寫字樓出租的稅務籌劃

1、寫字樓出租的稅務籌劃標簽：房產(chǎn)稅營業(yè)稅物業(yè)公司管理費寫字樓出租2014-03-20 15:51 閱讀 (1663)評論 (3)某公司于 2013 年將一幢寫字樓出租，全年租金收入4000 萬元 (租金中含水電費500 萬元，網(wǎng)絡寬帶年租費20 萬元， 物業(yè)管理費600 萬元 )。 應納營業(yè)稅 =4000 5%=200(萬元)；應納城建稅和教育附加=200 (7%+3%)=20(萬元 )；應納房產(chǎn)稅 =4000 12%=480(萬元 )；合計 =200+20+480=700( 萬元 )。分析： 租金中含水電費500 萬元，網(wǎng)絡寬帶年租費20萬元，物業(yè)管理費600 萬元，這與公司實際支付給相關部門

2、的水電費、 寬帶費，以及給物業(yè)管理公司的管理費基本持平，沒有盈利，所以原來把承租方應負擔的水電費和寬帶費并入房租收取，加大了稅基。另外，實際歸物業(yè)公司的管理費，物業(yè)公司取得該收入后，應繳納營業(yè)稅及附加，但不繳納房產(chǎn)稅，對該公司來說這是一筆重復征稅?；I劃： 將上述事項從合同中分離出來單獨簽合同，特別是管理費應使用物業(yè)公司的合同；而水電費和寬帶費則按承租人所耗水電的實際數(shù)量和規(guī)定的價格標準結(jié)算，代收代繳，沒有增值，不用納稅。那么應納稅額就發(fā)生如下變化：應納營業(yè)稅 =(4000-500-20-600) 5%=144(萬元 )；應納城建稅和教育附加： 144 (7%+3%)=14.4(萬元 );應納房

3、產(chǎn)稅 =(4000-500-20-600) 12%=345.6(萬元 )；合計稅額 =144+14.4+345.6=504(萬元 )。由此可見，籌劃后每年應納的房產(chǎn)稅稅額比原來少134.4 萬元 (480-345.6)，加上減少的流轉(zhuǎn)稅，全年總節(jié)稅196 萬元 (700-504) 。稅收籌劃結(jié)論如下：(1)籌劃中應注意不屬于自己實際收入的代收項目，不要發(fā)生無意義的代收款項，若這部分收入計入租金，則會虛增稅基。(2) 房產(chǎn)稅和營業(yè)稅的稅基是租金收入全額，不允許扣除納稅人因出租房產(chǎn)而實際發(fā)生的成本和費用。企業(yè)向客戶收取的收入中本身包含著一部分應支付給第三者的費用時，可以由承租人直接向第三者支付相關費用，通過費用轉(zhuǎn)移給承租人負擔并降低租金的方式，在承租人整體負擔水平不變的情況下，降低出租人稅基節(jié)約稅負。所以，不要簽訂“一攬子”合同，造成稅負加重。(3) 另外，該公司還計劃將閑置的廠房和設備計劃一并出租，簽訂租賃合同時，若合并簽訂，則全部租金一起繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅;若分別簽訂兩份合同，則設備的相應租金只繳納 5