣安裝工程費(fèi)、采暖安裝工程費(fèi)。上述各項(xiàng)如有甲供材

8、料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 3 3、裝修裝修工程費(fèi)：工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨篷等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 4 4、項(xiàng)目項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。 5 5、其他其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)(零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)人上述相應(yīng)費(fèi)用中)，現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。123456土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用 指房屋開發(fā)過

9、程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況： 1 1、在在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。 2 2、在在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸經(jīng)營者或業(yè)委會的可開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法

10、規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。 3 3、開發(fā)開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。 4 4、對于對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氤杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部

11、門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。123456土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用123456土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括： 1 1、現(xiàn)場現(xiàn)場管理費(fèi)用：管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，修理費(fèi)，辦公費(fèi)，辦公用水電費(fèi)，差旅費(fèi)，市內(nèi)交通費(fèi)，運(yùn)輸費(fèi)，通信費(fèi)，業(yè)務(wù)交際費(fèi)，勞

12、動(dòng)保護(hù)費(fèi)，低值易耗品攤銷，周轉(zhuǎn)房攤銷等。 2 2、利息利息并借款費(fèi)用：并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 3 3、物業(yè)管理物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 4 4、質(zhì)檢質(zhì)檢費(fèi)：費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。 5 5、其他其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。1、商品性土地：為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地2、自用性土地：為了開發(fā)商品房、出租房而開的自用土地原則：單獨(dú)計(jì)算原則：區(qū)別情況1、能分清負(fù)擔(dān)對象：直接計(jì)入房屋與配套成本2、多個(gè)房屋及大型配套：先單獨(dú)，完成后再分配3、尚無房屋建設(shè)規(guī)劃：單獨(dú)計(jì)算4、綜合性及暫無具體用途：單獨(dú)計(jì)算開發(fā)成本土地