對(duì)北京批發(fā)市場的研究報(bào)告

1、對(duì)北京批發(fā)業(yè)的研究報(bào)吿邊文霞社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，打破了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的商業(yè)運(yùn)行模式，對(duì)傳統(tǒng)批發(fā)市場產(chǎn) 生了很大沖擊。一方面，部分國有批發(fā)企業(yè)難以為計(jì)，不少倉庫閑置或改為它用；另一方面, 各類批發(fā)市場蓬勃興起，發(fā)展無序，管理粗放。一、北京批發(fā)業(yè)的發(fā)展及現(xiàn)狀（一）發(fā)展過程北京原冇的批發(fā)企業(yè)基本上是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期形成的，是統(tǒng)購、統(tǒng)銷商業(yè)運(yùn)行模式的產(chǎn)物。 那吋，商品流通只有國營商業(yè)一條渠道，商品供應(yīng)完全是計(jì)劃性的，商品庫存量較大。因此, 批發(fā)企業(yè)除辦公、銷售用地及設(shè)施外，均建有大量倉庫，分別隸屬一商、二商、糧食、供銷 社等系統(tǒng)。例如,一商系統(tǒng)分管百貨、文化、鐘表、紡織、服裝、鞋帽、化工、五金、交電等

2、日用 工業(yè)品的供應(yīng)，負(fù)責(zé)北京友誼商店、西單商場、北京百貨大樓、東風(fēng)市場、隆福大廈等大型 零售網(wǎng)點(diǎn)商品的統(tǒng)一調(diào)配。其下屬的8個(gè)批發(fā)公司在社會(huì)口用工業(yè)品的供銷屮也處于壟斷地 位。該系統(tǒng)內(nèi)規(guī)模較大的兒個(gè)倉庫主要分布于馬連道、百子灣、三臺(tái)山、藍(lán)靛廠等地。二商 系統(tǒng)是以居民副食品批發(fā)為主的企業(yè)，供應(yīng)全市各副食品網(wǎng)點(diǎn)所需的肉、蛋、菜、水產(chǎn)、煙、 酒、糖、茶等。該系統(tǒng)在市區(qū)內(nèi)建有1 0朋人型冷庫，2朋人型普通倉庫，主要分布于人紅 門、人鐘寺、玉泉營、堡頭等地區(qū)。80年代初期，市區(qū)共有商業(yè)倉庫278處，占地545公頃，占北京市倉庫總用地面積的 1/30除均勻分布于城區(qū)的一些小型副食胡倉庫外，其余大部分設(shè)施集中

3、于馬連道、百子灣、 永定門外、鐵匠營、大紅門、四道口、半壁店等地區(qū)。當(dāng)時(shí)，這些地區(qū)位于城市建成區(qū)以外, 周囤被工業(yè)區(qū)或農(nóng)業(yè)用地包圍，除商業(yè)倉庫外，還分布著工業(yè)及其他系統(tǒng)的倉庫。由于那時(shí) 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及居民對(duì)商品需求的數(shù)量和質(zhì)量都較低，加z城市用地較寬裕，倉儲(chǔ)設(shè)施占 地規(guī)模較大，建筑密度較低，倉庫和倉儲(chǔ)設(shè)備十分簡陋。另外，當(dāng)吋的商品供銷管理是依據(jù) 商品不同的類型分別進(jìn)行的，因而，倉儲(chǔ)設(shè)丿施也由不同部門分別建設(shè)、管理與使用。社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，打破了以往國營商業(yè)統(tǒng)購、統(tǒng)銷的局面，經(jīng)營主體、形 式、業(yè)態(tài)類型等呈現(xiàn)多元化格局，對(duì)商業(yè)倉庫的需求也發(fā)生了很大變化。如原屬一商系統(tǒng)的 兒個(gè)大型商場紛

4、紛獨(dú)立，組建集團(tuán)公司，根據(jù)市場需求組織商品貨源，冇的還建設(shè)了自用倉 庫或租用廉價(jià)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所屬的倉儲(chǔ)設(shè)施，不再依賴于該系統(tǒng)內(nèi)的倉儲(chǔ)設(shè)施。一商系統(tǒng)所屬 兒個(gè)批發(fā)公司的業(yè)務(wù)量隨之下降，其倉儲(chǔ)設(shè)施的利用率也不同程度地降低。同時(shí)，農(nóng)貿(mào)市場 及農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的蓬勃發(fā)展，居民副食品供給從原來由二商系統(tǒng)的壟斷供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦?程度上依賴于市場，該系統(tǒng)零偉批發(fā)業(yè)務(wù)暈人幅度降低。國營商業(yè)倉儲(chǔ)設(shè)施的利用率，由原 來的超過90%減少到冃前的30%o部分倉儲(chǔ)設(shè)誕閑置，冇的改變了土地使用性質(zhì)，開始進(jìn) 行房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。與此同時(shí)，各類商品批發(fā)市場如用后春筍迅速壯人，分布于城市的各個(gè) 區(qū)域，大、中、小規(guī)模并存，建設(shè)和經(jīng)營主

5、體各界，市場類型多樣。（二）現(xiàn)狀隨著各類批發(fā)市場在商業(yè)批發(fā)企業(yè)屮所占份額的不斷增加，批發(fā)業(yè)的運(yùn)行模式發(fā)生了很 大變化。一方面，原有商業(yè)批發(fā)金業(yè)仍在苦苦支撐，大部分冷庫和設(shè)施條件較好的普通倉庫 仍做倉庫使用，有些則改成了批發(fā)市場，如馬連道、玉泉營、大鐘寺、大紅門等倉庫區(qū)均屬 這種情況。另一方面，出現(xiàn)于80年代后期，并于近年來蓬勃發(fā)展的各類商品批發(fā)市場已在 商業(yè)批發(fā)屮占據(jù)主導(dǎo)地位。1999年北京市從事批發(fā)業(yè)的單位有2167個(gè)，從事零售業(yè)的單位 冇1462個(gè)，市區(qū)現(xiàn)冇批發(fā)市場280個(gè)（其中只做批發(fā)的55個(gè)，批零兼營的225個(gè)），總占地 面積345公頃，建筑面積156萬平方米。山于各類商品批發(fā)市場的規(guī)

6、模和經(jīng)營商品的不同，在分布上也各有其特點(diǎn)。如大型農(nóng)副 產(chǎn)品市場以及大部分家具、建材、汽年、生產(chǎn)資料等類型的市場，大多分布于三環(huán)路以外地 區(qū)。而城區(qū)則主要以中小規(guī)模的農(nóng)副產(chǎn)陽市場和日用工業(yè)品市場為主。二環(huán)路內(nèi)現(xiàn)有各類批 發(fā)市場26個(gè)，大部分為批零兼營，市場用地規(guī)模較小，平均每個(gè)市場占地1960平方米，以 tl用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場為主。二環(huán)路至三環(huán)路內(nèi)現(xiàn)有各類批發(fā)市場70個(gè)，平均每個(gè)市 場占地1萬平方米，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品、服裝紡織甜市場為主。三環(huán)路至四環(huán)路內(nèi)現(xiàn) 有各類批發(fā)市場94個(gè)，平均每個(gè)市場占地1.128萬平方米，是各類市場分布最廣泛的地區(qū), 特別是家具市場基木分布于此。四環(huán)路以外地區(qū)

7、現(xiàn)有市場9（）個(gè)，平均每個(gè)市場占地1.77萬 平方米，除農(nóng)副產(chǎn)品和口用工業(yè)品市場外，大量建材、汽車和生產(chǎn)資料市場也分布在這一地 區(qū)。此外，批發(fā)市場的發(fā)展規(guī)模越來越大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)共有大丁 1萬平方米的大型批發(fā)市 場100多個(gè)，占地330公頃。其中農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場43個(gè)，成交額占此類市場成交總額的 70%；家具、建材市場27個(gè)，成交額占此類市場成交總額的80%； fi用工業(yè)品市場11個(gè)， 成交額占此類市場成交總額的60%；牛產(chǎn)資料交易市場8個(gè)，成交額占此類市場成交總額 的90%。此外，還冇服裝交易市場、機(jī)動(dòng)車輛交易市場、山貨交易市場等。二、北京商業(yè)倉儲(chǔ)設(shè)施中存在的問題（一）對(duì)原有商業(yè)倉儲(chǔ)設(shè)施的利

8、用和改造不利由于不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的新形勢，處于壟斷地位的國有批發(fā)商業(yè)經(jīng)營萎縮，效益滑坡，虧 損嚴(yán)重，粗放的經(jīng)營及簡陋的設(shè)施越來越不能適應(yīng)現(xiàn)代化經(jīng)營管理的需要。加之，城市建成 區(qū)不斷擴(kuò)大，原來處于城市邊緣地帶的倉庫用地已變成城市中心區(qū)的一部分。因此，其所屬 單位紛紛要求規(guī)劃部門改變其土地使用性質(zhì)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。如幾個(gè)倉庫區(qū)用地都或多、 或少地改變了土地使用性質(zhì)，從現(xiàn)有已經(jīng)建設(shè)的項(xiàng)目看，其中大部分用于商品住宅和商業(yè)寫 字樓的建設(shè)。這類開發(fā)往往追求佼高的容積率，加重了城市基礎(chǔ)設(shè)施的負(fù)擔(dān)，對(duì)城市環(huán)境及 城市的長遠(yuǎn)發(fā)展都很不利。原有商業(yè)倉儲(chǔ)設(shè)施，特別是較集中的倉庫區(qū)，多分布于三環(huán)路至 四環(huán)路附近，其區(qū)位

9、、交通運(yùn)輸、用地及設(shè)施基礎(chǔ)條件都較好。如何合理利用其土地資源和 區(qū)位優(yōu)勢，更好地發(fā)揮其在商業(yè)流通、銷售環(huán)節(jié)中的作用，是當(dāng)前亟待研究和解決的問題。（二）各類批發(fā)市場發(fā)展無序近年來，在全市國有批發(fā)業(yè)萎縮、設(shè)施閑笠的同時(shí)，各類批發(fā)市場卻發(fā)展很快，社會(huì)對(duì) 此類市場的需求也界常旺盛。這些批發(fā)市場在完善市場，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方而都發(fā)揮著 璽要作用。但是，值得注意的是，一些批發(fā)市場的建設(shè)存在“一陣風(fēng)”的現(xiàn)象，缺乏統(tǒng)一規(guī) 劃，影響了城市幣體功能的發(fā)揮，造成資源的浪費(fèi)。近年來，沿三環(huán)路至四環(huán)路及一些交通 樞紐地區(qū)建設(shè)了很多規(guī)模較大的市場，部分市場因陋就簡，侵占綠地，擠占城市公共空間， 其屮很大一部分屬臨時(shí)建筑

10、或違章建設(shè)。這些市場的經(jīng)營管理和設(shè)施水平不高，商業(yè)經(jīng)營引 來了大量人流、物流、車流，加重了城市交通負(fù)荷，破壞了城市環(huán)境質(zhì)量。特別是二環(huán)路以 內(nèi)的iu城區(qū)，既是首都功能集中體現(xiàn)的區(qū)域，也是大雖文物古跡集中分布的地區(qū)，要求具冇 較高的環(huán)境質(zhì)最。而在這一區(qū)域內(nèi)同樣有不少設(shè)施簡陋、經(jīng)營管理粗放的批發(fā)市場，與城市 功能極不相稱。其中，一部分是由大型商廈轉(zhuǎn)營批發(fā)的，如萬通、萬惠雙安、天云等。北京 的消費(fèi)潛力巨大，商品交易市場的發(fā)展方興耒艾。這對(duì)城市商業(yè)休系、乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展，都將產(chǎn)生非常的重要影響。因此，絕不能任其盲目、無序發(fā)展。三、對(duì)北京批發(fā)業(yè)發(fā)展的思考目前，北京的批發(fā)業(yè)泌于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場

11、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌吋期，面臨從無序發(fā)展 到正確引導(dǎo)的轉(zhuǎn)折。客觀地認(rèn)識(shí)影響批發(fā)業(yè)發(fā)展的因素，分析其發(fā)展趨勢十分必要。（一）批發(fā)業(yè)是商業(yè)發(fā)展中不可缺少的組成部分，社會(huì)化經(jīng)營是批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代化、社會(huì)化大生產(chǎn)和市場容量的擴(kuò)大，將使批發(fā)業(yè) 繼續(xù)保持發(fā)展的勢頭。目前，雖然北京國有批發(fā)業(yè)經(jīng)營萎縮，但從城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展水平 和國內(nèi)外諸多城市的發(fā)展軌跡看，批發(fā)業(yè)創(chuàng)造出的增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值所占的比重要大大 超過零售商業(yè)。有關(guān)研究認(rèn)為，根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，按照北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、速度、結(jié)構(gòu)，批 發(fā)業(yè)將會(huì)有很人發(fā)展。到201（）年，批發(fā)企業(yè)數(shù)量將增加5倍，從業(yè)人員將增加3倍，悄售 總額將增

12、加近20倍。批發(fā)商業(yè)的經(jīng)營將從條塊分割的壟斷經(jīng)營向社會(huì)化經(jīng)營方向發(fā)展。（二）商品流通體制的變革，使原有批發(fā)商業(yè)企業(yè)受到?jīng)_擊，也推動(dòng)了批發(fā)業(yè)的發(fā)展。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，商品供應(yīng)壟斷局血被打破，原有批發(fā)商業(yè)企業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。同時(shí)，除了傳統(tǒng)專門的批發(fā)機(jī)構(gòu)外，在主產(chǎn)、銷售等壞節(jié)也產(chǎn)生 了批發(fā)商業(yè)主體，批發(fā)商業(yè)主體的多樣化，促使其經(jīng)營方式的多元化。批發(fā)市場就是在這種 情形下出現(xiàn)并快速發(fā)展的。從發(fā)達(dá)國家批發(fā)商業(yè)的發(fā)展歷程看，批發(fā)市場作為批發(fā)商業(yè)的重 要組成部分，其經(jīng)營機(jī)制更符合市場經(jīng)濟(jì)的要求，更有利丁促進(jìn)帀場的完善和商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展。但是，隨著批發(fā)商業(yè)社會(huì)化程度和市場流通速度的

13、提高，批發(fā)市場將向?qū)I(yè)化和產(chǎn)業(yè)化 方向發(fā)展。除批發(fā)市場外，物流中心、配送中心也將會(huì)有較人發(fā)展。（三）社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為批發(fā)市場的興盛創(chuàng)造了條件。首先，批發(fā)業(yè)是個(gè)體工商業(yè)和私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的璽要領(lǐng)域。近兩年來，從中央到地方對(duì)非 公經(jīng)濟(jì)的地位和作用都給予了充分肯定，并采用一系列優(yōu)惠政策,刺激了個(gè)體工商業(yè)的發(fā)展, 批發(fā)市場成為非公有制經(jīng)濟(jì)投資的目標(biāo)。其次，批發(fā)業(yè)的發(fā)展是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的產(chǎn)物。北京正處于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期, 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民的購買力也人人提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國的社會(huì)消費(fèi)品零售額屮的批發(fā)零 售貿(mào)易業(yè)從1985年的3272.2億元增加到1994年的11039.7億元，增加了三倍多,到19

14、99 年批發(fā)零售業(yè)達(dá)到20551.8億元，比1985年增加了六倍多。居民購買力的提高要求相應(yīng)地 增加商業(yè)設(shè)施。同時(shí)，居民消費(fèi)層次的不同，要求不同水平的商業(yè)設(shè)施與之和匹配。北京的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于初級(jí)水平，以物美價(jià)廉為購買宗旨的消費(fèi)群體仍占消費(fèi)市場的主體，各類商 品批發(fā)市場由于設(shè)施簡單、購物方便、價(jià)格低廉而受到消費(fèi)者的歡迎。第三，批發(fā)業(yè)是商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的必然。改革開放前，受長期封閉式經(jīng)濟(jì)的束縛，北京商 業(yè)設(shè)施存在業(yè)態(tài)單一、網(wǎng)點(diǎn)密度不足、分布不均等問題，迫切需耍新的網(wǎng)點(diǎn)加以補(bǔ)充。而市 場建設(shè)投資小，見效快，冇效彌補(bǔ)了商業(yè)設(shè)丿施的不足。冇觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著批發(fā)市場的興起和 逐步成長，北京商業(yè)業(yè)態(tài)已然齊備，即

15、“小而精”的零售商店、“大而全”的高檔商廈、“便 而捷”的連鎖超市、“廉而豐”的倉儲(chǔ)中心以及“雜而活”的批發(fā)市場n這五種業(yè)態(tài)形式有 不同的組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式及消費(fèi)群體。第四，批發(fā)業(yè)的興盛是當(dāng)前商業(yè)激烈競爭的結(jié)果。北京的近100家大商廈競爭激烈，一 些已建和在建商廈尋求新的市場發(fā)展空間，提出錯(cuò)位經(jīng)營戰(zhàn)略，很多商家都把目光投向了批 發(fā)市場。（四）批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢從發(fā)達(dá)國家批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢和經(jīng)驗(yàn)看，批發(fā)市場的發(fā)展具冇以下一些規(guī)律： 其一，其發(fā)展都經(jīng)歷了從初級(jí)到成熟、從粗放到集約、從混亂到有序的過程； 其二，其發(fā)展呈規(guī)?；⒓s化發(fā)展趨勢，市場數(shù)量減少，規(guī)模擴(kuò)大，分布集中； 其三，批發(fā)市場一般分布在交

16、通便捷、用地寬敞的城市周邊地區(qū)，布局較均衡； 其四，能夠承擔(dān)起商品的企劃開發(fā)和零售店支援的功能，同時(shí)具有金融、集貨備貨、收 集信息、商品配送等方而的功能；其五，批發(fā)市場的現(xiàn)代化發(fā)展趨勢，如現(xiàn)代化的管理系統(tǒng)、大型保鮮冷庫、鐵路貨場等 都是必要的。北京的批發(fā)業(yè)在擺脫了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制卜-部門壟斷、條塊分割的束縛后，正以市場經(jīng)濟(jì)模式向前發(fā)展。因此，尊重市場發(fā)展規(guī)律，借鑒發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)是十分必要的。四、對(duì)北京批發(fā)業(yè)發(fā)展的建議（一）依托現(xiàn)有基礎(chǔ)，統(tǒng)籌考慮商業(yè)倉儲(chǔ)設(shè)施的調(diào)整改造商業(yè)倉儲(chǔ)設(shè)施的調(diào)整、改造耍與批發(fā)市場的建設(shè)相結(jié)合，充分利用原有倉儲(chǔ)設(shè)施的空間 資源，改變一方面原有倉儲(chǔ)業(yè)萎縮，另一方而批發(fā)業(yè)發(fā)展空

17、間不足的狀況。原有倉庫用地性 質(zhì)的改變，首先要考慮用于配送中心和批發(fā)市場的建設(shè)，使配送小心和批發(fā)市場仍可以倉儲(chǔ) 設(shè)施作為其依托的條件。如：大鐘寺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、四道口、玉泉營、大紅門的果品批發(fā)市場、馬連道茶葉 市場等，因其占地較大，區(qū)位和運(yùn)輸條件較好，均改建為綜合的配送屮心和人型批發(fā)市場, 取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。一些分散的小型倉庫在改變英使用性質(zhì)時(shí)，要建設(shè)成為規(guī)模較小的市場或連鎖超市，這 樣做有利于減少“三邊”市場，并彌補(bǔ)小型便民市場及超市的不足。農(nóng)副產(chǎn)品和l1用工業(yè)品市場在市場數(shù)量、山地面積、交易頻率等方面都是最高的，是與 居民?；蠲芮邢嚓P(guān)的最重要的兩種市場類型，對(duì)具發(fā)展應(yīng)優(yōu)先考

18、慮。目前農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 存在的主要問題是缺乏規(guī)模經(jīng)營，亟需發(fā)展一批規(guī)模適度的人型交易市場和配送中心。人量 的小型農(nóng)貿(mào)市場要“退路進(jìn)廳”。原冇的各類倉儲(chǔ)設(shè)施用地可在這方面發(fā)揮較大的作用。在 對(duì)倉儲(chǔ)設(shè)沌進(jìn)行適當(dāng)改建的同時(shí)完善功能、提高水平，建立和完善信息、存儲(chǔ)、加工、交易 和管理的服務(wù)水平。充分利用其交通運(yùn)輸條件，形成從配送一批發(fā)交易一小型農(nóng)貿(mào)市場的體 系。日用丄業(yè)品的批發(fā)需要向綜合、專業(yè)的批發(fā)配送中心發(fā)展。這類配送中心規(guī)模大，品類 多，集散強(qiáng)，功能全，輻射遠(yuǎn)，能起到充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，引導(dǎo)生產(chǎn)方向，繁榮市場經(jīng) 濟(jì)等作用。此外，發(fā)展倉儲(chǔ)式商場，實(shí)行批零兼營，也是發(fā)展方向。以上兩大類商品要直接 面向消費(fèi)者，在發(fā)展小型超市、連鎖經(jīng)營方面還有很大的潛力和需求。（二）理順批發(fā)業(yè)管理體制，建立批發(fā)業(yè)社會(huì)化運(yùn)行、管理機(jī)制統(tǒng)籌考慮批發(fā)業(yè)的發(fā)展，合理安排利用原有商業(yè)倉儲(chǔ)設(shè)施，必須打破條塊分割，建立統(tǒng) 一協(xié)調(diào)的運(yùn)行、管理機(jī)制和倉儲(chǔ)、配送、批發(fā)社會(huì)化管理經(jīng)營模式。（三）合理調(diào)控批發(fā)市場的數(shù)量、規(guī)模和結(jié)構(gòu)針對(duì)目前“批發(fā)市場熱”，采取有效措施，嚴(yán)格審批新的批發(fā)市場的建設(shè)。對(duì)現(xiàn)有市場 從規(guī)模、結(jié)構(gòu)上