物流地產(chǎn)運營模式的研究

1、物流地產(chǎn)運營模式研究內(nèi)容提要:物流地產(chǎn)作為物流活動的載體，對于提高物流運營效 率、降低物流成本至關(guān)重要。本文嘗試對物流地產(chǎn)的概念、內(nèi)涵進行 界定，同時提出物流地產(chǎn)的幾種運營模式,研究了物流地產(chǎn)模式選擇時 應(yīng)注意的問題，并對物流地產(chǎn)在中國的發(fā)展趨勢進行分析。關(guān)鍵詞:物流物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)運營模式一、物流地產(chǎn)的概念與內(nèi)涵物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施，比 如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產(chǎn) 丿|:發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、 物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的 物流地產(chǎn)相比，它更強調(diào)管理的現(xiàn)代化

2、、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。二、物流地產(chǎn)運營模式物流地產(chǎn)的運營模式按照投資和管理的主體不同可分為四種。1. 地產(chǎn)商作主導，租售給物流商并代其管理。即房地產(chǎn)開發(fā)商是開 發(fā)投資的主體，開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。 日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作，房地產(chǎn)開發(fā)商只是負責投資開發(fā)和物 業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金、降 低成本，提高企業(yè)的核心競爭力。缺點是對于小規(guī)模的物流企業(yè)而言, 租金成本可能過高。目前這種模式以國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯為代表，其經(jīng)營模式是: 在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的物流倉儲設(shè)施，出租給客戶并為其 提供物業(yè)管理服務(wù)，但決不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)

3、營。其本質(zhì)是 一家地產(chǎn)開發(fā)商而非物流公司，收益來源于物流設(shè)施租金與管理費。 “普洛斯運營系統(tǒng)”提供的強大物流配送服務(wù)網(wǎng)絡(luò)涵蓋了倉儲設(shè)施的 整個流程，普洛斯模式主要通過包括策劃、構(gòu)建與設(shè)施管理來實現(xiàn)。 它的客戶可以分為三大類:物流業(yè)、制造業(yè)及零售業(yè)。ups、dhl、 聯(lián)邦快遞、馬士基、通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯 達、施樂、沃爾瑪和歐尚等跨國企業(yè)，都是普洛斯的忠實客戶。許多 客戶都租用了普洛斯遍布全球的多項倉儲設(shè)施。普洛斯為客戶提供的服務(wù)可以歸納為下列四種方式：(1) 物流園區(qū)與標準物流設(shè)施開發(fā)。普洛斯在選定了最具戰(zhàn)略性 的物流配送地點后，著手開發(fā)在規(guī)模、登記與合同條款上滿足客戶要

4、 求的通用倉儲物流中心，為客戶提供便捷、高性價比的物流配送設(shè)施。(2) 按客戶要求定制開發(fā)倉儲設(shè)施。即根據(jù)客戶的特定需求，選擇 合適的地點,建設(shè)與管理客戶專用的物流設(shè)施。(3) 收購與回租。為了滿足客戶不斷增加的財務(wù)目標，普洛斯可以 收購客戶現(xiàn)有的物流配送設(shè)施，再將其租給客戶使用。收購與冋租可 以有效地將物流配送設(shè)施從客戶的資產(chǎn)負債表上除去,從而使客戶能 夠通過精簡資產(chǎn)、提高資本利用率，將主要精力放在核心業(yè)務(wù)上。與 此同時，普洛斯也獲得了大量贏利性物流設(shè)施。(4) 提供咨詢服務(wù)。依靠經(jīng)驗豐富的專業(yè)管理團隊,普洛斯也為客 戶提供咨詢服務(wù)，幫助其設(shè)計或改善供應(yīng)鏈管理流程。2物流商自有地產(chǎn),自己經(jīng)營

5、管理。即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投 資建設(shè)的主體，建成后也是自己經(jīng)營，自己管理。優(yōu)點是可以節(jié)省一部 分租金，而且物業(yè)的折i 口費用可以享受到稅收減免的好處。缺點就是 管理水平可能比較低、非專業(yè)化，同時需要占用大量的資金，運營成本 比較高，而且由于建設(shè)上的非專業(yè)性,建設(shè)成本可能較高。目前國內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)都是這種模式。比較典型的是上海百聯(lián) 集團、大商集團等。百聯(lián)集團以商業(yè)地產(chǎn)、物流作為集團的支撐業(yè)務(wù), 在管控模式方面,實行“集團總部一事業(yè)部一經(jīng)營公司”三級架構(gòu)，并依 據(jù)該模式設(shè)立八大事業(yè)部和四大中心，而八大事業(yè)部則包括了房產(chǎn)置 業(yè)、物流等。這樣可能是加強了管理的有效性,但同時也可能帶來管 理成本的

6、提高。3地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營。即物流商、地產(chǎn)商通過成立項目 公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營，各自發(fā)揮自 己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢,對于項目建成后的收益按照協(xié)議分享同時共擔風 險。這種模式的優(yōu)點是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu) 勢,同時發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計、物流運營方面的優(yōu)勢，實現(xiàn)物流 商和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點在于雙方前期面臨信用風險，同時在后 期利益分配問題、風險分擔上可能出現(xiàn)矛盾。4.由第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商。即通過第三方將物流商和 地產(chǎn)商各自的資源進行整合，同吋對物流商和地產(chǎn)商的資格、實力進 行審查，確保強強聯(lián)合。物業(yè)建成后rti第三方中介組織負責對管

7、理企 業(yè)進行招標，而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。這種 模式優(yōu)點是充分利用了獨立第三方的審查，從而避免了物流商和地產(chǎn) 商的信用風險，同時避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對于第三 方的要求很高，而且要求中介市場有較高的行業(yè)自律，同時需要社會信 用檔案的支持。這里的第三方包括兩類:第一類是以政府為主，政府發(fā)揮自身的在 資源優(yōu)勢，對物流商、地產(chǎn)商的實力、資信等級進行審查，并對項目完 成后的運營等進行監(jiān)管，確保物流地產(chǎn)的發(fā)展良性運行。但是在這種 模式中政府的管理功能可能過強，不利于市場竟爭環(huán)境的形成,而且政 府承擔的風險和責任也比較大。第二類指第三方中介組織，它利用自 身的技術(shù)優(yōu)勢，對于

8、物流商、地產(chǎn)商的技術(shù)實力和資信、資金實力進 行評價，并利用獨立審計等方式來保證對項目完成后的監(jiān)督。但是這 種模式對于組織結(jié)構(gòu)、組織中人員的技術(shù)水平等要求比較高,而且對 于中介組織也需要加強自律。三、中國發(fā)展物流地產(chǎn)模式時應(yīng)注意的問題1 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分考慮市場風險,要根據(jù)實際情況合理開發(fā)。 在廣州，包括合生創(chuàng)展、富力、恒大、美林基業(yè)、珠江投資等在內(nèi)的 諸多房地產(chǎn)巨頭正四處圈地，迫切要介入這一領(lǐng)域。目前，房地產(chǎn)開發(fā) 商對于物流地產(chǎn)普遍持樂觀態(tài)度，而對風險估計不足，這不利于我國物 流地產(chǎn)的合理發(fā)展。2. 地方政府要合理把握物流地產(chǎn)的土地出讓環(huán)節(jié)。對項目審批等 作充分的規(guī)劃指導,同時對符合城市整體

9、規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的 項目要簡化手續(xù)，以實現(xiàn)物流業(yè)的合理快速發(fā)展。并對物流地產(chǎn)發(fā)展 中可能出現(xiàn)的問題確立適當?shù)膽?yīng)對措施,避免出現(xiàn)過熱或發(fā)展不足現(xiàn) 象。3物流企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的經(jīng)濟實力和發(fā)展目標,選擇合適的模 式,切忌“隨大流，一哄而上'。例如大型物流企業(yè)可以采用“普洛斯''模 式或與地產(chǎn)商合作的模式，充分降低市場運作風險,提高資金利用效率; 中小企業(yè)可以采用口建口營模式等。4人力發(fā)展第三方中介組織，提高中介行業(yè)的整體水平和自律水 平,建立個人信用體系。主要通過引人國外屮介組織、扶持國內(nèi)屮介 組織、建立競爭機制等措施來實現(xiàn)。5加快物流地產(chǎn)人才培養(yǎng)和理論研究。目前中國對

10、物流地產(chǎn)的探 索主要是在實踐階段，而理論階段的研究很少，通曉物流和地產(chǎn)的人才 更少。為了發(fā)展物流地產(chǎn)，提高物流運營效率，必須培養(yǎng)高級物流人才, 引進國外先進技術(shù),加強相關(guān)理論研究。四、物流地產(chǎn)在中國發(fā)展的趨勢1地產(chǎn)商將成為物流地產(chǎn)開發(fā)的主要力量。就國外地產(chǎn)商來說，美 國紐約證交所上市公司普洛斯，在全球開發(fā)及管理超過120億美元的 資產(chǎn)，出租總面積已超過2300萬平方米。2003年以來，普洛斯已經(jīng)在 上海合作開發(fā)了上海西北物流園區(qū)。在蘇州物流園區(qū)內(nèi)進行第二次開 發(fā),根據(jù)不同客戶的需求，為該物流園區(qū)提供普通倉儲、保稅倉儲與出 口監(jiān)管倉儲等。2005年8月,普洛斯與深圳鹽田港集團簽署合作協(xié)議, 雙方

11、將在未來5年內(nèi)，共同投資逾10億元，合力打造位于鹽fr港區(qū)后方 陸域的國際物流園。而國內(nèi)地產(chǎn)商包括和記黃埔、珠江投資、富力地 產(chǎn)等也將物流資產(chǎn)作為在近期發(fā)展的主要方向。其中位于廣州市黃埔 國際物流園區(qū)的廣州國際玩具禮品城,由長江實業(yè)、和黃與廣州國際 玩具中心有限公司聯(lián)合投資運營，建筑面積約50萬平方米，總投資額 15億。物流地產(chǎn)領(lǐng)域一直是富力力圖開拓的戰(zhàn)略要地:2004年10月, 富力在廣州花都圈下130多公頃地開發(fā)物流園區(qū),規(guī)劃有住宅和酒店。 園區(qū)位于機場高速路出口，將利用航空渠道,打造倉儲物流模式。究其 原因，除了最誘人的廉價土地外，還在于物流地產(chǎn)具有投資多、租金高、 回報穩(wěn)定的特點。2投

12、資銀行將成為物流地產(chǎn)投資的重要力量。麥格里、amb、騰 飛等一些投資銀行更加看好中國的物流地產(chǎn),有轉(zhuǎn)投物流地產(chǎn)的趨 勢。因為目前物流地產(chǎn)的投資冋報率較為穩(wěn)定，一般在10%左右，而商 業(yè)地產(chǎn)投資回報率在8%左右。在新加坡上市的豐樹物流房地產(chǎn)投資 基金2005年12月宣布，收購了位于上海浦東空港的歐羅物流園區(qū)項 目，其代價為1.2億人民幣。除了在新加坡?lián)碛屑s179萬平方米的商業(yè)、 住宅、辦公、工業(yè)物業(yè),豐樹產(chǎn)業(yè)還把投資觸角仲向美國舊金山、馬 來西亞以及中國。分析人士指出，和海外基金投資中國商業(yè)地產(chǎn)一樣, 購買物流地產(chǎn)的目的依然是為了打包成地產(chǎn)基金尋求海外上市。3 物流企業(yè)加大與地產(chǎn)企業(yè)的合作力度，物流商成為地產(chǎn)商重要 合作伙伴。目前中國物流地產(chǎn)還是主要由地產(chǎn)商來進行，這是因為物 流地產(chǎn)需要大量的資金投入、豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，但是由于地產(chǎn)商 對于物流領(lǐng)域的不熟悉，很容易造成目前商業(yè)地產(chǎn)大量過剩的現(xiàn)