萬科房地產(chǎn)有限投資價值研究報告 (自動保存的)

1、萬科房地產(chǎn)有限公司投資價值研究報告姓名：吳玉茹 學號：20141493 專業(yè)：會計專碩萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)之一。1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，業(yè)務覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈以及中西部地區(qū)，共計53個大中城市。年均住宅銷售規(guī)模在6萬套以上。2014年萬科實現(xiàn)銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%，在全國商品房市場的占有率由2.09%提升至2.82%，銷售規(guī)模持續(xù)穩(wěn)居全國銷售首位。下面我們首先從基本面分析和技術面分析兩方面分析萬科地產(chǎn)的基

2、本情況及投資價值，最后給出投資建議。一、基本面分析我們以萬科地產(chǎn)2012-2014年三大主要財務報表為依據(jù)，分析萬科地產(chǎn)的戰(zhàn)略及財務狀況，并對今后的業(yè)績進行預測。表1.1 萬科地產(chǎn)2012-2014年資產(chǎn)負債表單位：元會計年度2014.12.312013.12.312012.12.31貨幣資金62,715,253,375.9444,365,409,795.2352,291,542,055.49應收賬款1,894,071,801.083,078,969,781.371,886,548,523.49預付款項29,433,125,588.5828,653,665,102.6133,373,611,9

3、35.08其他應收款48,924,463,696.7834,815,317,241.4120,057,921,836.24存貨317,726,378,468.22331,133,223,278.99255,164,112,985.07其他流動資產(chǎn)4,112,404,522.58-流動資產(chǎn)合計464,805,697,453.18442,046,585,199.61362,773,737,335.37可供出售金融資產(chǎn)133,180,000.002,466,185,867.934,763,600.00長期股權投資19,233,657,357.7110,637,485,708.347,040,306,

4、464.29投資性房地產(chǎn)7,980,879,614.5511,710,476,284.302,375,228,355.79固定資產(chǎn)2,308,351,663.132,129,767,863.361,612,257,202.22在建工程1,833,480,603.35913,666,777.101,051,118,825.93無形資產(chǎn)877,547,482.32430,074,183.12426,846,899.52開發(fā)支出-商譽201,689,835.80201,689,835.80201,689,835.80長期待攤費用338,999,043.3463,510,505.2142,316,65

5、2.03遞延所得稅資產(chǎn)4,016,200,314.843,525,262,051.953,054,857,904.42其他非流動資產(chǎn)6,679,072,047.435,080,619,213.82218,492,000.00非流動資產(chǎn)合計43,603,057,962.4737,158,738,290.9316,027,877,740.00資產(chǎn)總計508,408,755,415.65479,205,323,490.54378,801,615,075.37短期借款2,383,069,704.655,102,514,631.149,932,400,240.50交易性金融負債-11,686,986.0

6、225,761,017.27應付票據(jù)21,291,893,866.1614,783,899,946.374,977,131,435.22應付賬款67,047,199,764.5563,958,459,138.7844,860,995,716.97預收款項181,749,337,004.86155,518,071,436.35131,023,977,530.61應付職工薪酬1,830,829,986.802,451,674,436.712,177,748,944.37應交稅費5,124,172,860.194,578,205,233.594,515,588,914.24應付利息336,509,8

7、01.80291,243,561.80649,687,938.74應付股利-其他應付款45,441,729,709.7854,704,285,269.2636,045,315,768.94一年內(nèi)到期的非流動負債20,449,288,272.8527,521,791,569.9025,624,959,204.23其他流動負債-流動負債合計345,654,030,971.64328,921,832,209.92259,833,566,711.09長期借款34,536,712,135.8736,683,128,420.0836,036,070,366.26應付債券11,612,231,836.687

8、,398,391,932.47-長期應付款-預計負債53,422,794.6546,876,821.1544,292,267.15遞延所得稅負債590,299,321.85672,715,687.44733,812,757.71其他非流動負債68,441,434.9942,955,020.8515,677,985.06非流動負債合計46,861,107,524.0444,844,067,881.9936,829,853,376.18負債合計392,515,138,495.68373,765,900,091.91296,663,420,087.27實收資本（或股本）11,037,507,242.

9、0011,014,968,919.0010,995,553,118.00資本公積8,493,632,222.158,532,222,933.578,683,860,667.82盈余公積26,078,775,789.9320,135,409,720.2417,017,051,382.39減：庫存股-未分配利潤41,992,839,682.3036,706,888,864.0826,688,098,566.77少數(shù)股東權益27,729,047,010.6228,543,440,058.9318,312,641,062.80外幣報表折算價差-506,492,902.81440,990,190.32歸

10、屬母公司所有者權益（或股東權益）88,164,569,909.3576,895,983,339.7063,825,553,925.30所有者權益（或股東權益）合計115,893,616,919.97105,439,423,398.6382,138,194,988.10負債和所有者（或股東權益）合計508,408,755,415.65479,205,323,490.54378,801,615,075.37表1.2 萬科地產(chǎn)2012-2014年利潤表單位：元會計年度2014.12.312013.12.312012.12.31一、營業(yè)收入146,388,004,498.44135,418,791,0

11、80.35103,116,245,136.42減：營業(yè)成本102,557,063,731.1192,797,650,762.8165,421,614,348.00營業(yè)稅金及附加13,166,745,863.9011,544,998,138.8210,916,297,537.10銷售費用4,521,889,478.293,864,713,570.443,056,377,656.90管理費用3,902,617,687.023,002,837,563.152,780,308,041.10財務費用640,839,545.38891,715,053.49764,757,191.68資產(chǎn)減值損失789,7

12、64,570.4560,153,366.6083,818,288.19加：公允價值變動凈收益11,013,281.97-572,042.22-8,719,233.08投資收益4,159,261,963.521,005,187,804.32928,687,953.69其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益1,840,369,221.27999,397,870.95889,787,588.26二、營業(yè)利潤24,979,358,867.7824,261,338,387.1421,013,040,794.06加：補貼收入-營業(yè)外收入351,866,385.65118,969,557.11144,645,

13、173.12減：營業(yè)外支出78,862,019.9489,296,694.9587,500,829.07其中：非流動資產(chǎn)處置凈損失3,171,365.546,820,073.106,068,873.87加：影響利潤總額的其他科目-三、利潤總額25,252,363,233.4924,291,011,249.3021,070,185,138.11減：所得稅5,964,839,205.415,993,461,378.065,407,596,715.05加：影響凈利潤的其他科目-四、凈利潤19,287,524,028.0818,297,549,871.2415,662,588,423.06歸屬于母公司

14、所有者的凈利潤15,745,454,144.7015,118,549,405.7812,551,182,392.23少數(shù)股東損益3,542,069,883.383,179,000,465.463,111,406,030.83五、每股收益-（一）基本每股收益1.431.371.14（二）稀釋每股收益1.431.371.14表1.3 萬科地產(chǎn)2012-2014年現(xiàn)金流量表簡表單位：元會計年度2014年2013年2012年一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額41,724,819,113.361,923,868,889.893,725,958,472.52二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-3,487,370,

15、938.83-7,954,417,194.85-2,453,451,737.29三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-19,617,251,505.23-2,057,645,577.9916,285,509,088.95四、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額18,649,170,493.77-8,116,074,778.3517,506,112,427.57（一）戰(zhàn)略分析1、行業(yè)分析（1）國家政策分析 不得不說，20年來的我國房地產(chǎn)政策的發(fā)布可謂十分頻繁，下面我們以國五條為例分析一下國家房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)投資企業(yè)的影響。國五條的基本內(nèi)容是加強了住房信貸政策的差別化待遇(包括要求銀行等金融機構停止向個

16、人進行第三套房及其以上的住房貸款的辦理，同時對于利用銀行資金買入第二套住房的個人需要首次付款的比例不低于500 )，調(diào)整了住房交易環(huán)節(jié)的繳稅情況，推出了房產(chǎn)稅等。由以上規(guī)定我們可以看出國五條的出臺是為了保證居民的民生環(huán)境，幫助房地產(chǎn)市場向著健康的方向發(fā)展。從相關規(guī)定可以看出該政策對萬科公司的負面影響肯定是比較大的，其主要影響在于遏制了一部分市場上的炒房需求。但從另一個角度去思考，在國五條實行過后，所繳納的稅收將會有全部或者一定比例轉移至買方消費者，而此時對于購房者來說，二手房所謂的價格上的優(yōu)勢不再明顯，此時需求會轉移至新房部分，而賣方此時極有可能將出售轉變?yōu)槌鲎?，由此可知二手房的相關供求將有所

17、下滑。而此時二手房相較于新房在價格上的優(yōu)勢也會明顯的縮小，需求將會不斷地轉向新房。我們知道因為新房的供應受制于土地供給，轉移到新房的需求可能不能很好地得到滿足。這就為萬科房地產(chǎn)公司的長期發(fā)展提供了機遇。從萬科公司的現(xiàn)金流量表我們可以看出，與2012年相比，2013年投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額增長了3倍之多。同時，2015年我國貨幣政策中性略偏松，下調(diào)央行的存款準備金率及存貸款利率，這些政策對房地產(chǎn)業(yè)來講無疑是很好的機會，可以降低資金的使用成本，提高資金的使用效率。（2）經(jīng)濟周期分析2014年以來，我國國房景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個大中城

18、市中房價下跌城市不斷增加。下面用一張圖表描述中國房地產(chǎn)行業(yè)狀態(tài)：表1.4：中國房地產(chǎn)行業(yè)狀態(tài)描述總結表指標結論投資規(guī)模2014年，我國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額95036億元，同比增長10.5%。銷售規(guī)模2014年，全國商品房銷售面積為12.07億平方米，同比下降7.58%，為近年來首次出現(xiàn)負增長。盈利空間據(jù)前瞻的統(tǒng)計測算，1999-2014年全國房價與地價比整體呈下降的趨勢，2013年約為5.21倍。區(qū)域投資熱度目前主要一線城市仍是開發(fā)商熱衷的市場。在二三線城市方面，房地產(chǎn)投資集中在經(jīng)濟較為發(fā)達的二線城市，比如重慶、沈陽、成都、杭州、武漢、大連、天津等城市。其中重慶為最受開發(fā)商青睞的地區(qū)。從萬科地

19、產(chǎn)2012-2014年的現(xiàn)金流量表我們可以看出，與2013年相比，2014年，萬科地產(chǎn)的投資規(guī)模產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流出下降了54%，投資規(guī)模大幅下降，這與我國的房地產(chǎn)行業(yè)狀態(tài)的總體趨勢相一致。2.競爭對手比較下表列出了2012到2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售前五強的數(shù)據(jù)，從表中我們可以看出，萬科地產(chǎn)的銷售一直處于行業(yè)領先的地位，與競爭對手相比優(yōu)勢明顯與2012年相比，銷售額上漲了33%。表1.5 2012-2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售前5強單位：億元年度2014201320121萬科地產(chǎn) 2120.0萬科地產(chǎn) 1740.6萬科地產(chǎn) 14182綠地集團 2080.2綠地集團 1625.3綠地集團 107

20、83萬達集團 1501.0萬達集團 1301.1保利集團 10184恒大地產(chǎn) 1376.3保利地產(chǎn) 1251.0中海地產(chǎn) 9355保利地產(chǎn) 1361.6中海地產(chǎn) 1170.0恒大地產(chǎn) 923（二）財務分析1.資產(chǎn)負債表分析通過表1.1的計算可以得出以下結論：（1）公司資產(chǎn)總額增長比例:2012至2013年為20.95%，2013至2014年為5.74%，由此可知萬科公司的總資產(chǎn)增速明顯放緩。 （2）存貨增長比例:2012至2013年為29.77% 。2013至2014年下降4.04%由此可知公司的存貨數(shù)量在減少。2014年全國商品住宅銷售面積、銷售金額同比分別下降9.1%和7.8%。而萬科銷售

21、實現(xiàn)逆市增長，全年銷售面積1806.4平方米，銷售金額2151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，并實現(xiàn)銷售回款2090億元。（3）投資性房地產(chǎn)的增減比例:2012至2013年萬科的投資性房地產(chǎn)增長了393%， 2013至2014年增長了31.86%，與2013年相比，2014年萬科的拿地規(guī)模有所減少，之所以如此，是因為土地市場好的機會并不多。盡管手持充裕資金，但面對土地和住宅市場的背離，萬科仍然采取了理性的投資策略。2.利潤表分析通過表1.2的計算，2012-2013年凈利潤增長16.82%，2013-2014年凈利潤增長5.41%，增長速度放緩。3.償債能力分析（1）短期償債能力

22、分析表2.1 萬科地產(chǎn)2012-2014年流動比率會計年度萬科保利 招商行業(yè)均值20121.40- - -20131.34- - -20141.351.87 1.751.83根據(jù)同行業(yè)比較，萬科的流動比率低于其他兩個同行企業(yè)且低于行業(yè)平均水平，說明萬科地產(chǎn)與其他同行業(yè)相比短期償債能力并不占優(yōu)勢。表2.2 萬科地產(chǎn)2012-2014年速動比率會計年度萬科保利 招商行業(yè)均值20120.41- - -20130.34- - -20140.430.45 0.49-比較同行業(yè)數(shù)據(jù)，萬科2014速動比率低于保利、招商，說明短期償債能力相對較弱。（2）長期償債能力分析表2.3 萬科地產(chǎn)2012-2014年資

23、產(chǎn)負債率（%）會計年度萬科保利 招商行業(yè)均值201278.32- - -201378- - -201477.277.89 71.1671.04根據(jù)同行業(yè)比較，萬科的資產(chǎn)負債率略高于行業(yè)均值，也超過了房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率70%的警戒線。采用的高杠桿和高資金成本驅動的“以債養(yǎng)債”模式，萬一出現(xiàn)資金鏈斷裂，只能倉促甩賣股權，長期償債壓力較大。綜合以上兩方面分析，萬科地產(chǎn)的償債能力不容樂觀，負債比例過高，在以后的發(fā)展中應注重調(diào)整融資結構，減少因負債比例過高帶來的財務風險。4.經(jīng)營能力分析（1）應收賬款周轉率表2.4 萬科地產(chǎn)2012-2014年應收賬款周轉率會計年度萬科保利 招商行業(yè)均值201260.63

24、- - -201354.54- - -201458.8782.39 597.691283.36由上表可以看出，萬科地產(chǎn)的應收賬款周轉率低于同行業(yè)的保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)且遠遠低于行業(yè)均值。2012到2013年萬科地產(chǎn)應收賬款有了少量下降，但在2014又有所回升，萬科采取了適當?shù)男庞谜吆褪召~政策，增強了資產(chǎn)的流動性，減少了壞賬損失。（2）存貨周轉率表2.5 萬科地產(chǎn)2012-2014年存貨周轉率會計年度萬科保利 招商行業(yè)均值20120.28- - -20130.32- - -20140.320.39 0.300.46由上表可以看出。2012到2013年萬科存貨周轉率有所提高，且后來保持基本穩(wěn)定，說

25、明企業(yè)同時擴大了銷量，改善了存貨的積壓狀況，從而使得企業(yè)的短期償債能力有所改善，但與同行業(yè)平均值相比，存貨周轉率仍處于較低水平。綜合應收賬款周轉率和存貨周轉率的分析來看，萬科地產(chǎn)的經(jīng)營能力在不斷提高，在同行業(yè)中優(yōu)勢明顯。5.獲利能力分析表2.6 2014年同行業(yè)營運與盈利能力主要指標(%)主要指標萬科保利 招商毛利率29.9432.03 37.33凈利率13.1813.05 12.7營業(yè)利潤率17.0617.4 19.15由上表可以看出，與同行業(yè)的保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)相比，萬科地產(chǎn)雖然在毛利率和營業(yè)利潤率上處于較低水平，但是凈利率卻高于其他兩家公司，說明萬科地產(chǎn)的獲利能力較強。（三）業(yè)績預測綜合

26、現(xiàn)階段國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策以及萬科最近兩年的發(fā)展情況來看，未來幾年，萬科地產(chǎn)的業(yè)績應該會保持穩(wěn)定且穩(wěn)中有升的趨勢。下面是一些投資機構對萬科地產(chǎn)未來一年的業(yè)績預測。圖2.1 萬科2015-2016業(yè)績預測表2.7 匯總-預測年報每股收益 單位：元年度預測機構數(shù)最小值均值最大值行業(yè)平均數(shù)2015301.531.712.051.062016291.721.972.391.262017201.872.242.731.49表2.8 匯總-預測年報凈利潤 單位：億元年度預測機構數(shù)最小值均值最大值行業(yè)平均數(shù)201530169.04188.43226.4739.92201629190.03217.12264

27、.0548.62201720206.23246.97301.3456.63二、技術面分析1、莊家行為萬科A作為國內(nèi)地產(chǎn)的領軍者，業(yè)績穩(wěn)健，但是在2014年3月份的走勢卻令人匪夷所思。從以往的走勢來看，萬科A其走勢向來是與內(nèi)地地產(chǎn)走勢高度協(xié)和，但是不得不說其在經(jīng)歷3月份的反彈之后，開始出現(xiàn)強于內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)的走勢，細心的投資者都會發(fā)現(xiàn)，作為地產(chǎn)股的領軍者招保萬金，除萬科A以外，其他的三家地產(chǎn)股在4月份都是沿著5日均線下滑，但是唯獨萬科a維持橫盤震蕩行情。為什么萬科A會維持這樣的強勢運動？其實直接的來說就是3月份買進萬科a的資金沒有順著內(nèi)地地產(chǎn)股的下跌而出貨，其用意是很明顯的，就是繼續(xù)做多萬科A的股

28、價。大家試想，2014年的地產(chǎn)股行情并不完全給市場認可，最明顯的就是地產(chǎn)股3月份實現(xiàn)較高幅度上漲，而在4月份就跌回去了，所以說，市場并不認可地產(chǎn)股已經(jīng)開始抗跌了，開始可以趨勢做多了，這個也是可以從內(nèi)地地產(chǎn)股的走勢看出的。所以說，萬科A絕沒有到機構一致認同可以做多了，所以其當時的走勢只能說明一點，那就是萬科A被坐莊了。2、均線分析我們一般從趨勢、交叉突破、發(fā)散型態(tài)、支撐位和阻力位四個方面來觀察。 一是趨勢。短期均線上翹，說明股票或指數(shù)短期處于上升趨勢。同樣，中期均線、長期均線上翹，則反映中長期的上升趨勢。如果不是上翹，而是下探，則顯示為跌勢狀態(tài)。二是交叉突破。我們可以從均線系統(tǒng)的交叉，判斷個股或大盤可能出現(xiàn)的突破型走勢。三是發(fā)散形態(tài)。發(fā)散是指短期、中期、長期均線相互之間距離越來越大，特別是短期均線此時往往走勢十分陡峭，即斜率很大。四是支撐位和阻力位。K線在上漲或下跌的時候，觸及中期或長期均線，均線都會產(chǎn)生支撐或阻力的作用。若K線跌破支撐，或突破阻力，都預示著運行趨勢的確立。賣點賣點買點圖3.1 2015年萬科地產(chǎn)部分月份股票走勢圖如圖3.1中標出的買點,短期線從下向上突破中長期線（5日均線上穿10日均線和20日均線），形成金叉點，預示后市會有一定的上升空間，并伴隨著成交量持續(xù)放大，可判斷為買入信號。圖中所標賣點，短期線從上向